TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

204º y 155º

Expediente Nº 3.161.

I

PARTE DEMANDANTE: MARGARITA ULACIO DE MELÉNDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.105.465.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. EUGENIO JOEL PUERTA GALÍNDEZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. 14.000.300 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 127.507
PARTE DEMANDADA: LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS EL TORO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el Nro. 01, Tomo 13-A de fecha 27/04/2009, domiciliada en Acarigua estado Portuguesa.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. JOSÉ DANIEL MIJOBA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.221 y titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.011.184
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.
II
Determinación Preliminar de la Causa

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 10 de abril de 2.014, por el abogado José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado en fecha 07/04/2014 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa

III
De las actas procesales se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones:
En fecha 20/01/2014, la ciudadana Margarita Ulacio de Meléndez asistida de abogado, presenta ante el Juzgado Primero del Municipio Páez, escrito contentivo de demanda por Resolución de Contrato por falta de pago intentada contra la sociedad mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A. representada por su propietario Martins Oliveira Marco Antonio. Acompañó anexos (folios del 01 al 06).
En fecha 22/01/2014, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que dé contestación a la misma u oponga cuestiones previas (folios 07 y 08).
El día 29/01/2014, la demandante asistida de abogado consigna los emolumentos a los fines de impulsar la compulsa. Igualmente consigna poder apud acta otorgado al abogado Eugenio Joel Puerta Galíndez (folios 10 y 11).
En fecha 30/01/2.014, el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación del demandado, sin firmar (folios 13 y 14).
Por auto de fecha 03/02/2014, el a quo acuerda librar boleta de notificación al demandado (folios 15 y 16).
En fecha 13/01/2014 la Secretaria del tribunal a quo, hace constar que notificó al ciudadano Martins Oliveira Marco Antonio en su carácter de representante de la demandada, en la persona del ciudadano Jesús Tovar (folio 17).
En fecha 17/02/2014, el demandado mediante diligencia manifiesta no tener abogado, motivo por el cual el a quo designa defensor judicial al abogado José Luís Juárez (folio 18).
En fecha 24/02/2014, el ciudadano Marco Antonio Martins Oliveira asistido de abogado, presenta escrito contentivo de la contestación de la demanda. Acompañó anexos (folios 19 al 30).
Consta al folio 32, poder apud acta otorgado por el ciudadano Marco Antonio Martins al abogado José Daniel Mijoba.
El apoderado del demandado en fecha 14/03/2014, presenta escrito de promoción de pruebas (folio 33).
Consta a los folios 36 al 44, sentencia dictada por el a quo en fecha 07/04/2014, mediante la cual declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el proceso.
Sentencia objeto de apelación por el apoderado del demandado en fecha 10/04/2014, tal como consta al folio 45.
Por auto de fecha 11/04/2014, la jueza a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 46).
Recibido el expediente ante esta Alzada, en fecha 21/04/2014 se procede a dar entrada (folios 48 y 49).
En fecha 15/05/2014 el apoderado de la parte actora, presenta escrito contentivo de alegatos y anexos (folios 50 al 90).
El apoderado del demandado, en fecha 19/05/2014, presenta escrito de informes (folios 91 al 95).
DE LA DEMANDA:

Señala la demandante que dio en arrendamiento un bien inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un local comercial dotado de baño con sus respectivos accesorios y revestido de cerámica anexo a una vivienda principal, ubicado en la avenida 36, vía a Payara Nro. 39-30 del Barrio Páez de la ciudad de Acarigua, a la sociedad mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A representada por su propietario Martins Oliveira. Que el arrendatario no ha pagado las pensiones de arrendamiento de las cuales ya debe diez (10) meses de canon, por lo que haciendo uso de la Cláusula Novena del contrato, pide la desocupación del inmueble y el pago de las mensualidades vencidas. Que dicha insolvencia de los pagos es desde el mes de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2013 y Enero de 2014, por lo que debe diez meses, originalmente pactados en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) para un monto de Bs. 40.00,00, más la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,00), durante los mismos meses correspondientes al 12% de IVA según lo decretado por el Ejecutivo Nacional sobre el monto de canon de arrendamiento para un total de Bs. 44.800,00.
Que por cuanto la Sociedad Mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A., no ha dado cumplimiento al contrato, es por lo que solicita la resolución del contrato por falta de pago.
Que por todo lo señalado, es por lo que demanda a dicha sociedad mercantil en la resolución del contrato generado por su incumplimiento respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, sobre dicho contrato suscrito por las partes en fecha 01 de abril de 2013 y por vía de consecuencia, proceda a entregarle el inmueble libre de personas y cosas o en su defecto sea condenado a la entrega y desocupación inmediata del inmueble en el mismo buen estado como lo recibió. Que sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento vencido, es decir, la cantidad de Bs. 44.800,00, más los cánones de arrendamiento e IVA que se sigan venciendo y que se generen hasta la entrega definitiva del inmueble.
Que se condene en costas y honorarios profesionales de abogado. Estima la demanda en la cantidad de Bs. 56.000,00, equivalentes a Quinientas Veinticuatro Mil (sic) Unidades Tributarias (524 U.T.)

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Al dar contestación el apoderado del demandado opone la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por cuanto debió accionar fue la acción de desalojo por falta de pago.
Que es cierto que demandado celebró con la actora contrato de alquiler. Que las partes contratantes pactaron un tiempo fijo de duración de seis meses, y que al no haber prórroga contractual, la que es acordada por las partes, la ley suple la voluntad de éstas en cuanto a la nueva duración de arrendamiento, ya que al finalizar el periodo fijo de seis meses, el inquilino quedó ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora; tampoco existió la voluntad de la arrendadora al terminar los seis meses de arrendamiento de oponerse a su ocupación y finalmente, el contrato nació escriturado a tiempo determinado, encuadrando todos los requerimientos en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que convirtieron el contrato de alquiler a tiempo fijo en uno a tiempo indeterminado.
Que la acción resolutoria de dicho contrato, resulta inadmisible en derecho, pues al convertirse el arrendamiento de tiempo fijo de seis meses a uno indeterminado en el tiempo, lo ajustado era demandar la falta de pago de alquileres bajo la especie de Acción de Desalojo.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Anexas al Escrito de Demanda:
1) Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana Margarita Ulacio viuda de Meléndez y la empresa mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A. representada por el ciudadano Marco Antonio Martins Oliveira, sobre un inmueble propiedad de la primera de los nombrados constituido por un local comercial dotados de baño con sus respectivos accesorios y revestido de cerámica, anexo a una vivienda de su propiedad, ubicada en la Avenida 36, vía a Payara Nro. 39-30 del Barrio Páez de la ciudad de Acarigua, por un canon mensual de Bs. 4.000,00 y cuya duración será por un lapso de seis meses, contados a partir del 01/04/2013, prorrogable siempre y cuando ambas partes se pongan de acuerdo con 15 días de anticipación al vencimiento del término (folio 04 y 05). Este instrumento al no ser impugnado se le otorga valor probatorio y se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.358 y 1.363 del Código Civil, para constatar la existencia del contrato suscrito entre la ciudadana Margarita Ulacio viuda de Meléndez y la empresa mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A. representada por el ciudadano Marco Antonio Martins Oliveira ASI SE DECIDE.

2) Copia simple de la Cédula de Identidad de la ciudadana Margarita Ulacio viuda de Meléndez (folio 06). Dicha documental se desecha por cuanto no se discute la identidad de dicha ciudadana y no acredita nada favorable a la presente causa. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Al escrito de contestación de la demanda acompaño:

1) Copia certificada del Acta de Asamblea de la Compañía Anónima Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A. (folios 23 al 30).
En el lapso probatorio transcurrido en Primera Instancia (folios 33), promovió:
2) Contrato de alquiler anexado al libelo marcado “A”, especialmente el valor y mérito que se desprende de su Cláusula Cuarta.
3) La confesión judicial de la actora que desprende del libelo de demanda en su folio 2.
4) La confesión judicial de la actora que se desprende del libelo de demanda, cuando pide al tribunal resolver el arrendamiento siendo que las partes contratantes pactaron un tiempo fijo de duración de seis meses, pero que al no haber prórroga voluntaria, la ley suplió la voluntad de las partes en cuanto a la nueva duración del arrendamiento. 3) Prueba de Informes: para que el Tribunal requiera del SENIAT informe sobre los particulares allí indicados.

DEL FALLO APELADO:

La Jueza a quo mediante sentencia de fecha 07/04/2014 señala, que se pudo evidenciar la relación arrendaticia que vincula a las partes, los términos y condiciones en que fue convenida, que el contrato se celebró a tiempo determinado, que el término de duración sería de seis meses contados a partir del 01/04/2013 prorrogables siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo con 15 días de anticipación al vencimiento del término y de no hacerlo se entiende como no prorrogado.
Así mismo señala, que no consta en autos elemento probatorio alguno que demuestre que las partes contratantes se hayan puesto de acuerdo al vencimiento del término, por lo que debe entenderse que dicho contrato no se prorrogó automáticamente como lo alega el demandado, y el mismo venció en fecha 01/10/2013, en razón de lo cual el contrato siempre mantuvo su condición de contrato a tiempo determinado, por lo que la acción escogida por la demandante es la idónea, lo que hace forzoso que la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 884 y 885 ejusdem, debe ser declarada sin lugar.
Igualmente aprecia, que una vez vencido el término del contrato en fecha 01/10/2013, comenzó a correr la prórroga prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, beneficio que perdió la demandada al haber incurrido en mora por no pagar los cánones de arrendamiento, tal como lo establece el artículo 40 de dicha ley, en virtud que quedó demostrado que él mismo está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2013 y enero de 2014; y el demandado tenía la carga de probar que había efectuado los pagos reclamados y al no hacerlo se hace procedente declarar la resolución de contrato demandado así como el pago de los cánones de arrendamientos reclamados.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO.
Se desprende de la narrativa trascrita que el conocimiento de la presente causa por parte de este Juzgado Superior, tiene su origen en la apelación que intentó el abogado José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado de la demandada en contra de la sentencia definitiva que dictó el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 07/04/2014, en la que declaró con lugar la acción que por resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a actividades comerciales, intentó la ciudadana Margarita Eulacio de Meléndez contra la sociedad mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A.
Igualmente se debe señalar que el juzgado a quo, declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, La Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta.
De allí que este juzgador, conforme lo dispone el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 885 del Código Civil, debe resolver como punto previo a la sentencia definitiva, la referida cuestión previa de Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, la cual fundamentó la demandada entre otras, en los siguientes hechos:
Omissis::.“En efecto, en la cláusula cuarta del arrendamiento se fijó una duración inicial de seis meses fijos que inició en 01-04-2013 y venció el día 01-10-2013, también se dijo en dicha cláusula, que el arrendamiento podría prorrogarse por mutuo acuerdo manifestado con 15 días de anticipación a su vencimiento y que sí no hubiese acuerdo el arrendamiento no sería prorrogado, prórroga contractual que no se materializó, pues al respecto la actora no afirmó su existencia.
Según lo expuesto, en principio, las partes contratantes pactaron un tiempo fijo de duración de seis meses, pero como no hubo prórroga contractual, la que es acordada por las partes, la ley suple la voluntad de las partes en cuanto a la nueva duración del arrendamiento, pues al finalizar el periodo fijo de 6 meses, el inquilino quedó ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora.
En este sentido, resultan aplicables a falta de norma especial, las normas del derecho común, así vemos que los artículos 1600 y 1614 del Código Civil establecen….omissis…
…Como podemos observar, la duración del contrato fue de seis meses fijo, como ninguna de las partes manifestó que el mismo se haya prorrogado contractualmente se aplican los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, así vemos, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble pues la arrendadora exigió en la demanda que le entregare el local libre de personas y bienes, tampoco existió la voluntad de la arrendadora al terminar los seis meses del arrendamiento de oponerse a su ocupación ; y finalmente, el contrato nació escriturado a tiempo determinado.
Todos estos requerimientos encuadran en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que convirtieron el contrato de alquiler a tiempo fijo en uno a tiempo indeterminado, cuyas cláusulas mantienen su vigencia, salvo su duración que ahora es indeterminado en el tiempo, por efecto jurídico de la tacita reconducción…”.

Por su parte, la sentencia apelada, para fundamentar la declaratoria sin lugar de dicha cuestión previa, señaló:
“… En atención a este dispositivo legal, quien decide, aprecia que no consta en autos elemento probatorio alguno que demuestre que las partes contratantes se hayan puesto de acuerdo al vencimiento del término del contrato, para prorrogarlo, por lo que debe entenderse, que dicho contrato no se prorrogó automáticamente como lo alega el demandado, y el mismo venció en fecha 01 de octubre del 2013, en razón de lo cual el contrato siempre mantuvo su condición de contrato a tiempo determinado, por lo que la acción escogida por la demandante es la idónea, lo que hace forzoso que la cuestión previa del numeral 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 884 y 885 eiusdem, debe ser declarada sin lugar, como efectivamente se declara. Así se decide…”.

Así en este contexto, como quiera que la apelación ejercida contra la sentencia definitiva, otorga al superior competencia sobre todo el proceso, como juzgador de instancia, teniendo la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio mismo, se hace entonces necesario precisar que, siendo que el presente juicio se refiere a un proceso llevado por los trámites indicados por las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales según su artículo 7, sus normas son de estricto orden público, establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios, por lo que las mismas no pueden ser renunciadas, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Lo anterior nos lleva a reconocer que, si bien es cierto que en razón de los principios a LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA y EL ACCESO A LA MISMA, el Estado debe garantizar a los justiciables su acceso a los órganos de la administración de justicia de forma gratuita, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles; también es cierto, que este principio no puede, ni debe vulnerar el principio de debido proceso, ni el derecho a la defensa, toda vez que éstos constituyen el instrumento fundamental para la realización de la justicia.
El debido proceso, es igualmente un derecho de rango constitucional.
Esto es, la necesidad de la relación procesal para permitir resolver conflictos de derechos, pero que esta relación procesal debe estar estrictamente sujetada a las normas jurídicas. Por eso, una vez señalado por el ordenamiento jurídico el procedimiento a seguir en la función de resolver por la vía judicial un conflicto, éste debe respetarse íntegramente sin que le sea admisible al Juez apartarse de él.
Por su parte la Sala de Casación Civil en sentencia fechada el día siete (07) de marzo de dos mil dos (2002), en el expediente Nº AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:

“…A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público.
Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:
“…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento
(…Omissis…)
‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’” (Resaltado de la Sala).
Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA,
“…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...”. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y subrayado de la Sala)
En lo referente al concepto de orden público, esta Sala, elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de Emilio Betti, así ha señalado:
“…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.
(…Omissis…)
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento”(G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983) (Subrayado y negritas de la Sala).
(…Omissis…)
Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…’ (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría el caos social….”(Subrayado de la Sala)”.…”.

De la cita anteriores, es evidente que el criterio reinante en la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, lo cual tambien lo es en la Sala constitucional, es que los jueces estamos obligados a cumplir con los tramites procesales establecidos, no podemos relajarlos; así como que, debemos verificar de oficio, si las causa plantedada, no esta comprendida dentro de las causales de inadmisibilidad, en cuyo caso estamos obligados a decretarla, todo por su carácter de orden publico de que estan revestidas.

En base a lo anterior, es obligatorio para el juez, en los causas tramitadas conforme a las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizar el análisis correspondiente para determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual que vincula a las partes, para decidir si la vía escogida en el presente juicio es la idónea, o por el contrario, no lo es. ASI SE DECIDE.
Precisado lo anterior, se hace necesario citar lo que disponen los artículos 33 y 34 del referido Decreto Ley de Arrendamientos:

Artículo 33:
“ Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Artículo 34:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
De las normas citadas podemos deducir, que de una relación contractual arrendaticia pueden derivarse varios tipos de demandas, entre ellas tenemos: por desalojo, por cumplimiento, por resolución, por cobro de bolívares, por resarcimiento de daños y perjuicios, por nulidad y otras.
Y para distinguir cuál es la vía idónea, es preciso determinar, si el contrato que da origen a la relación arrendaticia que une a las partes, es determinado en el tiempo, o por el contrario es indeterminado.
Lo anterior viene al caso, ya que el juicio de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento, procede únicamente en los contratos a tiempo determinado; no siendo idóneo dicho juicio, cuando no medie un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado; esto es, que tampoco es idóneo el juicio por resolución o cumplimiento, cuando existiendo un contrato escrito, éste se convirtió en indeterminado, por haber operado la tácita reconducción; ya que lo procedente es la acción de desalojo, a los fines de que el inquilino entregue el inmueble; como tampoco es idóneo, intentar una acción por desalojo, cuando medie un contrato de arrendamiento de los denominados indeterminados en el tiempo.
Lo anterior fue sostenido por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia de fecha 07 de marzo del 2007, Exp. 06-1043, que entre otras cosas, dispuso:

Omissis::::.
“Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.
En virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala declara sin lugar la apelación que fue interpuesta contra el fallo que dictó, el 26 de junio de 2006, el Juzgado Superior Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se confirma en todas sus partes. Así se declara.”

Esto significa que en los juicios que se tramiten conforme a las normas contenidas en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues en estos casos, los jueces tienen la facultad para calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante.
Por tanto, como se ha dicho, es para el juez obligatorio, antes de resolver el fondo del asunto, realizar previamente la calificación del contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se está en presencia de un “contrato a tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”; ya que es la única manera para conocer a ciencia cierta qué tipo de acción debe ejercitarse, conforme a ese hecho específico y concreto.
Por lo que se establece, que se requiere para la procedencia de la acción de resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento de inmueble, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma escrita; y como segundo requisito que esté vigente en el tiempo; o sea, se encuentre determinado en el tiempo; o vigente el plazo contratado.
No existiendo la menor duda en cuanto a la obligación que tenemos los jueces, en los casos de juicios arrendaticios ventilados conforme las disposiciones de la Ley de Arrendamiento, verificar de forma perentoria la naturaleza jurídica del contrato, para verificar que la acción escogida sea la idónea, este jurisdicente para determinar, ya en concreto, la naturaleza del contrato acompañado al libelo como fundamento de la pretensión, debe comenzar por analizar su cláusula temporal, esto es, la “cláusula relativa a su duración”; ya que ésta, según se hubiese pactado la duración del mismo, nos puede indicar la vía procesal que debió tomar el accionante, para resolver el inconveniente que los afecta.
En esta línea precisamos que el contrato de arrendamiento que sirve de instrumento fundamental de la presente acción, y que fuese apreciado supra, y del cual no surge ningún tipo de duda en cuanto a su período de vigencia contractual, establece en la Cláusula Cuarta, que el término de duración del contrato es de seis (6) meses, contados a partir del 01 de abril de 2013, no prorrogable automáticamente, al menos que ambas partes convinieran expresamente en la prórroga, lo cual debe hacerse con 15 días de anticipación al vencimiento del término.
Establecido lo anterior y constatado como ha sido, que vencido el lapso convenido en el contrato, se señala que, no cursa en autos, constancia que nos indique que el mismo, hubiese sido prorrogado. ASI SE DECIDE.
Pero el hecho de que se hubiese vencido el lapso fijado en dicho contrato, sin que conste de que se hubiese prorrogado contractualmente, no significa que la relación jurídica se extinga, ya que en principio, ésta se extingue al vencimiento de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, y obligado el arrendador a concederla, considerándose que durante el lapso de dicha prórroga legal, el contrato se considerará a tiempo determinado; todo conforme lo ordenan los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero este derecho está supeditado a que el arrendatario, al vencimiento del término contractual, estuviere solvente con sus obligaciones contractuales o legales, ya que de no estarlo, no tiene derecho a dicha prórroga legal, todo conforme lo dispone el artículo 40 ejusdem, en cuyo caso la relación arrendaticia se considerará a tiempo indeterminado. ASI SE DECIDE.
Es así, que el demandante al demandar la resolución de dicho contrato, por estar insolvente la arrendataria en el pago de los cánones correspondientes de los meses comprendidos desde abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre, diciembre 2013 hasta enero 2014, lo cual no fue rechazado por la demandada, se debe señalar que al vencimiento del término contractual, esto es, el mes de octubre del 2013, el arrendatario estaba insolvente con una de las obligaciones contractuales, por lo que no se hizo acreedor a dicha prórroga legal. ASI SE DECIDE.
Lo anterior nos conduce a establecer, conforme a los criterios señalados supra, que al desprenderse de los autos, que el arrendatario no tiene derecho a la prórroga legal, dicho contrato debe considerarse vencido en cuanto al tiempo, y al permanecer en posesión pacifica del inmueble arrendado, debe presumirse renovado y sus efectos se reglan por los contratos de arrendamiento hechos sin determinación de tiempo, conforme lo dispone el artículo 1600 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
Por tanto, al demandarse en la presente causa, la resolución de un contrato de arrendamiento, que si bien nació determinado en el tiempo, el mismo ya era indeterminado para la fecha en que se interpuso la acción, se debe precisar que, no se escogió la vía idónea, lo cual deriva en la inadmisibilidad de la acción, por así expresamente señalarlo la ley. ASI SE DECIDE.
De lo anterior, es decir, al no escoger el actor la vía idónea, hace necesario que se declare con lugar la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, alegada por la demandada conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda, por lo que la demanda debe ser desechada y extinguido el proceso. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, se declara con lugar la apelación interpuesta y se revoca la decisión apelada, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 07/04/2014.
Establecido lo anterior, considera este tribunal inoficioso analizar el resto de la litis, es decir, cualquier otro alegato o defensa que las partes hayan esgrimido, así como el resto del material probatorio traído al proceso. ASI SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR apelación ejercida en fecha 10 de abril de 2.014, por el abogado José Daniel Mijoba, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado en fecha 07/04/2014 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 07/04/2014, que declaró Con Lugar la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Falta de Pago intentó la ciudadana Margarita Ulacio viuda de Meléndez contra la empresa mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A.
TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por el apoderado de la parte demandada.
CUARTO: INADMISIBLE la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Falta de Pago intentó la ciudadana Margarita Ulacio viuda de Meléndez contra la empresa mercantil Licorería y Agencia de Festejos El Toro, C.A.
QUINTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandante, por haber sido declara inadmisible la demanda.
SEXTO: No hay condenatoria en costas del recurso, por haber sido declarada con lugar la apelación.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veintiún (21) días del mes de mayo del año dos mil catorce. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria Acc.,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 11:30 de la mañana. Conste:
(Scria.)

HPB/ELDZ