TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

205° y 157°
ASUNTO: EXPEDIENTE NRO.: 3.345

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE ACTORA: LIXINES ALEXANDER FREITEZ OSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.353.205
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ABG. JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 73.986 e identificado con la Cédula Nro. 7.597.337.

PARTE DEMANDADA: GRISEIDA DEL VALLE DORANTE ROMERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 11.851.212.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. AURA MERCEDES PIERUZZINI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 23.278 y titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.370.398.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA:

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representen en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 27/01/2.016, por la abogada Aura Mercedes Pieruzzini Rivero, en su carácter de apoderada de la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, parte demandada en la presente causa, contra la decisión dictada en fecha 04/12/2.015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contra de Opción de Compra Venta propuesta por el ciudadano Freitez Osta Lixines Alexander asistido de abogado en contra de la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 18/09/2.013, el abogado Juan Alcides Caro Pérez, actuando con el carácter de apoderado del ciudadano Lixines Alexander Fréitez Osta, presenta escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra contra la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. Acompañó anexos (folios 11 al 48 de la primera pieza).
Por auto de fecha 23/09/2.013, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando la citación de la demandada para que comparezca al quinto día de despacho siguiente a su citación, a los fines de celebrar la audiencia de mediación (folio 48 de la primera pieza).
Por auto de fecha 02/10/2.013, el a quo exhorta al Juzgado Distribuidor a los fines de la práctica de citación de la demandada (folio 51 de la primera pieza).
En fecha 08/11/2.013 el Alguacil del Tribunal comisionado consigna boleta de citación de la demandada debidamente firmada (folios 60 y 61 de la primera pieza).
En fecha 28/01/2.014 tuvo lugar la celebración de la audiencia de mediación, advirtiéndole a las partes de la prolongación de la misma. Acompañó anexos (folios 64 al 75 de la primera pieza).
En fecha 04/02/2.014, oportunidad para la continuación de la celebración de la audiencia de mediación, en virtud de que las partes no llegaron a ningún acuerdo ni conciliación, fijan oportunidad para la contestación de la demanda (folios 76 y 77 de la primera pieza).
La parte demandada asistida de abogados en fecha 18/02/2.014, presenta escrito contentivo de contestación de la demanda (folios 78 al 79 de la primera pieza).
La jueza a quo dicta auto en fecha 21/02/2.014, fijando el lapso de 8 días para la promoción de pruebas (folios 80 al 86 de la primera pieza).
Por auto de fecha 01/04/2.014, la jueza a quo admite las pruebas presentadas por las partes (folio 87 de la primera pieza).
Mediante auto de fecha 05/06/2.014, fijan la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio (folio 81 de la primera pieza).
La parte demandada asistida de abogados, presenta escrito en fecha 09/06/2.014 mediante el cual solicita la suspensión de la audiencia de juicio; solicitud ésta que fue declarada improcedente, mediante auto de fecha 10/06/2.014 (folios 93 al 95 de la primera pieza).
Consta a los folios 96 al 104 de la primera pieza del presente expediente, la celebración de la audiencia de juicio de fecha 12/06/2.014, mediante la cual declara sin lugar la demanda intentada por el abogado Juan Alcides Caro Pérez en su carácter de apoderado del ciudadano Lixine Alexander Fréitez Osta contra la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero.
En fecha 17/06/2.014, fue publicado el texto íntegro de la sentencia (folios 105 al 127 de la primera pieza).
Sentencia esta que fue objeto de apelación por el apoderado de la parte actora, mediante diligencia de fecha 19/06/2.014 (folio 128 de la primera pieza).
Por auto de fecha 30/06/2.014, la apelación fue oída en ambos efectos y ordenan la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 118 de la primera pieza).
Recibido el expediente en fecha 10/07/2.014, se procedió a dar entrada y se fija el tercer día de despacho siguiente, para la celebración de la audiencia oral, de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas (folio 134 de la primera pieza).
En fecha 17/07/2.014, tuvo lugar la celebración de la audiencia oral, procediendo el Juez a dictar sentencia, declarando Con Lugar la apelación y reponiendo la causa al estado de nueva admisión de la demanda (folios 137 al 150 de la primera pieza).
Cumplidas las formalidades de ley, el día 13/08/2.014 se libró oficio N° 145/2.014 al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, remitiendo el presente expediente en virtud de haber dictado sentencia en la presente causa (folio 151 de la primera pieza). El cual fue recibido por el referido Juzgado en fecha 19/09/2.014 (folio 152 de la primera pieza).
Consta del folio 153 al 154 de la primera pieza del presente expediente, acta de inhibición planteada en fecha 01/10/2.014 por la Jueza del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
Mediante auto dictado en fecha 07/10/2.014 se ordenó remitir a este Juzgado Superior la referida acta de inhibición a los fines de su tramitación y el expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa para su distribución (folio 155 de la primera pieza).

El referido expediente fue recibido por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de esta Circunscripción Judicial en fecha 21/10/2.014, por lo que se ordenó darle entrada y notificar a las partes del abocamiento de la Jueza del referido Tribunal, por lo que una vez conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a correr el lapso de tres (3) días para que dentro de los mismos puedan intentar recusación, de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. Se ordenó librar las boletas correspondientes (folios 158 al 160 de la primera pieza).
En fecha 17/11/2.014 el abogado Juan Alcides Caro, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia se dio por notificado del referido abocamiento (folio 161 de la primera pieza).
El día 11/02/2.015 el Alguacil del Tribunal de la causa, consignó la boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana Griseida del Valle Dorante, en su carácter de demandada en la presente causa (folios 163 y 164 de la primera pieza).
Mediante auto dictado en fecha 19/02/2.015 el Tribunal a quo fija el segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación a fin de que de contestación a la demanda u oponga cuestiones previas y defensas. Que la presente demanda se admite y tramita por el procedimiento breve y disposición especiales regulativas de la materia. Se libró la boleta correspondiente (folios166 y 167 de la primera pieza).
En fecha 10/04/2.015 la abogada Aura Pieruzzini, en representación sin poder de la parte demandada, pidió al Tribunal de la causa declare la perención breve de la instancia, ya que la demandante no cumplió dentro de los treinta (30) días de admitida la demanda con su obligación de proporcionarle los recursos o medios de transporte al Alguacil para practicar la citación de la parte demandada, la cual está ubicada a más de 500 metros de distancia del Tribunal (folio 169 de la primera pieza). Solicitud que fue declarada inadmisible por el Juzgado de la causa mediante auto dictado en fecha 17/04/2.015 (folio 170 de la primera pieza).
El día 21/04/2.015 el Alguacil del Tribunal de la causa, consignó la boleta de notificación sin firmar de la ciudadana Griseida del Valle Dorante, en su carácter de demandada en la presente causa, la cual le fue imposible su localización (folios 171 al 185 de la primera pieza).
Mediante diligencia realizada en fecha 27/04/2.015 por el abogado Juan Alcides Caro Pérez, en su carácter de apoderado de la parte demandante, solicitó la citación por carteles de la demandada localización (folio 186 de la primera pieza). Solicitud que fue acordada por el a quo en fecha 30/04/2.015 (folios 187 y 188 de la primera pieza).
Compareció el abogado Juan Alcides Caro Pérez, en su carácter de apoderado de la parte demandante, y por medio de diligencia consignó publicaciones de carteles en los diarios Última hora y El Regional, de fechas 12/05/2.015 y 16/05/2.015, respectivamente (folios 189 al 191 de la primera pieza).
Consta al folio 193 de la primera pieza del presente expediente, poder apud acta conferido en fecha 28/07/2.015 por la demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero a la abogada Aura Mercedes Pieruzzini Rivero.
Corre inserto del folio 194 al 196 de la primera pieza del presente expediente, escrito en el cual contesta la demanda y opone la cuestión previa prevista en el artículo 346, Ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, presentado en fecha 30/07/2.015 por la abogada Aura Pieruzzini Rivero, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante. En fecha 31/07/2.015 el Tribunal de la causa dictó auto en el que declaró Con Lugar la cuestión previa opuesta por la demandada, de conformidad con el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ordenó suspender el proceso hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisión como lo indica el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en el término de cinco (5) días a contar de este pronunciamiento.
En fecha 06/08/2.015 el abogado Juan Alcides Caro, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito en el cual subsanó la cuestión previa opuesta por la parte demandada (folios 198 al 199 de la primera pieza).
Mediante auto dictado en fecha 10/08/2.015, el Tribunal de la causa declaró que la subsanación fue realizada en forma correcta, por lo que de conformidad con el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, la contestación de la demanda tendrá lugar dentro de los cinco (5) días siguientes al referido auto (folios 200 de la primera pieza).
El día 13/08/2.015 la abogada Aura Pieruzzini Rivero, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante presentó escrito de contestación a la demanda (folios 201 y 202 de la primera pieza).
En fecha 18/09/2.015 la abogada Aura Pieruzzini Rivero, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante presentó escrito de promoción de pruebas (folios 203 y 204 de la primera pieza). Las mismas fueron admitidas por el a quo en fecha 21/09/2.015 (folio 205 de la primera pieza).
El día 21/09/2.015 el abogado Juan Alcides Caro, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas con anexos (folios 206 al 221 de la primera pieza).
En fecha 22/09/2.015 la abogada Aura Pieruzzini Rivero, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante presentó diligencia en la cual se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora (folio 02 de la segunda pieza).
El día 22/09/2.015 el Juzgado de la causa dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante y el escrito de oposición presentado por la parte demandada, por cuanto tales pruebas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, así mismo fijó el día para la prueba testimonial solicitada (folio 03 de la segunda pieza).
Corre inserto del folio 19 al 28 de la segunda pieza del presente expediente, sentencia dictada en fecha en fecha 04/12/2.015 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contra de Opción de Compra Venta propuesta por el ciudadano Freitez Osta Lixines Alexander asistido de abogado en contra de la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. Sentencia ésta que fue apelada en fecha 27/01/2.016 por la abogada Aura Mercedes Pieruzzini, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada (folio 36 de la segunda pieza).
Dicha apelación fue oída en ambos efectos, así mismo se ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior a los fines de que conozca sobre la referida apelación (folio 37 de la segunda pieza).
En fecha 23/02/2.016 se recibió el presente expediente en este Juzgado Superior, ordenándosele dar entrada y fijando el tercer (3er) día para que tenga lugar la audiencia oral, conforme lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (folio 40 de la segunda pieza).
El día 25/02/2.016 este Juzgado Superior dictó auto reformando el que fue dictado en fecha 23/02/2.016, en consecuencia fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar y publicar sentencia en la presente causa (folio 41 de la segunda pieza).

DE LA DEMANDA:

En fecha 18/09/2.013, el abogado Juan Alcides Caro Pérez, actuando con el carácter de apoderado del ciudadano Lixines Alexander Fréitez Osta, presentó escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra contra la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, alegando que en fecha 01 de mayo de 2.010 su representado alquiló una casa a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, mediante contrato de forma verbal con la posibilidad de que le vendiera la referida casa con su respectiva parcela de terreno de su propiedad y que posee una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (138,75 M2), ubicada en la avenida 1 casa N° 58, Sector 01 de la Urbanización Desarrollo Hacienda San José de la ciudad de Araure Estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Vivienda N° 60 de la avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-1 al punto G-2 cuyo rumbo y distancia son S66°09”53 “E” y una distancia de 18,50 m.l. SUR: Vivienda N° 56 de la avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-3 al punto G-4 cuyo rumbo y distancia son S66°09”53 “W” y una distancia de 18,50 m.l. ESTE: Solar y vivienda N° 61 de la avenida N° 2, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-2 al punto G-3 cuyo rumbo y distancia son S23°38”56 “W” y una distancia de 7,50 m.l. y OESTE: Avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-4 al punto G-1 cuyo rumbo y distancia son S23°38°”56 “E” y una distancia de 7,50 m.l. y que le pertenece según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nro. 402.16.1.1.5605 correspondiente al libro del Folio Real del año 2.011.
Que en fecha 09 de noviembre de 2.011 su representado suscribió por ante la Notaría pública de Araure del Estado Portuguesa con la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre la vivienda arriba descrita, la cual quedó anotada bajo el Nro. 07 del Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en donde la referida ciudadana le concede a su representado una oferta de opción a compra de la referida vivienda por la cantidad CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), cantidad que será pagada mediante crédito hipotecario que sería tramitado por su representado.
Que al momento de solicitar los recaudos por ante el Banco del Tesoro para la solicitud del crédito, la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, le manifiesta a su representado que ella no tiene tiempo ni dinero para sacar los documentos y solvencias que requiere el banco para la tramitación, porque ella es educadora en la Escuela Palacio Fajardo de Acarigua y no le dan mucho permiso, por lo que su representado decidió tramitar toda la documentación exigida por el banco, sufragando todos los gastos y que como la casa estaba deteriorada y a los fines de que cuando fuesen los funcionarios del banco a objeto de realizar el peritaje y avalúo de la casa objeto de la tramitación del crédito, con el consentimiento verbal de la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, propietaria del referido inmueble, con dinero que le dieron a su representado por sus utilidades en donde trabaja más lo que tenía ahorrado, su representado contrató a un maestro de albañilería de nombre Oscar Javier Silva, para que realizara mejoras a la vivienda, por lo que se le canceló por concepto de materiales y mano de obra la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo).
Ahora bien, la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero al ver que la casa objeto de este libelo se encuentra bonita, le dice a su representado que el precio pactado es muy bajito y que si su representado quiere la casa debe pagar por ella la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo).
Que en fecha 23 de abril del año 2.012, en la mañana el Banco del Tesoro le comunica vía telefónica a su representado que le fue aprobado el crédito y que pasara por ante la oficina del banco a retirar el documento que se iba a protocolizar por ante el Registro Inmobiliario. Luego ese mismo día su representado le notificó de la noticia de la aprobación del crédito hipotecario a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero y ella en la tarde se dirige a la casa de su representado y desde la acera ella le responde que la casa ahora vale la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), porque el plazo establecido en el contrato había expirado a lo que su representado le contestó que no, que el mismo estaba vigente y que ella no podía unilateralmente anular el contrato, porque el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
“En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, tampoco será exigible la entrega de arras o cualquier otro valor imputable, o no, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.
En los contratos de opción de compraventa no se podrá colocar cláusula alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del propietario oferente”.

A lo que ella le contestó que ella no creía en esa ley y que si su representado quería que ella firmara le diera la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo).
Que el día 24 de abril del año 2.012, la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, se presentó ante la Oficina del Banco del Tesoro en la ciudad de Araure y llevó un oficio donde le notifica al banco que ella desiste del negocio de compraventa con su representado, debido a la inflación el inmueble ya adquirido mayor valor el cual el funcionario del banco no se la recibe y le indica que ella no tiene la facultad de desistir del crédito, ya que el crédito ya había sido aprobado al señor Lixine Alexander Pérez Osta y que era el quién tenía la potestad de desistir del crédito y en virtud de la respuesta del funcionario del banco ella se fue a la casa de su representado y le entregó el oficio, notificándole a su representado que no iba a firmar ningún documento de venta de su casa.
En fecha 25 de abril de 2.012 su representado preocupado y angustiado por la negativa de la promitente vendedora de no suscribir el documento definitivo de venta, acudió por ante la Oficina de INDEPABIS e interpuso la denuncia a los fines de que le tutelaran sus derechos e hicieran posible obligarla a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción a compra, la cual fue procesada teniendo dos audiencias conciliatorias sin obtener resultado positivo.
Ahora bien, por cuanto se suscribió un contrato de arrendamiento con opción a compra que se formó y se perfeccionó con el consentimiento de las partes, pero que no pudo materializar por el incumplimiento de la demandada al incumplir con la obligación de hacerle la transferencia de la propiedad del inmueble a su representado, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil vigente que demanda el cumplimiento de contrato o ejecución del contrato de opción a compra.
Fundamentó la presente causa en los artículos 1.167, 1.141, 1.159, 1.160 y 1.474 del Código Civil vigente, Artículos 98, 100, 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Es por los motivos anteriormente expuestos que demanda a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero el cumplimiento de contrato o ejecución del contrato de opción a compra y en su defecto sea condenada por ese Tribunal a suscribir documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta una vez realizada y aprobada nuevamente los trámites del crédito hipotecario. Así mismo solicitó se dicte medida preventiva de prohibición y enajenación del inmueble arriba descrito. También demanda el pago de las costas y costos del proceso, incluyéndose los honorarios de los abogados que intervengan en el proceso.
Estimaron la presente demanda en la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo).

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En fecha 30/07/2.015 la abogada Aura Pieruzzini Rivero, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante, presenta escrito en el cual opone la cuestión previa prevista en el artículo 346, Ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, invocó el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 4 por no haber señalado el demandante correctamente en el libelo el lindero Oeste y por no haber indicado todos los datos de registro del documento que acredita su propiedad sobre el inmueble. La misma fue declarada Con lugar en fecha 31/07/2.015, por lo que se ordenó suspender el proceso hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisión como lo indica el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en el término de cinco (5) días a contar de este pronunciamiento.
Así mismo negó y rechazó tanto en los hechos como los fundamentos de derecho invocados en la demanda.
Negó y rechazó que en fecha 01/05/2.010 mediante contrato verbal su representada le haya dado al demandante en alquiler con posibilidad de venderle una casa de habitación de su propiedad, con la parcela de terreno que posee una superficie de 138,75 m2 ubicada en la avenida 1, casa N° 58, sector 01 de la Urbanización Desarrollo Hacienda San José de la ciudad de Araure Estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Vivienda N° 60 de la avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-1 al punto G-2 cuyo rumbo y distancia son S66°09”53 “E” y una distancia de 18,50 m.l. SUR: Vivienda N° 56 de la avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-3 al punto G-4 cuyo rumbo y distancia son S66°09”53 “W” y una distancia de 18,50 m.l. ESTE: Solar y vivienda N° 61 de la avenida N° 2, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-2 al punto G-3 cuyo rumbo y distancia son S23°38”56 “W” y una distancia de 7,50 m.l. y OESTE: Avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-4 al punto G-1 cuyo rumbo y distancia son S23°38°”56 “E” y una distancia de 7,50 m.l. y que le pertenece según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nro. 402.16.1.1.5605 correspondiente al libro del Folio Real del año 2.011.
Que es cierto que su representada en fecha 09/11/2.011 suscribió con el demandante un contrato de arrendamiento con opción a compra sobre la vivienda arriba descrita, el cual quedó anotado bajo el N° 7 del tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con una duración de cuatro (04) meses contados desde la fecha de autenticación del documento que el 09/11/2.011, con una prórroga de 30 días a voluntad de ambas partes que deberían manifestarlo por escrito y por el precio de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), que sería pagado mediante Crédito Hipotecario que sería tramitado por el demandante en la entidad bancaria de su preferencia como consta en la cláusula tercera.
Negó y rechazó que al solicitar los recaudos el Banco del Tesoro para la solicitud del crédito, la demandada le haya manifestado al demandante que no tenía tiempo ni dinero para sacar los documentos y solvencias que requería el banco para la tramitación y que si estaba interesado él los sacara. Negó y rechazó que el demandante haya tramitado toda la documentación. Negó y rechazó que la casa estuviera deteriorada, ya que consta en la cláusula sexta del documento de arrendamiento con opción a compra que el demandante declaró haber recibido en perfecto estado de conservación el bien objeto del contra. Negó y rechazó que la demandada le haya dado su consentimiento de forma verbal para contratar el maestro de albañilería, así como también niega que por materiales y mano de obra de las supuestas mejoras haya cancelado el demandante la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), por lo que impugna el contrato privado de obra, que obra al folio 26.
Que es cierto que de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra de la vivienda, el término o duración de la opción a compra era de cuatro (4) meses, contados desde la fecha de autenticación del documento que fue el 09/11/2.011, cuatro meses que vencieron el 09/03/2.012 y no como erróneamente se estableció en el contrato que los cuatro (4) meses vencían el 09/04/2.012, término de cuatro(4) meses que tenía una prorroga de treinta (30) días más a voluntad de las partes que debía manifestarse por escrito, lapso en el cual el demandante debía hacer uso de la opción a compra, prórroga de la cual no hicieron uso las partes y que hubiera vencido el 09/04/2.012 como lo dice el contrato, fecha para la cual el demandante no había obtenido el crédito hipotecario para cumplir con la opción a compra del inmueble, por lo que la opción a compra del inmueble quedó resuelta por vencimiento del término y el incumplimiento del demandante de comprar el inmueble dentro del término convenido. Negó y rechazó que en fecha 23/04/2.012 que el demandante le haya notificado a la demandada de la aprobación del crédito hipotecario y negó que en la tarde ella se haya dirigido a la casa del demandante y desde la acera le respondió que la casa ahora vale la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo). Negó y rechazó que el contrato no pudo materializarse por el incumplimiento de la demandada en la obligación de hacerle la transferencia de la propiedad del inmueble al demandante por lo que pidió al Tribunal declare sin lugar la demanda condenando en costas al demandado.

DE LAS PRUEBAS:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Junto con el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 21/09/2.015, promovió y ratificó las siguientes documentales que fueron consignadas con el libelo de la demanda:

1.-) Marcado “C”, documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, bajo el Nro. 2011.2381, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 402.16.1.1.5605 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011, contentivo de venta pura y simple celebrada entre el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, sobre una casa y su respectiva parcela de terreno, según resolución N° 042-014 de fecha 09/12/1.998, ubicada en la avenida Nro. 01, vivienda Nro. 58, sector 01, Desarrollo Hacienda San José, de la ciudad de Araure; y Carta de Liberación de Cláusula Opcional de Retracto Legal (folios 24 al 31 de la primera pieza). Dichos instrumentos al no ser impugnados se valoran para acreditar la plena propiedad que tiene la demandada sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda. ASI SE DECIDE.
2.-) Marcado “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, en fechas 09/11/2.011 y 06/06/2.012, bajo el Nro. 07, Tomo 48, contentivo de contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre los ciudadanos Griseida del Valle Dorante Romero y Lixines Alexander Fréitez Osta, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación familiar con su respectiva parcela de terreno, ubicada en la avenida 1, vivienda Nro. 58, sector 01 de la Urbanización Desarrollo Hacienda San José, de la ciudad de Araure, cuyo canon es por la cantidad de Bs. 500,00, con una duración de cuatro meses contados desde la fecha de autenticación del mismo, hasta el 09/04/2.012, con una prórroga de 30 días; siendo el valor del inmueble la cantidad de Bs. 150.000,00, cantidad pagada mediante crédito hipotecario (folios 32 al 36 de la primera pieza). Dicho documento al no ser impugnado, se valora como documento público, conforme lo disponen los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, para acreditar que entre el ciudadano Lixines Alexander Fréitez Osta y la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero existe un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble en el identificado. ASI SE DECIDE.
3.-) Marcado “F”, documento de venta real, pura y simple celebrada entre los ciudadanos Griseida del Valle Dorante Romero y Lixines Alexander Fréitez Osta, sobre un inmueble propiedad de la primera de los nombrados, destinado a vivienda principal constituido por un lote de terreno y la vivienda sobre ella construida, ubicada en la Avenida N° 01, vivienda 58, sector 01, Desarrollo Hacienda San José, de la ciudad de Araure municipio Araure (folios 37 al 43 de la primera pieza). Este documento si bien no está suscrito por las partes, el mismo contiene un sello que identifica al Banco del Tesoro, con una firma, del cual se desprende que dicha institución le concedió un crédito hipotecario al aquí demandante para la adquisición del inmueble sobre el que recae la opción de compra venta cuyo cumplimiento se demandó. ASI SE DECIDE
4.-) Marcado “G”, comunicación dirigida a la entidad financiera Banco del Tesoro, por la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, desistiendo del negocio de compra venta celebrado con el ciudadano Lixines Alexander Fréitez Osta, sobre una vivienda de su propiedad ubicada en la Urbanización Hacienda San José 2, Nro. 58 (folio 44 de la primera pieza). Dicho documento al ser promovido como emanado de la demandada, sin que fuera desconocido o impugnado por ella, se aprecia para acreditar la intención de la demandada de desistir del contrato de opción de compra venta que suscribió con el demandante. ASI SE DECIDE.
5.-) Marcado “H”, citación emanada del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) Coordinación Regional Portuguesa, de fecha 30/04/2.012, dirigida al denunciante Lixines Fréitez (folio 45 de la primera pieza). El mismo se desecha por carecer de valor probatorio en esta causa. ASI SE DECIDE.
6.-) Actas de no acuerdo entre las partes, de fechas 30/04/2.012 y 08/05/2.012, levantadas por el funcionario designado por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) (folios 46 y 47 de la primera pieza). Dichas actas al ser levantada por un funcionario público, que no fue impugnada, se aprecian como documentos públicos administrativos, para acreditar la conducta contumaz de la demanda para vender el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento aquí se demanda. ASI SE DECIDE.
Así mismo anexó al escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 21/09/2.015, las siguientes:
7.-) Marcado “I”, Comunicación suscrita por el Sub-Gerente de la Oficina Acarigua 0239 del Banco del Tesoro en fecha 25/04/2.012, dirigida a INDEPABIS, en la cual se hace constar que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta, le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos del FAOV destinado a la adquisición de un inmueble, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 143.425,09) (folio 211 de la primera pieza). Dicho documento al emanar de un tercero ajeno al presente juicio, sin que se hubiese promovido como testigo, se desecha. ASI SE DECIDE.
8.-) Marcado “J”, Copia certificada de documento autenticado en fecha 17/06/2.013 por ante la Notaría Pública Primera del Estado Portuguesa, el cual quedó inserto bajo el Nro. 40, Tomo 105, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se desprende que la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero y el ciudadano Domingo Mesa Hernández, procedieron a liquidar la comunidad conyugal de bienes gananciales adquiridos durante su unión conyugal, la cual quedó disuelta según consta en sentencia de divorcio emanada del Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 19/11/2.012 (folios 212 al 220 de la primera pieza). Dicho documento debe ser desechado en razón de que el demandante no es parte de los que suscriben el mismo. ASI SE DECIDE.

9.-) TESTIMONIALES:
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Daniel Alejandro Gadea Colina, Katty Marielis Calderon, Mirha Zethina López Montilla y Nerimar del Carmen Chirinos de Ramos, los cuales comparecieron a rendir su declaración las cuales se transcriben a continuación:

9.1.-) DANIEL ALEJANDRO GADEA COLINA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-16.041.652, rindió su declaración en fecha 01/10/2.015, (folios 06 y 07 de la segunda pieza), manifestando que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Lixines Alexander Freitez Osta y a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. Que le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta habita en calidad de inquilino desde el año 2.010 en la avenida 1, casa Nro. 58 de la Urbanización Hacienda San José de la ciudad de Araure. Que le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta le hizo un cuarto, platabanda y friso a la casa le puso cerámica al piso y pintó toda la casa. Que le consta que la señora Griselda Dorante, le dijo desde la cera que la casa había cambiado desde 150 mil bolívares, por 200 mil bolívares, ya puedo constatar por que se encontraba frente de la casa”.
9.2.-) NERYMAR DEL CARMEN CHIRINOS MEDINA, venezolana, titular de la cedula de identidad N° V- 12.710.171, rindió su declaración en fecha 02/10/2.015, (folios 10 y 11 de la segunda pieza), manifestando que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Lixines Alexander Freitez Osta y a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. Que le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta habita en calidad de inquilino desde el año 2.010 en la avenida 1, casa Nro. 58 de la Urbanización Hacienda San José de la ciudad de Araure. Que sabe y le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta le realizó unas bienhechurías a la casa ubicada en la avenida 1, casa N° 58 de la Urbanización Hacienda San José. Que le consta que la señora Griselda Dorante, le dijo desde la cera que la casa había cambiado desde 150 mil bolívares, por 200 mil bolívares, que puede constatar por que se encontraba frente de la casa. Que le consta lo declarado porque estaba afuera y la señora lo gritó. Que presenció que el día 23/04/2.012 la señora Griselda le manifestó a viva voz al señor Lixine que la casa costaba 150 mil bolívares sino 200 bolívares”.
9.3.-) KATTY MARIELIS CALDERON BORGES, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-12.265.774, rindió su declaración, en fecha 05/10/2.015 (folios 12 y 13 de la segunda pieza), manifestando que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Lixines Alexander Freitez Osta y a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. Que le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta habita en calidad de inquilino desde el mes de mayo del año 2.010 en la avenida 1, casa Nro. 58 de la Urbanización Hacienda San José de la ciudad de Araure. Que sabe y le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta le hizo unas bienhechurías a la casa ubicada en la avenida 1, casa N° 58 de la Urbanización Hacienda San José. Que le consta que el señor Lixines Alexander Freitez pagó las bienhechurías al señor Oscar Silva. Que le consta que la señora Griselda Dorante, le dijo desde la acera que la casa ya no costaba 150 mil bolívares, sino 200 mil bolívares, y le consta porque fue testigo presencial”.
9.4.-) MIRHA ZETHINA LOPEZ MONTILLA, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-13.703.908, quien rindió su declaración en fecha 06/10/2.015 (folios 15 y 16 de la segunda pieza), manifestando que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Lixines Alexander Freitez Osta y a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. Que le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta habita en calidad de inquilino desde el mes de mayo en la avenida 1, casa Nro. 58 de la Urbanización Hacienda San José de la ciudad de Araure. Que habita desde el año 2.010. Que sabe y le consta que el ciudadano Lixines Alexander Freitez Osta le hizo unas bienhechurías a la casa ubicada en la avenida 1, casa N° 58 de la Urbanización Hacienda San José, que sacaron una pieza que es la cocina, frisaron, mezclillaron y le colocaron baldosa. Que no le consta que el señor Lixines Alexander Freitez pagó las bienhechurías al señor Oscar Silva. Que le consta que la señora Griselda Dorante, le dijo desde la acera que la casa ya no costaba 150 mil bolívares, sino 200 mil bolívares”.
En cuanto a las declaraciones rendidas por los testigos supra identificados, este juzgador debe establecer que no se desprende de sus dichos, testimonio alguno que coadyuven en la solución del presente caso, esto es, sus declaraciones no son pertinentes al presente caso. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1.-) Documento autenticado en fecha 09/11/2.011 por ante la Notaria Pública de Araure, inserto bajo el N° 07, Tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre los ciudadanos Griseida del Valle Dorante Romero y Lixines Alexander Fréitez Osta, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación familiar con su respectiva parcela de terreno, ubicada en la avenida 1, vivienda Nro. 58, sector 01 de la Urbanización Desarrollo Hacienda San José, de la ciudad de Araure, cuyo canon es por la cantidad de Bs. 500,00, con una duración de cuatro meses contados desde la fecha de autenticación del mismo, hasta el 09/04/2.012, con una prórroga de 30 días; siendo el valor del inmueble la cantidad de Bs. 150.000,00, cantidad pagada mediante crédito hipotecario (folios 32 al 36 de la primera pieza). Valorado supra. ASI SE DECIDE.

DE LA SENTENCIA APELADA:

En fecha 04/12/2.015 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia en la que declaró Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contra de Opción de Compra Venta propuesta por el ciudadano Freitez Osta Lixines Alexander asistido de abogado en contra de la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, alegando el a quo en su motiva que las partes involucradas en este juicio suscribieron un contrato de opción a compra del inmueble descrito en el libelo de demanda y que en realidad fue una venta pura y simple al punto de que la vendedora le hizo entrega del inmueble al comprador, quién es quién lo ocupa. Convinieron que mientras el comprador tramitaba el crédito hipotecario para cancelar el precio de la venta, cancelara un canon de arrendamiento. Se acordó que el término de duración de dicho contrato era de cuatro (4) meses, contados desde la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, habiéndose autenticado el documento el día 09/11/2.011, el término de cuatro (4) meses venció el 09/03/2.011 (SIC). El banco aprobó el crédito el día 23/04/2.011 (SIC), por lo que si bien es cierto que tal aprobación ocurrió fuera del término de los cuatro (4) meses convenidos en el contrato, a juicio de quien decide estando el comprador en posesión de la vivienda y habiéndole realizado mejoras, como quedó probado con los dichos de los testigos, lo correspondiente era que la vendedora firmara el documento de venta definitivo elaborado por el Banco del Tesoro y en todo caso exigiera intereses de mora por el retardo en el pago del precio de la venta, pero jamás podía de manera unilateral desistir o disolver dicho acuerdo. Así mismo puesto que el contrato que vincula a las partes es un contrato de compra venta, en el cual quién lo incumplió fue la demandada, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho del artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual está perfectamente facultado el actor para solicitar el cumplimiento de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio, se hace procedente en derecho declarar con lugar el cumplimiento de contrato aquí solicitado.

MOTIVACIONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Conforme se ha constatado, se indica que en el caso bajo examen la parte actora, ciudadano Lixines Alexander Fréitez Osta, interpone demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con opción de Compra-Venta, que recayó sobre un inmueble constituido por una casa que posee una superficie de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (138,75 M2), ubicada en la avenida 1 casa N° 58, Sector 01 de la Urbanización Desarrollo Hacienda San José de la ciudad de Araure Estado Portuguesa, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Vivienda N° 60 de la avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-1 al punto G-2 cuyo rumbo y distancia son S66°09”53 “E” y una distancia de 18,50 m.l. SUR: Vivienda N° 56 de la avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-3 al punto G-4 cuyo rumbo y distancia son S66°09”53 “W” y una distancia de 18,50 m.l. ESTE: Solar y vivienda N° 61 de la avenida N° 2, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-2 al punto G-3 cuyo rumbo y distancia son S23°38”56 “W” y una distancia de 7,50 m.l. y OESTE: Avenida N° 1, mediante una línea recta comprendida entre los puntos G-4 al punto G-1 cuyo rumbo y distancia son S23°38°”56 “E” y una distancia de 7,50 m.l., en contra de la ciudadana a la ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero. El referido inmueble le pertenece según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nro. 402.16.1.1.5605 correspondiente al libro del Folio Real del año 2.011.
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En este caso, si bien la actora señala que existió inicialmente un contrato verbal de opción de compra de dicho inmueble, el contrato cuyo cumplimiento exige fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Araure, en fecha 09/11/2011, bajo el Nro. 07, Tomo 48, de los libros de autenticaciones respectivos, en atención al cual dicha demanda la fundamentan en el hecho de que conforme a lo convenido, una vez obtenido el crédito hipotecario para la adquisición del inmueble, la propietaria vendedora se ha negado a cumplir con lo pactado en dicho contrato, entre otras cosas en suscribir el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del referido contrato de opción de compra venta.
En consecuencia, intenta la presente acción para que cumpla con la obligación derivada del contrato de arrendamiento con opción a compra, y convenga en otorgarle el documento definitivo de compra venta del inmueble, una vez aprobada nuevamente los trámites del crédito hipotecario; o que ello sea declarado por este tribunal.
Por su lado, la parte demandada al contestar el fondo de la demanda, si bien procedió a negar y rechazar tanto los hechos y el derecho invocados en la demanda, reconoció la existencia del citado contrato, excepcionándose en el cumplimiento del mismo, en el hecho de que fue la actora la que no cumplió con lo pactado en el contrato, como lo fue, la de finiquitar el pago pactado en el plazo acordado, esto es que, la demandante obtuvo el crédito hipotecario fuera de los cuatro (4) meses mas la prorroga convenida; plazo que se inició el 09 de noviembre del 2012 y venció el 09 de marzo del 2013, y la prórroga de treinta (30) días, que venció el 09 de abril del 2013. En otras palabras, el plazo había expirado y por tanto la demandante perdió la opción de compra.
En pocas palabras se excepcionó del cumplimiento, alegando el principio del “NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, esto es, la excepción del no cumplimiento ya que el accionante no cumplió con sus obligaciones contractuales, especialmente en el pago del monto fijado para la compra venta, en el lapso convenido.
Sintetizado de esta manera lo que ha sido la litis en la presente causa, que las partes coincidieron en llamarla “cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra venta de inmueble”, debemos entonces señalar que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
Antes de entrar a conocer el fondo, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es preciso referirse al concepto o término dado por la doctrina al Contrato, en este sentido se señala que, constituye una convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico, produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
A su vez el Código Civil, en su artículo 1.133, nos define el contrato de la siguiente manera:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Y en segundo lugar, debemos expresar que en cuanto al contrato preliminar, se hace difícil, tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar su existencia. Dichos Contratos han surgido como consecuencia de la múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria. Por lo que como consecuencia de este auge, surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.
El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente, si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral), en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo, esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).
Ahora ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Art. 1.589).
A pesar de que nuestro código sustantivo no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones. Por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el citado artículo 1.133 del Código Civil.
Por tanto, no existe dudas en que, si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil, los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.
Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Aquí, se establece la opción que tiene una de las partes, ante el incumplimiento de la otra, es decir, que es un derecho del acreedor a elegir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, siendo que en ambos casos puede exigir el cobro de daños y perjuicios, originados por el incumplimiento.
Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

De la referida norma, inferimos que los contratantes deben someterse estrictamente a lo convenido, y en caso contrario, se debe responder por los daños que se ocasionaren.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
Por tanto, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.
De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el citado artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello, que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
Ahora bien, también es necesario señalar que en el proceso civil, conforme lo dispone el articulo 11 del Código de Procedimiento Civil, rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte, y que en atención a lo que establece el artículo 12 ejusdem, que es una norma de contenido general que gobierna y disciplina la conducta de los jueces cuando van a emitir sus fallos, y que resulta quebrantada si el sentenciador no se atiene a lo alegado y probado en autos, o saca elementos de convicción fuera de ellos o suple excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, señalamos que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso, constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es, lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón en el citado artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el también citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
Pero además, hay que señalar que como ya se dijo, que si bien es cierto que en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, por mandato de lo establecido en dicho artículo 12, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos, no menos cierto es que este mismo artículo 12, establece que el esclarecimiento de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos, todo esto en razón de la labor que realizan de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes, al establecer determinadas obligaciones y derechos.
Son los juzgados de instancia los que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.
En la interpretación de los contratos de compraventa, lo cual es aplicable igualmente a las promesas de compraventa, la doctrina se inclina por valerse de la regla que indica “que debe interpretarse a favor del comprador, incluso en cuanto las obligaciones que pesan sobre éste, apreciando que usualmente quien dicta las pautas de dicha convención es aquel que vende”.
Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina.
Por tanto, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.
Así en este caso, en vista que la parte demandada alegó, la excepción de contrato no cumplido, para excusar el hecho de no haber cumplido con su obligación de otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, por cuanto el comprador hizo uso a destiempo por atrasado del derecho a comprar el inmueble, es decir, que cuando le fue otorgado el crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del contrato, ya el plazo acordado había expirado, se hace indispensable citar el artículo 1.168 del Código Civil, el cual prevé la aludida excepción de contrato no cumplido.
En tal sentido, dicha norma dispone lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Esta disposición legal concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Como puede observarse, la referida excepción conduce a la suspensión de los efectos del contrato, más no a su extinción. En consecuencia, el contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición, cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato.
Ahora, es necesaria que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra, no sólo en la fase de su nacimiento sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción.
Nuestra doctrina ha señalado que deben cumplirse ciertas condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, a saber:
1. Que se trate de un contrato bilateral, conforme al artículo 1134 del Código Civil.
2. Que se esté en plena demostración que el incumplimiento que da lugar a la excepción es un incumplimiento culposo de la contraparte.
3. El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia.
4. Deben ser obligaciones de ejecución simultánea, esto es, de cumplimiento ordinario: “Dando y dando”.
5. Que el oponente de la excepción no haya motivado el incumplimiento de la contraparte.
6. El demandado, esto es, la persona del excipiens u oponente, puede alegar ésta defensa, cuando el demandante incumpla las obligaciones genéricas plasmadas en el artículo 1.160 Código Civil.
Del argumento esgrimido por la parte demandada, se desprende que el mismo obedece a una excepción que surge del mismo contrato, fundamentado en el hecho de que la parte actora no cumplió con su obligación principal como lo fue la obtención del crédito hipotecario para adquirir el inmueble objeto del contrato, en el plazo acordado en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda. En este caso, señala que la compradora se obligó a adquirir el inmueble en un plazo de cuatro (4) meses que se inició el 09 de noviembre del 2012, venciéndose el 9 de marzo del 2013, más treinta (30) días de prórrogas que venció el 09 de abril del 2013, y como quiera que dicho crédito fue otorgado con posterioridad a dicho plazos, el contrato expiró y trajo como consecuencia, que la actora perdiera su derecho a adquirir el inmueble. En vista de estos argumentos, debemos precisar que estamos en presencia de un contrato bilateral de compraventa que creó obligaciones para ambas partes. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, este juzgador considera que este argumento esgrimido por la parte demandada de excepcionarse por no haber cumplido el actor previamente con sus obligaciones contractuales, constituye un elemento de incumplimiento contractual, que hace posible la excepción invocada y daría al traste con la pretensión del actor reconvenido. ASÍ SE DECIDE.
En conclusión considera este juzgador, que el fundamento esgrimido por la parte demandada como argumento, para ella no cumplir con la obligación demandada constituye un incumplimiento de importancia, que permite a la demandada suspender o dejar de cumplir con su obligación de otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, y con ello la entrega del inmueble. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, al quedar establecido que el hecho alegado por la parte demandada para excepcionarse del cumplimiento de su obligación constituye un incumplimiento de importancia, es necesario establecer que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro sistema procesal civil, contenido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil, corresponde al actor demostrar que previamente a introducir la presente demanda, había cumplido con su obligación de haber obtenido el crédito hipotecario para adquirir el inmueble en el plazo acordado en el contrato. ASI SE DECIDE.
En atención a esto, procedemos a transcribir lo que dispone la cláusula tercera de dicho contrato para establecer tanto el inicio del plazo como la fecha tope dentro del cual la compradora tenía derecho a ejercer la opción de la compra del inmueble. A tal efecto, dispone:
“La duración del presente contrato es de Cuatro (4) meses contados desde la fecha de Autenticación del presente documento hasta el Nueve (9) de Abril del 2012, con una prórroga de Treinta días (30) más a voluntad de las partes que deberán manifestarlo por escrito, lapso en el cual el ARRENDATARIO deberá hacer uso de la OPCION DE COMPRA referida en este documento, comprometiéndose a adquirir el Inmueble, mediante instrumento público por la Cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000,00 BS) cantidad tal que será pagada mediante Crédito Hipotecario que será tramitado por EL ARRENDATARIO ante la Entidad Bancaria de su preferencia”.

Así tenemos que al leer y analizar dicha cláusula, nos encontramos que, su redacción nos produce duda en cuanto a la duración del mismo, toda vez que si bien establece en forma general un plazo de cuatro meses a partir de su autenticación (09 de noviembre de 2012), más una prórroga de treinta (30) días, nos encontramos que la misma establece expresamente que dicho plazo vence el 09 de abril del 2013 con una prórroga mas de treinta (30) días a voluntada de las partes.
De allí que en atención a esta duda, y a la luz de lo que ha establecido la doctrina conforme ha quedado escrito en esta sentencia, que en aquellos casos en que los contratos presentan dudas, su interpretación debe hacerse a favor del comprador, incluyendo a las obligaciones que pesan sobre el, obligan a este juzgador a establecer que el plazo de vigencia del contrato de autos, convenidos por las partes incluyendo su prórroga de treinta (30) días, comenzó el 09 de noviembre del 2012 (fecha de autenticación del contrato) y finalizó el 09 de mayo del 2013. ASI SE DECIDE.
De allí que, si el actor probó haber obtenido el crédito hipotecario dentro del plazo establecido supra, nos conllevaría a establecer que si cumplió con su obligación, y con ello su derecho a adquirir dicho inmueble.
En base a lo anterior, y conforme se desprendió de la valoración realizada a las probanzas aportadas al proceso, ciertamente la parte actora probó haber obtenido con la institución Financiera Banco del Tesoro, el crédito hipotecario para la adquisición de dicho inmueble en fecha 23 de abril de 2013, por tanto dentro del plazo acordado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda. ASI SE DECIDE
Lo anterior es determinante para señalar que, de conformidad con lo establecido en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, el demandante cumplió con su carga probatoria, por lo que necesariamente la defensa esgrimida por la parte demandada de la non adimpleti contractus resulta improcedente. ASI SE DECIDE
No habiendo prosperado la excepción de contrato no cumplido, esgrimido por la parte demandada, siendo todo lo contrario, que se desprende de los autos que, dicho contrato no se cumplió por la conducta de ésta, se debe forzosamente establecer que la acción incoada debe prosperar. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, declarada como ha sido que la presente acción debe prosperar, toda vez que fue la demandada quien incumplió con el contrato, este juzgador atendiendo la petición del demandante, declarara que la demandada cumpla con su obligación contractual de otorgarle el correspondiente documento definitivo de propiedad, una vez obtenga nuevamente su respectivo crédito hipotecario. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, al establecerse que la acción debe prosperar, en los términos expuestos, surgen recíprocas obligaciones, en la cual el demandante debe realizar la tradición de la cosa a través del otorgamiento del documento de venta respectivo y a su vez el comprador a pagar la totalidad del precio del bien inmueble vendido, quien juzga considera que pese a que las partes incurrieron en la omisión de no ofrecer uno o solicitar el otro, el plazo para el cumplimiento de tal obligación, no es obstáculo para acordarlo en la parte dispositiva de este fallo sin que ello constituya una ultrapetita o extrapetita, dado que es una obligación legal implícita en cualquier operación bilateral de compra-venta; por tanto si se acuerda el otorgamiento del documento respectivo, lo justo también es que se acuerde el pago total del precio, advirtiendo que ambas obligaciones, la de pagar el saldo deudor y la de otorgar el documento una vez el demandante obtenga nuevamente su respectivo crédito hipotecario, o por cualquier otro medio, deben ser simultáneas, a fin de evitar que las partes, se excusen con un incumplimiento de las obligaciones recíprocas, para el no cumplimiento de lo que en particular le corresponde a cada uno; por lo que se establece un nuevo plazo de cuatro (4) meses, contados a partir de la fecha en que el presente expediente sea recibido por el tribunal de la causa, para que el demandante haga uso de dicha opción de compra contenida en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, y el demandado otorgue el correspondiente documento definitivo de propiedad, todo a los fines de evitar que este derecho se mantenga indefinidamente en el tiempo. ASI SE DECIDE.
En virtud de lo anterior, para el caso de que la parte demandante obtenga el monto total de la cantidad de dinero convenido en el contrato, en el plazo aquí acordado, y la parte demandada no cumpliera con dicho mandato, se debe ordenar el registro de la presente sentencia, previo el depósito por ante dicho tribunal de la referida cantidad, o sea la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), para que sirva de documento definitivo de propiedad, conforme lo dispone el artículo 531 del Código De Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Por tanto, se debe declarar sin lugar la apelación intentada por la abogada Aura Mercedes Pieruzzini Rivero, en su carácter de apoderada de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero.
En consecuencia de lo anterior, se debe confirmar con la modificación señalada la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 04/12/2.015.
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 27/01/2.016, por la abogada Aura Mercedes Pieruzzini Rivero, en su carácter de apoderada de la parte demandada, ciudadana Griseida del Valle Dorante Romero, contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 04/12/2.015.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 04/12/2.015, con la modificación señalada en la motiva, por lo que se establece un nuevo plazo de cuatro (4) meses, contados a partir de la fecha en que el presente expediente sea recibido por el tribunal de la causa, para que el demandante haga uso de dicha opción de compra contenida en el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, y el demandado otorgue el correspondiente documento definitivo de propiedad, todo a los fines de evitar que este derecho se mantenga indefinidamente en el tiempo.
TERCERO: CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de opción a compra interpuso el ciudadano LIXINES ALEXANDER FREITES OSTA contra la ciudadana GRISEIDA DEL VALLE DORANTE ROMERO.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los once (11) días del mes de marzo de 2016. Años: 205° de la Independencia y 57° de la Federación.

El Juez Superior,

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE.

La Secretaria Acc.,

ABG. ELIZABETH LINARES DE ZAMORA.

En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 2:30 de la tarde. Conste.-
(Scria. Acc.)