TSJ Regiones - Decisión

ºREPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 16.260

DEMANDANTE UVALDO RAMÓN VALERO titular de la cedula de identidad Nº V- 8.068.540 mayor de edad, de este domicilio.

APODERADO
JUDICIAL
ELVIS. E ROSALES. N, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.052.037, abogado, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 31.786

DEMANDADOS JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, ALEX NARLESKI OLANCHEA ALVARADO Y ELDER LUIS HERNANDEZ OLANCHEA, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V- 9.257.034, 9.256.849 y 14.732.822 respectivamente.

APODERADO
JUDICIAL FRANCISCO JAVIER CASTELLANO, venezolano mayor de edad, titulares de la cedula de identidad Nº V- 9.258.859, abogado, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 53.115.

MOTIVO QUERELLA POR RETRACTO LEGAL ARRENDATARIO.
CAUSA CUESTIÓN PREVIA DEL ARTICULO 346 ORDINAL 10 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA.

El día 04/08/2016, los ciudadanos JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, ALEX NARLESKI OLANCHEA ALVARADO Y ELDER LUÍS HERNÁNDEZ OLANCHEA, quienes son parte demandadas en el proceso, debidamente asistido por este acto por el profesional del derecho Francisco Javier Castellanos, oponen cuestiones previas al demandante ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, específicamente la establecida en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala “La caducidad de la acción establecida en la Ley”.
Alegan los demandados, que el demandante dejó operar la figura de la Caducidad de la acción del retracto legal arrendaticio, establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud que dejo transcurrir el lapso legal de seis (06) meses, contados a partir del momento en que el demandante tuvo conocimiento de la negociación celebrada para ser notificado, en consecuencia, estando de acuerdo con el criterio que sostiene el Tribunal Supremo de Justicia y la doctrina vigente, es que lo ajustado a derecho es que el mismo lapso se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble.
En cuanto a la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, en semejanza al criterio anterior, la Sala de Casación Civil en Sentencia de 26 de Noviembre de 2007 en expediente Nº AA20-C2007-000165, sostiene que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
Ahora bien, aduce igualmente los demandados, que del criterio anterior expuesto por la Sala, que en el presente caso la recurrida incurrió en una errónea interpretación, a causa de tomar como lapso de caducidad el de los cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda, y a su vez presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, con lo cual se origina una incertidumbre, y su cumplimiento en ningún modo depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino de comprador o vendedor.
Por otra parte, queda evidenciado que el demandante en esta causa, ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, tuvo conocimiento de la predicha enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, en la demanda de desalojo presentada por el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN quien es parte demandada en este juicio, en su condición de nuevo arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad del bien inmueble, así mismo, admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, indicando en su escrito libelar de demanda los datos del Registro en los cuales fue protocolizado el documento de compraventa.
En virtud de ello, los demandados invocan como merito favorable de los autos, para resolver la presente cuestión previa opuesta, especialmente, la copia certificada del expediente marcado con la nomenclatura 00049-15, consignada con el literal “A” del anexo, de la prueba por escrito, indicados en el libelo de la demanda, donde se demuestra plenamente que el demandante en la presente causa tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en juicio, así mismo, quedo demostrado que desde el día 22 de abril de 2015, fecha en la que se tuvo noción de la predicha enajenación, y el 03 de mayo de 2016, fecha de admisión de la demanda de retracto legal arrendaticio que el demandante interpone contra los mencionados ciudadanos, ha transcurrido mas de seis (06) meses como se aprecia, para intentar dicha demanda en conformidad con lo establecido en el articulo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, operando de este modo la caducidad de la acción, y así debe ser declarado por este Tribunal y consecuencialmente declarado con lugar la presente cuestión previa opuesta.
Por otra parte, conjuntamente con la cuestión previa opuesta los demandados dieron contestación a la demanda de la forma siguiente, rechazando de manera general, en todas y cada una de sus partes la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta en su contra, tanto en los hechos como en el derecho por carecer de certeza los hechos narrados en el libelo de demanda, así mismo, de forma especifica rechazan, de manera categórica, la demanda incoada en contra de sus personas, por que presuntamente no cumplieron con la preferencia ofertiva tal como lo determina el articulo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que los demandados, el 30 de abril de 2014, le notificaron al arrendatario ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, su manifestación de voluntad de vender el local comercial que ocupa en calidad de arrendatario, a los fines de que ejerciera el derecho de preferencia.
Posteriormente, aducen así mismo, que el arrendatario tenia quince (15) días contados a partir del 30 de abril de 2014, fecha del ofrecimiento de la oferta de venta hecha a su favor, el cual dejo precluir sin manifestación alguna de su aceptación o rechazo, quedando los propietarios en libertad de dar venta del inmueble a cualquier tercero, en consecuencia los demandados en esta causa rechazaron de manera absoluta la postura del arrendatario, al alegar que no cumplió con la obligación estipulada en el articulo 39 de la citada ley, en razón al conocimiento de la enajenación del bien inmueble arrendado a su persona.
Finalmente, rechaza que su representado, es decir el nuevo adquiriente, no le ha hecho la obligación de notificación en las condiciones que establece la norma, así mismo, niega y rechaza que debido a la transferencia del bien inmueble le cree en su persona un estado de indefensión absoluta, igualmente que los nuevos propietarios es decir, los demandados han violado flagrantemente normas de orden publico, también niegan y rechazan que no hayan sido previsivos y notificarle de la enajenación del bien inmueble, rechaza y niega que exista materialización alguna para la nulidad de la venta entre los vendedores y el comprador, niega y rechaza el cúmulo de violaciones cometidas por el demandado hacia el demandante, niegan y rechazan que al momento de realizar la compra venta no tomaron en cuenta los derechos que le permite la ley al arrendador para poder acceder o no a la adquisición del bien que está arrendado, y en ultimo lugar, niegan rechazan la falta la supuesta falta de notificación notariada por parte del propietario y la falta de notificación con copia certificada del documento por parte del adquiriente, sean motivos suficientes para demandar a sus representados.
por otra lado, los demandados señalan y promueven como medio probatorio el merito favorable de los autos, específicamente en la copia fotostática certificada del expediente con la nomenclatura 00049-15, que fu consignada en el libelo de demanda como anexo de la prueba por escrito signado con la letra “A”, donde se demuestra plenamente que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación de bien inmueble, así mismo, deja ver que la notificación de preferencia ofertiva que le hiciere los anteriores propietarios del local comercial al arrendatario, la cual cursa en el folio 50 y también consta en el folio 111 del presente expediente.
Posteriormente, invoca igualmente como prueba documental y como merito favorable de los autos, la copia fotostática del documento de compra venta, consignado con el libelo de demanda marcado con el literal “B”, y finalmente señalan como merito favorable de los autos, lo manifestado por el accionante en el libelo de la demanda, específicamente en el capitulo II, hechos II, en donde admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que tiene arrendado, el día 22 de abril de 2015, de manera que, queda demostrado en juicio que el accionante tuvo noción de la predicha enajenación del inmueble en la demanda de desalojo presentada por el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, en su condición de nuevo propietario del inmueble arrendado, y donde se demuestra también el día 22 de abril de 2015 hasta la fecha de la admisión de la presente demanda, el 03 de mayo de 2016, han transcurrido mas de seis (06) meses para intentar la presente demanda. En consecuencia, solicita a este Tribunal que se tenga el escrito como contestación de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, y como promoción de prueba y finalmente que dicha acción intentada sea declarada sin lugar en la sentencia definitiva, con su correspondiente condenatoria en costas.
En vista de la cuestión previa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, el abogado Elvis A. Rosales N., quien representa al accionante en la presenta causa el día 24 de Octubre del año en curso, presenta un escrito de oposición a la cuestión previa presentada por los demandados y lo hace rechazando y contradiciendo formalmente la cuestión previa en el numeral 10 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la caducidad de la acción jamás se ha materializado y ni siquiera ha surgido para que su lapso pueda computar, toda vez que los demandados nunca lograron cumplir con lo dispositivo expreso en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ni en la novísima Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, que se refiere a la forma y manera de dar notificación al arrendatario en cuanto a la oferta primaria a la cual tenia derecho su asistido.
Ahora bien, aduce igualmente que dicho punto esta expresamente especifico en el libelo de demanda, ubicado en el capitulo III, detallándose allí las razones jurídicas por la cual hubo violación expresa de la preferencia ofertiva, así mismo, alega que su contrato de arrendamiento comenzó el primero de Enero el año 2010, lo cual obliga a los arrendadores a realizarle la preferencia ofertiva tal como lo determina el articulo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por consiguiente a la luz del precitado artículo, no hay lugar a duda de que su representado poseo por derecho la primera opción para optar a la compra del local que le fuera vendido al ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN; por ende tal situación ubicaba a los propietarios en la obligación de notificarme de su intención de vender, cumpliendo con una notificación escrita a través de la Notaria Publica y cumpliendo con una serie de requisitos establecidos en el segundo aparte del articulo mencionado, aunado a ello, el ciudadano comprador, también ha incumplido con la obligación de participarme o notificarme tal y como lo prevé el articulo 39 Eiusdem.
En ultimo lugar, menciona el demandante que es visible que la obligación de notificársele y en las condiciones que expresa la Ley, jamás se le ha hecho por parte del nuevo adquiriente, convirtiendo su relación arrendaticia en un estado de indefensión absoluta toda vez que, tanto los propietarios originales como el nuevo propietario han violado flagrantemente normas de orden publico, sin que para ello hayan sido previsivos en el deber indicado por la norma, de notificársele siguiendo para ello los parámetros estipulados en las normas anteriormente citadas, materializándose de esta forma la Nulidad de la venta entre los vendedores y el comprador, en consecuencia al no existir caducidad de la acción, solicita a este tribunal declare sin lugar la cuestión previa incoada, y decida al fondo de la querella propuesta.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 346 del ordinal 10º del Código de procedimiento Civil lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: ...
10. La caducidad de la acción establecida en la Ley.”

Del contenido de esta norma adjetiva se infiere que nuestro legislador confundió la acción con la pretensión procesal, pues ambas instituciones que forman parte de la teoría general del proceso son totalmente distintas y radicalmente opuestas, por lo tanto esta cuestión previa ha debido denominarse la caducidad de la pretensión, y así lo ha venido sosteniendo el procesalista venezolano Rafael Ortiz Ortiz en la obra “Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos”, en la cual efectúa un interesante análisis sobre si verdaderamente caduca o prescribe la acción.
La acción procesal es un derecho abstracto que garantiza al justiciable el acceso a la jurisdicción, que no tiene vinculación alguna con la pretensión procesal, que se hace valer con la demanda, ni mucho menos con los derechos sustanciales que se discuten en el proceso.
Nos dice el profesor Rafael Ortiz Ortiz, que la acción procesal como posibilidad jurídica permanece siempre en cabeza de los ciudadanos, para acceder a la jurisdicción y al juez, quien está obligado a dar una debida y oportuna respuesta al justiciable.
Esto nos permite afirmar que la caducidad es un presupuesto de admisibilidad de la pretensión procesal, lo que caduca es la pretensión y no la acción ésta última siempre permanece en forma universal y permanente en cabeza del justiciable, ya que es un derecho de petición que tienen todos los habitantes de la República Bolivariana de Venezuela, y por eso se dice o se habla de la bilateralidad de la acción, porque tanto acción tiene el demandante cuando éste acude al órgano jurisdiccional, como el demandado cuando es llamado para ejercer el derecho a la defensa de la pretensión incoada en su contra, y lo que se declara con lugar o sin lugar es lo pretendido, vale decir la pretensión procesal.
También es importante destacar que la acción procesal nunca se extingue, como tampoco prescribe ni perece, ésta siempre será atendida al momento de ser interpuesta, aun siendo infunda o fundada, pues el órgano jurisdiccional deberá sustanciarla y el demandado ejercerá el derecho a la defensa alegando todo lo que crea conveniente, pero atacando es a la pretensión postulada por el accionante, y donde el accionado también tiene pretensión procesal.
La caducidad de la pretensión es definida como la sanción que se le impone a un ciudadano, conformada por su omisión al dejar de transcurrir un plazo dentro del cual la ley lo habilita para que haga valer una pretensión material, que se convierte en pretensión procesal al ser atendida por los órganos jurisdiccionales, y se verifica una condición de inadmisibilidad, por lo cual la pretensión del actor carece de posibilidad jurídica por parte del estado.
Para que se produzca o configure materialmente la caducidad requiere de dos condiciones, en primer lugar que exista una disposición legal que establezca el plazo de caducidad de una situación jurídica determinada y en segundo lugar, que exista una clara omisión o inactividad por parte del titular de ese interés jurídico en presentar la pretensión material por ante los órganos de administración de justicia.
La parte demandada al momento de contestar la pretensión opuso la cuestión previa del artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la caducidad de la pretensión, alegando que la parte actora dejo de transcurrir el lapso legal de seis (06) meses, contados a partir del momento en que tuvo conocimiento de la negociación celebrada, en virtud que hubo una demanda de desalojo, donde aparece como actor el demandado JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ, en su condición de nuevo arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue presentada el día 10/04/2015, por ante el Tribunal Tercero en su condición de distribuidor del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual fue admitida el 22/04/2015, tal como lo señala y lo admite el accionante en el capitulo II de los hechos II, en su libelo de demanda, así mismo, admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, indicando los datos de registro en los cuales fue protocolizado el documento de compraventa. Invoca el mérito favorable de la copia certificada del expediente marcado con la nomenclatura 00049-15 que fue consignada en el literal “A” del anexo de la prueba por escrito indicada en el libelo de la demanda, donde se demuestra plenamente que el demandante del retracto legal arrendaticio tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en juicio, asimismo queda demostrado que desde el 22/04/2015, fecha en la que quedo en conocimiento de la predicha enajenación y el 03/05/2016, fecha de la admisión de la demanda de retracto legal arrendaticio que impone contra su representado, ha transcurrido más de seis (06) meses, para intentar dicha demanda de conformidad con el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, operando la caducidad del retracto legal arrendaticio y pide que lo declare el Tribunal.
Acompañó sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11/11/2007, en la que se establece el criterio de la notificación, cuando el arrendatario este presente y tenga conocimiento de la venta o la enajenación del inmueble.
Este escrito fue ratificado por el apoderado de la parte demandada el día 20/10/2016, y el apoderado de la parte demandante presentó escrito en fecha 24/10/2016, en la cual rechazaba y contradecía la cuestión previa opuesta, aduciendo que la caducidad de la acción jamás se ha materializado, y ni siquiera ha surgido para que su lapso se pueda computar, toda vez que los demandados nunca lograron cumplir con los dispositivos expresos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ni en la novísima Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, que se refiere a la forma y manera de dar notificación al arrendatario, en cuanto a la oferta primaria a la cual tenía derecho su representado, además se violó el artículo 38 de la citada ley, en cuanto al derecho de preferencia ofertiva por tener el carácter de arrendatario del local comercial y ha debido notificarlo a través de notaria pública, en cumplimiento a la ley, y en condiciones mas favorables conforme a los parámetros establecidos en el artículo 39 eiusdem, y pide que se declare sin lugar la cuestión previa incoada.
De esta manera quedo contradicha la cuestión previa opuesta aperturandose el lapso probatorio correspondiente y debiendo este órgano jurisdiccional decidir la cuestión previa que opuso la parte demandada.
Establece el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
…“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”…

Del contenido de la norma sustantiva se desprende en primer lugar, es la preferencia ofertiva, que es un derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar, a su persona con preferencia de cualquier tercero, que pretenda comprar el inmueble esta norma establece las condiciones o requisitos para que el arrendatario pueda tener la preferencia ofertiva, como es el carácter de arrendatario, en segundo lugar, que este ocupando el inmueble con ese carácter, que tenga más de dos años poseyéndolo y que se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, condominio, obligaciones contractuales, legales y reglamentarias.
La propia ley establece la formalidad mediante la cual se llevará a cabo la oferta de venta, la cual debe hacerse mediante una notificación escrita a través de notaria pública, donde el arrendador propietario exprese su voluntad consciente de vender el inmueble y expresando la preferencia que tiene el arrendatario de comprar, en esa misma notificación se debe indicar el precio, el cual debe ser justo, se debe también establecer las condiciones de venta, el plazo de sostenimiento de la oferta que no debe ser menos de tres meses, se debe señalar el procedimiento y la dirección de notificación de la correspondiente respuesta, acompañándose el documento de propiedad del inmueble y para el caso de que el local comercial este regido bajo propiedad horizontal se debe presentar el documento de condominio o propiedad colectiva, conjuntamente con una certificación de gravamen del inmueble.
El arrendatario también debe notificar por escrito y a través de notaria pública al oferente dentro de los quince días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, para el caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a tercero.
En el caso subjudice, la parte demandada opone la cuestión previa de la caducidad de la pretensión, al cual no tica el mérito o el fondo del asunto, lo que es, es un obstáculo para entrar a conocer y dilucidar la pretensión postulada por el demandante, razón ésta que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 11/04/2008, expediente Nº 2007-000380 en el caso incoada por el ciudadano Pedro Otazua Barrena contra los ciudadanos José Lerin Sanchez y Angela Arbola García de Lerin y la empresa Berkemann Industrial C.A., y Ortopedia Berckemann C.A., sostuvo que la caducidad es un juicio de admisibilidad de la pretensión, y es por lo que podría ser declarada in limine litis, en cualquier estado y grado de la causa oficiosamente, pues opera ipso iure.
En este orden de ideas, la parte demandada al oponer la caducidad de la pretensión como cuestión previa y la cual esta contenida en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, la misma es un obstáculo para que el órgano pueda conocer el fondo del asunto, porque este es un juicio de admisibilidad de la pretensión.
La parte demandada aduce que feneció el lapso mediante la cual la parte demandante podía ejercer la pretensión de retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido los seis (06) meses, contados a partir del momento en que el demandante tuvo conocimiento de la negociación, en virtud que hubo una demanda de desalojo, donde aparece como actor el demandado JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ, en su condición de nuevo arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue presentada el día 10/04/2015, por ante el Tribunal Tercero en su condición de distribuidor del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual fue admitida el 22/04/2015, tal como lo señala y lo admite el accionante en el capitulo II de los hechos II, en su libelo de demanda, así mismo, admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, indicando los datos de registro en los cuales fue protocolizado el documento de compraventa.
Hecho este que es negado y rechazado por la parte demandante aduciendo que el lapso para ejercer el retracto legal ni siquiera se ha materializado, porque la parte demandada no cumplió con la notificación de la oferta primaria, el cual él tenia derecho según el artículo 38 de la citada ley, y para determinar este hecho debemos examinar las pruebas que presentó el demandante con el texto de la demanda, la cual se refiere a un legajo marcado con la letra “A” que fue sustanciada y decidida por el Juzgado Tercero del Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la que se tramitó una pretensión principal de desalojo de un local comercial, la cual fue incoada por el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN contra el ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, en la que alegó que había celebrado un contrato de arrendamiento verbal en el mes de agosto del 2014, con este último, donde se había fijado un canon de arrendamiento de un mil bolívares, y lo demandaba por un capital adeudado de cinco mil bolívares por falta de pago de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014, el tribunal de esa causa admitió la pretensión y ordenó la citación del demandado, quien fue citado mediante la notificación del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, porque se había negado a firmar la boleta de citación y la secretaria del Tribunal se dirigió al domicilio de éste y le entregó la boleta de notificación el 22/05/2015, y otorgó poder apud acta a los profesional del derecho Elvis A. Rosales N., y Junior José Hidalgo, quienes dieron contestación a la demanda el 05/06/2015, oponiendo la cuestión previa del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en referencia a la falta de cualidad o interés de la parte actora y falta de cualidad o interés de la parte demandada para sostener esa causa, en la primera se alegó que no tenían ninguna relación arrendaticia, pues esa se mantenía con los ciudadanos ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA Y ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO, quienes eran los propietarios del local comercial, según documento que fue consignado al momento de contestar la demanda y el mismo se encuentra protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 29/10/2004, y también consignó el documento privado del contrato de arrendamiento de fecha 01/01/2009.
En el lapso probatorio de esa causa la parte demandante JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERON consignó y ratificó la inspección extrajudicial realizada por ante la Notaría Pública de Guanare, solicitada por éste, donde se traslado a un local comercial ubicado en el Barrio La Peñita, carrera 5ta entre calle 24 y Quebrada las Piedras de esta ciudad de Guanare, y en el mismo se notificó al ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, esa notificación se realizo en fecha 18/02/2015, observando el Tribunal que en esa oportunidad se dejó constancia que en la misma funciona un comercio denominado Marqueria y Vidrios América, y que el local comercial se encuentra en buen estado y se tomaron cinco fotografías o imágenes fotográficas, esta inspección judicial no tuvo por objeto la notificación de que el nuevo propietario del local lo constituía el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERON, sin embargo, al momento de levantarse el acta el notario dejó constancia expresa que el solicitante actuaba como dueño del local mencionado, de acuerdo al documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el Nº 2014.11.71, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092m y correspondiente al libro del folio real del año 2014.
También consignó en el lapso probatorio documento de compraventa otorgado por los ciudadanos ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO Y ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA, y el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERON, documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el Nº 2014.11.71, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092m y correspondiente al libro del folio real del año 2014, como único medio de evidenciar la propiedad que sobre el inmueble ostenta la parte demandante.
Esta consignación del instrumento público fue consignada el 26/06/2015, lo cual demuestra que efectivamente la parte demandante en aquella causa como lo fue el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN consignó en esa causa distinguida con el Nº 00049-15, que fue llevada por el Juzgado Tercero del Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la cual demostraba que había comprado pura y simple a los ciudadanos ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO Y ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA, un inmueble constituido por unas bienhechurias construida en un lote de terreno municipal ubicada en el Barrio La Peñita carrera 5ta entre calle 24 y quebrada las piedras de esta ciudad de Guanare, que coincide con el inmueble donde se trasladó la Notaría Pública de Guanare el 18/02/2015, donde se traslado para practicar la inspección extrajudicial en la carrera 5ta entre calle 24 y quebrada las piedras de la ciudad de Guanare conjuntamente con el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ dueño del local en la cual dejó constancia de los datos del documento de propiedad del inmueble, donde funcionaba un comercio denominado Marqueria y Vidrios América y se notificó al ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, todos estos medios probatorios evidencian que el ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO si tuvo conocimiento tanto el 18/02/2015como el 26/06/2015, que el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, era el propietario de ese inmueble constituido por un local comercial, pues fue consignado tanto en la inspección extrajudicial como el documento público que le acreditaba la propiedad.
El problema se presenta que el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece expresamente que:
…“El propietario debe informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaria Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes”…

Esta norma es aplicable cuando el propietario del inmueble destinado al uso comercial tuviera la intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario, siempre y cuando tenga más de dos años con esa cualidad, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y cumpla con las demás obligaciones contractuales, esa oferta debe hacerse y notificarse a través de un Notaría Pública del lugar donde este ubicado el inmueble, lo cual es una formalidad que trajo la ley, porque el Servicio Autónomo de Registro y Notaria, tienen la potestad de dar fe de los hechos o actos jurídicos que ocurran en su presencia, así lo preceptúa el artículo 68 de la Ley de Registros y del Notariado, al expresar:

…“Los Notarios Públicos o Notarías Públicas son funcionarios o funcionarias del Servicio Autónomo de Registro y Notarias, que tienen la potestad de dar fe pública de los hechos o actos jurídicos ocurridos en su presencia física o a través de medios electrónicos, indicando en este último caso los instrumentos mediante los cuales le otorga presunción de certeza al acto.”…

En el presente caso, los propietarios del inmueble ciudadanos ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO Y ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA, no cumplieron con esta formalidad, en cuanto a la preferencia ofertiva de comprar el inmueble por el arrendatario UVALDO RAMÓN VALERO, sin embargo, la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial establece la solución para el caso que haya incumplimiento en la notificación escrita que debe realizarse a través de notaria por e propietario del inmueble que pretende vender o enajenar, pues el artículo 39 de la citada ley, establece la solución al señalar lo siguiente:
…“En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”…

En este caso, cuando exista la violación de la preferencia ofertiva, y el inmueble haya sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto legal, pretensión ésta que debe interponer dentro del lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de notificación que de la negociación celebrada deberá hacerla el adquirente junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación jurídica, que es el caso o el punto controvertido en la presente causa, pues el demandante UVALDO RAMÓN VALERO, alega al momento de interponer la pretensión como también al momento de rechazar la cuestión previa, que no fueron notificados conforme al artículo 38 de la citada ley, pues ha debido hacerlo por notaria la notificación la cual no se hizo o no se practicó y que el ciudadano comprador ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, incumplió con la obligación de participarle o notificarle como lo prevé el artículo 39 eiusdem, sin embargo, el demandado en retracto legal JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, aduce que este tuvo conocimiento, en primer lugar, cuando éste practicó la inspección extrajudicial, que fue el día 18/02/2015, y en segundo lugar, cuando en la causa distinguida con el Nº 00049-15 llevada por el Juzgado Tercero del Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, al momento promovió prueba consignó el instrumento público donde los ciudadanos ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO Y ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA, le vendieron el inmueble, escrito que fue presentado el 26/06/2015.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha resuelto esta disyuntiva en referencia cuando hay incumplimiento por parte del propietario del inmueble, que no hace la oferta y notificación del derecho de preferencia que tiene el arrendatario, analizando e interpretando el artículo 39, en cuanto al lapso que tiene éste para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, y a tales efectos, señaló el 18/02/2016, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra Inversiones 1182450, C.A., y otra, en la que ratificó: “el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello”,
Es decir, que este fallo establece dos supuestos para ejercer el derecho de retracto y comienza a computarse cuando haya sido notificado expresamente al inquilino o arrendatario de la enajenación del inmueble, que en la presente causa no ocurrió así, y el segundo supuesto, es cuando exista prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, y efectivamente el demandante en retracto legal ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, tuvo dos veces conocimiento que el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario había sido enajenado al ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, la primera ocurrió cuando se practicó la inspección extrajudicial el día 18/02/2015, y la segunda el 26/06/2015, cuando se promovió prueba en la causa distinguida con el Nº 00049-15 y se presentó el documento que le acreditaba la propiedad al ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, lo cual significa que los seis (06) meses a que se contrae la norma del artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, transcurrieron con creces, es decir, el demandante UVALDO RAMÓN VALERO, tuvo la oportunidad legal de ejercer el derecho de preferencia, pero mantuvo una conducta pasiva, lo cual lo perjudica porque la norma establece un lapso fatal de caducidad, que es un obstáculo para que el Juez de la causa pueda conocer el fondo o sobre merito de la pretensión planteada, y trae como consecuencia, la extinción o pérdida de ese derecho contenido en la pretensión de retracto legal arrendaticio, por lo tanto, este órgano jurisdiccional declara que efectivamente la pretensión incoada de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, caduco desde la última fecha 26/06/2015, que tuvo conocimiento que el inmueble había sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, y en consecuencia, se declara con lugar, la cuestión previa del artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la cuestión previa del artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, opuesta JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, referida a la caducidad de la pretensión propuesta, la cual caduco en fecha 26/06/2015, cuando se promovió prueba en la causa distinguida con el Nº 00049-15 por ante el Juzgado Tercero del Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, y se presentó el documento de compraventa que le acreditaba la propiedad del referido local comercial al ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, y el ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO tuvo conocimiento que el inmueble había sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, por lo cual debió incoar la pretensión dentro de los seis (06) meses contados a partir de que tuvo conocimiento de esa venta, y al no hacerlo el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece como efectos la pérdida o extinción del derecho de retracto legal arrendaticio.
Se acuerda notificar a las partes de la presente decisión, en virtud que fue dictada fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los veintiuno día del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (21/12/2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez,

Abg. Rafael Ramírez Medina.
La Secretaria,

Abg. Jakelin Urquiola.

En la misma fecha se dictó y publicó siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.)

Conste.