TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA.

205º y 156º

Asunto: Expediente Nº 3.264.

I

PARTE DEMANDANTE:
DARLIZ JOSEFINA FONSECA BUENDIA y NEGDA MARIELA FONSECA BUENDIA, venezolanas, mayores de edad, Licenciada en Psicología la primera, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.541.785 y 7.599.041, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. ESTEBAN ANDRÉS FONSECA BUENDIA, titular de la Cédula de Identidad N° 19.636.665 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 211.377.
PARTE DEMANDADA:
JOSÉ GREGORIO SUÁREZ SIERRALTA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 13.555.275.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL PARA ESCALONA, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad N° 3.693.361, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.857.
MOTIVO:
DESALOJO DE INMUEBLE.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogado que les representan en la presente causa.
II
Determinación Preliminar de la Causa

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 25/05/2.015, por el abogado Manuel Parra Escalona, en su carácter de apoderado judicial del demandado, ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, contra la sentencia dictada en fecha 21/05/2.015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo intentada por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía en contra del ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta.
III
De las actas procesales se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones:
En fecha 31/07/2.014, el abogado Esteban Andrés Fonseca Buendía actuando con el carácter de apoderado de las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca, presentó escrito en el que demandan por Desalojo de Inmueble al ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta Acompañó anexos (folios 01 al 24).
Por auto de fecha 06/08/2.014, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, para que dé contestación a la demanda o a oponer cuestiones previas y defensas en el juicio que por Desalojo le siguen las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca (folio 25).
El día 23/09/2.014 el abogado Esteban Andrés Fonseca Buendía actuando con el carácter de apoderado de las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca, mediante diligencia solicitó la citación por carteles del demandado (folio 38). Solicitud que fue acordada por el a quo en fecha 24/09/2.014 (folio 39).
En fecha 25/09/2.014 la Secretaria del juzgado de la causa dejó constancia de que en esa fecha se trasladó al Este del Barrio Bolívar paralelo a la Avenida circunvalación (Zona “B” Urbana) de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa a fijar el cartel de citación del demandado (folio 41).
Mediante diligencia de fecha 01/10/2.014 el apoderado actor consigna los ejemplares de los Diarios Última Hora y El Regional donde fueron publicados el primer y el segundo cartel de notificación del demandado, a los fines de la práctica de su citación (folios 42 al 44).
En fecha 04/12/2.014 compareció el demandado José Gregorio Suárez Sierralta, asistido por el abogado Manuel Parra Escalona, parte demandada en la presente causa, dándose por citado y consignando el poder que le fuere otorgado para acreditar su representación (folios 49 al 52).
Corre inserto del folio 53 al 101 del presente expediente, escrito con anexos presentado en fecha 17/12/2.014 por el abogado Manuel Parra Escalona, en su carácter de apoderado judicial del demandado José Gregorio Suárez Sierralta, mediante el cual dan contestación a la demanda interpuesta en su contra por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca.
Consta al folio 104 del presente expediente, poder apud acta conferido en fecha 09/01/2.015 por la codemandante Negda Mariela Fonseca Buendía a los abogados César Augusto Dávila Montilla y Juan Miguel Lobaton Sandoval.
El día 23/01/2.015 el juzgado de la causa dictó auto en el cual fija el día 28/01/2.015 para que tenga lugar la primera audiencia preliminar en el presente juicio (folio 107).
En fecha 28/01/2.015 tuvo lugar la primera audiencia de mediación de la causa N° C-54/2014 de la demanda de Desalojo de Inmueble interpuesta por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca en contra del demandado José Gregorio Suárez Sierralta (folios 108 al 114).
Mediante auto dictado en fecha 04/02/2.015 el tribunal a quo dejó abierto el lapso de promoción de pruebas, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folio 115).
Consta del folio 116 al 120 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 11/02/2.015 por el abogado Juan Miguel Lobatón Sandoval, en su carácter de apoderado judicial de la codemandante Negda Mariela Fonseca. Las mismas fueron admitidas por el a quo en fecha 12/02/2.015
El día 20/02/2.015 el juzgado de la causa dictó auto en el cual fija el día 18/03/2.015 para que tenga lugar la segunda audiencia oral en el presente juicio (folio 121).
En fecha 18/03/2.015 tuvo lugar la segunda audiencia oral en la causa N° C-54/2014 de la demanda de Desalojo de Inmueble interpuesta por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía en contra del demandado José Gregorio Suárez Sierralta (folios 122 al 128).
Mediante auto dictado en fecha 30/04/2.015, se dejó constancia de que por cuanto el nuevo Juez Provisorio se avocó al conocimiento de la presente causa en fecha 09/04/2.015 y evidenciándose que la misma se encontraba en estado de sentencia, acuerda dejar sin efecto la audiencia celebrada en fecha 18/03/2.015 y fija para el día 07/05/2.015 la celebración de una nueva audiencia oral (folio 139).
El día 27/05/2.015 tuvo lugar la nueva audiencia oral en la causa N° C-54/2014 de la demanda de Desalojo de Inmueble interpuesta por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía en contra del demandado José Gregorio Suárez Sierralta (folios 140 al 147).
Corre inserto del folio 148 al 155 del presente expediente, sentencia dictada en fecha 21/05/2.015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo intentada por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca en contra del ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta. Dicha sentencia fue apelada en fecha 25/05/2.015 por el abogado Manuel Parra Escalona, en su carácter de apoderado de la parte demandada (folio 156).
En fecha 27/05/2.015 el tribunal a quo dictó auto en el que oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia se ordena remitir el expediente a este Juzgado Superior, a los fines de que se pronuncie sobre la referida apelación (folio 157).
Recibido el presente expediente ante esta Alzada, se ordenó darle entrada en fecha 27/05/2.015 y se fijó el vigésimo (20°) día para que las partes presenten sus informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (folio 160).
El día 08/07/2.015 este tribunal superior dictó auto ordenando agregar a los autos el escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, así mismo se acoge al lapso establecido en el artículo 519 para la presentación de observaciones (folios 161 al 166).
En fecha 22/07/2.015 este tribunal superior dictó auto dejando constancia de que no ninguna de las dos partes presentó escrito de observaciones, acogiéndose este tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, ordenando agregar a los autos el escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, así mismo se acoge al lapso establecido en el artículo 519 para la presentación de observaciones (folios 161 al 166).

De la Demanda:

En fecha 31/07/2.014, el abogado Esteban Andrés Fonseca Buendía actuando con el carácter de apoderado de las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca, presentó escrito en el cual demandan por Desalojo de Inmueble al ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, alegando en el referido escrito que sus representadas son arrendadoras de un (1) galpón ubicado en el Este del Barrio Bolívar paralelo a la Avenida Circunvalación (Zona “B” Urbana) de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, propiedad que consta según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio Páez de fecha 12/11/2.007, bajo el Nro. 27, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre del año 2.007, con una superficie de construcción de ochocientos treinta y un con ochenta y un metros cuadrados (831,81 mts2), tiene paredes de bloques de cemento en obra limpia, piso de concreto rústico, techo de zinc sobre estructura de hierro y está dotado de las instalaciones para los servicios sanitarios con descarga en pozo séptico, agua, electricidad, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Casa y solar de Baltazar Díaz; SUR: Casa y solar de Rosa Yépez; ESTE: Avenida Circunvalación su frente y OESTE: Casa y solar de Vicente Barrios.
Que desde del mes de enero del año 2.006 hasta el año 2.013 han venido celebrando en la ciudad de Acarigua del estado Portuguesa, contratos de arrendamiento con el ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta dicho galpón, fijando como último canon de arrendamiento la cantidad de (Bs. 1.600,oo), canon que se mantiene desde el año 2.012 hasta el 31 de diciembre del año 2.013. Que en dicho contrato se convino que el plazo de duración del mismo sería de un (1) año y se renovará automáticamente por un periodo igual si cualquiera de las partes no notifica a la otra su deseo de darlo por terminado, por lo menos con treinta (30) días de anticipación.
Es el caso que desde el inicio de ese contrato le dieron cumplimiento a todas y cada una de las cláusulas establecidas en el mismo, pero resulta que a pesar de que sus representadas cumplieron con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el referido contrato, desde el mes de enero del año 2.014 sin motivo alguno el ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta no ha pagado el canon de arrendamiento, correspondiente a los meses: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio a razón de (Bs. 1.600,oo) mensuales, lo cual suma la cantidad de (Bs. 11.200,oo).
Es por los motivos anteriormente expuestos que demanda el desalojo del arrendador del inmueble, ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta y que le entregue el mismo libre de personas y cosas para que sus representadas puedan ejercer sus derechos de propiedad sobre el mismo, conforme a lo establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, solicitó que el presente procedimiento se lleve a cabo por el procedimiento al que hace alusión dicha ley y previsto en el Código de Procedimiento Civil, igualmente se demandan las costas y honorarios profesionales de abogados que intervenga en la presente causa.
Estimó la presente demanda en la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.200,oo), equivalentes a OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (88.189 U.T.).

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Mediante escrito contentivo de contestación a la demanda, el cual fue presentado en fecha 17/12/2.014 por el abogado Manuel Parra Escalona, en su carácter de apoderado judicial del demandado, ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, opuso a la parte demandante, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad para incoar la demanda, por no tener cualidad para hacerlo, toda vez que los actores no ejercen el usufructo del inmueble objeto de la demanda de desalojo a que se contrae el presente juicio, basta leer el documento de venta inmobiliaria con reserva vitalicia del usufructo o de nuda propiedad donde las accionantes adquirieron la propiedad del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, para constatar que los enajenantes o vendedores de dicho inmueble mantuvieron en forma vitalicia el usufructo de dicho inmueble.
Rechazan en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, por ser la misma falsa en los hechos y no tener ningún fundamento en derecho, asimismo rechazó la totalidad del capítulo IV del libelo o escrito de demanda, toda vez que señala como fundamento de la acción incoada el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario.
Que es falso de toda falsedad que su representado esté en mora o haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento del inmueble del cual es inquilino, todo lo contrario, ante la renuencia de la parte accionante de recibir voluntariamente el pago de los cánones de arrendamiento devengados por el inmueble, optó por las vías indicadas en nuestra legislación inquilinaria y religiosamente ha hecho la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, todo lo cual consta en el expediente N° 290-2014.
De conformidad con el primer aparte del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, invocó el mérito favorable de los siguientes documentos: 1) Documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, bajo el Nro. 27, folios 1 al 2, tomo tres, protocolo primero, cuarto trimestre del año 2.007. 2) Documento contentivo del contrato de arrendamiento cursante en autos; y 3) Copia certificada del expediente de consignaciones N° 290-2014 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
A la Demanda acompañó:

1.-) Contrato de arrendamiento de fecha 02/07/2.014 mediante el cual las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Mariela Fonseca Buendía dan en arrendamiento al ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, un (1) galpón construido con paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, estructura de madera, ubicado en el Este del Barrio Bolívar paralelo a la Avenida Circunvalación (Zona “B” Urbana) de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, construido sobre un área de terreno que mide DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHO CENTÍMETROS (2.386,08 M2), el cual es propiedad de las arrendadoras, según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 12/11/2.007, quedando registrado bajo el Nro. 27, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 8, Cuarto Trimestre del año 2.007, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Casa y solar de Baltazar Díaz; SUR: Casa y solar de Rosa Yépez; ESTE: Avenida Circunvalación su frente y OESTE: Casa y solar de Vicente Barrios (folios 07 al 16). Este contrato al no ser impugnado se valora para acreditar la existencia de la relación arrendaticia que existe entre las partes y que su duración fue desde el 01/01/2.013 hasta el 31/12/2.013. ASI SE DECIDE.
2.-) Copia de documento de venta, en el cual los ciudadanos José Fonseca y Berta del Carmen Buendía de Fonseca, dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Mariela Fonseca Buendía, unas mejoras y bienhechurías consistentes en dos (2) galpones construidos con paredes de bloques, piso de cemento, techo de zinc, estructura de madera, ubicado en el Este del Barrio Bolívar paralelo a la Avenida Circunvalación (Zona “B” Urbana) de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, y el terreno sobre el cual han sido fomentados unas mejoras y bienhechurías que constan de un área total de DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHO CENTÍMETROS (2.386,08 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa y solar de María Bracho; SUR: Casa y solar de Justo Emilio Ruiz; ESTE: Avenida Circunvalación su frente y OESTE: Casa y solar de Carmen Adel (folios 17 al 21). Como quiera que no se está debatiendo la propiedad del inmueble, el mismo se desecha. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Anexas a la Contestación:

1.-) Copias certificadas del Expediente de Consignación Nro. 290-2014 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Consignatario: José Gregorio Suárez Sierralta. Beneficiarios: Negda Mariela Fonseca Buendía y Darliz Josefina Fonseca Buendía (folios 58 al 100).
Antes de proceder a su valoración es importante resaltar que conforme lo ha establecido la Jurisprudencia patria, la determinación de la validez o improcedencia de la consignación corresponderá al Juez que conozca el proceso judicial respectivo, que se intentare.
Igualmente es necesario resaltar, que si bien, la presente acción fue intentada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el expediente contentivo de las referidas consignaciones se apertura en el mes de marzo del año 2014, durante la vigencia del con Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el 01/01/2000, por tanto debe ser aplicada en este caso dicha disposición , en virtud de la interpretación de la Disposición Transitoria Primera de este último Decreto Ley .
Al respecto, dispone el artículo 51 del referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que entró en vigencia en el año 2000 y derogado parcialmente por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Por consiguiente, atendiendo a la precitada disposición legal tenemos que establecer, en primer lugar, en qué oportunidad estaba obligado el arrendatario a realizar el pago de las mensualidades para establecer la validez o no dichas consignaciones.
En este caso, se hace necesario acudir al análisis de la cláusula del contrato que contiene el plazo en que el arrendatario debe pagar cada mensualidad. Así tenemos que la cláusula tercera dispone que el arrendatario debe pagar dentro de los primeros cinco días de cada mes, esto es, por mes adelantado, que sumado a los quince días que establece el referido artículo 51, dichas consignaciones debieron de haber sido hechas dentro de los primero 20 días de cada mes.
En atención a ello, y conforme se delata de dichas consignaciones los pagos del mes de enero y febrero, fueron realizados el 26/02/2014, es decir, extemporáneas las consignaciones de ambos meses.
Con relación a la consignación realizada para cubrir el pago de los meses marzo y abril, el mismo fue realizado en fecha 24/04/2014, de lo que resulta extemporáneos la consignación para el mes de marzo y temporánea la del mes de abril, y finalmente el 01/08/2014, fue realizada la consignación para cumplir el pago de los meses de mayo, junio y julio, lo que resulta conforme al artículo 51, totalmente extemporáneas dichas consignaciones.
En consecuencia, este juzgador debe considerar que las consignaciones de los meses de enero, febrero, mazo, mayo, junio y julio, son inválidas por haber sido presentadas de manera extemporáneas. ASÍ SE DECIDE.

DE LA SENTENCIA APELADA:

En fecha 21/05/2.015 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declaró Con Lugar la demanda de desalojo intentada por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca en contra del ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, alegando el a quo en su motiva que previa revisión de la demanda y de las actas que conforman el presente expediente se concluye que la demandante en la narración de los hechos así como en su fundamento se refiere siempre a que el arrendatario a incumplido la cláusula tercera de dicho contrato, esto es, al pago no oportuno de los cánones de arrendamiento a que se comprometió, por lo tanto se encuentra incurso en dicho incumplimiento y en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial vigente y demostrado aún más dicho incumplimiento con el Expediente de consignaciones N° 290-2014 donde el demandado comenzó tardíamente y en contravención a la cláusula tercera del contrato a realizar los pago de los cánones de arrendamiento en fecha 12/03/2.014, los meses de enero y febrero, el 25 de abril de 2.014, los meses de marzo y abril y el 07 de agosto del año 2.014 los meses mayo, junio y julio.

MOTIVACIONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Conforme lo narrado, la presente causa, se refiere a una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble apto para la actividad comercial, que intentaron las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía, en su caracteres de arrendadoras, en contra del ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta.
En efecto, de los autos se constata que la parte actora señala la existencia de una relación arrendaticia entre ellas, ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía, en su caracteres de arrendadoras, en su caracteres de arrendadoras y el demandado, ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta sobre un inmueble constituido por un galpón, ubicado en el Este del Barrio Bolívar paralelo a la Avenida Circunvalación (Zona “B” Urbana) de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, siendo que dicha relación arrendaticia consta en documento privado suscrito entre las partes, punto este no rechazado por el demandado, el cual se ha mantenido hasta la presente fecha, en virtud de haberse pactado prórrogas automáticas. Siendo el caso que el mencionado arrendador ha dejado de pagar los cánones mensuales de arrendamientos, esto es, ha dejado de cumplir con su principal obligación, desde el mes de enero del año 2014 hasta el mes de julio del mismo año (fecha en que fue interpuesta la demanda).
Igualmente se constata del libelo, específicamente del petitum que los demandantes proceden a demandar formalmente al ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en lo siguiente: el desalojo del inmueble y se les entregue el mismo libre de personas y cosas.
En esta secuencia, se desprende que la parte demandada al contestar la demanda, opuso de conformidad con lo establecido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, la defensa previa o perentoria al fondo, de falta de cualidad de las demandantes, para intentar el presente juicio; y contestó al fondo la demanda, alegando las siguientes defensas:
En primer término, rechazó, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra por ser falsa en los hechos y por no tener fundamento en el derecho, dejando puntualizado lo siguiente:
A) Rechazó íntegramente el capítulo que se refiere al fundamento de la acción, toda vez que al apoyarla en el literal “a” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario, no expresó el supuesto fáctico que debe producir el desalojo, en atención que en dicha norma están numerados varios supuestos, con la advertencia que el bien arrendado no está sometido a propiedad horizontal, por lo que dada la ambigüedad de la redacción, es inaplicable y por tanto improcedente la demanda; y
B) Que es falso de toda falsedad que esté en mora o haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos del inmueble del cual es inquilino, siendo todo lo contrario, ya que en vista de la renuencia de las arrendadoras en recibirles el pago de dichos cánones, acudieron a las vías indicadas por nuestra legislación patria y religiosamente han hecho las consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado de Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por lo que están solventes en el pago.

Enfocado en este contexto, debe este juzgador a analizar en primer orden dicha defensa previa, ya que de prosperar, su consecuencia es, la declaratoria de inadmisibilidad y por tanto se extingue la obligación por parte del juzgador de pronunciarse sobre el fondo del asunto.
En esta línea, comenzamos por analizar el referido alegato de la falta de cualidad, el cual según el apoderado del demandado, se da por el hecho de que las demandantes no ejercen el usufructo del inmueble dado en arrendamiento. Esto según el demandado, porque, según se desprende del documento por el cual las arrendadoras adquieren dicho inmueble, las compradoras (aquí demandantes) constituyeron a favor de los vendedores el usufructo vitalicio sobre el referido inmueble, lo que hace obligatorio que dichas personas le otorgaran un poder para poder intentar la acción, sin el cual, carecen de la cualidad para intentar el juicio.
Así las cosas, este juzgador a los fines de resolver este punto previo, procede a realizar las siguientes consideraciones:
En el Tomo V, del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, de Guillermo Cabanellas, encontramos una definición de “relación jurídica”, el cual lo define como “todo vínculo de Derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con trascendencia en el ordenamiento vigente”.
Por su parte el tratadista De Castro, la define como la “la situación jurídica en que se encuentran las personas, organizadas unitariamente dentro del orden jurídico total por un especial principio jurídico”.
De estas definiciones encontramos un sujeto, un objeto y la norma que regula la relación, estableciendo los elementos necesarios para la existencia de la relación jurídica.
Establecido lo que debe entenderse por relación jurídica, precisamos la definición de relación arrendaticia inmobiliaria, el cual es el vínculo que se da entre el arrendador y el arrendatario, sobre un inmueble, produciendo una diversidad de trascendencias en el campo jurídico, concreto y especial que regula ese vínculo, tanto en el orden jurídico sustantivo como en el adjetivo.
Lo señalado anteriormente, viene al caso, ya que como se ha dicho, el contrato de arrendamiento, produce una relación jurídica entre dos o mas personas que tiene trascendencia en el orden jurídico adjetivo, que obliga a verificar que quien ha intentado la acción tenga la legitimación para hacerlo, toda vez que conforme se ha establecido en nuestra jurisprudencia patria, la misma al estar indisolublemente ligado a la validez del proceso, por ser uno de los presupuestos procesales, es de orden público y por tanto no puede ser relajado por las partes, y el juez debe verificar a petición de parte e incluso –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa, a los efectos de declarar su inadmisibilidad. Además, porque se hace necesario para establecer quien puede ser parte en un proceso civil, concretamente es decir, quien o quienes tienen legitimación y legitimidad para obrar en juicio.
En este caso, la legitimación la va a ostentar el titular de la relación jurídica sustantiva controvertida en el proceso, es decir, aquel que se afirme titular de un derecho, en cuyo caso estamos frente al sujeto activo de esa relación procesal. Esa titularidad nos permite identificar quién puede ejercer la acción y en contra de quien es posible intentarla. Esta cualidad necesaria de las partes se puede formular como: a) la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacer valer en juicio sus derechos (legitimación activa) y b) la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio, esta tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Es importante resaltar que no se debe confundir la legitimación, la cual es inherente a la titularidad del derecho, o sea a la cualidad o interés en demandar y ser demandado, la cual, a se vez, se podrá determinar a través del pronunciamiento judicial o sentencia; con la legitimidad, la cual se refiere a la capacidad de las partes para intervenir en el proceso. La ilegitimidad de la persona del actor o de su representante legal o de su apoderado, según sea el caso, deberá oponerse conforme a lo dispuesto en los ordinales 2º, 3º y 4º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa. En este orden de ideas se habla también de Legitimatio ad causan y legitimatio ad processum, refiriéndose la primera, a la falta de cualidad e interés y la segunda, a la falta de capacidad procesal. En conclusión se puede tener legitimación pero no legitimidad es decir, se puede ser sujeto de derecho y no tener el ejercicio de los derechos o tenerlos limitados, puede tenerse la capacidad para ser parte en juicio y no tenerse el ejercicio de los derechos procesales. Por otra parte, la capacidad procesal es la capacidad para comparecer en juicio, para realizar actos procesales con efectos jurídicos en nombre propio o por cuenta de otro.
De seguidas este Juzgador, cita sentencia de la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal de República, de fecha 10 de abril de 2.002, en Sentencia N° 779, en la cual se establece la obligación de los jueces, aún de oficio, de examinar si la acción intentada reúne los presupuestos de la acción para procurar un proceso válido. La misma entre otras cosas, indicó:

“Al efecto, esta sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el articulo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa este en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden publico o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra la aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a al controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíbe expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
…(omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubieren advertido vicio alguno para la instauración del proceso”.

Así, es evidente que el Juzgador está habilitado para analizar los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, conforme a lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el análisis de la legitimación de las partes, corresponde a uno de ellos, es decir, a que personas la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.

Dicho todo lo anterior, en aplicación de los anteriores criterios doctrinales al caso que nos ocupa, tenemos que se desprende del encabezamiento del escrito libelar que la actuación de las demandantes, ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía, deviene del hecho de haber suscrito como arrendadoras el contrato de arrendamiento privado valorado y apreciado supra, en el que consta el arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se demanda en esta causa.

Así las cosas, y en atención a los criterios supra expresados, las arrendadoras aún cuando no fuesen las propietarias del inmueble, o cuando no tuviesen el usufructo del inmueble, si tienen cualidad para ejercer la acción de desalojo del inmueble por falta de pago, porque al acudir a la vía judicial lo realizaron en función de ser las arrendadoras, y como tal, titulares del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titulares del derecho de acción.

Además de esto, en base al principio de la comunidad de la prueba, se desprende de las consignaciones arrendaticias valoradas supra, que aun cuando fueron desechadas por ser extemporáneas las consignaciones de los meses de enero, febrero, marzo, mayo, junio y julio, el arrendatario reconoce que la relación arrendaticia se perfeccionó con las demandantes, lo que es claro que son ellas, las signatarias del contrato en calidad de arrendadoras, quienes detentan la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún y cuando constituyeron usufructo vitalicio a favor de los vendedores del inmueble. ASI SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas, además de lo expresado supra, es importante señalar que no es necesario que el propietario del inmueble, sea el quien suscriba el contrato de arrendamiento, ya que en la República Bolivariana de Venezuela, es válido, incluso, el arrendamiento de la cosa ajena y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil, ya que la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, en el cual no se discute dominio.
Lo anterior, ha sido criterio de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, esto es, que ha admitido válidamente el arrendamiento de la cosa ajena por el hecho mismo de que, el contrato de arrendamiento no produce efectos reales sino personales; “de lo que se desprende que, estarían facultados para arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario, el no propietario; pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento, de la cosa ajena; porque mientras que la venta es traslativa del derecho de propiedad, en el arrendamiento no hay traslado de la propiedad, sólo genera las obligaciones que se desprenden de la relación locativa entre las partes contratantes” (ver sentencia de la Sala Civil del 16/10/2013, RC N° AA20-C-2012-000623) .
En consecuencia de lo anterior, se desecha la falta de cualidad y se decide que las demandantes si tienen cualidad para intentar la presente acción. ASI SE DECIDE.

Establecido lo anterior, este juzgador procede a pronunciarse sobre el fondo del asunto.
De seguidas se debe señalar que, como ha quedado reseñado, el caso bajo examen, se refiere a la pretensión de desalojo del inmueble por la falta de pago de los cánones de arrendamientos vencidos que van desde enero hasta julio del año 2014, obligación que según el demandante, nace de un contrato privado de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía y el ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta.

Hechos estos que fueron negados por el demandado, toda vez que señaló que no debe suma alguna por cánones vencidos, ya que ante la negativa de las arrendatarias de recibirles el pago de dicho cánones, optó por realizar las consignaciones arrendaticias conforme a la ley. Igualmente es importante resaltar, que el demandado convino y aceptó como cierto, la existencia de la relación arrendaticia desde el año 2006, sobre el identificado galpón entre las demandantes como arrendadoras y su persona como arrendatario, además convino sobre el monto de los cánones de arrendamiento fijados en la cantidad de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600,00), mensuales y por tanto, no forman parte estos hechos, del debate probatorio.

Planteadas así las cosas, este juzgador procede a realizar las siguientes consideraciones:

La doctrina ha definido al contrato de arrendamiento como aquel por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. De dicha relación contractual surgen dos obligaciones principales para el arrendatario: 1º) De servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Hechas las consideraciones anteriores y verificado los términos en que quedó planteada la controversia, es preciso indicar que, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:.

Artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Por tanto, en los procesos judiciales, las partes en litigio deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, existe una distribución equitativa de la función probatoria, que es lo que conocemos como la “Carga de la Prueba”, todo de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.

En base a esto, tenemos que, de lo que se desprende de los alegatos presentados, tanto por las demandantes en su escrito libelar como el presentado por el demandado en su escrito de contestación, que conforme a la distribución de la carga de la prueba que contemplan los artículos 1354 del Código Civil y el 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, se impone al demandado, toda vez que al excepcionarse alegó hechos modificativos de los mismos, esto es, alegó haber pagado. ASÍ SE DECIDE.

En este contexto y antes de entrar a analizar si el demandado probó su defensa de pago, debe este juzgador pronunciarse sobre el alegato contenido en el literal A, de la contestación, en cuanto al hecho de que las demandantes no expresaron el supuesto fáctico que debe producir el desalojo, en atención a que el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, están numerados varios supuestos, con la advertencia que el bien arrendado no está sometido a propiedad horizontal, por lo que dada la ambigüedad de la redacción, es inaplicable y por tanto improcedente la demanda.

En este caso, si ciertamente se desprende que la parte demandante, en el capítulo destinado al PETITORIO, no expresa que el supuesto para solicitar el desalojo, lo es la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, no menos cierto es que, esta omisión no debe tomarse aisladamente para desechar la demanda, ya que esta debe tenerse como un todo y por tanto, es un deber analizar en su contexto la demanda planteada, porque de tomarlo como lo exige el demandado, iríamos en contravención a lo establecido por nuestra Constitución Bolivariana de Venezuela, de que la forma no puede estar por encima del fondo del asunto planteado.

Así las cosas, examinada la demanda en todo su contexto, este juzgador está obligado a expresar y así establecerlo, que de la misma se desprende sin lugar a dudas que dicha acción de desalojo está apoyada en el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 21014, y con ello se sitúa en el supuesto del literal a del citado artículo 40, que establece la procedencia del desalojo por falta de pago de dos (2) o mas mensualidades o cánones de arrendamientos.

Además, por otro lado al leer la contestación de la demanda, en su literal B, el demandado al rechazar la falta de pago, se refiere sin ningún tipo de dudas, que la acción intentada está apoyada en la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamientos y no en la falta de pago de dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes, al expresar entre otras cosas, lo siguiente: “…Es falso de toda falsedad que mi representado este en mora o haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento del inmueble del cual es inquilino, todo lo contrario, ante la renuencia de la parte accionante de recibir voluntariamente el pago de los cánones de arrendamiento devengados por el inmueble, optó por las vías indicadas en nuestra legislación inquilinaria y religiosamente ha hecho la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez Ordinario y Ejecutor de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, todo lo cual consta en el expediente N°. 290-2014, cuya copia certificada acompaño al presente escrito marcada “A”, constante de cuarenta y cuatro (44) folios, con lo cual se demuestra la solvencia de mi representado con respecto al pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo, y así solicitamos que sea declarado por este tribunal en la sentencia definitiva”; por tanto dicho alegato de improcedencia debe sucumbir. ASI SE DECIDE.

En cuanto, al argumento explanado en su literal “B”, de haber cumplido religiosamente con las consignaciones arrendaticias, en vista de la negativa de las arrendatarias de recibirles el pago respectivo, este juzgador, debe establecer, que de la valoración realizada al expediente de consignaciones efectuados por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, promovido por el demandado, arrojó como resultado que se declarara solvente con relación al mes de abril e insolvente en los meses de enero, febrero, marzo, mayo, junio y julio, todos del año 2014, por lo que es indudable, que no logró demostrar conforme a la carga de la prueba, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, por lo que por interpretación del artículo 40, literal “a”, debe prosperar la acción de desalojo demandada, por estar incurso en la falta de pago de más de dos (2) mensualidades. ASI SE DECIDE.

En consecuencia, están dados los supuestos exigidos en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, para declarar con lugar la presente acción. ASI SE DE DECIDE.

Conforme ha quedado analizado en la presente causa, le es forzoso a este juzgador, declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 21/05/2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la cual declaró con lugar la demanda de Desalojo de Inmueble intentada por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca en contra del ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta. ASÍ DE DECIDE.-

De esta manera queda confirmada la sentencia dictada por el juzgado a quo.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 25/05/2.015, por el abogado Manuel Parra Escalona, en su carácter de apoderado judicial del demandado, ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta, contra la sentencia dictada en fecha 21/05/2.015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo intentada por las ciudadanas Darliz Josefina Fonseca Buendía y Negda Fonseca Buendía en contra del ciudadano José Gregorio Suárez Sierralta.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 21/05/2.015 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.

TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante.

Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Superior,

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE.

La Secretaria Acc.,

ABG. ELIZABETH LINARES DE ZAMORA.

En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 3:20 de la tarde. Conste
(Scria. Acc.)