TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
206º y 156º

ASUNTO: Expediente Nro. 3333
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE ACTORA: Carmen Aida Guedez de Barreat titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.950.238, viuda, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE: Ana Monagas Carrillo venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.942.825, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.895.
PARTE DEMANDADA: GUILLER MOTOS C.A, Registrada en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 03, Tomo 175-A de fecha 15/08/2015, representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V- 16.565.118 y V- 7.599.392, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Narcizo Segundo Gutiérrez y José Samir Abouras abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 25.389 y 129.393, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa por apelación interpuesta en fecha 15 de diciembre de 2015, por el Abogado Narcizo Segundo Gutiérrez, apoderada judicial de GUILLER MOTOS C.A., en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, que declaró: Con Lugar la demanda intentada por la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, en contra de GUILLER MOTOS C.A., Representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 27 de mayo de 2015, la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, asistida de abogado presentó escrito de demanda por desalojo de inmueble en contra GUILLER MOTOS C.A., Representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa. A dicho escrito acompañó recaudos (folios 1 al 14).
Por auto de fecha 01 de junio de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, admitió la demanda presentada, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva en representación de GUILLER MOTOS C.A., a los fines de la contestación de la demanda. (folio 15).
En fecha 05 de junio de 2015, la parte demandante presento escrito de reforma de la demanda, con anexos (folios 21 al 34).
Por auto de fecha 22 de junio de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, admitió la reforma de la demanda presentada, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva en representación de GUILLER MOTOS C.A., a los fines de la contestación de la demanda. (folio 15).
En fecha 20 de julio de 2015, fue citado el ciudadano Guillermo Augusto Radaelli Paiva, en su condición de representante de GUILLER MOTOS C.A., (folio 43).
Mediante escrito presentado en fecha 17 de septiembre de 2015, la parte demandada, contestó la demanda presentada en su contra, tal como consta del folio 46 al 121, en dicho escrito además de contestar al fondo, opuso la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, para accionar en nombre y representación de la Sucesión del señor Jesús Antonio Barreat Álvarez. Acompañó recaudos al escrito de contestación.
En fecha 21 de septiembre de 2015, el tribunal de la causa fijó la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar. (folio 122).
En fecha 25/09/2015, los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva representantes legales de GUILLER MOTOS C.A., confieren Poder Apud Acta al abogado Narcizo Segundo Gutiérrez. (folio 123).
En la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, ante el tribunal de la causa, en fecha 28 de septiembre de 2015, comparecieron las partes, quienes expusieron sus alegatos, el tribunal suspende la audiencia para el día 08/10/2015 (folio 124 y 125). En fecha 08/10/2015, hora y fecha fijada para la celebración de la audiencia preliminar, ante el tribunal de la causa, comparecieron las partes, quienes expusieron sus alegatos y consignaron escrito (folio 127 al 138).
En fecha 14 de octubre de 2015, el Tribunal de la causa, fijó los hechos y límites en que quedó planteada la controversia. (folio 139 al 147).
En fecha 21 de octubre de 2015, la parte actora presentó escrito de pruebas ante el Tribunal de la causa. (folio 148 al 150). Admitidas en fecha 23/10/2015 (folio 159).
Obra a los folios 151 al 157, escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, presentado en fecha 21/10/2015. Admitidas en fecha 23/10/2015 (folio 159).
En fecha 16/11/2015, los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva representantes legales de GUILLER MOTOS C.A., confieren Poder Apud Acta al abogado José Samir Abouras. (folio 160).
En fecha 18 de noviembre de 2015, se celebró la audiencia Oral y Publica, a la cual comparecieron las partes, realizando sus exposiciones. En ese mismo acto el Tribunal declaró con lugar la demanda presentada. (folios 163 al 175).
El Tribunal de la causa, en fecha 09 de diciembre de 2015, dictó y publicó la sentencia definitiva, en la cual declaró: Con Lugar la demanda intentada por la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, en contra de GUILLER MOTOS C.A., Representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva.
En fecha 15 de diciembre de 2015, el Abogado Narcizo Segundo Gutiérrez, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, apela en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa.
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2015, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada, por lo que ordenó la remisión del expediente a los fines de que este Juzgado Superior conociese de la apelación interpuesta.
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 08/01/2016, se procede a darle entrada y fijar el lapso para que las partes presente informes (folios 200 y 201).
Las partes presentaron escrito de informes ante este Tribunal de Alzada en fecha 16 de febrero de 2016. Se fija el lapso para la presentación de observaciones (folios 02 al 20 2da pieza).
En fecha 24/02/2016, la parte demandante presentó escrito de observaciones (folios 21 y 22 2da pieza). En fecha 26/02/2016, se fija el lapso para dictar sentencia (folio 23 2da pieza).

DE LA DEMANDA
En fecha 27 de mayo de 2015, la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, asistida de abogado presentó demanda por desalojo de inmueble en contra GUILLER MOTOS C.A., Representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, en la cual señaló entre otras cosas que:
• Dio en arrendamiento un bien inmueble de exclusiva propiedad de la sucesión, constituido por un local comercial ubicado en entre calles 30 y 31 con avenida 40, local sin numero, sector El Palito, Acarigua, Municipio Páez, estado Portuguesa, a la Compañía Anónima GUILLER MOTOS, representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva.
• Se establece en la CLÁUSULA SEGUNDA como canon de arrendamiento la cantidad de 1.526,60 bolívares, mas el I.V.A., las cuales el arrendatario se obliga a pagar los cinco primeros días de cada mes, en caso de insolvencia o falta de pago de dos meses de los cánones de arrendamiento, la arrendadora podrá solicitar la desocupación del inmueble arrendado.
• Se estipulo una duración de un año a partir del 01/09/2013, hasta el 01/09/2014, pero el arrendatario continuó ocupándolo, sin cancelar los meses de: septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015.
• Haciendo uso de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, lo pactado en el contrato en la CLÁUSULA SEGUNDA, solicita que la Compañía Anónima GUILLER MOTOS, representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, desaloje el inmueble objeto de la presente acción por encontrase insolvente respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento y obligaciones contractuales.
• Estimó la demanda en la cantidad de 15.388,13 bolívares, equivalente a 103, Unidades Tributarias.

DE LA CONTESTACIÓN

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada opuso cuestión jurídica previa de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y a la causal prevista en el literal a) del artículo 146 eiusdem, oponiendo la falta de cualidad de la señora Carmen Aída Guedez de Barreat, para accionar en nombre y representación de la Sucesión del señor Jesús Antonio Barreat Álvarez, la cual le fue declarada sin lugar por el a quo. Asimismo se observa del escrito de contestación que al contestar al fondo, señaló entre otras cosas, que niega la falta de pago correspondiente a septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, que la arrendadora no adecuó los términos del contrato en cuanto a la obligación de preverlos de una cuenta bancaria para depositar el valor de los arrendamientos, por lo que con la intención de pagar comparecieron ante un Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial des estado Portuguesa, realizando el pago del valor del arrendamiento de los meses de septiembre y octubre del año 2014, mas la cantidad correspondiente al Impuesto al Valor Agregado; en fecha 05/12/2014, en pago del mes de noviembre del año 2014 se consignó un cheque de gerencia Nº 00019307, de fecha 04/12/14; en fecha 13/01/2015, se consignó un cheque de gerencia Nº 00019460, de fecha 13/01/15, en pago del arrendamiento del mes de diciembre del año 2014; en fecha 11/02/2015 se consignó un cheque de gerencia Nº 00019616, de fecha 10/02/15, en pago del arrendamiento del mes de enero del año 2015; en fecha 13/03/2015, se consignó planilla Nº 136793162, constando que en fecha 13/03/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de febrero del año 2015; en fecha 15/04/2015 se consignó planilla Nº 139716309, constando que en fecha 15/04/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de marzo del año 2015; en fecha 15/05/2015 se consignó planilla Nº 142667675, constando que en fecha 15/05/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de abril del año 2015; en fecha 02/06/2015 se consignó planilla Nº 144290765, constando que en fecha 02/06/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de mayo del año 2015; en fecha 09/07/2015 se consignó planilla Nº 147800004, constando que en fecha 07/07/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de junio del año 2015; en fecha 11/08/2015 se consignó planilla Nº 151121559, constando que en fecha 10/08/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de julio del año 2015; en fecha 12/08/2015 se consignó planilla Nº 151213390, constando que en fecha 11/08/15 se realizó el deposito correspondiente al mes de agosto del año 2015.

DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

1) Pruebas de la parte accionante acompañadas al libelo:
a) Marcado “A”: contentivo de Copias certificadas por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez, Araure, Agua Blanca, San Rafael de Onoto y Ospino del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de Planilla de autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, donde aparece como causante el difunto Jesús Antonio Barreat Álvarez (folio 06 al 10 de la 1ra pieza), y Registro de Información Fiscal a nombre de la sucesión Barreat Álvarez Jesús Antonio (folio 11 de la 1ra pieza).
b) Marcado “B”: Original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/09/2013, entre Carmen Aída Guedez de Barreat, representante de la sucesión Jesús Barreat y los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, representantes de la compañía GUILLER MOTOS C.A, registrada en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 03, Tomo 175-A de fecha 15/08/2015 (folio 13 y 14, 1ra pieza).
c) Marcado “C”: Copia simple de Acta Constitutiva de la compañía GUILLER MOTOS C.A., protocolizada en el Registro Mercantil Segundo Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 03, Tomo 175-A de fecha 15/08/2015 (folios 27 al 33 de la 1ra pieza).

Pruebas promovidas en la oportunidad de la audiencia preliminar en fecha 08/10/2015 (folios 132 al 135, 1ra pieza).
d) Ratificó los documentales anexos a la demanda marcados con la letra “A”, planilla sucesoral y marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento.
e) Copia del acta de defunción Nº 710, del ciudadano Jesús Antonio Barreat Álvarez, expedida por la Prefectura del Municipio Araure.
f) Copia de acta de matrimonio Nº 35, de la demandante Carmen Aída Guedez Navea, con el ciudadano Jesús Antonio Barreat Alvarez, emanada de la Prefectura del Municipio Agua Blanca.
En la oportunidad para promover pruebas en el tribunal de la causa (folios 148 al 150, 1ra pieza).
g) Reprodujo el mérito favorable del documento consignado por la parte demandada en su contestación de la demanda correspondiente a expediente de consignaciones signado con el Nº 633, del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
h) Promovió las pruebas anexas al escrito de la demanda y los promovidos en la oportunidad de la audiencia preliminar en fecha 08/10/2015.
2) Pruebas promovidas por la parte demandada en la contestación de la demanda
a) Marcado “A”: Copia certificada de Acta Constitutiva de la compañía GUILLER MOTOS C.A., protocolizada en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 03, Tomo 175-A de fecha 15/08/2015 (folios 58 al 74, 1ra pieza).
b) Marcado “B”: Copia certificada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la consignación signada con el Nº 633 (folios 51 al 112, 1ra pieza).
c) Marcado “C”: Copia certificada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de la consignación signada con el Nº 633 de los folios 54 al 59 (folios 113 al 121, 1ra pieza).

Pruebas promovidas en la oportunidad de la audiencia preliminar en fecha 08/10/2015 (folios 136 al 138, 1ra pieza).
d) Ratificó los medios probatorios esgrimidos en el escrito de contestación de la demanda, Acta Constitutiva Estatutarios de la Sociedad Mercantil GUILLERMO MOTOS, C.A., marcado con la letra “A”; copias del expediente signado con el Nº 633, del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
En la oportunidad para promover pruebas en el tribunal de la causa (folios 151 al 158, 1ra pieza).
e) Promovió el valor probatorio de las actas procesales en especial el escrito de contestación de la demanda con las copias certificadas que lo acompañaron; documento constitutivo de estatutos sociales.
f) Promovió copias certificadas del expediente signado con el Nº 633, del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
DE LA SENTENCIA APELADA
En sentencia de fecha 09/12/2015, el Tribunal de la causa se pronunció de la siguiente manera:
• Que la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, integrante de la sucesión Jesús Barreat, es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial , ubicado en entre calles 30 y 31 con avenida 40, local sin número, sector El Palito, Acarigua, Municipio Páez, estado Portuguesa.
• Que la relación arrendaticia se evidencia a través del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes sobre el inmueble objeto del presente juicio, de fecha 01/09/2013.
• Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de 1.526,60 bolívares, más el I.V.A., y desde el mes de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, el arrendatario dejó de cumplir con su obligación, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2015.
• Que el arrendatario no logró demostrar el pago o hecho extintivo de la obligación, incumpliendo con una de sus obligaciones principales, como es la de pagar la pensión de arrendamiento convenido.
• Que declara procedente la acción de desalojo del inmueble arrendado intentada por la actora, motivado al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, considerándose a la demandada en estado de insolvencia en el pago de los cánones respectivos, lo que le da derecho a la arrendadora a demandar por concepto de desalojo de inmueble con fundamento en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Conforme se desprende de la lectura y análisis que del presente expediente se ha hecho, debemos señalar que la presente causa, llega al conocimiento de este juzgador en virtud de la apelación que intentó la parte demandada, la empresa mercantil GUILLER MOTOS C.A, por intermedio de su co-apoderado judicial, abogado Narcizo Segundo Gutiérrez, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 09 de diciembre de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, que declaro con lugar la acción de desalojo de un local comercial, que en contra de dicha empresa intentó la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, asistida por la abogada en ejercicio Ana Monagas Carrillo.
Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.

De conformidad con las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva, este juzgador por efecto del recurso de apelación, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizadas por el Juez de Primera Instancia.
Así las cosas, se desprende tanto del contenido del contrato acompañado al libelo como del escrito de reforma del libelo, que el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, situado entre calles 30 y 31 con avenida 40, local sin número, sector El Palito, Acarigua, Municipio Páez, estado Portuguesa, cuyo contrato de arrendamiento, fue firmado como arrendadora en su propio nombre, por quien intenta la presente acción; y como arrendataria, la demandada de autos, la empresa mercantil GUILLER MOTOS C.A., por intermedio de sus representantes legales los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva.
En este contexto debemos señalar que la presente acción fue intentada en fecha 27 de mayo de 2015, por lo que el procedimiento por el cual se tramitó el presente juicio, es el señalado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
Continuando con el análisis de dicha demanda, debemos destacar que la demandante, esgrimiendo su carácter de arrendataria y con fundamento en lo establecido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme se desprende de la reforma de la demanda, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dicho inmueble, por falta de pago. En este caso, la demandante plantea que la arrendataria está incursa en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde septiembre del 2014 hasta mayo del 2015, fecha de interposición de la demanda, cuyo canon de arrendamiento mensual estaba fijado en la suma de Mil Quinientos Veintiséis Bolívares Con Sesenta Céntimos (Bs. 1.526,60), adeudando por este concepto la cantidad de Trece Mil Setecientos Treinta Y Nueve Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 13.739,40), mas el impuesto al valor agregado (IVA), en un porcentaje del doce por ciento (12%), sumado a cada mes, equivalente en bolívares a Mil Seiscientos Cuarenta y Ocho con Setenta y Tres Céntimos (Bs.1648,73), lo que arroja un total de Quince Mil Trescientos Ochenta y Ocho Bolívares con Trece Céntimos (Bs. 15.388,13).
Además de demandar el desalojo de dicho inmueble, pide que la demandada sea condenada a pagar la cantidad que adeuda por los cánones insolutos, más lo correspondiente al impuesto al valor agregado (IVA).
En cuanto a la contestación dada a dicha demanda, se desprende que fue planteada la defensa previa al fondo, como lo es, la falta de cualidad de la demandante, ya que conforme lo señala en el libelo, el bien arrendado pertenece a la sucesión del ciudadano Jesús Antonio Barreat Álvarez, integrada además por los ciudadanos Offman Jesús Barreat Rodríguez, Jesús Fidel Barreat Rodríguez, Urquia Coromoto de Jesús Barreat de Gallo y Manuel Alejandro Barreat Guedez, en consecuencia, carece de la cualidad para demandar por sí sola el desalojo de dicho inmueble, en virtud de encontrarse en comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa.
En cuanto al fondo, alegó la demandada la excepción de pago, toda vez que han pagado puntualmente conforme a la obligación asumida, tanto los cánones demandados como su correspondiente porcentaje del doce por ciento (12%) por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), lo cual han hecho puntualmente ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial des estado Portuguesa, ante la negativa de la arrendadora de adecuar el contrato de arrendamiento a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por tanto su incumplimiento de aperturar la cuenta bancaria para realizar los pagos correspondientes.
De tal manera que en base a estos alegatos la juzgadora de la causa, al dictar sentencia, dispuso lo siguiente: como puntos previos, resolvió: a) la defensa perentoria de falta de cualidad, la cual declaró sin lugar; b) con relación a la defensa de la falta de adecuación del contrato a las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuanto a la falta de apertura de la cuenta bancaria para realizar el pago de los cánones de arrendamientos, fue desestimada por considerar la Juez de la causa, que lo trascendental era determinar en principio si el demandado cumplió o no su obligación de pagar los cánones de arrendamientos; y en cuanto al fondo declaró con lugar la demanda, ordenando la entrega del inmueble objeto del presente juicio; así mismo ordenó el pago de Quince Mil Trescientos Ochenta y Ocho Bolívares con Trece Céntimos (Bs. 15.388,13), por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses: septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, así como los meses enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2015, a razón de Mil Quinientos Veintiséis Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 1.526,60) mensuales, más el pago del Impuesto al Valor Agregado y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del presente juicio en las cantidades señaladas, y condenó en costas al demandado.
En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación que constituyen el ínterin procesal, debe este juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo en esta causa en fecha 09/12/2015, que declaró con lugar la demanda de desalojo de un inmueble destinado a la actividad comercial, por falta de pago de los mencionados cánones de arrendamientos, está o no ajustada a derecho, estableciendo para ello los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, todo en base a lo alegado por las partes. En esta línea debemos entonces por comenzar a pronunciarnos previo a la decisión de fondo, sobre los alegatos de falta de cualidad de la demandante, y sobre la falta de adecuación del contrato de arrendamiento que vincula a las partes con la vigente ley que regula las relaciones arrendaticias de locales comerciales, todo en atención que de prosperar algunos de estos argumentos, la acción no debe prosperar, y por tanto seria inoficioso pronunciarse sobre el fondo del asunto.
En cuanto a la falta de cualidad del demandante, invocado por la parte demandada, sustentada en el hecho de que el bien arrendado pertenece a la sucesión de Jesús Barreat, integrada además por los ciudadanos Offman Jesús Barreat Rodríguez, Jesús Fidel Barreat Rodríguez, Urquia Coromoto de Jesús Barreat de Gallo y Manuel Alejandro Barreat Guedez, careciendo en consecuencia la demandada de cualidad para demandar por sí sola el desalojo de dicho inmueble, en virtud de encontrarse en comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; este juzgador procede a realizar las siguientes consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales para resolver este punto previo: Se ha definido la falta de cualidad activa o pasiva como legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley, para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad. En atención a lo anterior, debemos entonces señalar que la cualidad vista de manera amplia, es igual a legitimación y se presenta en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho, el demandante, y el sujeto que es su verdadero titular, el que suscribe el contrato.
En este orden, se observa de la lectura del contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de demanda, que el mismo fue suscrito por la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, en calidad de arrendadora, sin manifestar que actuaba en nombre y representación de los ciudadanos Offman Jesús Barreat Rodríguez, Jesús Fidel Barreat Rodríguez, Urquia Coromoto de Jesús Barreat de Gallo y Manuel Alejandro Barreat Guedez, o que procedía en calidad de co-heredera del bien inmueble dado en arrendamiento, y la empresa mercantil GUILLER MOTOS C.A., representada por sus representantes legales los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, en su carácter de arrendataria, por lo que en este caso, es claro que el signatario del contrato en calidad de arrendador, es quien detenta la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún y cuando evidentemente no sea el único propietario del bien inmueble arrendado.
Siguiendo este orden de ideas, este juzgador considera que en materia contractual arrendaticia influye que quien instaure alguna acción derivada de dicha relación contractual sea el que suscribió en forma personal el referido contrato, independientemente de que sea propietaria o no, ya que las consecuencias jurídicas derivadas del mismo, deben necesariamente ser asumidas por la parte que firma al pie del contrato, pues de lo contrario se estaría desvirtuando la relación procesal existente entre demandante y demandado, lo que ocasionaría que no se trabara correctamente la litis, pues esta última, abrazaría a ambas partes contratantes y a terceros extraños a la relación contractual. ASI SE DECIDE.
De conformidad con lo expresado anteriormente, es claro para quien aquí decide, que no le asiste la razón a la parte demandada al alegar la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, para intentar por sí sola la presente acción, pues los otros comuneros, aún cuando detentan conjuntamente la propiedad sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, no forman parte de la relación contractual que da origen a la presente acción. ASI SE DECIDE.
Como consecuencia de lo anterior, se declara sin lugar la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, para intentar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada, ya que es ella la legitimada activa para intentar el presente juicio de desalojo. ASI SE DECIDE.
Desechada de esta manera la defensa previa al fondo de falta de cualidad de la actora para intentar por sí sola la presente acción, procede este juzgador a pronunciarse sobre el otro alegato previo esgrimido por la parte demandada, y que se refiere al hecho de que el arrendador no cumplió con lo ordenado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de adecuar el contrato de arrendamiento a las disposiciones de dicho Decreto, y por tanto el incumplimiento a lo establecido en el artículo 27 ejusdem, esto es, a la apertura de la cuenta bancaria para que fuese allí donde se efectuare el pago de los cánones de arrendamientos.
Aquí es importante señalar que, como quiera que la demanda está apoyada en la falta de pago de los cánones de arrendamientos, y dicha defensa previa consiste en que al no haberse aperturado la cuenta bancaria conforme lo establece el artículo 27 ejusdem, es decir, la falta de adecuación del contrato a las normas contenidas en dicho Decreto Ley, la demandada se vio obligada a realizar las consignaciones por ante un Juzgado de Municipio, este juzgador está obligado a realizar las siguientes consideraciones:
El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 51, lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Sin embargo, este mecanismo como medio de liberarse de su principal obligación cuando el arrendador rehúse recibir el pago, quedó derogada como consecuencia de que ley inmobiliaria que la contiene quedó derogada, en todo cuanto sea aplicable al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, tal como se encuentra establecido en su disposición derogatoria primera, que prevé:
“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.

En este caso, el inmueble dado en arrendamiento cuyo desalojo aquí se debate, se trata de un inmueble cuya arrendamiento está regulado por la citada ley, por tanto amparada por ella. ASI SE DECIDE.

A su vez, el nuevo texto legal en materia arrendaticia de inmuebles para uso comercial, en su artículo 27, regula todo lo concerniente al procedimiento para el pago del canon de arrendamiento, esto es, plantea expresamente y con carácter obligatorio para el arrendador, la modalidad que debe imperar para el pago de los cánones de arrendamientos, indicando lo siguiente:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuad.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.

Lo anterior nos lleva a precisar que este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, siendo una obligación para el arrendador, y un derecho establecidos a favor del arrendatario, que conforme lo dispone el artículo 3, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, son de carácter irrenunciables, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algunos de ellos se considerara nulo.
Una de estas estipulaciones establecidas a favor del arrendatario, la encontramos en el citado artículo 27, el cual contiene un cambio en la modalidad del pago del canon de arrendamiento, justamente para evitar la negativa de los arrendadores a recibir el correspondiente pago de canon de arrendamiento, lo cual es una obligación para el arrendador y un derecho para el arrendatario.
Así las cosas, no hay dudas en establecer que una vez entrada en vigencia éste Decreto Ley, surgieron varias obligaciones a la que debía someterse el arrendador en beneficio del arrendatario y entre ellas, la de aperturar una cuenta bancaria para que este último realizara los pagos de los cánones de arrendamientos respectivos. Esto último, conduce a este juzgador a preguntarse ¿hasta que punto la falta de cumplimiento por parte del arrendador de su obligación de aperturar la mencionada cuenta bancaria, que además es un derecho para el arrendatario, imposibilita a este juzgador a declarar con lugar la acción así pretendida? .
Para responderla, se debe precisar que los cánones demandados insolutos están comprendidos desde el mes de septiembre del 2014 hasta el mes de mayo del 2015, es decir, es inequívoco en establecer que para esa fecha ya estaba vigente el actual marco legal que regula las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, por lo tanto, es obligatorio exigir el cumplimiento de la apertura de la cuenta bancaria para poder exigir el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos, y como quiera que no consta en autos que el arrendador hubiese cumplido con dicha obligación, no hay dudas en que la respuesta es que, no se debe TENER AL ARRENDATARIO EN ESTADO DE INSOLVENCIA, lo cual imposibilita condenarla al desalojo del inmueble . ASI SE DECIDE.
Esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmerso la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo, es el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión. ASI SE DECIDE.
Si bien es cierto, que el demandante argumentó a su favor que no adecuó el contrato de arrendamiento a las nuevas disposiciones legales arrendaticias, por la conducta de la misma arrendataria, ya que según sus dichos, ella se negó a firmar el contrato, no existen en autos elementos probatorios que así lo demuestren; además de esto, en el caso de que fuese cierto dicho argumento, nada le impedía haber acudido a cualquier entidad bancaria a aperturar la cuenta, y haberle notificado de la misma a la arrendataria, para que fuese allí donde se efectuase el pago de los cánones vencidos, conforme a la nueva ley que regula las relaciones arrendaticias de locales comerciales. ASI SE DECIDE.
Siendo así las cosas, considera este Juzgador que en el presente caso no se le debe imputar al demandado incumplimiento por falta de pago, por cuanto no se le puede exigir dicho pago, si el arrendador no ha aperturado la cuenta bancaria donde el arrendatario debe realizar el pago, la cual constituye el único medio válido para exigirlo, además que constituye un derecho del arrendatario, que garantiza que su pago no se va a ver truncado. ASI SE DECIDE.
Todas estas razones conducen a este juzgador a declarar sin lugar la demanda que por desalojo intentó la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, en contra de GUILLER MOTOS C.A., representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva, invocando para ello la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses comprendidos desde septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, hasta enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, por lo que la sentencia apelada debe ser revocada.
Al haber resuelto este Juzgador de Alzada, un punto de mero derecho, se hace inoficioso el pronunciamiento sobre las pruebas aportadas y alegatos de las partes. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, para intentar por si sola la presente acción invocado por la parte demandada, se confirma la decisión del a quo que declaró sin lugar la falta de cualidad de la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat para accionar en nombre y representación de la sucesión de Jesús Antonio Barreat Álvarez.
SEGUNDO: CON LUGAR, la apelación ejercida en fecha 15 de diciembre de 2015, por el Abogado Narcizo Segundo Gutiérrez, en nombre y representación de la empresa demandada GUILLER MOTOS C.A., contra la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2015, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, en contra de la empresa GUILLER MOTOS C.A., representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Carmen Aída Guedez de Barreat, en contra de la empresa GUILLER MOTOS C.A., representada por los ciudadanos Luís Augusto Radaelli Sosa y Guillermo Augusto Radaelli Paiva.
QUINTO: No hay condenatoria en costas del recurso, por haber sido declarada con lugar la apelación.
SEXTO: Se condena en costas del proceso a la demandante por haber resultado vencida.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los veintiséis (26) día del mes de abril del año dos mil dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Superior,

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE.

La Secretaria Acc.,

ABG. ELIZABETH LINARES DE ZAMORA.

En esta misma fecha se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 2:20 de la tarde. Conste
(Scria. Acc.)

HPB/ELdeZ/bn.