TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Dieciocho de Septiembre de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2014-002519

Visto el libelo de demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentado por la ciudadana, YUALNI MARIA CASTELLANOS MALDONADO, titular de la cédula de identidad N° 16.795.173, I.P.S.A 185.839. Actuando en este acto en nombre y representación de los ciudadanos YULIMAR BEATRIZ ROPERO CASTELLANOS Y ELISEO DEL CARMEN ROPERO, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.842.851 y V- 3.619.679, según poder agregado en autos, contra ALEJANDRINA CRISTINA PARRA REYES, titular de la cedula de identidad N° V- 11.882.803. Este Tribunal observa que: La actora pretende a través de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y consecuencialmente, la entrega de un local comercial ubicado: En la calle 39, entre carreras 28, número 38-98, de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, alega que en fecha 02 de octubre del 2007, suscribió un contrato de arrendamiento verbal con la demandada, de un local comercial destinado para el funcionamiento de una licorería, que por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, bajo el amparo del artículo 1167 del Código Civil, en concatenación con el artículo 40 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demanda la resolución de contrato de arrendamiento. Al respecto para decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda este juzgado hace las siguientes consideraciones:
El Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, señala cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento:
“Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).-”.

Por su parte el Código Civil establece en el artículo 1167 lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello “.

Tanto la doctrina como las disposiciones legales antes mencionadas, señalan que el contrato jurídicamente debe existir, el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato, éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones, la resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes por cuanto la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración y aun menos si ese contrato de arrendamiento se ha pactado de manera verbal.
Dado lo anterior se hace importante destacar que el Juez, en materia de arrendamiento, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada. Así lo señaló nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, que:

“…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.”
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (Resaltado añadido).

Con vista a la doctrina, las disposiciones legales y la sentencia del Máximo Tribunal y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento a que se convino mutuamente un contrato verbal. Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente los instrumentos presentados como anexo al libelo de demanda, a los fines de determinar la acción escogida por el actor, y siendo que el mismo señala que en fecha 02 de Octubre del 2007suscribio un contrato de arrendamiento verbal. Así pues de la revisión y análisis de los hechos del libelo de la demanda y de los instrumentos que le acompañan, observa esta juzgadora que no existe en los autos un contrato escrito y según lo alegado por la demandante, celebro fue un contrato verbal con la demandada, de lo cual se tiene que la naturaleza del contrato de arrendamiento es verbal. Así se establece.
Dadas las consideraciones anteriores se hace necesario indicar que el artículo 40 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial dispone que:
Son causales de desalojo: literal a) que el arrendatario haya dejado de pagar (2) cánones de arrendamientos y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos… (Subrayado del tribunal)

De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede pretender la acción de desalojo cuando se trate de un inmueble arrendado y que el arrendatario haya dejado de pagar dos cuotas de canon de arrendamiento.
Ahora bien, éste Tribunal observa que la parte actora, se fundamenta en un contrato verbal, por medio del cual demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 40 de la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso Comercial, sin señalar con cuáles de los literales establecidos en el dicho artículo se fundamenta para demandar, y siendo que el mismo artículo 40 literal (A) ibídem establece, es la acción de desalojo, cuando el arrendatario haya dejado de pagar (2) dos cánones de arrendamiento. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, al indicar este, la falta de pago en los cánones de arrendamiento y en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste verbal lo procedente era intentar una acción de desalojo, y no una acción de resolución de contrato, por cuanto la resolución del contrato solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración, menos aun si ese contrato de arrendamiento se ha pactado de manera verbal, por lo que resulta a juicio de esta juzgadora que la parte actora eligió la vía equivocada la misma no tiene ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es verbal, máxime cuando la nueva ley establece es la acción de desalojo, la accionante no observo lo establecido en la Ley especial de arrendamiento que es de aplicación inmediata y preferente por mandato expreso de la misma. Tal circunstancia se encuentra tipificada en el artículo 40 literal (A) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como motivo para solicitar la acción de desalojo, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal, cuando se alega la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil DECLARA INADMISIBLE la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO presentado por la ciudadana, YUALNI MARIA CASTELLANOS MALDONADO, titular de la cédula de identidad N° 16.795.173, I.P.S.A 185.839. Actuando en este acto en nombre y representación de los ciudadanos YULIMAR BEATRIZ ROPERO CASTELLANOS Y ELISEO DEL CARMEN ROPERO, titulares de las cédulas de identidad N° V-13.842.851 y V- 3619.679, según poder agregado en autos, contra ALEJANDRINA CRISTINA PARRA REYES, titular de la cedula de identidad N° V- 11.882.803. Por no tener asidero jurídico la pretensión del demandante en los términos en que fue traído a estrados. Así se decide. Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 18 días del mes de Septiembre del 2014. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Jueza Provisoria

Abg. Milagro de Jesús Vargas
El Secretario

Abg. Rafael Sánchez

Publicado en esta misma fecha a las 3: pm.