TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 16.095
DEMANDANTE NELLY COROMOTO TORRES MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.073.623.

APODERADO
JUDICIAL MIGUEL ANGEL ORTEGA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 47.364.

DEMANDADA
YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.399.560.

APODERADO
JUDICIAL
LUIS JAVIER BARAZARTE, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 27.663
MOTIVO PRETENSIÓN CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RECONVENCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

El día 12 de Agosto del 2014, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanar5e, admitió demanda contentiva de pretensión de Cumplimiento de Contrato incoado por la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO en contra de la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA.
Alega la parte actora que suscribió un contrato con opción a compra – venta, con la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, según se evidencia de documento en copia certificada y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 13/03/2014, inserto bajo el Nº 20, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que acompaña marcado con la letra “B”.
Alega que en la cláusula primera de contrato con opción a compra – venta, suscrito entre las partes integrantes de esta relación jurídica procesal, establece que la opcionante es propietaria de una vivienda unifamiliar, consistente de las siguientes características: estructura de cemento, paredes de bloques, techo de platabanda, piso de cemento, tres (03) habitaciones, área de cocina y dos (02) baños, la cual se encuentra ubicada en la ciudad de Guanare, en la Urbanización La Comunidad III, calle 7, sector IV, Nº 6, designada con el número catastral 18.04.01.053.0023.0002, edificada en un área de terreno propio, según consta en documento de compra con hipoteca, que anexa marcado con la letra “C”, protocolizado en el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del Estado Portuguesa, en fecha 06/08//2007, registrado en el Protocolo 1º, Tomo 7º, trimestre del año 2.007, bajo el Nº 4, folios 14 al 20 y liberación de hipoteca efectuada por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 26/09/2.013, inscrito bajo el Nº 16, folio 75, del tomo 26, del Protocolo de Transcripción del año 2.013 y certificación de gravamen expedida por el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 25/02/2.014. La parcela sobre la cual esta edificada la vivienda tiene un área aproximada de ciento 102,60 mts.
En la cláusula segunda del contrato con opción a compra – venta, suscrito entre la parte demandante y demandada establece el precio de esta venta es por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), que la opcionada pagara a la opcionante en el momento de aprobársele una solicitud de crédito hipotecario por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV).
Alega que en la cláusula tercera del contrato con opción de compra-venta, el plazo convenido para que la opcionada haga uso de derecho para comprar la casa descrita por el precio convenido es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de ambas partes en este documento, es decir, desde el 13/03/2014 hasta el 30/06/2014, pero resulta que el referido préstamo fue aprobado y otorgado por el Banco Mercantil, a los sesenta y siete días, según se evidencia en la prueba que acompaña marcado con la letra “D”.
Asimismo alega que en el referido contrato se plasmó que una vez vencido el plazo establecido en la cláusula tercera la Opcionante tendrá una prorroga de treinta (30) días y en caso de vencerse ambos plazos La Opcionada buscara otros medios para cancelar la suma de dinero correspondiente al valor de la casa.
En este mismo sentido, alega la parte actora que la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, manifestó que ella no firmaría y que ella no quiere vender el inmueble objeto de esta compra-venta, es decir, que se encuentra en presencia de un incumplimiento de contrato, por la negativa rotunda y contumaz por parte de la opcionante, en firmar la documentación mencionada, violando claramente de esta forma el contrato de opción de compra-venta.
Por todo lo anteriormente expuesto es que demanda a la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, por incumplimiento de contrato de opción de compra –venta, suscrito entre las partes el 13/03/2014, por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 20, tomo 53. Que de no realizarse y materializarse lo solicitado, solicita al tribunal se le indemnice por daños y perjuicios que le ocasionó, ya que el banco pasado treinta días continuos después de haber aprobado el crédito y no siendo utilizado, es congelado, rechazado y devuelta toda la tramitación que el beneficiario realizó y por ultimo el haber seguido cancelando arrendamiento en la vivienda en donde actualmente vive con su grupo familiar, por cuanto le hizo saber al propietario, que la vivienda la entregaría a finales del mes de julio del presente año.
Igualmente solicita al tribunal emplazar a la demandada a firmar el documento definitivo, por el precio de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), o en su defecto sea condenada de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Solicita al tribunal medidas de embargo y/o de prohibición de enajenar y gravar al inmueble objeto del litigio. Asimismo solicita se que condene a la parte demandada, al pago de las costas y los costos del proceso.
Estima la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
Admitida la demanda se ordenó la citación de la demandada y se acuerda la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del litigio.
El día 13/08/2014, la parte actora reforma la demanda en cuanto a la pretensión, demanda por cumplimiento de contrato a la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, y en cuanto a la estimación de la demanda por la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 444.500,00).
El tribunal admitió la reforma en fecha 14/08/2014, y ordena la citación de la demandada, quien fue citada en fecha 14/08/2014, y otorgó poder apud acta al abogado Luis Javier Barazarte Sanoja.
El 14/10/2014, compareció por ante este órgano jurisdiccional el profesional del derecho Luis Javier Barazarte Sanoja, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, y consigna escrito de contestación de la pretensión contenida en la demanda incoada en su contra rechazándola y negándola en todas y cada una de sus partes y ejerció reconvención en contra de la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, quien entregó la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.700,00) en un documento privado denominado convenio, como anticipo del precio al pago de la cuota inicial de la cosa vendida, que es un inmueble objeto de contrato de venta, el cual se encontraba hipotecado y posteriormente fue liberado, invocando el artículo 1.314 numeral 1 del Código Civil Venezolano, en cuanto a la novación, la resolución del contrato de compraventa, y otra serie de hechos y pretensiones que serán analizados en la parte motiva de este fallo.
la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente conforme al artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, y la parte demandante reconvenida dio contestación el 28/10/2014, rechazándola y negándola en todas y cada una de sus partes.
La parte demandante estando dentro del lapso procesal para promover pruebas reprodujo y ratificó los documentos marcados con la letra A, B, C y D que acompañó con la demanda, promoviendo la prueba de informe del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada reconviniente estando dentro del lapso procesal para promover pruebas ejerció este derecho ratificando las que había promovido con la contestación de la demanda y solicitó posiciones juradas a la demandante reconvenida con el compromiso de la reciprocidad y promovió la prueba de informe dirigida al Banco de Venezuela, acompañando copia certificada de varias pruebas documentales.
Ambas partes actora y demandada presentaron el escrito de informes dentro de la oportunidad procesal establecida en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
El tribunal el día 07/04/2015, de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, fijó un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia y el día 05/06/2014, este órgano jurisdiccional por cuanto se estaba dictando sentencia en el expediente signado con el Nº 16.081 difirió el presente fallo por treinta (30) días continuos, que comenzaría a computarse a partir del día siguiente a esa fecha conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:
La pretensión postulada por la demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO viene dada en que alega que suscribió un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 13/03/2014, donde convinieron en comprar un bien inmueble que esta ubicado en esta ciudad de Guanare en la Urbanización La Comunidad calle 7, sector IV, Nº 6, cuyas características y linderos se encuentra identificado en el texto de esta sentencia, el precio convenido era por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que la opcionada pagaría a la opcionante al momento de aprobarse una solicitud de crédito hipotecario por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, estableciendo el plazo para que la opcionada haga uso del derecho para comprar la casa descrita en noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de ambas partes en ese documento, es decir, desde el 13/03/2014, hasta el 30/06/2014, bajo una prórroga de treinta días y que el Banco aprobó el crédito y envió el documento al registro para su firma y otorgamiento y la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, manifestó no querer vender el inmueble objeto de esa compraventa a pesar de haber recibido la cantidad de TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS (Bs. 33.400,00).
La parte demandada al momento de contestar la demanda la rechazó y la contradijo en todas y cada una de sus partes, señalando que en ningún momento incumplió con sus obligaciones de vendedora, ya que no recibió aviso o notificación para el otorgamiento y firma del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare. También aduce que la fecha del último plazo que estipularon en el documento de fecha 13/03/2014, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, el cual quedo inserto bajo el Nº 20, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones correspondía el 14/07/2014, data en la cual debió cancelar o hacer efectivo la compradora el pago del precio de la venta, el cual se consumió o expiró el 14/07/2014, al aplicar el computo de las fechas y lapsos, que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes en ellas intervengan, no pacten o declaren otra cosa, según el artículo 12 del Código Civil, y que la compradora perdió el beneficio del término. Tal como lo estipula el artículo 1.215 eiusdem, y que al cumplirse el termino de los noventa (90) días para pagar el precio, no da lugar a la prorroga de los treinta días (30) y que la deudora y obligada no previno de los motivos o circunstancias de su incumplimiento.
En cuanto a los hechos aduce la parte demandada que recibió la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 16.700,00) como cuota inicial y con el objeto de esperar la liberación de la vivienda, y así a través de un crédito habitacional cancelar el monto total de la misma, y con el anexo uno promovido en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así suscribieron un documento privado denominado convenio contentivo de un anticipo del precio o inicial conforme a las previsiones del artículo 1.137 del Código Civil Venezolano, y que la garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble objeto de contrato de compraventa fue liberada conforme al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 26/09/2013, y observa el facsímil anejo DOS promovido en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Y que el anejo tres y cuatro se observa que las partes habían realizado extensiones con el predicho convenio intitulándolo contrato de opción de compraventa, cuyo tenor es idéntico al que suscribieron el 13/03/2014, por ante la Notaría Pública de Guanare, y que no estamos en presencia de un contrato preparatorio, ni una eventual expectativa de compraventa, porque hubo el pago de la inicial del precio y que la que incumplió en forma culposa fue la compradora NELLY COROMOTO TORRES MORENO.
La parte demandada ejerce reconvención contra la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO aduciendo que ésta la canceló como anticipo de precio la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 16.700,00) suscribiendo un documento privado y ese inmueble se encontraba hipotecado y fue liberado el 26/09/2013, y que en un principio se había establecido un convenio el 16/10/2013, el cual fue autenticado por la Notaría Pública y a falta de pago se volvió a suscribir otro documento idéntico, que fue autenticado el 13/03/2014, y es aquí cuando se produce la novación de la obligación, atinente al pago del precio de la cosa vendida dentro de los noventa (90) días siguientes al 13/03/2014, según los anejos 3 y 4, y esa documental es representativa de una novación a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.314 numeral 1 del Código Civil Venezolano, y que la demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO, nunca le informó que no podía cumplir con su obligación de pagar antes del 14/06/2014, y menos le informó que se acogería al beneficio de la prórroga contractual con relación al pago u otorgamiento del documento definitivo de compraventa, lo cual se traduce en una pérdida del beneficio de los treinta (30) días adicionales de prórroga para realizar el pago de lo adeudado por concepto del precio de la cosa vendida, es por lo que demanda la resolución del contrato de compraventa conforme los artículos 1.527, 1.215 y 1.167 del Código Civil, y estima la reconvención en la cantidad de 88.000 U.T.; cuya valor nominal es de Bs. 127, que determina el quantum de la reconvención en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), e impugna la cuantía que estableció la parte actora en la reforma libelar, pues éste es un inmueble que se ha incrementado por el valor de la inflación.
Antes de pronunciarnos sobre el mérito de la presente controversia, debe este órgano jurisdiccional como tutela judicial efectiva, resolver y determinar si nos encontramos ante un contrato de opción de compraventa que es el hecho afirmado por la parte demandante reconvenida, o frente a un contrato de compraventa a plazo, que es el hecho aducido por la parte demandada reconviniente.
En este orden de ideas, el contrato de opción a compraventa tiene naturaleza de ser un contrato preparatorio, es decir, que son acuerdos que realizan las partes contratantes, donde se comprometen a celebrar un contrato futuro, como lo es un contrato de compraventa propiamente dicho. El contrato de opción a compraventa está sometido a una serie de modalidades que concientemente establecen las partes contratantes y donde la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27/10/2010, Nº 460, caso Towncar C.A., Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi DI Prinzio, expediente Nº 10-131, ha sostenido lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…”

En cambio el contrato de compraventa, según el artículo 1.474 del Código Civil Venezolano, la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, hay otros que lo definen que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero.
De esta definición obtenemos que la venta es un contrato bilateral donde el vendedor se obliga a poner al comprador en posesión de la cosa vendida, es también oneroso, es decir, que el comprador debe pagar un valor económico, es decir, cantidades de bolívares, este es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes y traslativo de propiedad y las obligaciones del comprador es la de pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato.
En este orden de ideas, debe este órgano jurisdiccional examinar el contrato que acompañó la parte actora con la demanda y lo que presentó la parte demandada al momento de ejercer la reconvención y al momento de promover pruebas, de acuerdo a la soberanía que tenemos los jueces para interpretar el contrato cuando este sea ambiguo, oscuro o deficiente, pero tomando siempre en cuenta la intención de las partes, tal como lo establece el ultimo aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
…“En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”…

Esta norma es de vital importancia para determinar la calificación del contrato que suscribieron las partes en este proceso, para que el órgano jurisdiccional no caiga en el vicio de la desviación ideológica cuando interprete el contrato, pues del texto o documento que presentó la parte actora y que cursa al folio 10 al 12, se desprende diafanamente que entre la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA en su condición de opcionante y la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO en su condición de la opcionada decidieron celebrar un contrato que lo tipificaron de opción de compra-venta, las cuales se rigieron por las cláusulas y condiciones que suscribieron, donde la opcionante es propietaria de una vivienda unifamiliar ubicada en esta ciudad de Guanare en la Urbanización La Comunidad III, calle 7, sector IV, Nº 6, la cual se encontraba hipotecada al momento que se suscribió el contrato como también se identificó su característica, el área del terreno donde esta construida y los linderos particulares, y las partes establecieron en la cláusula segunda del contrato el precio de esta venta es la por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), que la opcionada pagará a la opcionante en el momento de aprobársele una solicitud de crédito hipotecario por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y en la cláusula tercera establecieron el plazo convenido para que la opcionada haga uso de derecho para comprar la casa descrita por el precio convenido es de noventa días continuos, contados a partir de la firma de ambas partes en ese documento, y en la cláusula cuarta, establecieron una prorroga para el caso que se vencieran los noventa (90) días, la opcionante tendrá una prórroga de treinta (30) días, y en caso de vencerse ambos plazos la opcionada buscará otros medios para cancelar la suma de dinero correspondiente al valor de la casa.
Del contenido de este contrato se desprende diafanamente que nos encontramos ante un contrato preparatorio o preliminar, también llamado de opción a compraventa o promesa bilateral, pues las partes así lo calificaron en el contrato y además establecieron cual era el objeto como es un inmueble, y establecieron un precio que se pagaría al momento de aprobarse la solicitud del crédito hipotecario por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, fijándose un plazo para que la compradora ejerciera ese derecho, es decir, de comprar definitivamente el bien inmueble objeto de contrato, por lo tanto, los contratos bilateral de opción a compra, no constituye una venta, porque son contratos preliminares o preparatorios que sólo obligan a las partes a celebrar en un futuro el contrato de venta definitivo, así lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia 25/10/2010, en el caso J. C. Balaguera contra Seguros Caracas de Liberty Mutual C.A.,
…“Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.
Realizadas las anteriores consideraciones y visto lo señalado por la recurrida, es menester revisar el contenido del contrato el cual según el formalizante fue desnaturalizado, y el cual corre inserto en los folios…
Y expresa lo siguiente…
De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato.
De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta” en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.”…

Todo lo cual nos indica que estamos en presencia de un contrato de opción a compraventa de un bien inmueble suficientemente determinado cuando las partes suscribieron ese contrato, el primero fue promovido por la parte demandada (folio 152 al 153) y tiene fecha del 16/10/2013, fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guanare, posteriormente suscribieron otro contrato de opción a compraventa, el cual autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa de fecha 13/03/2014, (folio 10 al 12 y folio 55 y 56), que el Tribunal aprecia para demostrar que nos encontramos ante un contrato preparatorio o preliminar que produciría efecto hacia el futuro dependiendo de las obligaciones y condiciones a que estaba sometido ese contrato, y no nos encontramos en un contrato de venta a que se refiere el artículo 1.474 del Código Civil, sino en un contrato de opción a compraventa. Así se decide.
La parte demandada reconviniente aduce que el plazo que tenía la parte demandada reconvenida para pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) para la compra del inmueble objeto de contrato de compraventa, le había fenecido y que el lapso de la prorroga de los treinta (30) días, se produciría de manera continua e inmediata, es decir, al vencimiento del termino de los noventa (90) días, pues no se había establecido de manera concluyente y definitiva un plazo de 120 días, e invocando el artículo 12 del Código Civil Venezolano, que a tales efectos establece:
…“ Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.

El lapso que, según la regla anterior, debiera cumplirse en un día de que carezca el mes, se entenderá vencido el último de ese mes.
Los lapsos de días u horas se contarán desde el día u hora siguiente a los en que se ha verificado el acto que da lugar al lapso.
Los días se entenderán de veinticuatro horas, los cuales terminarán a las doce de la noche.
Cuando, según la Ley, deba distinguirse el día de la noche, aquél se entiende desde que nace hasta que se pone el sol.
Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa.”…

Haciendo una interpretación literal de esta norma se comprende que aquellos lapsos que se computan por día, se harán a partir del día siguiente en que se ha verificado el lapso, y el acto que da lugar a éste, y para verificar si efectivamente había transcurrido los noventa (90) días y la prórroga de los treinta (30) días, necesariamente tenemos que descender al contenido del contrato de opción de compra que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa, el 13/03/2014 (folio 10 al 12), en la cual la cláusula tercera expresamente establece que el plazo convenido para que la opcionada haga uso del derecho de comprar la casa descrita por el precio convenido es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de ambas partes de este documento, y la cláusula cuarta establece que una vez vencido el plazo establecido en la cláusula anterior, la opcionante tendrá una prorroga de treinta (30) días, y en caso de vencerse ambos plazos, la opcionada buscara otros medios para cancelar la suma de dinero correspondiente al valor de la casa.
Estas clausulas establecidas en este contrato determina expresamente cual es el lapso que tenía la opcionada como es la demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO, para ejercer o para perfeccionar el contrato de compraventa definitivo, y dicho lapso comenzó a regir a partir del día 14/03/2014, inclusive, y venció el 11/06/2014, y la prorroga que comenzó a regir el 12/06/2014, inclusive, feneció el día 11/07/2014.
Estos lapsos se computaban por días continuos de calendario, y del mismo contrato de opción a compra se extrae que para el lapso de la prorroga no era necesario que se notificara las partes para el ejercicio de ésta, pues el contrato estableció que una vez vencido el plazo de los noventa (90) días continuos, la opcionante tendrá una prórroga de treinta (30) días, por lo que se infiere del mismo contrato que no era necesario el ejercicio de una notificación escrita, porque si así fuere, se hubiese establecido de éste modo, en el mismo contrato se hubiese expresado, y al no expresarse tácitamente se entiende que la prórroga comenzaba a correr a partir del día siguiente de vencerse los noventa (90) días, sin necesidad de notificación escrita, pero este órgano jurisdiccional observa que este contrato contiene un error en la cláusula cuarta al establecer que una vez vencido el plazo de los noventa (90) días, la opcionante tendrá una prorroga de treinta (30) días, y en el contrato la opcionante es la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, que es la que se obligaba a vender en un futuro, para el caso de la aprobación del crédito hipotecario, entonces no podía establecerse en el contrato que la prorroga la iba a tener la vendedora, porque ésta se le debe dar es la opcionada NELLY COROMOTO TORRES MORENO, pero este error gramatical no invalida , esta cláusula cuarta, porque de lógica se entiende que la prorroga de los treinta (30) días es concedida a la opcionada, es decir, a la compradora que lo constituye la demandante reconvenida NELLY COROMOTO TORRES MORENO, y esa era la intención de las partes contratantes. Así se decide.
Ahora bien, en referencia al crédito hipotecario que le fue otorgado a la parte demandante para la compra de manera definitiva del inmueble el Tribunal observa que el mismo fue aprobado el 21/05/2014, según se desprende de la instrumental que acompañó la parte actora reconvenida marcada “D” (folio 26), en la cual el Banco Mercantil banco universal, le comunica a la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, la aprobación de un crédito hipotecario con fecha 21/05/2014, enmarcado en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para a Vivienda, por un monto de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 349.237,02), préstamo destinado a la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La Comunidad III, calle 07, sector 04, casa Nº 6 Guanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa, por un plazo de treinta años para pagarlo a la tasa del interés vigente determinada por el Consejo Nacional de Vivienda. Esta comunicación fue emitida en Barquisimeto el 01/08/2014.
La parte demandante reconvenida al momento de promover pruebas solicitó que se oficiara al Banco Mercantil oficina Guanare, a los fines de que informará a este Tribunal, si el préstamo hipotecario Nº 0621383, le fue otorgado a la ciudadana NELLY TORRES MORENO el día 21/05/2014, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 349.237,02), préstamo destinado a la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La Comunidad III, calle 07, sector 04, casa Nº 6 Guanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa, prueba que fue admitida el 01/12/2014, remitiéndose oficio Nº 354 a la respectiva entidad bancaria Mercantil Banco Universal, la cual nos informó según oficio recibido el 18/12/2014, (folio 102) que la entidad bancaria a la fecha no ha otorgado un préstamo hipotecario a la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, pero si se realizó una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, el cual fue aprobado en fecha 21/05/2014, por un monto TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 349.237,02), préstamo destinado a la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La Comunidad III, calle 07, sector 04, casa Nº 6 Guanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa, y que la vendedora del inmueble es la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA.
Del contenido de estas dos pruebas documentales se infiere que efectivamente la entidad bancaria Banco Mercantil había aprobado un crédito hipotecario el 21/05/2014, para la compra del inmueble propiedad de la parte demandada reconvenida ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, por un monto de TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 349.237,02), préstamo destinado a la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización La Comunidad III, calle 07, sector 04, casa Nº 6 Guanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa, observando el Tribunal que esa comunicación remitida a la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, tiene fecha del 01/08/2014, lo cual contradice todas las demás fechas que aparecen en los autos, tales como son la anulación del documento que fue presentado para su protocolización por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, (folio 96 y 97) en el cual nos informa que para el día 20/06/2014, se encontraba pautado la protocolización del documento para la fecha, y el mismo fue anulado conforme al artículo 38 de la Ley de Registro y Notaría, por haber transcurrido más de sesenta (60) días de la fecha de presentación, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, observando el tribunal que cuando el Registrador Público del Municipio Guanare nos da esa información nos habla de los otorgantes, entendiéndose a tales efectos como son el comprador y el vendedor, y no se explica este órgano jurisdiccional, porque el oficio que le remitió el Banco Mercantil Banco Universal, dirigido a la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, tiene fecha de remisión el 01/08/2014, contradiciendo la fecha de anulación del documento de la venta definitiva que debieron celebrar las partes actuantes en este proceso judicial.
Interpreta este órgano jurisdiccional que en la comunicación que dirige el Banco Mercantil banco universal, a la ciudadana NELLY TORRES MORENO (folio 26), hubo un error de transcripción en cuanto a la fecha, pues le colocaron 01/08/2014, y el crédito había sido aprobado el 21/05/2014, es decir, da a entender la entidad bancaria que le está comunicando a la solicitante del crédito hipotecario cuando ya habían pasando más de dos meses, pero éste hecho no ocurrió de esta manera, en virtud que existen pruebas documentales, donde la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, presenta el documento de la venta definitiva el 20/06/2014, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, (folio 97), y el mismo tenía fecha para su otorgamiento el 02/07/2014, lo cual equivale que la demandante reconvenida si presentó el instrumento de la venta definitiva que debía celebrar con la vendedora demandada reconviniente YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, dentro del lapso de la prorroga a que se contrae la cláusula cuarta del contrato de opción a compraventa que fue autent6icado pro ante la Notaría Pública de Guanare el 13/03/2014, donde también aparece un error, pues esa cláusula otorga la prorroga a los treinta días es a la opcionante y no a la opcionada, pues la opcionante es la vendedora YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, y ésta en ningún momento tenía la condición de compradora, pues nadie puede comprarse a si mismo, es un contrasentido, y por lo tanto, entiende este sentenciador que a quien se le otorgó la prorroga es a la opcionada compradora demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO. Así se decide.
Determinado que el instrumento de la compraventa definitiva fue presentado para su protocolización dentro del lapso de la prorroga convencional, debe decidir conforme a derecho la defensa alegada por la parte demandada reconviniente, quien manifiesta en la contestación de la demanda que este órgano jurisdiccional debe tomar en cuenta el tiempo en que ocurrieron los hechos para aplicar la jurisprudencia establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 12/04/2005, sentencia Nº 116, expediente Nº 04-109, en el juicio seguido por la ciudadana Ana Morela Serrano Iriarte contra Trina Cecilia Ruiz Belutini, en la cual estableció que los contratos de opción a compra son verdadera venta al establecerse los dos elementos esenciales como es el objeto y precio del cual se dio un anticipo y que la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Esta sentencia anteriormente señalada fue modificada por la sentencia que dictó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 09/06/2009, caso Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez contra Desarrollos 20699 C.A., donde en forma contundente expresa que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preliminares o preparatorios de una venta definitiva y la misma fue reiterada en sentencia del 27/10/2010, caso Towncar C.A., Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente Nº 10-131, por lo tanto, no es aplicable ese fallo invocado por la parte demandada reconviniente por varias razones, en primer lugar, ya la Sala de Casación Civil lo había modificado, y en segundo lugar, los hechos a que se refiere el contrato preparatorio de opción de compraventa suscrito entre la demandante reconviniente YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, y la demandada reconvenida NELLY COROMOTO TORRES MORENO, lo habían suscrito el 13/03/2014, cuando ya esa sentencia no estaba vigente, y además la jurisprudencia de la Sala Civil no es vinculante como las sentencias que dicta la Sala Constitucional, lo que si debemos es respetar a los fines de mantener la uniformidad y la integridad de la doctrina de casación que dictan estas Salas, conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, para resolver aquellos casos análogos y defender la integridad de la legislación. En consecuencia, no es aplicable en este caso la jurisprudencia invocada por la parte demandada reconviniente al momento de contestar la demanda. Así se decide.
La parte demandada presentó un convenio (folio 49 y 50) donde la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, le da la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.700,00), a la señora YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, el cual fue depositado en el Banco Banesco Bauche Nº 1516260477, como inicial de una vivienda ubicada en la Urbanización Simón Bolívar de los Próceres en Guanare Estado Portuguesa, esta inicial con el objeto de esperar la liberación de la vivienda, y así a través de un crédito habitacional cancelar el monto total de la misma, el cual tiene fecha de 22/04/2013, y aparece las firmas de las partes, igualmente acompañó un contrato de opción a compraventa autenticado el 16/10/2013 (folio 52 y 53), este mismo contrato fue acompañado en copia certificada al momento de promover pruebas, (folios 85 al 87), de los mismos se extrae que la parte demandante le había otorgado esa cantidad de dinero a la demandada, para que ésta liberara la vivienda, y en la cual no hay duda y es convenido por las partes, que el inmueble objeto de opción a compraventa se encontraba hipotecado, y el cual fue liberado, según instrumento protocolizado en el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 26/09/2013, (folio 57 al 65), que el tribunal aprecia para demostrar extinguida la hipoteca inmobiliaria que pesaba sobre el inmueble, y el recibo denominado convenio se aprecia para demostrar que ese dinero que entregó la demandante reconvenida era con ese objeto, pues las partes asimismo lo establecieron, pero en ningún momento se puede equiparar que esa cantidad de dinero que recibió la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA de la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, era para una venta a plazos, pues existe un documento público que determina y así se aprecia que las partes lo que suscribieron fue un contrato opción a compra venta que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, el 13/03/2014.
Además existe en los autos un depósito en el Banco Banesco a la cuenta corriente Nº 01340408984082077206, la cual es titular la ciudadana YAMILETH PÉREZ, con el nombre de la depositante NELLY TORRES, por la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.700,00) de fecha 22/04/2013, el cual se relaciona con el convenio o recibo que cursa al folio 50, y que el banco nos informó por medio de la prueba de informe promovida por la parte actora, la cual cursa al folio 103, donde nos remite esa misma planilla de deposito y nos indica que ese deposito fue efectuada el 23/04/2013, a la cuenta Nº 0134-0408-98-4082077206 a nombre de la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, por un monto de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.700,00), que el tribunal aprecia para demostrar que efectivamente ésta recibió esa cantidad de dinero por los conceptos emitidos en el recibo o convenio cursante en el folio 49 y 50. Así se decide.
Otras defensas aducidas por la parte demandada reconviniente es que aduce y desmiente que se haya negado a comparecer para firmar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare, a la demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO, igualmente queda negado que la primera de las mencionadas haya recibido por parte de la segunda de las nombradas aviso o notificación para el indicado otorgamiento; jamás y nunca y menos dentro del plazo tempestivo y oportuno que determinaron y establecieron contractualmente, por otro lado, la parte demandante reconvenida en la reforma de la demanda alega que la opcionante ciudadana YAMILETH COROMOTO PEREZ URQUIOLA, manifestó que ella no firmaría y que si quieren que la demanden, ya que ella no quiere vender el inmueble objeto de esta compraventa, o sea que estamos en presencia de una negativa rotunda y contumaz por parte de la accionante, en firmar la documentación up supra mencionada, violando claramente esta forma el contrato de opción de compraventa celebrado y señalado tantas veces.
El Tribunal para dirimir este hecho controvertido necesariamente debe descender al contenido del contrato de opción de compra venta que suscribieron las partes el 13 de marzo del 2014 ( folio 8 al 12), en el cual aparecen mencionado que se suscribirían el contrato definitivo de compra venta al momento de aprobarse la solicitud del crédito hipotecario por ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, y en la cláusula tercera del contrato al momento de establecerse la prorroga de los noventa (90) días continuos la misma comenzó a regir a partir de la firma del contrato observando el Tribunal que en ese contrato de opción a compra, las partes no establecieron los medios o forma de notificación, comunicación o conocimiento para la firma por ante el Registro Público inmobiliario del Municipio Guanare, lo cual no es cierto el alegato que afirma la parte demandante que señala en la reforma de la demanda violación de la cláusula contractuales, cuando en ese no aparece las formas o los medios mediante los cuales se notificarían a la opcionante hoy demandada YAMILETH COROMOTO PEREZ URQUIOLA, para que concurriera o asistiera a la Oficina de Registro Público Inmobiliario de esta ciudad de Guanare y firmara el documento de la venta definitiva por el cual se había obligado en el contrato autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el día 13 de marzo del 2014.
Al examinar los medios probatorios presentados y promovidos por la parte demandante reconvenida, no encontramos prueba escrita alguna, donde conste la notificación dirigida a la demandada YAMILETH COROMOTO PEREZ URQUIOLA, para que ésta acudiera a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de esta ciudad de Guanare y suscribiera el contrato de venta definitiva del preidentificado inmueble, pues es la demandante que tiene la carga de la prueba según se desprende del contenido del articula 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual preceptúa

…“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”…

El Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que cuando hay contradicción totalmente de la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativo de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente y cuando alega hechos nuevos (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 3 de junio de 1987 en el Juicio Dauod Abder B. Vs. Eugenio Paolini; O.P.Y. 1987, Nº 6, Pág. 156).
Esta distribución de la carga de la prueba la tiene la accionante o demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO, ya que aduce en la reforma de la demanda que la opcionante ciudadana YAMILETH COROMOTO PEREZ URQUIOLA, manifestó que ella no firmaría y que si quieren que la demanden, ya que ella no quiere vender el inmueble objeto de esta compraventa, o sea, que estamos en presencia de una negativa rotunda y contumaz por parte de la opcionante, en firmar la documentación up supra mencionada, violando claramente esta forma el contrato de opción de compraventa celebrado y señalado tantas veces.
Al alegar este hecho negativo de que ésta le manifestó que no firmaría el documento definitivo de la venta, se le distribuye la carga de la prueba, pues está alegando un hecho negativo, el cual es objeto de prueba, ya que la doctrina ha venido sosteniendo que esas negaciones, conllevan o implican una afirmación hecha en forma negativa, que encuentra ubicación en el tiempo y en el espacio.
El Tribunal Supremo de Justicia ha venido interpretando los supuestos de hechos que contiene la norma del articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, y ha señalado que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación constituye una afirmación, por consiguiente al demandante aducir o negar que la parte demandada no compareció o que se negó a suscribir el documento definitivo de la venta, y que también le manifestó que si quiere que la demande, ya que no quería vender el inmueble, y está alegando un hecho negativo, que se ubica en el tiempo y en el espacio como un hecho afirmativo, lo cual lo distribuye la carga de la prueba, pues el instrumento de la venta definitiva lo presento, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa el 20 de Junio del 2014, estableciéndose fecha para el otorgamiento para el día miércoles 02 de Julio del 2014, así se lee del documento o constancia de recepción que cursa en el folio 97 del expediente, pero transcurrió mas de 60 días después de la fecha de presentación de documento, sin que haya sido otorgado por falta de comparecencia de los otorgantes, el procedimiento o el tramite efectuado fue anulado, así se evidencia del resultado de la prueba de informe que promovió la parte actora y que el Registrador Público del Municipio nos informo el 16/12/2014.
De lo cual se extrae las siguientes conclusiones como es en primer lugar, que es un hecho cierto que los otorgantes del documento de la venta definitiva no acudieron el día miércoles 02 de Julio del 2014, a suscribir o firmar este instrumento, por los cuales se habían obligado, en segundo lugar, en los autos no esta demostrado que la ciudadana NELLY COROMOTO PEREZ MORENO, haya sido notificado por cualquier vía, ya sea mediante correo electrónico, telegrama, fax, llamada telefónica, mensaje de texto, conforme a la Ley de Mensaje Datos y Firma Electrónica u otro medio de comunicación, a la ciudadana vendedora YAMILETH COROMOTO PEREZ URQUIOLA, para que esta acudiera a la Oficina de Registro Público de esta ciudad de Guanare y firmara el documento definitivo de la venta del inmueble que fue objeto de opción a compraventa, el cual fue autenticado por la Notaria Publica de Guanare, el día 13 de marzo del 2014, y al no hacerlo corre con las consecuencias desfavorable de esa omisión, pues está obligada a probar ese hecho aducido en el texto de la demanda, como lo es que la demandada se negó a firmar el documento definitivo de la compra venta, y al no constar en los autos las pruebas de conocimiento o notificación que el día del otorgamiento del documento era para el miércoles 02 de Julio del 2014, según el oficio que nos remitió el Registrador Público los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del Estado Portuguesa, el cual nos informa que fue anulado por falta de comparecencia de los otorgantes, conforme al articulo 38 de la Ley de Registro Público y Notaria.
Información que el Tribunal aprecia para demostrar que ninguna de las partes comparecieron a la Oficina de Registro Público a suscribir o firmar el documento de la venta definitiva, y que la demandante no demostró con las pruebas anteriormente señaladas que la ciudadana YAMILETH COROMOTO PEREZ URQUIOLA, tenia conocimiento de la fecha en la cual debía acudir a suscribir el documento definitivo de la compraventa, y al haber omisión, en cuanto a este hecho debe este Órgano jurisdiccional aplicar la consecuencia del riesgo de la falta de prueba para demostrar ese hecho controvertido, que lo constituye el alegato de que la parte demandada YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, se había negado a suscribir el instrumento de la venta definitiva del inmueble que había sido objeto de contrato de opción a compra, lo cual es imputable a la parte interesada, en este caso a la demandante reconvenida, todo lo cual nos indica, que al no estar demostrado esa notificación o conocimiento para la firma del contrato definitivo que estaban obligadas las partes, y donde el Registrador Público dejó constancia que ninguna compareció a otorgar el documento, debe este Tribunal declarar improcedente la pretensión de Cumplimiento de Contrato postulada por la demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO, y dejar sin efecto jurídico el contrato de opción a compra que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare el día 13/03/2014. Así se decide.
La parte demandante adujo en el texto de la reforma de la demanda que le había entrega do en dinero efectivo la cantidad de TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.400,00) a la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, para gastos, pero de los elementos probatorios que promovió que ya fueron apreciados, no está demostrado que efectivamente le haya entregado esta cantidad de dinero a la parte demandada reconviniente, y además ésta en la contestación de la demanda lo negó en forma pura y simple, y al no haber prueba sobre este hecho controvertido debe desestimarse. Así se decide.
La parte demandada al momento de contestar la demanda ejerció la pretensión de reconvención por resolución de contrato en contra de la demandante NELLY COROMOTO TORRES MORENO, aduciendo que había celebrado dos contratos, uno de fecha 27/04/2014, el cual lo denomina según sus dichos de una venta a plazo, en virtud que había recibido la inicial del precio como es la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.700,00), según documento privado que lo denominaron convenio.
Sobre este alegato ya este Órgano Jurisdiccional en la parte motiva de este fallo, se pronunció que en ambos contratos el celebrado el 16/10/2013, y el 13/03/2014, ambos son contratos preparatorios para una venta futura, y así lo ha venido sosteniendo la Sala de Casación Civil, en la sentencian que dictó el 09/06/2009, y que fue reiterada el 27/10/2010, las cuales fueron parcialmente transcritas en este fallo. En consecuencia, los referidos contratos son preparatorios o preliminares para la celebración de otro contrato definitivo, como es la venta pura y simple y en cuanto al recibo o convenio también este órgano jurisdiccional lo analizó y lo apreció, porque el mismo se refiere al pago para la liberación de la vivienda que se encontraba hipotecada, la cual fue también fue extinguida por el pago que efectuó la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, a la entidad bancaria donde fungía como acreedora.
La parte demandada reconviniente también aduce que la parte demandante reconvenida al no cumplir con el pago de la venta establecida a plazo en el contrato que se celebró el 16/10/2013 (folios 52 y 53), acordaron una segunda y última oportunidad para que cumpliera con el pago del precio convenido en la venta, por lo cual se produjo la novación de la obligación atinente al pago del precio de la cosa vendida dentro de los noventa (90) días siguientes al 13/13/2014, según se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, inserto bajo el Nº 20, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones.
Sobre la naturaleza del contrato que celebraron las partes y de acuerdo a la interpretación que se realizo esos dos contratos, no hay duda que se trata de un contrato con opción a compraventa, cuya naturaleza, es la de ser un contrato preparatorio, donde cada una se compromete a celebrar el contrato futuro, como lo es un contrato de compraventa propiamente dicho y tanto es así que el propio contrato establece modalidades y obligaciones para cada una de las partes contratantes, la cuales también fueron objeto de análisis en este fallo.
En cuanto a que hubo novación de la obligación en cuanto al pago del precio de la cosa vendida, es importante definir la institución de la novación para determinar si en esos dos contratos que se celebraron, las partes tuvieron al intensión de novar, y en este sentido, en nuestra legislación puede existir dos tipos de innovación según el artículo 1.314 del Código Civil Venezolano, que establece:
…“La novación se verifica:
1º Cuando el deudor contrae para con su acreedor nueva obligación en sustitución de la anterior, la cual queda extinguida.
2º Cuando un nuevo deudor se sustituye al anterior dejando el acreedor a éste libre de su obligación.
3º Cuando, en fuerza de nueva obligación, un nuevo acreedor se sustituye al anterior, quedando libre el deudor para con éste.”…

Del contenido de esta norma se infiere que para que exista novación las partes contraen nuevas obligaciones, quedando la anterior extinguida, pero en el caso de marras, este supuesto de hecho no existe extinción de la obligación, pues se trataba de un contrato de opción a compra que estaba sometido a varias condiciones, tales como lo es, a que la entidad bancaria le otorgaría un crédito hipotecario a la opcionada compradora para comprar en forma definitiva el inmueble objeto de contrato, que fue sometido también a dos prorrogas, y por cuanto estas se vencieron hubo la necesidad de celebrar otro contrato, en los mismos términos y condiciones, sólo cambio la fecha, pues el último contrato de opción a compraventa se celebró el 13/03/2014, que es el que estuvo vigente hasta al presente fecha que es objeto de cumplimiento de contrato por parte de la demandante reconvenida y de resolución de contrato por parte de la demandada reconviniente.
En cuanto al segundo ordinal, en esos contratos no hay un nuevo deudor que se sustituya el anterior, pues la compradora que era la opcionada figura en los dos contratos como también la vendedora que era la acreedora. Todo lo cual nos indica que no existe la novación objetiva como tampoco la novación subjetiva, porque no hay nuevas obligaciones, nuevos deudores, ni nuevos acreedores, como tampoco se cambio el objeto de la obligación, todo quedo intacto, lo que se cambio fueron las fechas que otorgaron las partes para la celebración del contrato de venta definitivo, el cual fue analizado en todos sus efectos en este fallo, por lo cual no es necesario repetir lo que consta en esta sentencia, lo que si es importante destacar es que no existe novación, porque ésta no se presume, es necesario que aparezca en forma expresa y claramente la voluntad de las partes, así lo establecen los artículos 1.315 y 1.316 del Código Civil Venezolano. Así se decide.
En cuanto al alegato expuesto por la demandada en la reconvención del vencimiento de los noventa (90) días de la prórroga establecida en la cláusula tercera del contrato, que se celebró el 13/03/2014, hemos señalado en este fallo que esos noventa (90) días se vencieron el 11/06/2014, y la prorroga que comenzó a regir el 12/06/2014, inclusive, feneció el día 11/07/2014, y estas operaban automáticamente sin necesidad de ninguna notificación, porque la intención de las partes era que si fenecido o vencido el lapso, o el plazo para que la opcionada pagara el precio de la venta convenida, tenía un lapso de noventa (90) días para hacerlo, y estaba supeditado a la aprobación del crédito hipotecario, y vencido ese lapso había la prorroga de treinta (30) días, para la opcionada y no para la opcionante, como erróneamente se suscribió el la cláusula cuarta del contrato.
Por lo tanto, para la existencia o para que operara la prorroga de los treinta (30) días, no era necesario notificación alguna a la opcionante YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, porque ésta operaba de forma inmediata y una vez vencida los noventa (90) días del plazo para efectuar la venta definitiva. Así se decide.
En cuanto a la insistencia de la parte demandada reconviniente en señalar que el precio de venta del inmueble era por al cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) y que había recibido una parte de pago parcial de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.700,00) sobre esta defensa ya este Órgano Jurisdiccional, la ha analizado suficientemente y ha explicado cuando nos encontramos ante un contrato de venta pura y simple o a plazos o cuando nos encontramos frente a un contrato preparatorio o preliminar como son los contratos de opción a compra, por lo cual este Órgano Jurisdiccional no va a volver a repetir, lo que ya se ha escrito en este fallo.
En referencia a la cuantificación de la reconvención de 88.000 U.T., al valor nominal de CIENTO VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 127,00), las cuales erróneamente la demandada reconviniente, al efectuar la operación aritmética le dio un total de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), la cual la parte demandante reconvenida al momento de contestar la reconvención adujo que esa suma era inconsistente y contradictoria, pues el resultado cierto es que da la cantidad de ONCE MILLONES CIENTO SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 11.176.000,00). Este Órgano Jurisdiccional efectivamente constata ese error en la suma aritmética y deja establecido que la cuantificación de la recovención es la cantidad de anteriormente señalada, pues la matemática es exacta al multiplicarse 88.000 U.T., por CIENTO VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 127,00), nos da esta cantidad ONCE MILLONES CIENTO SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 11.176.000,00), que es la que el tribunal aprecia y declara que ese es el valor de la reconvención. Así se decide.
El Tribunal observa en este fallo que ha venido pronunciando que todos los motivos o fundamentos de la reconvención aducidos por la parte demandada se declararon sin lugar o improcedente, pues no nos encontramos frente a una compra venta a plazos, tampoco nos encontramos frente a la figura de la novación, ni objetiva, ni subjetiva, tampoco hubo pago inicial del precio de compraventa, lo que si nos encontramos es en presencia de que la parte demandante NELLY COROMOTO TORRES no se presentó al Registro el día miércoles 02/07/2014, para el otorgamiento o suscripción del documento definitivo de la compraventa, tampoco notificó por los medios que se establecieron en este fallo para hacer de ese conocimiento a la demandada YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, lo cual evidencia que ninguna de las partes contratantes tenían la intención de celebrar ese contrato, pues si bien es cierto, que el mismo fue presentado el 20/06/2014, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, sin embargo, ninguna de las partes compareció a la oficina de Registro Público a firmar o suscribir el contrato de la compraventa definitiva, lo que da lugar de pleno derecho a que el contrato de opción a compra que suscribieron las partes el 13/03/2014, (folios 10 al 12), quedo resuelto, es decir, extinguido, sin pleno valor jurídico por los fundamentos que se han expuesto en este fallo. Así se decide.
La parte demandada reconviniente promovió la prueba de informe dirigida al Banco de Venezuela, sucursal Guanare, en referencia si la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, en el mes de noviembre del 2013, realizó gestiones inherentes a la obtención de un crédito hipotecario, prueba que fue admitida y se ofició a la entidad bancaria, quien en el día 23/02/2015, nos remitió oficio (folio 109 al 112), en la cual nos informa que la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, realizo solicitud de crédito hipotecario el 18/10/2013, la cual le fue negada en fecha 22/11/2013, por altas cargas financieras, que el Tribunal aprecia para demostrar que el primer contrato con opción a compra que celebraron las partes no pudo llevarse a cabo, en virtud a que le fue negada a la compradora opcionada la solicitud del crédito, se aprecia esta información para aprobar estos hechos. Así se decide.
La parte actora ejerció el derecho de presentar informes, igualmente la parte demandada, los mismos se refieren a los hechos que adujeron en la demanda como en la contestación, y esos puntos de hecho y de derecho, ya fueron apreciados y analizados en este fallo, por lo que se hace inoficioso volver a apreciarlos.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
1) SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, en contra de la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, y la Indemnización de Daños y Perjuicios, bajo el fundamento que ninguna de las partes contratantes comparecieron el día miércoles 02/07/2014, para el otorgamiento el documento definitivo de la compraventa del inmueble que fue objeto de opción a compraventa, según el instrumento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el día 30/03/2014, inserto bajo el Nº 20, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones. En consecuencia, este contrato quedo resuelto y sin efecto jurídico, por los fundamentos que se han expuesto en este fallo.
2) SIN LUGAR la Reconvención de Resolución de Contrato interpuesta por la demandada ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, en contra de la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, bajo el fundamento que ninguno de los hechos aducidos en la reconvención fueron demostrados, todo lo contrario no nos encontramos frente a un contrato de compraventa a plazo, tampoco nos encontramos frente a la figura de novación objetiva o subjetiva, tampoco hubo pago inicial del precio de compraventa, lo que si nos encontramos es en presencia de que la parte demandante NELLY COROMOTO TORRES no se presentó al Registro el día miércoles 02/07/2014, para el otorgamiento o suscripción del documento definitivo de la compraventa, tampoco notificó por los medios que se establecieron en este fallo para hacer de ese conocimiento a la demandada YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, lo cual evidencia que ninguna de las partes contratantes tenían la intención de celebrar ese contrato, pues si bien es cierto, que el mismo fue presentado el 20/06/2014, por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, sin embargo, ninguna de las partes compareció a la oficina de Registro Público a firmar o suscribir el contrato de la compraventa definitiva, lo que da lugar de pleno derecho a que el contrato de opción a compra que suscribieron las partes el 13/03/2014, (folios 10 al 12), quedo resuelto, es decir, extinguido, sin pleno valor jurídico por los fundamentos que se han expuesto en este fallo.
No hay condenatoria en costas procesales, en la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana NELLY COROMOTO TORRES MORENO, en contra de la ciudadana YAMILETH COROMOTO PÉREZ URQUIOLA, tampoco hay condenatoria en costas en al reconvención, porque ésta fue declarada sin lugar.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los Tres días del mes de Julio del año Dos Mil Quince (03/07/2.015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez;

Abg. Rafael Ramírez Medina
La Secretaria,

Abg. Jakelin Urquiola.
En la misma fecha se dictó y publicó siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).

Conste,