REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA 205º y 156º ASUNTO: Expediente Nº 3319 I DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS: PARTE ACTORA: EDDY LUZ ARRIETA DUARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.247.460, y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ABGS. EDY DEL CARMEN MENDEZ y MILANGELA COLMENAREZ DE ASUAJE, venezolanas, mayores de edad, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 205.106 y 104.015. PARTE DEMANDADA: DAYANIT DEL ROSARIO GUTIERREZ YORIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.889.257, y de este domicilio. ABOGADO ASISTENTE DE LA PÀRTE ACCIONANTE: MELVIS YOELYS MARTÍNEZ PIÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 154.815. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA SENTENCIA: INTERLOCUTORIA Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa. II DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA Obra en Alzada la presente causa, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 03 de noviembre de 2015, por la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, asistida de abogado, en contra de la decisión dictada en fecha 08 de octubre de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró: Con Lugar la acción de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana Edy Luz Arrieta Duarte, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, y en consecuencia, declaró resuelto el contrato de compra venta suscrito por las partes de este proceso, retrotrayéndose las circunstancias al estado que tenían al momento en que se celebró dicho contrato. Señaló igualmente el a quo, que como consecuencia de su decisión, nace para la demandante el derecho de que la demandada le restituya la vivienda objeto de la litis. Como quiera que la demandante ofreció devolver la cantidad de ciento sesenta y cinco bolívares (Bs. 165.000,oo) que recibió como inicial, se acuerda tal devolución a la demandante. Se declara improcedente, la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada, por los argumentos antes expuestos. III Del presente expediente se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones: En fecha 13 de mayo de 2015, la ciudadana Eddy Luz Arrieta Duarte, presentó demanda por resolución de contrato de opción de compra ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris. A dicha demanda acompañó recaudos insertos del folio 05 al 34. Por auto de fecha 20 de mayo de 2015, el Tribunal de la causa admitió la demanda presentada por la ciudadana Eddy Luz Arrieta Duarte, por lo que ordenó el emplazamiento de la demandada Dayanit Del Rosario Gutiérrez. Mediante escrito de fecha 14 de julio de 2015, la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, asistida de abogado, presentó escrito de contestación de la demanda (folio 45 al 56). En fecha 20 de julio de 2015, la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, asistida de abogado, presentó escrito de promoción de pruebas ante el Tribunal a quo (folio 57 y 58). Acompañó recaudos a dicho escrito. Por auto de fecha 21 de julio de 2015, el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas presentadas por la parte demandada, admitiéndolas. En fecha 22 de julio de 2015, la parte accionada presentó pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron admitidas por el Tribunal a quo. Mediante escrito de fecha 28 de julio de 215, la parte accionante promovió pruebas. En fecha 29 de julio de 2015, el Tribunal de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandante, admitiéndolas, con excepción de la prueba de experticia solicitada. Por auto de fecha 05 de agosto de 2015, el tribunal de la causa difirió el pronunciamiento de la sentencia, por un lapso de quince días de despacho (folio 91). En fecha 08 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando: Con Lugar la acción de resolución de contrato interpuesta por la ciudadana Edy Luz Arrieta Duarte, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, y en consecuencia, declaró resuelto el contrato de compra venta suscrito por las partes de este proceso, retrotrayéndose las circunstancias al estado que tenían al momento en que se celebró dicho contrato. Señaló igualmente el a quo, que como consecuencia de su decisión, nace para la demandante el derecho de que la demandada le restituya la vivienda objeto de la litis. Como quiera que la demandante ofreció devolver los ciento sesenta y cinco bolívares (Bs. 165.000,oo) que recibió como inicial, se acuerda tal devolución a la demandante. Se declara improcedente, la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada, por los argumentos antes expuestos (folio 92 al 98). En fecha 03 de noviembre de 2015, la parte accionada apeló de la sentencia dictada en fecha 08 de octubre de 2015, por el Tribunal de la causa. Por auto de fecha 10 de noviembre de 2015, el Tribunal de la causa, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, y ordenó la remisión del expediente en este Juzgado Superior (folio 107). Por auto de fecha 16 de noviembre de 2015, este Tribunal Superior recibió el expediente, y fijó la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa. Mediante escrito de fecha 24/11/2015, la apoderada de la parte accionante, realizó algunas consideraciones con respecto a la apelación ejercida por la parte demandada (folio 111 y 112). DE LA DEMANDA: En fecha 13 de mayo de 2015, las apoderadas judiciales de la ciudadana Eddy Luz Arrieta Duarte, presentaron demanda por resolución de contrato de opción de compra ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, y en dicha demanda expuso entre otras cosas: Que en fecha 26 de agosto de 2013, su mandante Eddy Luz Arrieta Duarte y la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, celebraron un contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa, anotado bajo el Nro. 36, Tomo 88, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un bien inmueble propiedad de su representada, quien es legítima propietaria de un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar tipo 32 sobre ella construida, distinguida con el Nro. B-30-18, ubicada en el Conjunto Nro. 30 denominado Los Solares, del sector B, de la Urbanización Lomas de Santa Sofía de la ciudad de Araure estado Portuguesa. Que es el caso, que en fecha 12 de febrero de 2014, su mandante hizo entrega de los recaudos imputables a su persona a la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, para que procediera a la tramitación del crédito ante la entidad bancaria, que transcurrió más de un año luego de la entrega de recaudos sin que tenga conocimiento de que la mencionada ciudadana haya efectuado ante la entidad bancaria la tramitación del crédito hipotecario, para poder firmar el documento definitivo de la venta. Que Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, incurrió en el incumplimiento de las obligaciones del contrato de opción de compra, suscrito en fecha 26 de agosto de 2013, contraviniendo la cláusula segunda. Demandó la resolución del contrato de opción de compra suscrito entre Eddy Luz Arrieta y Dayanit del Rosario Gutiérrez, en fecha 26 de agosto de 2013, ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa. Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 165.000,oo). DE LA CONTESTACIÓN: En la oportunidad de contestar la demanda el 14 de julio de 2015, la parte accionada, asistida de abogado, presentó escrito ante el a quo en el que señaló entre otras cosas que: la obligación que asumió es condicional, y la condición consistía en que se le entregara todos los recaudos necesarios, a partir del cual correrían seis meses para la tramitación, y que no ha comenzado a correr por la actitud de la vendedora, que entregó el comprobante que emite BANAVIIH que acredite el pago de subsidio habitacional. IV PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS: Pruebas de la parte accionante: 1) Contrato de opción a compra venta, marcado con la letra “B”, suscrito por los ciudadanos Eddy Luz Arrieta Duarte y Dayanit Del Rosario Gutiérrez Yoris, autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 26 de agosto de 2013. 2) Copia simple de documento de compra venta mediante el cual la demandante compró a través de crédito hipotecario, la vivienda ubicada en Lomas de Santa Sofía, sector B, ubicada en el conjunto Nro. 30 denominado Los Solares. 3) Documental marcada con la letra “D”, por el cual la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez, deja constancia de haber recibido en fecha 13 de febrero de 2014, de la ciudadana Eddy Luz Arrieta los recaudos allí señalados. En la oportunidad probatoria, transcurrida en la Primera Instancia, la apoderada judicial de la accionante promueve: 1) El principio de la comunidad de la prueba, a favor de su representada. 2) Prueba de confesión judicial, alegando que la parte accionada en su contestación confiesa no haber cumplido el contrato. 3) Correos electrónicos insertos del folio 80 al 85. Pruebas de la parte accionada: En la oportunidad probatoria transcurrida en la Primera Instancia, la parte demandada promovió: 1) Inspección Judicial promovida, la cual obra del folio 87 al 90. 2) Correos electrónicos, que fueron enviados por la demandante Eddy Luz Arrieta, cursantes del folio 59 al 61. 3) Testigos de los cuales obran sus declaraciones a los folios del 71 al 75. IV MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR: Se ha constatado que la apelación que impulsa el movimiento de esta instancia superior, surge en una acción de resolución de contrato de compromiso bilateral de compra venta de un inmueble, consistente en un terreno y en la vivienda unifamiliar, tipo 32, sobre él construida, que intentaron las abogadas Edy del Carmen Méndez y Milangela Colmenarez de Asuaje, en nombre y representación de la ciudadana Eddy Luz Arrieta Duarte, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, y que fuera declarada con lugar, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, como juzgado de la causa. En este caso, dicha decisión, declaró con lugar la referida acción resolutoria, estableciéndose en ella, que dicho contrato quedaba resuelto, retrotrayéndose las circunstancias al estado que tenían al momento de celebrarse dicho contrato, y por tanto, como consecuencia de dicha decisión, nació para la demandante, el derecho de que la demandada le restituya la vivienda objeto de la litis. Así pues, en el presente caso, tal y como se desprende del fragmento citado que corresponde a la sentencia apelada, dicha decisión acarrea el desalojo de la vivienda, por parte de la demandada, a favor de la demandante. Así las cosas, hay que señalar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, es un texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial. Efectivamente, la exposición de motivos del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pone en evidencia que: “...En el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentran satisfecha una necesidad básica como lo es vivienda propia, poseen una ocupación condicionada a la -voluntad sin regulación ni controles efectivos- de los propietarios o arrendadores... -destacando- que la causa de pérdida de sus hogares no se debe en muchos casos a la falta de pago como lo estipulaba la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, Parágrafo A, sino al empleo de argumentos personales que esconden el objetivo final –especular, evadir controles, realizar prácticas ilegales de traspaso, entre otros-”. En otras palabras, se debe establecer que cuando el legislador creó este instrumento legal, es porque consideró necesario producir un instrumento que protegiera a los ocupantes de inmuebles ajenos; para que el Estado le garantice la obtención de un inmueble, ya sea en condiciones temporal o fijo, en el caso de que se dicte una sentencia que disponga que deben entregar dicho inmueble. Por todas estas razones, es que debe valorarse que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, persigue “...garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente” y acudir a los “...procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda...”. En este caso, señalamos que la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, se ha pronunciado sobre la aplicación del referido Decreto en causas distintas a las de arrendamientos. Así en ponencia conjunta de fecha 1 de noviembre de 2011, Exp. Nro. 2011-000146, caso: Dhineyra María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, produjo sentencia que la consideró líder en esta materia, la cual entre otras cosas estableció lo siguiente: Omissis…. “En razón de la vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del viernes 6 de mayo de 2011, y dada la importancia que desde el punto de vista social representa el dicho cuerpo legal, por constituir nuestro País un “…Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico…”, conforme al contenido del artículo 2 de nuestra Carta Magna, esta Sala de Casación Civil consideró que la decisión del sub judice se presentara bajo la figura de PONENCIA CONJUNTA de los Magistrados y Magistradas integrantes de la misma; que, entre otros, tendrá el cometido ser la sentencia líder en lo que respecta a la interpretación, alcance y aplicación del articulado del Decreto supra citado, pasándose a decidir, previas las siguientes consideraciones: Omissis…..“A partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra constitución; así tenemos que por una parte el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas...”. Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé: “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de las viviendas”. La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el Estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras. Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece: “…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales. Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción. …Omissis... Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito. Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble. …Omissis... Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación. ...Omissis... En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar. Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna. ...Omissis... Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales. Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos … La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”. Como puede apreciarse de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante, promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación, desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima, inmuebles destinados a vivienda principal. En ese sentido, esta Sala de Casación Civil cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) (Resaltado de la Sala). El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad. De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos. ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA. El artículo 1 dispone: Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala). De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece: Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.” El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal. Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar. Seguidamente, el artículo 4 dispone: “Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas. Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado de la Sala). Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley. Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica: 1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11; 2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12. El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa: “Procedimiento previo a la ejecución de desalojos. Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala). En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro. Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido: “Condiciones para la ejecución del desalojo. Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial: 1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo. 2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.” (Resaltado de la Sala). Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.” Omissis… No hay dudas que se desprende de dicha sentencia, que el norte y propósito del cuerpo legal, es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de un inmueble cuyo objeto sea de habitación familiar, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva; siendo entonces preciso establecer que dicho Decreto con Fuerza de Ley, no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Por tanto, de la interpretación del conjunto normativo del mencionado Decreto Ley, no se desprende que se oponga a que existan juicios que conlleven al desalojo del inmueble, solo que exige que se agoten ciertas condiciones para proponerla, y si el juicio ya estaba en curso para la fecha de su promulgación, éste debe continuar hasta que llegue a la etapa del desalojo, en cuyo caso debe garantizarle al ejecutado, que cuente con vivienda para habitarla. En todo caso, señalamos que el propósito perseguido es evitar que se produzcan desalojos arbitrarios. Con ello resultó precisado, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido, es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal, por lo que la exigencia de agotar el procedimiento previo administrativo constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo que, como en el presente caso, de ser procedente, debe ser declarado de oficio. ASI SE DECIDE. Ahora bien, establecido como ha sido, la obligatoriedad de exigir que se agote el procedimiento previo, establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sin el cual no debe admitirse acción alguna que pueda conllevar al desalojo de un inmueble apto para vivienda, procede este juzgador a establecer si como en el caso de autos, en que el actor pretende la resolución de un contrato verbal de opción de compraventa, la cual conllevó al juzgador de la causa al declararla con lugar, decretar la desposesión de dicho inmueble, por parte de la demandada a favor de la demandante, todo por los efectos naturales que produjo dicha sentencia favorable, sea necesario el cumplimiento de dicho procedimiento administrativo previo. Ahora bien, con relación a la solución de la inquietud esbozada supra, es oportuno traer a colación la sentencia N° 175 de fecha 17 de abril de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual conoció de un recurso de interpretación sobre dicho cuerpo legal, y estableció lo siguiente: Omissis “Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”. En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda. Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”. Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor: “Procedimiento previo a las demandas. Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Inicio Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Audiencia conciliatoria. Artículo 7°. …Omissis… Culminación del procedimiento Artículo 8°. …Omissis… Resultado de la audiencia conciliatoria Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente. Acceso a la vía judicial. Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala). Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé: “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social. En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem). Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental. En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda. En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”. Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.”..omissis Así las cosas, en atención a lo que establece la anterior sentencia de nuestra Sala Civil, de la que se desprende que, aún en las demandas de las que no se desprenda una “inminente actividad de desalojo o desocupación….”, un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, se está obligado a cumplir con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos, pues es indudable que en este caso, en que la sentencia apelada ha decretado la desocupación por parte de la demandada, de la vivienda unifamiliar, es decir, que la sentencia conduce expresamente, y de manera inmediata a la entrega de dicho inmueble al demandante, es indudable que es necesario que se agotará dicho procedimiento especial administrativo, para incoar validamente la demanda. ASI SE DECIDE. Ahora bien, verificado que la presente causa contiene los supuestos de hecho establecidos en los artículos 1, 2 y 4 del referido Decreto-Ley, y entre ellos, conforme se acordó en la sentencia apelada, la misma conlleva al desalojo de un inmueble de habitación familiar, y que para la fecha en que fue presentada la demanda por ante el tribunal de la causa ya estaba vigente la referida Ley, dicha demanda no debió ser admitida, ya que no consta que se había agotado el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. ASI SE DECIDE. Establecido como ha sido que la presente causa, se tramitó y decidió sin agotarse el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, no hay dudas para este juzgador, en señalar que, con el fin de aplicar una recta y sana administración de justicia, y de conformidad con lo que ha establecido nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sus distintas Salas, que más que una facultad discrecional, constituye una obligación constitucional para todos los Jueces y Juezas de la República Bolivariana de Venezuela, en el ámbito de su competencia, proceder en aquellos casos en que se detecte que se hayan vulnerado normas de orden público, reestablecer dicha situación infringida, declarar de oficio la inadmisibilidad de la presente demanda, y por tanto declarar la nulidad de todas las actuaciones que cursan en autos. ASI SE DECIDE. En consecuencia, debe declarar este juzgador inadmisible la demanda presentada en fecha 13 de mayo de 2015, por la ciudadana Eddy Luz Arrieta Duarte, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, por resolución de contrato de opción de compra, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, la cual quedó por distribución en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa; y en consecuencia, NULAS todas las actuaciones realizadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de demanda y la sentencia apelada, dictada en fecha 08 de octubre de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Y finalmente se establece que como la presente sentencia resuelve un punto de derecho que pone fin al proceso, se descarta el análisis de los demás alegatos y la valoración de las pruebas. ASI SE DECIDE. DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 03 de noviembre de 2015, por la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris, asistida de abogado, en contra de la decisión de fecha 08 de octubre de 2015, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por resolución de contrato de opción de compra, presentó la ciudadana Eddy Luz Arrieta Duarte, en fecha 13 de mayo de 2015, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en contra de la ciudadana Dayanit del Rosario Gutiérrez Yoris; por las razones expresadas en la motiva del presente fallo; y en consecuencia, NULAS todas las actuaciones realizadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de demanda y la sentencia apelada, dictada en fecha 08 de octubre de 2015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. No hay condenatoria en costas del recurso. Se condena en costas del proceso a la accionante. Publíquese y regístrese. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los tres (3) días del mes de diciembre del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez Superior, Abg. Harold Paredes Bracamonte La Secretaria Acc., Abg. Elizabeth Linares de Zamora En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 9:45 de la mañana. Conste (Scria. Acc.)