TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro de mayo de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO : KP02-V-2014-001916

PARTE ACTORA: ADRIANA VICTORIA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad Nº V-9.605.115 y V-11.265.064 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAMON ANTONIO VILLARREAL ARAUJO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.307.731, domiciliado en el local comercial signado con el Nº 38-9, ubicada en la Avenida Venezuela, acera norte cruce con calle 38.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO JOSÉ VELIZ y NELIDA ROSA ESCOBAR, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 93.724 y 108.667, respectivamente.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio por demanda incoada por las ciudadanas ADRIANA VICTORIA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad Nº V-9.605.115 y V-11.265.064 respectivamente, asistidas por las profesionales del derecho XIOMARA MENDOZA y ESMERALDA GONZALEZ, abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 78.936 y 102.100, respectivamente, contra el ciudadano RAMON ANTONIO VILLARREAL ARAUJO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.307.731, domiciliado en el local comercial signado con el Nº 38-9, ubicada en la Avenida Venezuela, acera norte cruce con calle 38, por un inmueble propiedad de las accionantes, inscrito bajo el Número Catastral N° 13-0302-203-2738-004-000, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas edificadas, ubicadas en la Avenida Venezuela, acera norte con cruce de la calle 38. Dicho inmueble está constituido por una edificación de dos pisos con una superficie aproximada de QUINIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS DECÍMETROS CUADRADOS (522.19 M2), edificado sobre terreno propio tal como se desprende de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 15 de Octubre de 2003, bajo el N° 34, Tomo 2, Protocolo Primero.
Consignó anexo al escrito libelar documento de propiedad del inmueble en copia certificada, así como copias certificadas de los contratos de arrendamientos indicados en el referido libelo. Por último, misivas emitidas por las accionantes dirigidas al arrendatario constantes de 2 folios útiles.
En fecha 01 de Agosto de 2014, se admitió demanda por DESALOJO.
Al folio 30 de autos, las demandantes consignaron los fotostatos para librar la compulsa, acordada mediante actuación de fecha 14 de agosto del año 2014.
En fecha 14 de agosto de 2014, el Alguacil de este despacho dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación del demandado en fecha 12 de agosto del mismo año.
Al folio 33 de los autos, el Alguacil del Tribunal consignó recibo sin firmar del ciudadano RAMON ANTONIO VILLAREAL ARAUJO, quien se negó a estampar su signatura.
En fecha 19 de enero de 2015 compareció el ciudadano RAMON VILLAREAL, y otorgó poder a los abogados ALFREDO VELIZ y NELIDA ESCOBAR.
Cursa al folio 44 de autos, avocamiento de quien dirime, mediante actuación conforme a lo contemplado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Del folio 45 al 49 de autos, riela contestación de la demanda presentada por el abogado ALFREDO VELIZ, en representación del ciudadano RAMON VILLAREAL.
En fecha 20 de Febrero de los corrientes, el Tribunal fijó el QUINTO dia de despacho siguiente para la evacuación de la audiencia preliminar.
Del folio 54 al 56 de las presentes actas procesales, cursa escrito de oposición al medio probatorio consignado por la representación del accionado en su escrito de contestación.
En fecha 02 de Marzo de 2015 se efectuó Audiencia Preliminar con la presencia de la parte actora y la accionada de autos, en el cual hicieron uso del derecho de palabra y expusieron lo conducente en pro de la defensa de sus intereses. El Tribunal dejó constancia que se hizo el llamado a la conciliación sin lograr la mediación entre las partes.
Al folio 59 de autos, cursa auto mediante el cual el Tribunal fijó los límites de la controversia.
Del folio 60 al 61 de autos, cursa escrito de promoción de medios probatorios presentado por la parte actora, siendo admitidas por el Tribunal al folio 62. De igual manera en la referida actuación se fijó el TRIGÉSIMO día siguiente para la celebración del debate oral.
En fecha 16 de abril de 2015, se evacuó Audiencia de Juicio, en la cual se declaró CON LUGAR la acción por DESALOJO.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
DEL ESCRITO LIBELAR
Se inicia el presente juicio por demanda incoada por las ciudadanas ADRIANA VICTORIA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad Nº V-9.605.115 y V-11.265.064 respectivamente, asistidas por las profesionales del derecho XIOMARA MENDOZA y ESMERALDA GONZALEZ, abogadas inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 78.936 y 102.100, respectivamente, contra el ciudadano RAMON ANTONIO VILLARREAL ARAUJO, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.307.731, domiciliado en el local comercial signado con el Nº 38-9, ubicada en la Avenida Venezuela, acera norte cruce con calle 38, por un inmueble propiedad de las accionantes, inscrito bajo el Número Catastral N° 13-0302-203-2738-004-000, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas edificadas, ubicadas en la Avenida Venezuela, acera norte con cruce de la calle 38. Dicho inmueble está constituido por una edificación de dos pisos con una superficie aproximada de QUINIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTIDÓS DECÍMETROS CUADRADOS (522.19 M2), edificado sobre terreno propio tal como se desprende de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 15 de Octubre de 2003, bajo el N° 34, Tomo 2, Protocolo Primero.
Alegó la parte actora, que el pre identificado inmueble contiene en su planta baja un local comercial signado con el N° 38-9 cedido en arrendamiento al ciudadano RAMON ANTONIO VILLAREAL ARAUJO, identificado ut supra, mediante contratos sucesivos y continuos desde el año 2002 descritos de la siguiente manera:
1) Contrato suscrito por el ciudadano JUAN MARIA VILLEGAS MENDEZ, propietario del inmueble al momento de suscribir el contrato y el demandado de autos, lo cual se realizó en fecha 09 de Octubre de 2002 por ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 55, Tomo 130 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de cinco (05) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2002 hasta el 30 de Octubre de 2007.
2) Contrato suscrito por las ciudadanas ADRIANA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, propietarias del inmueble al momento de suscribir el contrato y el demandado de autos, lo cual se realizó en fecha 09 de Junio de 2008 por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 22, Tomo 96 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de dos (02) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2007 hasta el 30 de Octubre de 2009.
3) Contrato suscrito por las ciudadanas ADRIANA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, propietarias del inmueble al momento de suscribir el contrato y el demandado de autos, lo cual se realizó en fecha 24 de Noviembre de 2009 por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 54, Tomo 161 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de dos (02) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2009 hasta el 30 de Octubre de 2011.
Manifestaron las accionantes que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de 9 años, siendo pues que conforme al artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999 le corresponden dos (02) años de prorroga legal. Razón por la cual suscribieron un contrato de prorroga legal entre las ciudadanas ADRIANA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO y el ciudadano RAMON ANTONIO VILLAREAL ARAUJO, suficientemente identificados en autos, en fecha 29 de noviembre de 2011, por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 16, Tomo 211 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de dos (02) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2011 hasta el 30 de Octubre de 2013.
Del mismo modo, indicaron las demandantes que en fecha 10 de Octubre de 2013 realizaron notificación de la voluntad de éstas de no continuación de la relación arrendaticia una vez concluida la prorroga legal. Alegaron haber agotado las vías extrajudiciales de forma infructuosa. Fundamentaron su pretensión en los literales “G” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como el artículo 26 eiusdem. En consecuencia, solicitó la desocupación del inmueble identificado en los autos, en las mismas condiciones en que fue arrendado, la presentación de los recibos de servicios solventes durante el lapso de duración del arrendamiento y la condenatoria en costas. Estimó su acción en TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 36.000,00) para un total de DOSCIENTAS OCHENTA Y TRES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE UNIDAD TRIBUTARIA (U.T. 283,46).
DE LA CONTESTACIÓN
Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, el abogado ALFREDO JOSÉ VELIZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 93.724, actuando en representación del ciudadano RAMON ANTONIO VILLARREAL ARAUJO, presentó escrito en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada. En primer lugar manifestó la imperiosa necesidad del agotamiento de la instancia administrativa contemplada en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 41, (sic.) ordinal L, ya que de los autos no se evidencia la constancia de haber agotado el procedimiento administrativo, alegando que la demanda no debió haber sido admitida a falta del mencionado requisito violentando el Orden Público.
Posteriormente indicó que la demandante solicitó la desocupación que nos atañe, con fundamento en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, norma que para el momento de presentación de la demanda se encontraba derogada por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus disposiciones derogatorias.
De igual manera, rechazó, contradijo y se opuso a la demanda por temeraria, ya que a su representado lo asiste el derecho, toda vez que la parte actora no describe de qué forma su representado incumple los literales (sic.) “G y I” del artículo 40 (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). De igual manera aduce que las demandantes no le han otorgado el lapso correspondiente por prorroga legal conforme al artículo 26 del mencionado decreto ley, en su parágrafo único, alegando que la relación arrendaticia versa de 10 años y dicha antigüedad se desprende de recibo que consignan anexo en un folio al escrito de contestación, y en consecuencia le corresponden 3 años de prorroga legal. Alegó del mismo modo que el contrato de arrendamiento está viciado de nulidad por contravenir el (sic.) artículo 38 (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) el cual establece que durante la prorroga legal permanecen vigentes las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento original, y de la clausula Tercera del contrato de fecha 24 de Noviembre de 2011, N° 54, Tomo 161, modificó las condiciones en relación al atraso de los cánones de arrendamiento, fijando el derecho a solicitar la resolución del contrato con el retraso de un canon de arrendamiento. Manifestó el representado de la demandada que dicha estipulación contractual es contraria al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a su criterio conlleva a la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento. Que el contrato de arrendamiento previo contiene 13 clausulas y el último posee 14. Alegó que una decisión desfavorable para sus representados pudiera desencadenar en angustia, ansiedad, estrés extremo y hasta en neurosis.
Indicó que su representado tiene más de 12 años de duración de la relación arrendaticia y en el referido tiempo no ha dejado de cumplir con sus obligaciones legales y contractuales. Que la arrendadora ha aplicado un “capitalismo salvaje” con incrementos que superan anualmente el 30%, contrario a lo dispuesto por el Banco Central de Venezuela.
DE LAS PRUEBAS
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha referenciado en reiteradas ocasiones que:
“...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. (omisis) “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, la cual al ser determinada en los hechos y el derecho aplicable se traducirá en la sentencia, sin lugar a dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqet, y así se decide.
Ahora bien, este juzgador debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
Pruebas Promovidas por la Parte Actora:
De tal manera, fueron acompañadas con el escrito libelar los siguientes medios probatorios:
1) Contrato de compra-venta realizado entre los ciudadanos JUAN MARIA VILLEGAS MENDEZ y AMALIA ROSA PERDOMO DE VILLEGAS como vendedores y como compradoras las ciudadanas ADRIANA VICTORIA y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, por el inmueble motivo de las presentes actuaciones. Documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 34, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 15 de Octubre de 2003. El prenombrado instrumento es valorado por este Juzgador, en virtud de que el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado por el accionado de autos, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento protocolizado, el cual le atribuye la propiedad del inmueble a las accionantes de autos.
2) Contrato suscrito por el ciudadano JUAN MARIA VILLEGAS MENDEZ, propietario del inmueble al momento de suscribir el contrato y el demandado de autos, lo cual se realizó en fecha 09 de Octubre de 2002 por ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 55, Tomo 130 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de cinco (05) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2002 hasta el 30 de Octubre de 2007. Dicho contrato es valorado por este Juzgador, en virtud de que el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado por el accionado de autos, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento autenticado.
3) Contrato suscrito por las ciudadanas ADRIANA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, propietarias del inmueble al momento de suscribir el contrato y el demandado de autos, lo cual se realizó en fecha 09 de Junio de 2008 por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 22, Tomo 96 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de dos (02) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2007 hasta el 30 de Octubre de 2009. Dicho contrato es apreciado por este Juzgador, en virtud de que el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado por el accionado de autos, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento autenticado.
4) Contrato suscrito por las ciudadanas ADRIANA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, propietarias del inmueble al momento de suscribir el contrato y el demandado de autos, lo cual se realizó en fecha 24 de Noviembre de 2009 por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 54, Tomo 161 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de dos (02) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2009 hasta el 30 de Octubre de 2011. Dicho contrato es valorado por este Juzgador, en virtud de que el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado por el accionado de autos, conforme a lo contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento autenticado.
5) Contrato de prorroga legal entre las ciudadanas ADRIANA VILLEGAS PERDOMO y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO y el ciudadano RAMON ANTONIO VILLAREAL ARAUJO, suficientemente identificados en autos, en fecha 29 de noviembre de 2011, por ante la Notaría Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, inscrito bajo N° 16, Tomo 211 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, por una duración de dos (02) años comprendidos desde el 01 de Noviembre de 2011 hasta el 30 de Octubre de 2013. En cuanto al prenombrado instrumento, el accionado de autos adujo su nulidad por ser violatorio a lo contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, los contratos consensuales son la manifestación plena de la autonomía de la voluntad de las partes, y en caso de existir algún vicio de nulidad, el accionado pudo ocurrir a la jurisdicción civil a fin de demandar su nulidad (absoluta o relativa) por ser contrario a la Ley, motivo por el cual este Juzgador desestima dicha impugnación, por no estar amparada en derecho.
6) Misiva de fecha 10 de Octubre de 2013 cursante al folio 27, mediante la cual las arrendadoras le participan al arrendatario su voluntad de no suscribir nueva convención al fenecer el contrato de prorroga legal suscrito (Desahucio). Dicha comunicación es valorada por este Juzgador conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
7) Misiva de fecha 24 de Marzo de 2011 cursante al folio 28, mediante la cual las arrendadoras le participan al arrendatario el lapso de prorroga legal que le corresponde conforme al literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha comunicación es valorada por este Juzgador conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio, la parte actora ratificó el valor probatorio de los instrumentos consignados con el escrito libelar.
Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:
Con la contestación de la demanda, el accionado promovió el siguiente instrumento:
1) Recibo signado con el N° 1 de fecha 12 de Octubre del año 2001 por un monto actual (conforme a la reconversión monetaria de 2008) de SEIS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 6.000,00) a favor del ciudadano RAMON VILLAREAL por concepto de “Reparación de Local N° 38-9” cuya firma es ilegible. Estando dentro del lapso para oponerse al referido medio probatorio, la parte demandante presentó escrito mediante el cual manifestó su contraposición, alegando que dicho instrumento emana de un tercero y por tanto debió haber sido promovida para ser ratificada mediante testimonial conforme a lo dispuesto en el artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil. Luego de un análisis del instrumento in comento y según los alegatos del promovente-accionado, manifiesta que dicho recibo fue emitido por trabajos de reparación del inmueble. Ahora bien, el Tribunal DESECHA el referido instrumento, ya que del mismo no se evidencia la existencia de una relación arrendaticia, simplemente se trata de un recibo emitido por el ciudadano RAMON VILLARREAL por el pago de una reparación realizada al local signado con el N° 38-9, resultando indeterminable para quien Juzga su asociación con la relación arrendaticia discutida en el asunto de marras, ya que se trata de un pago único y no de tracto sucesivo, característico de los contratos de arrendamiento. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
Siendo la oportunidad para que se efectuara la audiencia de juicio fijada por este Tribunal, se dejó constancia que solo compareció la accionante de autos, quien ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito libelar así como su pretensión, con los fundamentos de hecho y de derecho, siendo declarada CON LUGAR por este Juzgador en la referida oportunidad, procediendo en este acto a motivar el fallo dictado en los siguientes términos.
CONCLUSIONES
Trabada como ha sido la litis, procede este Juzgador a dirimir sobre los puntos controvertidos.
PRIMERO: Alego el accionado de autos que previo a la demanda que nos ocupa, el accionante debió proceder en sede administrativa conforme a lo establecido en el ordinal “L” del artículo 41 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual reza:
“artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(omisis)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa;…”
De tal manera que del articulado se desprende que la instancia administrativa solamente es requerida para el decreto de medidas cautelares de secuestro, de bienes muebles o inmuebles asociados con la relación arrendaticia, mas no es requisito sine quanon para accionar en sede jurisdiccional. Ahora bien, este Juzgador considera pertinente hacer acotación a que la defensa alegada por el accionado está contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual puede oponerse como cuestión previa o como punto previo para ser decidida en la sentencia de mérito y del escrito de contestación de la demanda no se evidencia referencia alguna a los métodos de impugnación previamente esgrimidos; motivo por el cual, quien dirime desecha la defensa alegada por infundada. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: En lo referente a la duración de la relación arrendaticia, apreció quien juzga de los elementos cursantes en autos que está claramente definida la relación arrendaticia derivada de los contratos consignados en autos, sin evidenciarse en las actas procesales elemento de prueba alguno que demuestre una duración mayor, es decir, que el arrendamiento tenga una permanencia mayor a los 10 años, ya que el instrumento promovido para tal fin no surtió eficacia en autos, declarando así desechada el alegato esgrimido por el representante de la accionada. En consecuencia, la relación arrendaticia, conforme al contrato autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, inserto bajo el N° 55, Tomo 130, cursante en autos del folio 08 al 10, data desde el primero de Noviembre del año 2002 y culminó el día 31 de Octubre de 2011, con el último contrato de arrendamiento suscrito cursante del folio 17 al 23, fecha en la cual se inició la prorroga legal arrendaticia. Y ASÍ SE ESTABLECE.
TERCERO: Determinada la duración de la relación arrendaticia, es menester precisar la Prorroga Legal arrendaticia.
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Se trata de un beneficio establecido en un principio por Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento dé la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7 eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1 de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.
La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014) no presentó cambios en cuanto a los lapsos otorgados a los arrendatarios, manteniendo condiciones similares con la referida Ley del año 1999.
Así las cosas, el representante de la demandada de autos, alegó que la demanda está fundada en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo pues que dicha ley fue derogada por la entrada en vigencia en 2014 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando en consecuencia la demanda contraria a derecho en cuanto a los hechos narrados por cuanto no concuerda con el derecho alegado.
Quien dirime la controversia que nos ocupa, luego de examinar el fundamento de derecho empleado por la parte actora determina que no existe incongruencia entre el derecho aplicado por la accionante, aun cuando resulta confuso obtenerlo derivado de la redacción empleada por las profesionales del derecho, fundamentaron su acción en el artículo 40 literales “G” e “I”, derivado del vencimiento de la prorroga legal alegado.
En relación con la defensa del apoderado del demandado, en la cual alega que el contrato de Prorroga Legal suscrito está viciado de nulidad del contrato por cuanto el mismo es contrario a derecho por modificar sustancialmente las condiciones del último contrato de arrendamiento suscrito por las parte, violando así el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, la doctrina y la jurisprudencia han sido pacificas en cuanto al alcance del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derogado actualmente por el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó que el último contrato de arrendamiento (previo al contrato de prorroga legal) (sic.) tiene 13 clausulas y el contrato de prorroga legal tiene 14 clausulas, en las cuales se estipulan nuevas condiciones.
En tal sentido, es menester aclarar que la autonomía de la voluntad de las partes tiene preponderancia en materia de arrendamientos siempre y cuando no sea violatoria a alguna disposición expresa en ley.
Por tanto, es criterio de quien juzga que la Ley Adjetiva Civil así como la Sustantiva le otorgan a las partes garantías de igualdad, resguardadas por la Jurisdicción. Entre dichas garantías tenemos las defensas que las partes pueden interponer para ejercer debidamente el derecho a la defensa (garantizado por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), entre ellas tenemos la institución de la Reconvención, la cual resulta aplicable en caso de requerir la nulidad del contrato identificado como Contrato de Prorroga Legal, en caso de considerar que el mismo este viciado de elementos que lo anulen total o parcialmente. Otro elemento es la acción autónoma por Nulidad de Contrato. Ninguna de estas defensas fueron instruidas a los autos por la demandada en fundamento a sus alegatos. Asimismo, la parte demandada no demostró la imposibilidad de la modificación del canon de arrendamiento por parte de la arrendadora, ya que no consta en autos disposición legal que prohíba la modificación del canon de arrendamiento ni regulación de canon de arrendamiento solicitado por éste. Motivo por el cual este Juzgador declara desestimados los alegatos esgrimidos por la representación del accionado de autos, por no haber sido demostrados. Y ASÍ SE DECLARA.
DISPOSITIVA
En consecuencia, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción incoada ADRIANA VICTORIA VILLEGAS PERDOMO Y MARIA PATRICIA VILLEGAS PERDOMO, asistidas por las Abogadas Esmeralda González y Xiomara Mendoza, contra RAMON ANTONIO VILLAREAL ARAUJO, con motivo de DESALOJO. En consecuencia, se ordena la entrega a la parte actora, libre de personas y cosas, así como solventes de servicios de un inmueble inscrito bajo el Código Catastral Nro. 13-0302-203-2738-004-000, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas edificadas, ubicadas en la Avenida Venezuela, acera norte cruce con calle 38, de esta Ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción (antes Municipio Concepción), Municipio Iribarren (antes Distrito Iribarren) del Estado Lara. El mencionado inmueble consta de la planta baja de un local identificado con el numero 38-9 con una superficie de DOSCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS (223 mts²), cuyo documento de propiedad se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren Estado Lara en fecha quince (15) de octubre de 2003, bajo el Nro. 34 Tomo 2, Protocolo Primero. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente asunto al pago de costas y costos procesales.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los cuatro (04) días del mes de Mayo del dos mil quince (2015) Año 203º y 154º.

EL Juez Temporal.,

Abg. José Ángel Pereira Flores.-
La Secretaria Suplente,

Abg. Claudia V. Álvarez
En la misma fecha se publicó siendo las am y se dejó copia.
La Sec.