TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-

Guanare, 29 de enero de 2.014
203° y 154°

Vista la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el abogado Wladimir José Orellana, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.515, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SERVANDO VARGAS G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 707.322, de este domicilio, contra el ciudadano OSCAR RUBÉN VARGAS ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.243.887, de este domicilio, sobre un inmueble (galpón comercial) ubicado en la calle 21 entre carreras 6 y 7, Nº 6-36, barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Désele entrada bajo el N° 2.853-14. Esta Juzgadora observa:

En el escrito libelar el actor alega que:
“…Su representado suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad anteriormente identificado con el ciudadano Oscar Rubén Vargas Acosta, que en la Cláusula Segunda de dicho contrato se pactó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), hoy Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 500,00) , que el arrendatario se comprometió a pagar entre los primeros siete días de cada mes, pero que para la presente fecha el ciudadano Oscar Rubén Vargas Acosta adeuda a su representado las pensiones de arrendamiento, el 1% mensual de los intereses de mora y Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), hoy Diez Bolívares fuertes (Bsf. 10,00) mensuales por gastos de cobranza, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2.013 y enero de 2.014 por un monto de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de pensiones de arrendamiento, Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00) por concepto del 1% mensual de intereses de mora y Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), por gastos mensuales de cobranzas, los cuales a pesar de las múltiples gestiones amigables que ha realizado su mandante para lograr el pago de la deuda, ha sido imposible hacerla efectiva, en virtud de lo cual procede en nombre de su representado a demandar al ciudadano Oscar Rubén Vargas Acosta, en su carácter de arrendatario, por incumplimiento de obligaciones contractuales (impago de cánones arrendaticios, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió y tiene con su representado y como consecuencia se le obligue a Primero: el pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde los meses de agosto a diciembre de 2.006, enero a diciembre de 2.007, enero a diciembre de 2.008, enero a diciembre de 2.009, enero a diciembre de 2.010, enero a diciembre de 2.011, enero a diciembre de 2.012, enero a diciembre de 2.013 y enero de 2.014, por un total de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) más el del 1% mensual correspondiente a los intereses de mora por un monto de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00) y Diez Bolívares fuertes (Bsf. 10,00) por gastos de cobranza en un monto de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), para un total de Cuarenta y Seis Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 46.350,00). Segundo: El pago de los meses que se sigan venciendo hasta la conclusión de la presente demanda. Tercero: Las costas y costos que se originen del presente proceso debidamente calculadas. Cuarto: A pagar los daños y perjuicios ocasionados a su representado. Quinto: Hacer entrega del inmueble objeto del contrato totalmente solvente de los servicios públicos como lo establece el contrato de arrendamiento. Estima la presente demanda en la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 46.350,00) equivalentes a Doscientas Setenta y Dos con Sesenta y Cuatro Unidades Tributarias (U.T. 272,64). Solicita medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. Fundamenta su petición en las cláusulas del contrato de arrendamiento a saber: Cláusula Segunda: El canon de arrendamiento ha sido estipulado en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), que la arrendataria se obliga a pagar entre los primeros siete (07) días de cada mes, siendo condición expresa que transcurridos cinco (05) días después de la fecha de pago (siete de cada mes) se cobrará intereses a la tasa del 1% mensual más Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) por gastos de cobranza. Cláusula Décima: Los servicios serán por exclusiva cuenta del arrendatario, todo lo relativo al pago de suministros de energía eléctrica, teléfono, aseo domiciliario, agua (consumo normal y exceso), así como cualquier otro servicio que necesite el arrendatario para la utilización del inmueble arrendado. Cláusula Décima Segunda: La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que el arrendatario considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. En dicho caso el arrendatario se compromete a pagar al arrendador los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar el incumplimiento, sin que tenga el arrendador que probar dichos daños y a exigir la desocupación del inmueble sin más demora. Fundamenta legalmente su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.579, 1.592 del Código Civil, 1, 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario…”

En el presente caso, tratándose de una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar la naturaleza del contrato y si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad.

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, revisado minuciosamente el libelo de la demanda y los recaudos acompañados, se desprende que el apoderado judicial de la parte actora aduce que su representado suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad ubicado en la calle 21 entre carreras 6 y 7, Nº 6-36, barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, con el ciudadano Oscar Rubén Vargas Acosta.

Que en la Cláusula Segunda de dicho contrato se pactó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), hoy Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 500,00).

Que el arrendatario se comprometió a pagar entre los primeros siete días de cada mes, pero que para la presente fecha el ciudadano Oscar Rubén Vargas Acosta adeuda a su representado las pensiones de arrendamiento, el 1% mensual de los intereses de mora y Diez Bolívares fuertes (Bsf. 10,00) mensuales por gastos de cobranza, correspondientes a los meses desde agosto de 2.006 a enero de 2.014 por un monto de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) por concepto de pensiones de arrendamiento, Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00) por concepto del 1% mensual de intereses de mora y Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), por gastos mensuales de cobranzas, los cuales a pesar de las múltiples gestiones amigables que ha realizado su mandante para lograr el pago de la deuda, ha sido imposible hacerla efectiva.

Que procede en nombre de su representado a demandar al ciudadano Oscar Rubén Vargas Acosta, en su carácter de arrendatario, por incumplimiento de obligaciones contractuales (impago de cánones arrendaticios, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que suscribió y tiene con su representado.
Que se obligue al demandado al pago de los cánones de arrendamiento vencidos por un total de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,00) más el del 1% mensual correspondiente a los intereses de mora por un monto de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00) y Diez Bolívares fuertes (Bsf. 10,00) por gastos de cobranza en un monto de Novecientos Bolívares (Bs. 900,00), para un total de Cuarenta y Seis Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 46.350,00). El pago de los meses que se sigan venciendo hasta la conclusión de la presente demanda. Las costas y costos que se originen del presente proceso debidamente calculadas. El pago de los daños y perjuicios ocasionados a su representado. Hacer entrega del inmueble objeto del contrato totalmente solvente de los servicios públicos como lo establece el contrato de arrendamiento

Que estima la presente demanda en la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 46.350,00) equivalentes a Doscientas Setenta y Dos con Sesenta y Cuatro Unidades Tributarias (U.T. 272,64) y solicita medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.

Fundamenta su petición en las cláusulas del contrato de arrendamiento Segunda, Décima y Décima Segunda. y legalmente con fundamento en los artículos 1.159, 1.167, 1.579, 1.592 del Código Civil, 1, 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

Ahora bien, considera quien decide que necesariamente debe analizarse la naturaleza jurídica del contrato a fin de calificar la acción antes de proceder a su admisibilidad, en tal sentido se observa del contrato de arrendamiento que acompaña el escrito libelar que el mismo fue celebrado en forma escrita entre las partes, asimismo se evidencia que la relación arrendaticia se inició el 31 de julio de 2006 con una duración de un (01) año, según lo establecido en la cláusula segunda, es decir fue celebrado a tiempo determinado y con el transcurrir del tiempo pasó a ser sin determinación en el tiempo.

Ante los hechos esgrimidos por la parte actora, éste Tribunal hace las siguientes consideraciones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio, en cuanto a la procedencia de la acción por RESOLUCION DE CONTRATO a tiempo indeterminado:
“…esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…”

Por otro lado, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), establece que:
“…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Igualmente, el Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna Acción de Resolución de Contrato que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En base al criterio jurisprudencial y doctrinario antes citado, para esta Juzgadora es forzoso llegar a la convicción de que la demanda interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora debe declararse inadmisible. Y así se decide.

DECISION

En consecuencia este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado Wladimir José Orellana, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.515, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SERVANDO VARGAS G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 707.322, de este domicilio, contra el ciudadano OSCAR RUBÉN VARGAS ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.243.887, de este domicilio, sobre un inmueble (galpón comercial) ubicado en la calle 21 entre carreras 6 y 7, Nº 6-36, barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa.

No hay condenatorias en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.
La Juez,

Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,

Abg. Lilia Yelítza Vizcaya Ramírez

En esta misma fecha se publicó, siendo las 3:00 de la tarde. Conste.

Stria.
Exp. N° 2.853-14
Carol.-