TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

204º y 155º

ASUNTO: Expediente N°: 3.168
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE DEMANDANTE: IZAIDA COROMOTO RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. 13.211.898, domiciliada en Araure.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: EDECIO ALBERTO ROJAS OVALLES, JULIO CESAR COHIL LEAL y EDGAR NUÑEZ abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 16.737, 133.441 y 127.635, respectivamente.
DEMANDADO RECONVIENTES: MILAGROS DEL VALE MALAVE SAEZ Y ANGEL ALEXANDER VALLES RONDON venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad números V- 8.808.083 y V-11.971.173, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Araure, estado Portuguesa.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS RECONVINIENTES: ROSBELYS DESIREE BÁEZ RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 147.184, domiciliada en la ciudad de Barquisimeto estado Lara, en su carácter de apoderada de la codemandada MILAGROS DEL VALLE MALAVÉ SÁEZ y EDGARDO MARTÍN MEZA RINCÓN, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 92.279, en su carácter de apoderado del codemandado ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa, por apelación ejercida en fecha 21/04/2.014, por el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, contra la sentencia dictada en fecha 11/04/2.014, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró: PRIMERO: INADMISIBLE con respecto al codemandado Ángel Alexander Valles Rondón, la pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de la demandante reconvenida Izaida Coromoto Ramírez; SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por nulidad de contrato, intentada contra la demandante Izaida Coromoto Ramírez, por el codemandado Ángel Alexander Valles Rondón. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, con respecto a la codemandada Milagros del Valle Malavé Sáez. CUARTO: SIN LUGAR la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato de la demandada reconviniente Milagros del Valle Malavé Sáez, contra la demandante Izaida Coromoto Ramírez. QUINTO: Se NIEGA la solicitud de la demandada reconviniente Milagros del Valle Malavé Sáez de que se declare la nulidad del contrato. SEXTO: Se declara INADMISIBLE la solicitud de la demandada reconviniente Milagros del Valle Malavé Sáez, de que se declare que el referido contrato, es realmente una compraventa con diferimiento de pago.
III
De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencian las siguientes actuaciones:

En fecha 10/04/2.012, la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, asistida por el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles demandó por Resolución de Contrato a la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez y al ciudadano Ángel Alexander Valles Rondón (folios 1 al 5, anexos desde el folio 6 al 48 de la primera pieza).
Mediante auto dictado en fecha 17/04/2.012 se admitió la demanda por el procedimiento breve, en fecha 20/04/2.012 advertido el error en el auto de admisión, por decisión interlocutoria, se repuso la causa al estado de que se admitiera la demanda, por los trámites del juicio ordinario, admitiéndose la misma por auto de esa misma fecha, ordenándose el emplazamiento de los ciudadanos Milagros del Valle Malavé Sáez y Ángel Alexander Valles Rondón, a los fines de que de contestación a la demanda interpuesta en su contra (folios 49, 51 y 52 de la primera pieza).
Consta al folio 53 de la primera pieza del presente expediente, poder Apud Acta otorgado en fecha 20/04/2.012 por la demandante Izaida Coromoto Ramírez a los abogados Edecio Alberto Rojas Ovalles, Julio Cesar Cohil Leal y Edgar Núñez.
En fecha 23/04/2.012 el abogado Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, mediante diligencia consignó los emolumentos, a los fines de la práctica de la citación de los demandados (folio 54 de la primera pieza).
En fecha 09/05/2.012 el alguacil del Tribunal a quo, mediante diligencia consignó recibo de citación firmada por la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez (folios 55 y 56 de la primera pieza).
El día 14/05/2.012 el alguacil del Tribunal a quo, mediante diligencia consignó la compulsa que se le había entregado para citar al codemandado Ángel Alexander Valles Rondón, y dejó constancia que se trasladó a la Urbanización Llano Alto, Campo Curata, Calle Paso Grande, Casa N° 48, Araure, Estado Portuguesa para la práctica de la citación del referido ciudadano y fue imposible localizarlo (folios 57 al 66 de la primera pieza).
En fecha 16/05/2.012 el abogado Julio Cesar Cohil Leal, mediante diligencia solicita se libre citación por carteles al ciudadano Ángel Alexander Valles Rondón, parte demandada en la presente causa (folio 67 de la primera pieza), lo cual fue acordado por auto de fecha 21/05/2.012 (folios 68 y 69 de la primera pieza).
Consta a los folios 71 y 72 de la primera pieza del presente expediente, diligencia realizada en fecha 05/06/2.012 en la cual el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles, en su carácter de apoderado de la codemandada Izaida Coromoto Ramírez, consigna los ejemplares de los diarios “Ultima Hora” y “El Regional” de fechas 31/05/2.012 y 04/06/2.012, respectivamente, donde aparece publicado el cartel de citación librado a la parte demandada en fecha 31/05/2.012.
En fecha 07/06/2.012 la Secretaria Accidental del Tribunal A quo dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte codemandada y de haber fijado el cartel de citación en la puerta principal de éste (folio 73 de la primera pieza).
En fecha 04/07/2.012 mediante auto se designó defensor judicial al codemandado Ángel Alexander Valles Rondón, quien luego de ser notificado se excusó, en fecha 16/07/2.012 se procedió a designar una defensora judicial, quien luego de ser notificada, compareció, aceptó y prestó el juramento de ley en fecha 01/08/2.012 (folios 74 al 81 de la primera pieza).
Por auto de fecha 02/08/2.012, se ordenó el emplazamiento de la defensora judicial de los demandados (folio 82 de la primera pieza). En fecha 06/08/2.012 el abogado Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, mediante diligencia consignó los emolumentos, a los fines de la práctica de la citación del defensor judicial de los ciudadanos Milagros del Valle Malavé Sáez y Ángel Alexander Valles Rondón (folio 83 de la primera pieza).
En fecha 18/09/2.012, compareció el abogado Edgardo Martín Meza Rincón, consignando poder que le había sido conferido por el codemandado Ángel Alexander Valles Rondón, dándose por citado en la presente causa (folios 84 al 88 de la primera pieza).
En fecha 26/09/2.012 el alguacil del Tribunal a quo, mediante diligencia consignó boleta de citación firmada por la abogada Edifrangel León (folios 89 y 90 de la primera pieza).
Consta al folio 91 de la primera pieza del presente expediente, poder Especial Apud Acta otorgado en fecha 01/10/2.012 por la codemandada Milagros del Valle Malavé Sáez a la abogada Rosbelys Desiree Báez Rodríguez.
El día 17/10/2.012 compareció el abogado Edgardo Meza Rincón, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada Ángel Alexander Valles Rondón, presentando escrito de contestación a la demanda (folios 92 al 97 de la primera pieza), en la misma fecha, compareció la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez asistida por la abogada Rosbelys Desiree Báez Rodríguez, presentando escrito de contestación a la demanda e interponiendo reconvención contra la parte demandante con sus respectivos anexos (folios 98 al 125 de la primera pieza). Dicha reconvención fue admitida en fecha 22/10/2.012, se fijó el quinto día de despacho, para que la parte actora diera contestación a la reconvención y se niega la medida solicitada de prohibición de enajenar y gravar, ordenando oficiar al Registro del Municipio Araure del Estado Portuguesa, lo cual se cumplió con oficio N° 0850-378 de fecha 22/10/2.012 (folios 126 y 127 de la primera pieza).
En fecha 24/10/2.012 compareció la apoderada judicial de la parte demandada, solicitando sea revocado parcialmente por contrario imperio el auto de fecha 22/10/2.012 que niega la medida de prohibición de enajenar y gravar (folios 128 y 129 de la primera pieza).
En fecha 29/10/2.012 compareció el apoderado judicial de la parte actora a dar contestación a la reconvención interpuesta en su contra consignando anexos (folios 130 al 136 de la primera pieza).
En fecha 29/10/2012 mediante auto dictado por el Juzgado de la causa, se niega la solicitud de la codemandada reconviniente de que se revoque parcialmente el auto de fecha 22/10/2.012 que negó la medida de prohibición de enajenar y gravar (folio 137 de la primera pieza).
En fecha 12/11/2.012 compareció la abogada Rosbelys Desiree Báez Rodríguez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas (folios 139 y 140 de la primera pieza), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 27/11/2.012 (folios 153 y 154 de la primera pieza).
En fecha 12/11/2.012 compareció el abogado Edgardo Meza Rincón, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, ciudadano Ángel Alexander Valles Rondón, promoviendo el mérito favorable de los autos de los que se puedan desprender a favor de su representado (folio 141 de la primera pieza), admitiéndose en fecha 27/11/2.012 (folios 153 y 154 de la primera pieza).
El día 16/11/2.012 comparecieron los abogados Edecio Alberto Rojas Ovalles y Julio Cesar Cohil Leal, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignando escrito de pruebas con anexos (folios 142 al 150 de la primera pieza), las cuales fueron admitidas por auto de fecha 27/11/2.012 (folios 153 y 154 de la primera pieza).
En fecha 22/11/2.012 los abogados Edecio Alberto Rojas Ovalles y Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderados judiciales de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, mediante diligencia hacen oposición a las pruebas promovidas por la codemandada Milagros del Valle Sáez de Valles (folio 151 de la primera pieza).
El día 22/11/2.012 el abogados Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, mediante diligencia solicitó se oficie a la Oficina Comercial del Banco Mercantil Araure, por cuanto en el escrito de promoción de pruebas de la parte actora que representa, se solicitó se oficie a la referida entidad bancaria sin indicar de manera específica el lugar donde se expidió el cheque de gerencia, respecto del cual se solicita información (folio 152 de la primera pieza).
En fecha 29/11/2.012 el abogado Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, mediante diligencia consignó emolumentos necesarios para los fotostatos (folio 155 de la primera pieza).
En fecha 04/12/2.012 el alguacil del Tribunal a quo, mediante diligencia consignó boleta de citación firmada por la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez (folios 156 y 157 de la primera pieza).
Al folio 158 de la primera pieza del presente expediente, el Tribunal de la causa dejó constancia de que el día 06/12/2.012 estaba fijado para el acto de posiciones juradas de la parte actora, el cual fue declarado desierto.
En fecha 10/12/2.012 tuvo lugar las audiencia de posiciones juradas a absolver por la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez, parte codemandada en la presente causa (folios 159 y 160 de la primera pieza).
El día 12/12/2.012 el abogado Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, consignó escrito ratificando en todas y cada una de sus partes el escrito de promoción de pruebas (folio 161 de la primera pieza).
A los folios 162 y 163 de la primera pieza del presente expediente, el Tribunal de la causa dejó constancia que el día 13/12/2.012 estaba fijado para el acto de declaración de las ciudadanas Ana Escalona y Norelkys Márquez, los cuales fueron declarados desiertos.
A los folios 164 y 165 de la primera pieza del presente expediente, el Tribunal de la causa dejó constancia de que el día 14/12/2.012 estaba fijado para el acto de declaración de las ciudadanas Yajaira Rey y Liliana Aguilera, los cuales fueron declarados desiertos.
A los folios 167 al 171 de la primera pieza del expediente, constan oficios Nros. 0850-453 dirigidos al Banco Mercantil Agencia Araure; Nro. 0850-454 dirigido al Banco Banesco Agencia Buenaventura; Nro. 0850-455 dirigido al Banco Venezuela Agencia Acarigua; Nro. 0850-456 dirigido al Banco Fondo Común Agencia Acarigua; y el oficio Nro. 0850-457 dirigido al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, Municipio Chacao, todos de fecha 18/12/2.012.
Riela al folio 172 de la primera pieza del presente expediente, comunicación de fecha 24/01/2.013 emanada del Banco Mercantil, en la cual remiten al Tribunal de la causa copia certificada de cheque de gerencia y a los folios 174 al 198 comunicación de fecha 14/01/2.013 emanada del Banco Fondo Común con anexos.
Consta al folio 2 de la segunda pieza del presente expediente, comunicación de fecha 14/02/2.013 emanada del Banco Banesco y al folio 3 comunicación de fecha 22/02/2.013 emanada del Banco de Venezuela.
En fecha 15/03/2.013 mediante auto se fija audiencia conciliatoria entre las partes para el día 22/03/2.013 a las 10:00 a.m., la cual se realizó en el día y hora señalada exponiendo las partes no haber llegado a un acuerdo (folio 04 y 05 de la segunda pieza), por lo que en esa misma fecha se dictó auto fijándose nueva audiencia conciliatoria para el día 04/04/2.013 la cual se realizó en el día y hora señalada exponiendo las partes suspender la causa el transcurso de todos los actos procesales desde ese día hasta el 22/04/2.013 (folio 06 y 07 de la segunda pieza).
Corre inserto del folio 08 al 11 de la segunda pieza del presente expediente, sentencia definitiva formal dictada en fecha 13/05/2.013, en la cual se ordenó la reposición de la causa al estado de decidir sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la reconvención que había propuesto la representación del codemandado Ángel Alexander Valles Rondón.
Por auto del 16/05/2.013 se admitió la reconvención propuesta por la representación judicial del codemandado Ángel Alexander Valles Rondón y se fijó el quinto (5°) día de despacho, para que la parte actora diera contestación a la misma (folio 12 de la segunda pieza).
En fecha 23/05/2.013 compareció el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora a dar contestación a la reconvención interpuesta en su contra (folios 13 al 16 de la segunda pieza).
En fecha 17/06/2.013 comparecieron los abogados Edecio Alberto Rojas Ovalles y Julio Cesar Cohil Leal apoderados judiciales de la parte actora consignando escrito de promoción de pruebas (folios 18 al 21 de la segunda pieza), las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 27/06/2.013 (folio 23 de la segunda pieza).
Por auto dictado en fecha 10/12/2.013 se difirió la sentencia por treinta (30) días (folio 26 de la segunda pieza). En fecha 23/01/2.014 se dictó auto para mejor proveer, requiriendo a las partes la presentación de un documento original, que cursaba en copia simple en el expediente para lo que se concedió un lapso de cinco (5) días de despacho (folio 27 de la segunda pieza).
En fecha 29/01/2.014, por medio de diligencia el abogado Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, expresó no tener el original del documento solicitado por el Juez (folio 28 de la segunda pieza). Por auto del 31/01/2.014 se fijó un lapso de sesenta (60) días para dictar y publicar sentencia (folio 29 de la segunda pieza).
En fecha 31/01/2.014, compareció la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez asistida por el abogado Edgardo Meza Rincón, consignando copia, teniendo a la vista el original (folios 30 y 31 de la segunda pieza).
Mediante auto dictado en fecha 01/04/2.014 el Juzgado a quo acordó diferir el acto para dictar sentencia en la presente causa, para dentro de los diez (10) siguientes a esa fecha (folio 32 de la segunda pieza).
Corre inserto del folio 33 al 62 de la segunda pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha 11/04/2.014 por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Sentencia que fue apelada en fecha 21/04/2.014 por el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante (folio 63 de la segunda pieza).
En fecha 29/04/2.014 el Tribunal de la causa dictó auto en el cual oye la apelación en ambos efectos, y ordena la remisión del expediente a este Juzgado superior a los fines de que conozca de la misma (folio 64 de la segunda pieza).
El día 12/05/2.014 fue recibido el presente expediente ante este Juzgado Superior, ordenándosele dar entrada y fijando el vigésimo (20°) día para presentar informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folio 68 de la segunda pieza).
En fecha 30/06/2.014 los abogados Edecio Alberto Rojas Ovalles y Julio César Cohil Leal, presentó escrito contentivo de informes (folios 70 al 74 de la segunda pieza).
Mediante auto dictado en fecha 17/07/2.014 este Tribunal Superior dejó constancia de que las partes no presentaron observaciones, así mismo se acoge al lapso establecido en al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia (folio 75 de la segunda pieza).

DE LA DEMANDA:
La ciudadana Izaida Coromoto Ramírez parte demandante en la presente causa, asistida por el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles demandó por Resolución de Contrato a la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez y Ángel Alexander Valles Rondón, mediante escrito presentado en fecha 10/04/2.014, alegó lo siguiente:
Que es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Llano Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, código catastral 18-02-02, jurisdicción del municipio Araure del estado Portuguesa.
Que la parcela de terreno tiene una superficie aproximada de doscientos veinticinco metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (225,78 m2) con los siguientes linderos: NORTE: parcela 50 en 21,50 mts.; SUR: parcela 46 en 21,50 mts.; ESTE: parcela 47 en 10,50 mts. y OESTE: calle Paso Grande en 10,50 mts.
Que la vivienda tiene un área de construcción de aproximadamente ochenta y un metro cuadrado (81 m2) distribuida de la siguiente manera: 03 habitaciones, 02 baños, sala comedor, cocina, área de faena y área para 02 puestos de estacionamiento y que el inmueble le pertenece según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, el 30 de enero de 2.008, bajo el N° 12, folios 122 al 133, Tomo Sexto del Protocolo Primero, primer trimestre del año 2.008.
Que suscribió un contrato de opción a compra con Milagros del Valle Malavé Sáez, mediante documento autenticado en la Notaría Pública de Araure del Estado Portuguesa, en fecha 04 de mayo de 2.011, bajo el número 53, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que tenía por objeto el inmueble anteriormente identificado.
Que para la fecha de autenticación del documento, ya la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez estaba en posesión del inmueble objeto de la negociación, mediante un contrato de arrendamiento suscrito con el esposo de ésta, de nombre Ángel Alexander Valles Rondón, por lo que para esa fecha, ya la entrega de la cosa se había materializado, por lo que el vínculo contractual surgido, consistió en un típico contrato de compraventa, previsto en el artículo 1.474 del Código Civil.
Que se trató de un convenio, mediante el cual la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez asumió la obligación de pagar un precio y la vendedora Izaida Coromoto Ramírez puso a la compradora en posesión del inmueble y al mediar el consentimiento de vender y comprar, acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago del mismo, se encuentran llenos los extremos previstos en los artículos 1.474 y 1.161 del Código Civil, en cuanto a los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.
Que en el documento de fecha 04 de mayo de 2.011, el pago del precio se pactó de la siguiente forma: una cuota para el momento de la suscripción del documento y la segunda, (que es un remanente del precio a pagar), en un plazo no mayor de siete meses, más treinta días, por lo que las partes convinieron en la posibilidad de la extensión del primer plazo.
Que aunque en el documento de fecha 04 de mayo de 2.011, no se señaló la existencia de un crédito hipotecario habitacional, o garantía hipotecaria de primer grado del préstamo otorgado por el Operador Financiero Banco de Venezuela, S.A. (Banco Universal), resulta evidente que la compradora conocía de tal situación, por lo cual la vendedora con la diligencia del caso, en fecha 16 de mayo de 2.011 autorizó al Banco de Venezuela como operador Financiero para debitar de la cuenta de ahorros de ésta última, la cantidad total del crédito hipotecario, lo cual ratificó en nueva comunicación, de fecha 26 de mayo de 2.011.
Que es así, que en 18 de mayo de 2.011, le fue debitada de la cuenta de ahorros Nro. 01020330920100782606, correspondiente a la vendedora, ciudadana Izaida Coromoto Ramírez la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 40.331,16), a fin de cubrir el monto del crédito hipotecario adeudado para esa fecha, pero que a pesar de la diligencia puesta para obtener la liberación hipotecaria, ésta no le fue entregada luego del 12 de enero de 2.012 y protocolizada el 31 de enero de 2.012, como se evidencia de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en la misma fecha, bajo el número 11, folio 102, Tomo 2 del Protocolo de Transcripción del año 2.012.
Que del análisis del contrato denominado opción de compra, se puede observar que la vendedora Izaida Coromoto Ramírez recibió de la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), mediante un efecto de pago (cheque), que se imputaría al precio total de venta pactado en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo), e igualmente se estableció en su cláusula cuarta penalizaciones en caso de incumplimiento, a saber: la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,oo) diarios, hasta un límite máximo de treinta días, es decir TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) si vencido el plazo de siete meses, más treinta días, cualquiera de las partes que incumpliera con sus compromisos previstos, igualmente se estableció que la parte a quien fuera imputable el incumplimiento, pagaría a la otra TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo), por lo que si la indemnización se verificase a favor de la vendedora Izaida Coromoto Ramírez, la compradora Milagros del Valle Malavé Sáez solo pagaría o indemnizaría la cantidad antes señalada, restándole la cantidad recibida de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), mientras que la indemnización se verificase a favor de Milagros del Valle Malavé Sáez, la propietaria devolvería la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), más una suma igual para alcanzar la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo).
Que en cuanto al cumplimiento de las obligaciones de las contratantes, resulta evidente que en su carácter de vendedora, cumplió con lo pactado y más allá, incluyendo la tradición de la cosa vendida, toda vez que su compromiso consistía en vender y así lo hizo, pero no obstante, transcurrieron, los siete meses más treinta días convenidos, que se vencieron en fecha 04 de enero de 2.011, sin que la compradora pagare el precio y transcurridos dichos lapsos realizó innumerables gestiones de cobro y es en fecha 28 de octubre de 2.011, cuando la compradora Milagros del Valle Malavé Sáez le abonó la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), quedando la deuda pendiente en la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,oo) y posteriormente a esa fecha y haber insistido en el pago total del precio, sin haber obtenido repuesta alguna, mientras que la compradora Milagros del Valle Malavé Sáez, sigue disfrutando del inmueble, conjuntamente con su esposo Ángel Alexander Valles Rondón.
Por lo que demanda a Milagros del Valle Malavé Sáez y Ángel Alexander Valles Rondón por Resolución de Contrato de Venta del inmueble y subsidiariamente por el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, estimó la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 363.000,oo).

DE LA CONTESTACIÓN DEL CODEMANDADO ÁNGEL ALEXANDER VALLES RONDÓN:

En fecha 17/10/2.012 el abogado Edgardo Meza Rincón en su carácter de apoderado judicial del codemandado Ángel Alexander Valles Rondón, en su contestación expone:
Que su cliente celebró con la demandante Izaida Coromoto Ramírez un contrato de arrendamiento, según documento debidamente autenticado en la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 23/04/2.010, asentado bajo el N° 2, Tomo 17 de los libros respectivos, sobre una casa de habitación ubicada en la Urbanización Llano Alto, conjunto F, Nº 48, primera etapa, carretera vía Monte Oscuro, jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa.
Que tal como lo señala la demandante en su libelo en el capítulo de los hechos, se trató de un convenio mediante el cual la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez asumió la obligación de pagar un precio y la vendedora Izaida Coromoto Ramírez puso a la compradora en posesión del inmueble.
Que el inmueble poseía una hipoteca de primer grado y consta en el expediente que la misma fue liberada en fecha 31 de enero de 2.012, lo que no fue plasmado en el Contrato de Opción a Compra, celebrado entre la cónyuge de su cliente e Izaida Coromoto Ramírez y mucho menos fue previsto un lapso superior al que se debió esperar para la referida liberación, por cuanto el vencimiento del contrato y la fecha de liberación de la hipoteca son evidentemente muy distintos, ya que el contrato feneció en fecha 04 de enero de 2.012 y la hipoteca fue liberada el 31 de enero de 2.012, mucho después de la expiración del contrato.
Que se trató de un convenio celebrado entre la cónyuge de su representado y la demandante, en el cual no figura el consentimiento otorgado por su cliente Ángel Alexander Valles Rondón, para comprometer y suscribir obligaciones de la magnitud que fueron establecidas en dicho contrato como las respectivas penalizaciones, donde es importante destacar que su familia ya se encontraba en posesión del inmueble, mucho antes de la suscripción del referido contrato de opción a compra, pues se debe recalcar que la fecha del contrato de arrendamiento que su patrocinante suscribió con la demandante es de fecha 23 de abril de 2.010.
Finalmente en su contestación, solicita se declare sin lugar la demanda por resolución de contrato.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA CODEMANDADA MILAGROS DEL VALLE MALAVE SAEZ:

El día 17/10/2.012 compareció la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez asistida por la abogada Rosbelys Desiree Báez Rodríguez para dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Reconoció que a partir de la fecha 23 de abril de 2.010 a través de su esposo Ángel Alexander Valles Rondón, inició una relación arrendaticia con la demandante Izaida Coromoto Ramírez, sobre el inmueble descrito en la demanda tal como puede evidenciarse de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública de Araure en fecha 23 de abril de 2.010, asentado bajo el N° 02, Tomo 17 de los libros respectivos.

Da por cierto que suscribió un presunto instrumento de opción de compra venta, en la Oficina Notarial del Municipio Araure el día 04 de marzo de 2.011 el cual quedó asentado bajo el N° 53, Tomo 17 de los libros respectivos y que puede apreciarse que el objeto del contrato no es sino la misma casa de habitación señalada supra, que su representada Milagros del Valle Malavé Sáez viene poseyendo de manera ininterrumpida y pacífica desde el año 2.010 y que no fue puesta en posesión por la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez al momento de la celebración del contrato de opción a compra.
Que la propietaria pacta con su cliente el precio de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo) y el cual para el acto del otorgamiento le hace entrega a la vendedora la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) por concepto de cuota inicial o arras, lo que representa casi el 30% del valor de la vivienda y el lapso acordado para el perfeccionamiento del contrato de compraventa es por el espacio de siete (07) meses a partir del otorgamiento del documento, más una prórroga de treinta (30) días, que el contrato en su límite máximo tenía vigencia hasta el día 04 de enero de 2.012, lo que a su vez se traduce en que la vendedora antes de dicho vencimiento, debía facilitar todas las solvencias administrativas, municipales y otras necesarias, así como la respectiva certificación de gravámenes para la protocolización del inmueble in comento, ya que dicho lapso también serviría para que la persona de su cliente tramitara por ante la entidad bancaria de su preferencia, el préstamo habitacional y así poder honrar el remanente del precio estipulado.
Que por un gran período de tiempo, la vendedora Izaida Coromoto Ramírez según ella misma manifestó, estuvo de viaje y perdió su cliente todo contacto con ella, a lo que luego de tener casi todos los recaudos obtenidos para el banco, solo faltaba la respectiva certificación de gravámenes y para el mes de diciembre, aún la vendedora Izaida Coromoto Ramírez no le había hecho entrega de los ya mencionados recaudos y por su parte, apareció la susodicha vendedora le explicó que por razones de salud, estuvo fuera varios meses y tuvo que disponer de la cantidad recibida en arras para tales fines y se había complicado la obtención de los requisitos que su mandante necesitaba. Por lo tanto, negó y rechazó que fuera tal como lo señaló la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez insistió en el pago total del precio, sin haber obtenido respuesta alguna.
Que para colmo de descaro, la vendedora Izaida Coromoto Ramírez le solicita a su cliente otra cantidad de dinero para poder continuar con los trámites, o mejor dicho, empezar a cumplir con los trámites a los que estaba obligada como la obtención de las solvencias y certificación de gravámenes.
Que su mandante Milagros del Valle Malavé Sáez inocente de la situación, que realmente se presentaba, valga decir de la hipoteca de primer grado que existía sobre el inmueble y ya decepcionada con la vendedora, aún así llega a un acuerdo con la vendedora Izaida Coromoto Ramírez de que continúen con el trámite.
Que en vista de tal situación, el asesor jurídico del banco, le expresa a su cliente, ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez que debe consignar un contrato de opción a compra que no debiera de exceder de tres (03) meses de otorgado y que el único contrato que tenía en sus manos estaba fenecido y es cuando la vendedora Izaida Coromoto Ramírez comienza a dar excusas y esquivas nuevamente y por tales razones, la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez por recomendación de dicho asesor, solicita copia certificada del documento de propiedad y para su sorpresa observa que sobre el inmueble, pesaba una hipoteca de primer grado, cuya fecha de liberación estaba prevista para el 31 de enero de 2.012, por lo que entiende el porque de las evasivas de la vendedora Izaida Coromoto Ramírez, para el perfeccionamiento del contrato, ya que el mismo no podía darse porque sobre el inmueble pesaba un gravamen.
Que se desprende del expediente, así como del mismo escrito de demanda presentado por la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, que la liberación de la hipoteca fue protocolizada el día 31 de enero de 2.012, valga decir veintisiete días después de perecido el referido contrato de opción a compra, por lo que ella incurre en el error expresado en la locución latina nemo audiatur propriam turpitudinem allegans, lo cual significa que nadie puede alegar en su defensa su propia torpeza. Por lo tanto, niega, rechaza y contradice que Milagros del Valle Malavé Sáez tenga que indemnizar a la demandante por causa de incumplimiento y por tanto deba pagarle la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 363.000,oo).
Que por todo lo expuesto, reconviene a la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez para que cumpla con el contrato señalado y se proceda a través de la protocolización de la venta, el inmueble descrito en la demanda y para que pague la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,oo) por los daños y perjuicios ocasionados, así como las costas y costos del proceso.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN INCOADA POR LA CODEMANDADA MILAGROS DEL VALLE MALAVE SAEZ:

El día 29/10/2.012 comparecieron los abogados Edecio Alberto Rojas Ovalles y Julio Cesar Cohil Leal, en su carácter de apoderados judiciales de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, dando contestación a la reconvención que propuso la codemandada Milagros del Valle Malavé Sáez, en los siguientes términos:
Rechazan que la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez se haya comprometido contractualmente a facilitar todas las solvencias administrativas y otras necesarias, como la certificación de gravámenes para la protocolización del inmueble en cuestión.
Niegan que la intención de los demandados haya sido obtener un crédito hipotecario ante una institución financiera, en uso de las prerrogativas de la Ley de Política Habitacional para el pago del precio total.
Niegan que Izaida Coromoto Ramírez haya actuado con dolo al no informarle a la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez, de la existencia de un gravamen sobre el inmueble.
Niegan que Izaida Coromoto Ramírez haya tenido reunión alguna con la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez y ésta se haya negado a recibir el precio.
Que es cierto que la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez y su cónyuge Ángel Alexander Valles Rondón participaron en la negociación, la primera suscribiendo el documento de opción a compra y el segundo aportando parte del dinero acordado como inicial de compra.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Documentales:
A la Demanda Acompañó:

1.- Promovió copia fotostática simple de documento de venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 30 de enero de 2.008, bajo el Nº 12, folio 122 al 133, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre (folios 6 al 16 de la primera pieza). Dicha instrumental al no ser impugnada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que la demandante, adquirió de la empresa Promotora Llano Alto, C.A., el inmueble objeto de la presente controversia; además se aprecia que sobre dicho inmueble se constituyó hipoteca de primer grado, a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal. ASI SE DECIDE.
2.- Promovió copia fotostática simple de documento de opción de compra celebrado entre las ciudadanas Izaida Coromoto Ramírez y Milagros Del Valle Malavé Sáez, autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 04 de mayo de 2.011, anotado bajo el Nº 53, Tomo 17, sobre un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el Nro. 48 y la vivienda unifamiliar pareada propiedad de la demandante, ubicada en la Urbanización Llano Alto, Conjunto F, primera etapa, carretera vía Monte Oscuro, jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa (folios 17 y 18 de la primera pieza). Este instrumento al no ser impugnado se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que entre la demandante y la demandada, se celebró un contrato de compraventa con pago diferido sobre el inmueble objeto del litigio. ASI SE DECIDE.
3.- Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez y el ciudadano Ángel Alexander Valles Rondón, autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 23 de abril de 2.010, anotado bajo el Nº 02, Tomo 17, sobre una casa de su propiedad ubicada en la Urbanización Llano Alto, Campo Curata, Calle Paso Grande, signada con el Nro. 48 de la ciudad de Araure Estado Portuguesa. Dicho canon de arrendamiento es por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,oo) (folios 19 y 20 de la primera pieza). Al no ser impugnado se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que la demandante de autos, en la referida fecha celebró con el cónyuge de la demandada contrato de arrendamiento sobre el inmueble; y a la vez se acredita que desde esa fecha, la demandada ocupa el referido inmueble. ASI SE DECIDE.
4.- Promovió planilla contentiva de Solicitud de Liberación de Garantías, expedida por el Banco de Venezuela en fecha 19 de septiembre de 2.011, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez (folio 21 de la primera pieza). Esta planilla por tratarse de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en juicio, se desecha como instrumento probatorio. ASI SE DECIDE.
5.- Promovió planilla contentiva de Solicitud de Liberación de Hipoteca por Adquisición de Vivienda Principal, expedida por el Banco de Venezuela en fecha 21 de septiembre de 2.011, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez (folio 22 de la primera pieza). Esta planilla, al igual que la anterior, por tratarse de un documento privado emanado de un tercero, no ratificado en juicio, se desecha como instrumento probatorio. ASI SE DECIDE.
6.- Promovió copias fotostáticas simples de libreta de ahorro Nº 11827314, con Código Cuenta Cliente Nº 01020330920100782606, expedida por el Banco de Venezuela el 16 de mayo de 2.011, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez (folios 23 y 24 de la primera pieza). Por tratarse de copia simple de un documento privado, se desecha como instrumento probatorio. ASI SE DECIDE.
7.- Promovió autorización de fecha 16 de mayo de 2.011, dirigida al Banco de Venezuela, por medio de la cual autoriza a la referida entidad bancaria a debitar de su Cuenta de Ahorros Nº 0102-0330-920100782606, la cantidad total de un crédito hipotecario (folios 25 de la primera pieza). Al tratarse de un documento emanado de la demandante y dirigido a un tercero, este juzgador lo desechó como instrumento probatorio. ASI SE DECIDE.
8.- Promovió copia fotostática simple de documento donde el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), obrando mediante apoderada, declaró que la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, pagó la totalidad del crédito habitacional que se le había otorgado para la adquisición de un inmueble, consistente en una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, por lo que declaró canceladas todas las obligaciones y por ende extinguida la hipoteca de primer grado que se había constituido, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 31 de enero de 2.012, anotado bajo el Nº 11, folio 102, Tomo II (folios 26 al 34 de la primera pieza). Dicho Instrumento al no ser impugnado se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que en fecha 12 de enero del 2.012, fue extinguida en todas sus partes, la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente controversia, a favor del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal. ASI SE DECIDE.
9.- Promovió original y copia de Solvencias Municipales expedidas en fecha 19 de Septiembre de 2.011 y el 01 de Febrero de 2.012, por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Araure del estado Portuguesa, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez (folios 35 y 36 de la primera pieza). Dichos instrumentos al no ser impugnados, se valoran y aprecian como documento públicos administrativos, para acreditar que la demandante en dichas fechas obtuvo las solvencias municipales, para registrar un documento de compra venta de un inmueble. ASI SE DECIDE.
10.- Promueve recibo de fecha 28 de Octubre de 2.011, donde la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, recibe la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) de la ciudadana Milagros del Valle Malave Sáez, por concepto de Abono de una opción de compra de una casa ubicada en la Urbanización Llano Alto, Calle Paso Grande, Casa Nº 48, Araure del estado Portuguesa (folio 37 de la primera pieza). El mismo carece de firma de la otorgante, razón por la cual se desecha. ASI SE DECIDE.
11.- Promovió copia fotostática simple de documento de parcelamiento de la Urbanización Llano Alto, en el que se encuentra el inmueble objeto de la pretensión de resolución de contrato, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 18 de abril de 2.007, anotado bajo el Nº 22, folio 139 al folio 148, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre (folios 38 al 47 de la primera pieza). Este documento debe ser desechado toda vez que no aporta nada de interés probatorio que coadyuve a resolver la presente causa. ASI SE DECIDE.
12.- Promovió planilla contentiva de Compromiso de Pago Bienes Adicionales Estimados, expedida por Promotora Llano Alto, C.A., en fecha 24 de abril de 2.006, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez (folio 48 de la primera pieza). Este documento debe ser desechado toda vez que no aporta nada de interés probatorio que coadyuve a resolver la presente causa. ASI SE DECIDE.
Durante el lapso de promoción, transcurrido en Primera Instancia, luego de la nulidad de las actuaciones y reposición decretadas por el a quo en fecha 17 de junio del 2.013, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Documentales:
1.- Promueve y opone copia fotostática simple de documento de venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, en fecha 30 de enero de 2.008, bajo el Nº 12, folio 122 al 133, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre. La misma ya fue valorada en el numeral 1 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
2.- Promueve y opone copia fotostática simple de documento de opción de compra celebrado entre las ciudadanas Izaida Coromoto Ramírez y Milagros Del Valle Malavé Sáez, autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 04 de mayo de 2.011, anotado bajo el Nº 53, Tomo 17, sobre un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el Nro. 48 y la vivienda unifamiliar pareada propiedad de la demandante, ubicada en la Urbanización Llano Alto, Conjunto F, primera etapa, carretera vía Monte Oscuro, jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa. El mismo ya fue valorado en el numeral 2 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
3.- Promueve y opone copia fotostática simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez y el ciudadano Ángel Alexander Valles Rondón, autenticado por ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 23 de abril de 2.010, anotado bajo el Nº 02, Tomo 17, sobre una casa de su propiedad ubicada en la Urbanización Llano Alto, Campo Curata, Calle Paso Grande, signada con el Nro. 48 de la ciudad de Araure Estado Portuguesa. Dicho canon de arrendamiento es por la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,oo). El mismo ya fue valorado en el numeral 3 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
4.- Promueve y opone planilla contentiva de Solicitud de Liberación de Garantías, expedida por el Banco de Venezuela en fecha 19 de septiembre de 2.011, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez. La misma ya fue valorada en el numeral 4 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
5.- Promueve y opone planilla contentiva de Solicitud de Liberación de Hipoteca por Adquisición de Vivienda Principal, expedida por el Banco de Venezuela en fecha 21 de septiembre de 2.011, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez. La misma ya fue valorada en el numeral 5 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
6.- Promueve y opone copias fotostáticas simples de libreta de ahorro Nº 11827314, con Código Cuenta Cliente Nº 01020330920100782606, expedida por el Banco de Venezuela el 16 de mayo de 2.011, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez. La misma ya fue valorada en el numeral 6 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
7.- Promueve y opone autorización de fecha 16 de mayo de 2.011, dirigida al Banco de Venezuela, por medio de la cual autoriza a la referida entidad bancaria a debitar de su Cuenta de Ahorros Nº 0102-0330-920100782606, la cantidad total de un crédito hipotecario. La misma ya fue valorada en el numeral 7 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
8.- Promueve y opone copia fotostática simple de documento donde el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), obrando mediante apoderada, declaró que la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, pagó la totalidad del crédito habitacional que se le había otorgado para la adquisición de un inmueble, consistente en una parcela de terreno distinguida con el número 48 y la vivienda unifamiliar pareada sobre ella construida, destinada a vivienda principal, del Conjunto F, primera etapa de la Urbanización Valle Alto, ubicada en la carretera vía a Monte Oscuro, jurisdicción del Municipio Araure del estado Portuguesa, por lo que declaró canceladas todas las obligaciones y por ende extinguida la hipoteca de primer grado que se había constituido, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 31 de enero de 2.012, anotado bajo el Nº 11, folio 102, Tomo II. El mismo ya fue valorado en el numeral 8 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
9.- Promueve y opone original y copia de Solvencias Municipal expedidas en fecha 19 de Septiembre de 2.011 y el 01 de Febrero de 2.012, por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Araure del estado Portuguesa, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez. Las mismas ya fueron valoradas en el numeral 9 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
10.- Promueve y opone recibo de fecha 28 de Octubre de 2.011, donde la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, recibe la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) de la ciudadana Milagros del Valle Malave Sáez, por concepto de Abono de una opción de compra de una casa ubicada en la Urbanización Llano Alto, Calle Paso Grande, Casa Nº 48, Araure del estado Portuguesa. El mismo ya fue valorado en el numeral 10 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
11.- Promueve y opone copia fotostática simple de documento de parcelamiento de la Urbanización Llano Alto, en el que se encuentra el inmueble objeto de la pretensión de resolución de contrato, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, en fecha 18 de abril de 2.007, anotado bajo el Nº 22, folio 139 al folio 148, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre. El mismo ya fue valorado en el numeral 11 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
12.- Promueve y opone planilla contentiva de Compromiso de Pago Bienes Adicionales Estimados, expedida por Promotora Llano Alto, C.A., en fecha 24 de abril de 2.006, a favor de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez. La misma ya fue valorada en el numeral 12 del análisis de las pruebas anexas al libelo de la demanda.
13.- Promueve y opone constancia emitida por la Junta de Condominio del Conjunto “F” Campo Curata de la Urbanización Llano Alto de la ciudad de Araure Estado Portuguesa. Este documento debe ser desechado toda vez que no aporta nada de interés probatorio que coadyuve a resolver la presente causa. ASI SE DECIDE.
14.- Promueve y opone copia de talón de la emisión de un cheque de Gerencia Nro. 89070553 de fecha 04 de mayo de 2.011 por un monto de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,oo)por orden dirigida girada contra el Banco Mercantil y debitado de la cuenta corriente Nro. 01050048660048338982 por el ciudadano Ángel Alexander Valles Rondón y otro talón de cheque de gerencia por un monto de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) de fecha 04 de mayo de 2.011 ordenado por la solicitante Milagros Malave al Banco Banesco, que constan a los folios 148 y 149 de la primera pieza. Por tratarse de copia simple de un documento privado, se desecha como instrumento probatorio. ASI SE DECIDE.
15.- Promueve y opone documento emitido por el Banco Mercantil a solicitud del Tribunal de la causa de fecha 24 de enero de 2.013. Este documento debe ser desechado toda vez que no aporta nada de interés probatorio que coadyuve a resolver la presente causa. ASI SE DECIDE.
16.- Promueve y opone documento de fecha 14 de enero de 2.013 expedido por el Banco Fondo Común a requerimiento del Tribunal de la causa, donde se evidencia un crédito hipotecario a favor del ciudadano Ángel Valles. Este documento debe ser desechado toda vez que no aporta nada de interés probatorio que coadyuve a resolver la presente causa. ASI SE DECIDE.
17.- Promueve y opone documento solicitado por el Juzgado de la causa a requerimiento del Juzgado de la causa (folio 02 de la segunda pieza). Dicha prueba obtenida conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia para acreditar que la demandada, depositó en la cuenta de la demandante, en el Banco Universal, BANESCO, la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs. 180.000,oo). ASI SE DECIDE.

Testimoniales:

1.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos (as) Yelitza Mariela Molina y Gustavo Hiram Mata Ramos:

1.1.- Yelitza Molina, quien rindió su declaración en fecha 15 de Julio de 2.013, tal como consta al folio 24 de la segunda pieza, que al ser interrogada respondió que conoce de vista, trato y comunicación al señor Ángel Valles y a la señora Milagros Malave. Que escuchó que hablaban sobre una hipoteca de una casa, ubicada en la Urb. Llano Alto, Campo Curata donde estaban quedando de acuerdo quienes eran lo que iban asumirla, de ahí no le puso mas cuidado, por que eran problemas ajenos fue lo que escuchó porque estaba residenciada en una habitación en la casa del lado. Que esa casa del lado le pertenece a la señora Hortencia Ramírez, quien es la madre de Izaida Ramírez. Que quienes se reunían en esa casa de la señora Hortencia, madre de Izaida, eran la señora Milagros y su esposo, conjuntamente con Izaida. Que ella estaba arrendada en una habitación en la casa de la señora Hortencia, madre de Izaida y vivió en esa casa más de un año, es decir desde el año 2.010 hasta finales del año 2.011. Los dichos de esta testigo, deben ser desechados, toda vez que no aportó nada de interés para resolver la presente causa, y más aún cuando en una de sus repuestas señaló: “estaban quedando de acuerdo quienes eran lo que iban asumirla, de ahí no le puso más cuidado, por que eran problemas ajenos fue lo que escuchó porque estaba residenciada en una habitación en la casa del lado”. ASI SE DECIDE.
1.2.- Gustavo Hiram Mata Ramos, quien rindió declaración en fecha 15 de Julio de 2.013, tal como consta al folio 25 de la segunda pieza, quien al ser interrogado respondió que conoce de vista, trato y comunicación al señor Ángel Valles, a la señora Milagros Malave y a la señora Izaida Ramírez. Que conoce de una negociación por una vivienda donde los esposos Valles Malave, estaban comprando la casa a la señor Izaida, hablaban de precio y discutían sobre quien iba a pagar la hipoteca que existía sobre la casa ubicada en la Urb. Llano Alto, Campo Curata y la señora Izaida asumió pagar la hipoteca y les dijo que debían esperar los trámites de liberación porque eran complicados y ellos aceptaron. Que la negociación señalada la escuchó entre los señores Valles Malave e Izaida se realizó en la casa de la señora Hortencia Ramírez, madre de Izaida Ramírez que está ubicada en el mismo Campo Curata, al lado de la casa de Izaida Ramírez. Que quienes se reunían en esa casa de la señora Hortencia, madre de Izaida eran Izaida Ramírez y los esposos Valles Malave, quienes estaban arrendados en la casa de Izaida Ramírez, para discutir sobre la compra de la casa de Izaida Ramírez. Que el frecuentaba la casa, de la señora Hortencia, madre de Izaida porque allí visitaba a su novia Melva, hija de la señora Hortencia Ramírez, que ya no son novios, porque mantuvieron la relación desde enero del 2.011 hasta diciembre del mismo año y además de oír o escuchar lo que conversaban, porque la casa es pequeña y su novia para esa época le comentaba de esa negociación; que sabe lo que ha declarado por las razones que anteriormente explicó. De las declaraciones dadas por este testigo, se desprende que no aportan nada de interés para resolver lo que fue el asunto debatido en esta causa. ASI SE DECIDE.

DE LA SENTENCIA APELADA:

El Tribunal de la causa dejó expuesto en su sentencia, entre otros aspectos, los siguientes:

Que la demandante reconvenida Izaida Coromoto Ramírez no alegó ni demostró, haber cumplido con su obligación de hacer la tradición del inmueble, otorgando el documento definitivo de compraventa, o al menos que hubiera hecho lo posible para otorgar dicho instrumento, que es un presupuesto para la procedencia de la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios por lo que la misma debe desecharse, ni ha cumplido la demandada reconviniente Milagros Del Valle Malavé Sáez, con su obligación de pagar la totalidad del precio pactado por el inmueble, por lo que su pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, también debe desecharse. En consecuencia, queda vigente el referido contrato. Que al carecer el codemandado Ángel Alexander Valles Rondón de legitimación procesal, se declara con respecto a éste, inadmisible la pretensión de resolución de contrato de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, como también inadmisible la pretensión reconvencional de nulidad de contrato, de dicho codemandado.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Conforme lo narrado, debemos establecer que la presente causa, que llega al conocimiento de este Juzgado Superior, contiene una acción de cumplimiento de contrato opción de compra venta de un inmueble, intentado por la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez en contra de la ciudadana Milagros del Valle Malave Saez, en el que se produjo sentencia definitiva que declaró lo siguiente: “INADMISIBLE con respecto al codemandado Ángel Alexander Valles Rondón, la pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de la demandante reconvenida Izaida Coromoto Ramírez; SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por nulidad de contrato, intentada contra la demandante Izaida Coromoto Ramírez, por el codemandado Ángel Alexander Valles Rondón. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios de la demandante Izaida Coromoto Ramírez, con respecto a la codemandada Milagros del Valle Malavé Sáez. CUARTO: SIN LUGAR la pretensión reconvencional de cumplimiento de contrato de la demandada reconviniente Milagros del Valle Malavé Sáez, contra la demandante Izaida Coromoto Ramírez. QUINTO: Se NIEGA la solicitud de la demandada reconviniente Milagros del Valle Malavé Sáez de que se declare la nulidad del contrato. SEXTO: Se declara INADMISIBLE la solicitud de la demandada reconviniente Milagros del Valle Malavé Sáez, de que se declare que el referido contrato, es realmente una compraventa con diferimiento de pago”.
Observándose además que de dicha sentencia solo apeló la parte demandante-reconvenida; no haciéndolo la parte demandada-reconviniente.
Por lo que esta falta de apelación por parte de la demandada-reconviniente, impide a este juzgador entrar a conocer si la decisión en cuanto a la declaratoria sin lugar de la reconvención que por cumplimiento de contrato, planteara está ajustada a derecho, o no lo están; toda vez que el conocimiento de la causa por parte del juzgado superior, se encuentra limitado por dos principios fundamentales que guían los medios de impugnación en el derecho procesal venezolano.
Por una parte, el principio de la “reformatio in peius” por lo cual este sentenciador no puede hacer mas gravosa la situación procesal recurrente, ya que lo contrario, sería limitar el ejercicio de los medios de impugnación hasta el punto de seguir la impugnación de actos con el derecho a la defensa que se desarrolla en el proceso judicial.
El segundo de estos principios es el “Tantum apellatum quantum devolutum”, por el cual se le da personalidad al recurso ejercido y se delimita como efecto del principio dispositivo que guía nuestro proceso judicial (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil), el conocimiento de la instancia revisora solo al que recurrente impugna y no otra cosa.
Sobre este punto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia vinculante de fecha 18 de mayo del año 2.005, se ha pronunciado sobre dicho principio procesal, en los siguientes términos:
“El principio de la reformatio in peius o reforma en perjuicio consiste en la prohibición que tiene el juez superior de empeorar la situación del apelante, en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte o como lo expone Jesús González Pérez, consiste en la “prohibición de que el órgano ad quem exceda los límites en que está formulado el recurso acordando una agravación de la sentencia (…) y una proyección de la congruencia en el siguiente o posterior grado de jurisdicción en vía de recurso”. (vid. El Derecho a la Tutela Jurisdiccional, Civitas, 2001, Pág 287).
(Omissis)
La consecuencia de haber catalogado el principio de la prohibición de la reformatio in peius, como de orden público, conduce a esta Sala a entrar a pronunciarse en torno a su procedencia o no, aun cuando no fue alegado por el solicitante de la revisión constitucional.
En relación con dicho principio procesal esta Sala reiteró en sentencia n° 1569/11.06.03 (Caso: Carlos Jiménez Arnedo) lo siguiente:
‘En supuestos como el que se analiza, en que sólo una de las partes perjudicadas por la sentencia da el impulso procesal al juez de alzada, surge para éste la prohibición conocida como reformatio in peius, que ha sido definida como ‘una prohibición que tiene el juez de alzada de empeorar el agravio causado por la sentencia sometida apelación cuando este recurso es ejercido por una de las partes; antes por el contrario dicho principio resulta aplicable en la hipótesis de que la apelación sea ejercida por ambas partes o que una de ellas o un tercero se adhiera a la apelación ejercida por una de las partes (...) el principio de reformatio in peius se configura: ‘Cuando existe vencimiento recíproco de ambas partes y una sola de ellas apela, el juez de alzada no puede reformar la sentencia apelada empeorando la condición del apelante’ (Sentencia n° 1441 de esta Sala, del 24 de noviembre de 2000, caso: Hawaiian Tropic de Venezuela, C.A.).
Ciertamente, tal y como lo aseveró el a quo, cuando se infringe la prohibición en referencia, resultan lesionados los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y a la defensa; así se desprende del siguiente fragmento jurisprudencial:
‘(...) El desarrollo del principio llamado de la ‘reformatio in peius’ implica estudiar en qué extensión y profundidad puede el Juez de la alzada conocer de la causa, esto es determinar cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación. Ahora bien, el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de la apelación: ‘tantum devollotum (sic) quantum apellatum’. Conforme a este principio, reiteradamente afirmado por la doctrina y la jurisprudencia, las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que había sido objeto específico del gravamen denunciado por el apelante’ (...)
El error de interpretación, en el caso concreto, llevó a que se produjera la incongruente sentencia, viciada al incurrir en reformatio in peius, cometiendo infracción de los artículos 26, y 49, numeral 1, de la Constitución. Fueron violentados, pues, el derecho a la tutela judicial efectiva y el relativo al debido proceso, por no haber estado sujeto el apelante a un proceso con todas las garantías que le son inherentes. De igual manera, resultó transgredido el derecho a la defensa, ya que no es admisible que sin que mediar a impugnación de la contraparte y sin poder ejercer defensa alguna, se haya desmejorado la posición de la ahora accionante en el proceso, agravada la situación en el presente caso porque la sentencia que se impugna en amparo no tenía recurso de casación’ (Sentencia n° 1219 de esta Sala, del 6 de julio de 2001, caso: Asesores de Seguros Asegure S.A.)
Efectivamente, el derecho a la defensa y por ende, a una tutela judicial efectiva, resulta menoscabado cuando la parte que ha sufrido un gravamen con una sentencia ejerce el derecho a la defensa mediante la interposición de los recursos que para ello otorga la ley y, sin embargo, el perjuicio se agrava, por cuanto ello implica una desmejora frente a la contraparte, que se había conformado con la decisión’.
Los criterios que quedaron plasmados en las jurisprudencias que se transcribieron son vinculantes, toda vez que desarrollaron interpretación de normas constitucionales, principalmente las referidas al derecho a la tutela judicial efectiva y a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En efecto, con la reforma de la decisión, en beneficio de quien no apeló y en perjuicio del único que lo hizo, se concedió una ventaja indebida a una de las partes y se rompió con el equilibrio procesal, lo cual apareja indefensión ya que ésta no sólo se produce cuando el juez priva o limita a alguna de las partes de los medios o recursos que le concede la ley, sino, también, cuando el juez altera el equilibrio procesal mediante la concesión de ventajas a una de las partes, en perjuicio de su contraria, tal y como sucedió en el caso sub examine, donde el ciudadano José Francisco Conde Pino, actor en el juicio principal, ejerció recurso de casación contra la decisión dictada por un Juzgado Superior Laboral que había declarado parcialmente con lugar la demanda incoada, siendo que la Sala de Casación Social declaró sin lugar el recurso de casación, caso sin reenvío y declaró sin lugar la demanda, motivo por el cual se declara ha lugar la solicitud de revisión de la decisión dictada por la Sala de Casación Social del 12 de agosto de 2004, por violar el derecho a la tutela judicial efectiva y a la defensa, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y como consecuencia de ello, revoca la sentencia recurrida y repone la causa al estado de dictar sentencia de fondo. Así se declara.” (Resaltado de la Sala).
Por su parte, nuestra Sala de Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.013, expediente No. AA20-C-2012-000688, con relación a los pronunciamientos de los juzgados superiores sobre puntos no sometidos al recurso de apelación por la parte afectada, en los casos en que la decisión del a quo, afecta a ambas partes, señaló lo siguiente:
“Ahora bien, esta Sala ante los dispositivos de los fallor ut supra transcritos, evidencia que el a quo procedió a declarar con lugar el derecho a exigir honorarios profesionales de la intimante, mientras que, el ad quem en conocimiento de las apelaciones interpuestas por los co-apoderados judiciales de la intimada, declaró sin lugar dichas apelaciones, confirmando de este modo, la decisión del juzgado de cognición, no obstante declaró: “…CON LUGAR la indización solicitada, en consecuencia los retasadores aplicarán la indización monetaria al monto que resulte de la fase de retasa…”.
De modo que, esta Sala al haber constatado que la única apelante en el caso in comento es la intimada, por lo que, la intimante no interpuso recurso procesal de apelación, ni se adhirió al ejercido por la intimada, se intuye que la misma se conformó y consintió lo establecido en el fallo proferido por el juzgado de cognición, como fue la declaratoria con lugar del derecho a exigir honorarios profesionales.
En tal sentido, observa esta Sala, tal y como, lo delató el formalizante que la decisión dictada por el juzgador de alzada, desmejoró la condición de la apelante ante la declaratoria de con lugar de la indización solicitada, la cual no fue declarada por el juzgado de cognición, por lo que, ante tal declaratoria del ad quem la misma quebranta el principio de congruencia de la sentencia, siendo que, incide en el vicio de incongruencia por ultrapetita, con la consecuente violación de la prohibición de la reformatio in peius, por cuanto, el juzgador de alzada en su decisión debe limitarse a decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso procesal de apelación, razón por la cual, quién ejerce dicho recurso no puede ver perjudicada su situación procesal, por el sólo hechos de haberlo ejercido.
Por tanto, ante las consideraciones expuestas, determina esta Sala, que el ad quem efectivamente infringió las normativas contenidas en los artículos 12, 243 ordinal 5°, 244 y 288 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por haber prosperado una denuncia por defecto de actividad, la Sala no entra a decidir las restantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil”.

De allí que al ser la parte demandante-reconvenida la única apelante, no habiendo apelado la parte demandada-reconviniente, debe establecerse que ésta se conformó y consintió con todo lo proferido en dicho fallo, por lo que se abstiene este juzgador de analizar si la declaratoria sin lugar de la reconvención que planteara por cumplimiento de contrato está o no ajustado a derecho. ASI SE DECIDE.
Ya en entrando al conocimiento del fondo del asunto apelado, este Juzgador debe previamente determinar los límites en que la misma ha quedado planteada, esto es, debe determinar el thema decidendum de la causa, y ello está constituido por los hechos que han quedado controvertidos, basados en los alegatos planteados tanto en la demanda como en su contestación, dejando a un lado, como se ha dicho la reconvención propuesta.
En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia apelada, lo constituye:
La parte actora aduce que es propietaria de un inmueble que fue objeto de un contrato de opción a compra. Que para la fecha de autenticación del documento, ya la compradora estaba en posesión del inmueble objeto de la negociación, mediante un contrato de arrendamiento suscrito con el esposo de ésta, por lo que la entrega de la cosa se había materializado, y el vínculo contractual surgido, consistió en un típico contrato de compraventa. Que se trató de un convenio, mediante el cual Milagros del Valle Malavé Sáez asumió la obligación de pagar un precio, y la vendedora puso a la compradora en posesión del inmueble. Que en el documento de fecha 04 de mayo de 2.011, el pago del precio se pactó de la siguiente forma: una cuota para el momento de la suscripción del documento y la segunda, (que es un remanente del precio a pagar), en un plazo no mayor de siete (7) meses, más treinta (30) días, por lo que las partes convinieron en la posibilidad de la extensión del primer plazo. Que aunque en el documento no se señaló la existencia de un crédito hipotecario habitacional, o garantía hipotecaria de primer grado del préstamo otorgado por el Operador Financiero Banco de Venezuela, S.A. (Banco Universal), resulta evidente que la compradora conocía de tal situación. Que del análisis del contrato se puede observar que la vendedora recibió de la ciudadana Milagros del Valle Malavé Sáez, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo), que se imputaría al precio total de venta pactado en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo), e igualmente se estableció en su cláusula cuarta penalizaciones en caso de incumplimiento. Que transcurrieron siete (7) meses más treinta (30) días convenidos, sin que la compradora pagare el precio. Por lo que demanda a Milagros del Valle Malavé Sáez y Ángel Alexander Valles Rondón por Resolución de Contrato de Venta del inmueble y subsidiariamente por el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento,
Quedando circunscrita la controversia en determinar si la parte demandada incumplió con sus obligaciones que asumió en el contrato, motivo por el cual la pide su resolución; y por otro lado, en la contestación los demandados convienen en la existencia del referido contrato; que ciertamente pagaron las cantidades indicadas por el demandante; que están en posesión del inmueble, y al igual que el demandante, convienen que están en presencia de un contrato de compra venta con pagos diferidos, y que si bien cumplieron con el pago, esto se debió a que el actor no cumplió con sus obligaciones inherentes a todo vendedor, como lo es suministrar la documentación necesaria para la redacción y otorgamiento del documento definitivo de venta, y que además que para la fecha que se realizó el referido contrato de opción de compra venta (04/03/2.011) y para la fecha en que fenecía el contrato (04/01/2.012), dicho inmueble se encontraba hipotecado, siendo que este gravamen fue liberado el 31/01/2.012, tiempo posterior a la expiración del contrato, constituyendo esto un error mediante el dolo, que de la compradora haberlo conocido con anterioridad no hubiese realizado el contrato. Que por esas razones dicha transacción se encuentra viciada por vicio en el consentimiento, lo cual acarrea la nulidad.
En estos términos fue planteada la litis, concretándose entonces en que convienen que el referido contrato no es un contrato de opción de compra venta, sino que es un contrato propiamente de compra venta, en que el demandado cumplió con el pago de la cuota inicial, y que está en posesión del inmueble; recayendo la trabazón de la litis en determinar quien incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato.
Establecida de esta manera sucinta lo que en definitiva conforma la presente litis, este juzgador debe señalar que como quiera que para determinar la naturaleza y tipo de contrato que aquí se analiza, resulta determinante a los efectos de señalar su contenido y alcance, citar lo que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

”Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

No hay dudas que la anterior norma adjetiva le concede a los jueces la interpretación de los contratos, por la labor que realizan de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Son los juzgados de instancia los que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.
Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.
Con respecto a la interpretación de los contratos por el juez, la cual es un deber innato, la Sala de Casación Civil así lo ha establecido en constante y pacifica doctrina, entre las que encontramos la decisión de fecha 28 de febrero de 1.996 (Orlando Di Bernardino), reiterada en decisión de fecha 14 de abril de 1.999 (B. Errate Consolo y otros contra Douglas Rafael Hurtado y otro), y que ha continuación se citan:
“...Los jueces de mérito gozan de facultades legales para interpretar los contrato que celebren las partes, para lo cual deben atenerse al propósito y a la intensión de los otorgantes. Igualmente los jueces tiene potestad para calificar los contratos, a los cuales debe asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes los hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concurran en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte pueda extenderse al establecimiento y apreciación de lo de los hechos o al fondo de la controversia...”.

Al respecto, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla... sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”.
No hay dudas, conforme se ha venido reseñando que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado por las partes, esto se refiere a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, más no respecto de la calificación jurídica que de ellos pudiera haber hecho la parte, pues conforme al principio iura novit curia, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes.
Así podemos señalar que el esclarecimiento de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos.
En la interpretación de los contratos de compraventa, lo cual es aplicable igualmente a las promesas de compraventa, la doctrina se inclina por valerse de la regla que indica “que debe interpretarse a favor del comprador, incluso en cuanto las obligaciones que pesan sobre éste, apreciando que usualmente quien dicta las pautas de dicha convención es aquel que vende”.
El tratadista Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil Págs. 541, 542, indicó que “La denominación y calificación del contrato legalmente perfeccionado es de orden publico, en el sentido de que no le corresponde a las partes sino al juez. La calificación del contrato depende de las características que al mismo le atribuye el legislador… la denominación y calificación efectuada por las partes no tiene valor alguno por lo que respecta a la naturaleza del contrato en sí, el cual tendrá aquella que el juez le atribuya de conformidad con las características asignadas por el legislador”.
Debemos señalar entonces que, el Juez para cumplir con dicho deber, en su carácter de director del proceso, precisa indagar si los efectos que dimanarían del cumplimiento de las cláusulas del contrato según la calificación dada por las partes, son análogos a aquellos que tanto la doctrina como la legislación, le atribuye a ese tipo de negocio jurídico. También se debe examinar todas las cláusulas de dicho contrato para establecer, según los efectos que los otorgantes le asignan, si se trata de una promesa de compraventa o de un auténtico contrato de compraventa.
En este caso, es oportuno traer a colación las principales reglas para la interpretación de los contratos son:

• En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intensión común de las partes contratantes, más bien que atenerse al sentido literal.
• En caso de duda, debe siempre adoptarse por lo más benigno. Cuando el contrato es oscuro, el juez debe determinarse más bien a favor de la parte que ha de sufrir una perdida que en el de la que ha de realizar una ganancia con la demanda.
• Los términos ambiguos deben entenderse, de modo que el contrato produzca algún efecto, más bien que en el sentido por el cual no produciría ninguno.
• Es injusto hacer producir a una convención un efecto en el cual no pensaron las partes al celebrarla.
• Lo que ha sido puesto en el contrato en favor de alguna de las partes no debe convertirse en daño suyo por una rigurosa interpretación.
• Lo especial priva sobre lo general, y en virtud de este principio, debe siempre estarse por lo que ha sido especialmente pactado por las partes.
• Cuando hay ambigüedades, lo que se presume haberse debido decir, se presume haberse dicho, o sea, que debe seguirse la interpretación más conforme con lo que las partes quisieron más probablemente hacer.
• En la duda, se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito manifiestamente contrario a la ley.
• Cuando hay oscuridad, los términos del contrato deben tomarse en el sentido más inverosímil, o asignarle él en que son ordinariamente usados.
• En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho.
Cuando se trata de saber lo que ha sido estipulado, la convención se interpreta contra el que estipuló y a favor del que contrajo la obligación.
• Cuando se trata de ver si hay obligación el intérprete debe estar más bien en el sentido de la negativa, por pequeños que sean los motivos; y cuando se trata de decidir si un deudor se ha libertado, debe situarse en la de la afirmativa.
• Lo que se escribe en un contrato para disipar toda duda sobre el sentido en sus estipulaciones no perjudica en el derecho común.
• Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato.
• En el contrato deben considerarse puestas las cláusulas que son de estilo o de necesidad, aunque no se hayan expresado.
• Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas con las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención, considerada en conjunto.
• Por generales que sean los términos en que esté concebida una convención ésta no comprende sino las cosas respecto de las cuales quisieron las partes contratar.
• Cuando en un contrato se expresa un caso para explicar la obligación, no se presume que se hayan querido excluir lo demás casos a los cuales puede aplicarse la obligación conforme a las leyes.
• Las cláusulas y expresiones absolutamente ininteligibles deben considerarse como no escritas.
• La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas.

La síntesis de cuanto en Legislaciones extranjeras y en la doctrina expuesta, –afirma Borjas (Comentarios al CPC, Pag. 47, Tomo I, Caracas 1.985)-, en materia de reglas de interpretación la expresa nuestro texto en un solo precepto: “Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos”.
Establecido el perfil jurídico del contrato promisorio de compraventa y su diferencia con el contrato definitivo de compraventa, procede este Tribunal a contrastarlo con la convención cuyo cumplimiento ha sido solicitado ante esta Instancia, con el propósito de establecer si la calificación que se le ha asignado durante el proceso ha sido jurídicamente interpretada.
Para ello debe inicialmente analizarse algunas de las cláusulas del exiguo contrato de autos.
En la introducción de dicho documento se evidencia que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y a comprar, los bienes inmuebles (parcela de terreno y vivienda unifamiliar) que allí se describen, pero luego acuerdan estipulaciones como las siguientes: PRIMERA: “El precio de esta opción de compra es la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) los cuales recibirá IZAIDA COROMOTO RAMÍREZ de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE MALAVE SAENZ, al momento de la firma de esta opción de compra”. SEGUNDA: El precio pactado para la venta del inmueble arriba identificado es de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,oo”. Esto quiere decir que los contratantes nunca tuvieron el propósito de constituir arras, como en efecto de ningún modo lo hicieron, tal como se induce del contrato. El propósito de las arras está dirigido a garantizar el acatamiento de las obligaciones contraídas por los otorgantes, cuando la verdadera intención que persiguen las partes es suscribir un auténtico contrato promisorio de compraventa.
Sobre este punto, el Tribunal considera pertinente transcribir el siguiente criterio: “No vemos pues, cómo pueden confundirse dichas arras con la cuota inicial del precio de la enajenación. Se ha dejado sentado en el Capítulo I que el contrato preliminar y el contrato definitivo de compraventa, son dos contratos autónomos y diferentes, con prestaciones disímiles y que ambos tienen funciones que no pueden ser confundidas. El precio corresponde a la contraprestación que hace el comprador al vendedor en el contrato definitivo de compraventa, y representa el beneficio económico que persigue el vendedor. Mientras que las arras representan solamente el equivalente que está dispuesto a aceptar el promitente por concepto de los daños y perjuicios que le cause el futuro comprador al no cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato promisorio…” (Nicolás Vegas Rolando. Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano. Pág. 171). (Cursivas del Tribunal).
En resumidas palabras, el precio supone el cumplimiento definitivo del contrato de compraventa y las arras presumen el incumplimiento del contrato preliminar. Son atributos que separan o distinguen doctrinaria y legalmente a la compraventa definitiva de la promesa bilateral de compraventa. El precio y las arras no sólo tienen distinta causa, sino también distinto final. El precio quedará definitivamente en manos del vendedor, en tanto que las arras volverán a las manos de quien las ha entregado, una vez satisfechas plenamente las obligaciones contractuales.
Después de un atento examen de los referidos recaudos y las exposiciones de las partes contenidas respectivamente en el escrito de demanda y en el escrito de contestación de la misma, se infiere que ciertamente la intención de las partes fue la de vender y de comprar y no simplemente la de prometer vender y prometer comprar los aludidos bienes. A ello se concluye a través del siguiente análisis: No fueron estipuladas arras en el contrato, como es usual incluirlas en los pactos promisorios, sino que en su lugar fue estipulado el precio de los bienes que allí se describen, entregándose parte del mismo a los vendedores, quienes lo recibieron a plena satisfacción.
Igualmente se puso al comprador en posesión de los bienes vendidos, acto que fue admitido por las partes. Dichos inmueble que fue objeto de la venta están en plena posesión de la comprador, es decir, que el adquirente fue plenamente autorizado por la vendedora propietaria para ocupar y dispones de inmediato los referidos bienes vendidos, con todas las facultades y obligaciones propias de quien ejerce su recién adquirido derecho de propietario. Esto aparece ratificado en el texto del escrito de contestación de la demanda cuando se admite estar en posesión del inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento previo.
Con apego a las razones antes expresadas y como quiera que están dadas en este contrato todas los elementos de un contrato de compra venta (el consentimiento, la cosa y el precio), este Tribunal dictamina que la verdadera naturaleza del negocio jurídico celebrado por las partes y cuyo cumplimiento se ha solicitado, es la de un contrato de compraventa con pago diferido, conforme lo alegado por las partes. ASI SE DECIDE.
Establecido que estamos en presencia de un contrato de compra venta con pago diferido, corresponde a este Juzgador determinar conforme a la litis, cual de las partes incumplió con las obligaciones pactadas en el contrato cuya resolución y/o cumplimiento se pide.
Así tenemos que el demandante solicita la resolución de dicho contrato porque el comprador no pago el remanente del precio de la venta en la oportunidad fijada, y por su parte el demandado reconviniente en su defensa y a la vez como ataque señala que no cumplió con el pago, porque para la fecha en que se celebró el contrato y para el momento en que se venció el plazo para el pago, sobre el inmueble objeto de la venta pesaba gravamen hipotecario, lo cual dicho gravamen hipotecario, impedía el otorgamiento del documento de compra venta.
Con respecto a esta acción de resolución propuesta por la parte actora, considera este Juzgador explanar previamente las siguientes consideraciones con respecto a este tipo de acciones:
La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Al respecto, dispone el artículo 1.159 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; siendo el principio fundamental de los contratos el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES.
Normativas estas que encuentran a su vez en relación con lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone:
“en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Del articulado anterior, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de dicha accione, a saber:
a) Debe tratarse de la resolución o cumplimiento de contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b) Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c) Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución o de cumplimiento. Y
d) Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, y la acción de cumplimiento es una forma de obligar judicialmente el cumplimiento de un contrato, ambos derivados de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De ahí que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. Y el efecto de la acción de cumplimiento, es obtener la satisfacción total de los efectos del contrato.
Siguiendo este hilo observamos, como se ha dicho, que en el presente juicio, una de las partes (actor reconvenido) pretende resolver el contrato suficientemente descrito en autos, por el presunto incumplimiento por parte del comprador; mientras que la otra parte (demandado reconviniente) alega que si bien no ha pagado la cuota pendiente obedece a que sobre el inmueble vendido pesaba un gravamen hipotecario, para la fecha en que se celebró el contrato y para el momento en que se venció el plazo para el pago, lo cual dicho gravamen hipotecario, impedía el otorgamiento del documento de compra venta, esto se excepcionó conforme al principio NON ADIMPLETI CONTRACTUS.
Conforme a todo lo narrado, y a los fines de resolver la litis en los términos planteados, se debe indicar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:

Artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Por tanto, en los procesos judiciales las partes en litigio deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir existe una distribución equitativa de la función probatoria, que es lo que conocemos como la “Carga de la Prueba”, todo de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.
En base a esto, tenemos que se desprende de los alegatos presentados, tanto por el demandante en su escrito libelar, como el presentado por las demandadas en su escrito de contestación, que conforme a la distribución de la carga de la prueba que contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, se imponen al demandado reconviniente, toda vez que alegó un hecho nuevo de no haber cumplido con su obligación de pago por cuanto el vendedor no le otorgó el documento definitivo de compra venta en razón de que el inmueble se encontraba hipotecado tanto para la fecha de celebración del contrato como para la fecha en que vencía el plazo del mismo. ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas, este Juzgador al examinar el referido contrato observa que del mismo se desprende que se fija una fecha o plazo de validez del contrato pero no se menciona allí la oportunidad en que el comprador debe pagar, como tampoco se establece allí la obligación del vendedor para otorgar el documento definitivo ni a cuenta de quien corre los trámites para el otorgamiento del contrato definitivo, como tampoco se establece, o no se deja constancia que sobre el inmueble pesa un gravamen hipotecario y que el comprador conoce de su existencia.
Expuestos de esta forma los criterios doctrinarios precedentes y los diversos preceptos legales establecidos en las normas sustantiva y adjetiva, los cuales coadyuvan al desarrollo de la controversia planteada, este Juzgador adentrándose a su decisión, luego del estudio del instrumento fundamental de esta acción, y aplicando la Doctrina sobre interpretación de los contratos al caso de autos, de conformidad con el único aparte el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera: que el norte de todo juzgador utilizando el sentido común para analizar lo que alegan las partes basada además en la norma contenida en el Artículo 12 ejusdem, se permite este Juzgador señalar que el contrato de marras es muy exiguo del que si bien se desprende un plazo para la validez del contrato, no se establece en éste la fecha exacta en que el comprador debe pagar el precio, como tampoco se establece si es requisito sine quanon para cumplir con dicho pago, el otorgamiento previo por parte del vendedor del documento definitivo o que éste suministrara los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo.
En esta situación considera este Juzgador que para resolver el asunto aquí planteado, se debe acudir a lo que establece nuestro Código civil.

Al respecto señala en sus artículos:
1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
1.265: “La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega.
Si el deudor ha incurrido en mora, la cosa queda a su riesgo y peligro, aunque antes de la mora hubiere estado a riesgo y peligro del acreedor”.
1.486: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.
1.487: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.
1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.

El artículo 1.491 del Código Civil, establece: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador. También son a cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”.
Y el 1.495, dispone: “La obligación de entregar la cosa comprende la de entregar sus accesorios y todo cuanto este destinado a perpetuidad para su uso.
Está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida”.

Podemos decir así, que la tradición desde el punto de vista jurídico radica en poner la cosa vendida en posesión del comprador, la cual es una obligación derivada de la obligación de transferir, siendo que el vendedor cumple con su obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de propiedad, corriendo por cuenta de éste los gastos de la tradición.
En este orden, debe considerarse que la doctrina se ha encargado de establecer cuales son los pasos que deben seguirse para la protocolización de documento público entre los que se encuentran básicamente: a) Concurrir a la oficina del registro con el documento en original, redactado por un profesional de derecho, y documentos de identificación de los contratantes, b) Solicitar el cálculo del monto de los derechos a pagar por dicho documento, c) Tramitar la planilla de liquidación de los derechos de registro, d) Cancelar ante la entidad bancaria correspondiente el monto de los derechos de registro u otros emolumentos, e) Presentar el documento, f) Obtener la cita u oportunidad para la firma del documento, g) Entregar las solvencias usuales: Derecho de Frente, Aseo Urbano, Agua, Derechos Fiscales, entre otros recaudos, etc. Estos pasos, a criterio de un gran número de la doctrina, y a criterio de quien aquí juzga, en su mayoría es a cargo de la vendedora, en este caso a cargo de la ciudadana Izaida Coromoto Ramírez. ASI SE DECIDE.
Por tanto, no hay duda que, al no establecerse en el contrato de marras que el vendedor estaba exonerado de los gastos y tramites para la tradición de los inmuebles, y como quiera que no consta en autos que la vendedora realizó dichos gastos, ni trámites, ante el registro respectivo para el otorgamiento de dicho instrumento, ni ante la compradora, es indudable que esta demostrado el incumplimiento por parte del vendedor. ASI SE DECIDE.
Otra causa probada en autos es la existencia de un gravamen hipotecario sobre el bien vendido para el momento de la celebración del contrato y para la fecha de expiración del plazo del mismo, del cual no se dejó constancia en el documento de venta, elemento determinante a criterio de quien juzga, para establecer que la falta de pago por la parte demandada reconviniente está justificada, y que quien incumplió con su obligación fue la parte actora reconvenida. ASI SE DECIDE.
Es importante precisar que, si bien el hecho de que pese sobre un inmueble una garantía hipotecaria, no constituye impedimento alguno, para enajenar e incluso volver a gravar un inmueble, si podría dar lugar a, que si se enajene o grave, sin el consentimiento del acreedor hipotecario, como en el caso de autos, que el deudor pierda el beneficio del término para el pago de la obligación, y el acreedor tendría plenos derechos para exigir en cualquier momento el pago de su derecho de crédito, y por tanto demandar la ejecución de dicha garantía. ASI SE DECIDE.
En atención de lo anterior, es forzoso concluir que no estaba obligada la compradora a pagar el monto del precio diferido hasta tanto el vendedor no cumpliera con su obligación natural de hacer los trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo, y el de haber liberado la hipoteca para la fecha de vigencia del contrato. ASI SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, en lo cual quedó palmariamente demostrado que el incumplimiento de la obligación asumida por la parte demandada en el contrato que sirvió de documento fundamental de la acción y que fue acompañado por el actor marcado “B”, obedeció a que el actor no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, le es forzoso a este juzgador declarar que la acción resolutoria debe ser desechada. ASI SE DECIDE.
En este caso desechada como ha sido la acción resolutoria, la misma trae como consecuencia que se deseche la pretensión de daños y perjuicios, igualmente demandada. ASI SE DECIDE.
Finalmente este juzgador declara que la apelación ejercida en fecha 21/04/2.014 por el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles, en su carácter de apoderado judicial de la demandante, ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, en contra de la sentencia dictada en fecha 11/04/2.014 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, debe ser declarada Sin Lugar. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Primero: Sin Lugar la apelación ejercida en fecha 21/04/2.014, por el abogado Edecio Alberto Rojas Ovalles, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, ciudadana Izaida Coromoto Ramírez, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11/04/2.014.
Segundo: Queda Confirmada, la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11/04/2.014.
Tercero: Se condena en costas del recurso a la parte apelante por haber resultado vencida.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los veinte (20) días del mes de Noviembre del Dos Mil Catorce, años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. HAROLD PAREDES BRACAMONTE

La Secretaria,

Abg. AYMARA DE LEON
En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 3:25 p.m. Conste.
(Scria.).

HPB/AdeL/Marysol Q.