TSJ Regiones - Decisión

Este órgano jurisdiccional garante del debido proceso y de la tutela judicial efectiva recibió proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Guanare pretensión de desalojo de inmueble incoada por el abogado Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo el N° 101.655, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Evan Pastora Díaz Malvacias, según poder Notariado por ante la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa, en fecha 11/01/2010, anotado bajo el N° 33, tomo 01 de los libros de autenticaciones, el cual anexo marcado A.
Aduce el apoderado judicial que su poderdante es propietaria de un inmueble constituido por una estructura de dos plantas, la planta baja, configurada por un local apto para vivienda y comercio y su planta alta con estructura de arranque para la construcción, el cual se encuentra ubicado en la calle 9, entre carreras 12 y 13 del Barrio la Arenosa, del Municipio Guanare del estado Portuguesa y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Solar y Casa de los Hermanos Torre Díaz; Sur: Solar y casa que es o fue de Ángel Gallardo; Este: Cale 9, y Oeste: Solar y casa que es o fue de Carmen Marenco, tal como se evidencia de Documento Protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del estado Portuguesa, en fecha 22 de enero de 1.997, bajo el N° 25, folios 01 al 04, que consignó como anexo marcado B.
Por otra parte aduce que según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 11/08/1992, bajo el N° 06, Tomo 37 de los libros de autenticaciones, que anexo marcado C, que su representada suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano José Eli Pineda, antes identificado, sobre el deslindado local comercial, así como también se incluyó en la relación arrendaticia una casa de habitación propiedad de su representada situados en la calle 9, cruce con carreras 12 y 13 del Barrio La Arenosa del Municipio Guanare del estado Portuguesa, y donde se estableció una duración de tres años y cuatro meses, con un canon de arrendamiento de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00) hoy trece bolívares (Bs. 13,00) mensuales pero con la opción que si en dicho contrato de arrendamiento no se extendiera por el periodo de tiempo no se extendiera por el periodo de tiempo, en cuanto a la casa de habitación el canon de arrendamiento para el local comercial seria de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) hoy cinco bolívares(Bs. 5,00) mensuales, ya que todo era a elección del arrendatario, y donde el arrendatario entregó como depósito en garantía la cantidad de Un Millón cuarenta mil bolívares (Bs. 1.040.000,00) hoy mil cuarenta bolívares (Bs. 1.040,00), y se autorizó a la arrendadora para descontar los cánones de arrendamiento, que fuesen venciendo de ese monto de dinero recibido.
Del mismo modo aduce que el referido contrato fue ampliado a cinco (05) años, dos meses t nueve días, por una modificación del contrato de arrendamiento original, el cual fue suscrito por ante la Notaria Pública de Guanare estado Portuguesa, el día 20/10/1992, y autenticado bajo el N° 82, tomo 46 e los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, el cual anexo marcado D, donde se estableció que el canon de arrendamiento suscrito en fecha 11/08/1992, tendría una duración de cinco (05) años y no de tres (03) años y cuatro (04) meses, fue adicionada la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400,00) hoy cuatrocientos bolívares (BS. 400,00) mas, para completar la suma de un millón cuatrocientos cuarenta mil bolívares (Bs. 1.440.000,00) hoy mil cuatrocientos cuarenta bolívar4es (Bs. 1.440,00), por concepto de depósito en garantía y se autorizó al arrendatario a sub-arrendar el local comercial.
Por otro lado alega que tanto el citado contrato, como su parte complementaria, llevaba su vencimiento el día 11/08/1997, pero el arrendatario antes del vencimiento de dicho termino, interpuso una demanda en contra de su representada por cumplimiento de contrato por ante el Juzgado Primero de Municipios Urbanos del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, quedando resuelta la misma mediante convenimiento, en fecha 5/11/1996, la cual fue homologada por el referido Tribunal en el expediente signado con el N° bajo el N° 907, el cual anexo en copia simple marcada E.
Por otro lado aduce que el canon de arrendamiento que cancela el inquilino desde el mes de octubre de 2004, hasta la actualidad; es de doscientos bolívares (Bs. 200,00), es decir, un canon irrisorio para el tipo de local, en relación con los cánones de arrendamiento pagados por arrendatarios de otros locales con negocios de similar naturaleza, generando en forma directa, detrimento al patrimonio de su representada dado que no existe la posibilidad de que éste pueda ser aumentado por vía de regulación ya que el mismo se encuentra excluido por la ley de arrendamientos inmobiliarios en su artículo 4, literal b, con la agravante para su representada, que no le es dado arreglar situación por vía extrajudicial, ya que se ha hecho imposible por la forma como se ha desarrollado la relación arrendaticia.
El apoderado judicial aduce que por cuanto no se ha podido firmar otro contrato por la contumacia del inquilino, por lo que desde la fecha del vencimiento del contrato el día 11/08/1997, operó la tacita reconduccion del contrato tal como lo prevé los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y en atención a que el inquilino ha seguido ocupando el inmueble sin ningún tipo de contrato y sin oposición de su mandante, se configura entonces la figura jurídica del contrato a tiempo indeterminado.
Fundamento su la presente en el artículo 34 literales b y c de la Ley de Arrendamiento inmobiliario; razón por la cual demanda como formalmente lo hace por las siguientes consideraciones:
Primero: en relación al literal b de la citada ley, su representada es una ciudadana de la tercera que hoy día cuenta con 62 años de edad, y actualmente vive en condición de inquilina en el Barrio Maturín, en la calle 7, esquina carrera 15, en una vivienda propiedad de la ciudadana Denny Rosa Espinoza, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por su representada y la propietaria de dicha vivienda en fecha 15/12/2009, el cual anexa marcado como anexo F, el cual estableció como fecha de vencimiento el 15/03/2010, así como el desahucio practicado a su representada en fecha 15/02/2010, que anexo marcado G, lo que configura la necesidad que tiene su representada de ocupar el inmueble de su propiedad objeto de la presente demanda ya que al vencerse el mismo implica que su patrocinada quede sin un hogar donde alojarse y vivir dignamente.
Segundo: en relación al literal C de la norma citada norma, la necesidad que tiene su representada de ocupar el inmueble origina el hecho cierto y probable que el mismo sea objeto de remodelaciones y transformaciones que conlleve a realizar divisiones en el local objeto de la esta controversia a los fines de convertir dicho local en dos (02) cuartos una (01) sala, una (01) cocina comedor y un (01) baño, y consecuencialmente realizar reparaciones o refacciones necesarias antes de iniciar las referidas divisiones dadas las condiciones de deterioro en que se encuentra dicho inmueble según consta de inspección Extrajudicial N° 16.385-06, realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa que anexa marcada H, por lo que tipifica el presupuesto legal del literal c de la citada norma, en relación a que dicho inmueble debe ser desocupado, siendo procedente el ejerció de la acción de desalojo de inmueble.
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas es por lo que demanda como en efecto lo hace por desalojo de inmueble conforme a lo dispuesto en el artículo 34, literales B y C de la ley de arrendamiento Inmobiliario, al ciudadano José Eli Pineda, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a su digno cargo a lo siguiente:
Primero: al desalojo del inmueble que viene ocupando en su cvaracter de arrendatario con contrato a tiempo indeterminado, desde el día 11/08/1992, y constituido por un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la calle 9, entre carreras 12 y 13 del Barrio la Arenosa, frente a la plaza Andrés Bello, al lado de todo Toyota, donde funciona la firma personal PESFRUDEMAR, y lo entregue completamente libre de bienes y personas en el mismo estado de uso y condiciones en que se encuentra.
Segundo: en pagar las cotas procesales del presente juicio.
Estimo la presente acción en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), equivalente a la cantidad de 2.461,5 unidades tributarias.
Por último solicitó al tribunal se sirva de admitir la presente demanda, sustanciarla conforme a derecho y declararla con lugar en la definitiva.
Una vez admitida la demanda en fecha 26/02/2010, se ordenó en ese mismo acto la citación del demandado, la cual fue consignada por cuanto el demandado se negó a firmar la misma, ordenándose boleta de notificación de conformidad con el articulo 218 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 08/03/2010, el apoderado judicial de la parte accionante consigno escrito de reforma de la pretensión, en relación a la dirección del demandado, la cual fue admitida en fecha 11/03/2010, ordenándose en ese mismo acto la citación del demandado, quien se negó a firmar la referida boleta de citación, ordenándose nuevamente la notificación de conformidad con el artículo 218 de la norma adjetiva, el cual fue fijado en fecha 07/04/2010.
El apoderado judicial de la parte demandada comparece por ante este tribunal y consigna escrito de contestaron en los siguientes términos:
Opone como cuestión previa la establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, opuso como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda incoada en contra de su representado por la inexistencia del derecho de acción en cabeza de la demandante, dada la falta de interés procesal activo, toda vez que de las mismas documentales traídas por la accionante se evidencia de manera directa e inmediata, sin duda alguna, la existencia de un apartamento y una casa, ambos propiedad de la demandante que perfectamente le satisfacen la eventual necesidad de ocupación, así como también tiene distintas propiedades en esta ciudad de Guanare, en consecuencia, es inadmisible por falta de interés procesal y sustancial en la actora.
En virtud de la violación directa del orden publico por fraude a la ley, habida cuenta que la accionante pretende desalojar con fundamento en una eventual necesidad y unas supuestas remodelaciones, transformaciones, refacciones y reparaciones del local comercial, sin previamente pagar las mejoras al precio que arroje un avaluó propiamente dicho, realizada por su representado en el local comercial, consentidas, aprobadas y aceptadas por la accionante y homologadas por un órgano jurisdiccional, previa transacción suscrita por ambas partes sin coacción y de manera voluntaria, cada una y representada cada una por sus respectivos abogados; ya que pretende violar el orden público que emanada de las autorizaciones y aprobaciones de mejoras, la cual es ley entre las partes, así como la transacción homologada, que surte efecto de cosa juzgada.
Se evidencia la violación de orden público, que emana de las causales previstas en los literales b y c del artículo 34 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, puesto que se evidencia de las documentales traídas por ésta, el hecho cierto de que en cabeza de la accionante no existe la necesidad alguna de habitar el local comercial, mucho menos este es objeto de demolición y reparaciones que ameriten el desalojo, ya que no se subsumen en los supuestos de demolición y reparaciones prevenidos por el legislador en el literal c de la mencionada ley, y menos aun que esta causal se origine por una eventual necesidad subjetiva que es instuito personae del propietario, regulada de manera expresa y aparte de la otra causal que es objetiva, referida específicamente al inmueble y no al propietario, es por lo que solicita se declare la nulidad textual y expresa prevista en el articulo 7 euisdem.
Por otra parte solicita que se declare inadmisible la acción de desalojo, en virtud de la violación directa del orden publico por fraude procesal, puesto que ha maquinado y orquestado el enfoque libelar y probatorio en causales de desalojo, en simulación de esta con un tercero con la que disfrazo contratos privados inter partes, con la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez; se evidencia de la simulación realizada por la accionante con el tercero de los siguientes indicios: 1) la existencia cierta de otras propiedades de la acciónate que pueden ser tenidos como hogar donde alojarse y vivir dignamente, pero pretende habitar un inmueble de uso comercial, y no residencial ; 2) la venta del inmueble en donde ha habitado por más de 10 años e hizo omisión de este hecho al tribunal , realizada por la accionante al tercero en fecha 15/12/2009, y curiosamente en esta misma fecha suscribe un contrato de arrendamiento de tres meses con ésta de manera privada; 3) el precio vil e irrisorio de la referida venta , por debajo de lo que realmente vale el inmueble, a la fecha de la compra venta, y la amistad intima entre las partes; 4) el presunto desahucio practicado entre la accionante y el tercero, empero esta curiosamente aun continua en el inmueble; 5) el hecho cierto de que vende el inmueble y aun lo habita; 6) la falta de notificación al seniat de la venta del inmueble, conforme al artículo 192 del Reglamento, a los fines de que esta ejerza sus potestades fiscalizadoras, contraloras, inspectoras y sancionadoras conforme a los artículos 16 y 127 del Código Orgánico Tributario; 7) la falta de ingresos y bienes de fortuna, suficientes del tercero como para adquirir el inmueble dado en venta por la accionante, pues no declara impuesto sobre la renta, ni tampoco la accionante; 8) la no colocación del tercero, del supuesto deposito arrendaticio en una cuenta de ahorro bancaria conforme al artículo 23 de la ley especial.
Por otro lado opone de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de le ley especial opone la cuestión previa de inadmisibilidad, pues solo se admite cuando se está en presencia de causales taxativas, las cuales están previstas en el artículo 34 de la lay especial, que únicamente permite la interposición de la acción de desalojo cuando el demandante alega éstas causales. Del escrito libelar se evidencia que la accionante si bien es cierto invoca la causal prevista en el literal c del artículo 34 de la ley especial, ésta en modo alguno se subsume en las pretensiones apuntadas por la acciónate, la eventual necesidad da origen al nacimiento de una nueva causal dirigida a remodelar y transformar el local comercial.
Aduce el apoderado judicial que las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la ley especial, no prevén como causal la remodelación y transformación fundamentada en una eventual necesidad de vivienda de la acciónate, supuestos estos los cuales en modo alguno se subsumen en el literal c del referido artículo, pues si bien es cierto la accionante alega la causal, no es menos cierto que se evidencia del contenido de la pretensión libelar, que ésta en modo alguno, intelectualmente se subsume en los supuestos contemplados por el legislador, para que naciera la acción de desalojo en cabeza de la demandante, que la causal invocada por la accionante, visto de otra forma, las razones invocadas en el contenido de su pretensión libelar, en la que subsume la referid causal, son distintas a la que la ley especial en el literal c del artículo 34 señala para su procedencia, en consecuencia la demanda de desalojo es inadmisible porque la invocación de la causal, no es suficiente como para que naciera la acción, sino que se hace necesario que los supuestos facticos congruos se subsuman en la causal de desalojo y ninguna de las causales para su procedencia contiene remodelaciones, ni transformaciones, mucho menos que la casual prevista en el literal c del artículo 34 de la ley especial, nazca de la necesidad prevista en la casual del literal b del citado artículo eiusdem.
Opone como cuestión previa la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiiusdem y el artículo 35 de la ley especial, la indebida acumulación de pretensiones de la demanda, en contra de su representado, por la demandante fundamenta su demandad en dos causales previstas en el artículo 34, si bien es cierto son taxativas, autónomas, cada una de estas tiene motivos de procedencia que las distinguen unas de las otras, que se contradicen si se acumulan y no se deja a salvo la procedencia de manera subsidiaria, esto es, si llegado el caso el tribunal desecha una, deberá entrar a conocer la otra, empero debe manifestarse expresamente por el acciónate en el libelo de demanda, la subsidiariedad de la causal pretendida en desalojo.
Así mismo aduce que al no haber manifestado la accionante, la excepción de subsidiariedad de las causales pretendidas en desalojo conforme al único aparte del artículo 78, incurrió en una acumulación indebida de pretensiones, habida cuenta que en el mismo libelo de demanda acumula autónomamente y ni siquiera de manera alternativa, o excepcionalmente subsidiaria; la eventual necesidad de ocupación para vivienda del inmueble de uso comercial o local comercial, y conjuntamente con esta causal invoca las eventuales remodelaciones y transformaciones que realizará en este, ergo reparaciones y refacciones por condiciones de deterioro en que supuestamente se encuentra el inmueble que ocupa su representado; pues ambas son contrarias y excluyentes entre sí, haciendo la demanda contraria a derecho.
Por otra parte alega que con respecto a la temporalidad de la relación arrendaticia entre su representado y la accionante, debe ser computada desde el inicio hasta la presente fecha de la siguiente manera: Si bien desde la fecha del 11/08/1992, se fijo un tiempo determinado la relación arrendaticia por un tiempo de duración de tres años y 4 meses, como en fecha 20/10/1992, suscribe, mediante una complementariedad del referido lapso a tiempo determinado, llevándolo ambas partes a cinco años, esto es, que en principio podría interpretarse que al 11/08/1993 va un año, 11/08/1994 van dos años, al 11/08/1995 van tres años, al 11/08/1996 van cuatro años, y al 11/08/1997 van o se cumplen los cinco años fijados por las partes; sin embargo no debe dejarse de lado el tiempo igualmente fijado por las partes, y homologado por un órgano jurisdiccional en fecha 15/01/1997, antes del cumplimiento de los cinco años referidos primigeniamente, a tal efecto a la fecha 11/08/1997 en que se cumplen los cinco años primigenios fijados contractualmente ya se encontraban vigentes cinco años más que éstas habían fijado ante un órgano jurisdiccional pasado con autoridad de cosa juzgada (homologado), debiéndose entonces continuar el computo de la relación arrendaticia a tiempo determinado, por cinco año más, esto es, del 11/08/1997 al 11/08/1998 va un año, al 11/08/1999 van dos años, al 11/08/2000 van tres años, al 11/08/2001 van cuatro años, al 11/08/2002 van cinco años, fecha está en la que se encontraba vigente la ley de arrendamiento inmobiliario, la cual es de aplicación inmediata no y retroactiva.
Así mismo aduce que encontrándose vigente la ley especial, opera ope legis entre ambas partes la prorroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem, la cual siendo de diez años, correspondía a su representado un lapso de prorroga legal, conforme al literal d del artículo 38 de la ley especial, los cuales se computan desde 11/08/2001 al 11/08/2005, no habiendo realizado la accionante desahucio alguno operó ope legis entre ambas partes la tacita reconducción.
Por otro lado alega como defensa perentoria al fondo de este asunto de conformidad con el artículo 361 de la norma adjetiva; la ilegitimidad para ejercer poderes en juicio y en el supuesto negado por actuar con poder insuficiente del ciudadano Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-10555.655, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 101.655, que se presenta en esta causa como apoderado de la actora habida cuenta que el poder especial que confirió la accionante fue:
“al abogado en ejercicio Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.455.655, el Nº V-101.655;…(negritas y el subrayado añadido).
Del contenido del poder especial parcialmente transcrito se evidencia palmariamente como fue otorgado este al referido abogado, y siendo que los abogados en su profesión necesariamente deben estar inscritos en el colegio de abogados o mejor dicho en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el numero que se les asigna por el referido ente; ya que es requisito sine qua non que se indique en donde se encuentran inscritos; verbigratia, inscrito en le Inpreabogado bajo el Nº o inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nº, ningún numero de inpreabogado en este país empieza por la letra V-.
Admitió que la demandante es propietaria de un local apto para el comercio; lo referido al primer contrato de fecha 11/08/1991, y todo lo referido por la accionante a su contenido; lo referido al segundo contrato de fecha 20/10/1992, y todo lo referido por la accionante a su contenido; lo referido a la homologación del órgano jurisdiccional en fecha 05/1171996, así como la demanda de cumplimiento de contrato que interpuso su representado en el expediente Nº 907; que el canon de arrendamiento es de Bs. 200,00 mensuales, empero desde enero 2004 y no desde octubre 2004; que el inmueble objeto de la acción de desalojo, se encuentra ubicado en la calle 9, entre carreras 13vy 14 del Barrio La Arenosa, frente a la plaza Andrés Bello, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.
Negó rechazo y contradijo a todo evento lo afirmado por la demandante en torno al capítulo I de la relación de los hechos: negó, rechazo y contradijo que el local tiene dos plantas; que está apto para vivienda; que suscribió un convenimiento con su representado, puesto que lo que realmente suscribió fue una transacción homologada a posteriori por el órgano jurisdiccional en cognición de la causa en primera instancia, que si bien es cierto es un medio anormal de terminación del proceso al igual que el convenimineto , ambos son instituciones procesales totalmente distintas que no admiten confusión; que la accionante tiene un deposito en garantía de su representado por la cantidad de Bs. 1440,00, sino que tiene en su poder como depósito en garantía de su representado la cantidad de Bs. 400,00; que el canon de arrendamiento que paga su representado es irrisorio y que genera directamente un detrimiento al patrimonio de de la accionante; que la relación arrendaticia no es armoniosa ni amistosa porque ello no es un hecho sino una suposición.
Negó, rechazo y contradijo que no existe posibilidad de aumentar el canon de arrendamiento por no encontrarse el local comercial que ocupa su representado, sujeto a regulación, o mejor dicho exento de regulación, conforme al artículo 4, literal b de la ley especial, pues basta leer el artículo 14 eiusdem, que prevé el ajuste del canon de arrendamiento para los locales comerciales no sujetos a regulación arrendaticia , para verificar que no se entiende lo sostenido por la demandante; que su representado en contumaz al no querer firmar un nuevo contrato; que la tacita reconducción operó en fecha 11/08/1997, puesto que esta opero ope legis en fecha 11/08/2005; que la accionante se encuentra legitimada para intentar la acción de desalojo en contra de su representado; y así como todo lo no expresamente admitido en ese capítulo.
Negó, rechazo y contradijo absolutamente en todas y cada una de sus partes tanto el derecho alegado por ésta, como los hechos subsumidos en el capítulo II, por ser falsos e infundados, fraudulentos y temerarios, toda vez que es falso que la accionante: 1) tenga una eventual necesidad de ocupar el inmueble, conforme al literal b del artículo 34 de la ley especial, es por ello que impugna las documentales acompañadas por la accionante, marcadas por ésta con la letra f y marcada con la letra g, sirviendo para esta impugnación las contrapruebas señaladas en el capítulo de los hechos, para demostrar el fraude procesal y todos los argumento señalados supra entorno a la simulación de la accionante y el tercero, así mismo la falsedad, impertinencia e idoneidad del contenido de las documentales acompañadas por la accionante en su escrito libelar, a este juicio, esto es que no son suficientes como para demostrar la necesidad del propietario para declarar procedente el desalojo en contra de su representado. Ergo tal necesidad es simulada, inexistente y fraudulenta pues se evidencia palmariamente de las documentales suscritas por ambas partes, acompañadas por la accionante con su escrito libelar, que ésta tiene otros bienes inmuebles de su propiedad, aptos para ser habitados y que en efecto habita y pernota discontinuamente. Ergo dichas documentales no pueden ser opuestas, motivo este por el que también las impugno de conformidad con el artículo 1166 del Código Civil Venezolano.
Por otro lado, luce anodino y sin sentido, que la accionante pretenda supuestamente una eventual necesidad de ocupar para uso de vivienda, sobre un inmueble que si b en es cierto es de su propiedad, no es menos cierto que éste está diseñado, construido, amoldado o mejorado para uso comercial, esto es, que se trata de ocupar un inmueble de uso comercial, con una finalidad netamente adaptada a la venta al público de alimentos y productos marinos y acuáticos, para curiosamente ser usado como vivienda de la accionante, lo que llama animosamente la atención por lo absurdo de la pretensión que busca la arrendadora con que se aplique esta causal a un supuesto factico que ni siquiera forzosamente se corresponde.
Es por todo lo anterior que solicita al tribunal se sirva declarar sin lugar la demanda de desalojo por esta pretensión; y 2) El local comercial, propiedad de la accionante, que ocupa su representado vaya a ser objeto de … remodelaciones y transformaciones que conlleve a realizar divisiones en el local…, …y consecuencialmente realizar reparaciones o refacciones necesarias antes de iniciar las referidas divisiones dadas las condiciones de deterioro en que se encuentra dicho inmueble…que ameriten el desalojo de éste, conforme al literal c del artículo 34 de la ley especial, o que tenga que ser objeto de reparaciones que ameriten el desalojo de su representado.
Así mismo alega técnicamente y taxativamente los dos supuestos previstos en el literal c del artículo 34 de la citada ley que ameritan el desalojo son la demolición que no es el supuesto que invoca la accionante y las reparaciones no existiendo fundamento alguno en la legislación arrendaticia venezolana, es por lo que solicita al tribunal deseche estos supuestos invocados por la accionante que no tienen sustento o asidero jurídico legal de conformidad con el artículo 7 de la ley especial, que declara nula la acción que viole los derechos de los arrendatarios, puesto que dentro de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la citada ley no se encuentran incluidos los referidos supuestos de procedencia.
Por otro lado alega que es conveniente entonces circunscribir la negativa únicamente a las supuestas reparaciones por los supuestos deterioros en que se encuentra el inmueble que ocupa su representado , que si bien es cierto invoca la accionante en su escrito libelar, ésta no indica cuales son para poder proceder a determinar si realmente amerita la reparación de éstos, el desalojo de su representado o en el supuesto contrario, no son suficientes como para que a su representado se le decrete el desalojo, es por la falta de señalamiento es por lo que solicita al tribunal se tengan como inexistentes, ya que mal puede pretender la accionante que el tribunal adivine los supuestos deterioros.
Por otro lado alega que la inspección ocular extra litem que realizó el tribunal se encuentra viciada de incompetencia territorial manifiesta toda vez que la solicitud de tal inspección fue en la calle 9, entre carreras 12 y 13 del Barrio la Arenosa, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, empero este Tribunal la practico de manera incorrecta en la calle 9, entre carreras 13 y 14 del Barrio la Arenosa, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, esto es que la practico en una dirección totalmente distinta a la solicitada por la accionante, y lo que mas grave aun dejó constancia falsamente de que se encontraba en la dirección solicitada por la accionante, siendo que del mismo contenido del documento de propiedad del inmueble objeto de desalojo traído por ésta conjuntamente con libelo de demanda, marcado por ésta con la letra B, se evidencia correctamente la dirección y ubicación del local comercial. Es por lo antes expuesto y en virtud de que incorrectamente, ilegalmente e inconstitucionalmente se evacuo la inspección en una dirección lugar distinto a la peticionada por la accionante, es que impugna a todo evento, ni acepta ni convalida la referida inspección, la cual solicita sea desechada por no tener competencia territorial en esa inspección este tribunal cuando la evacuo, puesto que el traslado y constitución le fue peticionado en una dirección distinta a la dirección en donde se evacuo y así lo acordó el tribunal por auto expreso, estando en consecuencia viciada de nulidad absoluta y así solicita sea declarada por el tribunal.
De igual forma impugna a todo evento la referida inspección, en virtud de que la accionante en el momento de la interposición de la misma no justificó/alego, ni probo, ni acompaño elemento probatorio alguno para demostrar el requisito sine que non de procedencia , paraqué esta se entienda válidamente evacuada, cuales son, temor fundado o la urgencia del perjuicio que se le causar si llegasen a desaparecer las circunstancias , supuestos a que se contraen los artículos 1428 al 1430 del código civil venezolano en concordancia con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia la misma adolece de eficacia probatoria.
Por otro lado puesto que el tribunal hizo constar en el acta de evacuación de la referida inspección que se constituyó en un lugar, que no se corresponde con el lugar que le peticionó la accionante, que es falso que allí, es donde se encuentra ubicado el inmueble que ocupa su representado, objeto de desalojo, sea la dirección que se hizo constar en el acta, y mucho menos la solicitada por la accionante, por tal razón tacha de falsedad de conformidad con el numeral 6º del artículo 1.380 del código civil venezolano, la inspección acompañada por la accionante en su escrito libelar, específicamente el acta de evacuación/inspección, y las subsecuentes veintitrés 23 fotografías que se tomaron y se hicieron constar por este tribunal, que corren insertas en la documental marcada H.
Por otro lado alega dado que en esa inspección, en el local que ocupa su representado objeto de desalojo, la cual fue evacuada sobre distintos ángulos supuestamente del local comercial que ocupa su representado, en donde éste no ejerció mecanismo de control y contradicción probatoria alguna, es por lo que de la revisión de esta inspección ocular extra litem se evidencia y sin ánimo de convalidar ningún vicio de orden publico denunciados supra, que si bien fueron tomadas fotografías sobre el inmueble que ocupa su representado es necesario señalar que éste no lo ocupa en su totalidad aun y cuando le fue dado en arrendamiento totalmente, empero, progresivamente y mediante vías de hecho, partes del mismo, están en poder y disposición de la demandante , mas sin embargo, fueron imputadas ocupaciones del local comercial, en la inspección como si las ocupara su representado lo que es incorrecto y por ello es conveniente que realice las respectivas observaciones al contenido del acta y las respectivas fotografías, para denunciar la falsedad del supuesto deterioro alegado por la accionante objeto de reparaciones que ameriten el desalojo de su representado.
Alega que el objeto de la inspección fue que el tribunal dejara constancia en el inmueble que ocupa su representado de: 1) el tipo de negocio y nombre del mismo; 2) manchas de oxido en los pisos y paredes y manchas en la platabanda que hagan presumir la existencia de filtraciones; 3) la existencia de una puerta en la pared posterior que sirve de cerca al local la cual da acceso a la casa vecina que colinda con el local comercial; 4) la existencia de equipos enfriadores, aires acondicionados y otros enceres en mal estado puestos en el piso o adheridos a la pared, en un pasillo adyacente al local, que da acceso a la parte interna del mismo; 5) existencia o construcción de estructuras metálicas que sostienen el techo construidas sobre la pared posterior que le sirve de cerca al local; 6) señales de cortes de cabilla en la parte alta del local dejadas como arranque para la construcción de la segunda planta; y 7) cantidades de basuras y desperdicios lanzados o colocados entre la pared del local y la pared que le sirve de cerca al local.
De lo cual el tribunal dejo constancia de 1) que se constituyo en la calle 9, entre carrera 12 y 13 del Barrio La Arenosa, de esta ciudad de Guanare, con la finalidad de practicar la inspección solicitada por la accionante; 2) que en la planta baja del local funciona un negocio denominado PESFRUDEMAR; 3) que observa en la platabanda grietas en el friso, manchas de oxido en el piso en el área de depósito; 4) que en la parte posterior observa un marco en la cual formaba parte una puerta adherido a la pared divisoria donde fue construido una abertura para comunicar el local con el inmueble vecino; 5) existencia de enfriadores y enceres propios del funcionamiento del negocio; 6 ) existencia de un pasillo adyacente al local comercial, un enfriador, un motor de aparato de refrigeración que se encuentra montado sobre una estructura metálica y unas rejillas metálicas de color verde adheridas a la pared; 7) la existencia de de estructura metálica adherida a la pared del local comercial que sirve de soporte del techo del inmueble vecino; 8)en la segunda planta del local, señales de corte de cabillas en los esqueletos metálicos que sirven de arranque para la construcción de las columnas de la segunda planta; y 9) la existencia de basura y residuos sólidos entre el referido local y la pared que sirve de cerca divisoria.
Así mismo manifiesta que el tribunal dejó constancia de un punto que no le fue solicitado por la accionante, cual es, el de las grietas en el friso, siendo que el punto solicitado fue de manchas en la platabanda que hicieran presumir filtraciones y no de grietas en el friso; en contravención de la prohibición expresa contenida en el artículo 475 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que solicita sea desechado este punto; ergo las supuestas grietas en el friso son ínfimas/pocas y se encuentran aisladas, las cuales perfectamente pueden ser reparadas por la accionante, y no son suficientemente graves como para declarar el desalojo, puesto que nada perturba la eventual reparación que se pretenda hacer, la actividad comercial de servicio al público en general que presta su representado.
Con respecto a las manchas de oxido en el piso en el área de depósito del local, nótese que su representado ejerce el comercio en ese local comercial, cuyo objeto es la venta de productos marinos, debiendo necesariamente mantener por razones de salubridad y mantenimiento del producto (congelado/frio), en refrigeradores, neveras, cavas cuartos que escurren agua, equipos estos que funcionan con equipos/aparatos/motores que escurren aceites/grasas que manchan involuntariamente el piso, por supuesto justificado en la naturaleza comercial de la prestación de servicios al público en general, ergo dicha mancha de oxido es al igual que la observación anterior, ínfimas/pocas y se encuentran aisladas, las cuales perfectamente pueden ser reparadas por la accionante, y no son suficientemente graves como para declarar el desalojo.
Respecto al marco en la pared, motores adheridos a la pared, rejas metálicas, refrigeradores y enceres todos ellos forman parte del fondo de comercio de su representado, necesarios para la realización de su actividad mercantil, los cuales son impertinentes las respectivas constancias que de estos se dejó, toda vez que de ameritar reparación, de la misma se encargaría su representado por ser bienes muebles de su propiedad, y no de la accionante, a su vez este hecho resulta impertinente con la causal que se ha invocado por la accionante, ya que si pretendía desalojar por eventuales daños al inmueble imputables a su representado ha debido haber invocado una causal distinta a la prevista en el literal c del artículo 34 de la ley especial.
Respecto a la existencia de estructura metálica, los cortes de cabilla, la basura los residuos sólidos, todos estos pertenecen a la accionante, y se encuentran en la parte superior que esta ocupa, la cual constantemente la deteriora, deja mangueras derramando agua, arroja basura al local ocupado por su representado, situaciones estas que inclusive el cuerpo de bomberos de esta ciudad de Guanare, le hizo saber, ya que la construcción que ésta se encuentra realizando en franca violación del derecho común, en la parte superior del local comercial, no se corresponde con las normas técnicas de construcción y pone en peligro la vida de personas, inclusive la de ella misma, puesto que no tiene soporte metálico alguno sostenidas por madera como se evidencia en las fotografías; ergo le corresponde a la accionante y se encuentran en la parte superior del local comercial, por lo que la eventual/supuesta reparación y en todo caso construcción ilegal en la parte superior en nada afecta la actividad comercial de su representado por lo que tampoco esto da lugar al desalojo de éste; ergo, ya la accionante mediante una vía de hecho saco los muebles de su representado que éste tenía en el pasillo mucho antes de la interposición de la demanda.
Así las cosas, y visto que las pocas reparaciones son ínfimas que para nada son per se graves, urgentes, ni necesarias que justifiquen el desalojo de su representado del local comercial, solicito a este tribunal se deseche esta causal por improcedente, y a todo evento opone a la accionante lo previsto en el artículo 1590 del Código Civil Venezolano, puesto que en el peor de los casos de llegar a resultar procedentes las referidas reparaciones en los sitios en donde se deben hacer, en modo alguno impiden el uso del inmueble por parte de su representado y no ameritan el desalojo de éste, ni son molestas, ni lo privan de una parte del local comercial que sea esencial para el desarrollo de su actividad comercial.
Por otra parte alega que en lo que respecta a las supuestas refracciones, transformaciones y supuestas remodelaciones, opone a todo evento a la accionante, la prohibición contenida en el artículo 1589 del código civil venezolano, esto es, la accionante durante la relación arrendaticia no puede variar la forma del inmueble/local comercial arrendado, para convertirlo en una casa vivienda que pretenda en fraude a la ley habitar, es por lo que solicita se declaren improcedentes las peticiones de la accionante.
De igual forma niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo en los demás capítulos subsiguientes, máxime el artículo 1615 del código civil venezolano, el cual fue derogado parcialmente en su segundo aparte por sentencia de la extinta corte suprema de justicia en sala plena del 10/02/1982, que invoco incorrectamente la accionante.
Por último negó rechazó y contradijo que su representado deba pagarle las costas a la accionante como lo peticiona en su escrito libelar, toda vez que las normas adjetivas de condenatorias en costas son de aplicación automática por el juez siempre que se den los supuestos previstos en la ley, no a petición de parte.
Por todo lo antes expuesto solicita al tribunal se sirva de 1) declarar inadmisible la demanda de desalojo según las cuestiones previas esgrimidas, esto es desechada una, se decida la subsiguiente, condenando en costas a la accionante. Se reserva la acción por daños y perjuicios en contra de la accionante. 2) desestime y declare sin lugar la demanda de desalojo, en el supuesto negado de la procedencia de las cuestiones previas anteriores, las dos excepciones perentorias de ilegitimidad, condenando en costas al abogado demandante. Se reserva la acción de daños y perjuicios en contra de èste.3) declare sin lugar en el supuesto negado de la ilegitimidad del abogado demandante, sin lugar la demanda de desalojo por no ser procedente ninguna de las causales, condenando en costas a la acciónate.4) admita, sustancie, y tramite esta oposición de cuestiones previas y contestación a la temeraria y fraudulenta demanda de desalojo.
De igual forma reconviene a la parte accionante la cual fue declarada inadmisible por el tribunal segundo de municipio de esta misma circunscripción judicial, en fecha 09 de abril del 2010.
En el lapso de promoción y evacuación de pruebas ambas partes ejercieron su derecho a la defensa.
Posteriormente compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consigno escrito de formalización de tacha de documento público, acompañado por la demandante, que corre inserto en los folios 34 al 61, con motivo de la temeraria y fraudulenta demanda reformada de acción de desalojo que se ha orquestado en contra de su representado, por cuanto fue practicada en una dirección distinta a la indicada por la solicitante, en la cual dejó constancia el tribunal de haber practicado tal inspección en la dirección indicada, cuando fue practicada en el Barrio La Arenosa, calle 9, entre carreras 13 y 14, frente a la Plaza Andrés Bello de esta ciudad de Guanare.
Consecutivamente el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de oposición a la admisión de las pruebas del demandante.
El apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito en el cual solicita prorroga para la evacuación de las pruebas, en fecha 27/04/2010, la cual fue negada en fecha 30/04/2010, por cuanto ya habían sido evacuadas y admitidas todas las probanzas de las partes.
En la misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada apelo del auto de admisión de tanto de las pruebas promovidas por la parte actora como por la parte demandada, la cual fue oída en un solo efecto en fecha 30/04/2010.
El apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de formalización de tacha de documentos privados enmendados de terceros y de los testigos, en fecha 29/04/2010.
En fecha 03/05/2010, el tribunal mediante sentencia interlocutoria desecha el instrumento publico tachado en la contestación de la demanda, y posteriormente mediante escrito de formalización de tacha de fecha 16/04/2010, por cuanto no consta la contestación a la tacha del referido documento.
El apoderado judicial de la parte accionante en fecha 07/07/2010, consigna escrito de contestación de la tacha de testigos y de documentos de efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada, solicitando sea desechada por extemporáneo.
En fecha 10/05/2010, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito a los fines de hacer valer los instrumentos impugnados por la parte demandada.
Posteriormente en fecha 12/05/2010, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de aclaratoria de la formalización de la tacha de documentos privados y de los testigos, por cuanto el apoderado judicial de la parte accionante solicitó se declararan extemporáneos.
En la misma fecha el apoderado judicial de la parte accionante consigna escrito a los fines de hacer valer los instrumentos impugnados por el apoderado judicial de la parte demandada; así como contestación a la tacha de testigos, consignando marcada A, recibo de pago por anticipo, así mismo el apoderado judicial de la parte demandada se opuso a la admisión de la documental consignada marcada A, por ser un hecho nuevo.
En fecha 14/05/2010, el tribunal mediante sentencia interlocutoria declara que la formalización de la tacha realizada por el apoderado judicial de la parte demandada fue hecha tempestivamente, continuándose la incidencia de tacha, y abriéndose una articulación probatoria de 15 días de despacho para promover y evacuar pruebas.
El apoderado judicial de la parte demandada consigno en fecha 17/05/2010, escrito de oposición y contradicción de las pruebas alegando que es extemporánea la promoción del promovente de la tacha de testigos.
En fecha 07/06/2010, el apoderado judicial de la parte demandada consigna mediante diligencia copia certificada de otro juicio entre ambas partes.
Posteriormente el apoderado judicial de la parte acciónate consigna escrito mediante el cual contesta sobre la supuesta incapacidad de la parte accionante y sobre el supuesto fraude alegado por el demandando, en fecha 07/06/2010.
En fecha 18/06/2010 el tribunal se pronuncia sobre la oposición efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada en virtud de los ordenado por el Juzgado Superior Civil, declarando que la oposición no puede prosperar.
El apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia solicita al tribunal de conformidad con el artículo 49 constitucional y los artículos 206 y 211 de la norma adjetiva reponer la causa al estado de fijación de evacuación de las pruebas de la demandada puesto que se había perdido la estadía a derecho de la causa y se encontraba suspendida por el tribunal, lo cual fue negado mediante sentencia interlocutoria de fecha 23/06/2010, y en esa misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada apela de la referida decisión, la cual fue oída en un solo efecto.
En fecha 09/07/2010, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de formalización de la tacha de documentos privados y de la tacha de testigos.
Posteriormente el apoderado judicial de la parte accionante consigna escrito de contestación a la incidencia de tacha de instrumentos privados, insistiendo en hacerlos valer; de igual forma consigna contestación a la tacha de testigos, en fecha 13/07/2010.
En fecha 15/07/2010 el tribunal mediante sentencia interlocutoria declarando proseguir con la tacha, abriéndose una articulación probatoria de 15 días de despacho para promover y evacuar pruebas.
En fecha 02/08/2010 se recibió copia certificada de la sentencia emendada del Juzgado Superior Civil en la cual declaro sin lugar la solicitud de reposición de la causa solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada.
Posteriormente el apoderado judicial de la parte accionante consigna escrito en el cual solicita la reposición de la causa al estado de que se evacuen los medios probatorios ofrecidos por la parte actora, en fecha 02/08/2010.
En la misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada mediante diligencia se opone a la solicitud de reposición de la causa; así mismo consigna escrito en el cual solicita a la juez se sirva dictar sentencia por cuanto se encuentra vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
En fecha 05/08/2010, mediante sentencia interlocutoria niega la solicitud de reposición solicitada por el apoderado judicial de la parte accionante; quien apelo de le referida decisión en fecha 06/08/2010.
En esa misma fecha la juez mediante acta se inhibe de seguir conociendo la causa.
Posteriormente en fecha 10/08/2010, el apoderado judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes el acta de inhibición.
En fecha 12/08/2010, la juez del tribunal primero se aboca al conocimiento de la presente causa
Posteriormente en fecha 22/09/2010, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte demandada se opuso a la apelación efectuada por el apoderado judicial de la `parte accionante en cuanto a la solicitud de reposición de la causa.
En fecha 23/09/2010 el apoderado judicial de la parte accionante mediante escrito el cual hace las respectivas consideraciones a la oposición efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada.
En esa misma fecha se recibió sentencia interlocutoria del Juzgado Superior Civil declarando con lugar la inhibición formulada por la juez del tribunal segundo de municipio.
En fecha 23/09/2010, mediante sentencia interlocutoria niega la apelación formulada por el apoderado judicial de la parte accionante.
En fecha 21/10/2010, se recibió sentencia interlocutoria del Juzgado Superior Civil en la cual declara con lugar el recurso de hecho interpuesto por el apoderado judicial de la parte accionante, ordenando oír en el solo efecto devolutivo la apelación propuesta por el referido abogado.
En fecha 29/10/2010 se oye la apelación del apoderado judicial de la parte accionante en el solo efecto devolutivo.
Posteriormente en fecha 16/12/2010, se recibió copia certificada de la decisión dictada por el Juzgado Superior en la cual declaro con lugar la apelación formulada por la parte accionante, y se acuerda la reposición de la causa solo a los fines de que proceda nuevamente a fijar la oportunidad procesal de evacuación de las referidas pruebas testimoniales, de ratificación de documento y de inspección judicial promovidas por la parte demandante.
El apoderado judicial de la parte demandada consigna sustitución de poder en el abogado Ramsés Ricardo Gómez Salazar en fecha 19/01/2011.
Posteriormente al apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito de formalización de tacha de testigos en fecha 19701/2011.
El apoderado judicial de la parte accionante en fecha 25/01/2011, consigno escrito de contestación a la tacha de testigos realizada por la parte demandada.
En fecha 03/02/2011 mediante auto el tribunal fija para dictar sentencia dentro de los cinco días de despacho siguientes.
En fecha 09/0572011, sentencia interlocutoria declara que por cuanto no consta en autos la respuesta del prueba de informes requerida al periódico de occidente, es por lo que la decisión en la presente causa se dictara una vez conste en autos la referida prueba.
En fecha 31/03/2011, la juez suplente especial se aboca a la presente causa.
En fecha 2170672011 la juez titular del tribunal se aboca a la presente causa.
En fecha 27/06/2011, se recibió repuesta del oficio dirigido al periódico de occidente.
El apoderado judicial de la parte demandada en fecha 2870672011, se opuso a las resultas de la prueba de informe requerida por cuanto, no informo de conformidad con lo solicitado en el oficio 220 de fecha 06/04/2011; acordándose nuevamente oficiar al organismo a los fines de que informe lo requerido por este tribunal.
En fecha 16/07/2012 el juez provisorio designado se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes del abocamiento del juez provisorio
En fecha 20/09/2012 el apoderado judicial de la parte accionante solicita sea ratificado el oficio al periódico de occidente, lo cual fue acordado en esa misma fecha.
Posteriormente en fecha 24/09/2012, se recibió las resultas de la prueba de informes proveniente del periódico de occidente.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo estipulado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario debe este Tribunal como punto previo pronunciarse sobre las cuestiones previas y las defensas de fondo alegadas por la parte demandada.
Las cuestiones previas las estableció el legislador con el objeto de depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que prevé el numeral 2 del artículo 49 del texto fundamental.
La parte demandada opone como cuestión previa la establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, opuso como cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda incoada en contra de su representado por la inexistencia del derecho de acción en cabeza de la demandante, dada la falta de interés procesal activo, toda vez que de las mismas documentales traídas por la accionante se evidencia de manera directa e inmediata, sin duda alguna, la existencia de un apartamento y una casa, ambos propiedad de la demandante que perfectamente le satisfacen la eventual necesidad de ocupación, así como también tiene distintas propiedades en esta ciudad de Guanare, en consecuencia, es inadmisible por falta de interés procesal y sustancial en la actora.
En virtud de la violación directa del orden publico por fraude a la ley, habida cuenta que la accionante pretende desalojar con fundamento en una eventual necesidad y unas supuestas remodelaciones, transformaciones, refacciones y reparaciones del local comercial, sin previamente pagar las mejoras al precio que arroje un avaluó propiamente dicho, realizada por su representado en el local comercial, consentidas, aprobadas y aceptadas por la accionante y homologadas por un órgano jurisdiccional, previa transacción suscrita por ambas partes sin coacción y de manera voluntaria, cada una y representada cada una por sus respectivos abogados; ya que pretende violar el orden público que emanada de las autorizaciones y aprobaciones de mejoras, la cual es ley entre las partes, así como la transacción homologada, que surte efecto de cosa juzgada.
El numeral 11º del artículo 346 de la norma adjetiva, establece como cuestión previa, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, en el entendido de considerar que cuando dicho instrumento normativo en la norma precitada se refiere al término acción, en realidad equivale a una prohibición de la ley de admitir la demanda, cuestión relevante no sólo producto de la diferencia conceptual entre lo que debe entenderse por acción y lo que debe entenderse por demanda, sino además por la simple razón que el supuesto que señala el mismo artículo 346 eiusdem, no se refiere a cuestión distinta que la posibilidad que tiene el demandado, dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, verificándose que dicho enunciado se refiere al término especifico demanda y no acción, de oponer las cuestiones previas que dicha disposición señala, entre ellas en su ordinal 11º.
En este sentido la acción es inadmisible en los casos en la lay expresamente lo prohíbe, cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y estas no se alegan, cuando la acción no cumple con los requisitos de exigencia o validez que la leyó los principios generales del derecho procesal le exigen, que esta se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, cuando sea incoada con fines ilícitos.
En este orden de ideas el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…
b) en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición reparaciones que ameriten la desocupación.
En el presente caso la propietaria del inmueble intenta demanda de desalojo fundamentada en dos de las causales establecidas en la ley especial que rige en la materia, las cuales son taxativas, y no se evidencia que exista una causal alegada por la parte actora que sea ilícita, o que alguna de estas causales esté prohibida por la ley para demandar el desalojo, así como se evidencia el interés de la accionante en el presente juicio por cuanto se evidencia que es propietaria del referido inmueble según se desprende del documento de propiedad que consigno la accioanante protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo de Guanare del estado Portuguesa, en fecha 22/01/1997, bajo el Nº 25, folios 1 al 4, protocolo I, tomo I, 1er trimestre del año 1997, inserto a los folios 17 al 21, ambos inclusive; del cual se evidencia el interés legitimo por ser la propietaria del inmueble objeto del litigio, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 euidem, por cuanto la demanda está incoada por causales legalmente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide
Por otro lado opone de conformidad con el ordinal 11º del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de le ley especial opone la cuestión previa de inadmisibilidad, pues solo se admite cuando se está en presencia de causales taxativas, las cuales están previstas en el artículo 34 de la ley especial, que únicamente permite la interposición de la acción de desalojo cuando el demandante alega éstas causales. Del escrito libelar se evidencia que la accionante si bien es cierto invoca la causal prevista en el literal c del artículo 34 de la ley especial, ésta en modo alguno se subsume en las pretensiones apuntadas por la acciónate, la eventual necesidad da origen al nacimiento de una nueva causal dirigida a remodelar y transformar el local comercial.
La ley de Arrendamiento inmobiliario establece las causales taxativas mediante las cuales se pueden incoar un juicio por desalojo de local comercial, y de las cuales la parte accionante alego las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de la norma anteriormente citada, las cuales son acordes con el supuesto de hecho establecido por el legislador en la citada norma en su artículo 34, y en cuanto a la transformación y remodelación del local dependerá de las reparaciones que amerite dependiendo de la gravedad de las mismas, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado por cuanto no existe prohibición expresa de la ley de inadmisibilidad de la misma. Así se decide.
Opone como cuestión previa la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem y el artículo 35 de la ley especial, la indebida acumulación de pretensiones de la demanda, en contra de su representado, porque la demandante fundamenta su demandada en dos causales previstas en el artículo 34, si bien es cierto son taxativas, autónomas, cada una de estas tiene motivos de procedencia que las distinguen unas de las otras, que se contradicen si se acumulan y no se deja a salvo la procedencia de manera subsidiaria, esto es, si llegado el caso el tribunal desecha una, deberá entrar a conocer la otra, empero debe manifestarse expresamente por el acciónate en el libelo de demanda, la subsidiariedad de la causal pretendida en desalojo.
En este orden de ideas el artículo 78 de la norma adjetiva establece:
Que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente entre o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario establece cuales son las causales por las cuales se demandara el desalojo de inmueble, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales en el establecidas, y del cual se evidencia que no se excluyen entre sí mutuamente por cuanto del literal b se desprende la necesidad de ocupar el inmueble y del literal c las remodelaciones que amerite el local, y siendo que las causales antes indicadas tienen un mismo procedimiento establecido en la ley y no las limita a solo interponer la demanda por solo una de las causales, sino que puede demandar el desalojo por cualesquiera de las causales en el artículo citado, ya que corresponde su conocimiento a un mismo tribunal y puesto que el procedimiento establecido para cualquiera de las causales es el establecido en el articulo 35 y siguientes de la ley especial concatenado con las reglas del procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por apoderado judicial de la parte demandada. Así se decide.
Por otro lado alega como defensa perentoria al fondo de este asunto de conformidad con el artículo 361 de la norma adjetiva; la ilegitimidad para ejercer poderes en juicio y en el supuesto negado por actuar con poder insuficiente del ciudadano Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-10555.655, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 101.655, que se presenta en esta causa como apoderado de la actora habida cuenta que el poder especial que confirió la accionante fue:
“al abogado en ejercicio Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.455.655, el Nº V-101.655;…(negritas y el subrayado añadido).
Del contenido del poder especial parcialmente transcrito se evidencia palmariamente como fue otorgado este al referido abogado, y siendo que los abogados en su profesión necesariamente deben estar inscritos en el colegio de abogados o mejor dicho en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el numero que se les asigna por el referido ente; ya que es requisito sine qua non que se indique en donde se encuentran inscritos; verbigratia, inscrito en le Inpreabogado bajo el Nº o inscrito en el Instituto de previsión Social del Abogado bajo el Nº, ningún numero de inpreabogado en este país empieza por la letra V-.
Del poder notariado que corre inserto en el presente expediente, en el cual la accionante le otorga poder al abogado en ejercicio Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.455.655, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 101.655, y del cual se evidencia que en su transcripción se colocó al abogado en ejercicio Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.455.655, el Nº V-101.655, y en atención a la transcripción en el mismo el apoderado judicial del demando opone como defensa de fondo la ilegitimidad del abogado para ejercer poderes o la insuficiencia del mismo, por cuanto no se evidencia en el poder en donde se encuentra inscrito el referido abogado y por cuanto colocó el numero de inpreabogado con V, alegando que en nuestro país el inpreabogado no empieza con V; del análisis del poder que cursa en el expediente se puede evidenciar es un error de transcripción por cuanto de los anexos del mismo se encuentra copia del carnet del inpreabogado del cual se desprende que el abogado Dervis Faudito, se encuentra debidamente inscrito en el colegio de abogados del estado Portuguesa, y que es solo un error de transcripción que no fue corregido a la hora de presentar el poder ante la oficina de la Notaria Publica de Guanare del estado portuguesa; en tal razón se declara sin lugar la defensa de fondo alegada por el apoderado judicial de la parte demandada, por cuanto solo se trata de errores materiales al ser transcrito el poder otorgado por la actora al abogado Dervis Faudito. Así se decide.
El apoderado judicial de la parte accionante interpone pretensión de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario específicamente en las causales establecidas en los literales b y c, por cuanto el contrato de arrendamiento de tiempo determinado se transformó a tiempo indeterminado, en virtud que vencido el mismo por la vigencia estipulada en el contrato notariado, la accionante no practico el correspondiente desahucio de conformidad con el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto el local objeto de desalojo requiere de reparaciones y mejoras ya que presenta deterioro en su estructura física y para las indicadas mejoras requiere estar completamente desalojado de personas y bienes para poder realizar las referidas mejoras; así mismo alega la necesidad de ocupar el inmueble una vez se haya realizado las mejoras por cuanto la accionante no posee inmueble alguna que le sirva de hogar o vivienda.
El apoderado judicial de la parte demandada al momento de ejercer su derecho al a defensa mediante el acto de contestación alego que la accionante pretendía evadir las mejoras realizadas por éste y las cuales se encuentran establecidas en un convenio realizado entre ambas partes y el cual fue homologado por un órgano jurisdiccional, asì como también alego que el local comercial requiere de mejoras leves que no ameritan la desocupación del mismo, por cuanto son deterioros leves que pueden ser reparados sin la necesidad de desocuparlo; por otro lado alego que la accionante lo que pretende es un fraude a la ley, por cuanto con la alegada necesidad de de ocupar el mismo para vivienda, ya que no posee casa para vivir por cuanto ella posee varios inmuebles en esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.
De esta forma quedaron planteados los hechos y fijados los límites de la controversia.
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…
b) en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición reparaciones que ameriten la desocupación.
El apoderado judicial de la parte demandad para probar sus alegatos en lapso legal correspondiente promovió las siguientes probanzas:
Invoco el merito probatorio de las documentales marcadas c, d y e, traídas por la; parte demandante, insertas a los folios 22 al 29; para probar la temporalidad de la relación arrendaticia; las mejoras pendientes de por pago de la demandante; la inexistencia de la a eventual necesidad de la demandante ,en virtud de la existencia de una casa de dos plantas propiedad de la demandante que se encuentra al lado del local comercial que ocupa su representado; la falta de interés procesal de la demandante teniendo ésta donde habitar; el fraude procesal de la demandante al pretender una demanda de desalojo invocando una supuesta necesidad cuando se encuentra plenamente probado por pruebas que ésta misma consigno que ésta tiene una vivienda donde habitar.
El Tribunal aprecia y valora estas documentales de las cuales se evidencia que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes integrantes de esta relación jurídica procesal. Así se decide.
Copia certificada del acuerdo transaccional homologado suscrito por ambas partes , marcado A, que acompañó con la contestación de la demanda, inserto a los folios 167 al 168, ambos inclusive, para probar: las mejoras pendientes por pago de la demandante a su representado; la temporalidad de la relación arrendaticia; el orden publico que reviste a la referida transacción el cual ahora pretende violar en fraude procesal la demandante para eludir el pago de las mejoras a precio de avaluó a su representado y desaparecer las mismas; la inexistencia de la eventual necesidad de la demandante, en virtud de la existencia de una casa de dos plantas propiedad de la demandante que se encuentra al lado del local comercial que ocupa su representado; la falta de interés de ésta de habitar tanto la primera como la segunda planta; el fraude procesal de la demandante al pretender una demanda por desalojo, invocando una supuesta necesidad cuando se encuentra plenamente probado por pruebas que ésta misma consigno, que ésta tiene una vivienda en donde habitar.
El tribunal le confiere pleno valor probatorio a esta documental de la cual se evidencia el convenimiento efectuado entre arrendataria y arrendador, y que fue debidamente homologado por el órgano jurisdiccional. Así se decide.
Copia certificada del poder notariado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado portuguesa anotado bajo el Nº 18, tomo 05, del año 2005.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio a la referida documental. Así se decide.
Marcados C y D Originales de dos telegramas de de IPOSTEL de fecha 8/11/2006, en el que le comunica al ciudadano José Eli pineda, que el telegrama Nº POAQA0033, de fecha 07/11/2006, para la ciudadana Evan Pastora Malvacias, Barrio Maturín, calle 7, esquina carrera 15 a una cuadra del INCE Guanare, fue debidamente entregado el 07/11/06 a las 11:00 am, firmo el recibo Soribel Torrres Diaz, CI 12.899.619; y el otro dirigido al ciudadano José Eli Pineda, Barrio La Arenosa, Calle 9, con Avenida Bolívar y Carrera 15, local Nº 15 159, Guanare, en el cual informa que en referencia a su telegrama Nº SN POAQA4334, de fecha 09/07/2007, urgente, para Evan Pastora Diaz Malvacias, Barrio Maturín, Calle 7, esquina Carrera 15, a una cuadra del INCE, Guanare sin entregar a causa fue rechazada por el destinatario el mismo no la quiso recibir; insertos a los folios 177 al 178, ambos inclusive, para probar: que la arrendadora habitaba desde hace varios años y aun habita la vivienda que vendió y que ahora supuestamente le arrendaron, que se encuentra ubicada en la calle 07, esquina carrera 15 del Barrio Maturín, a una cuadra del INCE, en una casa rural, de dos plantas de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; que aparte del inmueble señalado, es propietaria del inmueble en donde se le hizo entrega de los telegramas, evidenciándose su falta de interés procesal, el cual vendió simuladamente para cometer fraude a la ley.
De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio a la referida documental. Así se decide.
Ejemplar del Periódico De Occidente, de fecha 15/01/2010, depósito legal PP88-0063, año XXI Nº 7.033, en la página 22, marcado con la letra F, el cual acompañó con la contestación, inserto al folio 181, para probar el fraude a la ley que la demandante pretende para eludir el pago, de las mejoras hechas por su representado.
Se recibió informe del periódico en el cual informó al tribunal que el cartel publicado fue ordenado la referida publicación por la ciudadana Evan Pastora Dìaz Malvacias.
El tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil
En cuanto a la exhibición de documentos realizada por la ciudadana Evan Pastora Dìaz Malvacias, del documento de compra venta signado bajo el documento Nº 20, protocolizado por ante el Registro Público de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, de fecha 15/12/2009, tomo 35, protocolo 1º, del cuarto trimestre del año 2009, por un valor de veinte mil bolívares, entre ésta y la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.056.018, domiciliada en esta ciudad de Guanare, de un inmueble ubicado en la calle 7, esquina carrera15 del Barrio Maturín, a una cuadra del INCE, en una casa rural de dos plantas, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa.

El Tribunal le confiere pleno valor probatorio al referido documento, del cual se evidencia que la propietaria o la propiedad del referido inmueble ubicado en el Barrio Maturín II, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, es la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez. Así se decide.
Como también la exhibición del documento de fecha 10/03/2009, suscrito conjuntamente con sus hijos, dirigida a los representantes de la Junta Comunal, del Barrio La Arenosa 1 y2, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, en el cual solicita colaboración para una inspección en el local objeto de esta acción de desalojo, dejando establecido: … y debido a que en ese mismo contrato decía que tenía que entregarle la casa de habitación que está al lado del local…con respecto a ese inmueble no pude cumplir porque cuando el alquiló estaba ocupado por unos estudiantes de la UNELLEZ, y fue imposible cumplir con entrega de esa casa, en ese mismo tiempo, por referencia de el mismo Eli le alquile el apartamento que está en la parte alta de la casa,…ahora tengo una filtración de agua en toda la casa, motivado al deterioro y las filtraciones se puede desmantelar la casa…; el cual se encuentra inserto a los folios 179 y 180, ambos inclusive, del expediente.
El Tribunal le confiere pleno valor probatorio a la referida documental, desprendiéndose de la misma que efectivamente el local objeto del presente juicio presentaba para la fecha 10/03/2009, deterioro y filtraciones. Así se decide.
El supuesto deposito arrendaticio que realizó en fecha 15/12/2009, en cuanta de ahorro bancaria conforme al artículo 23 de la ley que rige en la materia, por la cantidad de un mil bolívares, según se desprende de la clausula undécima quinta, que se evidencia al folio 31 para lo cual sujeta esta solicitud, en caso de que ésta ratifique el contrato de arrendamiento como documental suficiente para hacer presumir que el referido deposito esta poder de ésta la venta simulada entre ambas partes , el precio vil e irrisorio de la venta simulada; el fraude a la ley que pretende invocar causales de desalojo cuando las mismas son improcedentes; la falta de interés procesal.
El tribunal desecha la esta documental por cuanto se negó su admisión por ser impertinente e idónea, y ser una documental ajena al proceso. Así se decide.
Promueve de conformidad con el artículo 472 de la norma adjetiva y solicita inspección judicial en el documento Nº 20, protocolizado por ante el Registro Público de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, de fecha 15/12/2009, tomo 35, protocolo 1º, del cuarto trimestre del año 2009, que se encuentra en los archivos del referido ente público, a los fines de dejar constancia de 1) objeto del contrato (inmueble y todos sus linderos), 2) el monto de la operación y la forma de pago de esta, 3) las partes intervinientes o contratantes; y 4) los referidos datos registrales anteriores; la cual fue negada por cuanto la prueba por excelencia para acreditar dichos hechos es la documental. Así se decide.
Referente a las inspecciones judiciales solicitadas por el apoderado judicial el tribunal les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.
De conformidad con el artículo 433 de la norma adjetiva solicita se al tribunal se sirva oficiar a los siguientes órganos y entes a los fines de que informen:
Al periódico de occidente a los fines de que informe quien o que persona natural o jurídica, mando a o publicar en fecha 15/01/2010, el cartel se hace saber, la cual fue debidamente admitida, informando a este tribunal que el cartel publicado fue ordenado por la ciudadana Evan Pastora Diaz Malvacias, el tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 de la norma adjetiva. Así se decide.
Al Seniat a los fines de que informe si la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez y la ciudadana Evan Pastora Diaz Malvacias, si estas ciudadanas declaran impuesto Sobre la renta, prueba esta que fue negada por ser innecesarias e impertinentes.
Al cuerpo de Bomberos de esta ciudad de Guanare estado portuguesa, a los fines de que se sirva remitir al tribunal copia certificada de las inspecciones administrativas realizadas en los años 2006 y 2007, a la ciudadana Evan Pastora Diaz Malvacias, la cual fue debidamente admitida; y al remitir la información solicitada por este tribunal indicó que ese organismo había practicado inspecciones por medidas de seguridad en tres diferentes oportunidades a la construcción que se encuentra en el segundo nivel donde funciona la firma mercantil denominada PESFUDESMAR, de la cual se evidencia las condiciones del referido inmueble. Asi se decide.
Al Registro Público de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, a los fines de que envié copia certificada del documento de compra venta efectuado entre la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez y la ciudadana Evan Pastora Diaz Malvacias, la cual fue negada por ser inidonea.
A la onidex de esta ciudad de Guanare a los fines de que envía los datos filiatorios de la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez; así como también los del abogado Dervis Huwerley Faudito Rodríguez, a los fines de probar que ambos poseen al final el apellido Rodríguez, prueba esta que fue negada por ser innecesarias e impertinentes.
De conformidad con el artículo 451 de la norma adjetiva solicitó una experticia avalautoria o determinativa del precio en el inmueble ubicado inmueble ubicado en la calle 7, esquina carrera15 del Barrio Maturín, a una cuadra del INCE, en una casa rural de dos plantas, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, así como una experticia grafotecnica en el documento de arrendamiento, específicamente en la firma de la supuesta arrendataria, las cuales fueron negadas por ser impertinentes y por cuanto ha sido indebidamente promovida.
Promovió como testimonial al ciudadano Rafael Ramón Peña Betancourt, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-11.397.588, la cual fue debidamente admitida.
Quien depuso en sus declaraciones que le constaba que el inmueble ubicado en el Barrio Maturín II, Carrera 15, es propiedad de la ciudadana Evan Pastora Diaz, que le constaba porque la señora que lo atendió le indico que la casa era de ella, y que el inmueble que estaba como a dos cuadras también era de la referida ciudadana; y al ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte accionante contestó que no tuvo ni tenía a la vista algún documento a nombre de la referida ciudadana y que no tenía conocimiento.
El Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil no aprecia ni valora las declaraciones de esta testimonial en razón de ser un testigo referencial ya que afirma unos hechos que le fueron indicados por otra persona es decir no tiene conocimiento directo de los hechos, y es contradictorio pues en las preguntas hechas por el apoderado judicial del demandado afirma que los inmuebles son de la ciudadana Evan Pastora Diaz, y al ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte accionante declara que no tiene conocimiento, en tal virtud se desecha esta testimonial. Así se decide.
De conformidad con el artículo 395 de la norma adjetiva promovió tomas fotográficas que acompañó con la contestación de la demanda, insertas a los folios 233 al 257,ambos inclusive, marcadas con los Nros 1 al 9, tomadas en fecha 26/03/2010, por el ciudadano Ernesto Antonio Rojas escobar, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.798.887, domiciliado en esta ciudad de Guanare estado Portuguesa con una cámara electrónica propiedad de su representado, marca hp photosmart e317, 5.0 megapixeles, código cn59w140wc, ec021-05-0806 (B), modelo snprb-0501, proveniente de china; la cual fue debidamente admitida.
En fecha 28/0472010, el ciudadano Ernesto Antonio Rojas Escobar, compareció por ante el tribunal a ratificar las diecisiete tomas fotográficas realizadas por el, quien reconoció que efectivamente las tomadas por su persona, el tribunal le confiere pleno valor probatorio. Así se decide.
De conformidad con el artículo 510 de la norma adjetiva, solicita al tribunal tenga en cuenta los indicios graves, convergentes entre sí; por el hecho cierto y evidente de que todas las letras transcritas tanto en el libelo primigenio como en la reforma, el supuesto contrato de arrendamiento folios 30 al 32, y en el supuesto desahucio, inserto al 33, son coincidentemente las mismas letras impresas; así como el hecho cierto y evidente de la omisión del apellido del tercero que coincide con el del apoderado judicial de la parte actora, el cual es Rodríguez, el hecho cierto de que el supuesto desahucio no tiene acuse de recibo; el hecho cierto y evidente de que la arrendadora aun sigue ocupando el inmueble de su propiedad que supuestamente vendió; el hecho cierto y evidente de que en una misma fecha 15/12/2009 se hicieron un contrato de compraventa y un contrato de arrendamiento; el hecho cierto y evidente de que la accionante y el tercero registran la venta del inmueble, empero no notarían o autentican el contrato de arrendamiento, las cuales fueron debidamente admitidas
El Tribunal desecha estos indicios indicados por el apoderado judicial de la parte demandada, en razón de que no demostró el fraude alegado por la parte demandada mediante las pruebas aportadas, pues de los autos no se evidencia o no se demuestra el fraude cometido por la accioanante, es decir la parte demandada no logro demostrar con las pruebas aportadas que tales indicios deban ser considerados por este Juzgador para que sean valorados, ya que tales indicios no demuestran prueba alguna, en tal razón se desechan tales indicios. Así se decide.
El apoderado judicial de la parte actora para probar sus dichos promovió las siguientes probanzas:
Invoco el valor y merito favorable del documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio para probar el derecho de propiedad que le asiste a su representada, tal como se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo de Guanare del estado Portuguesa, en fecha 22/01/1997, bajo el Nº 25, folios 1 al 4, protocolo I, tomo I, 1er trimestre del año 1997, inserto a los folios 17 al 21, ambos inclusive; a los fines de demostrar el interés procesal, y legitimo que le asiste a la demandante.
El tribunal aprecia y valora la referida documental de la cual se desprende el interés legítimo de la accionante por cuanto es la única propietaria del inmueble objeto de la presente controversia. Así se decide.
Invocó el valor y merito favorable del documento de propiedad del inmueble de los ciudadanos Sonibel Coromoto Torres Diaz, Sonia Astel Torres Diaz y Juan Vicente Torres Diaz, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guanare del estado Portuguesa, de fecha 22/01/1987, protocolo I, Tomo 3º, 1er trimestre del año 1987, bajo el Nº 5, folios 19 al 26 de los libros de registro respectivos, marcado A, el cual se encuentra al lado del inmueble objeto del litigio, sobre el cual asegura falsamente el demandado que dicho inmueble es propiedad de su representada, cuando lo cierto es que es propiedad de sus hijos, para demostrar que los únicos propietarios del inmueble que se encuentra al lado del inmueble objeto de este litigio es de los ciudadanos antes mencionados.
El tribunal aprecia y valora la documental y de la cual se desprende que los propietarios del inmueble que se encuentra al lado del inmueble en controversia en el presente juicio y no de la accionante. Así se decide.
Invoco el valor y merito probatorio de los contratos de arrendamientos de fechas 11/08/1992, bajo el Nº 6, tomo 37 de los libros de autenticaciones respectivos, y de fecha 20/10/1992, autenticado bajo el Nº 82, tomo 46 de los libros de autenticaciones respectivos, insertos a los folios 22 al 26, ambos inclusive, para demostrar que desde la fecha 11/08/1992 hasta la fecha de la interposición de la demanda, han transcurrido 17 años y seis meses percibiendo su representada un canon irrisorio.
El tribunal le confiere pleno valor probatorio a los contratos antes mencionados y de los cuales se evidencia que efectivamente entre la accionante y el demandado existe una relación arrendaticia. Así se decide.
Invocó el valor y merito favorable de la transacción realizada por ambas partes que riela a los folios 27 al 29, ambos inclusive, para demostrar que desde el día que se realizo y homologo la referida transacción estaba prohibido para el arrendador realizar mejoras en el inmueble, tal como quedó asentado en la clausula tercera, igualmente probar que ambas partes renunciaron al ejercicio de acciones derivadas por daños y perjuicios que hubiera podido generar el incumplimientos de las obligaciones contractuales, tal como se evidencia de la clausula sexta, por lo que falsamente puede asegurar el demandado que su representada pretende vulnerar el derecho que le asiste al arrendatario a que se le cancelen la mejoras efectuadas.
El tribunal le confiere pleno valor probatorio al convenimiento efectuado por las partes y el cual fue homologado por el órgano jurisdiccional. Así se decide.
Invocó el merito y el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodriguez, anteriormente identificada, propietaria de la vivienda donde vive en calidad de arrendataria su representada, el cual establece como fecha de vencimiento 15/03/2010, inserto a los folios 30 al 32ambos inclusive, y que en su oportunidad serán ratificados de conformidad con el artículo 431 de la norma adjetiva, para demostrar que es un contrato privado y que surte efectos legales entre las partes sujetas a esta relación contractual, dado a que de el emana la verdadera situación de su representada, es decir, alquilada y sin vivienda
El tribunal le confiere pleno valor probatorio a la referida documental, de la cual se desprende que entre la accionante y la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez existe una relación arrendaticia del inmueble que ocupa la hoy demandante. Así se decide.
Invocó el valor y merito probatorio del desahucio de fecha 15/02/2010, sobre el contrato de arrendamiento suscrito por su representada y por la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez, el cual estable como fecha de vencimiento el 15/03/2010, que riela al folio 33, y el cual será ratificado en su debida oportunidad de conformidad con el artículo 341 de la ley adjetiva; para demostrar que para la fecha 23/04/2010, se encuentra vencido y que su representada goza de un periodo de gracia verbal de parte de la arrendadora hasta que solvente su situación.
El tribunal aprecia y valora esta documental y de la cual se desprende que la arrendadora práctico el debido desahucio al inmueble que ocupa la hoy demandante, a los fines de que entregue el referido inmueble. Así se decide.
Invocó el valor y merito probatorio de le inspección extra judicial Nº 16.385, realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito del estado Portuguesa que riela a los folios 34 al 61, ambos inclusive, para demostrar que en el inmueble inspeccionado en esa oportunidad y que es propiedad de su mandante efectivamente hay deterioros estructurales y que el mismo amerita reparaciones urgentes antes de que se comience a ejecutar trabajos de remodelación del local para convertirlo en vivienda.
El Tribunal desecha esta documental por cuanto fue tachada y la accionante no hizo valer la referida prueba. Así se decide.
Invocó el valor y merito probatorio del recibo de anticipo, por la cantidad de mil quinientos bolívares realizado por un maestro de obra, ciudadano Ramos Calixto Antonio, titular de la cédula de identidad nº V-4.256.341,el cual fue contratado por su representada para realizar reparaciones y remodelaciones del inmueble objeto del litigio, y que en su oportunidad será ratificado por el mismo de conformidad con el artículo 431 de la norma adjetiva, para demostrar que el inmueble objeto de este litigio efectivamente hay deterioros estructurales y que amerita reparaciones urgentes antes de que se comiencen a ejecutar los trabajo de remodelación del local para convertirlo en vivienda.
Invocó el valor y merito probatorio del plano de construcción, realizado por un maestro de obra, ciudadano Ramos Calixto Antonio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.256.341, el cual fue contratado por su representada para realizar reparaciones y remodelaciones del inmueble objeto de este litigio, y que su oportunidad será ratificado de conformidad con lo estipulado en el artículo 431 de la norma adjetiva, el cual anexo marcado C; para demostrar que en el inmueble objeto de este litigio para comenzar a ejecutar los trabajos de remodelación del local para convertirlo en vivienda.
Por el principio de la comunidad de la prueba, invocó el valor y merito favorable de la carta dirigida al consejo comunal del Barrio La Arenosa, por su mandante y sus hijos quienes son propietarios de la casa que está al lado del local objeto de este litigio, en fecha 10/03/2009, promovida por la parte demandada que corre inserta a los folios 179 y 180, ambos inclusive, ratificando aun más la admisión de la existencia de tales relaciones tal como lo deja plasmado en el escrito de contestación de la demanda específicamente en el folio 173 del referido expediente desconociendo que la parte actora sustenta sus peticiones en la inspección extra judicial que riela a los folios 179 al 180, para demostrar que la parte demandada admite como cierto que para la fecha de la solicitud al consejo comunal, todavía existen filtraciones en las paredes y platabanda en el inmueble objeto de este litigio y es por lo que necesita hacer relaciones urgentes.
El tribunal aprecia y valora esta documental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Ramos Calixto Antonio, titular de la cedula de identidad Nº v-4.256.341; la ciudadana Espinoza Rodríguez Denny Rosa, titilar de la cédula de identidad Nº V-8.056.018.
El ciudadano Calixto Antonio Ramos depuso en sus declaraciones que conoce desde hace aproximadamente veinte años a la ciudadana Evan Pastora Díaz Malvacias, que le consta que no tiene vivienda propia, porque actualmente vive alquilada, que cancela quinientos bolívares de alquiler, porque en dos oportunidades presencio el pago del alquiler, porque él trabaja ahí, que le consta que el local comercial es lo único que tiene de su propiedad y que el mismo presenta deterioro y filtraciones, al cual se le van a realizar mejoras y unas divisiones para que la accionante pueda vivir.
El tribunal aprecia y valora de conformidad con el artículo 508 las declaraciones por cuanto merecen fe en sus dichos y por merecerle fe y confianza en atención a que conoce a la ciudadana Evan Pastora Díaz Malvacias desde hace más de veinte años. Así se decide.
La ciudadana Espinoza Rodríguez Denny Rosa, depuso que conoce a la ciudadana Evan Pastora Díaz Malvacias desde hace más de treinta años, que le consta que no posee vivienda porque la que poseía ella se la compró, que le consta que no posee otra vivienda, que vive alquilada, que cancela quinientos bolívares de alquiler, porque ella es la actual dueña y se los cancela a ella.
El Tribunal de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil aprecia y valora estas declaraciones por merecerle fe y confianza en sus dichos en virtud que ha obtenido de manera presencial los hechos. Así se decide.
De conformidad con el artículo 431 de la norma adjetiva, promovió como testimoniales a los fines de ratificar los instrumentos privados al ciudadano Ramos Calixto Antonio, titular de la cedula de identidad Nº V-4.256.341, quien ratificará el contenido y firma del recibo de pago por la cantidad de mil quinientos bolívares, de fecha 15/01/2010, el cual es por concepto de reparaciones y construcción a realizar en el local de manera que quede apto para vivienda que acompaño al presente escrito.
El plano de construcción elaborado por el mismo donde se indican las remodelaciones a efectuar en un local una vez haya realizado las respectivas reparaciones.
A la ciudadana Denny Rosa Espinoza Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nº V-8.056.018, quien ratificara el contenido y firma del contrato de arrendamiento de fecha 15/12/2009, cuya fecha de vencimiento fue el 15/03/2010, que corre inserto al folio 30.El desahucio practicado en fecha 15/02/2010, que corre inserto al folio 33.
El tribunal le confiere pleno valor probatorio a las testimoniales de los ciudadanos Ramos Calixto Antonio y Denny Rosa Espinoza Rodríguez, quienes ratificaron el contenido y firma de los documentos anteriormente indicados. Así se decide
De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil solicita inspección judicial en el local donde funciona la denominada mercantilmente PESFRUDEMAR, que está ubicado en la calle 9, entre carreras 13 y 14 del Barrio La Arenosa, frente a la plaza Andrés Bello, Municipio Guanare del estado Portuguesa, a los fines de dejar constancia de los puntos allí mencionados, para demostrar mediante la percepción que tenga el ciudadano juez de esos hechos, que efectivamente el local necesita reparaciones antes de comenzar con el trabajo de remodelación la cual fue debidamente admitida; y de la cual se evidencia que efectivamente el inmueble objeto del presente juicio presenta deterioros graves y los cuales ameritan ser reparados. Así se decide.
De las Pruebas anteriormente aportadas y valoradas por este sentenciador es forzoso concluir que efectivamente el local comercial objeto del presente juicio amerita reparaciones las cuales requieren que esté libre de personas y bienes para que las referidas reparaciones puedan ser efectuadas en atención a que el deterioro que el inmueble presenta el inmueble pueden causar daños graves al inmueble e incluso a los transeúntes que transitan por las adyacencias del mismo así como también a las personas que realizan compras en la pescadería que funciona en el inmueble.
DISPOSITIVA
Por las razones expuestas esta Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
Primero: Con Lugar acción de desalojo incoada por la ciudadana Evan Pastora Dìaz Malvacias en contra del ciudadano José Eli Pineda, de conformidad con lo establecido en el literal c del artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Segundo: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y regístrese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada, en la sala del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a los 14 días del mes de Abril de dos mil Quince. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. Henry Ramón Rodríguez Guevara
La secretaria Temporal
Abg. Johana Briceño.

En la misma fecha se dicto, siendo las 3:30 de la tarde, Conste.
HRRG/J. Exp. 2247