REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA ACARIGUA 205° y 156° ASUNTO: EXPEDIENTE Nº: 3.262 I DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS: PARTE DEMANDANTE: SUB ACARIGUA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 14/07/2000, bajo el Nro. 60, Tomo 91-A.. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. CARL SILVA P, MARISA ROMEO, OSWALDO ALZURU y ANET ALZURU, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 84.771, 42.369,14.112 y 101.176 y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 11.556.883, 9.840.253, 3.865.176 y 13.555.062, respectivamente. PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL DESARROLLO LLANO MALL CENTER C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12/08/2002, bajo el Nro. 95, Tomo 689 AQTO y ADMINISTRADORA IN SING, C.A., sociedad de comercio domiciliada en Caracas e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito capital y Estado Miranda, bajo el nro. 45, Tomo 718-A-QTO. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. MAX ASUAJE LÓPEZ, VLADIMIR COLMENARES CÁRDENAS, JOSÉ JAIRO GARCÍA MENDEZ Y RAFAEL DAVID MORENO TORREALBA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.241.377, 10.166.383, 9.369.065 yb14.696.770 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.765, 53.152, 58.642 y 108.606, respectivamente. MOTIVO: RETRACTO LEGAL SENTENCIA: INTERLOCUTORIA Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa. II DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA Obra en Alzada el presente expediente por apelación interpuesta en fecha 15/04/2015 por los abogados Max Asuaje López y Vladimir Antonio Colmenares Cárdenas, apoderados de la parte demandada contra el auto dictado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 08/04/2014. III De las actas que conforman el presente expediente en copias certificadas, se observa que: En fecha 15/07/2.013 el abogado Carl Silva actuando en su carácter de apoderado de la empresa Sub Acarigua, presentó escrito de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, contra Desarrollos Llano Mall Center y solidariamente a la empresa mercantil Administradora In Sing, C.A., por retracto legal sobre el inmueble N° F-09, nivel planta alta (área feria de comida) del Llano Mall Ciudad Comercial. Acompañó anexos (folios 1 al 215, primera pieza). Mediante auto dictado en fecha 18/07/2.015, el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito del estado Portuguesa, admitió la demanda y acordó la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble distinguido con el N° F-09, nivel planta alta (área feria de comida) del Llano Mall Ciudad Comercial (folios 216 al 223, 1era. pieza). La coapoderada actora consigna los emolumentos para las compulsas a los fines de la citación (folio 224, 1era. pieza). Mediante escrito de fecha 06/10/2014, el abogado Grenson Niarfe Pérez González, asumiendo la representación sin poder de las demandadas, solicitó la extinción de la instancia por aplicación de la perención anual a que hace referencia el encabezado del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (folios 02 al 04, 2da. pieza). Por auto de fecha 09/10/2014, la juez a quo niega lo solicitado por considerar que no están dados los supuestos a que hace referencia el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (folio 05, 2da. pieza). Obra a los folios 06 al 81, de la segunda pieza, comisión debidamente cumplida por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue recibida ante el Juzgado de la causa en fecha 15/10/2014. La apoderada actora en fecha 15/12/2014, pide al tribunal decrete medida de prohibición de enajenar y gravar el bien inmueble identificado en el libelo y se oficie a la Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto. Posteriormente en fecha 21/01/2015 ratifica dicha diligencia y solicita pronunciamiento a lo solicitado (folios 56 y 60). Mediante escrito de fecha 29/10/2014, el coapoderado actor, solicitó se tengan como citadas a las codemandadas, y como no presentada la contestación a la demanda (folios 82 al 94, 2da. pieza). En fecha 29/10/2014, el coapoderado actor consigna escrito de promoción de pruebas y anexos (folios 95 al 126. 2da. pieza). La coapoderada de la parte actora, abogada Anet Alzuru mediante escritos presentados en fecha 20/11/2014, solicita pronunciamiento en cuanto al pedimento realizado con relación a la citación tácita, no presentación de la contestación a la demanda y admisión de las pruebas. Igualmente sustituyó poder en la persona de la abogada Carolina Rivero de González (folios 127 al 129, 2da. pieza). El apoderado de la codemandada Administradora In Sing, C.A. mediante escrito presentado en fecha 26/11/2014, se da por citado y solicita se a designado el abogado Max Asuaje, Defensor Judicial de la codemandada Desarrollo Llano Mall Center, C.A. Acompañó anexos (folios 130 al 142, 2da pieza). Por auto de fecha 27/11/2014, la jueza a quo acuerda designar como Defensor Judicial al abogado Max Asuaje López (folios 143 y 144, 2da. pieza). Mediante diligencia de fecha 28/11/2014, el abogado Vladimir Colmenares Cárdenas, consigna escrito de contestación a la demanda y anexos (folios 145 al 200, 2da. pieza). En fecha 09/12/2014, el abogado Carl Silva, consignó emolumentos para la práctica de la citación del defensor judicial, quien se juramentó y aceptó en fecha 16/12/2014 (folios 201 al 205, 2da pieza). Posteriormente en fecha 16/01/2015, el coapoderado actor consignó emolumentos necesarios a los fines de la práctica de la citación del defensor judicial (folio 206, 2da. pieza). El coapoderado de la parte actora mediante escrito de fecha 29/01/2015, solicitó se tenga como no presentada la solicitud consignada por el representante legal de la empresa Administradora In Sing, C.A, en fecha 28/01/2015, en la cual ratifica el escrito de contestación de demanda, toda vez que la misma es extemporánea (folio 06, 3era. pieza). Mediante diligencia de fecha 30/01/2015, el abogado Vladimir Antonio Colmenares Cárdenas, ratifica la diligencia de fecha 28/11/2014 debiendo tenerse como contestada la demanda de su representada, correspondiéndole al Defensor Ad Litem dar cuentas de sus gestiones para la defensa de su representada (folio 07, 3era. pieza). Corre inserto a los folios 08 al 42, de la tercera pieza, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 30/01/2015, por el apoderado de la parte actora. Acompañó anexos; pruebas estas que fueron admitidas por auto de fecha 02/02/2015 (folio 43, 3era. pieza). El apoderado de la codemandada Administradora In Sing, C.A., solicita en fecha 03/02/2015, se tenga como admitida la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y declare la inadmisibilidad de la demanda (folios 53, 3era. pieza). En fecha 05/02/2015, la coapoderada actora mediante diligencia niega, rechaza y contradice que la causa se esté instruyendo por el procedimiento oral, por cuanto todos los actos se han ajustado conforme el procedimiento breve; que el escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado de la codemandada Administradora In Sing, C.A., no puede el tribunal darle valor, por cuanto es extemporáneo por anticipado en virtud de que la otra codemandada no había sido citada (folios 54 al 56, 3era. pieza). La Jueza a quo dicta en fecha 10/02/2015, auto complementario al auto de admisión dejando sin efecto todos los actos celebrados con posterioridad al día 23/05/2014, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y fija oportunidad para la contestación a la demanda e insta a la actora a consignar o acompañar las pruebas documentales de que disponga (folios 59 al 62, 3era. pieza). En fecha 19/02/2015, el apoderado de la demandante presenta escrito contentivo de reforma de demanda. Acompañó anexos (folios 63 al 184, 3era. pieza). En fecha 20/02/2015, es admitida la reforma de demanda de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, manteniendo la medida acordada por auto de fecha 18/07/2013 (folio 187, 3era. pieza). Los coapoderados de la parte demandada, presentan en fecha 17/03/2015 escritos contentivos de la contestación a la demanda y oponen cuestiones previas. Igualmente se oponen a los autos dictados en fecha 1070272015 y 20/02/2015, mediante los cuales se repone la causa y se admite la reforma de demanda, respectivamente (folios 193 al 195, 3era. pieza). En fecha 26/03/2015, la coapoderada de la actora, abogada Marisa Romeo presenta escrito mediante el cual solicita sea desestimada la cuestión previa opuesta por la demandada, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 196 al 203, 3era. pieza). Mediante escrito presentado en fecha 30/03/2015, los coapoderados de la demandada alegan entre otros que, ante la indebida reposición formulada, la parte accionante tenía el juicio perdido; insisten que sí habían contestado y con la reposición de la causa decretada en autos, lo que se quiso lograr es darle nuevamente la oportunidad a la accionante para que rechazare o se opusieren a las cuestiones previas de inadmisiblidad y de esta manera vitarle una inminente declaratoria de inadmisibilidad de la demanda (folios 02 al 06, 4ta. pieza). En fecha 08/04/2015, los apoderados de la parte demandada, presentan escrito de conclusiones (folios 08 al 16, 4ta. pieza). En fecha 08/04/2015, la jueza a quo dicta auto donde declara que habiendo ordenado a la demandada que debían presentar por escrito la contestación de la demanda, expresando todas las defensas que creyere conveniente, mal podían las demanda, en la oportunidad de contestar la demanda presentar un escrito reproduciendo, el anterior que fue anulado mediante auto de fecha 10/0272015, en consecuencia no existiendo cuestión previa, no existe materia sobre el cual pronunciarse. Igualmente fija la oportunidad para la audiencia preliminar (folio 17, 4ta. pieza). Auto este objeto de apelación, por los coapoderados de las demandadas, mediante escrito de fecha 15/05/2015 (folios 18 al 22, 4ta. pieza). Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 20/05/2015, se procede a dar entrada (folios 25 y 26, 4ta. pieza). Corren inserto a los folios 28 al 41, escritos de informes presentados por las partes. En fecha 30/06/2015, el coapoderado actor presenta escrito de observaciones (folios 43 al 49, 4ta. pieza). El coapoderado de la parte demandada en fecha 01/07/2015, presenta escrito de observaciones, los cuales son extemporáneos (folios 50 al 52, 4ta. pieza). DE LA DEMANDA: Señala el apoderado actor que en fecha 27/06/2008, su representada celebró contrato de arrendamiento de un local comercial con la Sociedad Mercantil Desarrollos Llano Mall Center C.A., representada para la firma de dicho contrato por su Presidente, ciudadano Ysrrael Díaz Camacho y Vicepresidente ciudadano Jesús Manuel País García. Dicho contrato versa sobre un inmueble propiedad de Desarrollos Llano Mall Center C.A., distinguido con el Nro. F-09, nivel planta alta área Feria de Comida, con una superficie bruta alquilable de setenta y cuatro metros con noventa y ocho centímetros cuadrados (74,98 m2), alinderado: NORTE: Con pasillo; SUR: con local F-10, servicios sanitarios y local Pa-166; ESTE: Con área de mesas de la feria de comida y; OESTE: Con pasillo y cajero automático, del Llano Mall Ciudad Comercial, ubicado en la Avenida José Antonio Páez entre Avenidas Eduardo Chollet y Gonzalo Barrios en la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. La duración del arrendamiento es de cinco (5) años, contados a partir de la fecha del día oficial de apertura, con un canon de arrendamiento en la cantidad de Tres Mil Ochocientos Sesenta y Ocho Bolívares fuertes con Noventa y Seis Céntimos (Bs.F. 3.868,96). Que su representada ha cumplido de manera cabal y responsable con la cancelación de todos y cada uno de La Secretaria, cánones de arrendamiento de manera puntual. Que para el día 27/05/2012, fue recibida por su representada una minuta en la cual le informa que en virtud de cambio administrativo, la facturación correspondiente al canon de arrendamiento saldrá en dos facturas, comunicación enviada por el Gerente de Llano Mall Ciudad Comercial. Que posteriormente, en fecha 18/04/2013, le envían otra comunicación recibida por su mandante en fecha 29/04/2013, evidenciándose de la misma que dicho contrato de arrendamiento primigenio, fue suscrito con la Sociedad Mercantil Desarrollos Llano Mall Center, C.A. y no con Administradora In Sing, C.A. Que el 03/06/2013, envían a su representada, el formato del nuevo contrato de arrendamiento para un periodo de cinco (5) años, sorprendiendo en la buen fe de su mandante que en la parte denominada por el arrendador ANTECEDENTE, que Desarrollos Llano Mall Center, C.A. vendió a Administradora In Sing, C.A., el local comercial distinguido con la letra y número F-09 en lo sucesivo LA ARRENDADORA, desconociendo hasta ese momento la enajenación del inmueble, y a tal in de comprobar la veracidad de tal venta, a la Oficina de Registro Público del Municipio Páez, corroborando el traslado de la propiedad de algunos locales comerciales que conforman dicho centro comercial, entre ellos el local arrendado y ocupado por su representada y enterándose que dicho local había sido vendido junto con otros locales que forman parte de dicho centro comercial, más no constituyendo todos ellos la totalidad de los locales que conforman el inmueble, sin que se le haya notificado sobre tal operación, hecho que trasgredió la preferencia ofertiva a la cual tiene derecho. Que dicho inmueble integra una porción de la totalidad de los locales comerciales que forman parte del centro comercial, pues el mismo está conformado por 183 locales comerciales, los cuales se han ido enajenando paulatinamente a distintas personas naturales o jurídicas, y luego en un solo acto enajenaron el resto de los locales, esto es, 154, a la empresa Administradora In Sing, C.A., no conformando este número de locales la totalidad de los que integran el centro comercial, no existiendo diversidad de propietarios en Llano Mall Ciudad Comercial. Que Desarrollos Llano Mall Center, C.A. ofertó y enajenó otros locales que conforman dicho centro comercial a terceras personas distintas que Administradora In Sing, C.A., sin embargo, si realizó preferencias ofertiva a su propia conveniencia e intereses, a los inquilinos de los locales comerciales y en diferentes oportunidades. Omitiendo tal notificación a su representada, constituyendo tal proceder una violación flagrante al derecho preferente del cual tenía Sub Acarigua, C.A., aperturándose por tal omisión para el arrendatario la posibilidad de acogerse a la figura del Retracto Legal. Que en el presente caso, al momento del traspaso de la propiedad, era necesario el ofrecimiento por parte del arrendador del local comercial, antes de proceder a su venta a terceros interesados. Que su representada lleva más de dos años como inquilino del local F-09, ha sido solvente con todos y cada uno de los pagos de cánones de arrendamientos desde el inicio de la relación arrendaticia; que el inmueble fue transferido en propiedad a un tercero, sin que previamente se le haya realizado a su mandante la preferencia ofertiva. Consignó documentales, promovió prueba de informes y exhibición. En virtud de los señalado es por lo que demanda, a las sociedades mercantiles Desarrollos Llano Mal Center, C.A. y su único y actual accionista y presidente ciudadano Enio Manuel Ugueto Gallipoli, y a la empresa mercantil Administradora In Sing, C.A., en la persona de su representante judicial, ciudadano Luís Andrés Guerrero, para que convenga o a ello sean condenados, por el Tribunal a: 1.- Se declare con lugar el retracto legal sobre el inmueble identificado con el N° F-09, nivel planta alta (área Feria de Comida), con una superficie bruta alquilable de setenta y cuatro metros con noventa y ocho centímetros cuadrados (74,98 m2), distinguido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pasillo; SUR: con local F-10, servicios sanitarios y local Pa-166; ESTE: Con área de mesas de la feria de comida y; OESTE: Con pasillo y cajero automático, del Llano Mall Ciudad Comercial, ubicado en la Avenida José Antonio Páez entre Avenidas Eduardo Chollet y Gonzalo Barrios en la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. 2.- Se le otorgue el derecho de adquirir el inmueble a su representada, en las mismas condiciones y derechos señalados en el documento de venta efectuado a Administradora In Sing, C.A. subrogándose su representada en la posición del comprador del inmueble N° F-09 de Llano Mall Ciudad Comercial, que fue objeto de un contrato de compra venta. 3.- Que la sentencia que recaiga sea declarada como constitutiva del derecho de propiedad a favor de su representada, en el local comercial N° F-09 objeto de la acción de retracto y que una vez registrada, sirva de título de propiedad a su representada. 4.-Que declara que la suma de Ciento Cincuenta y Ocho Mil Trescientos Cuarenta Bolívares con Cincuenta y un Céntimos (Bs. 158.340,51), que corresponde a la cuota parte que por metros cuadrados le otorgaron a el local sobre el precio global convenido en el documento de venta sea el precio que efectivamente corresponde al inmueble objeto de retracto. 5.- El pago de las costas y costos del proceso. Estima la demanda en la cantidad de Ciento Cincuenta y Ocho Mil trescientos Cuarenta Bolívares con Cincuenta y un Céntimos (Bs. 158.340,51), más las costas y costos que prudencialmente estime el tribunal, equivalente a 1.246,77 U.T. Así mismo solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble distinguido con el Nro. F-09, Nivel Planta Alta (Área Feria de Comida), la cual fue acordada mediante auto de fecha 18/07/2013. DE LA CONTESTACIÓN: Los apoderados de las empresas demandadas rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda de retracto legal inquilinario, por carecer de los presupuestos necesarios para su admisibilidad, por ser contrario a derecho y por haber perimido y caducado la acción, conforme los argumentos, alegatos y defensas expuestas en el escrito de formulación de cuestiones previas y contestación a la demanda consignado en fecha 28/11/2014, por Administradora In Sing, C.A., el cual dan por reproducido en toda sus extensión a los fines de que surtan los efectos jurídicos de la contestación. Que Desarrollos Llano Mall Center, C.A., se adhiere en todas sus partes a las defensas, alegatos y cuestiones previas invocadas en dicho escrito de formulación de cuestiones previas y contestación a la demanda, por lo que solicita se tenga como hecha también por ella. Que la venta que se pretende en retracto, se trata de una venta global o en bloque por un precio global, total y absoluta de todos y cada uno de los locales comerciales, derechos, créditos y acciones que Desarrollo Llano Mall Center, C.A. poseía en propiedad en el mencionado centro comercial, y por lo tanto no le era procedente el tanteo legal inquilinario, y menos, el retracto legal a la empresa demandante. Que la actora tiene conocimiento de la enajenación global de los locales desde el 29/04/2013 y no desde el 03 o 21 de junio de 2013, como lo quiere hacer valer la demandante, para el momento de la introducción de la demanda ya habían transcurrido mas de 40 días y en consecuencia, había caducado el ejercicio de la acción de retracto legal inquilinario. DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Al libelo de demanda acompañó: 1.- Marcado “A”, Poder otorgado a los abogados Marisa Romeo Molinari, Oswaldo Alzuru, Carl Douglas Silva y Anet Alzuru, por el Director de la empresa Sub Acarigua, C.A., debidamente autenticado en fecha 11/09/2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, bajo el Nro. 23, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones (folios 14 y 15, 1era. pieza). El mismo al no ser impugnado se valora para acreditar que los señalados abogados son los apoderados judiciales de la empresa demandante Sub Acarigua, C.A. ASI SE DECIDE. 2.- Marcado “B”, Contrato de arrendamiento, celebrado entre Desarrollos Llano Mall Center, C.A. y Sub Acarigua, C.A. sobre un local identificado como F-09, ubicado en la Planta Alta (área Feria de Comida), con una superficie bruta alquilable de setenta y cuatro metros con noventa y ocho centímetros cuadrados (74,98 m2), alinderado: NORTE: Con pasillo; SUR: con local F-10, servicios sanitarios y local Pa-166; ESTE: Con área de mesas de la feria de comida y; OESTE: Con pasillo y cajero automático, del Llano Mall Ciudad Comercial, ubicado en la Avenida José Antonio Páez entre Avenidas Eduardo Chollet y Gonzalo Barrios en la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, con una duración de cinco (5) años y por un canon mínimo garantizado de Bs.F. 3.868,96) (folios 17 al 28, 1era. pieza). Este contrato al no ser impugnado, se aprecia para acreditar la existencia del vínculo contractual arrendaticio que unió a la empresa demandante Sub Acarigua, C.A., con la empresa demandada Sociedad Mercantil Desarrollo Llano Mall Center, C.A., sobre el local en él descrito. ASI SE DECIDE. 3.- Marcado “C”, legajo de dieciocho (18) facturas de cancelación de cánones de arrendamiento (folios 29 al 47, 1era. pieza). 4.- Marcado “D”, comunicación de fecha 27/05/2012, dirigida a Sub Acarigua, C.A. por el Gerente General de Llano Mall Ciudad Comercial (folios 48 y 49, 1era. pieza). 5.- Marcado “E”, comunicación de fecha 18/04/2013, dirigida a Sub Acarigua, C.A., suscrito por la Gerente Corporativo de Comercialización Fondo de Valores Inmobiliarios S.A. (folios 50 al 52, 1era. pieza). 6.- Marcado “F”, contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora In Sign, C.A. y Sub Acarigua, C.A. (folios 53 y 68, 1era. pieza). Al no estar suscrito, no tiene valor alguno. ASI SE DECIDE. 7.- Marcado “G”, documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 17/04/2012, contentivo de venta celebrada entre Desarrollos Llano Mall Center, C.A. y la sociedad mercantil Administradora In Sing, C.A. de ciento cincuenta y cuatro locales comerciales que forman parte del Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial (folios 69 al 90, 1era. pieza). El mismo por ser un documento público, que no fue impugnado, se aprecia para acreditar que la empresa Desarrollos Llano Mall Center, C.A por un precio global, dio en venta a la empresa Administradora In Sing, C.A., la totalidad de los locales comerciales de su propiedad ubicados en el Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, así como para acreditar que cedió a favor de la compradora todos los derechos reales y de créditos que posee en dicho centro comercial. ASI SE DECIDE. 8.- Marcado “H”, documentos protocolizados ante el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fechas 28/08/2008, de ventas celebradas por la sociedad mercantil Desarrollos Llano Mall Center, C.A. de locales que conforman Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial (folios 91 al 151, 1era. pieza). Se aprecia para acreditar que en esa fecha la sociedad mercantil Desarrollos Llano Mall Center, dio en venta individualmente de los locales en ellos identificados. ASI SE DECIDE. 9.- Marcado “I”, documento protocolizado ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12/08/2002, bajo el nro. 95 Tomo 689 AQTO, contentivo de constitución de la sociedad mercantil Desarrollos Llano Mall Center, C.A. y Actas de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 05/0572008 y 28/03/2012 (folios 152 al 198, 1era. pieza). 10.- Marcado “J”, documento protocolizado ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06/11/2002, bajo el nro. 45 Tomo 718 A-QTO, contentivo de constitución de la sociedad de comercio Administradora In Sing, C.A. (folios 199 al 215, 1era. pieza). Al escrito de reforma acompañó: 11.- Cheque de Gerencia Nro. 98001125, de entidad bancaria Banplus, a nombre de Desarrollos Llano Mall Center, C.A., por un monto de Bs. 158.340,51, de fecha 19/02/2015, de la cuenta Nro. 0174-0132-77-1324001005 (folio 88, 3era. pieza). 12.- Documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 07/08/2009, bajo el Nro. 44, folio 241, Tomo 28, del Protocolo de Trascripción del año 2009, contentivo de Aclaratoria de Documento de Condominio de un inmueble propiedad de Desarrollos Llano Mall Center, C.A. constituido por una edificación destinada a comercio, estacionamientos y otros usos permitidos denominado Llano Mal Ciudad Comercial (folios 89 al 97, 3era. pieza). 13.- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 29/02/2008, bajo el Nro. 19, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 09, Primer Trimestre, Año 2008, contentivo de documento de condominio de un inmueble propiedad de la sociedad Desarrollos Llano Mall Center, C.A. denominado Llano Mall Ciudad Comercial (folios 98 al 114, 3era. pieza). 14.- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 16/02/2011, bajo el Nro. 42, Folio 212, Tomo 3, Protocolo de Transcripción del año 2011, contentivo de venta celebrada entre la sociedad mercantil Desarrollos Llano Mall Center C.A. y el ciudadano Amer Torbey Zammar, de locales comerciales ubicados en el edificio Llano Mall Ciudad Comercial (folios 115 al 148, 3era. pieza). 15.- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 16/02/2011, bajo el Nro. 40, Folio 196, Tomo 3, Protocolo de Transcripción del año 2011, contentivo de venta celebrada entre las sociedades mercantiles Desarrollos Llano Mall Center C.A. y Virtual Park, C.A., de locales comerciales ubicados en el edificio Llano Mall Ciudad Comercial (folios 149 al 176, 3era. pieza). 16.- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 03/06/2009, bajo el Nro. 2009.796, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.985 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009 42, Folio 212, Tomo 3, Protocolo de Transcripción del año 2011, contentivo de compra venta celebrada entre la sociedad mercantil Desarrollos Llano Mall Center C.A. y el ciudadano Francisco José Vargas Chacón, de locales comerciales ubicados en el edificio Llano Mall Ciudad Comercial (folios 177 al 184, 3era. pieza). 17.- Facturas Nros. 6715 y 6834 emitidas por Administradora In Sing, C.A. de fechas 23/01/2015 y 01/02/2015, a nombre de Sub Acarigua, C.A. por concepto de complemento de alquiler correspondientes a los periodos: 01/12/2014 al 31/12/2014 y 01/02/2015 al 28/02/2015, respectivamente (folios 186 y 187, 3er. pieza). Al escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 29/10/2015 (folios 95 al 104, 1era. pieza), promovió: 18.- Ratifica y promueve las documentales acompañadas al libelo marcadas “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” “I” y “J”. 19.- Marcado “K”, promueve el dieciséis (16) folios útiles, facturas de cancelación de arrendamiento a nombre de la empresa Administradora In Sing, C.A. (folios 105 al 121, 2da pieza). 20.- Marcado “L”, comunicaciones emitidas por el Centro Comercial Llano Mall a Sub Acarigua C.A. (folios 122 al 126, 2da pieza). 21.- Prueba de Informes: solicitó se oficie a: Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa; Archivo del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito del estado Portuguesa; Archivo del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito del estado Portuguesa; Archivo del Tribunal Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito del estado Portuguesa y Notaría Pública Primea y Segunda de la ciudad de Acarigua, a los fines de que informen sobre los particulares allí requeridos. 22.- Prueba de Exhibición: a los fines de que la empresa Desarrollos Llano Mall Center, C.A. exhiba documento relativo a notificaciones de preferencia ofertivas realizadas a distintos inquilinos del Llano Mall Ciudad Comercial. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Al escrito de contestación a la demanda, acompañó: 1.- Poder otorgado por la empresa Administradora In Sing, C.A. a los abogados Max Asuaje, Vladimir Colmenares, José Jairo García y Rafael David Moreno, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 16/07/2014 (folios 131 al 135, 2da. pieza). 2.- Registro Único de Información Fiscal (RIF) de Administradora In Sing, C.A (folio 136, 2da. pieza). 3.- Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional de fecha 31/01/2007 (folios 161 al 178, 2da. pieza). 4.- Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 17/04/2012, bajo el Nro. 2012.199, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 407.16.6.1.5142 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, contentivo de ventas celebradas por Desarrollos Llano Mall Center, C.A. y la Sociedad Mercantil Administradora In Sing, C.A., sobre unos locales comerciales (folios 179 al 198, 2da. pieza). 5.- Comunicación dirigida a Fondos de Valores Inmobiliarios S.A.C.A. por la Directora de Sub Acarigua, C.A., referida a la renovación y prórroga del contrato de arrendamiento (folios 199, 2da. pieza). Mediante escrito de demanda, de fecha 17/03/2015 (folios 193 y 194, 3era. pieza), hacen valer a favor de su representada: 6.- La documental acompañada por la demandante en su escrito de reforma, marcada “G”, inserto a los folios 70 al 90, de la pieza, consistente en instrumento de compra venta suscrito entre Desarrollos Llano Mall Center C.A. y Administradora In Sing, C.A. 7.- Las documentales agregadas por la demandante al escrito de reforma de demanda, marcadas “H”, “B”, “C” y “3”. 8.- Ratifican la documental agregada marcada “C”, al escrito de contestación a la demanda, consistente en constancia de recepción enviada por Sub Acarigua en fecha 06/05/2013. DEL AUTO APELADO: Señala la jueza a quo que vistos los escritos presentados por los apoderados de las accionantes en el cual reproducen según su decir, la cuestión previa opuestas, señala que de tal escrito nada se señala ni especifica sobre la supuesta cuestión previa alegada, aunado a lo cual el tribunal dictó auto en fecha 10/02/2015, dejando sin ningún efecto todos los actos celebrados con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que mal pueden las demandadas ratificar o reproducir actuaciones que han quedado sin efecto alguno dentro del proceso y aun mas, sin determinar de manera clara sus pretensiones. Que por otra parte, en el mismo auto señaló a las demandadas que debían presentar por escrito la contestación a la demanda, expresando todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente, por lo que mal podían las demandadas presentar un escrito reproduciendo, el que estaba anulado mediante auto de fecha 10/02/2015. En tal sentido, no existiendo cuestión previa, no existe materia sobre la cual pronunciarse. MOTIVACIONES PARA DECIDIR Comenzamos por establecer conforme a lo narrado, que la causa que motoriza el movimiento jurisdiccional de este Juzgado Superior, se refiere a la apelación que intentaron los abogados Max Asuaje López y Vladimir Antonio Colmenares Cárdenas, en sus carácter de apoderados de las codemandadas Administradora In Sing, C.A. y Desarrollos Llano Mall Center, C.A., contra el auto de fecha 08/04/2015, dictado por el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que entre otras declaró “En este sentido, no existiendo cuestión previa, no existe materia sobre el cual pronunciarse”. Dicho auto, según se desprende de las actas, fue dictado en la oportunidad que correspondía pronunciarse sobre la pertinencia de una cuestión previa opuesta por la parte demandada. En este orden, se debe establecer que como resultado de dicho recurso ejercido oportunamente, este Tribunal Superior asume el conocimiento del asunto, siendo obligatorio revisar el total proceder y desarrollo del presente asunto, por lo que se pasa a realizar una consideración previa al pronunciamiento del fondo de la presente causa. Así las cosas y conforme lo ha señalado la Sala Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, los jueces estamos obligados a pronunciarnos sobre los alegatos formulados en los escritos de informes, siempre que se trate de peticiones y defensas surgidas en el curso del proceso luego de trabada la litis y, por ende, de imposible presentación en el libelo y la contestación, que resulten determinantes en la suerte del juicio, como serían por ejemplo la confesión ficta, cosa juzgada sobrevenida u otras similares (Sentencia de la Sala Civil, N° 338 del 2 de noviembre de 2001, caso: Jaime José Viñas Espejo c/ Distribuidora de Materiales y Equipos C.A., expediente N° 00-484). A criterio de este juzgador, se desprende que, si bien no hay duda de que en principio el legislador está obligado a atenerse a lo alegado y probado en autos, es decir, no está obligado a revisar cuestiones planteadas fuera de la demanda o de la contestación; tampoco existe dudas de que este principio tiene su excepción, cuando se trate de peticiones que resulten determinantes en la suerte de la controversia. En este caso se desprende del escrito de informes presentados por ante esta superioridad, tanto por la parte actora como por la demandada, que éstos plantearon puntos que deben ser resueltos preliminarmente antes de entrar a resolver el fondo del asunto, toda vez que de ser pertinentes cambiaría la suerte de este proceso en segunda instancia. Así tenemos que la parte actora, en su escrito de informes presentado ante esta instancia señala que dicha apelación no debió ser oída, en virtud de que la decisión objeto de apelación no produce un gravamen irreparable, tal como lo establece el artículo 878, en concordancia con el artículo 289, ambos del Código de Procedimiento Civil. En este caso, si bien es cierto que dichas normas, establecen la inapelabilidad de los autos que no causan gravamen alguno; a criterio de este Juzgador, no es cierto que en este caso, dicha decisión no pueda ser atacado con la apelación, ya que si el mismo debió resolver lo correspondiente a la cuestión previa, que en este caso se refiere a la contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA”, es indudable, que por mandato expreso del tercer aparte del artículo 867, si tiene apelación, de manera libre. Por tanto, en atención a lo anterior, se desecha dicho pedimento de declarar la inadmisibilidad de la apelación. ASI SE DECIDE. Por su parte, la demandada alegó que la Juez de la causa, al decidir que no tiene materia sobre la cual pronunciarse, en la oportunidad de decidir las cuestiones previas opuestas, incurrió en la absolución de la instancia, defensa ésta que puede cambiar el destino de la acción, por lo que indudablemente, se está obligado a pronunciarse sobre el mismo. ASI SE DECIDE. Estando claro para este juzgador la obligación de pronunciarse sobre el alegato de absolución de la instancia, procede entonces a verificar si ciertamente la señalada juzgadora incurrió en el mencionado vicio, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones. Este término, lo encontramos en nuestro código adjetivo, en el numeral 5° del artículo 243, el cual establece los elementos que debe contener toda sentencia, y así tenemos: “…Toda sentencia debe contener: 1°) La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2°) La indicación de las partes y de sus apoderados. 3°) Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos. 4°) Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6°) La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” Lo subrayado de este juzgador. También lo encontramos en el artículo 244, ejusdem, norma que consagra cuando es nula de pleno derecho la sentencia, en este caso, dicha norma, establece: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el articulo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional o contenga ultrapetita”. Lo subrayado de este juzgador. En cuanto en que consiste la absolución de la instancia, ha sido pacífica e inveterada la doctrina de la Sala Civil, desde el año 1942, ratificada entre otras, en sentencia Nº RC.00198 del 3 de mayo de 2005, caso JUDITH CERVITA MARTÍNEZ contra IRIS RÁNGEL MORA, expediente Nº 2004-000126, en señalar: “...La absolución de instancia consiste en dar por finalizado el proceso por no haber sido demostrados los hechos controvertidos, permitiendo volver a iniciarlo cuando existan pruebas que permitan dirimir la controversia. El juez comete este vicio cuando ‘...no cumple con su rol de sentenciador, al no pronunciarse ni a favor, ni en contra de ninguna de las partes, sino que se abstiene de proferir un fallo condenatorio o absolutorio contra el demandado, en razón de no haber encontrando suficientes méritos para determinar la responsabilidad o culpa del accionado...”. De la anterior doctrina se desprende que incurrimos en el vicio de absolución de instancia, cuando no decidimos bajo la excusa de ser insuficiente el mérito de autos para absolver o condenar, o cuando da por terminada la instancia por falta de elementos para decidir. En efecto, sin duda alguna, los jueces estamos obligados a producir decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, esto es, se nos ordena que debemos expresar en el fallo, cómo quedó constituida en cada caso la relación jurídico procesal creada por la demanda y por la contestación, cuando no se hace así, incurrimos en el vicio denominado absolución de la instancia, y por tanto, en omisión de pronunciamiento (incongruencia negativa). Igualmente ha señalado la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 08 de junio de 2000, que: “Por acción o pretensión deducida debe entenderse no sólo el petitum de la demanda, sino también los hechos en que el actor fundamenta su causa de pedir, por lo que al silenciar los jueces toda consideración sobre alguno de los planteamientos básicos del libelo incurren en desacato al deber legal de decidir con arreglo a la acción deducida y a las excepciones y defensas opuestas. Cuando la sentencia deja en suspenso el juicio so pretexto de no ser suficiente el mérito de autos para absolver o condenar, o cuando da por terminada la instancia por falta de elementos para decidir, el juez incurre en el vicio de absolver la instancia”. Entonces según esta sentencia, se desprende que cuando en el fallo está presente cualquiera de los dos supuestos señalados anteriormente, el juez incurre en el vicio de absolver la instancia. También ha establecido la doctrina que, la absolución de la instancia es contraria a la finalidad social y jurídica de la jurisdicción, porque no compone el conflicto surgido entre las partes; siendo que la normativa procesal ha consagrado principios radicales que aseguran la erradicación definitiva de este vicio. En efecto, la norma obliga al Juez a dictar sentencia expresa, positiva y precisa prohibiendo la absolución y en todo caso, la misma ley señala que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda deben sentenciar a favor del demandado, tal y como lo dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual garantiza la exclusión de la absolución de la instancia, señalando: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”. Establecido o definido en que consiste la absolución de la instancia, debemos entonces escudriñar si es cierto, que conforme lo hizo la juzgadora a quo, que en vez de decidir expresamente sobre la procedencia o improcedencia de la cuestión previa opuesta, sólo se limitó a señalar que “no existiendo cuestiones previas, no tiene materia sobre la cual pronunciarse”, con ello, incurrió en el denominado vicio de absolución de la instancia. Al respecto, es preciso señalar que ciertamente la doctrina de la Sala Civil, nos ha ordenado execrar de nuestras sentencias, dichas expresiones toda vez que siempre existe algo que decidir. La Sala Civil, en sentencia N° RH.00069 de fecha 15 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, caso Inversiones S & M S.R.L. contra Layari Teresa Montilla Mateos, cumpliendo su función jurisdiccional, la cual se extendió a lo pedagógico, dejó establecido: “...En ese sentido, estima que tal dispositivo es contradictorio en sí mismo, en razón a que siendo producto de un análisis y conclusión devenida del ejercicio de la función exhaustiva que corresponde al jurisdicente para tomar su decisión, mal puede hablarse al final de dicho análisis que dentro del contexto de los supuestos estudiados no existe en lo absoluto materia para resolver, y por mala praxis gramatical concluir en una antinomia dispositiva, ajena al contenido y alcance del artículo 19 del Código de Procedimiento Civil, que sanciona la abstención de decidir y que bien pudiera traducirse o interpretarse como una expresión vaga u oscura a la cual se contrae el legislador en el infine del artículo 254 eiusdem, y en una indeterminación de la cosa u objeto de decisión. De allí que es necesario arraigar dicha expresión que bien pudiera ser sustituida para considerar como materia dispositiva, los supuestos entretejidos en las motivaciones y argumentos utilizados para estructurar la sentencia y que en definitiva limitan un pronunciamiento más allá de las sujeciones contenidas en la sentencia que toca proferir, por un parte y, por la otra, que la lógica jurídica nos enseña que siempre habrá algo sobre lo cual emitir un pronunciamiento o decidir; lo contrario equivale a que los jueces eludan el cumplimiento de sus funciones, por lo que es de impretermitible necesidad abandonar esta viciosa práctica, dejar de utilizar como dispositivo en los fallos tal expresión, y en cumplimiento de la función pública jurisdiccional del juez o jueza, así como en el desempeño de la labor que le corresponde desarrollar cuando procede a cumplir con su deber de administrar justicia, debe declarar algún derecho. Por lo expuesto, se recomienda a los jueces o juezas de instancia procurar acoger el presente criterio para garantizar la sindéresis, cuando se proceda a dictar la máxima decisión procesal de la jurisdicción…” Esta sentencia fue ratificada y ampliada por dicha Sala Civil, y con Ponencia del mismo Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, en sentencia de fecha 13 de diciembre del 2005, Exp. Nº. AA20-C-2002-000094, la cual entre otras cosas, dispuso: El criterio establecido en la decisión transcrita se ratifica. Ahora bien, en el caso de autos, además de lo inapropiado del dispositivo de la recurrida, referente a que no tiene materia sobre la cual decidir, por lo antes expuesto en este fallo, encuentra la Sala que el mismo en sí configura una contradicción entre los motivos y el dispositivos que vicia el fallo de nulidad de conformidad con el artículo 244 de la Ley Adjetiva Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, toda vez que la recurrida luego de dar fundamentos a su entender válidos y suficientes para no entrar a desarrollar el fondo del recurso de hecho propuesto, señala que no tiene nada que resolver. Si analizó las actas, señaló los trámites procesales y concluyó que la forma en que se habían presentado las copias para fundamentar el recurso de hecho no se ajustaba a los requerimientos legales, entonces, está fundamentando una decisión que debe concluirse en el dispositivo con un pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Entonces, mal puede hablarse, como lo hizo la recurrida, al final de ese análisis que dentro el contexto de los supuestos estudiados no existe en lo absoluto materia para decidir y por mala praxis gramatical, concluir en una antinomia dispositiva, ajena al contenido y alcance del artículo 19 del Código de Procedimiento Civil, que sanciona la abstención de decidir y que bien pudiera traducirse o interpretarse como una expresión vaga u oscura a la cual se contrae el legislador en el in fine del artículo 254 eiusdem y en una indeterminación de la cosa u objeto de decisión, pero que en definitiva configura el vicio de inmotivación por contradicción entre los motivos y el dispositivo del fallo recurrido. Por tanto, el presente fallo amplía la doctrina establecida en el fallo de la Sala ut supra transcrito, en el entendido de que establecer como dispositivo de una decisión “no tener materia sobre la cual decidir”, precedido precisamente de argumentos y motivaciones para estructurar la sentencia y que, en definitiva, limitan un pronunciamiento más allá de las sujeciones contenidas en las sentencias que toca proferir, se incurre en el vicio de inmotivación por contradicción entre los motivos con el dispositivo, infringiéndose el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Criterio que no se aplica al caso de autos pero sí en aquellos casos que sean admitidos en casación a partir de la publicación de este fallo. Así se decide…” No existen dudas para afirmar que, toda decisión que contenga la expresión que no tiene materia sobre la cual decidir, incurre en el vicio de absolución de la instancia, esto es, por omisión de pronunciamiento. ASI SE DECIDE En consecuencia, conforme a los criterios expuestos, no hay dudas en establecer que cuando la Juzgadora a quo, al señalar en el auto apelado que “En este sentido, no existiendo cuestión previa, no existe materia sobre la cual pronunciarse”, ciertamente incurrió en el vicio de absolución de la Instancia, por no decidir de manera expresa, positiva y precisa conforme lo alegado en autos. ASI SE DECIDE. Por tanto, al declararse que la juzgadora a quo, incurrió en el vicio de la absolución de la instancia, por no atender el deber que le impone el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esto es, decidir de manera expresa, positiva y precisa, cobra en este caso un singular e inusitado relieve, pues este vicio de absolver de la instancia, toca un aspecto formal de la sentencia, que nos obliga conforme lo dispone el artículo 244 ejusdem, de declarar la nulidad del auto dictado por la Juez del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de este Estado, en fecha 08/04/2015, en que estableció “En este sentido, no existiendo cuestión previa, no existe materia sobre la cual pronunciarse”. ASI SE DECIDE. De allí y conforme lo ordena el único aparte del articulo 209 del Código de Procedimiento Civil, se le apercibe a la Juez del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de este Estado, de la falta cometida, y por tanto evite reincidir en la misma. ASI SE DECIDE Establecido la procedencia de la nulidad del auto de fecha 08/04/2015, dictado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de este Estado, en la oportunidad que le correspondía pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada; por haber incumplido con el mandato del numeral 5° del artículo 243, todo conforme a lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este juzgador, determinar si en virtud de esta nulidad, debe declarar la reposición al estado de que un nuevo Juez de Municipio dicte sentencia, o si por el contrario, debe este juzgador proferir la misma. En este caso, establece el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246. Parágrafo Único: Los tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en caso de reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil”. Por su parte, nuestro Máximo Tribunal de la República, en sus Salas Constitucional, Civil y Social, con relación a esta norma han señalado lo siguiente: Así tenemos, la Sala Constitucional, en sentencia N° 2727, de fecha 18 de diciembre de 2001, caso: Pedro Oswaldo Contreras Vivas, expediente Nº 01-0856, señala lo siguiente: “...El artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, prevé: ‘Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal (sic) Superior (sic) que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal (sic) de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal (sic), antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo establecido en el artículo anterior’. Estima esta Sala que la interpretación que debe darse a esta norma consiste en que la misma, cuando hace alusión a la nulidad de acto observada por el tribunal superior que conozca en grado de la causa, se refiere a la nulidad de un acto aislado de procedimiento. En tal sentido, es de hacer notar que el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil prevé que, antes de que se dicte el nuevo fallo por el tribunal que conoció en primera instancia, se deberá renovar (renovación) el acto nulo, es decir, colocar en el lugar de éste un acto válido sin alterar el resto del iter procesal. Cabe señalar que la renovación se distingue de la reposición, por cuanto ésta se refiere a la consecuencia de la declaratoria de nulidad de actos consecutivos a un acto irrito, supuesto contemplado en el artículo 211 eiusdem. En este mismo orden de ideas, considera esta Sala que, dentro del concepto de acto nulo al que hace alusión la norma citada supra, no puede incluirse a la sentencia, toda vez que la consecuencia jurídica de la nulidad del fallo observada por la Alzada (sic), se encuentra regulada por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: ‘La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indique el artículo 244 sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta (sic), y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica a los casos a que se refiere el último aparte del artículo 246.’ (Subrayado añadido). Tal como se colige de la norma antes citada, cuando el tribunal que conozca en grado de la causa encuentre que la sentencia proferida por el tribunal de instancia inferior se encuentre dentro de los supuestos del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, entrará a conocer del fondo del litigio…”. (Negritas de la Sala) Por su parte, la Sala Civil en sentencia N° RC. 00255, de fecha 12 de junio de 2003, caso: Ynateh Josefina Cárdenas Morillo contra Gelvis José Morillo expediente N° 02-209, indicó lo siguiente: “…Cabe señalar, que en nuestro proceso civil desapareció la norma que permitía al juez declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y reponer la causa al estado de que se dictara una nueva, corrigiendo el vicio detectado por el Tribunal (sic) Superior (sic). Así, con el sistema acogido por el vigente Código de Procedimiento Civil, ya no es posible declarar la nulidad y reposición de la causa, si estas (sic) no tienen por objeto corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado alguna de las partes el ejercicio de la defensa en el juicio. En efecto, expresamente dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que la nulidad de los actos procesales no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y el artículo 209 eiusdem establece que la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...”. (Negritas de la Sala) La misma Sala Civil, mediante sentencia Nº 51 de fecha 30 de marzo de 2005, (caso: Office Trade de Venezuela 1020 C.A. contra La Tienda del Sobre C.A.), puntualizó lo siguiente: “…El artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo que se transcribe a continuación: “...La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246...”. (Negritas de la Sala). Conforme al citado artículo es deber del juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aun cuando la sentencia apelada se halle viciada por defectos de forma; en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa fundado en la nulidad de la sentencia apelada, pues en el actual régimen procesal el sentenciador de alzada tiene el deber de reexaminar la controversia corrigiendo los defectos de actividad advertidos en la sentencia de primera instancia, y si en definitiva incurre en los mismos vicios, éstos pueden ser denunciados en casación a través del correspondiente ordinal del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como vicio formal de la sentencia del superior. Bajo el régimen del Código de Procedimiento Civil de 1916, tal declaratoria originaba la nulidad de la sentencia de primer grado y la consecuente reposición de la causa al estado de que el a quo dictara nueva decisión. Al modificar el legislador el sistema de la “Querella Nulitatis”, y establecer que la existencia de vicios en la decisión apelada no conduce a la reposición, restringió la posibilidad de declarar la nulidad, y consecuente reposición al supuesto de que se hubieren quebrantado formas procesales relacionadas con el íter procedimental que culmina con la sentencia de mérito...” Y en sentencia N° 550, de fecha 7 de agosto de 2008, caso: Eugenio Palacios contra Rosa Cristina Escalona y otra, Expediente: AA20-C-2008-000080, también de la Sala Civil, dispuso lo que a continuación se transcribe: “…Por ello, estima la Sala que el juez de alzada no debió ordenar la nulidad y reposición de la causa al estado de que se analicen las pruebas y alegatos de las partes y se dicte nueva sentencia en primera instancia, pues si consideraba que era contraria a derecho la confesión ficta declarada por el juez de primera instancia, debió pronunciarse sobre la ilegalidad de tal pronunciamiento y seguidamente conocer del fondo de la controversia, a fin de darle aplicación al principio de economía procesal y al efecto devolutivo de la apelación, que es la revisión del mérito de la cuestión apelada. En consecuencia, al haber procedido de esta manera, incurrió en un caso evidente de reposición inútil subvirtiendo la forma procesal prevista en el citado artículo 209, ello en razón de que por motivo de la apelación la alzada adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, lo que le permite al ad quem realizar un nuevo examen y análisis de la controversia…” (Negrillas y Subrayado de la Sala) Finalmente la Sala Social, en sentencia dictada en fecha 02 de Julio del “004, expediente R.C. N° AA60-S-2004-000418, señaló: “….Alega que si el Juez considera que la sentencia de primera instancia es nula por inmotivación, lo que debió hacer es dictar sentencia definitiva sobre el mérito de la causa, corrigiendo los vicios de la sentencia apelada y no reponer la causa al estado de dictar nueva sentencia. La Sala observa: La absolución de la instancia consiste en dar por finalizado un proceso, por falta de pruebas, sin fuerza de cosa juzgada, lo que hace que pueda volver a iniciarse cuando existan pruebas suficientes para dirimir la controversia. En el caso concreto, la recurrida no pone fin al proceso, limitándose a observar los vicios cometidos por la sentencia de primera instancia al decidir el fondo de la controversia, en consecuencia, por las razones expuestas, la recurrida no incurre en el vicio de absolución de la instancia, sino en todo caso, una eventual indefensión por reposición mal decretada, lo cual pasa la Sala a examinar. El Juzgado Primero de Primera Instancia de Juicio del Régimen Procesal Transitorio del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 30 de enero de 2004, declaró con lugar la demanda. De esta decisión, la demandada apeló. El 30 de marzo de 2004, cumplidos los trámites de notificación a las partes para la continuación de la causa, el Juzgado Primero Superior del Trabajo de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en la cual anuló el fallo apelado y ordenó la reposición de la causa al estado de que se dicte nueva sentencia. El artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las normas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...”. El Tribunal Superior cometió un grave error de procedimiento al declarar la nulidad y reposición de la causa al estado en que el a-quo dicte de nuevo la sentencia definitiva sin advertir que la sentencia de primera instancia era una sentencia definitiva, y que el error cometido por la misma era una violación de normas que establecen los requisitos intrínsecos de la sentencia, por lo cual el Tribunal de alzada al dictar su decisión, debía declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y resolver en capítulo aparte el mérito del asunto. Por los motivos anteriormente indicados, considera la Sala que el Tribunal Superior al dictar su decisión menoscabó el derecho a la defensa del recurrente, con infracción de los artículos 206 y 209 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se considera procedente la denuncia. La Sala al encontrar procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 168 de la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, se abstiene de seguir conociendo las restantes denuncias delatadas, por resultar inoficioso…” No hay dudas, que se desprende de los criterios citados y que son contestes, la Sala Constitucional, la Sala Civil y la Sala Social, de nuestro Máximo ente jurisdiccional, que cuando el superior anula una decisión conforme lo dispone el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y entre estos, por haberse incurrido en la absolución de la instancia, tal como ocurre en este caso, está obligado a pronunciarse al fondo del asunto apelado. ASI SE DECIDE. Establecido entonces, la obligación que tiene este juzgador de pronunciarse sobre el fondo del asunto aquí planteado y desprendiéndose del estudio de las actas, que el punto que debió decidir la Juez de la causa, se refiere a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, conforme al numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que la misma se abstuvo de pronunciarse por considerar que el escrito que ratificó dicha contestación, fue anulado, procedemos a realizarlo bajo los siguientes términos: Siendo así las cosas, procede este juzgador a revisar, si el criterio establecido por la juzgadora a quo, en cuanto a que la ratificación realizada por la parte demandada de su escrito de contestación, no tiene ningún valor, en razón de haberse declarado su nulidad, y en atención a su resultado el pronunciamiento favorable o en contra de la pertinencia de dicho escrito. En este sentido, lo primero que debemos resaltar es que el derecho a contestar la demanda, forma parte del derecho de la defensa consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que se encuentra en perfecta armonía con el artículo 257 del mismo cuerpo normativo, que dispone que el proceso es un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Artículos estos que van en perfecta armonía con lo que dispone el artículo 2 de nuestra Carta Magna, que establece que, Venezuela se convierte ‘En un Estado social de derecho y de justicia, donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura”. Dichas normas constitucionales, tienen un peso específico e ineludible entre los jueces y juezas de Venezuela, en el sentido de ceñirnos a la interpretación constitucional orientada ante todo a la obtención de la justicia y la defensa de la sociedad en general; y como ejemplo tenemos la línea de interpretación que ha tenido o ha desarrollado la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, que ha tutelado el derecho de la defensa y al debido proceso, como formas de garantizar uno de los bienes más preciados como lo es, la justicia. Tenemos entonces, que el derecho de garantizar a las partes su derecho a la defensa, que para el caso de los demandados se inicia con su contestación, tiene raíz constitucional y en ese sentido podemos decir que toda sentencia es ante todo, el producto de lo alegado por las partes en su libelo como en la contestación; lo cual permite al juez fijar los hechos que deben ser probados. Al respecto, la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 889, Exp. 07-1406 de fecha 30 de mayo de 2008, estableció en relación con las normas de reposición y demás instituciones procesales, que las mismas debían ser interpretadas en el marco de los principios y normas constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 eiusdem, es decir “...al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo...”. Así, la referida Sala estableció expresamente lo siguiente: “...estima esta Sala Constitucional pertinente el recordatorio de que la supremacía y eficacia de las normas y principios constitucionales de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como el deber de todos los jueces o juezas de la República de ‘asegurar la integridad de la Constitución’ (ex artículos 334 y 335 constitucionales), obligan al juez, siempre, a la interpretación de las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles (ex artículo 26), para el logro de que la justicia no sea sacrificada por la omisión de formalidades no esenciales, como lo ordena el artículo 257 del Texto Fundamental. Por otra parte, en lo que respecta, específicamente a la nulidad y reposición de actos procesales, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil preceptúa: ‘Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado…’ Ahora bien, en el caso concreto se patentiza que la juez de la causa fundamenta la inexistencia del escrito de contestación contentivo de la cuestión previa, ratificado por la parte demandada, en el hecho de que el mismo fue anulado, que quedó sin ningún efecto como consecuencia del auto de nulidad y reposición dictado en fecha 10/02/2015, por tanto, no se puede ratificar un acto nulo e inexistente. Respecto a estas consideraciones debe señalar esta Superioridad en primer lugar que, el nuevo proceso se encuentra investido de celeridad, y de conformidad con el contenido de la Carta Magna una de las características del mismo es, que no existen fórmulas sacramentales para realizar un acto de tanta importancia en el proceso como lo es su contestación; en ese sentido, entiende este Tribunal que, la parte demandada observando que el escrito aunque anulado se encontraba ya inserto en el expediente, lo que hizo fue hacerlo valer nuevamente y ratificó su contenido con el propósito de dar por contestada la demanda y esto, en modo alguno puede tenerse como ilegal, pues en todo caso, al formar parte de los autos por encontrarse inserto en el expediente, pudiésemos estar hablando de una contestación anticipada de la demanda y como ha establecido nuestra Sala Constitucional, ha de tenerse tempestiva, en razón de que no lesiona los derechos a la parte demandante. Así la Sala Constitucional, en sentencia Nº 575, de fecha 1 agosto 2006, señaló lo siguiente: ...Omissis... “….De los precedentes criterios jurisprudenciales, los cuales se reiteran en el presente fallo, se deduce que la contestación anticipada de la demanda, es un acto válido, en cualquier procedimiento, por lo que el juez no podrá declarar la extemporaneidad de la demanda. En efecto, en el primer supuesto para que se configure la confesión ficta “…Si el demandado no diere contestación dentro de los plazos…”, que contempla el legislador en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, deriva de la tesis, cuando el demandado falte al emplazamiento o que consigne el escrito de contestación vencido el lapso o término, no obstante, en el caso in comento, la parte demandada presentó de forma anticipada la contestación de la demanda, en consecuencia, la recurrida debió considerar válida la actuación generada por la parte accionada. En consecuencia, esta Sala confirma la validez de la contestación de la demanda anticipada o con antelación tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve, toda vez, que la misma no causa desventaja o lesiones en los derechos conferidos al accionante, debido a que la conducta desplegada por el accionado lo que persigue es trabar la litis en el proceso, el cual de conformidad con el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, “…constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”. Así las cosas, el hecho de que la parte demandada ratificara el escrito de contestación de la demanda, que presentó en la oportunidad que le fijó la Juez a quo en el auto de admisión, escrito que fue anulado en virtud de la reposición de la causa, para adecuar la misma al procedimiento del juicio oral, en modo alguno, desvirtúa el hecho cierto y real de que dicho escrito se encuentra agregado al expediente y del que se desprende de manera cierta, cual es su defensa. Y ASÍ SE DECIDE. Si bien es cierto, que el escrito de contestación de la demanda fue anulado, también es cierto que fue ratificado, por tanto adquirió pleno valor al ser ratificado en la oportunidad legal, es decir, fue revivido legalmente, pues hay que resaltar que su “anulación” devino no por su contenido sino por no haberse adecuado oportunamente la causa al nuevo proceso inquilinario de inmuebles comerciales; escrito que al ser ratificado fue incorporado legalmente, de nuevo al proceso. ASI SE DECIDE. Se reitera que la contestación de la demanda, tiene visos constitucionales, debido a que tal actividad se encuentra directamente relacionada con el efectivo ejercicio del derecho de la defensa, del debido proceso y de la tutela judicial efectiva, lo cual no puede ser desmejorada, ni violentada a las partes. ASI SE DECIDE. Además de lo expresado, aceptar como no válida la ratificación de una contestación que fue presentada oportunamente, y que quedó sin efecto por una reposición que deviene no por su contenido sino por no haberse adecuado oportunamente la causa al nuevo proceso inquilinario de inmuebles comerciales, sería aceptar que se le violenten a las partes, los mismos derechos que presuntamente se deben proteger cuando se acuerda una reposición y nulidad, a lo cual estamos llamados a impedir. ASI SE DECIDE. Por tanto, en atención a lo anterior, como consecuencia, de que el escrito se encuentra efectivamente agregado a los autos, que la parte demandada lo ratificó y lo hizo valer en todas sus partes en tiempo oportuno, debe este juzgador establecer la validez de dicha ratificación, y por tanto, nace la obligación de pronunciarme sobre las defensas en ellas contenidas. ASI SE DECIDE. En este caso, observa este juzgador que se aprecia que la parte demandada en su escrito de fecha 28/11/2014, y que fuera ratificado oportunamente, alega como puntos previos, la perención de la instancia y la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por lo que a los fines de evitar desgastes innecesarios de la jurisdicción, se procede en primer lugar a pronunciarse sobre la cuestión previa señalada, ya que de ser declarada procedente, la misma trae como consecuencia que, la demanda quede desechada; y para el caso contrario, analizaríamos la defensa de la perención, como otro punto previo. ASI SE DECIDE. En este caso, fundamenta la parte demandada, la referida cuestión previa en el hecho de que la demandante pretende subrogarse en las mismas condiciones y derechos que tiene la compradora ADMINISTRADORA IN SING, C.A. pero sólo en cuanto a un local, siendo que la subrogación debe hacerse en la totalidad de la operación y no parcial. Que en este caso, la vendedora DESARROLLOS LLANO MALL CENTER C.A., dio en venta a la Sociedad ADMINISTRADORA IN SING, C.A., todos los bienes, derechos, créditos y acciones que poseía sobre el Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, todo por un precio global. En este contexto señala que dichos bienes, derechos, créditos y acciones vendidos fueron los siguientes: a) La cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO (154) locales comerciales, que forman parte del Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, situados en esta ciudad de Acarigua, con una superficie total de 54.342 m2. b) De las áreas del Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, destinadas a estacionamiento de vehículos (8 estacionamientos), incluido Oficina de Administración de Estacionamiento. c) Todos los derechos, principales y accesorios, especialmente los de uso, explotación, comercialización, administración y gerencia, de los Espacios denominados “Carretas” y “Cajeros”. d) Todos los derechos, principales y accesorios y demás prerrogativas derivadas del documento de condominio del Centro Comercial “Llano Mall Ciudad Comercial”. e) Todos los derechos principales y/o accesorios y demás prerrogativas que posee la empresa Desarrollos Llano Mall Center C.A. sobre todos los bienes, inmuebles, muebles y/o inmuebles por destinación, necesarios para garantizar la operación y buen funcionamiento del Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, en especial, los derechos de uso, explotación, operación, manejo, custodia y mantenimiento de los equipos de aire acondicionado, equipos eléctricos, de sistemas, planta eléctricas y edificio administrativo. f) Todos los derechos, principales y accesorios, y demás prerrogativas que posee la empresa Desarrollos Llano Mall Center C.A., que se desprende del Reglamento de Condominio del Centro Comercial. En conclusión establecen, que cuando se trata de ventas global o en bloque, por un precio global, no procede el retracto legal arrendaticio, toda vez que tanto la legislación, la doctrina y la jurisprudencia patria, han aceptado la excepción en estos casos. De otro lado, la parte actora contradice la cuestión previa, en el hecho de que dicha excepción a la regla de Preferencia Ofertiva, se da sólo en los casos de venta global, según la norma contenida en el artículo 49 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de la negociación, y no en la venta en bloques, como sucedió en el presente caso. En tal sentido, señaló la parte actora, que la excepción contenida en el artículo 49 supra citado, no es procedente, toda vez que dicha venta no comprendió la totalidad de los locales que conforman el centro comercial, sino el resto de los locales que quedaban en él. Así las cosas, vertido como ha quedado el debate sobre la cuestión previa opuesta, este juzgador procede a formular las siguientes consideraciones: Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y también previsto en el artículo 43 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la venta del inmueble; y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Sustantivo Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio. En este caso, es necesario citar lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más aún cuando fueron sustento legal de la parte actora en su escrito libelar: Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”. (Subrayado del tribunal). “Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” (Subrayado del tribunal). Al respecto, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala: “…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamientos sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado más de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo… …omissis… …El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”. Se puede notar entonces, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis; la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (1) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (2) que se encuentre solvente en los pagos y (3) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y con dichos requisitos también dar cumplimiento a lo que pauta el precitado artículo 43 eiusdem. Así las cosas, una vez analizados estos requisitos, se concluye que la parte actora tiene evidentemente más de dos (2) años ocupando el bien inmueble del que pretende ejercer el Retracto Legal; así como también, se da el que está solvente en el pago, conclusión que extraemos toda vez, que la parte demandada no objetó estos requisitos. Ahora en cuanto que, satisfaga las aspiraciones del propietario, debe quién aquí decide, ser acucioso para determinar con precisión si se cumple con este requisito del antes mencionado artículo 42 y por consonancia con el 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se observa del contenido del libelo de la demanda, de los escritos de contestación a la demanda y de las actas procesales, que la actora es arrendatario de un local del referido Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, distinguido con el No F-09, nivel planta alta área Feria de Comida, con una superficie bruta alquilable de setenta y cuatro metros con noventa y ocho centímetros cuadrados (74,98 m2), alinderado: NORTE: Con pasillo; SUR: con local F-10, servicios sanitarios y local Pa-166; ESTE: Con área de mesas de la feria de comida y; OESTE: Con pasillo y cajero automático, del Llano Mall Ciudad Comercial, ubicado en la Avenida José Antonio Páez entre Avenidas Eduardo Chollet y Gonzalo Barrios en la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, según se desprende del contrato de arrendamiento, acompañado al libelo de demanda, el cual no consta que hubiese sido impugnado, por lo cual fue valorado y apreciado supra. ASI SE DECIDE Igualmente se constata, que dicho local, forma parte de un conjunto de locales comerciales, que en su conjunto integran el CENTRO COMERCIAL Llano Mall Ciudad Comercial, el cual forma parte del inmueble objeto de la venta efectuada por Desarrollos Llano Mall, C.A. a la empresa Administradora In Sing, C.A., cuya venta versa según lo admitió la demandante, sobre la totalidad de los locales que no habían sido vendidos, y que ascienden a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO LOCALES, así como la totalidad de todos los bienes, derechos, créditos y acciones que poseían sobre el mismo. Establecido lo anterior, donde no hay dudas de que si bien la venta objetada no comprende la totalidad del centro comercial, toda vez que anteriormente se habían vendidos individualmente algunos locales, también está demostrado que dicha venta comprende la totalidad de los locales que le quedaban en propiedad a la vendedora, así como todos los bienes, derechos, créditos y acciones que poseía sobre el Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, C.A., todos por un precio global. En este sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 49 establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.” De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el bien arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado para enajenar el inmueble –de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales, viviendas u oficinas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Casación Civil, mediante sentencia No. 000340, dictada en fecha 23 de mayo de 2012, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, resolvió: “El fallo recurrido señaló lo siguiente: ”…..Como puede observarse, la recurrida confirmó la decisión de primera instancia que había declarado inadmisible la pretensión deducida fundamentándose en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para (sic) la vivienda, oficina o local arrendado, porque de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo y que la venta se hizo en bloque o por la globalidad. Según el formalizante el juez debió haber declarado con lugar la demanda, por cuanto “…el ofrecimiento de venta realizado por la propietaria de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a [su] mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto…”. Al respecto, juzga esta Sala que ello no es así, por cuanto, tales derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes. En este sentido, la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno infringió los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, hizo valer el carácter de orden público del derecho de retracto, al no alterar sus supuestos de procedencia circunscribiendo su aplicación a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, lo cual descarta cualquier pronunciamiento sobre la existencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, por ende, hace inaplicable al presente caso el artículo 45 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.” (…Omissis…) “En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide….” Lo subrayado de este tribunal. No hay dudas pues, conforme se desprende de la sentencia emanada de nuestra Sala Civil citada supra, el cual acoge este sentenciador, en atención a la uniformidad de las sentencias, que si procede en este caso de venta en bloque, la excepción contemplada en el artículo 49 ejusdem, toda vez que dicha venta comprendió la totalidad de los bienes, derechos, créditos y acciones que poseían sobre el mismo, y que según se desprende del libelo de demanda, la parte actora, no está dispuesta a subrogarse en la totalidad de la venta, por tanto no satisface las aspiraciones del vendedor. ASI SE DECIDE. En cuanto, al hecho de que la empresa Administradora In Sing, C.A., hubiese hecho ventas de locales de manera individual, esto de ninguna manera desnaturaliza la excepción contemplada en el mencionado artículo 49, toda vez que la misma deviene de la voluntad de la Ley, y no de la voluntad de las partes, y por tanto mal pudiésemos considerar que este hecho, por si solo obliga a la empresa a estar ofreciendo la venta de manera individual, si va a proceder a realizar una venta en bloques o global, donde el precio es fijado de manera global. Lo anterior se obtiene de la misma sentencia de la Sala Civil, de fecha 23 de mayo del 2012, supra citada, cuando estableció lo siguiente: “ ……La Sala para decidir, observa: Asevera el formalizante que el ofrecimiento de venta que le hizo el propietario de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto, lo cual obvió la recurrida infringiendo los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativos al carácter de orden público de los derechos de los arrendatarios y a la caducidad de la oferta y el deber del arrendador de cursar una nueva oferta al arrendatario. ……Al respecto, juzga esta Sala que ello no es así, por cuanto, tales derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes. En este sentido, la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno infringió los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, hizo valer el carácter de orden público del derecho de retracto, al no alterar sus supuestos de procedencia circunscribiendo su aplicación a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, lo cual descarta cualquier pronunciamiento sobre la existencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, por ende, hace inaplicable al presente caso el artículo 45 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.” (…Omissis…) “En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide.” En atención a lo anterior, es forzoso declarar que la presente acción debe ser desechada, por estar comprendida en la excepción establecida en el artículo 49 del derogado Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace procedente la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. ASI SE DECIDE. En este orden, se declara con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y por tanto queda desechada. ASI SE DECIDE. En consecuencia, se declara con lugar la apelación intentada contra el auto dictado por la juez a quo, en fecha 08 de abril del año en curso. Por lo anteriormente expuesto, y en atención a las motivaciones que preceden, considera quien aquí decide que dada la declaratoria de inadmisibilidad de la presente acción de retracto legal, por ser contraria a derecho, queda relevado este órgano jurisdiccional de emitir pronunciamiento sobre las demás defensas opuestas, e igualmente se considera inoficioso entrar analizar los demás hechos controvertidos, así como las pruebas no valoradas, con excepción de los contratos analizados y valorados supra (de arrendamiento y de compra venta de los activos del Centro Comercial Llano Mall Ciudad Comercial, C.A), que sirvieron de fundamento para la presente demanda, el cual ya fue analizado y apreciado. ASI SE DECIDE. DECISIÓN Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 15/04/2015 por los abogados Max Asuaje López y Vladimir Antonio Colmenares Cárdenas, actuando con el carácter de apoderados de las empresas Administradora In Sing, C.A. y Desarrollos Llano Mall Center C.A., parte demandada, contra el auto dictado en fecha 08/04/2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. SEGUNDO: NULO el auto dictado en fecha 08/04/2015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por incurrir en el vicio de la absolución de la instancia. TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, queda DESECHADA la demanda que por Retracto Legal interpuso el abogado Carl Silva, en su carácter de apoderado de la empresa Sub Acarigua, C.A. contra las Sociedades Mercantiles Desarrollos Llano Mall Center, C.A y Administradora In Sing, C.A. CUARTO: No hay condenatoria en costas del recurso. QUINTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandante, por haber resultado vencida. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los cinco (05) días del mes de julio del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez Superior, Abg. Harold Paredes Bracamonte. La… Secretaria Acc., Abg. Elizabeth Linares de Zamora En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:20 de la tarde. Conste: (Scria.Acc.) HPB/ eldez