REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA ACARIGUA 205º y 156º ASUNTO: Expediente N°: 3.289 I DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS: PARTE DEMANDANTE: GLARIBEL JOSÉ DELL ORCO GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 16.040.546, domiciliada en el Sector Unidad Agrícola de Turén, carretera vía a Santa Cruz, casa N° 229, Turén Estado Portuguesa. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ SAMIR ABOURAS TOTÚA y FANNY BONILLA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 129.393 y 49.359, respectivamente. PARTE DEMANDADA: JANETZA COROMOTO GARCÍA MUJICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.621.437, domiciliada en la casa y parcela N° 07 del Conjunto Residencial Los Tejados, Primera Etapa, situado en la intersección de la carretera R con avenida 3, ciudad de Turén Estado Portuguesa. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SANTIAGO CASTILLO QUINTANA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 25.889. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL DE OPCIÓN A COMPRA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA. Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa. II DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA En Alzada obra la presente causa, por apelación ejercida en fecha 07/07/2.015, por el abogado José Samir Abouras Totúa, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez, contra la sentencia dictada en fecha 06/07/2.015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: Inadmisible la demanda. III De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencian las siguientes actuaciones: En fecha 03/12/2.013, la ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez, asistida por los abogados José Samir Abouras Totúa y Fanny Bonilla demandaron por Resolución del Contrato Verbal de Opción a Compra y Daños y Perjuicios a la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica. Se ordenó remitir al Juzgado de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, oficio a los fines de que se practique la citación de la parte demandada. Acompañó anexos (folios 01 al 06 de la primera pieza). Mediante auto dictado en fecha 04/12/2.013 se admitió la demanda, ordenándose la citación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, a los fines de que de contestación a la demanda interpuesta en su contra (folio 07 de la primera pieza). Consta al folio 08 de la primera pieza del presente expediente, poder otorgado en fecha 19/12/2.013 por la demandante Glaribel José Dell Orco Gómez a los abogados José Samir Abouras Totúa y Fanny Bonilla. Consta del folio 14 al 30 de la primera pieza del presente expediente, comisión devuelta con las resultas obtenidas del Juzgado de los Municipios Turén y Santa Rosalía del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. El día 29/04/2.014 diligenció el abogado José Samir Abouras Totúa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles de la parte demandada (folio 32 de la primera pieza), lo cual fue acordado por auto de fecha 02/05/2.014 (folio 33 de la primera pieza). Consta a los folios 35 y 36 de la primera pieza del presente expediente, ejemplar del diario “El Regional” de fecha 15/05/2.014, donde aparece publicado el cartel de citación librado a la parte demandada en fecha 02/05/2.014, consignados por el abogado José Samir Abouras Totúa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Así mismo solicitó se comisione al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los fines de fijar un ejemplar del cartel de emplazamiento en el domicilio de la nombrada demandada ubicado en la casa y parcela Nro. 07, Conjunto Residencial Los Tejados, Primera Etapa, situado en la intersección de la carretera R con avenida 3 Turén ó en su lugar de trabajo ubicado en la Avenida Ricardo Pérez Zambrano, entre calles 11 y 12, Sector El Samán, Centro Comercial Galería, local PB, comercio denominado Jhanet Boutique, Turén Estado Portuguesa. Solicitud que fue acordada por el a quo en fecha 17/06/2.014 (folio 38 de la primera pieza). Corre inserto del folio 41 al 46 de la primera pieza del presente expediente, comisión debidamente cumplida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Turén, Santa Rosalía y Esteller del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Mediante auto dictado en fecha 19/09/2.014 en vista de que se libro cartel a la demandada sin que esta haya comparecido, el Tribunal de la causa le designa como Defensor Judicial a la abogada Edifrangel León (folio 47 de la primera pieza). Quién aceptó el cargo recaído en su persona en fecha 22/10/2.014 (folio 117 de la primera pieza). Corre inserto al folio 48 de la primera pieza del presente expediente, poder otorgado en fecha 19/09/2.014 por la demandada Janetza Coromoto García Mujica al abogado Santiago Castillo Quintana El día 21/10/2.014 compareció el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda en el cual opone cuestiones previas por defecto de forma, con sus respectivos anexos (folios 49 al 113 de la primera pieza). En fecha 30/10/2.014 los abogados José Samir Abouras Totúa y Fanny Bonilla, en su carácter de apoderados de la parte actora, presentaron escrito en el cual rechazan las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (folios 119 al 121 de la primera pieza). El día 04/11/2.014 el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en nombre y representación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, presentó escrito de pruebas en la incidencia surgida en virtud de las cuestiones previas opuestas (folios 123 al 125 de la primera pieza). Las mismas fueron admitidas en fecha 15/11/2.014, excepto las descritas en dicho auto (folio 126 de la primera pieza). Corre inserto del folio 127 al 134 de la primera pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha 28/11/2.014 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual declaró Sin Lugar las cuestiones previas por defecto de forma del libelo de la demanda, opuestas por la representación judicial de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica. De dicha sentencia apeló en fecha 03/12/2.014 el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en nombre y representación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica (folios 135 al 141 de la primera pieza). En fecha 08/12/2.014 el Tribunal de la causa dictó auto en el que ordenó oír la apelación en un solo efecto, en consecuencia se ordenó remitir el presente expediente a este Juzgado Superior a los fines de que conozca la referida apelación (folio 142 de la primera pieza). El día 16/12/2.014 el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en nombre y representación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, presentó escrito en el cual dio contestación a la demanda (folios 147 al 166 de la primera pieza). En fecha 21/01/2.015 el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en nombre y representación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, presentó escrito de promoción de pruebas (folios 168 al 171 de la primera pieza). Las mismas fueron admitidas por el a quo en fecha 09/02/2.015, a excepción de las descritas en dicho auto (folio 173 de la primera pieza). El día 30/01/2.015 el abogado José Samir Abouras Totúa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez, presentó escrito en el cual se opone a las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 172 de la primera pieza). En fecha 11/02/2.015 el Tribunal de la causa dejó constancia de que se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos (folio 174 de la primera pieza). Consta a los folios del 191 al 199 de la primera pieza del presente expediente, informe de experticia presentado en fecha 30/03/2.015, suscrito por los expertos Ing. Israel García, Ing. Josué Arroyo Berti e Ing. Humberto Gauna Laplaceliere. El día 24/042.015 el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en nombre y representación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, presentó escrito contentivo de informes (folios del 02 al 17 de la segunda pieza). Riela del folio 20 al 25 de la segunda pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha en fecha 06/07/2.015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: Inadmisible la demanda. De dicha sentencia apeló en fecha 07/07/2.015 el abogado abogado José Samir Abouras Totúa, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez (folio 26 de la segunda pieza). En fecha 15/07/2.015 el Juzgado de la causa dictó auto en el cual se oyó la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior a los fines de que conozca la misma (folio 29 de la segunda pieza). El día 06/08/2.015 fue recibido el presente expediente ante este Juzgado Superior, ordenándosele dar entrada y fijando el décimo (10°) día para que las partes presenten sus informes (folio 33 de la segunda pieza). Mediante auto dictado en fecha 23/09/2.015, este Juzgado Superior dejó constancia de que las partes no presentaron informes, por lo que se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar y publicar sentencia en la presente causa (folio 34 de la segunda pieza). DE LA DEMANDA: En fecha 03/12/2.013, la ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez, asistida por los abogados José Samir Abouras Totúa y Fanny Bonilla demandaron por Resolución del Contrato Verbal de Opción a Compra y Daños y Perjuicios a la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, alegando en dicho escrito que es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno propio, distinguida con el número 7 y la unidad de vivienda sobre ella construida, que forma parte del Conjunto Residencial Los Tejados, primera etapa, desarrollados sobre un lote de terreno, situado en la intersección de la carretera R, con avenida 03 de la ciudad de Turén, estado Portuguesa, con un área, la parcela de terreno, de aproximadamente CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (170,72 m2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Parcela N° 08, en diecinueve metros con cuatro centímetros (19,04 mts); SUR: Parcela N° 06, en diecinueve metros con cuatro centímetros (19,04 mts); ESTE: Calle Los Inmigrantes, en ocho metros con ochenta centímetros (8,80 mts.) y OESTE: Canal de desagüe en ocho metros con ochenta centímetros (8,80 mts.) y, la unidad de vivienda, tiene un área de CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (105 m2) la cual consta de tres (3) habitaciones, dos baños, sala comedor, baño opcional de servicio, cocina, lavadero y espacio para estacionar dos vehículos y que le pertenece, según documento otorgado el 25 de noviembre de 2.009, anotado con el N° 50, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Segunda de Acarigua, posteriormente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Turén del estado Portuguesa, el 02 de noviembre de 2.010, anotado con el número 2010.89, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 409.16.8.1.84, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.010. Que el día 30 de noviembre de 2.010, la demandante Glaribel José Dell Orco Gómez concretó con la demandada Janetza Coromoto García Mujica, domiciliada en la casa y parcela 07 del Conjunto Residencial Los Tejados, primera etapa, situada en la Intersección de la Carretera R con Avenida 3, de la ciudad de Turén Estado Portuguesa, una negociación en la que convinieron una opción de compra venta del anteriormente descrito inmueble, por el precio de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 281.500,oo) de los que recibió CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) mediante un cheque de gerencia a la orden de Guerino Dell Orco, conforme a las instrucciones de la misma demandante. Que convinieron que el saldo de CIENTO OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 181.500,oo) los para el día 03 de enero de 2.011, siendo esa negociación de forma verbal, cumpliendo con la entrega del inmueble, ese día 30 de noviembre de 2.010 y dicha ciudadana Janetza Cormoto García Mujica con la entrega del dinero en forma de inicial. Que como no disponían de prueba escrita, optaron por redactar un documento privado, en el que por una parte, reconocían como obligación la opción a compra del inmueble y por otra parte, la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica se obligaba a pagar en treinta y cuatro días, es decir para el 03 de enero de 2.011, el saldo deudor de CIENTO OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 181.500,oo), todo conforme a la cláusula cuarta del documento instrumento fundamental de esta demanda. Que en ese documento no se señaló fecha, pero como se estableció el pago de dicho saldo deudor a treinta y cuatro (34) días, retrotrayendo el tiempo, se determina que la negociación fue realizada el 30 de noviembre del 2.010 y que a la vez ese documento contiene el compromiso de la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, de pagar el expresado saldo deudor, sirve de principio de prueba de la existencia del contrato verbal de opción a compra, pues se refiere a la entrega de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) e identifica el inmueble negociado. Que ocurre que la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica no cumplió el 03 de enero de 2.011, con pagar el saldo deudor de CIENTO OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 181.500,oo), lo que la coloca en situación de incumplimiento contractual, con lo cual contraviene lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, pues no cumplió exactamente con la obligación contraída y, a su vez, el incumplimiento de pago constituye causal de resolución de contrato de opción a compra, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. De lo anteriormente narrado, la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, no cumplió con la obligación de pagar el saldo deudor restante de CIENTO OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 181.500,oo), constituyendo este incumplimiento la causal resolutoria del contrato y, por tal razón, demanda a la ciudadana Janetza Coromoto García Mujica para que convenga en la resolución del contrato verbal de opción a compra del inmueble anteriormente descrito, para que convenga en pagar por vía de resarcimiento de daños y perjuicios, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo) que es el equivalente a treinta y cuatro (34) mensualidades de uso del inmueble sin justo titulo, cada una a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) desde el día 04 de enero de 2.011 y que se sigan causando hasta la fecha en la que quede definitivamente firme la sentencia. Se dice en el escrito de la demanda, que a propósito de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la pretensión de resolución, en modo alguno tiene como consecuencia inmediata la entrega del inmueble, en razón de que su efecto es que el contrato se tenga como no realizado y el contratante incumplido se libera de la obligación, por lo que la acción siguiente es la de reivindicación. La accionante, estima sus pretensiones, en TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 351.500,oo) equivalentes a 3.285,0467 unidades tributarias, a razón de CIENTO SIETE BOLÍVARES (Bs. 107,oo) cada una. DE LA CONTESTACIÓN: El día 16/12/2.014 el abogado Santiago Castillo Quintana, actuando en nombre y representación de la demandada, ciudadana Janetza Coromoto García Mujica, presentó escrito en el cual dio contestación a la demanda, alegando la representación de la demandada Janetza Coromoto García Mujica, la acumulación ilegal de pretensiones, lo que ya fue resuelto, en sentencia interlocutoria dictada el 28 de noviembre de 2.014 y que siendo apelada por la misma parte demandada y luego de ser oída el recurso en un solo efecto, no se remitieron las copias señaladas por las partes a la alzada, por no haber consignado los recursos para obtener las fotocopias para certificar, como consta en la información de la ciudadana Secretaria y del ciudadano Alguacil, de esa misma fecha. Así mismo rechazó y contradijo la demanda por cuanto sobre el caso, este Juzgado Superior Civil en el Expediente Nro. 3.063 en fecha 02 de Julio del año 2.013 declaró la inadmisibilidad de la acción. Rechazó y contradijo que la accionante en fecha 30 de noviembre del año 2.010 concretó con su representada una negociación mediante la cual convinieron en una opción de compra-venta de un inmueble descrito en el libelo, por el precio de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS (Bs. 281.500,oo). Rechazó y contradijo que existe un contrato verbal de opción de compra venta, por cuanto lo que existe es un contrato de compra venta a plazo. Rechazó y contradijo que el documento que la accionante acompañó junto con el libelo en forma original, sea el instrumento fundamental de la demanda. Rechazó y contradijo que su representada no cumplió el día 03 de enero de 2.011 con pagar el saldo deudor de CIENTO OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS (Bs. 181.500,oo). Rechazó y contradijo que la falta de cumplimiento de lo convenido, coloque a su representada en una situación de incumplimiento contractual. Rechazó y contradijo que su representada deba resarcirle daños y perjuicios a la accionante y menos que los mismos puedan ser calculados por vía de accesoriedad. Rechazó y contradijo que su representada haya obtenido un lucro y menos que haya privado a la accionante de la utilidad que le comportaría el uso del inmueble, por cuanto la negociación fue de compra-venta. Rechazó y contradijo la cuantificación del presunto daño, por cuanto ni siquiera existe el contrato de opción de compra venta, ni verbal y menos escrito. Rechazó y contradijo que su representada deba pagar a la accionante la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo) por concepto de daños y perjuicios y menos que sea el equivalente a treinta y cuatro (34) mensualidades de uso del inmueble sin justo título, cada una a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) cada una, desde el 04/01/2.011 y los que se sigan causando hasta la fecha que quede definitivamente firme la sentencia o en su defecto, por cuanto ni siquiera existe el contrato de opción de compra venta, ni verbal y menos escrito. Finalmente, la representación judicial de la demandada, rechaza la estimación de la cuantía, que afirma es insuficiente por irrisoria, razón por la cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. DE LA SENTENCIA APELADA: En fecha 06/07/2.015 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia en la que declaró Inadmisible la demanda, concluyendo el a quo en su motiva que al declararse inadmisible una demanda in limine litis, no puede haber condenatoria en costas por no haberse trabado la litis, ni haber actuaciones de la parte demandada que las pudiera causar, ni puede haber condenatoria en costas cuando el Tribunal declara de oficio la inadmisibilidad de una demanda, en la oportunidad de dictarse la sentencia definitiva, por cuanto al ser una decisión de oficio, no hay vencimiento de una parte contra la otra. Ciertamente, la parte demandada, solicitó en su contestación, se declarara la demanda inadmisible, pero fundamentó esta solicitud en otro motivo, cual es que a su juicio, no se acompañó el documento fundamental de la pretensión. En la presente causa, la representación de la demandada, en su escrito de contestación, no alegó como defensa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por no haberse cumplido con el procedimiento administrativo previo, previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que es el fundamento por el que en la presente decisión, se declara la demanda inadmisible, por lo que no hay vencimiento de una parte hacia la otra, ni puede haber condenatoria en costas. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Se ha constatado que la apelación que impulsa el movimiento de esta instancia superior, surge en una acción de resolución de contrato de compromiso bilateral de compra venta de un inmueble apto para habitación familiar (casa), que intentó la ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez, en contra de la ciudadana Janetza Coromoto García Mújica llevada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En este caso, dicha apelación la intentó la parte actora, en contra de la sentencia interlocutoria con carácter definitiva, de fecha 06/07/2014, que dictó el juzgado de la causa, en la cual declaró oficiosamente la inadmisibilidad de la pretensión, por no constar que la demandante diera cumplimiento al procedimiento administrativo previo, a que se refiere el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. En tal sentido, el juzgador de la causa, entre otros argumentos, fundamenta su decisión en el hecho de que, si bien es cierto, la parte actora al intentar la presente acción de resolución, no plantea la entrega del inmueble en forma inmediata, no menos cierto es que, tratándose la acción incoada de una acción de resolución de contrato, que por los efectos naturales que puede producir su declaratoria con lugar, y entre estos, el de retrotraer las cosas al estado en que se encontraban con anterioridad a la celebración del negocio que se pretende anular, se generaría en esta causa, como producto de una eventual sentencia afirmativa, un desalojo del inmueble objeto de dicho contrato. Así las cosas, hay que señalar que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, es un texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial. Efectivamente, la exposición de motivos del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pone en evidencia que: “...En el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentran satisfecha una necesidad básica como lo es vivienda propia, poseen una ocupación condicionada a la -voluntad sin regulación ni controles efectivos- de los propietarios o arrendadores... -destacando- que la causa de pérdida de sus hogares no se debe en muchos casos a la falta de pago como lo estipulaba la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 Parágrafo A, sino al empleo de argumentos personales que esconden el objetivo final –especular, evadir controles, realizar prácticas ilegales de traspaso, entre otros-”. En otras palabras, se debe establecer que cuando el legislador creó este instrumento legal, es porque consideró necesario producir un instrumento que protegiera a los ocupantes de inmuebles ajenos; para que el estado le garantice la obtención de un inmueble, ya sea en condiciones temporal o fijo, en el caso de que se dicte una sentencie que disponga que deben entregar dicho inmueble. Por todas estas razones, es que debe valorarse que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, persigue “...garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente” y acudir a los “...procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda...”. En este caso, señalamos que la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, se ha pronunciado sobre la aplicación del referido Decreto en causas distintas a las de arrendamientos. Así en ponencia conjunta de fecha 1 de noviembre de 2011, Exp. Nro. 2011-000146, caso: Dhineyra María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, produjo sentencia que la consideró líder en esta materia, la cual entre otras cosas estableció lo siguiente: Omissis…. “En razón de la vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del viernes 6 de mayo de 2011, y dada la importancia que desde el punto de vista social representa el dicho cuerpo legal, por constituir nuestro País un “…Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico…”, conforme al contenido del artículo 2 de nuestra Carta Magna, esta Sala de Casación Civil consideró que la decisión del sub judice se presentara bajo la figura de PONENCIA CONJUNTA de los Magistrados y Magistradas integrantes de la misma; que, entre otros, tendrá el cometido ser la sentencia líder en lo que respecta a la interpretación, alcance y aplicación del articulado del Decreto supra citado, pasándose a decidir, previas las siguientes consideraciones: Omissis…. “A partir de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como Derecho Fundamental a la familia, como centro embrionario del progreso social, ya que resulta difícil concebir que pueda producirse un desarrollo satisfactorio de la vida familiar sin un espacio físico elemental donde pueda desarrollarse y crecer, es decir el derecho de acceder a una vivienda digna tal como lo propugna nuestra constitución; así tenemos que por una parte el constituyente protegió a la familia tal como se desprende del inicio del artículo 75 que a la letra dice: “El Estado protegerá a la familia como asociación natural de la sociedad, y como el espacio fundamental para el desarrollo integral de las personas...”. Y por la otra, acorde con esa protección, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé: “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de las viviendas”. La precitada norma transcrita consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener una vivienda digna, y al efecto el Estado ha desarrollado políticas sociales a fin de que las familias puedan acceder a esa vivienda digna que indica la constitución, tales como la creación del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda y otras. Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar social, lo que dio origen al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos establece: “…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales. Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción. …Omissis... Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito. Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble. …Omissis... Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación. ...Omissis... En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar. Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna. ...Omissis... Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales. Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”. Como puede apreciarse de los fragmentos antes transcritos de la reseñada exposición de motivos, el Ejecutivo Nacional dentro del marco de la Ley Habilitante, promulgó el tantas veces indicado Decreto con el propósito de crear un ámbito jurídico de protección a todas las familias que son objeto de desocupación, desahucio o desalojos de las viviendas que ocupan o poseen en forma legítima, inmuebles destinados a vivienda principal. En ese sentido, esta Sala de Casación Civil cónsona con la protección constitucional a la familia y al derecho de una vivienda digna ha establecido que todo venezolano tiene derecho «...a la vivienda digna y a la protección de ésta como parte del sistema de seguridad social cuya efectividad se encuentra garantizada por el Estado en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual forma parte del proyecto para la consecución de la verdadera transformación social en pro de la igualdad de los ciudadanos que proclamó nuestro Libertador y ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, entendidos éstos como los destinados a la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda digna, regulando las condiciones fundamentales de los referidos créditos, impidiendo que en algún caso pudiera practicarse el anatocismo y la usura…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 23 de mayo de 2006, caso: Banco Plaza c/ Distribuidora Los Morochos, C.A) (Resaltado de la Sala). El anterior precedente jurisprudencial nos obliga a los integrantes de esta Sala de Casación Civil, que en aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad. De acuerdo a la exposición de motivos del señalado Decreto N° 8.190, el objeto de esas disposiciones legales es la garantía al respeto y protección del hogar, la familia, la seguridad personal, con la intención que las personas no sean desalojadas arbitraria o forzosamente de sus viviendas familiares sin un procedimiento previo que garantice el derecho a la defensa, acompañado de una política de protección de la familia frente a tales desalojos. ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA. El artículo 1 dispone: Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala). De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo. Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece: Artículo 3.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.” El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal. Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar. Seguidamente, el artículo 4 dispone: “Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas. Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” (Resaltado de la Sala). Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley. Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica: 1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11; 2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12. El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa: “Procedimiento previo a la ejecución de desalojos. Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.” (Resaltado de la Sala). En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro. Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido: “Condiciones para la ejecución del desalojo. Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial: 1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo. 2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.” (Resaltado de la Sala). Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.” Omissis… No hay dudas que se desprende de dichas sentencias, que el norte y propósito del cuerpo legal, es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de un inmueble cuyo objeto sea de habitación familiar, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva; siendo entonces preciso establecer que dicho Decreto con Fuerza de Ley, no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Por tanto, de la interpretación del conjunto normativo del mencionado Decreto Ley, no se desprende que se oponga a que existan juicios que conlleven al desalojo del inmueble, solo que exige que se agoten ciertas condiciones para proponerla, y si el juicio ya estaba en curso para la fecha de su promulgación, éste debe continuar hasta que llegue a la etapa del desalojo, en cuyo caso debe garantizarle al ejecutado, que cuente con vivienda para habitarla. En todo caso, señalamos que el propósito perseguido es evitar que se produzcan desalojos arbitrarios. Con ello resultó precisado, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido, es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal, por lo que la exigencia de agotar el procedimiento previo administrativo constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo que, como en el presente caso, de ser procedente, debe ser declarado de oficio. ASI SE DECIDE. Ahora bien, establecido como ha sido, la obligatoriedad de exigir que se agote el procedimiento previo, establecido en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas sin el cual no debe admitirse acción alguna que pueda conllevar al desalojo de un inmueble apto para vivienda, procede este juzgador a establecer si como en el caso de autos, en que el actor pretende la resolución de un contrato verbal de opción de compraventa, sin que se desprenda del petitorio, que se haya solicitado, como consecuencia de dicha acción, que el demandado devuelva el referido bien que le fue entregado por efectos de dicha negociación, sea necesario el cumplimiento de dicho procedimiento administrativo previo, todo por los efectos naturales que puede producir una eventual sentencia favorable que declare con lugar la acción resolutoria. Ahora bien, con relación a la solución de la inquietud esbozada supra, es oportuno traer a colación la sentencia N° 175 del 17 de abril de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual conoció de un recurso de interpretación sobre dicho cuerpo legal, y estableció lo siguiente: Omissis “Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”. En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda. Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”. Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor: “Procedimiento previo a las demandas Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Inicio Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Audiencia conciliatoria. Artículo 7°. …Omissis… Culminación del procedimiento Artículo 8°. …Omissis… Resultado de la audiencia conciliatoria Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente. Acceso a la vía judicial. Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala). Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social. En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem). Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental. En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda. En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”. Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.”..omissis Así las cosas, en atención a lo que establece la anterior sentencia de nuestra Sala Civil, que en este caso, si bien no se desprende una inmediata acción de desalojo, si se puede prever, como lo señaló el juzgador a quo, que por efectos de una eventual sentencia condenatoria, la misma, tiene entre sus consecuencias dejar sin efectos el contrato que permitió el ingreso del demandado al inmueble, y por tanto devolver el mismo al actor o demandante. Ahora bien, verificado que la presente causa contiene los supuestos de hecho establecidos en los artículos 1, 2 y 4 del referido Decreto-Ley, y entre ellos, conforme lo señaló el juzgado de la causa, que de resultar con lugar la pretensión, conlleva al desalojo de un inmueble de habitación familiar, y que para la fecha en que fue presentada la demanda por ante el tribunal de la causa ya estaba vigente la referida Ley, dicha demanda no debió ser admitida, ya que no consta que se había agotado el procedimiento previo administrativo, previsto en los artículos del 5 al 11, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. ASI SE DECIDE. En consecuencia de lo anterior, le es forzoso entonces a este juzgador superior, confirmar en todas sus partes la sentencia apelada, que decretó la inadmisibilidad de la demanda. ASI SE DECIDE. Y finalmente se establece que como la presente sentencia resuelve un punto de derecho que pone fin al proceso, se descarta el análisis de los demás alegatos y la valoración de las pruebas. ASI SE DECIDE. DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 07/07/2.015, por el abogado José Samir Abouras Totúa, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez, contra la sentencia dictada en fecha 06/07/2.015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 06/07/2.015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Inadmisible la demanda interpuesta por Resolución del Contrato Verbal de Opción de Compra y Daños y Perjuicios por la ciudadana Glaribel José Dell Orco Gómez contra la ciudadana Janetza Coromoto García Mújica, en consecuencia, quedan nulas todas las actuaciones. TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante. Publíquese y regístrese. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veintiséis (26) días del mes de octubre del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez Superior, Abg. Harold Paredes Bracamonte. La Secretaria Acc., Abg. Elizabeth Linares de Z. En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 de la mañana. Conste: (Scria. Acc.) HPB/ELdeZ.