REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. EXPEDIENTE: Nº 6.038. JURISDICCION: CIVIL. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA. PARTE DEMANDANTE: FLOR DE MARIA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.067.768, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: NELSON MARIN PEREZ y CARLOS GUDIÑO SALAZAR, venezolanos, titulares de las cédula de identidad Nos. V- 8.054.034 y 16.208.549, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 20.745 y 130.238, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA: DEIVIS EUGENIA GOYO CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 17.618.197, de este domiciliado. APODERADOS JUDICIALES: CARMEN JANETTE OTERO MONTILLA y MARIA ESTHER PINTO CHIRINOS, venezolanas, titulares de las cédula de identidad Nos V- 9.401.538 y 12.012.368, e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nos.70.098 y 162.324, respectivamente, de este domicilio. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. VISTOS: CON INFORMES. Recibida en fecha 12-01-2016, las presentes actuaciones del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecución de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación ejercida por el Abogado Carlos Gudiño Salazar, en su carácter de co apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia de fecha 14-12-2015, que declaró: Inadmisible la presente acción de cumplimiento de contrato con opción de compra venta, por cuanto no consta en el expediente que las partes acrediten haber cumplido con los trámites administrativos tendentes al procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley intentada por la ciudadana Flor de María García contra la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, sobre un inmueble ubicado en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86, 01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. En fecha 13-01-2016, se da entrada a la Causa bajo el Nº 6.038. Abierta la causa a prueba, la abogada Carmen Janette Otero Montilla apoderada judicial de la parte demandada, las presenta en los términos siguientes: CAPITULO I: DOCUMENTALES. Invoca el valor probatorio y merito favorable del libelo de demanda y los anexos consignados por la parte demandante. A los fines de demostrar que la parte accionante no realizó procedimiento administrativo alguno a los fines de dar cumplimiento con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. De forma que no hay constancia en autos de que la demandante haya agotado tal procedimiento, por lo que es evidente, la demanda que les ocupa debe ser inadmitida, en virtud de que la misma es contraria a disposiciones expresas de la Ley, y en especifico, contraría a los dispuesto en los artículo 5 del 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya practica material comporte la perdida de posesión de los sujetos amparados por la ley, y por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 22-01-2016, y visto el escrito de pruebas promovido por la apoderada judicial de la parte demandada, donde promociona el mérito que lo favorezca de autos, sin señalar las pruebas pertinente exigidas por el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, el Tribunal declara que no hay pruebas que admitir a sustanciación. En fecha 27-01-2016, el Abogado Carlos Gudiño Salazar, co-apoderado judicial de la parte demandante consigna escrito de informe en los términos siguientes: Que dan por reproducidas el documento de Opción de Compra Venta suscrita por la demandada el día 17-11-2014. De las actas del expediente y sobre ello está conteste la demandada (ver folio 22 del escrito de la contestación de la demanda) que con ocasión del negocio celebrado, su representada (demandante), ocupa el inmueble resultando innegable que es la parte demandante quien mantiene esa ocupación del inmueble, que la demanda por ella interpuesta lo es por cumplimiento de contrato por razones suficientemente narradas en el libelo. Que la demandada en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda plantea mutua petición o reconvención por resolución de contrato, cuya pretensión reconvencional si comporta la desocupación del inmueble para la demandante reconvenida, dado que loe efectos que comporta tal pretensión resolutoria es la de volver las cosas a su estado original, y que conllevaría irremediablemente a una desocupación del inmueble por parte de su representada y por ello, que oportunamente advierten al Tribunal a quo de la Inadmisibilidad de la reconvención propuesta por la demandada con base a lo siguiente: “…Tal y como obra en autos con el escrito de la contestación a la demanda fue propuesta por la demandada una reconvención mediante la cual pretende que el Tribunal admita y sustancie mutua petición por Acción de Resolución de Contrato. De modo que la pretensión planteada conllevaría irremisiblemente al desalojo el inmueble ocupado por su conferente, cuya ocupación deviene del contrato (opción de compra-venta) que sirve de sustento a la presente demanda, siendo en consecuencia, que al pretender la demandada por vía de resolución de contrato obtener un desalojo, es requisito previsto en el artículo 04 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, agotar previamente el antejuicio administrativo a que alude la ley antes de acudir a la vía judicial, todo conforme a lo previsto en la mencionada ley Especial (artículo 05 al 15). En consecuencia, pide al Tribunal en atención a lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, declare la Inadmisibilidad de la reconvención planteada por ser contraria a normas de orden publico y por tanto prohibitiva la admisibilidad de la acción y así lo solicitan.” Sin embargo, el Tribunal no resuelve conforme a la solicitud de inadmisibilidad de la reconvención, sino que resuelve una inadmisibilidad sobrevenida de la acción de cumplimiento de contrato so pretexto de no agotamiento por parte de la demandante del antejuicio administrativo a que alude el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, contraviniendo el Tribunal de la causa e inaplicando incorrectamente las disposiciones legales contenidas en tal instrumento jurídico que tutela en todo caso es la desocupación, circunstancia en la cual no se encuentra comprendida la demandada reconviniente (por ser la acción judicial contra ella de cumplimiento de contrato)mas si se encuentra comprendida su representada (demandante), a consecuencia de la reconvención resolutoria de contrato propuesta por la demandada reconvincente por comportar dicha acción –desocupación del inmueble- y por tanto imperativo para ella agotar el antejuicio administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, y al no hacerlo es inadmisible por prohibición de ley de admitir la acción propuesta la reconvención planteada por la demandada reconviniente y así lo piden. La Abogada Carmen Janette Otero Montilla, apoderada judicial de la parte demandada, presenta informes en donde hace un recuento de los eventos procesales suscitados en el expediente, así mismo alega que en fecha 14-12-2015 el Tribunal a quo declaró Inadmisible la demanda incoada por la parte demandante por no haberse agotado el procedimiento previsto exigido en los artículos 5, 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, al no haber constancia en autos de que la demandante haya agotado tal procedimiento, por lo que evidente la demanda que les ocupa debe ser inadmitida, en virtud de que lamisca es contraria a disposiciones expresas de la Ley, y en especifico contraria a lo dispuesto en los artículos 4, 5 y 10 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, que configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya practica material comporte la perdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley, y por aplicación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. El Decreto con Fuerza de ley, objeto de interpretación no solo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, es decir, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya practica material comporte la perdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. En fecha 27-01-2016, vencido los informes, queda abierto un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para presentar observaciones a los informes presentados. Estando dentro de la oportunidad para presentar las observaciones a los informes, la Abogada Carmen Janette Otero Montilla, apoderada de la parte demandada, de conformidad con el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, lo hace en los términos siguientes: Alega la parte demandante en su escrito de informes que fundamenta su apelación en que no le es dado al Tribunal a quo declarar la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de cumplimiento de contrato intentada por su mandante, dado a que su representada le hizo entrega del inmueble (en calidad de Comodato) y tratándose la pretensión de su representada de cumplimiento de contrato, no aplicaría desocupación para la demanda porque no lo ocupa, por lo cual su pretensión de cumplimiento de contrato , no conllevaría en la practica material de la perdida de ocupación o tenencia para su mandante por cuanto solo pretende se le otorgue el titulo definitivo de compra-venta, y que contrariamente la Inadmisibilidad debió ser declarada para la demanda Reconvencional interpuesta por su representada por Resolución de Contrato de Compra-Venta, lo cual a toda luz jurídica es equivoco en virtud de las consideraciones siguientes: PRIMERO: Las disposiciones del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas, son de eminente Orden Público, por lo cual no pueden renunciarse ni relajarse por convenios de particulares porque en ella están interesados no solo el orden publico sino el derecho de todo habitante de la Republica a tener una vivienda digna que es inherente a la existencia humana y mediante el cual “se da protección a los arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o dicha practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, mucho menos pueden aplicarse de forma desigual o electivamente como lo pretende el recurrente porque se trata de un juicio cuyo objeto es una vivienda y en el cual ineludiblemente una de las partes va a perder los derechos que alegan sobre la misma. Entender lo contrario significaría dar por sentado la suerte de un juicio en el cual no se ha determinado mediante sentencia definitiva y firme, a quien corresponde la razón. Conforme al artículo 5 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. SEGUNDO: Tal como lo ha reiterado la Jurisprudencia Patria la protección no solo es para los arrendatarios o arrendatarias sino que ésta protección fue establecida con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley a los adquirientes de Vivienda en forma ilícita, por cualquier titulo, sea por arrendamiento, venta, usufructo, comodato, por cuanto el fin del Decreto es para garantizar que los arrendatarios o arrendatarias, ocupantes o adquirientes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantías real no sean victimas de desalojo forzoso y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantías del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda. (Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de abril de 2013, expediente Nº AA20-C-2012-0000712. Sentencia de carácter vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 03 días del mes de Agosto de dos mil once). TERCERO: la pérdida de la ocupación o tenencia, no significa o se refiere únicamente a la posesión de la vivienda, sino que conforme se ha establecido legal y doctrinalmente, también se refiere a la perdida de la propiedad de la misma, de forma que el juez de la recurrida profirió una decisión conforme a derecho, por cuanto de prosperar la demanda de cumplimiento implicaría la pérdida de la propiedad de inmueble destinado a vivienda. Y en la presente causa resulta abiertamente claro por la confesión de la parte demandante que la misma no cumplió con su obligación de pagar el precio de la venta en el lapso acordado de 180 días, mas la prorroga por lo cual conforme lo establece inequívocamente el contrato de opción a compra, queda resuelto de pleno derecho. En su libelo de demanda la parte demandante confiesa expresamente su incumplimiento al pago conforme fue estipulado en LA CLAUSULA SEGUNDA, del mismo en el cual se indicó las expresas condiciones de modo y tiempo en que se obliga la optante (hoy demandante), a pagar el precio restante convenido “la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 120.000,oo) en un lapso de ciento ochenta (180) días, con una prorroga automática de sesenta (60) días”, (sic) es decir, un total de 240 días para pagar contados a partir de la fecha de suscripción del contrato, por lo tanto, es claro, que dicho plazo mas su prórroga feneció el día 15 de Agosto del 2015, sin que la parte demandante pagara la totalidad del precio estipulado, como lo admite y sin embargo ahora demanda por el cumplimiento de dicho contrato, sin que la parte demandante pagara la totalidad del precio estipulado tal como fue determinado, siendo condición expresa establecida en LA CLAUSULA CUARTA de dicha convención que si por causa imputable de LA OPTANTE A COMPRAR “…no se diere la venta en el lapso establecido en la CLAUSULA SEGUNDA..” (sic) resaltados de ella, es decir, dentro del lapso de 180 días mas la prorroga automática de 60 días, lapso que reitera, feneció el día 15-08-2015. “LA OPTANTE A COMPRAR, esta (sic) deberá cancelar a la PROPIETARIA CONCEDENTE DE LA OPCION, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) por indemnización …” quedando claramente convenido que de no pagar en el plazo, y en todo caso de incumplimiento la opción a comprar quedaría resuelta, por no haberse cumplido con la totalidad del pago, en el lapso convenido. El 15-02-2016, el Abogado Carlos Gudiño Salazar, co-apoderado de la parte demandante, presenta observaciones en los términos siguientes, Alega como punto previo, hacer un paréntesis y resaltar los defectos de forma del escrito de informes presentados por la parte demandada, básicamente justifica la presentación de los mismos amparado en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, cuando es del conocimiento de todos que tal normativa no hace mención alguna a la presentación de los informes. Que analizando el mencionado escrito de informes, se expresa que la parte demandada al momento de dar contestación opuso conjuntamente con la mis a la reconvención consistente en una acción de resolución de Contrato de Opción de Compra Venta (folio51), hecho éste que igual consta de las actas del expediente, sobre el tema de la reconvención conviene realizar algunas consideraciones al respecto, entre ello la definición que al respecto le da el reconocido autor Arístides Rengel Romberg en su obra denominada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo código de 1987” Tomo III, paginas 145 y 146, la define de la manera siguiente: (...) Con base a lo antes desarrollado, partiendo del hecho de que la reconvención constituye una pretensión independiente, y atendiendo al caso concreto, tal confesión hecha por la parte demandada cuya pretensión seria la resolución del contrato indefectiblemente conllevaría a un desalojo de la vivienda que actualmente ocupa su representada, abonando con dicha confesión aun mas a los argumentos de inadmisibilidad de la demanda reconvencional que han expuesto a lo largo del proceso. Por otra parte, el escrito de informes de la parte demandada esta integrado en gran mayoría por citas textuales de diferentes normas legales y sentencias de diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia, cuya aplicación recaerían sobre su pretensión reconvencional en la presente causa, sin que en modo alguno pueda afectar la pretensión de su mandante, pues tal y como puede corroborarse del texto de la demanda, con dicha acción judicial bajo ningún punto de vista se vería afectada la posesión que su mandante si tiene sobre el bien inmueble objeto de litigio. Por auto del 15-02-2016, el Tribunal fija un laso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia. El Tribunal estando en el lapso legal pasa a dictar sentencia previa a las siguientes consideraciones: I LA PRETENSION Alega la ciudadana Flor de María García, que en fecha 17-11-2014, celebró con la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, un contrato privado de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por unas bienhechurías fomentadas en una parcela de terreno municipal, ubicadas en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare, con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86,01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Solar y casa que fue o es de Ivis Castillo con dieciocho metros con treinta centímetros (18,30ml); SUR: Solar y casa que fue o es de Luisa Barrios, con cinco metros con cuarenta centímetros (5.40ml); ESTE: Calle 1 del Barrio San José con dieciocho metros con treinta centímetros (18,30ml); y OESTE: Solar y casa que fue o es de de Luisa Barrios, con cinco metros con cuarenta centímetros (5.40ml). Dichas bienhechurías consisten en dos (2) habitaciones con un (1) baño interno, estando construidas con paredes de bloque, techo de zinc, piso de cemento con puertas y ventanas de hierro, perteneciendo dicho inmueble a la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, según consta de titulo supletorio numero 2620-09-C, tramitado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Transito y Agrario de este Primer Circuito Judicial de la Circunscripción judicial del estado Portuguesa, de fecha 03-04-2009, lo cual consta en documento privado marcado con la letra “A”, evidenciándose en tal documento que la negociación fue pactada en un precio por la venta del inmueble de Doscientos Mil Bolívares ( Bs. 200.000,oo), recibiendo la vendedora del inmueble a cuenta del precio pactado en la oportunidad de suscripción de dicho documento, la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. F. 80.000,oo) y el remanente por cancelar, es decir, la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 120.000,oo) en un lapso de ciento ochenta (180) días con una prorroga automática de sesenta (60) días. Es de señalar que no obstante la denominación dada al negocio jurídico (opción de compra-venta), su persona entró a ocupar el inmueble, dada la entrega que le hizo la propietaria-vendedora, en consecuencia, tal “promesa de venta” no existe siendo que el vínculo contractual surgido con ocasión de dicho negocio jurídico fue de naturaleza esencialmente civil, ya que consistió en un típico contrato de venta previsto en el artículo 1474 del Código Civil Venezolano. Que se trató de un convenio mediante el cual asumió la obligación de pagar el precio y la vendedora le entrega o coloca en posesión del inmueble. De tal modo que estando claramente definido en el documento marcado “A” la entrega del inmueble y el precio, el contrato resulta perfecto – por mediar el consentimiento en vender y comprar, por existir acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago del mismo-, por lo que se encuentran llenos en dicho negocio jurídico, los extremos previstos en los artículos 1474 y 1161 del Código Civil, en cuanto a que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Según se ha citado en la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29-03-1984, Ramírez & Garay, tomo 85, p.p 550-551. En el documento de fecha 17-11-2014, el pago del precio se pactó o se convino que se hiciera en dos (2) cuotas, la primera por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. F. 80.000,oo), en el momento de la suscrición del documento y la segunda (que es un remanente del precio a cancelar) por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 120.000,oo) a cancelarse en un plazo o lapso de ciento ochenta (180) días con una prórroga automática de sesenta (60) días. Así se estableció la forma de pago del precio en tal documento. Posteriormente a la suscripción de aquel documento de fecha 17-11-2014 (que de por sí es ley entre las partes), la vendedora comenzó a cambiar las reglas del juego y entre tantas exigencias plantea o mejor dicho, le solicita le anticipe los pagos al saldo remanente del precio, a los cual accedió, entregándole en fecha 16-12-2014, la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), el 28-01-2015, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo); el 22-02-2015, la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo); el 09-05-2015 la cantidad de Veinte Mil Bolívares (BS. 20.000,oo); y el 12-06-2015 se le canceló la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs.000,oo), totalizando tales abonos anticipados al remanente del precio convenido en la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.85.000,Oo); tales pagos fueron efectuados dentro del plazo convenido en el negocio jurídico, tal como se anexa marcada “B” y “C”, tales recibos de pago. En relación a las condiciones establecidas en el documento marcado “A” lo constituye de hecho o existencia de dos (2) obligaciones secundarias para las partes, por un lado el de pagar el resto del precio acordado por la compradora en un plazo indicado (plazo estipulado a favor de la compradora) y por la otra la obligación de la vendedora de realizar todos los tramites concernientes a la documentación del inmueble para realizarle la venta definitiva, libre de gravamen e impuestos municipales o ante el Registro Público competente (ver Cláusula Tercera), la vendedora no ha cumplido con la obligación asumida en el contrato, vale decir, no ha hecho gestión alguna tendente a poner a su disposición los tramites realizados para la documentación del inmueble a su favor, incidiendo ello que no haya terminado de cumplir con la obligación de pagar el remanente del precio por falta de otorgamiento del documento definitivo, tal y como se acordaba en dicho contrato. En reiteradas oportunidades le ha pedido que le entregue la solvencia municipales, ficha catastral y demás recaudos requeridos en la oficina de Registro Público a fin de hacer la cancelación de los derechos de registro y la vendedora se ha negado a ello, generándose con tal actitud de la vendedora un incumplimiento de la obligación entendida ésta como la inejecución de la misma. El precio pactado por las partes en cuanto al plazo para su cumplimiento es un beneficio de la compradora, siendo en virtud del incumplimiento de la vendedora en cuanto a la obligación asumida en la cláusula tercera del documento marcado “A”, cuya obligación ha sido incumplida por ésta pese haber transcurrido un tiempo considerable y haberle manifestado reiteradamente la disposición de cancelar el remanente del precio pendiente, lo que no ha sido posible por la conducta atribuible a la vendedora al no realizar ningún comportamiento capaz y suficiente de facilitar y cumplir con los tramites tendentes a la obtención de los recaudos exigidos en el Registro Inmobiliario para el otorgamiento para el documento definitivo. Que en ningún momento se ha negado a cumplir con su obligación, pero en virtud de la imposibilidad de que se le otorgue la tradición legal del inmueble mediante el otorgamiento del titulo ante la Oficina de Registro Público competente por las razones expresadas, no es posible pagar el precio restante sin otorgamiento del titulo. Se hace necesario determinar que el precio a cancelarle a la vendedora es por la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo), para el momento del otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Araure del estado Portuguesa, habida consideración a los abonos parciales efectuados, cuyo precio o remanente ofrece cancelar a la vendedora en la oportunidad de protocolización del documento correspondiente, o en su defecto, en la oportunidad que a bien fije el Tribunal. Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas demanda a la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, por cumplimiento de contrato y en consecuencia, para que convenga y en defecto de tal convencimiento a ello sean condenada por el Tribunal en: 1) En otorgarle ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el documento publico de venta de unas bienhechurías fomentadas en una parcela de terreno municipal, ubicado en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86, 01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. De no convenir la demandada en el pedimento contenido en este numeral, pide al Tribunal sea condenado conforme al mismo y que el Tribunal decrete que la sentencia dictada en este juicio servirá como titulo sustitutivo del que se niegue a otorgar la demandada. 2) Al pago de las costas y costos procesales. Que entre la ciudadana Flor de María García y Deivis Eugenia Goyo Castillo, se celebró una convención instrumentalizada en el documento mencionado. Que pese a que esta dispuesta cumplir con su obligación de pagar el remanente del precio pactado en la convención, ello no ha sido posible por el incumplimiento incurrido por la vendedora de no poner a su disposición los tramites y requisitos necesarios para el otorgamiento definitivo del documento. La vendedora para esta fecha no le ha otorgado ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario correspondiente el instrumento de transmisión de la propiedad, no obstante disponer del dinero para la cancelación del precio y que ofrece pagar cuando el Tribunal lo disponga o en la oportunidad del otorgamiento de la escritura correspondiente, Del incumplimiento total de la vendedora en no ejecutar su obligación, porque no ha realizado ningún acto encaminado a la ejecución, convirtiéndose en permanente o definitiva por aparecer inmutable desde la fecha de la suscripción del negocio jurídico, comportamiento calificado como culposo por provenir de un obstáculo considerado imputable a la vendedora. Fundamente la presente demanda en los artículos 1123, 1150, 1160, 1.270, 1161, 1.166 y 1264 del Código Civil. Estima la presente demanda un valor de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) equivalente a 1.333,333 U.T., de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. La ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, asistida por la Abogada Carmen Janette Otero Montilla, presenta escrito en los términos siguientes: Hace una reseña de los acontecimientos llevados en la causa y niega y rechaza en todas y cada uno de los alegatos esgrimidos por la demandante no concuerdan con la realidad de los hechos ni con el derecho invocado, que el contrato de opción a compra que suscribió con la demandante el 17-11-2014, se acordó bajo una obligación de pagar el precio estipulado en la Cláusula Segunda Del Contrato, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. F. 80.000,oo), en la fecha de suscripción y la cantidad restante de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 120.000,oo) en un lapso de ciento ochenta (180) días, con una prorroga automática de sesenta (60) días, es decir, que dicha obligación estaba sujeta a un término y con penalidad en caso de incumplimiento, por cuanto el contrato en dicho caso, quedaba resuelto obligándose a pagar los daños y perjuicios estipulados, posterior a la suscripción del contrato y antes del incumplimiento por parte de la Optante A Comprar se le dio el inmueble en calidad de Comodato, por cuanto la tradición del mismo dependía del cumplimiento de sus obligaciones ya que si no cumplía en pagar correctamente en el plazo acordado ya no habría Opción de Compra. Pero la optante a comprar no pagó la cantidad pactada en la fecha convenida, no cumplió en el termino fijado se quedó ocupado el inmueble y demolió sin su autorización una pared del mismo causando de manera irresponsable graves daños y ello pese que se le había exigido desocupara él mismo vista la resolución del contrato motivada a su incumplimiento. Que la optante a comprar en el plazo fijado con las obligaciones que asumió en fecha 17-11-2014, es por lo que procede a Reconvenir, en el presente acto a la ciudadana Flor De María Garcia en acción de Resolución de Contrato de Opción De Compra-Venta, que suscribieron el 17-11-2014, a los fines de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en los siguientes términos: PRIMERO: En la resolución del contrato de opción de compra venta suscribieron el 17-11-2014, sobre el bien inmueble constituido por unas bienhechurías construidas sobre una parcela de terreno municipal ubicadas en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare, por ser ella quien incumplió con su obligación de comprar el inmueble en el tiempo convenido. SEGUNDO: En reconocer de acuerdo a lo penalizado, que en virtud de la Cláusula Cuarta del contrato, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo); debe quedar en su poder a titulo de indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por el hecho de su incumplimiento. TERCERO: En que en virtud de que la Resolución tiene efectos retroactivos el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación pre-contractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, por lo que debe restituir del bien que ocupa la optante, el inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra totalmente libre de personas y cosas. CUARTO: Solicita que para el momento de la cancelación definitiva de las obligaciones insolutas por el deudor se sirva efectuar la corrección monetaria o indexación correspondiente tomando como base los índices emitidos por el Banco Central de Venezuela. QUINTO: En pagar las costas y costos de la presente reconvención. Estima el valor de la demanda en la suma de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,oo) El 09-12-2015, el Abogado Carlos Gudiño Salazar, apoderado judicial de la parte demandante, solicita al Tribunal que en atención a lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, declare la Inadmisibilidad de la reconvención planteada en el escrito de contestación de la demanda propuesta por la parte demandada, por ser contraria a normas de orden público y por tanto prohibitiva la admisibilidad de la acción. En decisión de 14-12-2015, el Tribunal a quo, declara Inadmisible la presente acción de Cumplimiento de Contrato con opción de compra venta, por cuanto no consta en el expediente que las partes acrediten haber cumplido con los tramites administrativos tendentes al procedimiento especial previsto en este Decreto Ley intentada por la ciudadana Flor de María García, contra la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, sobre un inmueble ubicado en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86, 01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. Formulada la apelación por el apoderado de la parte actora contra el fallo definitivo, el recurso es oído en ambos efectos el 08-01-2016 y se remiten las actuaciones a esta instancia superior, siendo recibida el 12-01-2016. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR El asunto sometido a examen de esta alzada consiste la impugnación por la parte actora de la decisión proferida por el Tribunal de cognición de fecha 14-12-2015, la cual declara inadmisible la pretensión de cumplimiento de contrato de venta incoada por la parte actora con fundamento en la siguiente argumentación: “Así las cosas, en el presente caso, de la revisión exhaustiva efectuada previamente y tratándose de una demanda sobre cumplimiento de contrato con opción a compraventa, donde el objeto de la pretensión es una vivienda, le corresponde a este sentenciador entrar a analizar si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad. Establece el artículo 94 de la Ley de alquileres de vivienda, lo siguiente... Asimismo, visto que en fecha 06 de mayo de 2011, fue publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, el Decreto con Rango, Valor Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, número 8.190, mediante el cual en el capítulo referente a la Restricción del despojos y desocupación forzosa de viviendas en su artículo 4 establece:... En consecuencia este Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Guanare del Primer circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en aras de garantizar el debido proceso judicial, el derecho a la defensa de las partes y de una justicia imparcial, idónea, transparente que debe reinar en todos aquellos procesos que se encuentren en curso, principio este establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente acción de cumplimiento de contrato conmoción de compraventa, por cuanto no consta en el expediente que las partes acrediten haber cumplido con los trámites administrativos tendentes al procedimiento especial previsto en este Decreto Ley, intentada por la ciudadana FLOR DE MARIA GARCIA..., contra la ciudadana DEIVIS EUGENIA GOYO CASTILLO,....sobre un inmueble ubicado en el barrio San José, calle 1, casa sin número, de esta ciudad d Guanare estado Portuguesa con un área de ochenta y seis metros cuadrados con un centímetro (86.01 mts2), de esta ciudad de Guanare...” En el caso sub-examine de una lectura de la demanda, emerge que la pretensión deducida por el actor es el cumplimiento de un contrato de venta de un inmueble destinado a vivienda, por considerar que el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 17-11-2014, estando claramente definido en el documento privado marcado “A” la entrega del inmueble y el precio, el contrato resulta perfecto por mediar el consentimiento en vender y comprar, por existir acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago del mismo, por lo que se encuentran llenos en dicho negocio jurídico los extremos previstos en los artículos 1.474 y 1.161 del Código Civil en cuanto a que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legitimante manifestado. Ahora bien, respecto a la protección conferida a los ocupantes de viviendas en cuanto resultan inadmisibles las demandas que por su ejecutoria pudieren causar desposesión a los ocupantes, al respecto, el Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, establece en las siguientes normas: Artículo 2.- “Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupan inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.” Artículo 4.- “A partir de la publicación del presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta de Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en ese Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente decreto-Ley. Los Procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continúan su curso.” Artículo 5°.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda (…)”. Artículo 10.- “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.” En este orden de ideas la doctrina casacional ha reafirmado dicha protección en sentencia dictada en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17-04-2013 (JESÚS SIERRA AÑÓN en recurso de interpretación, Exp. AA20-C-2012-0000712); en la cual se expuso lo siguiente: “(…) Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justicia las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. Sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente). (…omissis…) Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. (…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. A la letra de le referida doctrina de casación que esta alzada comparte en integridad, y conforme el artículo 5 y siguientes del mencionado Decreto con fuerza de Ley, se revela un procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material admita la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos tutelados por la Ley, por lo que su requerimiento constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. Además, el mencionado Texto legal, no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, ejemplo: ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, esto es, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar; inclusive, dicha protección se otorga a los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. Es útil apuntalar que en la presente causa la ciudadana Flor De María García, quien pretende la declaratoria de cumplimiento del contrato de compraventa, afirme que tiene la posesión de la vivienda objeto de la negociación, lo cual es corroborado por la demandada, ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo en su escrito de contestación a la demanda al folio veinticuatro (24), al expresar: “Pero LA OPTANTE A COMPRAR no pagó la cantidad pactada en la fecha convenida,no cumplió en el término fijado se quedó ocupando el inmueble y demolió sin mi consentimiento una pared del mismo causando de manera irresponsable graves daños y ello pese a que le había exigido que desocupara el mismo vista la resolución del contrato motivada a su incumplimiento”. Ello así, considera esta alzada que la pretensión deducida por la actora no se enmarca en el artículo 5 del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, ya que de declararse con lugar la demanda en el presente juicio, tal situación es imposible que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de la parte demandada, ya que esta, la entregó en posesión y uso a la demandante con ocasión de la celebración del referido contrato de opción de compraventa. En tales motivos, considera esta Superioridad que en el presente caso no se dan los requisitos exigidos por la Ley que hagan jurídicamente posible, la inadmisibilidad de la presente acción de cumplimiento de contrato, acorde con el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, del Decreto Ley en conexión con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la pretensión deducida, no resulta contraria al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. Así se juzga. En cuanto a los alegatos formulados por las partes, estando los mismos analizados y comprendidos a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario hacer otro pronunciamiento al respecto. Así se acuerda. Por los motivos expuestos, la apelación de la parte demandante debe ser declarada con lugar. Así se acuerda. DECISION En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar la apelación formulada por la parte demandante, en el presente juicio de cumplimiento de contrato seguido por la ciudadana FLOR DE MARIA GARCIA, contra la ciudadana DEIVIS EUGENIA GOYO CASTILLO, ambas identificadas. Queda revocada la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 14-12-2015. No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase al Tribunal de la causa las actuaciones pertinentes. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los dieciséis días de Marzo de dos mil dieciséis. Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación. El Juez Superior Civil Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo. La Secretaria Abg. Soni Fernández. Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste. Stria.