LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE: 2.873-14
PARTE DEMANDANTE: MARITZA MERCEDES OBERTO ESTEVES, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 3.101.875, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: SERVANDO J. VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.890, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: FRANKLIN ELIECER OBERTO ESTEVES, venezolano, mayor de edad, abogado, actuando en su propio nombre y representación, titular de la cédula de identidad Nº 5.130.633, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 146.804, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 06-05-2.014, la ciudadana Maritza Mercedes Oberto Esteves, debidamente asistida por el abogado Servando J. Vargas, interpone demanda contra el ciudadano Franklin Eliecer Oberto Esteves. El motivo de la demanda es Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal. Folios 01 al 06.
En fecha 13-05-2.011, comparece por ante este Tribunal la ciudadana Maritza Mercedes Oberto Esteves debidamente asistida por el abogado Servando J. Vargas y consigna diligencia mediante la cual le confiere Poder Apud Acta al referido abogado. Folio 9.
En fecha 26-05-2.014, este Tribunal admitió la presente demanda emplazando al demandado para que comparezca ante este Tribunal el Segundo (02) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. Consta en autos su citación. Folios 10 al 13.
En fecha 04-06-2.014, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Franklin Eliecer Oberto Esteves actuando en su propio nombre y representación y consigna escrito de contestación a la demanda. Folio 14.
En fecha 17-06-2.014, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron posteriormente admitidas y evacuadas por este Tribunal. Asimismo este Tribunal hizo constar que la parte demandada no promovió prueba alguna en la presente causa. Folio 15 al 17.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes:
“Alega la parte actora que tal como consta en instrumento privado que acompaña marcado “A”, el día 01 de marzo del año 2.011, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Franklin Eliecer Oberto plenamente identificado en autos, el cual tiene por objeto un local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo. El cual se comprometió a usarlo única y exclusivamente para la realización de actividades lícitas de comercio. Alega además que la cláusula tercera del contrato de arredramiento establece “La duración del Presente Contrato de arrendamiento de dos (02) años, fijos y sin prorroga, contados a partir del día 01 de marzo del año 2.011. Comenzando a correr la prórroga legal de un (1) año sin necesidad de notificación a partir del 01 de marzo del año 2.013. Manifiesta que el ciudadano Franklin Eliecer Oberto, no ha dado cumplimiento al contrato citado y no ha entregado el bien inmueble libre de personas y cosas luego de vencido el contrato y su prorroga legal. Lo que le da derecho a proponer la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, motivado a los motivos de hecho y de derecho anteriormente señalados. Solicita al Tribunal sea declara con lugar la presente demanda alegando que: Primero: Son ciertos todos los hechos narrados. Segundo: Procede plena y efectivamente la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal y en consecuencia procede el desalojo del inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo. Tercero: Como consecuencia de la presente acción se haga entrega libre de personas y cosas del local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este: calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo. Acompaña marcado con la letra “A” el documento fundamental de la demanda el Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de marzo de 2.011, marcado con la letra “B” comunicación con el acuse de recibo al ciudadano Franklin Eliecer Oberto, de fecha 04-02-2013, donde le notifica que a partir del primero de marzo del año 2.013, comenzó a correr la prórroga legal. Fundamenta su pretensión en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia coin la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y los artículos 1.333, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Estima la presente acción en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) equivalentes a Setenta y Ocho unidades Tributarias (U.T. 78).
En su oportunidad legal el demandado actuando en su propio nombre y representación dio contestación a las pretensiones del actor:
“Alegando que: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra por la ciudadana Maritza Mercedes Oberto Esteves, por cuanto la misma no está ajustada a la verdad de los hechos. No es totalmente cierto lo explanado por la demandante, ya que habíamos llegado a un acuerdo verbal de que me extendería por un año más el contrato de arrendamiento que tenemos, y he quedado sorprendido por su demanda, ya que la afinidad y confianza que teníamos me permitió creer que me había prorrogado el contrato…”
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
1.- Original del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01-03-2.011, por los ciudadanos Maritza Mercedes Oberto Esteves en su carácter de arrendadora y Franklin Eliecer Oberto en su carácter de arrendatario, que no fue impugnado por la parte demandada en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos anteriormente señalados, así como el tiempo de duración y los términos por los cuales se rige el mismo.
2.- Original de comunicación suscrita por la ciudadana Maritza Mercedes Oberto Esteves, dirigida al ciudadano Franklin Eliecer Oberto, mediante la cual le informa “…En mi condición de arrendadora-propietaria del inmueble ubicado en el barrio El Cementerio, esquina Carrera 6 con Calle 21 (planta baja Edificio Manocristo), de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, inmueble que consiste en un Local Comercial, el cual Usted ocupa en calidad de arrendamiento, el cual es el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros el día 01 de Marzo del año 2.013. Usted podrá hacer uso de un (1) año de prórroga legal tal como lo establece la letra “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En consecuencia, usted deberá hacerme entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento el día 1 de Marzo del año 2014. Su negativa a entregar el local en el lapso establecido en la letra “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, me obliga a acudir al órgano jurisdiccional competente para hacer Cumplir el Contrato de Arrendamiento y hacer realidad la entrega material de dicho inmueble…”
La parte demandada no promovió pruebas.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y la efectiva entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas, alegando que tal como consta en instrumento privado que acompaña, el día 01 de marzo del año 2.011, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Franklin Eliecer Oberto plenamente identificado en autos, el cual tiene por objeto un local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este: calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo, el cual se comprometió a usarlo única y exclusivamente para la realización de actividades lícitas de comercio.
Que la cláusula tercera del contrato de arredramiento establece que la duración del Presente Contrato de arrendamiento de dos (02) años, fijos y sin prorroga, contados a partir del día 01 de marzo del año 2.011. Comenzando a correr la prórroga legal de un (1) año sin necesidad de notificación a partir del 01 de marzo del año 2.013.
Que el ciudadano Franklin Eliecer Oberto, no ha dado cumplimiento al contrato citado y no ha entregado el bien inmueble libre de personas y cosas luego de vencido el contrato y su prorroga legal, lo que le da derecho a proponer la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, por los motivos de hecho y de derecho anteriormente señalados.
Solicita al Tribunal sea declara con lugar la presente demanda alegando que: Primero: Son ciertos todos los hechos narrados. Segundo: Procede plena y efectivamente la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal y en consecuencia procede la desocupación del inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este: calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo. Tercero: Como consecuencia de la presente acción se haga entrega libre de personas y cosas del local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este: calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo.
Que acompaña como documento fundamental de la demanda el Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 01 de marzo de 2.011 y comunicación con el acuse de recibo al ciudadano Franklin Eliecer Oberto, de fecha 04-02-2013, donde le notifica que a partir del primero de marzo del año 2.013, comenzó a correr la prórroga legal. Fundamenta su pretensión en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y los artículos 1.333, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Estima la presente acción en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) equivalentes a Setenta y Ocho unidades Tributarias (U.T. 78), lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados han quedado plenamente demostrados.
Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”
Establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
En este sentido, corresponde a esta Juzgadora calificar si el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, a fin de determinar la procedencia de la acción interpuesta.
El Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el mismo, mediante el pago de un canon o precio. Y es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escritura, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En tal sentido, según se evidencia de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de dos (02) años fijos y sin prórroga, contados a partir del día 01 de marzo del año 2.011, comenzando a correr la prorroga legal de un (1) año sin necesidad de notificación a partir del día 01 de marzo del año 2.013.
Asimismo, consta que la arrendadora le notificó al inquilino por medio de una comunicación suscrita en fecha 01 de febrero de 2.013, y recibida en fecha 04 de febrero de 2013, el inicio del uso de la prórroga legal, manifestándole que debe desalojar o desocupar el inmueble al vencimiento del término el día 01 de marzo del año 2.014.
Es importante señalar como lo ha expresado Gilberto Guerrero Quintero (2003), en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, que la prórroga convencional tiene lugar cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prórroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prórroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición.
En el caso de marras, se observa en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de dos (02) años fijos y sin prórroga, contados a partir del día 01 de marzo del año 2.011, comenzando a correr la prorroga legal de un (1) año sin necesidad de notificación a partir del día 01 de marzo del año 2.013, en consecuencia el contrato de arrendamiento se considera a tiempo determinado, por lo cual la acción escogida por el demandante resulta idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato.
Determinada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, es necesario traer a colación la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de junio de 2005, número (04-1845) la cual estableció lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que la ciudadana Maritza Mercedes Oberto Esteves, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Franklin Eliecer Oberto, sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este: calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo.
Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se convino que el tiempo de duración de la relación arrendaticia es de dos (02) años, contados a partir del día 01-03-2011, hasta el 01-03-2013 y a partir del día 01-03-2.013 comenzaba a transcurrir automáticamente la prórroga legal de un (1) año sin necesidad de notificación y de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, la misma opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Que la arrendadora len tiempo útil le manifestó al inquilino por medio de comunicación escrita, que podría hacer uso de un (1) año de prórroga legal tal como lo establece el artículo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia debía hacerle entrega a la parte arrendadora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en fecha 1 de Marzo del año 2014.
Así las cosas, considera esta Juzgadora que analizada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato, las condiciones establecidas en el mismo y la comunicación oportunamente practicada por la arrendadora, la presente acción debe prosperar y así se decide.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por la ciudadana MARITZA MERCEDES OBERTO ESTEVES, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 3.101.875, de este domicilio, representada judicialmente por su apoderado judicial abogado Servando J. Vargas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.890, de este domicilio, en contra del ciudadano FRANKLIN ELIECER OBERTO ESTEVES, venezolano, mayor de edad, abogado, actuando en su propio nombre y representación, titular de la cédula de identidad Nº 5.130.633, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 146.804, de este domicilio; sobre un inmueble consistente en un local comercial, ubicado en el barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, esquina de la calle 6, con calle 21, planta baja del edificio Manocristo, cuyos linderos son: Norte: Carrera 6, Sur: pasillo de acceso a los pisos del edificio Manocristo, Este: calle 21 y Oeste: Local comercial del edificio Manocristo.
En consecuencia:
1.- Se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de bienes, cosas y de personas.
2.- Se condena en costas a la parte demandada en virtud de su vencimiento total.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare al primer día del mes de julio del año dos mil catorce (01-07-2.014) once. AÑOS: 204° y 155°.-
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,
Abg. Lilia Yelítza Vizcaya Ramírez.
En esta misma fecha se publicó siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.). Conste.
Stria.
Exp. 2.873-14
Carol.-
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