TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO PORTUGUESA
Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
Demandante reconvenida: IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Araure y titular de la cédula de identidad V 13.211.898.
Apoderados de la demandante: EDECIO ALBERTO ROJAS OVALLES, JULIO CÉSAR COHIL LEAL y ÉDGAR NÚÑEZ, abogados en ejercicio domiciliados en Acarigua e inscritos en INPREABOGADO bajo los números 16737, 133441 y 127635.
Demandados reconvinientes: MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, quienes son de nacionalidad venezolana, mayores de edad, también domiciliados en Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa y titulares respectivamente de las cédulas de identidad V 8.808.083 y V 11.971.173.
Apoderados de los demandados reconvinientes: ROSBELYS DESIREÉ BÁEZ RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio domiciliada en Barquisimeto, inscrita en INPREABOGADO bajo el número 147184 y titular de la cédula de identidad V 18.811.791 de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y EDGARDO MARTÍN MEZA RINCÓN, abogado en ejercicio inscrito en INPREABOGADO bajo el número 92279, titular de la cédula de identidad V 8.655.417 del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Motivo: Resolución de contrato de opción a compra y pago de daños y perjuicios, con reconvención por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, así como reconvención por nulidad de contrato.
Sentencia: Definitiva.
Sin informes.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Se inició la presente causa por demanda de resolución de contrato, intentada por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ contra MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
La demanda se admitió por auto del 17 de abril de 2012 por los trámites del juicio breve.
Advertido el error en el auto de admisión, por decisión interlocutoria del 20 de abril de 2012, se repuso la causa al estado de que se admitiera la demanda, por los trámites del juicio ordinario y por auto de esa misma fecha se admitió nuevamente.
La citación de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, se practicó en fecha 9 de mayo de 2012 y el 14 de mayo de 2012 el alguacil consignó la compulsa que se le había entregado para citar al codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, manifestando que le había sido imposible localizarlo.
A solicitud de la representación judicial de la demandante, por auto del 21 de mayo de 2012 se acordó la citación por carteles del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Consta en autos la consignación de las publicaciones del cartel de citación, así como la fijación del mismo en la morada del demandado.
Por auto del 4 de julio de 2012 se designó defensor judicial al codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, quien luego de ser notificado se excusó, por lo que el 17 de julio de 2012 se procedió a designar una defensora judicial, quien luego de ser notificada, compareció, aceptó y prestó el juramento de ley.
Por auto del 2 de julio de 2012, se ordenó el emplazamiento de la defensora judicial de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
En fecha 18 de septiembre de 2012, compareció un profesional del derecho, consignando poder que le había conferido ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y se dio por citado.
Tanto la representación judicial del demandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN como la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ dieron contestación a la demanda, el 17 de octubre de 2012, rechazando la demanda la representación judicial del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, rechazándola y solicitando se declarara la nulidad del contrato y la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ rechazando la demanda y reconviniendo por nulidad del contrato de opción a compra y se declare la existencia del contrato como de compraventa con diferimiento de pago.
La reconvención fue admitida por auto del 22 de octubre de 2012, en el que se fijó el quinto día de despacho, para que la parte actora diera contestación a la reconvención.
La representación judicial de la parte actora, dio contestación a la reconvención, el 29 de octubre de 2012.
Tanto la parte actora, como los codemandados, promovieron pruebas, que se admitieron por auto del 27 de noviembre de 2012.
En fecha 13 de mayo de 2013, se dictó sentencia definitiva formal, ordenando la reposición de la causa al estado de decidir sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la reconvención que había propuesto la representación del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Por auto del 16 de mayo de 2013 se admitió la reconvención propuesta por la representación judicial del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y se fijó el quinto día de despacho, para que la parte actora diera contestación a la misma.
Mediante escrito del 13 de mayo de 2013, la representación judicial IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, dio contestación a la reconvención de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Solamente la parte actora promovió pruebas, que se agregaron el 19 de junio de 2013, que se admitieron por auto del 27 de junio de 2013.
Consta en autos la evacuación de las testimoniales promovidas por la parte demandante.
Por auto del 10 de diciembre de 2013 se difirió la publicación de la sentencia por treinta días.
En fecha 23 de enero de 2014 se dictó auto para mejor proveer, requiriendo a las partes la presentación de un documento original, que cursaba en copia simple en el expediente, para lo que se concedió un lapso de cinco días de despacho.
En fecha 29 de enero de 2014, la representación judicial de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ manifestó que ésta, como persona que recibió el pago contenido en dicho recibo, no tiene el original, toda vez que como se estila en estos casos, el original queda en manos de la persona que erogó el dinero, en este caso la demandada reconviniente, pero que ambas partes reconocen la existencia del susodicho recibo.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes:
III
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:
Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artí¬culo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los moti¬vos de hecho y de derecho de la decisión:
La pretensión procesal de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ expuesta en el libelo de la demanda, consiste en que se resuelva un contrato de opción a compra sobre un inmueble que afirma tener celebrado con los demandados.
SOBRE LOS ALEGATOS CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE DEMANDA:
Se dice en el escrito de la demanda, que la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ es propietaria de un inmueble, constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, código catastral 18-02-02, jurisdicción del municipio Araure del estado Portuguesa.
Que la parcela de terreno tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (225,78 m2) con los siguientes linderos particulares: NORTE: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 50; SUR: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 46; ESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con parcela 47 y OESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con calle Paso Grande. Que le corresponde un porcentaje de 0,651% sobre el total del área vendible del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto.
Que la vivienda tiene un área de construcción de aproximadamente OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS (81 m2) con la siguiente distribución: tres habitaciones, dos baños, sala comedor, cocina, área de faena y área para dos puestos de estacionamiento.
Afirma la demandante que el referido inmueble le pertenece según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, el 30 de enero de 2008, bajo el número 12, folios 122 al 133, Tomo Sexto del Protocolo Primero, primer trimestre del referido año.
Que suscribió un contrato de opción a compra con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, mediante documento autenticado en la Notaría Pública de Araure del Estado Portuguesa, en fecha 4 de mayo de 2011, bajo el número 53, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que tenía por objeto el inmueble anteriormente identificado.
Que para la fecha de autenticación del documento, ya MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ estaba en posesión del inmueble objeto de la negociación, mediante un contrato de arrendamiento suscrito con el esposo de ésta, de nombre ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, por lo que para esa fecha, ya la entrega de la cosa se había materializado, por lo que el vínculo contractual surgido, consistió en un típico contrato de compraventa, previsto en el artículo 1474 del Código Civil.
Que se trató de un convenio, mediante el cual MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ asumió la obligación de pagar un precio y la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ puso a la compradora en posesión del inmueble.
Que al mediar el consentimiento de vender y comprar, acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago del mismo, se encuentran llenos los extremos previstos en los artículos 1474 y 1161 del Código Civil, en cuanto a los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.
Que en el documento del 4 de mayo de 2011, el pago del precio se pactó de la siguiente forma: una cuota para el momento de la suscripción del documento y la segunda, que es el remanente del precio, en un plazo no mayor de siete meses, más treinta días, por lo que las partes convinieron en la posibilidad de la extensión del primer plazo.
Que aunque en el documento del 4 de mayo de 2011, no se señaló la existencia de un crédito hipotecario habitacional, o garantía hipotecaria de primer grado del préstamo, otorgado por el operador financiero Banco de Venezuela, S.A., resulta evidente que la compradora conocía de tal situación, por lo que la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ con la diligencia del caso, en fecha 16 de mayo de 2011 autorizó al Banco de Venezuela, para debitar en su cuenta de ahorros, la cantidad total del crédito hipotecario, lo cual ratificó en nueva comunicación, de fecha 26 de mayo de 2011.
Que es así, que el 18 de mayo de 2011, le fue debitada en la cuenta de ahorros 01020330920100782606 de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA UN BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 40.331,16), a fin de cubrir el monto del crédito hipotecario, adeudado para esa fecha, pero que a pesar de la diligencia puesta para obtener la liberación hipotecaria, ésta no le fue entregada luego del 12 de enero de 2012 y protocolizada el 31 de enero de 2012, como se evidencia de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en la misma fecha, bajo el número 11, folio 102, Tomo 2 del Protocolo Primero, primer trimestre del referido año.
Que la demandante como vendedora, puso todo su empeño en obtener la liberación de la hipoteca, que aunque no era una exigencia contractual, es requisito necesario para protocolizar la compraventa, pero que esa tardanza se debió a la circunstancia de tener que tramitarse ante dos entidades distintas, como lo fueron el operador financiero Banco de Venezuela, S.A. y el acreedor institucional Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIT).
Que tal fue la diligencia que puso la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en el cumplimiento de su obligación, que el 19 de septiembre de 2011, ya contaba con la solvencia municipal requerida para la venta.
Que del análisis del documento denominado opción de compra, se puede observar que la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ recibió de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), mediante cheque, que se imputaría al precio total pactado en SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00).
Que igualmente se pactó una cláusula de penalización, en caso de incumplimiento, de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, hasta un límite máximo de treinta días, es decir TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) si vencido el plazo de siete meses, más treinta días, cualquiera de las partes que incumpliera con sus compromisos.
Que también se estableció que la parte a quien fuera imputable el incumplimiento, pagaría a la otra TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), por lo que si la indemnización se verificara a favor de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ solo pagaría la cantidad antes señalada, restándole la cantidad CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) recibida como parte del pago, es decir los restantes CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), mientras que si la indemnización se verificase a favor de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la propietaria devolvería CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), más una suma igual para alcanzar la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00).
Que en cuanto a las obligaciones de la contratantes, resulta evidente que la demandante y vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, cumplió con lo pactado y más allá, incluyendo la tradición de la cosa vendida, toda vez que su compromiso consistía en vender y así lo hizo, pero no obstante, transcurrieron, los siete meses más treinta días convenidos, que se vencieron el 4 de enero de 2011 (sic), sin que la compradora pagare el precio.
Que transcurridos esos lapsos, la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ realizó innumerables gestiones de cobro y es en fecha 28 de octubre de 2011, cuando la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ le abonó la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), quedando la deuda pendiente en CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00) y posteriormente a esa fecha y haber insistido en el pago total del precio, sin haber obtenido repuesta alguna, mientras que la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, sigue disfrutando del inmueble, conjuntamente con su esposo ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Que es por lo anterior, que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ demanda a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN por resolución del contrato de venta del inmueble y subsidiariamente por el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, que estima en TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 363.000,00).
Sobre la contestación y reconvención de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ:
La codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, en su contestación dijo que el 23 de abril de 2010, a través de su esposo ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, inició una relación arrendaticia con IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, sobre el inmueble descrito en la demanda.
Admitió que la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, suscribió “un presunto instrumento de opción de compra venta”, en la Notaría de Araure.
Que en el cuerpo del rótulo en cuestión, puede apreciarse que el objeto del contrato no es sino la misma casa de habitación que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ viene poseyendo de manera ininterrumpida y pacífica desde 2010 y que no fue puesta en posesión por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ al momento de la celebración del contrato de opción a compra.
Que la propietaria pacta con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, el precio de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) y que en el acto del otorgamiento le hace entrega la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) por concepto de cuota inicial o arras, lo que representa casi el 30% del valor de la vivienda.
Que el lapso acordado para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, fue de siete meses, a partir del otorgamiento del documento, más una prórroga de treinta días, por lo que el contrato en su límite máximo tenía vigencia hasta el 4 de enero de 2012, lo que afirma se traduce en que la vendedora antes de dicho vencimiento, debía facilitar todas las solvencias administrativas, municipales y otras necesarias, así como la respectiva certificación de gravámenes para la protocolización, ya que dicho lapso serviría a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ para tramitar ante la entidad bancaria de su preferencia, el préstamo habitacional y así poder honrar el remanente del precio estipulado, ya que si bien no deriva del texto de referido contrato, queda plenamente demostrado, lo que se conoce en doctrina como vínculo subyacente de los contratos, que tal negociación preliminar o preparatoria, entre otros de sus efectos naturales, se celebró también a los fines de que los optantes compradores, solicitaran un crédito hipotecario ante una institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional, para el pago del saldo deudor.
Que de manera inmediata MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ comenzó a recabar todos los requisitos personales, ante la entidad bancaria que le solicitó y de manera simultánea y casi a diario, se comunicaba con la vendedora para que le tramitara y le facilitara los recaudos que debían provenir de su parte, como solvencias y certificación de gravámenes.
Que por un gran período de tiempo, la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ según ella misma manifestó, estuvo de viaje y perdió con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ todo contacto con ella, a lo que luego de tener casi todos los recaudos obtenidos para el banco, solo faltaba la certificación de gravámenes y para el mes de diciembre, aun la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ no le había hecho entrega de los mencionados recaudos.
Que apareció la susodicha vendedora y le explicó que por razones de salud, estuvo fuera varios meses y tuvo que disponer de la cantidad recibida en arras para tales fines y se había complicado la obtención de los requisitos que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ necesitaba. Que por tanto, niega y rechaza que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ insistió en el pago total del precio, sin haber obtenido repuesta alguna.
Que para colmo del descaro, la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ le solicita a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ otra cantidad de dinero para poder continuar con los trámites, o mejor dicho, comenzar a cumplir con los trámites a los que estaba obligada como la obtención de las solvencias y certificación de gravámenes.
Que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ inocente de la situación, que realmente se presentaba, valga decir de la hipoteca de primer grado que existía sobre el inmueble, ya decepcionada con la vendedora, llega a un acuerdo con IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ de que continúen con el trámite.
Que en vista de tal situación, el asesor jurídico del banco, le expresa a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ que debe consignar un contrato de opción a compra que no debiera de exceder de tres meses de otorgado y que el único contrato que tenía en sus manos estaba fenecido y es cuando IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ comienza a dar excusas y esquivas nuevamente y por tales razones, MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ por recomendación de dicho asesor, solicita copia certificada del documento de propiedad y para su sorpresa observa que sobre el inmueble, pesaba una hipoteca de primer grado, cuya fecha de liberación estaba prevista para el 31 de enero de 2012, por lo que entiende el porque de las evasivas de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Que se desprende del expediente, así como del mismo escrito de demanda presentado por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ que la liberación de la hipoteca fue protocolizada el 31 de enero de 2012, valga decir veintisiete días después de perecido el referido contrato de opción a compra, por lo que está alegando su propia torpeza.
Que es por lo explanado que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, solicita servicios profesionales de abogado, pudiendo aludir que existió vicio en el consentimiento, reflejado en el dolo por parte de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en relación a que su mandante MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ desde un principio hubiera sabido que existía un gravamen sobre el inmueble, no habría realizado la transacción, pero esa información no le fue aportada por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en el momento de realizar el contrato.
Que la abogada asistente le recomendó a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ que buscara de inmediato el dinero faltante o remanente y se comunicaron con IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ para que se reunieran en la oficina privada de esa abogada o en algún sitio de su preferencia, para afirmar los detalles de la redacción y otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, consiguiendo evasivas y hostilidad en su verbo, pues la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ expresa que ese ya no es el precio.
Que se puede observar que una vez, IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ logró liberar el inmueble del referido gravamen y ya perecido (sic) el lapso del contrato, se evidencia su mala fe de no querer continuar con la negociación y demanda la resolución del contrato, para así reclamar la misma cantidad del monto correspondiente a las arras y la penalización que fue prevista en el contrato de opción a compra, obviando que el incumplimiento de su persona, de los trámites requeridos para la protocolización de la venta, da origen a la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), por lo que se niega que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ tenga que indemnizar a la demandante por causa de incumplimiento y por tanto deba pagarle TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÏVARES (Bs. 363.000,00).
Que por lo expuesto, reconviene a IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ para que cumpla con el contrato señalado y se proceda a través de la protocolización de la venta, el inmueble descrito en la demanda y para que pague TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÏVARES (Bs. 360.000,00) por los daños y perjuicios ocasionados, así como las costas y costos del proceso.
Sobre la contestación a la reconvención de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ:
La representación judicial de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ dio contestación a la reconvención que propuso la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, manifestando que se pretende crear una nueva causal de divorcio.
Que se hace ver que la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ no tenía capacidad para razonar o discernir, lo que es de su conveniencia o no, cuando lo cierto es que es de profesión ingeniero agrónomo con estudios de cuarto nivel.
Rechazan que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ se haya comprometido contractualmente a facilitar todas las solvencias administrativas y otras necesarias, como la certificación de gravámenes para la protocolización.
Que aunque en el documento del 4 de mayo de 2011 no se señaló la existencia de un crédito hipotecario habitacional o garantía hipotecaria de primer grado, del préstamo otorgado por el Banco de Venezuela, S.A., resulta evidente que la compradora conocía de tal situación, por lo que la vendedora con la diligencia del caso, el 16 de mayo de 2011 autorizó a esa institución bancaria, como operador financiero para debitar en la cuenta de ahorros 01020330920100782606 de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA UN BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 40.331,16) a fin de cubrir el monto del crédito hipotecario adeudado para esa fecha, previa autorización por escrito de fecha 18 de mayo de 2011.
Que pese a la diligencia puesta para obtener la liberación de la hipoteca, ésta fue entregada luego del 12 de enero de 2012 y protocolizada el 31 de enero de 2012.
Que se puede observar que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ puso todo su empeño para obtener la liberación de la hipoteca, que aunque no era una exigencia contractual, era un requisito necesario para protocolizar la compraventa, pero la tardanza se debió a la circunstancia de tener que tramitarse por dos entidades distintas, como lo fueron el operador financiero Banco de Venezuela, S.A. y el acreedor institucional Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (BANAVIH).
Que tal es la diligencia que puso IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en el cumplimiento de su obligación, que para el 19 de septiembre de 2011 ya contaba con la solvencia municipal requerida para la venta del inmueble.
Niega que la intención de los demandados haya sido obtener un crédito hipotecario ante una institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional.
Que lo convenido consistía en el pago total del precio de la venta, lo que no se concretó y por ello, además del monto inicial, IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ solo recibió un monto exiguo de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), el 28 de octubre de 2011, cuando por cierto se ratifica las condiciones de la denominada opción a compra.
Niegan que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya actuado con dolo al no informarle a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, de la existencia de un gravamen sobre el inmueble.
Niegan que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya tenido reunión alguna con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ésta se haya negado a recibir el precio. Que si esto hubiera sido así, la compradora pudo obtener su liberación mediante una oferta real y depósito, ya que no se puede olvidar, que la compraventa, es un contrato donde el comprador tiene deberes y obligaciones, al igual que el vendedor.
Que es cierto que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y su cónyuge ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN participaron en la negociación, la primera suscribiendo el documento de opción a compra y el segundo aportando parte del dinero, como se puede evidenciar en la emisión de cheque de gerencia número 89070553 de fecha 4 de mayo de 2011 por un monto de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), contra el Banco Mercantil, debitado en la cuenta corriente 01050048660048338982, por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y cheque de gerencia por SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) del 4 de mayo de 2011 ordenado por MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ al Banco Banesco, ambos a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, que los depositó en la cuenta corriente 01340476334763011181 del mismo Banco Banesco, exactamente la misma cantidad recibida de los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, depósito que fue en la misma fecha de la emisión de los señalados cheques de gerencia y también en la misma fecha de la autenticación de la opción a compra.
Que las razones por las que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN se quieren desvincular del negocio realizado, tiene su explicación en tratar de hacer ver que MILAGROS MALAVÉ suscribió el contrato denominado opción a compra a espaldas de su cónyuge y que por ello fue engañada induciéndola en error, para que suscribiera un “contrato leonino”, lo que cae por su propio peso, con los pagos realizados por ambos, en el mismo acto de autenticación de la denominada opción a compra.
Que la otra razón de mayor importancia, está relacionada con el interés de los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN de falsear su estado civil, que consiste en su situación frente al Estado venezolano y su política de subsidio habitacional, cuyo órgano rector es BANAVIH, en el sentido de que ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN ha sido beneficiado por un subsidio habitacional y por consiguiente está limitado en lo que respecta a obtener otro crédito por este concepto y en lo que se refiere a MILAGROS MALAVÉ, tampoco podría tramitar crédito habitacional, a menos que lo hiciera con fraude a la ley.
Que de lo anterior, se puede sacar la conclusión de que la reconviniente MILAGROS MALAVÉ miente cuando manifiesta en su escrito de contestación, que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ incumplió al negarse a entregarle los recaudos necesarios, para tramitar un crédito hipotecario habitacional, ante una institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional, para el pago del precio total, a menos que pretendiera hacerlo, con fraude a la ley.
Que en lo que respecta al contrato de arrendamiento, suscrito por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN e IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, el mismo perdió todo su valor jurídico, en el momento en que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN adquirieron el inmueble en cuestión, donde conviven con sus dos hijos.
Que las principales obligaciones del vendedor, son la tradición y el saneamiento, mientras que la del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato.
Que en el presente caso IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ hizo tradición de la cosa, poniéndola en posesión del comprador y el respectivo otorgamiento del contrato de propiedad, que consistió en el contrato de venta, contenido en la opción a compra, que fue debidamente autenticado.
Luego en la contestación, a la reconvención, se invoca sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de diciembre de 2010.
Se aduce que en lo que respecta a la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, ésta no ha cumplido con el pago del precio total de la venta, que si bien es cierto que en el contrato de la negociación, no se convino fecha de pago, si se estableció un lapso de siete meses, mas treinta días, e igualmente tenía la obligación de pagar en el día y lugar determinados en el contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1527 del Código Civil. Que el artículo 1528 eiusdem, prevé que en caso de no haberse establecido nada al respecto, el pago debe hacerse en el lugar y época en que debe hacerse la tradición.
Que en el presente caso, los cónyuges MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN al momento de la autenticación del documento, ya estaban ocupando el inmueble, pero IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ convino tácitamente en esperar el lapso fijado en el contrato denominado opción a compra.
Que resulta evidente que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ cumplió cabalmente con su obligación de vendedora, pero los compradores MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, que conforman una comunidad, a tenor del artículo 156 del Código Civil, no cumplieron con sus obligaciones de compradores, en especial el pago oportuno del precio y esto ha conllevado a IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a posponer su matrimonio, ya acordado para realizarlo en México, toda vez que contaba con ese dinero para su realización y gastos de viaje, quedando sin vivienda, por cuanto la misma constituye su único patrimonio y vivienda principal, sin dinero, viviendo en casa de su madre, bajo la protección de ésta y de su ayuda económica, por lo que el perjuicio no ha sido solo material, sino moral.
Que por tales razones, solicita que la reconvención sea declarada sin lugar y con lugar la demanda.
Seguidamente y antes de analizar las pruebas cursantes en autos, se procede a analizar la legitimación procesal, para ser parte en la presente causa, del codemandado reconviniente ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, partiendo de los hechos alegados en su escrito de contestación, en el que propone reconvención.
Sobre la legitimación procesal en la presente causa, de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN:
La representación judicial del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, en su contestación dice que éste celebró con la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ un contrato de arrendamiento, según documento autenticado en la Notaría Pública de Araure, el 23 de abril de 2010, bajo el número 2, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones, sobre el inmueble identificado en el escrito de la demanda.
Que el matrimonio de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, desde hace más de un año, se ha visto afectado por problemas personales de convivencia, existiendo una separación de hecho, razón por la que ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN se vio obligado a irse a vivir en casa de sus padres, dejando a su esposa e hijos en la casa arrendada, en tanto se solvente el conflicto matrimonial.
Que para su sorpresa, se enteró por un familiar de su cónyuge, que fue demandado por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ por resolución de contrato, que no era precisamente el contrato de arrendamiento, sino un contrato de opción a compra, que fue suscrito de forma inconsulta y sin autorización previa de su parte, entre su esposa MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Que en el documento de opción a compra, se menciona que el estado civil de su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ como soltera, pero no puede alegar la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ que desconocía el estado civil de su referida cónyuge.
Que el inmueble tenía una hipoteca de primer grado y consta en el expediente que la misma fue liberada el 31 de enero de 2012, lo que no fue plasmado en el contrato de opción a compra, celebrado entre su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y mucho menos fue previsto un lapso superior al que se debió esperar para la referida liberación, por cuanto el vencimiento del contrato y la fecha de liberación de la hipoteca son evidentemente muy distintos, ya que el contrato feneció el 4 de enero de 2012 y la hipoteca fue liberada el 31 de enero de 2012, mucho después de la expiración del contrato.
Que la cónyuge de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN fue inducida en error, mediante dolo por parte de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, ya que no manifestó la hipoteca que existía sobre dicho inmueble, lo que debió solucionar mucho antes de celebrarse el contrato de opción a compra, para que legalmente pudiera hacer la tradición respectiva y así perfeccionar el contrato de venta, a través de la protocolización en la Oficina de Registro Inmobiliario.
Que es evidente que su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, dadas las circunstancias, fue llevada a celebrar dicho contrato, en virtud de desconocer la situación irregular que operó por parte de la vendedora, como fue ocultar que existía un gravamen sobre la casa, que con su conducta dolosa intencionalmente induce a su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y deja subsistir en ella una idea errónea, con la conciencia de que ese error tendría un valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad y hacerla celebrar bajo error un contrato, mediante falsa apreciación de la realidad, de tal naturaleza y gravedad que impidió la formación del consentimiento.
Que se trató de un convenio celebrado entre la cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en el que no figura el consentimiento otorgado por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, para comprometer y suscribir obligaciones de la magnitud de las que fueron establecidas en el contrato, como las respectivas penalizaciones.
Que es importante destacar que la familia ya se encontraba en posesión del inmueble, desde antes de la suscripción del contrato de opción a compra, ya que el contrato de arrendamiento se suscribió el 23 de abril de 2010.
Que su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, fue envuelta mediante artimañas por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, evidenciándose su mala fe, quien aprovechándose del distanciamiento por problemas conyugales, le ofrece a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ en venta la casa, haciéndola celebrar un contrato de opción a compra.
Que ese contrato se encuentra fuera de derecho, al incluir dentro de sus cláusulas, específicamente la CUARTA, lo que la doctrina conoce como cláusula leonina, al establecer que en caso de incumplimiento, la parte a la que fuera imputable el incumplimiento, cancelaría a la otra TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), por lo que si la indemnización se verificara a favor de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ pagaría CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) para completar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00).
Que si MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ hubiera sabido que sobre la casa existía un gravamen hipotecario, en ningún modo habría accedido a ello.
Que por ocultarse la existencia de la hipoteca, su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ no manifestó su voluntad de comprar un bien hipotecado, en el supuesto de que se haya perfeccionado la venta, fácilmente sobre dicho bien el acreedor hipotecario, hubiere podido accionar su derecho sobre el mismo y causar un daño al patrimonio de la comunidad existente entre MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, por cuanto estarían cancelando una deuda que no era de ellos y por un bien que ya habían cancelado.
Finalmente en su contestación ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, solicita:
“… la Nulidad del Contrato de Opción a Compra celebrado entre mi cónyuge MILAGROS MALAVÉ SÁEZ y la ciudadana IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ…”.
En la referida sentencia definitiva formal del 13 de mayo de 2013 se declaró que esta solicitud de declaración de nulidad del contrato, de la representación judicial del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN constituye una verdadera pretensión procesal, que quiere hacer valer ante la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y es por ello que se ordenó la reposición al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad o inamisibilidad de la misma, quedando admitida esta reconvención, por auto del 16 de mayo de 2013.
Como quedó dicho, la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ rechazó la demanda y reconvino por nulidad del contrato de opción a compra y se declare la existencia del contrato como de compraventa con diferimiento de pago, admitiéndose la reconvención por auto del 22 de octubre de 2012 y rechazándola la representación judicial de la actora, el 29 de octubre de 2012.
La representación judicial de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, dio contestación a la reconvención que propuso el codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Sobre esta reconvención, se dice en este escrito de contestación a la misma, que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN insisten en que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ actuó de mala fe en la negociación del inmueble.
Que dichos demandados, tratan de hacer ver que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ fue inducida en error, tratando de hacer ver que no tenía la capacidad de discernir ni entender el negocio que estaba realizando, a través de la opción a compra y que se trata de una persona incapaz de razonar lo que es de su conveniencia o no, cuando lo cierto es que es de profesión ingeniero agrónomo con estudios de cuarto nivel.
Rechazan que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ se haya comprometido contractualmente a facilitar todas las solvencias administrativas y otras necesarias, como la certificación de gravámenes para la protocolización.
Que aunque en el documento del 4 de mayo de 2011 no se señaló la existencia de un crédito hipotecario habitacional o garantía hipotecaria de primer grado, del préstamo otorgado por el Banco de Venezuela, S.A., resulta evidente que la compradora conocía de tal situación, por lo que la vendedora con la diligencia del caso, el 16 de mayo de 2011 autorizó a esa institución bancaria, como operador financiero para debitar en la cuenta de ahorros 01020330920100782606 de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA UN BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 40.331,16) a fin de cubrir el monto del crédito hipotecario adeudado para esa fecha, previa autorización por escrito de fecha 18 de mayo de 2011.
Que pese a la diligencia puesta para obtener la liberación de la hipoteca, ésta fue entregada luego del 12 de enero de 2012 y protocolizada el 31 de enero de 2012.
Que se puede observar que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ puso todo su empeño para obtener la liberación de la hipoteca, que aunque no era una exigencia contractual, era un requisito necesario para protocolizar la compraventa, pero la tardanza se debió a la circunstancia de tener que tramitarse por dos entidades distintas, como lo fueron el operador financiero Banco de Venezuela, S.A. y el acreedor institucional Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (BANAVIH).
Que tal es la diligencia que puso IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en el cumplimiento de su obligación, que para el 19 de septiembre de 2011 ya contaba con la solvencia municipal requerida para la venta del inmueble.
Niega que la intención de los demandados haya sido obtener un crédito hipotecario ante una institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional.
Que lo convenido consistía en el pago total del precio de la venta, lo que no se concretó y por ello, además del monto inicial, IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ solo recibió un monto exiguo de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), el 28 de octubre de 2011, cuando por cierto se ratifica las condiciones de la denominada opción a compra.
Niegan que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya actuado con dolo al no informarle a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, de la existencia de un gravamen sobre el inmueble.
Niegan que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya tenido reunión alguna con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ésta se haya negado a recibir el precio. Que si esto hubiera sido así, la compradora pudo obtener su liberación mediante una oferta real y depósito, ya que no se puede olvidar, que la compraventa, es un contrato donde el comprador tiene deberes y obligaciones, al igual que el vendedor.
Que es cierto que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y su cónyuge ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN participaron en la negociación, la primera suscribiendo el documento de opción a compra y el segundo aportando parte del dinero, como se puede evidenciar en la emisión de cheque de gerencia número 89070553 de fecha 4 de mayo de 2011 por un monto de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), contra el Banco Mercantil, debitado en la cuenta corriente 01050048660048338982, por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y cheque de gerencia por SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) del 4 de mayo de 2011 ordenado por MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ al Banco Banesco, ambos a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, que los depositó en la cuenta corriente 01340476334763011181 del mismo Banco Banesco, exactamente la misma cantidad recibida de los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, depósito que fue en la misma fecha de la emisión de los señalados cheques de gerencia y también en la misma fecha de la autenticación de la opción a compra.
Que las razones por las que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN se quieren desvincular del negocio realizado, tiene su explicación en tratar de hacer ver que MILAGROS MALAVÉ suscribió el contrato denominado opción a compra a espaldas de su cónyuge y que por ello fue engañada induciéndola en error, para que suscribiera un “contrato leonino”, lo que cae por su propio peso, con los pagos realizados por ambos, en el mismo acto de autenticación de la denominada opción a compra.
Que la otra razón de mayor importancia, está relacionada con el interés de los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN de falsear su estado civil, que consiste en su situación frente al Estado venezolano y su política de subsidio habitacional, cuyo órgano rector es BANAVIH, en el sentido de que ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN ha sido beneficiado por un subsidio habitacional y por consiguiente está limitado en lo que respecta a obtener otro crédito por este concepto y en lo que se refiere a MILAGROS MALAVÉ, tampoco podría tramitar crédito habitacional, a menos que lo hiciera con fraude a la ley.
Que de lo anterior, se puede sacar la conclusión de que la reconviniente MILAGROS MALAVÉ miente cuando manifiesta en su escrito de contestación, que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ incumplió al negarse a entregarle los recaudos necesarios, para tramitar un crédito hipotecario habitacional, ante una institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional, para el pago del precio total, a menos que pretendiera hacerlo, con fraude a la ley.
Que en lo que respecta al contrato de arrendamiento, suscrito por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN e IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, el mismo perdió todo su valor jurídico, en el momento en que los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN adquirieron el inmueble en cuestión, donde conviven con sus dos hijos.
Que las principales obligaciones del vendedor, son la tradición y el saneamiento, mientras que la del comprador es pagar el precio en el día y lugar determinado por el contrato.
Que en el presente caso IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ hizo la tradición de la cosa, poniéndola en posesión del comprador y el respectivo otorgamiento del contrato de propiedad, que consistió en el contrato de venta, contenido en la opción a compra, que fue debidamente autenticado.
Luego en la contestación, a la reconvención, se invoca sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de diciembre de 2010.
Se aduce que la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, no ha cumplido con el pago del precio total de la venta, que si bien es cierto que en el contrato de la negociación, no se convino fecha de pago, si se estableció un lapso de siete meses, mas treinta días, e igualmente tenía la obligación de pagar en el día y lugar determinados en el contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1527 del Código Civil y que el artículo 1528 eiusdem, prevé que en caso de no haberse establecido nada al respecto, el pago debe hacerse en el lugar y época en que debe hacerse la tradición.
Que en el presente caso, los cónyuges MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN al momento de la autenticación del documento, ya estaban ocupando el inmueble, pero IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ convino tácitamente en esperar el lapso fijado en el contrato denominado opción a compra.
Que resulta evidente que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ cumplió cabalmente con su obligación de vendedora, pero los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, que conforman una comunidad, a tenor del artículo 156 del Código Civil, no cumplieron con sus obligaciones de compradores, en especial el pago oportuno del precio y esto ha conllevado a IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a posponer su matrimonio, ya acordado para realizarlo en México, toda vez que contaba con ese dinero para su realización y gastos de viaje, quedando sin vivienda, por cuanto la misma constituye su único patrimonio y vivienda principal, sin dinero, viviendo en casa de su madre, bajo la protección de ésta y de su ayuda económica, por lo que el perjuicio no ha sido solo material, sino moral.
Que en conclusión, el reconviniente ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN solicita en su petitorio dos cosas totalmente contradictorias: Que se declare la nulidad del contrato de opción a compra celebrado entre su cónyuge MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y a su vez solicita que este contrato de opción a compra, debe ser anulado por coexistir dos elementos prescritos en el artículo 1142 del Código Civil: error y dolo.
Que el reconviniente en su escrito de reconvención, no solo expresa lo anterior, sino que además de solicitar la nulidad del contrato, señala que lo que existe allí, es una compraventa con diferimiento de pago, creando una mezcolanza de petitorios que el juzgador tendrá que dilucidar.
Que por otra parte, el reconviniente alega vicios de consentimiento en perjuicio de un tercero, lo que resulta incongruente, ya que este alegato debió oponerlo la parte supuestamente afectada, porque no puede atribuirse el derecho de otro.
Que por estas razones solicita que la reconvención interpuesta sea declarada sin lugar y con lugar la demanda contra los esposos MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, ambos ingenieros.
Con vista a los anteriores alegatos de hecho, este Tribunal procede a analizar la legitimación procesal pasiva de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, para ser demandado en la presente causa y por ende, su legitimación procesal desde el punto de vista activo para proponer reconvención contra la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Según se dice en el escrito de la demanda, el contrato cuya resolución se demanda, fue celebrado entre la aquí demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ por una parte y por la otra, la aquí demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ.
No se alega en el escrito de la demanda, que del contrato, cuya resolución se demanda, haya sido parte el demandado reconviniente ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Está alegado en el escrito de la demanda por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ que los codemandados MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN están unidos en matrimonio y esto fue admitido por éstos, en sus respectivas contestaciones.
Según el artículo 168 del Código Civil, la legitimación en juicio, por actos relativos a la comunidad conyugal, corresponderá al cónyuge que los haya realizado.
Esta legitimación procesal del cónyuge que realiza actos relacionados con la comunidad conyugal, no se modifica por la circunstancia de que el otro cónyuge, haya proporcionado el dinero para la realización del acto, ya que cuando el referido artículo 168 confiere esta legitimación, no diferencia en razón de la proveniencia de los recursos monetarios utilizados.
El codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN no fue parte en el contrato por cuya resolución se le demanda, aunque las cantidades que se dicen pagadas por MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ provinieran de la comunidad de gananciales, existente entre el primero y la segunda, por lo que ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN no cuenta con legitimación procesal pasiva para ser demandado por resolución del dicho contrato y por ende tampoco cuenta con legitimación procesal activa, para proponer reconvención por nulidad del mismo.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 18 de mayo de 2001, expediente 00-2005 (caso: Rafael Monserrat Prato), con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, ha considerado que la acción es inadmisible cuando no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen y que ello sucede, por ejemplo cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal.
Es precisamente el interés procesal, que confiere legitimación en juicio, que es activa en el caso del demandante y del reconviniente y pasiva en el caso del demandado y del reconvenido.
Es por lo anteriormente expuesto, que la pretensión de resolución de contrato de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, es inadmisible con respecto al codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN como es también inadmisible por las mismas razones expuestas, la pretensión reconvencional nulidad de dicho contrato, que propuso contra la demandante, el mismo ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, sin necesidad de analizar el mérito de esa pretensión. Así se declara y así se dispondrá de manera expresa en la dispositiva de la decisión.
ANÁLISIS PROBATORIO:
Seguidamente para decidir, el Tribunal procede a analizar las pruebas cursantes en autos, partiendo de los hechos alegados en la demanda por la parte actora, por la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ en su escrito de contestación en el que propuso reconvención, así como en el escrito en el que la representación judicial de la parte demandante dio contestación a la reconvención de cumplimiento de contrato, propuesta por la referida codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, ya que como quedó establecido, ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN carece de legitimación procesal para ser parte en la presente causa.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1. Folios 6 al 16 de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 30 de enero de 2008, bajo el Nº 12, folio 122 al 133, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre.
Una copia certificada de este mismo documento, que al estar autorizada por un funcionario competente con arreglo a las leyes, tiene mayor valor probatorio, cursa en los folios 110 al 124 de la primera pieza del expediente, por lo que esta copia fotostática simple, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
2. Folios 17 y 18 de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 4 de mayo de 2011, anotado bajo el Nº 53, Tomo 17.
Esta copia corresponde a un documento autenticado en una Notaría Pública, por lo que su original tiene carácter auténtico, mientras que esta copia es perfectamente legible y no fue impugnada por la demandada a la que se le opone, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, manifestaron celebrar un contrato, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, jurisdicción del municipio Araure del estado Portuguesa, contando dicha parcela con una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (225,78 m2) con los siguientes linderos particulares: NORTE: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 50; SUR: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 46; ESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con parcela 47 y OESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con calle Paso Grande. Que le corresponde un porcentaje de 0,651% sobre el total del área vendible del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto. Así se declara.
También aparece en esta copia fotostática, que se acordó entre las partes, que el precio por el inmueble se pactó entre las partes en SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), de los que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ recibió de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) en el momento del otorgamiento del documento del contrato, por lo que esta misma copia se aprecia como plena prueba, de que ese precio por el inmueble de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) fue el que se pactó entre las partes, de los que en el acto del otorgamiento del documento del contrato, recibió la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ de la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00). Así igualmente se declara.
Además, aparece en esta copia fotostática, que el lapso previsto y acordado por las partes, para la validez de la opción a compra es de siete meses contados a partir de la firma del documento del contrato, por lo que esta misma copia, se aprecia como plena prueba, de que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la ahora codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, acordaron este plazo de siete meses, contados a partir de la firma del documento del contrato, para el otorgamiento del documento definitivo, vendiendo el inmueble IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ. Así además se declara.
En esta copia fotostática, también aparece que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la aquí codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, acordaron en el referido contrato, que la parte que incumpliera su obligación, cancelaría a la otra CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día de retardo, hasta alcanzar el término de TREINTA (30) días, es decir TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) por lo que esta copia se aprecia como plena prueba, de que en el mencionado contrato, dicha demandante y dicha demandada, acordaron que en caso de incumplimiento del contrato por alguna de ellas, la que incumpliera, pagará a la otra a título de indemnización, esa cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día de retardo, hasta alcanzar el término de TREINTA (30) días, pudiendo llegar por lo tanto esa indemnización a TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) en caso de treinta días de retardo. Así se declara.
Además aparece en esta copia fotostática, que se acordó entre las partes, que la parte a la que fuera imputable el incumplimiento, cancelaría a la otra TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), por lo que si la indemnización se verificaba a favor de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ pagaría la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) para completar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), mientras que si la indemnización se verificase a favor de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la propietaria IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ devolvería CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), más una suma igual para alcanzar la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), por lo que esta copia se aprecia como plena prueba de que en dicho contrato, la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la ahora demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, acordaron indemnizaciones por los montos antes señalados. Así también se declara.
3. Folios 19 y 20de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 23 de abril de 2010, anotado bajo el Nº 02, Tomo 17.
Esta copia corresponde a un documento autenticado en una Notaría Pública, por lo que su original tiene carácter auténtico, mientras que esta copia es perfectamente legible y no fue impugnada por la demandada a la que se le opone, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ dio en arrendamiento al ahora codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, el 23 de abril de 2010, por el término de doce meses, un inmueble consistente en una vivienda, ubicada en la Urbanización Llano Alto, Campo Curata, calle Paso Grande de la ciudad de Araure. Así se declara.
4. Folio 21 de la primera pieza. Copia fotostática simple de planilla contentiva de Solicitud de Liberación de Garantías, expedida por el Banco de Venezuela en fecha 19 de septiembre de 2011, a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Esta copia corresponde a un documento privado no reconocido, ni tenido como legalmente reconocido, por lo que no cumple con los extremos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para ser tenido como fidedigno de su original y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
5. Folio 22 de la primera pieza. Copia fotostática simple de planilla contentiva de Solicitud de Liberación de Hipoteca por Adquisición de Vivienda Principal, expedida por el Banco de Venezuela en fecha 21 de septiembre de 2011, a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Esta copia corresponde a un documento privado no reconocido, ni tenido como legalmente reconocido, por lo que no cumple con los extremos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para ser tenido como fidedigno de su original y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
6. Folios 23 y 24, así como 150 de la primera pieza. Copias fotostáticas simples de libreta de ahorro Nº 11827314, con Código Cuenta Cliente Nº 01020330920100782606, expedida por el Banco de Venezuela el 16 de mayo de 2011, a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Estas copias corresponden a una libreta de ahorros de una institución financiera, que está sometida a la supervigilancia del Estado a través de la Superintendencia de Bancos y tales libretas son además emitidas en masa y su contenido llevado de manera informatizada, por lo que su contenido goza de presunción de certeza. No obstante, con estas copias se pretende demostrar un cargo para pagar un crédito hipotecario, pero en la presente causa, se discute la pretensión resolutoria de un contrato calificado como de opción a compra de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por incumplimiento en sus obligaciones como compradora de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, así como la pretensión reconvencional de cumplimiento del mismo contrato por ésta última y el que la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya o no pagado ese crédito hipotecario, no influye en la decisión de la pretensión de resolución, ni en la decisión de la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato, por lo que se desechan estas copias como carentes de valor probatorio Así se declara.
7. Folio 25 de la primera pieza. Copia fotostática simple de autorización de fecha 16 de mayo de 2011, dirigida a Sres. Banco de Venezuela, donde IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, autoriza a la referida entidad bancaria, debitar de su Cuenta de Ahorros Nº 0102-0330-920100782606, la cantidad total de un crédito hipotecario.
Con estas copias se pretende demostrar una autorización para debitar una cantidad de dinero, con la finalidad de pagar un crédito hipotecario, pero en la presente causa, se discute la pretensión resolutoria de un contrato calificado como de opción a compra de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por incumplimiento en sus obligaciones como compradora de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, así como la pretensión reconvencional de cumplimiento del mismo contrato por ésta última y el que la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya o no pagado ese crédito hipotecario, no influye en la decisión de la pretensión de resolución, ni en la decisión de la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato, por lo que se desechan estas copias como carentes de valor probatorio Así se declara.
8. Folios 26 al 34 de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 31 de enero de 2012, anotado bajo el Nº 11, folio 102, Tomo II.
En esta copia aparece que el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), obrando mediante apoderada, declaró que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, pagó la totalidad del crédito habitacional que se le había otorgado para la adquisición de un inmueble, consistente en una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, jurisdicción del municipio Araure del estado Portuguesa, por lo que declaró canceladas todas las obligaciones y por ende extinguida la hipoteca de primer grado que se había constituido.
No obstante en la presente causa, se discute la pretensión resolutoria de un contrato calificado como de opción a compra de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por incumplimiento en sus obligaciones como compradora de un inmueble, de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, así como la pretensión reconvencional de cumplimiento del mismo contrato por ésta última y el que se haya o no liberado una hipoteca sobre el mismo inmueble, no influye en la decisión de la pretensión de resolución, ni en la decisión de la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato, por lo que se desechan estas copias como carentes de valor probatorio Así se declara.
9. Folios 35 y 36 de la primera pieza. Original y copia de Solvencias Municipal expedidas la primera el 19 de septiembre de 2011, y la segunda el 01 de febrero de 2012, por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Araure del estado Portuguesa, a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Estas solvencias están expedidas por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Araure y en las mismas consta que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ estaba solvente en el pago de los impuestos municipales, sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende en la presente causa, para las referidas fechas 19 de septiembre de 2011 y 1° de febrero de 2012.
No obstante, en la presente causa, se discute la pretensión resolutoria de un contrato calificado como de opción a compra de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por incumplimiento en sus obligaciones como compradora de un inmueble de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, así como la pretensión reconvencional de cumplimiento del mismo contrato por ésta última y el que la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya estado o no solvente en el pago de los impuestos municipales sobre el inmueble, no influye en la decisión de la pretensión de resolución, ni en la decisión de la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato, por lo que se desechan estas copias como carentes de valor probatorio Así se declara.
10. Folios 37 y 135 de la primera pieza. Copia fotostática simple de Recibo de fecha 28 de octubre de 2011, donde la ciudadana IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, recibe la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000) de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MALAVE SÁEZ, por concepto de Abono de una opción de compra de una casa ubicada en la Urbanización Llano Alto, Calle Paso Grande, Casa Nº 48, Araure.
El pago por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), al que se refiere el recibo del que este instrumento es copia, fue alegado por la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en su escrito de demanda y además la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ presentó el original con escrito del 31 de enero de 2014, por lo que este pago no está controvertido por las partes. En consecuencia, estas copias ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa, por lo que se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
11. Folios 38 al 47 de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 18 de abril de 2007, anotado bajo el Nº 22, folio 139 al folio 148, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre.
Esta copia corresponde al documento de parcelamiento de la Urbanización Llano Alto, en el que se encuentra el inmueble objeto del contrato cuya resolución pretende la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en la presente causa y cuya nulidad pretenden reconvencionalmente los demandados MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
Sobre esta copia del documento de parcelamiento, se dice en el escrito de la demanda al que se acompaña, que el referido inmueble que como quedó dicho forma parte de la misma Urbanización Llano Alto, cuenta con un terreno adicional de aproximadamente VEINTICINCO METROS CUADRADOS (25 m2).
No obstante, la superficie de terreno adicional, que pueda tener el inmueble por cuyo contrato de opción a compra o de venta se discute en la presente causa, no influye en la decisión de la controversia, por lo que se desecha esta copia como carente de valor probatorio. Así se declara.
12. Folio 48 de la primera pieza. Planilla contentiva de Compromiso de Pago Bienes Adicionales Estimados, expedida por Promotora Llano Alto, C.A., en fecha 24 de abril de 2006, a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Esta instrumental tiene carácter privado y la misma se refiere a unos pagos a un compromiso de pago por la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a una sociedad mercantil denominada “PROMOTORA LLANO ALTO, C.A.”. Este compromiso y los pagos a que se refiere, no se discuten en la presente causa, por lo que esta instrumental ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
13. Folios 134, 147 al 149 de la primera pieza. Copias fotostáticas simples de: a) planilla de depósito realizado por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, cargada a la Cuenta Corriente Nº 01340476334763011181 del Banco Banesco, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00); b) talón o comprobante de la emisión de un Cheque de Gerencia por un monto de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, de fecha 04 de mayo de 2011, solicitado por MILAGROS MALAVE al Banco Banesco; c) talón o comprobante de la emisión de un Cheque de Gerencia Nº 89070553 de fecha 04 de mayo de 2011, por un monto de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), por orden girada contra el Banco Mercantil por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
El pago por la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), está alegado en la demanda y reconocido en sus respectivas contestaciones, tanto por la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, como por el codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y no está este pago controvertido en la presente causa, mientras que el pago de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) fue también alegado en la demanda por la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y admitido por la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, al haber consignado recibo original de este pago, con escrito del 31 de enero de 2014 y en consecuencia, estas copias conducentes de demostrar tales pagos no controvertidos, ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa y se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
14. Folio 136 de la primera pieza. Copia fotostática simple de planilla contentiva de Registro de Vivienda Principal, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduana y Tributaria, de la vivienda ubicada en la Urbanización Llano Alto, Calle Paso Grande, Nº 48, donde aparece como propietaria de dicha vivienda la ciudadana IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
No se discute en la presente causa, si la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ aparece o no como propietaria del inmueble objeto del contrato cuya resolución pretende, ni niegan los demandados que dicha demandante haya registrado este inmueble como su vivienda principal, por lo que esta instrumental, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
15. Folio 145 de la primera pieza. Comunicación dirigida a Señores BANCO DE VENEZUELA por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en fecha 26 de mayo de 2011.
En esta comunicación emanada de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ aparece que dicha demandante solicitó al Banco de Venezuela, la liberación de una hipoteca.
No obstante en la presente causa, se discute la pretensión resolutoria de un contrato calificado como de opción a compra de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por incumplimiento en sus obligaciones como compradora de un inmueble, de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, así como la pretensión reconvencional de cumplimiento del mismo contrato por ésta última y el que la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya o no solicitado la liberación de una hipoteca sobre el mismo inmueble, no influye en la decisión de la pretensión de resolución, ni en la decisión de la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato, por lo que se desechan estas copias como carentes de valor probatorio Así se declara.
16. Folio 146 de la primera pieza. Constancia emanada por la Asociación Civil Condominio Conjunto Residencial Campo Curata, en fecha 27 de octubre de 2012, a favor de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y MILAGROS MALAVÉ SÁEZ.
Esta documental tiene carácter privado y emana de terceros que no son parte en la presente causa, ni causantes de las partes, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificada de los terceros de los que emana mediante la prueba testimonial y al no haberse producido tal ratificación se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
17. Folios 172 y 173 de la primera pieza. Comunicación expedida por el Banco Mercantil, en fecha 24 de enero de 2013, donde remiten a este Tribunal copia certificada del cheque de gerencia Nº 89070553.
El cheque de gerencia por CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), a la orden de IZAIDA RAMÍREZ, cuya copia se acompaña a esta comunicación, según los hechos alegados en la demanda, forma parte del pago por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) que hizo la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, lo que también fue admitido en sus respectivas contestaciones por la misma codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, como por el demandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN por lo que este pago no está controvertido en la presente causa y esta comunicación y la copia que se acompaña a la misma, en consecuencia, ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa y se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
18. Folios 174 al 198 de la primera pieza. Comunicación emanada por el Banco Fondo Común, de fecha 14 de enero de 2013 y recaudos anexos marcados “A” y “B” contentivos de documento de préstamo y pantalla de consulta de préstamo, respectivamente, donde informan que al ciudadano ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDON, le fue otorgado un préstamo signado con el Nº 2300020199, el cual fue aperturado el 18/07/2007 por un monto de Bs. 31.000,00, y actualmente se encuentra en estatus vencido.
Esta comunicación fue recibida por este Juzgado, rindiendo unos informes que se requirieron a esa institución financiera, por haberlos promovido la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
En el escrito de fecha de contestación de la representación judicial de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a la reconvención que en su contra propuso la codemandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ se afirmó que el también codemandado reconviniente ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN fue beneficiado con un crédito con subsidio habitacional y estos informes tan solo pueden estar dirigidos a demostrar el otorgamiento de dicho crédito, con la finalidad de que se deseche esa reconvención.
No obstante, esa reconvención se declara inadmisible en la presente decisión, por falta de legitimación procesal activa del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN por las motivaciones que se expresan más adelante en la presente decisión y por cuanto al que dicho codemandado se le haya otorgado o no, ese crédito habitacional no acredita ni descarta su legitimación procesal, esta comunicación no influye en la decisión de la causa, por lo que se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
19. Folio 2 de la segunda pieza. Comunicación emanada del Banco Banesco, de fecha 14 de febrero de 2013, donde informan a este Tribunal que de acuerdo a sus archivos electrónicos, se emitió un cheque de gerencia serial 07501993 a favor de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por la cantidad de Bs. 70.000,00, cargado a la cuenta de Ahorros Nº 0134-0432-11-4322051315 a nombre de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ; y que existió un depósito realizado en fecha 4 de mayo de 2011 en la cuenta Corriente Nº 0134-0476-33-4763011181 a nombre de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por la cantidad total de Bs. 180.000,00, bajo la cantidad de Bs. 70.000,00 en efectivo y 110.000,00 en cheque de otra institución bancaria.
El cheque de gerencia por SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), a la orden de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, cuya copia se acompaña a esta comunicación, según los hechos alegados en la demanda, forma parte del pago por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) que hizo la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, lo que también fue admitido en sus respectivas contestaciones por la misma codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, como por el demandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN por lo que este pago no está controvertido en la presente causa y esta comunicación, en consecuencia, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y se desecha como carente de valor probatorio. Así este Tribunal lo declara.
20. Folio 3 de la segunda pieza del expediente.- Comunicación emanada del Banco de Venezuela, en la que se dice que no se puede proporcionar la información solicitada.
Como está dicho, en esta comunicación se dice que no se puede proporcionar la información solicitada y al no contener la información que se pidió a esa institución financiera, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa, por lo que se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
21. Testimoniales:
a) Folios 24 de la segunda pieza. YELITZA MOLINA, quien al ser preguntada por su promovente: 1. Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los señores ANGEL VALLES y MILAGROS MALAVE y a la señora IZAIDA RAMÍREZ.?. Contestó: “Si los conozco de vista, trato y comunicación”. 2. Diga la testigo que sabe usted de una negociación relacionada con una casa, ubicada en la Urb. Llano Alto, Campo Curata, entre ANGEL VALLES, MILAGROS MALAVE e IZAIDA RAMÍREZ?. Contestó: “Lo que yo escuché, fue porque yo estaba residenciada en una habitación en la casa del lado, y escuché que hablaban sobre una hipoteca donde estaban quedando de acuerdo quienes eran lo que iban asumirla, de ahí no lo le puso mas cuidado, por que son problemas ajenos”. 3. Diga la testigo a quien pertenece esa casa del lado que usted mencionada?. Contestó: “A la señora HORTENCIA RAMÍREZ, quien es la madre de IZAIDA RAMIREZ”. 4. Diga la testigo quienes se reunían en esa casa de la señora HORTENCIA, madre de IZAIDA?. Contestó: “La señora MILAGROS y su esposo, conjuntamente con IZAIDA”. 5. Diga la testigo que hacía usted en esa casa de la señora HORTENCIA, madre de IZAIDA? Contestó: “Estaba arrendada en la habitación”. No había otros dueños allí”. 6. Diga la testigo porque sabe lo que ha declarado? Contestó: “Porque viví en esa casa más de un año, es decir desde el año 2010 hasta finales del año 2011”.
Esta testigo manifiesta, que estaba residenciada en una habitación de la casa vecina y escuchó una conversación sobre una hipoteca que escuchó una conversación en la casa de la señora HORTENSIA RAMÍREZ, madre de IZAIDA RAMÍREZ y que en esa casa se reunían la señora MILAGROS, su esposo, conjuntamente con IZAIDA. Al ser preguntada que hacía en la casa de la señora HORTENSIA madre de IZAIDA contestó que estaba arrendada en la habitación.
Al haber contestado esta testigo que estaba en la casa de la señora HORTENSIA RAMÍREZ, porque estaba arrendada en una habitación, debe entenderse que estaba arrendada en la casa de la referida señora HORTENSIA RAMÍREZ por tener arrendada una habitación en la misma casa y al haber dicho antes, que estaba residenciada en una habitación de la casa vecina, evidentemente se contradice.
Aunque podría esta contradicción obedecer a una confusión de la testigo en su repuesta, pero si se parte de su afirmación de que residenciada en la casa vecina, sus afirmaciones de que escuchó una conversación sobre una hipoteca, de la que se estaban poniendo de acuerdo sobre quien la asumiría, conversación que habría ocurrido en la casa de la señora HORTENSIA en la que se reunían la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, su esposo el también codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN y la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, desde la casa vecina, aunque tal vez pudiera haber escuchado que se hablaba sobre una hipoteca, al interponerse necesariamente paredes entre una vivienda y la otra, no presenció estas conversaciones y no podría asegurar que quienes conversaban eran los referidos demandados y la mencionada demandante, por lo que se desechan sus declaraciones como carentes de valor probatorio. Así se declara.
b) Folios 25 de la segunda pieza. GUSTAVO HIRAM MATA RAMOS, quien al ser preguntada por su promovente: 1. Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los señores ANGEL VALLES, MILAGROS MALAVE y IZAIDA RAMÍREZ, de vista, trato y comunicación?. Contestó: “Si los conozco”. 2. Diga el testigo que sabe usted de una negociación relacionada con una casa, ubicada en la Urb. Llano Alta, Campo Curata, entre ANGEL VALLES, MILAGROS MALAVE e IZAIDA RAMÍREZ?. Contestó: “Ahí existe una negociación por una vivienda, donde los esposos VALLES MALAVE, estaban comprando la casa a la señora IZAIDA, hablaban de precio y discutían sobre quien iba a pagar la hipoteca que existían sobre la casa antes mencionada, la señora IZAIDA, asumió pagar la hipoteca y les dijo que debían esperar los trámites de liberación, porque éstos eran complicados y ellos aceptaron”. 3. Diga el testigo donde se realizó la negociación que usted señala que escuchó entre los señores VALLES MALAVE e IZAIDA? Contestó: “Eso fue en la casa de la señora HORTENCIA RAMÍREZ, madre de IZAIDA RAMÍREZ, está ubicada en el mismo Campo Curata, al lado de la casa de IZAIDA RAMÍREZ”. 4. Diga el testigo quienes se reunían en esa casa de la señora HORTENCIA, madre de IZAIDA? Contestó: “Se reunían IZAIDA RAMÍREZ y los esposos VALLES MALAVE, quienes estaban arrendados en la casa de IZAIDA RAMÍREZ, para discutir sobre la compra de la casa de IZAIDA RAMÍREZ”. 5. Diga el testigo que hacía usted en esa casa de la señora HORTENCIA, madre de IZAIDA? Contestó: “Yo frecuentaba esa casa, porque allí visitaba a mi novia MELVA, hija de la señora HORTENCIA RAMÍREZ, ya no somos novios, porque nosotros mantuvimos la relación desde enero del 2011 hasta diciembre del mismo año y además de oír o escuchar lo que conversaban, porque la casa es pequeña, mi novia para esa época me comentaba de esa negociación”. 6. Diga el testigo porque sabe lo que ha declarado? Contestó: “Por las razones que anteriormente expliqué”.
Afirma este testigo, que la casa en la que escuchó las conversiones, sobre el pago de una hipoteca y la venta de la casa, entre la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y los demandados MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN es propiedad de la señora HORTENSIA RAMÍREZ, madre de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ.
Además, dice este testigo frecuentaba la casa de la señora HORTENSIA RAMÍREZ, para visitar a su novia MELVA, hija de aquella y por lo tanto hermana de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ que promueve a este testigo.
Este testigo pudiera tener interés en favorecer en sus declaraciones, a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, hermana de su antigua novia, lo que de por sí hace poco confiables tales declaraciones, a lo que cabe agregar, que no hay otras declaraciones de testigos presenciales, ni otros elementos probatorios, sobre la hipoteca y el acuerdo de pago en las conversaciones que dice haber escuchado con los que confrontar estos dichos, por lo que se desechan sus declaraciones como carentes de valor probatorio. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
22. Folio 106 de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento privado celebrado entre IZAIDA RAMÍREZ, como arrendadora, y el ciudadano ANGEL VALLES, como arrendatario.
Ya se valoró una copia fotostática simple de este mismo documento, cursante en los folios 19 y 20 que cuenta además con la nota de autenticación, con la que no cuenta esta segunda copia, por lo que la misma ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
23. Folios 107 al 109 de la primera pieza. Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 4 de mayo de 2011, anotado bajo el Nº 53, Tomo 17.
Ya se valoró una copia fotostática simple de este mismo documento, cursante en los folios 17 al 18 de la primera pieza del expediente, por lo que esta nueva copia, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
24. Folios 110 al 124 de la primera pieza. Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 30 de enero de 2008, bajo el Nº 12, Folio 122 al 133, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre.
Esta copia está expedida por un funcionario público competente con arreglo a las leyes, según lo que dispone el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, compró un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, código catastral 18-02-02, jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, contando dicha parcela con una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (225,78 m2) con los siguientes linderos particulares: NORTE: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 50; SUR: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 46; ESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con parcela 47 y OESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con calle Paso Grande. Que le corresponde un porcentaje de 0,651% sobre el total del área vendible del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto. Así se declara.
También aparece en esta misma copia certificada, que la vivienda tiene un área de construcción de aproximadamente OCHENTA Y UN METROS CUADRADOS (81 m2) con la siguiente distribución: tres habitaciones, dos baños, sala comedor, cocina, área de faena y área para dos puestos de estacionamiento, por lo que igualmente se aprecia como plena prueba, de que esa es la superficie aproximada de construcción y esa la distribución de la referida vivienda. Así también se declara.
Además aparece en esta copia certificada que la compradora, la aquí demandante MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ para garantizar el pago de un crédito que se le otorgó para la adquisición del inmueble, constituyó hipoteca de primer grado, hasta por la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 89.600,00) sobre el mismo inmueble, a favor de BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT. Así se declara.
25. Folio 125 de la primera pieza del expediente. Copia fotostática simple de Recibo de fecha 28 de octubre de 2011, donde la ciudadana IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, recibe la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000) de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MALAVE SÁEZ, por concepto de Abono de una opción de compra de una casa ubicada en la Urbanización Llano Alto, Calle Paso Grande, Casa Nº 48, Araure.
El pago por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), al que se refiere el recibo del que este instrumento es copia, fue alegado por la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en su escrito de demanda y además la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ presentó el original con escrito del 31 de enero de 2014, por lo que este pago no está controvertido por las partes. En consecuencia, estas copias ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa, por lo que se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
SOBRE LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO:
Como fundamento de hecho de su pretensión de resolución de contrato, se alega en el escrito de la demanda, después de describir el inmueble y afirmar que pertenece a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, que ésta celebró un contrato de opción a compra con la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, sobre un el inmueble, propiedad de la primera.
Que para la fecha de autenticación del documento del contrato, ya la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ estaba en posesión del inmueble, por un contrato de arrendamiento, suscrito con el esposo de esta demandada ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, por lo que para esa fecha de autenticación del documento, ya ese inmueble había sido entregado, pero que ese contrato consistió en una compraventa, prevista en el artículo 1474 del Código Civil, obligándose MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ a pagar un precio y la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ puso a la compradora en posesión del inmueble en cuestión.
Que el precio se pactó en SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) de los que la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ recibió de la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) y se pactó una cláusula de penalización, en caso de incumplimiento, de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, hasta un límite máximo de treinta días, es decir TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) si vencido el plazo de siete meses, más treinta días, cualquiera de las partes que incumpliera con sus compromisos.
Que también se estableció que la parte a quien fuera imputable el incumplimiento, pagaría a la otra TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00).
Que la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, cumplió con lo pactado y más allá, incluyendo la tradición de la cosa vendida, toda vez que su compromiso consistía en vender y así lo hizo, pero no obstante, transcurrieron, los siete meses más treinta días convenidos, que se vencieron, sin que la compradora pagare el precio.
Con fundamento en los anteriores alegatos de hecho, la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ interpone su pretensión, tanto contra MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, como contra su cónyuge ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.
La representación judicial de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, en su contestación, aduce que el incumplimiento de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, de los trámites requeridos para la protocolización de la venta, da origen a la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), por lo que se niega que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ tenga que indemnizar a la demandante por causa de incumplimiento y por tanto deba pagarle TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÏVARES (Bs. 363.000,00).
Con vista a lo anterior, el Tribunal observa:
Con la copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 4 de mayo de 2011, anotado bajo el Nº 53, Tomo 17, cursante en los folios 17 y 18 de la primera pieza del expediente, quedó demostrado que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, manifestaron celebrar un contrato, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, jurisdicción del municipio Araure del estado Portuguesa, contando dicha parcela con una superficie aproximada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (225,78 m2) con los siguientes linderos particulares: NORTE: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 50; SUR: En línea de veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts.) con parcela 46; ESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con parcela 47 y OESTE: En línea de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts.) con calle Paso Grande. Que le corresponde un porcentaje de 0,651% sobre el total del área vendible del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto.
Con esta misma copia fotostática quedó demostrado que se acordó entre las partes, que el precio por el inmueble se pactó entre las partes en SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), de los que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ recibió de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00).
Además, no está discutido por las partes que el 28 de octubre de 2011, IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, recibió la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000) de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MALAVE SÁEZ, como abono del precio, para un total de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00).
Con la misma copia fotostática de los folios 17 y 18 de la primera pieza del expediente, quedó también demostrado que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la ahora codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, acordaron un plazo de siete meses, contados a partir de la firma del documento del contrato el 4 de mayo de 2011, para el otorgamiento del documento definitivo, vendiendo el inmueble IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y que la aquí demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la aquí codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, acordaron en el referido contrato, que la parte que incumpliera su obligación, cancelaría a la otra CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día de retardo, hasta alcanzar el término de TREINTA (30) días, es decir TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).
Además, con esta misma copia fotostática, está demostrado que se acordó entre las partes, que la parte a la que fuera imputable el incumplimiento, cancelaría a la otra TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), por lo que si la indemnización se verificaba a favor de la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ pagaría la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) para completar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00), mientras que si la indemnización se verificase a favor de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la propietaria IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ devolvería CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), más una suma igual para alcanzar la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00).
Con la copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 30 de enero de 2008, bajo el Nº 12, Folio 122 al 133, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre, quedó demostrado que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ adquirió ese inmueble en la referida fecha, así como su área de construcción, ubicación, características y la constitución de un gravamen hipotecario sobre la misma, a favor de BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT.
No obstante, de conformidad con el artículo 1486 del Código Civil sobre el contrato de compraventa, entre las principales obligaciones del vendedor se encuentra la tradición de la cosa vendida, mientras que según el artículo 1487 que le sigue, la tradición se verifica poniendo la cosa en posesión del comprador.
Con respecto a la tradición de los inmuebles, el artículo 1488 eiusdem, dispone que el vendedor cumple tal obligación, con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
Al ser en el caso que nos ocupa, un inmueble la cosa vendida y según las disposiciones antes comentadas, es evidente que la obligación de tradición se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
Además, tratándose de un inmueble la cosa vendida, el instrumento de propiedad debe estar registrado en la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario, tal y como lo dispone el artículo 45 de la Ley de Registro Público y del Notariado y no es suficiente un documento simplemente autenticado, que al no estar registrado, no es oponible a terceros.
Examinando en el escrito de la demanda, se constata que no aparece que la aquí demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, alegara que hubieran hecho todo lo posible para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario.
Sobre este punto, el tratadista venezolano Eloy Maduro Luyando, considera sobre la pretensión de resolución de contrato, que si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción del incumplimiento, agregando que no puede el demandante prevalecerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución por resultar “…contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos”. (“CURSO DE OBLIGACIONES. Derecho Civil III”, revisada y puesta al día por Emilio Pittier Sucre. Décima Primera Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho. CARACAS 2003, Tomo II, página 990).
También en este sentido se pronunció la Sala Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 7 de de agosto de 1980 en la que se expresa textualmente lo siguiente:
“…en la recurrida aparece que el vendedor fue demandado para que diera cumplimiento a esa obligación y no se desprende del fallo que hubiera alegado que había hecho todo lo posible a ese fin y hubiera comparecido a la Oficina de Registro competente para el otorgamiento del documento.
Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que en este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cum¬plido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolu¬ción del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obli¬gación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo.”. (Juris¬prudencia Ramírez & Garay. Tomo LXX 1980. 516 80, páginas 501 a 503).
Considera quien juzga, que esto debe ser así, por cuanto la parte que no ha cumplido con la prestación que le corresponde en un contrato bilateral o que al menos haya hecho lo posible para cumplirla, no puede aprovecharse del incumplimiento de la otra parte para lograr se le acuerde la resolución del contrato y como consecuencia de la misma, la liberación de la obligación propia que también fue incumplida.
No alegó, ni demostró la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ que haya cumplido con su obligación de hacer la tradición del inmueble, otorgando el documento definitivo de compraventa, o al menos que hubiera hecho lo posible para otorgar dicho instrumento, entregando para ello las solvencias y el instrumento de liberación del gravamen hipotecario, ya que no es suficiente obtener esa liberación, por cuanto correspondiendo a la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, según el artículo 1491 del Código Civil, los gastos de escritura y de los aranceles registrales, para hacer redactar el documento definitivo, debía conocer de la liberación de los gravámenes hipotecarios, para informárselo al profesional del derecho que debe redactar el instrumento.
Además, tampoco es suficiente que la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ contara con las solvencias de los impuestos municipales, ya que las mismas se debían entregar a la compradora MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, para presentarlas a la Oficina de Registro Inmobiliario, que debe exigírselas para que pueda otorgarse el documento definitivo y la entrega de estas solvencias, no fue alegada y menos demostrada por la demandante.
En consecuencia, no alegó, ni demostró la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haber cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, o al menos que hubiera hecho lo posible para otorgarlo, por lo que es improcedente la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, que intentó dicha demandante contra la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y la demanda que intentó se debe declarar sin lugar en lo que se refiere a la misma demandada, como se hará en la dispositiva de la decisión.
Seguidamente, el Tribunal procede a analizar la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, de la codemandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ.
SOBRE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL DE MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO:
Como ya está señalado, la pretensión procesal de la codemandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, por vía de reconvención, consiste en que se condene a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, a cumplir del contrato por cuya resolución se le demandó en la presente causa, mediante la protocolización del documento de compra venta del inmueble, al pago de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00) y los daños y perjuicios.
Como quedó indicado en la presente decisión, en el escrito en el que la representación judicial de la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ propone la reconvención de cumplimiento de contrato, se dice que el precio del inmueble, se pactó entre la vendedora y aquí demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), de los que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, entregó en el acto de otorgamiento del documento del contrato, autenticado el 4 de mayo de 2011 y cuyo cumplimiento se demanda reconvencionalmente, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) por concepto de cuota inicial o arras.
Que para la celebración del contrato de venta definitiva, se pactó un plazo de siete meses, a partir del otorgamiento del documento, más una prórroga de treinta días, por lo que el contrato en su límite máximo tenía vigencia hasta el 4 de enero de 2012, lo que afirma se traduce en que la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, debía facilitar las solvencias necesarias, así como la certificación de gravámenes, lo que serviría a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ para tramitar ante la entidad bancaria de su preferencia, el préstamo habitacional y así poder honrar el remanente del precio estipulado.
Que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ comenzó a recabar los requisitos personales ante una entidad bancaria se comunicaba con la vendedora IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, para que le facilitara los recaudos que debían provenir de su parte, como solvencias y certificación de gravámenes, pero que para el mes de diciembre, dicha vendedora no le había entregado los recaudos.
Luego en el escrito de contestación, en el que se propone reconvención por cumplimiento de contrato, se solicita se declare la nulidad del contrato de opción a compra y que se declare que es una compraventa con diferimiento de pago.
La representación judicial de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en su contestación dice:
Que la reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ expresa claramente en el documento de la opción a compra que es soltera y lo ratifica en su escrito de reconvención, fundándose en una situación falsa, en el sentido de que hace más de un año está separada de su cónyuge ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, quien en su contestación manifiesta que son de estado civil casados y que el matrimonio de ambos se ha visto afectado por problemas personales de convivencia, por lo que considera que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ ha incurrió en el delito de falsa atestación previsto en el artículo 320 del Código Penal.
Que lo antes expuesto es de suma importancia, dado que la reconviniente y su cónyuge, insisten en que la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ actuó de mala fe en la negociación del inmueble descrito en el libelo de la demanda, obviando sus propias conductas, dando a entender que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ no tenía capacidad de discernir, ni entender el negocio, cuando es ingeniero agrónomo con estudios de cuarto nivel.
Que es falso que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ se haya comprometido a facilitar las solvencias administrativas y otras, como la certificación de gravámenes para la protocolización.
Que no obstante, que en el documento del 4 de mayo de 2011 no se señaló la existencia de una garantía hipotecaria de primer grado, otorgado por el Banco de Venezuela, resulta evidente que la compradora conocía de la situación, por lo que la vendedora, el 16 de mayo de 2011 autorizó al Banco de Venezuela, para debitar en su cuenta de ahorros, la cantidad total del crédito hipotecario, lo que se ratificó en nueva comunicación del 26 de mayo de 2011 y es así como en una cuenta de ahorros de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, se le debitó la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 40.331,16), para cubrir el monto del crédito hipotecario, adeudado para esa fecha, previa autorización por escrito de fecha 18 de mayo de 2011, pero la liberación de la hipoteca fue entregada luego del 12 de enero de 2012 y protocolizada el 31 de enero de 2012.
Que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ puso todo su empeño para obtener la liberación de la hipoteca, aunque no era una exigencia contractual, se constituye en requisito necesario para protocolizar la compraventa, pero la tardanza se debió a la circunstancia de tener que tramitarse por dos entidades distintas, como lo fueron el operador financiero Banco de Venezuela y el acreedor institucional Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
Que tal es la diligencia de IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ en el cumplimiento de su obligación, que el 19 de septiembre de 2011 ya contaba con la solvencia municipal.
Niega que la intención de los demandados fuera obtener un crédito habitacional de una institución financiera en uso de la prerrogativa de la Ley de Política Habitacional, para el pago total. Que lo convenido consistía en el pago del precio de venta, lo que nunca se concretó y que por ello, además del monto inicial IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ recibió DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) en fecha 28 de octubre de 2011 donde se ratifica las condiciones contenidas en la denominada opción de compra.
Niega que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya actuado con dolo, al no informarle a la contratante la existencia de un gravamen sobre el inmueble.
Niega que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ haya tenido reunión alguna con MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y que se haya negado a recibir el precio, pero que si así fuese, pudo hacer un ofrecimiento real y depósito, según el artículo 1306 del Código Civil.
Que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y su cónyuge ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN participaron en la negociación, la primera suscribiendo el documento de opción a compra y el segundo aportando parte del dinero acordado como inicial de compra.
Que las razones por la que los esposos VALLES MALAVÉ se quieren desvincular del negocio realizado, tiene su explicación en tratar de hacer ver que MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ fue inducida en error para que suscribiera un contrato leonino.
Que la otra razón está relacionada en el interés de los esposos VALLES MALAVÉ en falsear su estado civil, es su situación frente al Estado venezolano y su política de subsidio habitacional, cuyo órgano rector es BANAVIH en el sentido de que ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN ha sido beneficiado por un subsidio habitacional y está limitado para obtener otro por el mismo concepto y tampoco lo puede obtener su cónyuge, a menos que lo hicieran con fraude a la ley.
Que el contrato de arrendamiento suscrito por ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, perdió todo su valor jurídico en el momento que los esposos VALLES MALAVÉ adquirieron el negocio en cuestión, en donde conviven con dos hijos.
Luego en el escrito de contestación a la reconvención, se hace mención a las disposiciones del Código Civil, atinentes a las obligaciones del comprador y del vendedor, en el contrato de compraventa, así como una sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Que la compradora no ha cumplido con el pago total del precio de venta y que aunque en el contrato no se convino fecha de pago, si se estableció un lapso de siete meses más treinta días e igualmente tenía la obligación de pagar en el día y lugar determinado por el contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1527 del Código Civil.
Que no obstante, el artículo 1528 eiusdem, prevé que de no haberse establecido nada respecto, el pago debe hacerse en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.
Que en el presente caso, los cónyuges en el momento de la autenticación del documento de la negociación, ya estaban ocupando el inmueble, pero IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ convino tácitamente en esperar el lapso fijado en el contrato denominado opción de compra.
Que en conclusión, resulta evidente que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ cumplió cabalmente con su obligación de vendedora, pero los compradores, esposos VALLES MALAVÉ que conforman una comunidad de bienes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 156 del Código Civil, no cumplieron con sus obligaciones de compradores, en especial el pago oportuno del precio y esto ha conllevado a la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ a posponer su matrimonio en México, toda vez que contaba con ese dinero para ello y los gastos de viaje, quedando sin vivienda, por cuanto la misma constituye su único patrimonio y vivienda principal, sin dinero, en casa de su madre, bajo la protección de ésta y de su ayuda económica, por lo que el perjuicio no ha sido solo material, sino de carácter moral.
Que por lo antes expuesto, pide que la reconvención sea declarada sin lugar y con lugar la demanda.
Con respecto a lo anterior, este Tribunal observa:
Examinando el escrito por el que la representación judicial de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ da contestación a la reconvención que en contra de ésta propuso la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, se constata que se fundamenta la defensa en contra de esta reconvención de cumplimiento de contrato, solicitando se la declare sin lugar, por el incumplimiento que aduce incurrieron los codemandados MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, en la obligación de pagar oportunamente el saldo deudor del precio del inmueble.
Guarda consonancia esta defensa, con el contenido del artículo 1168 del Código Civil, según el cual, en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a cumplir con su obligación, si el otro no ejecuta la suya, al menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Esta defensa, es la denominada por la doctrina excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido.
La representación judicial de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, no opuso expresamente esta defensa de fondo.
No obstante, este Tribunal, considerando que de conformidad con lo que dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, “in fine”, en la interpretación de los actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Considerando además, que se fundamenta en la contestación a la reconvención de cumplimiento de contrato, la defensa de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en el incumplimiento de los demandados de su correlativa prestación de pagar el saldo deudor del precio.
Considerando igualmente que el contenido de esta defensa, se ajusta al supuesto de hecho a que se refiere el mencionado artículo 1168 del Código Civil, se evidencia la intención de oponer la referida defensa o excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido, por lo que se analizará esta defensa en la presente decisión, como la referida excepción. Así se establece.
Además, sobre lo anterior, considera este Juzgador oportuno acotar, que en decisión interlocutoria de fecha 13 de mayo de 2013, con base también en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil “in fine”, se interpretó, partiendo de los términos de su contestación, que el codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, tenía la intención de proponer una pretensión reconvencional de nulidad de contrato, contra la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y se dijo en la referida decisión interlocutoria, sobre tal pretensión, que aunque:
“…esa reconvención o mutua petición de la representación judicial de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN no haya sido oportunamente advertida por este Tribunal, por haber sido expresada deficientemente, debió proveerse sobre su admisibilidad o inadmisibilidad.”.
Como consecuencia, en dicha decisión interlocutoria del 13 de mayo de 2013, se repuso la causa, al estado de proveer sobre este punto, admitiéndose la reconvención, aunque en la presente decisión definitiva, de manera motivada se declara la misma inadmisible por falta de legitimación.
También de la misma manera, se atiene este Juzgador, a la intención de la representación judicial de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ al oponer esta defensa y así seguidamente se analizará:
La demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ alegó que celebró el contrato por cuya resolución demandó a MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y por cuyo cumplimiento le reconvino está última, siendo propietaria del inmueble, objeto del contrato, lo que además quedó demostrado mediante la copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 30 de enero de 2008, bajo el Nº 12, Folio 122 al 133, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre, cursante del folio 110 al 124 de la primera pieza del expediente.
La celebración de un contrato, calificado como de opción a compra entre la aquí demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y la ahora demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, por el que la primera se obligó a vender y la segunda a comprar un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, mediante documento autenticado el 4 de mayo de 2011, fue alegado por dicha demandante y admitido por la referida demandada, por lo que es un hecho no controvertido, que además está demostrado mediante la copia fotostática simple, del referido documento, cursante en los folios 17 y 18 de la primera pieza del expediente.
También fue alegado por la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y admitido por la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, así como demostrado con la misma copia fotostática simple de los folios 17 y 18, que el precio por el inmueble se pactó entre las partes en SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), de los que IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ recibió de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) en el momento del otorgamiento del documento del contrato.
Fue de la misma manera alegado por la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y admitido por la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, que la primera recibió de la última, el 28 de octubre de 2011, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por lo que sumados a los CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) entregados al otorgar el documento del contrato, dicha demandante, recibió de la referida demandada, como parte del precio un total de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00).
Al haber pagado MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ a IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, dicha suma de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00) del precio pactado de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), resta por pagar de ese precio un saldo de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00).
Como ya está establecido en la presente decisión, la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, al contestar esta reconvención de cumplimiento de contrato, que propuso la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, fundamenta su defensa en el incumplimiento de los demandados de su correlativa prestación de pagar el saldo deudor del precio, lo que evidencia su intención de oponer la defensa o excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido.
En cuanto a sus efectos, esta excepción o defensa prevista en el artículo 1168 del Código Civil, como enseña el tratadista Eloy Maduro Luyando, se diferencia de la resolución de contrato prevista en el artículo 1167 eiusdem, en que al prosperar la defensa o excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido, la relación contractual continúa existiendo, aunque suspendidas la exigibilidad de las prestaciones, mientras que al prosperar una pretensión resolutoria, el contrato queda extinguido. (Obra y tomo citados, página 1001).
En consecuencia, al restarle a la demandada reconveniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, por pagar a la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, un saldo de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00), del precio de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), acordado por el inmueble, la defensa de contrato no cumplido o excepción non adimpleti contractus que a la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, opuso la representación judicial de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, debe prosperar, declarándose sin lugar tal reconvención.
SOBRE LA SOLICITUD DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE DE QUE SE DECLARE LA NULIDAD DEL CONTRATO Y SE DECLARE QUE ES UNA VENTA:
En el escrito de contestación, en el que la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ propone reconvención por cumplimiento de contrato, pide que se declare la nulidad del contrato de opción a compra y que se declare que es una compraventa con diferimiento de pago.
Para resolver esta solicitud de nulidad, el Tribunal observa:
Los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, sobre la llamada Teoría de las Nulidades, tratando específicamente sobre los contratos viciados de nulidad afirman lo siguiente:
“La nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir los efectos jurídicos perseguidos por las partes.”. (“Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, Tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2003, página 752).
En la misma obra, tomo y página que la nulidad absoluta se produce cuando se han violado normas imperativas o prohibitivas de orden público o las buenas costumbres (causa ilícita), mientras que la nulidad relativa es la sanción a la infracción de una norma que viola el interés particular de una de las partes (incapacidad o vicios del consentimiento).
La anulabilidad de los contratos por vicios del consentimiento o por incapacidad, está prevista en el artículo 1142 del Código Civil.
En nuestra legislación encontramos otros supuestos de nulidad relativa de un contrato, como son el de venta de un bien de la comunidad conyugal por un cónyuge, sin el consentimiento del otro, previsto en el artículo 170 del Código Civil y el de la venta de la cosa ajena previsto en el artículo 1483 eiusdem.
El que las partes de un contrato, lo hayan calificado de opción a compra, cuando por sus prestaciones deba ser considerado compraventa, no tiene como consecuencia su nulidad, por lo que debe negarse esta solicitud de declaración de nulidad, lo que además es por completo incompatible con su pretensión de cumplimiento de contrato, ya que no puede solicitarse el cumplimiento de un contrato nulo.
Además, en lo que se refiere a la solicitud de que se declare que el contrato, es una compraventa con diferimiento de pago, de conformidad con lo que dispone el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, no es admisible la demanda de mera declaración, cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés, mediante una acción diferente y en el presente caso, podía la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ obtener la satisfacción mediante una pretensión de nulidad de contrato, como la que propuso reconvencionalmente en la presente causa, aunque por las razones expuestas en la presente decisión fue desechada.
En consecuencia, esta solicitud de la demandada reconvenida de que se declare que el contrato es una compraventa con diferimiento de pago, debe declararse inadmisible, como se hará de manera expresa en la dispositiva de la decisión.
CONCLUSIÓN:
Resumiendo, no alegó ni demostró la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, haber cumplido con su obligación de hacer la tradición del inmueble, otorgando el documento definitivo de compraventa, o al menos que hubiera hecho lo posible para otorgar dicho instrumento, que es un presupuesto para la procedencia de la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios por lo que la misma debe desecharse, ni ha cumplido la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, con su obligación de pagar la totalidad del precio pactado por el inmueble, por lo que su pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, también debe desecharse.
En consecuencia, queda vigente el referido contrato.
Además, por carecer de legitimación procesal el codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, se declara con respecto a éste, inadmisible la pretensión de resolución de contrato de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, como también inadmisible la pretensión reconvencional de nulidad de contrato, de dicho codemandado.
SOBRE LAS COSTAS DE LAS PRETENSIONES INADMITIDAS:
Finalmente para decidir sobre las costas con respecto a las pretensiones inadmitidas, el Tribunal observa:
Considera este Juzgador, que al declararse inadmisible una demanda in limine litis, no puede haber condenatoria en costas por no haberse trabado la litis ni haber actuaciones de la parte demandada que las pudiera causar, ni puede haber condenatoria en costas cuando el Tribunal declara de oficio la inadmisibilidad de una demanda, o bien de una reconvención, en la oportunidad de dictarse la sentencia definitiva, por cuanto al ser una decisión de oficio, no hay vencimiento de una parte contra la otra.
En la presente decisión, se declara de oficio inadmisible con respecto al codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN la pretensión de resolución de contrato, de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, como se declara también de oficio inadmisible, la pretensión reconvencional del mismo ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, por lo que entre ellos no hay vencimiento ni puede haber condenatoria en costas.
IV
DISPOSITIVA:
Por las razones y consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la causa por demanda de resolución de contrato intentada por IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ contra MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, ya identificados, con reconvención por nulidad de contrato de ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN contra IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ y con reconvención por cumplimiento de contrato intentada por MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ contra la misma demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: INADMISIBLE con respecto al codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, la pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de la demandante reconvenida IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ; SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por nulidad de contrato, intentada contra la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por el codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, con respecto a la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ. CUARTO: SIN LUGAR la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato de la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, contra la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ. QUINTO: Se NIEGA la solicitud de la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ de que se declare la nulidad del contrato. SEXTO: Se declara INADMISIBLE la solicitud de la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, de que se declare que el referido contrato, es realmente una compraventa con diferimiento de pago.
La pretensión de resolución de contrato, fue declarada inadmisible de oficio, con respecto al codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN, como fue declarada igualmente inadmisible de oficio, la pretensión reconvencional de dicho codemandado contra la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por lo que entre ellos no hay vencimiento, ni condenatoria en costas. Así se establece.
De conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas de la demanda, a favor de la demandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ, a la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, por haber sido totalmente vencida y de la misma manera, se condena a favor de la demandante IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ, en las costas de la reconvención de cumplimiento de contrato, a la demandada reconviniente MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ también por haber sido totalmente vencida en la reconvención.
Publíquese, regístrese y déjense las copias respectivas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los once (11) días del mes de abril de dos mil catorce.-
El Juez

Abg. Ignacio José Herrera González
La Secretaria

Abg. Nancy Galíndez de González
Siendo las 1 y 15 minutos de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión como fue ordenado.-
La Secretaria