TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-

Guanare, 10 de marzo de 2.014
203° y 155°

Vista la demanda interpuesta por los ciudadanos JOSEFA MAGDALENA BRAIDI DE AMENTA y PAOLO AMENTA CASSARINO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 5.866.667 y 341.327, de este domicilio, debidamente asistido del abogado Eritzon Gustavo Paz Urdaneta, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 135.344, de este domicilio, contra el ciudadano JIHAD EL AFLAK HKIAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.960.140, de este domicilio, sobre un inmueble (LOCAL COMERCIAL) ubicado en la calle 8 entre calle 17 y 18, del Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Désele entrada bajo el N° 2.865-14. Esta Juzgadora observa:

En el escrito libelar el actor alega que:
“…Su representado en fecha 02 de mayo de 2011, suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad con el ciudadano JIHAD EL AFLAK HKIAM, mediante el cual se le dio en alquiler un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 8 entre calle 17 y 18, del Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Alega además que se refleja en la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA del contrato de arrendamiento el cual agrega marcado “B”, que el referido contrato se realizó a los fines de que estableciera allí su empresa, según consta en el contrato de arrendamiento suscrito, el cual en la CLÁUSULA TERCERA establece que la duración de ese contrato era por un (01) año, que comenzaría a contarse desde el 02-05-2.011 hasta el 02-05-2.012. Alega además que tras tantas fallidas e inoportunas ocasiones de pago incumpliendo con la CLÁUSULA TERCERA de dicha convención por parte del ciudadano Jihad El Aflak Hkiam se le comunicó desde febrero de 2.012 que el contrato suscrito no sería renovado, que podía hacer uso de la prórroga legal establecida en el escrito de alquiler, a lo cual accedió, en fecha 02-07-2.012, se logra al fin de tanto retraso y dilataciones autenticar documento de prórroga legal , el cual anexa marcado “D”, que se había convenido en forma mutua y consensual desde abril de 2.012, alega que al realizar las cobranzas mensuales el inquilino violó lo establecido en la CLÁUSULA SEGUNDA, al llegar el día 02-05-2.013, pensando que este iba a desocupar de manera pacífica el inmueble, les manifestó que iba a esperar hasta el día 02-07-2.013, fecha en la que se formalizó la prórroga legal, llegada dicha fecha se le pidió de manera por las buenas y de manera pacífica la desocupación, siendo que lo que ocurrió fue que el referido ciudadano luego de burlarse y decir que se iba la siguiente semana, en observaciones hechas al local se ha podido constatar que tampoco se le ha dado cumplimiento a la CLÁUSULA OCTAVA, pues no se han honrado las reparaciones menores, en consecuencia y haciendo uso del derecho conferido en la CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA del contrato de arrendamiento se solicita la resolución del contrato de arrendamiento, luego de haber hecho uso suficiente, completo y excesivo de la prórroga legal, y se niega este ciudadano a devolver lo que por naturaleza legal le pertenece, todo esto aunado al hecho de que al haber extendido la prórroga legal del contrato al seguir permaneciendo en posesión del mismo, posesión que hoy por hoy es más que ilegítima ya transcurrido un lapso de nueve (09) meses, es ciudadano Jihad El Aflak Hkiam realizó depósitos en una cuenta descrita en la consignación Nº 140, que cursa por ante el Juzgado Civil Primero del Municipio Guanare, en esta consignación realizó depósitos de los meses de julio y agosto por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) correspondientes según él a los meses de julio y agosto, pero no había pagado junio, como si ese atraso fuese poco, consignó en octubre el mes de septiembre, pero no volvió a hacer depósito alguno para lo que notan un atraso de cinco (05) meses, situación ésta que representa una flagrante violación a las obligaciones de pago. Que en virtud de los anteriores argumentos es por lo que procede a demandar por Incumplimiento de Contrato el Desalojo del inmueble anteriormente señalado, en virtud de las múltiples inobservancias tanto del contrato de arrendamiento en la mayoría de sus cláusulas, como el documento de Prorroga Legal, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guanare del Estado Portuguesa de fecha 27-08-2.012, inserto bajo el Nº 04, del Tomo 27. Estima la presente demanda en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) equivalentes a Trescientos Noventa y Tres con Setenta Unidades Tributarias (U.T. 393,70). No señala fundamento alguno de derecho.

En el presente caso, tratándose de una demanda de Desalojo de Inmueble y /o Resolución de Contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar la naturaleza del contrato y si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad.

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En cuanto a la Acción Resolutoria y la Acción de Desalojo, Según Gilberto Guerrero Quintero (2003) establece las siguientes diferencias:

a. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).

En atención a las normas anteriormente transcritas y de la revisión minuciosa del libelo de la demanda, se evidencia que la parte actora alega que su representado suscribió un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 8 entre calle 17 y 18, del Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, con el ciudadano JIHAD EL AFLAK HKIAM.

Que en la cláusula tercera establece que la duración del contrato era por un (01) año, que comenzaría a contarse desde el 02-05-2.011 hasta el 02-05-2.012.

Que tras tantas fallidas e inoportunas ocasiones de pago incumpliendo con la cláusula tercera de dicha convención por parte del ciudadano Jihad El Aflak Hkiam se le comunicó desde febrero de 2.012, que el contrato suscrito no sería renovado, que podía hacer uso de la prórroga legal establecida en el escrito de alquiler, a lo cual accedió y en fecha 02-07-2.012 se logra al fin de tanto retraso y dilataciones autenticar el documento de prórroga legal, el cual anexa, que se había convenido en forma mutua y consensual desde abril de 2.012.

Que al realizar las cobranzas mensuales el inquilino violó lo establecido en la cláusula segunda, al llegar el día 02-05-2.013, pensando que este iba a desocupar de manera pacífica el inmueble, les manifestó que iba a esperar hasta el día 02-07-2.013, fecha en la que se formalizó la prórroga legal, llegada dicha fecha se le pidió la desocupación, siendo que lo que ocurrió fue que el referido ciudadano luego de burlarse y decir que se iba la siguiente semana, en observaciones hechas al local se ha podido constatar que tampoco se le ha dado cumplimiento a la cláusula octava, pues no se han honrado las reparaciones menores.

Que en consecuencia y haciendo uso del derecho conferido en la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento se solicita la Resolución del contrato de arrendamiento, luego de haber hecho uso suficiente, completo y excesivo de la prórroga legal.

Que transcurrido un lapso de nueve (09) meses, el ciudadano Jihad El Aflak Hkiam realizó depósitos en una cuenta descrita en la consignación Nº 140, que cursa por ante el Juzgado Civil Primero del Municipio Guanare, realizando depósitos de los meses de julio y agosto por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) correspondientes según él a los meses de julio y agosto, pero no había pagado junio y consignó en octubre el mes de septiembre, pero no volvió a hacer depósito alguno para lo que notan un atraso de cinco (05) meses, situación ésta que representa una flagrante violación a las obligaciones de pago.

Que en virtud de los anteriores argumentos es por lo que procede a demandar por Incumplimiento de Contrato el Desalojo del inmueble anteriormente señalado, en virtud de las múltiples inobservancias tanto del contrato de arrendamiento en la mayoría de sus cláusulas, como el documento de Prorroga Legal. Estima la presente demanda en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) equivalentes a Trescientos Noventa y Tres con Setenta Unidades Tributarias (U.T. 393,70), en virtud de lo cual esta Juzgadora observa:

Ahora bien, la parte actora en su libelo de demanda, en un primer término, en su petitum, pareciera que escoge la vía de Desalojo de Inmueble cuando afirma que se le adeuda cinco (5) meses de cánones de arrendamientos, sin embargo a la vez procede a demandar por Incumplimiento de Contrato y por Resolución del Contrato de Arrendamiento, luego de haber hecho uso suficiente y excesivo de la prórroga legal, sin mencionar además en el escrito libelar fundamento alguno en que se base la pretensión.

Como puede observarse, la parte actora confunde lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo prevista por las causales taxativamente señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo.

Así las cosas, como se dijo con anterioridad ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumularlas en un mismo libelo, aún cuando tienen un mismo procedimiento, que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado.

En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama por una parte la Resolución del Contrato y por otra el Desalojo por Incumplimiento de Contrato, por cuanto el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a cinco (05) mensualidades consecutivas, y /o por vencimiento de la prórroga legal, pretensiones estas que por ser incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, produce la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria a derecho. Así se declara.
DECISIÓN

En consecuencia este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente acción de Desalojo de Inmueble, interpuesta por los ciudadanos JOSEFA MAGDALENA BRAIDI DE AMENTA y PAOLO AMENTA CASSARINO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 5.866.667 y 341.327, de este domicilio, debidamente asistidos del abogado Eritzon Gustavo Paz Urdaneta, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 135.344, de este domicilio, contra el ciudadano JIHAD EL AFLAK HKIAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.960.140, de este domicilio, sobre un inmueble (LOCAL COMERCIAL) ubicado en la calle 8 entre calle 17 y 18, del Barrio El Cementerio, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa

No hay Condenatorias en costa dada la naturaleza del presente fallo.
La Juez,

Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez

La Secretaria,

Abg. Lilia Yelítza Vizcaya Ramírez

En esta misma fecha se publicó, siendo la 1:00 de la tarde. Conste.

Stria.

Exp. N° 2.865-14
Carol.-