TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA.

205º y 156º

Asunto: Expediente Nº 3.277.

I

PARTE DEMANDANTE:
PABLO MIGUEL SICILIA LORENZO, venezolano, mayor de edad, Administrador Comercial, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.953.468, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. LUÍS MARCHÁN y EDIFRANGEL LEÓN PÉREZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 12.263.885 7.458.155 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 86.689 y 38.309, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
FUENTE DE SODA, RESTAURANT Y CERVECERÍA DOÑA CARLOTA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 29/04/1.999, bajo el Nro. 57, Tomo 74-A, representada por la ciudadana NAJAT BITRUS DE LAYTOUNI, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.900.602.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OMAIRA MERCEDES RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, JUAN FRANCISCO ALVARADO PALACIOS y LUÍS JOSÉ LEÓN LÓPEZ, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 9.561.827, 4.200.323 y 17.278.820, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 101.707, 23.565 y 135.383, respectivamente.
MOTIVO:
DESALOJO DE INMUEBLE.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogado que les representan en la presente causa.

II
Determinación Preliminar de la Causa

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 04/06/2.015, por la abogada Edifrangel León Pérez, en nombre y representación del demandante, ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo (folios 02 al 06 de la segunda pieza), contra la sentencia dictada en fecha 28/05/2.015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Sin Lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo en contra de la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A. (folios 178 al 181 de la primera pieza).
III
De las actas procesales se observan la ocurrencia de las siguientes actuaciones:
En fecha 17/06/2.014, el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo actuando en su condición de arrendador, asistido por el abogado Luís Marchán, presentó escrito en el que demandan por Desalojo de Inmueble a la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A. Acompañó anexos (folios 01 al 34 de la primera pieza).
Por auto de fecha 18/06/2.014, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, para que dé contestación a la demanda o a oponer cuestiones previas y defensas en el juicio que por Desalojo le sigue el ciudadano Pablo Miguel Lorenzo Sicilia (folio 35 de la primera pieza).
El día 28/10/2.014 el abogado Luís Marchán actuando en su carácter de apoderado del demandante, mediante diligencia solicitó la citación por carteles del demandado (folio 49 de la primera pieza). Solicitud que fue acordada por el a quo en fecha 31/10/2.014 (folio 50 de la primera pieza).
En fecha 18/11/2.014 la Secretaria del juzgado de la causa dejó constancia de que en esa fecha retiró el cartel de citación, a los fines de darle cumplimiento al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 51 vto. de la primera pieza).
El día 24/11/2.014 compareció la ciudadana Najat Bitrus de Laytouni, representante de la empresa demandada Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., dándose por citada en la presente causa (folio 52 de la primera pieza).
Consta al folio 53 del presente expediente, poder otorgado en fecha 27/11/2.04 por el demandante, ciudadano Pablo Miguel Lorenzo Sicilia a los abogados Luís Marchán y Edifrangel León Pérez.
En fecha 16/12/2.014 la abogada Edifrangel León Pérez, en su carácter de apoderada de la parte actora, ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo presentó escrito con anexos en el cual reforma la demanda intentada desalojo de inmueble en contra Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A. (folios 54 al 84 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 04/02/2.015, se fijó el cuarto (4to) día de despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia preliminar, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folio 117 de la primera pieza). Dicha audiencia fue realizada en fecha 10/02/2.015 (folios 118 y 119 de la primera pieza).
El día 13/02/2.015 el Tribunal de la causa fijó los límites de la controversia en el presente juicio (folios 120 al 123 de la primera pieza).
En fecha 24/02/2.015 el abogado Luís Marchán, en su carácter de apoderado de la parte demandante, presentó escrito en el cual insistió en hacer valer las pruebas marcadas con la letra “A” referido al contrato de arrendamiento para demostrar la relación arrendataria que existe con la demandada, así como también reproduce el mérito de las pruebas que se desprenden de las actuaciones judiciales llevadas en la causa N° 6.120 (folio 124 de la primera pieza).
Consta del folio 125 al 128 de la primera pieza del presente expediente, escrito presentado en fecha 24/02/2.015 por el abogado Juan Francisco Alvarado Palacios, en su carácter de coapoderado judicial de la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., en el cual ratifica las pruebas ofertadas y promovidas en el escrito de contestación de la demanda.
Mediante auto dictado en fecha 25/02/2.015, el Juzgado de la causa abrió el lapso de evacuación de pruebas por treinta (30) días, de conformidad con lo establecido en el tercer aparte del artículo 868 y el 392 del Código de Procedimiento Civil (folios 129 y 130 de la primera pieza).
Consta del folio 134 al 144 de la primera pieza del presente expediente, acta levantada en fecha 12/03/2.015 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el cual se dejó constancia de que fue evacuada la inspección judicial promovida por la parte actora.
El día 16/03/2.015 compareció el ciudadano Miguel Ángel Valecillos Jiménez, consignando cuatro (04) fotos las cuales fueron tomadas en la inspección evacuada en fecha 12/03/2.015 (folios 145 al 147 de la primera pieza).
En fecha 23/03/2.015 el Tribunal a quo declaró desierto el acto de inspección judicial solicitada por la parte accionada (folio 148 de la primera pieza).
Consta al folio 149 de la primera pieza del presente expediente, oficio de fecha 17/03/2.015 emanado de la empresa aseguradora Multinacional de Seguros, C.A., el cual fue recibido por el Juzgado de la causa en fecha 31/03/2.015.
Mediante auto dictado en fecha 06/04/2.015 el Tribunal de la causa solicita nuevamente a la empresa aseguradora Multinacionales de Seguros, C.A., que informe si la póliza de seguro N° 0053-016-000126 se encontraba vigente para las fechas 13/01/2.013, 13/01/2.014 y 13/01/2.015 (folio 156 de la primera pieza).
Al folio 158 de la primera pieza del presente expediente, consta oficio Nro. 003-2.015.BAP de fecha 06/04/2.015 suscrita por el Director del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Portuguesa, en el cual informan al Tribunal a quo que sí han hecho inspecciones a la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., expidiéndole su respectivo certificado N° 401-2.014 de fecha 13/11/2.014.
Consta al folio 159 de la primera pieza del presente expediente, oficio de fecha 22/03/2.015 emanado de la empresa aseguradora Multinacional de Seguros, C.A., el cual fue recibido por el Juzgado de la causa en fecha 24/04/2.015.
En fecha 27/04/2.015 el Tribunal de la causa dictó auto en el cual fija la audiencia o debate oral para el día 14/05/2.015, la cual se llevó a cabo en esa misma fecha (folios 166 al 177 de la primera pieza).
Corre inserto del folio 178 al 181 de la primera pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha 28/05/2.015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Sin Lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo en contra de la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A. Dicha sentencia fue apelada en fecha 04/06/2.015 por la abogada Edifrangel León Pérez, en su carácter de apoderada de la parte demandante (folios 02 al 06 de la segunda pieza).
En fecha 08/06/2.015 el Tribunal a quo dictó auto en el que oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia se ordena remitir el expediente a este Juzgado Superior, a los fines de que se pronuncie sobre la referida apelación (folio 07 de la segunda pieza).
Recibido el presente expediente ante esta Alzada, se ordenó darle entrada en fecha 14/07/2.015 y se fijó el vigésimo (20°) día para que las partes presenten sus informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folio 10 de la segunda pieza).
El día 21/09/2.015 este Juzgado Superior dictó auto dejando constancia de que la parte demandada no presentó escrito de informes, así mismo ordenó agregar a los autos el escrito presentado por la parte demandante (folio 11 de la segunda pieza).
Consta del folio 12 al 18 de la segunda pieza del presente expediente, escrito contentivo de informes presentado en fecha 21/09/2.015 por la abogada Edifrangel León Pérez y Luís Marchan Escalona, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora.
En fecha 07/10/2.015 este Juzgado Superior dictó auto dejando constancia de que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones, por lo que se acoge al lapso establecido 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia (folio 19 de la segunda pieza).

De la Demanda:

En fecha 16/06/2.014, el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, asistido por el abogado Luís Marchan, presentó escrito en el cual demandan por Desalojo de Inmueble a la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., alegando en el referido escrito que en fecha 09/07/2.004 se suscribió un contrato de arrendamiento entre la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), representada por los ciudadanos Carmela Lorenzo de Sicilia y Pablo Miguel Sicilia, quién actuó en aquel momento como arrendador de dicho inmueble por una parte y por la otra la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., representada por la ciudadana Najat Bitrus de Laytouni, quien actuó como Presidente de la empresa. Dicho contrato fue sobre un (1) inmueble constituido por un local comercial, situado en la planta baja a la izquierda del Edificio El Pilar, ubicado en la Avenida Los Pioneros salida a Guanare, Araure Municipio Araure del Estado Portuguesa.
Que es el caso que en fecha 15/01/2.013 procedió a notificar a la arrendataria de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para ese momento el cambio de propietario-arrendador, de donde se desprende la cualidad con la que hoy actuó en la presente causa, como consta en la solicitud N° 2.520-2013, notificación que fue practicada por el Juzgado del municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, teniendo presente lo previsto en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido es de hacer notar al Tribunal que a raíz de unas tomas de electricidad no autorizada ni por su persona como arrendador, ni por la empresa prestataria de servicio del estado venezolano realizada por los arrendatarios dentro del inmueble arrendado, las mismas han afectado el control de la energía eléctrica dentro del inmueble, produciendo unas fugas de corriente que para poder ser reparada se requiere que el local arrendado se encuentre desprovisto de personas y/o cosas por cuanto constituye una situación de riesgo inminente que puede causar de no ser corregida un daño mayor, tanto al inmueble como a las personas que se encuentren dentro de él, siendo una fuga de corriente de 220V la misma tiene un efecto fulminante en los seres humanos. Ante lo expuesto es por lo que procede a demandar por Desalojo a los arrendatarios del inmueble arrendado, estimando la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS (Bs. 203.200,oo).
Posteriormente en fecha 16/12/2.014 la abogada Edifrangel León Pérez, en su carácter de apoderada de la parte actora, procedió a reformar la demanda alegando que conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”, opone el interés procesal que tiene su representado para intentar la presente acción como actual arrendador del inmueble objeto de esta pretensión.
Que conforme al anterior precepto legal, todo que active el aparato jurisdiccional con la proposición de una demanda, debe invocar un interés jurídico actual, legítimo, fundado en una situación jurídica concreta y específica en que se encuentra, y que requiere necesariamente de un pronunciamiento judicial, a fin de que cese la incertidumbre que impide el desarrollo y efectos de esa situación, la cual pude limitarse a la mera declaración de existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica, así las cosas, es evidente el interés que actualmente tiene su representado sobre dicho inmueble, ya que han transcurrido mas de un (1) año y once (11) meses, desde que precluyó el derecho de la arrendataria a ejercer el retracto legal arrendaticio y confirió para su representado la acción de desalojo de ley, por requerir como nuevo propietario el inmueble arrendado como su actual y legítimo propietario.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Mediante escrito contentivo de contestación a la demanda, el cual fue presentado en fecha 03/02/2.015 por el abogado Juan Francisco Alvarado Palacios, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., parte demandada en la presente causa, alegó que en fecha 16/12/2.014 el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo intentó demanda por desalojo de inmueble contra su representado. Que la parte actora aduce que la parte arrendataria ha incumplido lo dispuesto en la Cláusula Primera que le indica que el local será destinado única y exclusivamente para la explotación de una fuente de soda, arepera, restaurant y juegos de diversión permitidos por la ley. De igual manera ha incumplido con la Cláusula Séptima en el cual acordaron de manera expresa que no podrán realizar en el local, ningún tipo de trabajo, reforma de bienhechurías sin el consentimiento de la arrendadora.
Admite que ciertamente su representada celebró y firmó el contrato de arrendamiento señalado por la parte actora.
Niega que la pretendida notificación que señala el accionante como válida o como practicada, adolece de la más trascendental legalidad, es decir que la misma en ningún momento fue practicada en la persona de su representada, como representante legal de la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A.
Niega y rechaza que su representada haya sido notificada de la pretendida venta, y en este sentido, impugnó el documento referido a la solicitud Nro. 2.520-2.013, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte.
Niega y rechaza lo señalado por la parte actora, de que su representada no contrató una póliza de seguros con cobertura de responsabilidad civil e incendios sobre el inmueble dado en arrendamiento y objeto de la presente acción.
Niega y rechaza lo señalado por la parte actora, de que en el local comercial objeto de la presente acción, su representada haya realizado tomas ilegales de electricidad que pongan en riesgo no solo el local propiamente dicho sino algún otro cercano. Rechazó y negó que su representada haya incumplido con lo establecido en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento y que su presentada haya dado el local arrendado un uso distinto al establecido en el contrato.
Negó y rechazó el pago de costas así como los honorarios profesionales de abogados solicitada por el actor en su demanda.
Que en el caso de autos, la promovente no señala las afirmaciones de hecho que pretende demostrar con el medio que propone, omisión de carga procesal ésta, que determina su inadmisibilidad. Así mismo solicitó en nombre de su representada sean declaradas inadmisibles las pruebas promovidas por la parte actora.

DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Anexas al Libelo de la Demanda:
En cuanto a las pruebas promovidas por la actora, en el escrito libelar y que fueran ratificadas por diligencia de fecha 24/02/2.015, este Juzgador realiza un pronunciamiento previo sobre la admisibilidad de las mismas, en razón de que la parte demandada, en su escrito de contestación pidió que las mismas no fueran admitidas, toda vez que no señala las afirmaciones de hecho que pretende demostrar con el medio que propone, omisión de carga procesal ésta que determina su inadmisibilidad.
En este caso, dicho pedimento fue desestimado por la juzgadora de la causa, ya que según se desprende del auto de fecha 25/02/2.015, dichas pruebas fueron admitidas a sustanciación, cuanto ha lugar a derecho salvo su apreciación en la definitiva, sin que conste que la parte demandada hubiere disentido de dicha admisión, toda vez que no ejerció el recurso de apelación sobre la misma, por lo que no debe este Juzgador analizar si las mismas son inadmisibles; sino a realizar su valoración y establecer su idoneidad o por el contrario para ser desechadas por su carencia de valor. ASI SE DECIDE.
En tal sentido, se procede a realizar la valoración a cada prueba promovida y admitida, para determinar el valor probatorio de cada una de ellas.
Así tenemos:
1.-) Copia del Contrato de arrendamiento de fecha 09/07/2.004 mediante el cual la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), representada por los ciudadanos Carmela Lorenzo de Sicilia y Pablo Miguel Sicilia dan en arrendamiento a la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nro. 57, Tomo 74-A de fecha 29/04/1.999, representada por su Presidente Najat Bitrus de Laytouni, un (1) local comercial situado en la planta baja, ala izquierda del Edificio El Pilar, Avenida Los Pioneros salida hacia Guanare, Municipio Araure del Estado Portuguesa, destinado únicamente para la explotación de una fuente de soda, arepera, restaurant y juegos de diversión permitidos por la Ley y Ordenanzas Local. Que el canon de arrendamiento del presente contrato es por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.300.000,oo) mensuales (folios 03 al 06 de la primera pieza). Contrato que fue acompañado en original junto con el escrito de reforma de la demanda (folios 67 al 70 de la primera pieza). El mismo al no ser tachado, ni impugnado, se valora como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, para acreditarse la vinculación contractual arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente acción, que unió al demandado y a la ciudadana Carmela Lorenzo de Sicilia, y del que se desprende las cláusulas que rigen dicha relación contractual, y entre ellas, las siguiente:
De su cláusula PRIMERA, que el inmueble arrendado sería utilizado exclusivamente para la explotación de una fuente de soda, arepera, restaurant y juegos de diversión permitidos por la Ley y Ordenanzas Local; de su cláusula SEXTA, la obligación por parte del arrendatario de suscribir a favor del inmueble arrendado una póliza de responsabilidad civil e incendio; y de la cláusula DÉCIMA TERCERA, que si el arrendatario incumple una de las cláusulas del contrato, da derecho al arrendatario a solicitar su cumplimiento o resolución judicialmente, además de exigir una indemnización por daños y perjuicios. ASI SE DECIDE.
2.-) Copias simples de Solicitud de Notificación Nro. 2.520-2.013 formulada por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, la cual fue practicada por el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folios 10 al 34 de la primera pieza). Solicitud que fue acompañada en original junto con el escrito de reforma de la demanda (folios 71 al 94 de la primera pieza). Esta documental se valora para acreditar que el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, se trasladó en fecha 22/02/2.013, hasta el local comercial donde funciona la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., para participarle que el local donde funciona dicho establecimiento fue adquirido mediante contrato de compraventa por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, aquí demandante. ASI SE DECIDE.

3.-) Inspección Judicial:

Promovió la prueba de inspección ocular, a los fines de que se traslade y constituya el Tribunal en el domicilio de su representada, ubicada en la Avenida Los Pioneros salida hacia Guanare, donde se encuentra la Estación de Servicio denominada PDV, con el fin de demostrar el estado general del inmueble y muy específicamente la parte eléctrica. El objeto de esta prueba es dejar constancia al Tribunal a quo de las condiciones de la parte eléctrica del local arrendado y de que el mismo no requiere ni necesita reparación alguna que amerite la desocupación total del inmueble. Dicha inspección fue admitida por el Tribunal de la causa en fecha 25/02/2.015 y fijada para el décimo (10°) día, a las 9:00 a.m.
En fecha 12/03/2.04 oportunidad fijada para que se lleve a cabo la inspección judicial solicitada, se constituyó el Tribunal de la causa en un inmueble ubicado en la Avenida Los Pioneros, salida hacia Guanare, Edificio El Pilar, planta baja, Araure Estado Portuguesa, donde funciona la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., en la cual se dejó constancia de que el inmueble de divide en dos (2) áreas, la de atención al público que la conforma la barra mostrador, el restaurant, depósito y salas sanitarias, esta área se encuentra en condiciones de habitabilidad, se requieren algunos ajustes o reparación menores, tales como las puertas de los privados de los water y el grifo en el lavaplatos en atención al público, también existe un área de servicios compuestos por cocina, área de lavaplatos, área de oficina con mercancía empaquetada, baños para empleados, cava cuarto y dos depósitos pequeños con equipos en deshuso y otros enseres del otro propio del negocio en que funciona, esta área también se encuentra en condiciones de operatividad. También se dejó constancia de un punto de electricidad que no está canalizado encima del lavaplatos, así como también dejó constancia asesorado por el experto que efectivamente se observa un cable de electricidad de aproximadamente 15 a 20 cm sin canalización, es decir, que no está recubierto por tratarse de un cable de 110 vts. No genera chispa por sí solo, tiene el recubrimiento del cable con uniones recubiertos en teipe. Igualmente el Tribunal dejó constancia de que se observa un breke fijado a la porcelana sin cajetín y tres (3) brekes superficiales fijados a madera y porcelana de difícil acceso por la ubicación de las neveras. El Tribunal constata que se encuentra instalado superficialmente y fijo a la pared un tablero de uso superficialmente alimentado por tubos con las conexiones adecuadas, este tablero es de alta tensión y lo obstruye lateralmente consumibles empaquetados por plásticos. El Tribunal observó que existe una puerta de madera con bolsas de plásticos encima de la misma y que frente al local existe un techo con manchas de humedad producto de filtraciones de agua en las laminas de acerolit, también se aprecia un trailer de aproximadamente 4 mts. Por 2 mts, identificado con el nombre “Doña Carlota Burguer”. Se observó la existencia de una máquina de juego en deshuso de marca “Good Lucky”, y que el acceso al tablero principal que nutre de electricidad a todo el edificio hacia él existe facilidad de acceso e inmediatez al momento de cualquier emergencia. Como quiera que esta prueba, tuvo como objeto acreditar las condiciones de la parte eléctrica del local arrendado y de que el mismo no requiere ni necesita reparación alguna que amerite la desocupación total del inmueble, esto es las condiciones generales del inmueble, la misma debe ser desechada por no ser idónea, toda vez que para acreditar dichas condiciones se requiere de conocimientos especiales sobre el área de la construcción y de la electricidad, para lo cual se requiere de expertos en dichas materias. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Anexas a la Contestación:

1.-) Póliza de Seguro Multiplatinum de Industria y Comercio de Multinacional de Seguros, Nro. 0053-016-000126 de fecha 13/01/2.015 a nombre del contratante: Fuente de Soda, Rest. Doña Carlota, vigente desde el 13/01/2.015 hasta el 13/01/2.016, suscrita por el productor de seguros, ciudadano Franklin Antonio Bolívar Sánchez (folio 113 de la primera pieza).
2.-) Póliza de Seguro Multiplatinum de Industria y Comercio de Multinacional de Seguros, Nro. 0053-016-000126 de fecha 13/01/2.014 a nombre del contratante: Fuente de Soda, Rest. Doña Carlota, vigente desde el 13/01/2.014 hasta el 13/01/2.015, suscrita por el productor de seguros, ciudadano Franklin Antonio Bolívar Sánchez (folio 114 de la primera pieza).
3.-) Póliza de Seguro Multiplatinum de Industria y Comercio de Multinacional de Seguros, Nro. 0053-016-000126 de fecha 13/01/2.013 a nombre del contratante: Fuente de Soda, Rest. Doña Carlota, vigente desde el 13/01/2.013 hasta el 13/01/2.014, suscrita por el productor de seguros, ciudadano Franklin Antonio Bolívar Sánchez (folio 115 de la primera pieza).
En cuanto a estas documentales de naturaleza privada, la parte demandada si bien no promovió la prueba testimonial para ratificarla, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por emanar de terceros, promovió la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 ejusdem, al ente emisor de dichas pólizas, para obtener cuales son las condiciones generales de dichas pólizas, cuyos resultados obran a los folios 149 y 159 de la primera pieza del presente expediente. En cuanto al resultado de la misma, se desprende que efectivamente el arrendatario, aquí demandado ha contratado con la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), desde el año 2.004, vigentes para la fecha de la demanda pólizas de seguros, solo que de la mismas se desprende que dichas pólizas, no cubren los riesgos sobre el inmueble, sino solo sobre bienes muebles y equipos de trabajo. ASÍ SE DECIDE.
4.-) Promovió Prueba de Informes:

4.1.-) Solicitó del Código de Procedimiento Civil, se sirva oficiar a la empresa mercantil Multinacional de Seguros, ubicada en la avenida 30, esquina calle 34, Edificio Multinacional de Seguros, Acarigua Estado Portuguesa, a efectos de que ésta empresa remita a ese despacho informes detallados de la existencia o no de las pólizas Nros. 0053-016-000126 de fecha 13 de Enero del año 2.015, 0053-016-001790 de fecha 13 de Enero de 2.014 y 0053-016-000126 de fecha 13 de Enero de 2.013. Que el objeto de dicha prueba es demostrar al Tribunal de la causa el cumplimiento de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento entre las partes. Mediante auto dictado en fecha 25/02/2.015 se ordenó librar oficio Nro. 133/2.015 a la empresa mercantil Multinacional de Seguros. Posteriormente en fecha 06/04/2.015 el Juzgado de la causa dicta auto en el cual nuevamente solicita a la empresa mercantil Multinacional de Seguros, informe si la póliza de seguro N° 0053-016-000126, se encontraba vigente para los periodos de fecha 13/01/2.013, 13/01/2.014 y 13/01/2.015, información que es requerida en razón de que forma parte de las pruebas promovidas por la parte demandada en la presente causa. Se libró oficio Nro. 196-2.015 a la referida empresa y cuya resulta fue recibida en fecha 24/04/2.015 y obra al folio de la primera pieza del presente expediente, de la que se desprende que la póliza 53-16-126 se encuentra activa, con una vigencia del 13/01/2.013 al 13/01/2.014, 13/01/2.014 al 13/01/2.015 y 13/01/2.015 al 13/01/2.016. Valorado supra. ASÍ SE DECIDE.
5.-) Certificación emanada en fecha 13/11/2.014 por la Dirección General del Instituto Autónomo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP), Estación Nro. 1, en el cual deja constancia de que de acuerdo a inspección efectuada por Personal Técnico de Prevención e Investigación de siniestros, que el local comercial donde funciona la empresa Fuente de Soda, Restaurant, y Cervecería Doña Carlota, C.A., destinado a la compra venta de licores nacionales e importados, preparación y venta de comidas nacionales e importadas, al momento de realizar dicha inspección se encuentra ajustándose a las exigencias que formula el Reglamento sobre Prevención de Incendios del Decreto Presidencial Nro. 2195 de fecha 17/08/1.983 y las Normas Covenín Vigentes de Prevención y Protección de Incendios (folio 116 de la primera pieza).
5.1.-) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirva oficiar a la Dirección General del Instituto Autónomo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP), Estación N° 01 de Acarigua-Araure, ubicada en la Avenida Circunvalación, Zona Industrial Norte, Acarigua Estado Portuguesa, a objeto de que informe si han realizado inspecciones a la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A. y sobre el estado de funcionamiento del sistema eléctrico de ésta y el cumplimiento de las normas de seguridad que permitan su funcionamiento. Mediante auto dictado en fecha 25/02/2.015 se ordenó librar oficio Nro. 134/2.015 al Director General del Código de Procedimiento Civil, solicitó se sirva oficiar a la Dirección General del Instituto Autónomo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP). En fecha 08/04/2.015 fue recibido por ante el Tribunal de la causa, oficio Nro. 003-2015 de fecha 06/04/2.015 suscrito por el Director, General Miguel Godoy del Instituto Autónomo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP) en el cual informan que si se han realizado inspecciones y el sistema eléctrico se ajusta con las mínimas normas Covenín 200, que habla sobre el Código Nacional de Electricidad.
Como quiera que tanto la prueba identificada con el No. 5, como la identificada con el No. 5.1, versan sobre el mismo objeto de la prueba, como es la de demostrar que dicho inmueble no está en condiciones de riesgo, procede este juzgado a valorarla ambas en este fragmento.
En este caso, se debe señalar que se desprende de dichas probanzas que el referido inmueble se ajusta a las normas mínimas Covenín 200, por lo cual deben ser apreciadas para establecer que dicho inmueble no presenta riesgo en materia de electricidad. ASI SE DECIDE.

DE LA SENTENCIA APELADA:

En fecha 28/05/2.015 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declaró Sin Lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo en contra de la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., concluyendo el a quo en su motiva que partir de que se le realizó dicha notificación, la arrendataria tenía cuarenta (40) días para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, y como quiera que no lo hizo se perfeccionó la venta a terceros, y en consecuencia actualmente el accionante detenta un interés jurídico actual sobre dicho inmueble.
En este orden de ideas, es oportuno dejar sentado que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en vigencia para esa época, exige que al momento de practicarse la notificación debe anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, dejándolo en poder del notificado. No constando en el acta levantada con ocasión de la notificación que realizó el Tribunal del Municipio Araure a la arrendataria que se haya dado cumplimiento a esta exigencia, en razón de lo cual, quién decide, no tiene por bien hecha la notificación de la arrendataria.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conforme se desprende de la lectura y análisis que del presente expediente se ha hecho, debemos señalar que la presente causa llega al conocimiento de este juzgador en virtud de la apelación que intentó la parte actora, ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en un Juicio de Desalojo de un local comercial, que intentó el referido ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, asistido por el abogado Luís Marchán, en contra de la empresa mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., en su carácter de arrendatario, el cual fue tramitado y conducido por lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya vigente para la fecha de interposición de la demanda (16/06/2.014).
En este caso se establece expresamente que según se desprende tanto del objeto del contrato, como del escrito de reforma del libelo, el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, situado en la planta baja, ala izquierda del Edificio El Pilar, ubicado en la Avenida Los Pioneros salida a Guanare, Araure Municipio Araure Estado Portuguesa, para ser destinado única y exclusivamente para la explotación de una fuente de soda, areperas, restaurante y juegos de diversión permitidos por la ley y ordenanza local.
Así, dicho contrato de arrendamiento que da origen a la presente causa, fue firmado como arrendadora, por quien para la referida fecha era la propietaria del inmueble, la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), y como arrendataria, la demandada de autos, la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A., desprendiéndose que a lo largo de la relación arrendaticia, ésta sufrió cambios con relación al propietario de dicho inmueble, ya que según se desprende de los documentos de compra ventas acompañados al escrito libelar, el mismo fue objeto de dos (2) ventas. En este caso, la primera venta, fue realizada por la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), (suscribiente del contrato de arrendamiento como arrendadora-propietaria) a la ciudadana Carmela Lorenzo de Sicilia, según documento registrado en fecha 24/01/2.006 por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, bajo el N° 4, folios 26 al 29, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Primer Trimestre del año 2.006; y la segunda venta, fue realizada por la mencionada ciudadana Carmela Lorenzo de Sicilia, al ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, según se desprende de documento registrado en fecha 09/11/2.012 por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, bajo el N° 2012.1635, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con El Nro. 402.16.1.1.8496 y correspondiente al folio real del año 2.012; y es éste que con tal carácter intenta la presente acción de desalojo.
Continuando con el análisis de dicha demanda, debemos destacar que el demandante, esgrimiendo su carácter de arrendatario y con fundamento en lo establecido en los literales i, e y h del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme se desprende de la reforma de la demanda, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dicho inmueble.
Así tenemos, con relación al literal “i”, esto es, “Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que impone la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio”, la demandante señala que la arrendataria no cumplió con lo acordado en la cláusula sexta del contrato, relativo a la obligación de contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil e incendios para cubrir riesgos contra el inmueble; además le imputan haber incumplido la cláusula séptima, al haber realizado mejoras y bienhechurías en el local arrendado, sin la autorización del arrendador dada por escrito; en cuanto al literal “e”, “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado”; en este caso alegan, que requieren que dicho inmueble sea desocupado para proceder a reparar dentro del inmueble unas fugas de energía eléctrica dentro del inmueble, ya que de no ser reparado con prontitud puede causar un daño mayor; mientras que el literal “h”, lo apoyan en el hecho, de no haber ejercido el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, en el plazo acordado por la ley. En este caso expresan que conforme a la Ley que regulaban las relaciones contractuales para la fecha de la venta (09/11/2.012), se les concedía un plazo para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, y como quiera que no lo hicieron a pesar de haber sido notificada la arrendataria por el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 22/02/2.013, según se desprende de solicitud No 2520-2013, de fecha 18/01/2.013.
Por su parte, se desprende de la contestación dada a la demanda, que una vez hechas consideraciones generales, sobre lo que señalan como de difícil entender, proceden a contestar la demanda en los siguientes términos:
En primer lugar, en el capítulo que denomina “HECHOS QUE SE ADMITEN”, procede a admitir la existencia del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la presente demanda, y que fuera acompañado al libelo marcado “A”, por lo que está exento de pruebas, la relación arrendaticia sobre un inmueble, ubicado en la Avenida Los Pioneros salida a Guanare, Araure Municipio Araure del Estado Portuguesa, destinado exclusivamente al uso comercial, concretamente para la explotación de una fuente de soda, arepera, restaurant y juegos de diversión permitidos por la Ley y Ordenanzas Locales. ASI SE DECIDE.
Luego en el capítulo que denomina “HECHOS QUE SE NIEGAN”, procedió a negar y contradecir los siguientes hechos:
Negó que la pretendida notificación que señala el accionante como válida o como practicada, adolece de la más trascendental legalidad, es decir que la misma en ningún momento fue practicada en la persona de su representada, como representante legal de la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A, en este caso, impugnó el documento referido a la solicitud Nro. 2.520-2.013, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte.
Negó y rechazó lo señalado por la parte actora, de que su representada no contrató una póliza de seguros con cobertura de responsabilidad civil e incendios sobre el inmueble dado en arrendamiento y objeto de la presente acción.
Negó y rechazó lo señalado por la parte actora, de que en el local comercial objeto de la presente acción, su representada haya realizado tomas ilegales de electricidad que pongan en riesgo no solo el local propiamente dicho sino algún otro cercano.
Rechazó y negó que su representada haya incumplido con lo establecido en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento y que su presentada haya dado el local arrendado un uso distinto al establecido en el contrato.
Negó y rechazó el pago de costas así como los honorarios profesionales de abogados solicitada por el actor en su demanda.
De tal manera que en base a estos alegatos la juzgadora de la causa declaró sin lugar la demanda, ya que según su criterio, la demandante no probó lo siguiente: a) que se le haya dado un uso deshonesto; b) Que se le haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; c) en que consistió el cambio de uso a que fue sometido el inmueble; d) que el inmueble requiera de esas reparaciones mayores, cuando además se desprende del informe remitido por la Dirección General del Instituto Autónomo de Bomberos, Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP), Estación Nro. 1 Acarigua-Araure, que dicho local está ajustado a las exigencias que formula el Reglamento sobre Prevención de Incendios; y así mismo, consideró que el alegato de incumplimiento por parte de la arrendataria de la cláusula sexta del contrato por no adquirir la póliza contra incendio, quedó desechado cuando la demandada trajo a los autos la póliza 53-16-126, que señala estar vigentes desde los periodos comprendidos desde el 13 de enero del 2.013 al 13 de enero del 2.016.
En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación que constituyen el ínterin procesal, debe este juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo en esta causa en fecha 28/05/2.015, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de un inmueble destinado a la actividad comercial, está o no ajustada a derecho, estableciendo para ello los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, todo en base a lo alegado por las partes.
En base a estos alegatos el juzgador debe centrar su análisis y de allí determinar a quién corresponde la carga de la prueba; de manera que, en base a esto y a la valoración del acervo probatorio, dictar su sentencia.
Lo anterior viene dado, porque la sentencia que ha de dictarse, debe tomar en cuenta solo lo alegado por el demandante en su libelo y lo alegado por el demandado en su contestación, ya que constituyen estos alegatos, los puntos sobre los cuales recaerá el análisis de este juzgador, para cumplir con el precepto que es deber de todo juez, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, para evitar librar un fallo incongruente, y no violentar el principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.
Lo anterior es consecuencia de que en el proceso civil, rige el principio dispositivo, que rectamente interpretado, significa, esencialmente que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla.
De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
Y en ese mismo orden, dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella...”. Como ya se dijo, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos.
La Sala de Casación Civil, ha decidido que “La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas, el juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ellos porque en nuestro derecho, el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en esta situación donde alcanza una relevancia extraordinaria la regla sobre la carga de las pruebas, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso objeto de estudio, en virtud de que esas reglan le señalan el modo de llegar a una decisión.
Al haber pruebas suficientes en autos, no se presentan problemas porque el principio de la comunidad de la prueba o de adquisición procesal, fueron evacuadas para él. Por eso, como ha dicho LEO ROSEMBERG, las reglas sobre la carga de la prueba “Son un complemento necesario de toda Ley y de todo precepto jurídico, capaces de ser aplicadas por un juez en cualquier litigio, ya que siempre es posible que éste quede con duda acerca de algún presupuesto necesario para la aplicación del derecho”.
Lo expresado pone de relieve que el Juez tiene una doble limitación; a saber, no puede proceder sino a instancia de parte y no puede decidir sino dentro de lo que las partes le alegaron y probaron y, a su vez, las partes tienen una doble carga; alegar todos aquellos asuntos o temas cuya decisión sea requerida y demostrar la veracidad de sus afirmaciones de hecho.
Con relación al Juez, si se escapa de sus límites, estará emitiendo un fallo nulo a tenor de lo determinado en el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y por lo que respeta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones, se verán en la imposibilidad de probar de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior apareja que si alguna de las partes, no alega válidamente sus pretensiones y como consecuencia de ello no las puede probar, sucumbirá en el debate y el Juez así deberá decretarlo, por mandato del artículo 254 ejusdem.
En esta línea, debemos indicar que, este proceso en el que se ha determinado que lo que se ventila es una acción de desalojo de inmueble destinado al ejercicio de la actividad comercial, fundado en causales taxativas previstas en los literales “b”, “c”, “d”, “h”, “i”, y “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el efecto normal, ordinario y típico de este proceso radica entonces en que establecida la relación arrendaticia, cada parte debe cumplir con su carga probatoria, en atención a sus alegatos.
Conforme a este principio dispositivo y a la forma en que debe ser distribuida la carga probatoria, se debe señalar que así como ha quedado trabada la litis, atendiendo la demanda y la contestación, corresponde al actor probar todos o alguno de los siguientes hechos, para que su acción prospere: a) Que se le haya dado un uso deshonesto al inmueble; b) Que se le haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal; c) que le haya cambiado el uso del inmueble; d) que le hubiese efectuado reformas o bienhechurias no autorizados por el arrendador; d) que su condición de propietario de dicho inmueble viene dado por un acto jurídico válido; y con relación al demandado le corresponde probar haber cumplido con lo convenido en la cláusula sexta, esto es, haber asegurado EL INMUEBLE, con póliza de responsabilidad civil e incendio.
Así las cosas, comenzamos por pronunciarnos sobre el alegato de la parte demandada, en cuanto al hecho de que no corre el plazo establecido en los artículos 45 y 47 del DECRETO CON RANGO Y LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS del año 1.999, vigente para la fecha de la venta del inmueble, toda vez que la notificación realizada por el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 22/02/2.013, no surte efecto porque no fue practicada en la persona del representante legal de la empresa, además de que la misma fue realizada cuando ya venta se había perfeccionado, con lo cual violentó lo dispuesto en los artículos 42, 43, 44, por tanto no corre el plazo establecido en los artículos 45 y 47 ejusdem.
Al respecto, es importante dejar sentado, que para la época en que hubo cambio de propietario del bien inmueble dado en arrendamiento, esto es para la fecha (09/11/2.012), la Ley que regía las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, era el DECRETO CON RANGO Y LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS del año 1.999, de allí que para resolver este punto es necesario escudriñar lo que al respecto establece dicho Decreto Ley, con relación al cambio de propietario del inmueble arrendado; todo en virtud del principio de la irretroactividad de la ley, que en nuestro país ostenta un carácter constitucional, conforme se desprende del artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que dispone:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso…”.

Del contenido de la norma Constitucional parcialmente transcrita, se desprende la imposibilidad de retrotraer efectos legales de carácter material, salvo los que favorezcan a los ciudadanos en materia penal (in dubio pro reo). Por otro lado, al descender al ámbito del derecho común, encontramos en el artículo 3 del Código Civil, el principio de la irretroactividad de la Ley, al contemplar que “la ley no tiene efecto retroactivo”.
Así mismo, tenemos que el artículo 9 de la Ley Procesal Civil, a la letra establece:
“La ley procesal se aplicara desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularan por la ley anterior.” (Lo subrayado de este juzgador).

De lo anterior, es importante señalar que este punto debe ser estudiado conforme al decreto ley del año 1.999.
Así, tenemos que, la referida ley de arrendamiento establece la preferencia que tiene el arrendatario del inmueble de adquirirlo en caso de su venta (preferencia ofertiva), y por tanto la obligación del vendedor de realizar la notificación mediante documento autentico su manifestación de vender (Artículos 42,43 y 44); pero a su vez el artículo 47, prevee la obligación para el arrendatario de ejercer su derecho de preferencia en el lapso de cuarenta días (40) a partir de su notificación.
A criterio de quien Juzga, considera que en este caso en que la notificación de la venta fue hecha cuando ésta ya se había perfeccionado, lo que le correspondía al demandado era atacar dicha venta con la acción del retracto legal arrendaticio que le otorgaba el artículo 48 ejusdem, literal “a”, dentro del plazo de cuarenta (40) días de haber tenido conocimiento de dicha venta, conforme lo ha establecido en innumerables fallos nuestra Sala Civil, y es en este proceso, donde debió impugnar la notificación.
|Entonces podemos afirmar al interpretar dicha norma (artículo 48 ejusdem, literal “a”), que no existe prohibición para que el arrendador pudiese venderle a un tercero el inmueble arrendado, sin la referida notificación, ya que en este caso, su validez estaría sometido a que, el arrendatario intente dentro de los cuarenta (40) días siguientes de haber tenido conocimiento de dicha venta la correspondiente acción de retracto legal arrendaticio. ASI SE DECIDE.
En atención a lo anterior, y como quiera que el instrumento público donde consta la compra que hizo el hoy demandante, ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo es de fecha (09/11/2.012), que supera con creces dicho lapso, sin que conste en autos que, el demandado haya intentado la acción, o que hubiere desconocido o impugnado la existencia de la venta, o de señalar que, no tenia conocimiento de esta; o que teniéndolo fue por un acto posterior, es evidente para este juzgador desechar dicha defensa. ASI SE DECIDE.

Además, dispone el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.

En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que, en estos casos se produce una subrogación arrendaticia que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia número 1.753 de fecha 09 de octubre de 2.006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:

“Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.”

No hay dudas que siendo así las cosas, es indudable que el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, al comprar dicho inmueble, adquirió los derechos y acciones que le correspondían al arrendador y con ello, se coloca en la posición del sujeto al quién en abstracto le reconoce la posibilidad de ejercer el derecho de acción. Por tanto conforme a lo establecido supra, lo pertinente es declarar que, por el hecho de la subrogación arrendaticia, como consecuencia de la validez de dicha venta, debe prosperar el desalojo conforme lo dispone el literal “h” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por tanto desechada la defensa esgrimida por el demandado, en los términos expuestos. ASI SE DECIDE.
En cuanto a los otros hechos alegados y que debieron ser probados por el actor, esto es, a) Que se le haya dado un uso deshonesto al inmueble; b) Que se le haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal; c) que le haya cambiado el uso del inmueble; d) que le hubiese efectuado reformas o bienhechurías no autorizados por el arrendador; no existe en autos un solo elemento probatorio que así lo demuestre, por lo que tales alegatos deben ser desechados. ASI SE DECIDE.
En cuanto a lo que le correspondió probar al demandado, esto es el de haber cumplido con lo convenido en la cláusula sexta, o sea, el de haber asegurado EL INMUEBLE, con póliza de responsabilidad civil e incendio; no logró demostrarlo, ya que conforme se desprendió de la valoración dada a las pólizas de seguros promovidas, se desprende de la misma que lo que está asegurado con dicha pólizas son maquinarias y equipos industriales y mobiliarios, pero no el inmueble arrendado; por lo que la probanza debió ser desestimada. ASI SE DECIDE.
Quedando de esta manera establecido que, el demandado si incumplió con una de las obligaciones convenidas en el contrato de arrendamiento que suscribieran la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), representada por los ciudadanos Carmela Lorenzo de Sicilia y Pablo Miguel Sicilia y la sociedad mercantil Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A. ASI SE DECIDE.
En atención a lo antes dicho, hay que establecer que conforme lo convinieron en la cláusula décima tercera, se configura así la causal de desalojo del inmueble, conforme lo establecido en el literal “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECIDE.
Declarada como ha sido la validez de la venta por la que el demandante, ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, adquirió de la ciudadana Carmela Lorenzo de Sicilia, el inmueble ubicado en la carretera que conduce hacia Guanare, hoy Avenida Los Pioneros de la ciudad de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, arrendado a la empresa Variadas Inversiones, C.A. (VAINCA), destinado única y exclusivamente para la explotación de una fuente de soda, arepera, restaurant y juegos de diversión permitidos por la ley y ordenanzas local; así como, demostrada el incumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación contenido en la cláusula sexta, debe este juzgador sin lugar a ningún tipo de dudas, establecer que están dados dos (2) de los supuestos contenidos en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como lo son, el del literal “h” y el literal “i”, por lo que la acción debe prosperar en derecho. ASI SE DECIDE.
En consecuencia de ello, se bebe declarar CON LUGAR la apelación intentada, revocándose el fallo apelado. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida en fecha 04/06/2.015, por la abogada Edifrangel León Pérez, en nombre y representación del demandante, ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo, contra la sentencia dictada en fecha 28/05/2.015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 28/05/2.015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Sin Lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo en contra de la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Pablo Miguel Sicilia Lorenzo en contra de la Fuente de Soda, Restaurant y Cervecería Doña Carlota, C.A.
CUARTO: No hay condenatoria en costas del recurso.
QUINTO: Se condena en costas del proceso al demandado por haber resultado vencido.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, al segundo (02) día del mes de Diciembre del año dos mil quince (2.015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Superior,

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE.

La Secretaria Acc.,

ABG. ELIZABETH LINARES DE ZAMORA.

En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 2:20 de la tarde. Conste
(Scria. Acc.)

HPB/ELdeZ/Marysol Q.