TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO PORTUGUESA
Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
Demandante: DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad V 15.869.168.
Apoderados de la demandante: ADOLFO EDUARDO PARRA LISCANO y RAFAEL HONORIO ARIZA VELÁSQUEZ, abogados en ejercicio inscritos en INPREABOGADO bajo los números 134235 y 145433 respectivamente.
Demandada: EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad V 7.402.538.
Apoderados de la demandado: MARÍA YNÉS MELÉNDEZ HERNÁNDEZ, abogada en ejercicio, domiciliada en Acarigua e inscrita en INPREABOGADO bajo el número 74118.
Motivo: Cumplimiento de contrato.
Sentencia: Definitiva.
Con informes de la demandada.-
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato, intentada mediante apoderados por DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL contra EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, que se admitió por auto del 25 de abril de 2013, en el que se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble.
En fecha 27 de mayo de 2013, el alguacil consignó la compulsa y la boleta que se le habían entregado para la citación de la demandada, manifestando que ésta se había negado a firmar.
Por auto del 30 de mayo de 2013, se ordenó la notificación de la demandada, sobre la declaración del alguacil y tal notificación se practicó por la ciudadana Secretaria, el 2 de julio de 2013.
El 2 de agosto de 2013, la representación judicial de la demandada, dio contestación a la demanda.
Durante el lapso de promoción de pruebas, ambas partes las promovieron, siendo agregadas el 26 de septiembre de 2013 y admitidas por auto del 3 de octubre de 2013.
Consta en autos la evacuación de una testimonial, promovida por la parte demandada.
Con escrito del 14 de noviembre de 2013, durante el lapso de evacuación de pruebas, la representación judicial de la demandada, acompañó unas instrumentales.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia:
III
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:
Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:
La pretensión procesal de la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL consiste en que se condene a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, a cumplir un contrato, por el que se afirma en el escrito de la demanda, se obligó la misma demandada a vender un inmueble a dicha demandante.
La demandante estima la demanda en CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), que dice equivale a 3925 unidades tributarias.
Se dice en el escrito de la demanda que la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL suscribió contrato de opción a compra con la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, sobre un inmueble, propiedad de ésta última.
Que el referido inmueble, está constituido por una parcela de terreno propio unifamiliar, distinguida con el número 3-83 y la casa sobre el mismo construida, que forma parte del desarrollo “BOSQUES DE CAMORUCO” (ETAPA 1A, urbanización privada ubicada en la Avenida Circunvalación Sur, de esta ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa y que le pertenece a la demandada según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Páez, el 10 de marzo de 2009, bajo el número 2009-344, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 407.16.6.1.648 y correspondiente al Libro del Folio Real del referido año 2009.
Que la parcela de terreno tiene un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 m2) y la vivienda un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60 m2) y está comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-OESTE: En ocho metros con parcela 3 38; NOR-ESTE: En dieciocho metros con parcela 3-85; SUR-OESTE: En dieciocho metros con parcela 3-81 y SUR-ESTE: En ocho metros, con calle 3 B.
Que le corresponde un porcentaje de 0,2621%, como se evidencia del documento de condominio.
Que se pactaron en el contrato obligaciones recíprocas de vender y comprar y un precio total por la venta por CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), de los que la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL canceló como inicial, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), mediante cheque de gerencia.
Que con posterioridad a la suscripción del contrato, la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, depositó en la cuenta bancaria de la propietaria del inmueble, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) a favor de EDILUZ LUGO, en la cuenta bancaria 01340334133342179303 de BANESCO.
Que de conformidad con la cláusula TERCERA del contrato de opción a compra, el plazo para la protocolización del documento definitivo, es de NOVENTA (90) días a partir de la fecha de autenticación, con una prórroga máxima de treinta días, siendo que la vendedora promitente, no ha cumplido con la obligación contraída de vender, ni se ha realizado el documento con su respectiva protocolización (sic).
La representación judicial de la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, en su contestación, niega y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
Discute la cuantía de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), manifestando que la demandante la fundamenta en el valor total pactado por el inmueble, cuando el objeto del proceso es el contrato de opción a compra, por el que la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, recibe un cheque de gerencia por CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por cuenta del ciudadano VICENTE ROGER CASTRO GUTIÉRREZ.
Que VICENTE ROGER CASTRO GUTIÉRREZ intentó se le devolviera esa cantidad, por cuanto DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL no podía cumplir con el pago del saldo restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), a través de crédito hipotecario, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), como fue pactado en la cláusula SEGUNDA del contrato, a lo que se le hizo saber que él fue quien dio la orden de librar el cheque.
Que se le recordó a VICENTE ROGER CASTRO GUTIÉRREZ el contenido de la cláusula QUINTA del contrato, según el cual éste es intuito personae, por lo que queda prohibido el traspaso, sin previo aviso por las partes.
Que el contrato era con DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL única y exclusivamente, por lo que debían estar presentes las tres personas y que EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, no supo de ninguno de los dos, hasta que le participaron que estaba en la casa de ella, que había ido un alguacil y que estaba demandada.
Que existe una relación contractual de plazo vencido, derivada del contrato, por lo que se extingue la obligación de pleno derecho, tanto para la propietaria que hace la promesa de vender, como para la optante que hace la promesa de comprar, tal y como lo establece la cláusula TERCERA del contrato.
Que de los hechos narrados por la representación de la demandante, la fecha de autenticación del contrato de opción a compra, fue el 19 de octubre de 2012 y que en la cláusula TERCERA, las partes contratantes, establecieron que el tiempo de duración del contrato es de noventa días continuos, prorrogables por treinta días más ya que para el 19 de febrero de 2013 era el último día para que se perfeccionara la venta, con el pago del saldo restante y el traspaso del inmueble, lo que no sucedió, si no se cumplió con el pago pactado en el lapso de tiempo previsto en el contrato y mal puede la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, obligar a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA que le venda, cuando el contrato está vencido y se extinguió la obligación de vender, como la obligación de pagar el precio del objeto de la compra.
Que no hubo pago y no hay perfeccionamiento del contrato, ya que la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA nunca fue llamada por institución bancaria alguna, en la que DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL estuviera tramitando un crédito hipotecario, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) ni tampoco nunca la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, manifestó tener o haber depositado el total del saldo restante, es decir DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00).
Que el hecho de que la demandada haya entregado CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) o depositado otra cantidad de dinero, no quiere decir que por ello se obligue a vender, después que el plazo venció y se extingue la obligación para ambas partes de pleno derecho.
Que como es que quiere la demandante, que la demandada cumpla si ella no cumplió. Que bien dice el aforismo jurídico, cúmpleme para que te cumpla, no cumpliste, no puedes obligarme a que te cumpla.
Que los artículos 1159, 1166 y 1167 del Código Civil, invocados por la demandante, favorecen a la demandada, así como también el artículo 1168 que establece que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Que en el caso que nos ocupa, del contrato de opción a compra venta, se fijó un lapso para el pago y que es para el 19 de febrero de 2013 en que la optante debió haber pagado el precio total a la propietaria, lo que no realizó, por lo que no puede obligar a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, quien es la propietaria, a que venda el inmueble y además por el precio pactado, cuando el contrato está vencido y se extingue la obligación de ambas partes, tanto la de comprar, como la de vender.
Que por la naturaleza de la venta, se perfecciona cuando al comprador paga el precio de una cosa y el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y ponerla en posesión del comprador.
Que no se pagó el precio a la propietaria en el tiempo estipulado y no puede transferirse la propiedad, ni poner en posesión de la cosa a la optante y que quien entró en morosidad y en estado de insolvencia, es la optante y no la propietaria.
Que niega que el contrato de opción a compra venta, obligue más allá del tiempo estipulado en el mismo para la extinción del contrato, a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA quien es la propietaria.
Que niega la medida preventiva solicitada por la demandante, por cuanto es violatoria de disposiciones legales que prohíben toda clase de medidas cautelares, para las viviendas principales y que el inmueble es el único lugar en el que habita la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA.
Que por lo antes expuesto, solicita que la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, incoada por DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, sea declarada sin lugar.
Seguidamente para decidir, el Tribunal procede a analizar las pruebas cursantes en autos, partiendo de los hechos alegados en la demanda por la parte actora y por la parte demandada en su contestación:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1. Folios 16 al 28. Copia fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 10 de marzo de 2009, bajo el Nº 2009.344, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 407.16.6.1.648 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
Esta copia fotostática corresponde a un documento auténtico, es perfectamente legible y no fue impugnada por la parte demandada a la que se le opone, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno de su original y en consecuencia se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la aquí demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, compró el 10 de marzo de 2009, un inmueble constituido por una parcela de terreno propio unifamiliar, con un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 m2) y la vivienda un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60 m2) y comprendida la parcela de terreno dentro de los siguientes linderos: NOR-OESTE: En ocho metros con parcela 3 38; NOR-ESTE: En dieciocho metros con parcela 3-85; SUR-OESTE: En dieciocho metros con parcela 3-81 y SUR-ESTE: En ocho metros, con calle 3 B, distinguida con el número 3-83 y la casa sobre el mismo construida, que forma parte del desarrollo “BOSQUES DE CAMORUCO” (ETAPA 1A, urbanización privada ubicada en la Avenida Circunvalación Sur, de esta ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa. Así se declara.
2. Folios 29 al 32. Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, en fecha 19 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 40, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones.
Esta copia fotostática corresponde a un documento auténtico, es perfectamente legible y no fue impugnada por la parte demandada a la que se le opone, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno de su original y en consecuencia se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA y la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, celebraron un contrato de opción de compra venta, por el que la primera se obligó a vender, un inmueble constituido por una parcela de terreno propio unifamiliar, con un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 m2) y la vivienda un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60 m2) y comprendida la parcela de terreno dentro de los siguientes linderos: NOR-OESTE: En ocho metros con parcela 3 38; NOR-ESTE: En dieciocho metros con parcela 3-85; SUR-OESTE: En dieciocho metros con parcela 3-81 y SUR-ESTE: En ocho metros, con calle 3 B, distinguida con el número 3-83 y la casa sobre el mismo construida, que forma parte del desarrollo “BOSQUES DE CAMORUCO” (ETAPA 1A, urbanización privada ubicada en la Avenida Circunvalación Sur, de esta ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa. Así se declara.
Igualmente esta copia se aprecia, como plena prueba, por también constar en su texto, de que el precio pactado entre la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA y la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, por el referido inmueble, fue de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), que la misma demandante, de los que pagó a la demandada, en el acto de otorgamiento del documento, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Así se declara.
Además, se aprecia esta copia, por constar en su texto, como plena prueba, de que en el referido contrato, se acordó entre la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL y la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, que el saldo del precio de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), lo pagaría la primera a la segunda, en el momento en el que sea liquidado, crédito hipotecario, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), al momento de efectuarse la venta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Así también se declara.
También se aprecia esta copia, por constar en su texto, de que en el referido contrato, se acordó para la protocolización del documento de compra venta, un plazo de noventa (90) días, continuos, prorrogables por treinta (30) días, comprometiéndose la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, a tramitar y entregar a la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, todas las solvencias, planillas y documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Así se declara.
3. Folio 33. Copia fotostática simple de planilla de depósito realizada por “DELIA RODRÍGUEZ”, cargada a la Cuenta Cliente Nº 01340334133342179303 del Banco Banesco, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), a favor de “EDILUZ LUGO”.
Esta copia, corresponde a una planilla de depósito, de una institución bancaria, que como tal está sometida a la supervigilancia del Estado, a través de la Superintendencia de Instituciones financieras, por lo que su original goza de presunción de autenticidad, mientras que esta copia es perfectamente legible y no fue impugnada por la demandada a la que se opone y en consecuencia, por aplicación analógica del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se aprecia, conjuntamente con su original, cursante en el folio 80 del expediente, por haber sido consignado por la representación judicial de la parte actora, luego de haberlo requerido este Juzgado por auto del 24 de marzo de 2014, como plena prueba, de que el 5 de febrero de 2013, la ahora demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL depositó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), a nombre de la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
4. Folio 57. Copia fotostática simple de Solicitud de Documento de Liberación de Garantía Hipotecaria, de fecha 6 de febrero de 2013, realizada por la aquí demandada “EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA”, expedida por BANESCO, Banco Universal, a través del Sistema Integral de Requerimientos.
Esta copia, corresponde a una planilla, de una institución bancaria, que como tal está sometida a la supervigilancia del Estado, a través de la Superintendencia de Instituciones financieras, por lo que su original goza de presunción de autenticidad, mientras que esta copia es perfectamente legible y no fue impugnada por la demandada a la que se opone y en consecuencia, por aplicación analógica del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se aprecia como plena prueba, de que la aquí demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, solicitó el 6 de febrero de 2013 a la institución bancaria BANESCO, el otorgamiento de un documento de liberación de hipoteca. Así se declara.
5) Folio 58. Copia fotostática simple de Certificación de Solicitud de Liberación de Hipoteca con BANAVIH de Créditos Otorgados con Subsidio Directo a la Demanda por Adquisición, emanado de BANESCO, Banco Universal en fecha 7 de febrero de 2013, a favor de la aquí demandada “EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA”.
Esta copia, corresponde a una planilla, de una institución bancaria, que como tal está sometida a la supervigilancia del Estado, a través de la Superintendencia de Instituciones Financieras, por lo que su original goza de presunción de autenticidad, mientras que esta copia es perfectamente legible y no fue impugnada por la demandada a la que se opone y en consecuencia, por aplicación analógica del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna de su original y se aprecia como plena prueba, de que para el 7 de febrero de 2013 la aquí demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA había pagado la totalidad de un crédito hipotecario, que le había otorgado la institución financiera BANESCO, la cual fijó para el 12 de marzo de 2013, como fecha para la protocolización del documento de liberación de la hipoteca. Así se declara.
6) Folio 59. Copia fotostática simple de Registro de Vivienda Principal, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), donde aparece como propietaria de la vivienda ubicada en la Calle 3B, etapa 1-A, Urbanización Bosques de Camoruco, Acarigua, la aquí demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA.
Esta copia corresponde a un documento expedido por un ente de la Administración Pública obrando dentro del ámbito de su competencia, por lo que el original goza de la presunción de veracidad y certeza en virtud del Principio de Ejecutividad de los Actos Administrativos, establecido en el artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y tiene carácter auténtico y esta copia al ser perfectamente legible y no haber sido impugnada, se tiene según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como fidedigno de su original, por lo que se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la aquí demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, tiene registrada como vivienda principal, un inmueble situado en la calle 3 B, distinguida con el número 3-83, de la Urbanización “BOSQUES DE CAMORUCO” de esta ciudad de Acarigua. Así se declara.
Aparece también en esta copia, que el referido inmueble está registrado en la Oficina de Registro del Municipio Páez, el 10 de marzo de 2009, con número de registro 2009.344, con matrícula 407.16.6.1.648, lo que concuerda con los datos de registro del documento cuya copia cursa en los folios 16 al 28 del expediente, con el que quedó demostrado que la aquí demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, compró el 10 de marzo de 2009, el referido inmueble situado en la calle 3 B, distinguida con el número 3-83, de la Urbanización “BOSQUES DE CAMORUCO” de esta ciudad de Acarigua, por lo que esta copia, se aprecia también como plena prueba, de que dicha demandada tiene dicho inmueble, registrado como su vivienda principal y que es el mismo, sobre el que celebró con la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, el contrato de opción de compra venta, por cuyo cumplimiento se le demandó en la presente causa. Así se declara.
No obstante, aunque la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA logró demostrar que tiene registrado el inmueble, tal circunstancia no influye en la decisión de la causa, dado que la pretensión procesal de la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, consiste en que se condene a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, a cumplir un contrato, por el que se afirma en el escrito de la demanda, se obligó la misma demandada a vender un inmueble a dicha demandante, lo que no implica la desocupación o entrega del mismo. Así también se declara.
7) Testimonial:
a) Folios 68 y 69. LUIS HORACIO UGARTE RODRÍGUEZ, quien al ser preguntada por su promovente: 1. Diga el si conoce a la ciudadana EDILUZ LUGO?. Contestó: “La conocí el día que fue al lugar de mi trabajo a plantearme un problema que ella tenía sobre un bien inmueble”. 2. Diga el testigo que clase de problema tenía la señora EDILUZ, sobre un inmueble?. Contestó: “El problema que tenía la señora era un contrato de venta con opción a compra de una casa de su propiedad que le había vendido a la señora DELIA BISTELIA y al señor VICENTE CASTRO”. 3. Diga el testigo si la ciudadana EDILUZ LUGO le mostró algún documento, donde estaba pautado el contrato entre ella y la ciudadana DELIA BISTELIA?. Contestó: “El documento que me mostró la señora era un documento de compra-venta y casa donde la señora BISTELIA le había dado un dinero en adelanto de la casa, donde ellos iban a finiquitar esa venta con otro dinero restante que lo solicitaron por el Banco y que nunca se lo aprobaron el plazo que estipula la Ley se había vencido y por lo tanto ella no le pudo entregar la casa, por cuanto la señora BISTELIA y el señor VICENTE CASTRO no cumplieron con el resto del dinero por cuanto no le aprobaron el crédito”. 4. Diga el testigo si conoció a los ciudadanos BISTELIA LUGO y VICENTE CASTRO?. Contestó: “La señora no la conozco debido a que siempre me reuní fue con el señor VICENTE CASTRO para hablar y conciliar sobre el caso, nos reunimos en una panadería donde yo le pedí que por favor nos reuniéramos con la señora BISTELIA su abogado y él comunicó que el abogado le iba a participar para que nos reuniéramos para hablar sobre el caso, él señor VICENTE CASTRO me pidió que le diera tres o cuatro días para constatar con el señor y la señora para que no volviéramos a reunir, y luego que lo llamé me dijo que el doctor estaba muy ocupado y él me avisaba, y en vista en que pasaron otros días y él no me llamó yo volví a llamarlo y me dijo que él no quería el dinero, que él quería era la casa, entonces yo le dije que habláramos personalmente porque ese contrato ya estaba vencido y los que incumplieron fueron ellos porque no le aprobaron el crédito, de ahí no supe mas de él, y fue que al pasar de unos días del mismo mes de abril del presente año, me dijo la señora EDILUZ LUGO que la habían puesto una demanda y yo le dije que yo no podía defenderla, que en lo que podía defenderla era en llegar a un acuerdo de conciliación entre ellos y entonces yo le dije que buscara otro abogado que la defenderla para ese caso judicial”. 5. Diga el testigo si recuerda donde estaba ubicada la casa que se menciona en el contrato de opción a compra-venta?. Contestó: “En la Urb. Bosque de Camoruco, de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa”.
El testigo LUIS HORACIO UGARTE RODRÍGUEZ quien manifestó ser abogado, declara que fue consultado por la aquí demandada EDILUZ LUGO, sobre un problema relativo a un contrato de venta con opción a compra (sic), de una casa que le había vendido a la aquí demandante DELIA BISTELIA y a una persona de nombre VICENTE CASTRO. Además, que le fue mostrado el documento del contrato, en el que aparece un adelanto de dinero y que la venta se finiquitaría con otro dinero que se solicitó a un banco.
Sobre este punto, nada aportan las declaraciones de este testigo, ya que la celebración de este contrato o la entrega de un dinero como inicial y que para el saldo se tramitaría un crédito bancario, no está discutido en la presente causa.
En lo que se refiere a la afirmación del testigo de que el crédito no fue aprobado, por lo que la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA no pudo entregar la casa, por cuanto la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL y el señor VICENTE CASTRO, no cumplieron con el resto del dinero por cuanto no le aprobaron el crédito, considerando que esta declaración se refiere a las motivaciones de la demandada, que no podía conocer el testigo, salvo por afirmaciones de la misma demandada, cuya representación judicial lo promovió, también se desecha esta afirmación, como carente de valor probatorio.
La reunión sobre la que declara el testigo, mantuvo con una persona, de nombre VICENTE CASTRO el que dice le pidió tres o cuatro días para volverse a reunir y que luego de varias llamadas, le dijo que no quería el dinero, sino la casa.
Sobre las anteriores declaraciones, el Tribunal observa:
El que se hayan celebrado reuniones para llegar a un acuerdo y que éste no se haya logrado, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa, ya que de haberse logrado un entendimiento, evidentemente no se habría intentado la demanda, por la que comenzó la presente causa.
También declara este testigo, que le manifestó a VICENTE CASTRO, que los que incumplieron fueron ellos, porque no les aprobaron el crédito.
Sobre lo anterior, el Tribunal observa:
El que este testigo, haya manifestado su opinión a VICENTE CASTRO, de que fueron ellos los que incumplieron, constituye tan solo la expresión de su opinión profesional a la otra parte, lo que tampoco aporta ningún elemento de convicción para la decisión de la causa.
Sobre las declaraciones del testigo LUIS HORACIO UGARTA RODRÍGUEZ, el Tribunal concluye luego del anterior análisis, que ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa, por lo que se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
8) Folio 71. Solicitud de Documento de Liberación de Garantía Hipotecaria, de fecha 6 de febrero de 2013, realizada por la aquí demandada “EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA”, expedida por BANESCO, Banco Universal, a través del Sistema Integral de Requerimientos.
9) Folio 72. Certificación de Solicitud de Liberación de Hipoteca con BANAVIH de Créditos Otorgados con Subsidio Directo a la Demanda por Adquisición, emanado de BANESCO, Banco Universal en fecha 7 de febrero de 2013, a favor de la aquí demandada “EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA”.
10) Folio 73. Registro de Vivienda Principal, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), donde aparece como propietaria de la vivienda ubicada en la Calle 3B, etapa 1-A, Urbanización Bosques de Camoruco, Acarigua, la aquí demandada “EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA”.
11) Folio 74. Copia de Solicitud de Constancia de Créditos Cancelados, expedida por BANESCO, Banco Universal, a través del Sistema Integral de Requerimientos, en fecha 12 de noviembre de 2013.
Los instrumentos cursantes en los folios 71 al 74 fueron consignados por la representación judicial de la demandada, durante el lapso de evacuación de pruebas.
De conformidad con lo que dispone el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los primeros quince días del lapso probatorio, deberán las partes promover todas las pruebas de que quieran valerse, salvo disposición especial de la ley.
Los referidos instrumentos de los folios 71, 72 y 74, tienen el carácter de documentos privados, mientras que el instrumento del folio 73, aunque tiene carácter administrativo, no es un documento público, de los que se refiere el artículo 1159 del Código Civil, por lo que tales instrumentos, no están exceptuados de la carga procesal que impone a las partes el ya mencionado artículo 396 de presentarlos durante el lapso de promoción de pruebas, es decir durante los primeros quince días del lapso, probatorio, por lo que fueron consignados de manera extemporánea y son inadmisibles como pruebas y es improcedente su valoración. Así se declara.
SOBRE LOS HECHOS DEMOSTRADOS:
Seguidamente pasa el Tribunal, a establecer los hechos demostrados durante la presente causa:
Durante la causa, logró la parte demandante, con la copia fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 10 de marzo de 2009, bajo el Nº 2009.344, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 407.16.6.1.648 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, cursante del folio 16 al 28 del expediente, que la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, compró el 10 de marzo de 2009, un inmueble constituido por una parcela de terreno propio unifamiliar, con un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (144 m2) y la vivienda un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60 m2) y comprendida la parcela de terreno dentro de los siguientes linderos: NOR-OESTE: En ocho metros con parcela 3 38; NOR-ESTE: En dieciocho metros con parcela 3-85; SUR-OESTE: En dieciocho metros con parcela 3-81 y SUR-ESTE: En ocho metros, con calle 3 B, distinguida con el número 3-83 y la casa sobre el mismo construida, que forma parte del desarrollo “BOSQUES DE CAMORUCO” (ETAPA 1A), urbanización privada ubicada en la Avenida Circunvalación Sur, de esta ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa.
Con la copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, en fecha 19 de octubre de 2012, anotado bajo el Nº 40, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones, cursante del folio 29 al 32 del expediente, la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL logró demostrar que celebró con la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, un contrato de opción de compra venta, por el que la primera se obligó a venderle, el antedicho y descrito inmueble, por CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), que la misma demandante, de los que pagó a la demandada, en el acto de otorgamiento del documento, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).
Con la misma copia fotostática simple, de los folios 29 al 32 del expediente, logró la demandante demostrar que se acordó entre la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL y la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, que el saldo del precio de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), lo pagaría la primera a la segunda, en el momento en el que sea liquidado, crédito hipotecario, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), al momento de efectuarse la venta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa.
También, con la copia fotostática simple, de los folios 29 al 32 del expediente, logró la demandante demostrar que en el referido contrato, se acordó un plazo de noventa (90) días, continuos, prorrogables por treinta (30) días, comprometiéndose la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, a tramitar y entregar a la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, todas las solvencias, planillas y documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Al haberse otorgado, el documento del contrato el 19 de octubre de 2012, los noventa días iniciales que como plazo de noventa días, concluyeron el 17 de enero de 2013, mientras que la prórroga de treinta días, concluyó el 16 de febrero de 2013.
Con la copia fotostática simple de planilla de depósito realizada a la Cuenta Cliente Nº 01340334133342179303 del Banco Banesco, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), cursante en el folio 33, logró la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL demostrar que depositó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), a nombre de la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, conjuntamente con el original de dicha planilla, cursante en el folio 80 del expediente, logró demostrar que el 5 de febrero de 2013, depositó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), a nombre de la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA.
La demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA con la copia fotostática simple, de Certificación de Solicitud de Liberación de Hipoteca con BANAVIH de Créditos Otorgados con Subsidio Directo a la Demanda por Adquisición, emanado de BANESCO, Banco Universal en fecha 7 de febrero de 2013, cursante en el folio 57 del expediente, la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, logró demostrar que solicitó el 6 de febrero de 2013 a la institución bancaria BANESCO, el otorgamiento de un documento de liberación de hipoteca y con la copia fotostática simple de Certificación de Solicitud de Liberación de Hipoteca con BANAVIH de Créditos Otorgados con Subsidio Directo a la Demanda por Adquisición, emanado de BANESCO, Banco Universal, cursante en el folio 58, la misma demandada logró demostrar que para el 7 de febrero de 2013, había pagado la totalidad de un crédito hipotecario, que le había otorgado la institución financiera BANESCO, la cual fijó para el 12 de marzo de 2013, como fecha para la protocolización del documento de liberación de la hipoteca.
Como quedó establecido, en virtud del contrato de opción de compra venta, celebrado entre la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL y la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, dicha demandada tenía hasta el 17 de enero de 2013, con prórroga hasta el 16 de febrero de 2013, para cumplir con la obligación que contrajo de pagar a la misma demandada el saldo del precio de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00).
Quedan así establecidos, como quedaron los hechos demostrados durante la presente causa y procede el Tribunal seguidamente, a analizar la defensa de contrato no cumplido, opuesto por la parte demandada.
SOBRE LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO, QUE OPONE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN:
En su contestación, la representación judicial de la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, como defensa aduce que el artículo 1168 del Código Civil que establece que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Que en el caso que nos ocupa, del contrato de opción a compra venta, se fijó un lapso para el pago y que es para el 19 de febrero de 2013 en que la optante debió haber pagado el precio total a la propietaria, lo que no realizó, por lo que no puede obligar a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, quien es la propietaria, a que venda el inmueble y además por el precio pactado, cuando el contrato está vencido y se extingue la obligación de ambas partes, tanto la de comprar, como la de vender.
En evidente, que con los anteriores alegatos, opone la representación judicial de la demandada, la excepción de contrato no cumplido, a que se refiere el artículo 1168 del Código Civil.
Para decidir esta defensa, el Tribunal observa:
Según el artículo 1168 del Código Civil, en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a cumplir con su obligación, si el otro no ejecuta la suya, al menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Esta defensa, es la denominada por la doctrina excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido.
Como quedó dicho, durante la presente causa, se demostró que el precio pactado, entre la demandante y la demandada, por el inmueble que la última se obligó a vender a la primera, fue de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), de los que al celebrar el contrato, la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL pagó a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), quedando un saldo deudor de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00).
Igualmente quedó demostrado, que se pactó entre las partes, en el referido contrato, que ese saldo de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), lo pagaría la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL a la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, una vez liquidado, crédito hipotecario, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), al momento de efectuarse la venta, en la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa.
También se demostró durante la presente causa, que en el referido contrato, se acordó para la protocolización del documento de compra venta, un plazo de noventa (90) días, continuos, prorrogables por treinta (30) días, comprometiéndose la ahora demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, a tramitar y entregar a la aquí demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, todas las solvencias, planillas y documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Ese plazo, de noventa (90) días, contados a partir del 19 de octubre de 2012, cuando se otorgó el documento del contrato, venció el 17 de enero de 2013, mientras que la prórroga de treinta días, concluyó el 16 de febrero de 2013.
Ciertamente quedó demostrado, la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, depositó en una cuenta bancaria de la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), en fecha 5 de febrero de 2013, es decir antes de que se venciera la prórroga, el 16 de febrero de 2013, pero de conformidad con lo que dispone el artículo 1264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y el saldo que debía pagar la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA a la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, era de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), por lo que aún con los CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), depositados en la cuenta bancaria de la demandada, por la demandante, todavía resta la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00).
Además, según el artículo 1291 del mismo Código Civil, el deudor no puede constreñir al deudor a recibir en parte el pago de una deuda, a lo que cabe agregar que no fue alegado, ni demostrado que la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, haya aceptado que se le depositara en su cuenta bancaria, como abono al saldo deudor, esa cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).
En cuanto a la defensa o excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1168 del Código Civil, como enseña el tratadista Eloy Maduro Luyando, se diferencia de la resolución de contrato prevista en el artículo 1167 eiusdem, en que al prosperar la defensa o excepción non adimpleti contractus o de contrato no cumplido, la relación contractual continúa existiendo, aunque suspendidas la exigibilidad de las prestaciones, mientras que al prosperar una pretensión resolutoria, el contrato queda extinguido. (“CURSO DE OBLIGACIONES. Derecho Civil III”, revisada y puesta al día por Emilio Pittier Sucre. Décima Primera Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho. CARACAS 2003, Tomo II, página 1001).
En consecuencia, no está extinguido el contrato, como se afirma en la contestación, pero al restarle a la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, por pagar un saldo de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), del precio de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), acordado por el inmueble, la defensa de contrato no cumplido o excepción non adimpleti contractus que a la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, opuso la representación judicial de la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, debe prosperar, declarándose sin lugar la demanda, como se hará en la dispositiva de la decisión.
Al prosperar la excepción de contrato no cumplido, no influye en la decisión, el pago por la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, a la institución bancaria BANESCO de un crédito hipotecario, que demostró en la presente causa, ni los trámites de la misma demandada, que también demostró, para la liberación de la hipoteca que garantizaba dicho crédito, constituido sobre el inmueble, a cuya venta se obligó con la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL.
IV
DISPOSITIVA:
Es con base a los razonamientos anteriormente expuestos, que este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la causa iniciada por demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, intentada por DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL, contra EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA, ambas ya identificadas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la defensa de contrato no cumplido, opuesto en su contestación, por la representación judicial de la demandada EDILUZ VIVIANOBA LUGO MEZA y en consecuencia SIN LUGAR la demanda.
De conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandante DELIA BISTELIA RODRÍGUEZ BERNAL en costas, por haber resultado totalmente vencida.
Por haber sido dictada la presente decisión fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de la misma, según lo que dispone el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. El lapso para interponer los recursos correrá, a partir de que conste en autos la última notificación.
Publíquese, regístrese y déjense las copias respectivas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los tres (03) días del mes julio de dos mil catorce.-
El Juez

Abg. Ignacio José Herrera González
La Secretaria

Abg. Nancy Galíndez de González
Siendo las 3 y 20 minutos de la tarde, se publicó, se registró la anterior decisión y se libraron boletas como fue ordenado.
La Secretaria