TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial
del estado Portuguesa
206º y 157º

Asunto: Expediente Nº 3330
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE ACTORA: GUILLERMO HERRAN ARIZABALETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.941.249, domiciliado en la ciudad de Araure, estado Portuguesa.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
EDIFRANGEL LEON PÉREZ, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nro. 7.458.159, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 38.309.
PARTE DEMANDADA: ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.567.051.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA:
Interlocutoria con fuerza de definitiva

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa por apelación interpuesta en fecha 04 de diciembre de 2015, por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, en contra de la decisión dictada en fecha 30/11/2015, por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, fundamentándose en lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y en lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento s de Vivienda.
II
SECUENCIA PROCEDIMENTAL:
En fecha 23 de noviembre de 2015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, demandó ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, al ciudadano Elena Chiotakis Chirinos, por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Acompañó recaudos a la demanda insertos el folio 18 al 88.
Por auto de fecha 30 de noviembre de 2015, el Tribunal de la causa que declaró Inadmisible la demanda interpuesta por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, fundamentándose en lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y en lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento s de Vivienda (folio 89 y 90).
Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, apeló del auto dictado en fecha 30 de noviembre de 2015, por el Tribunal de la causa.
Por auto de fecha 08 de diciembre de 2015, el Tribunal de la causa oyó la apelación interpuesta por el accionante, en ambos efectos, por lo que, ordenó la remisión del expediente a este Juzgado Superior.
En fecha 16 de diciembre de 2015, este Tribunal Superior recibió el presente expediente. Mediante auto de esa misma fecha, ordenó darle entrada al expediente y el curso legal correspondiente.
La parte accionante presentó escrito de informes ante este Tribunal de Alzada en fecha 19 de enero de 2016.

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Del estudio y análisis del presente expediente, se ha constatado que la apelación que impulsa el movimiento de esta instancia superior, surge en una acción de cumplimiento de preferencia ofertiva para la adquisición de un inmueble apto para habitación familiar (apartamento), que intentó el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en su carácter de arrendatario, en contra de la ciudadana Elena Chiótakis Chirinos, en su carácter de arrendadora, y que fuera declarado inadmisible in liminis litis, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a quien le correspondió por distribución.
Al efecto, dicha acción va dirigida a que la referida ciudadana Elena Chiótakis Chirinos, cumpla con la oferta que le realizó en fecha 06 de noviembre del 2014, por intermedio de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, de venderle el referido inmueble, que ocupa como arrendataria desde el año 2006, y consecuencialmente, le otorgue el documento definitivo de propiedad.
En este caso, la referida decisión interlocutoria con carácter definitiva, apelada por la pare actora, fue dictada en fecha 30 de noviembre de 2015, declaró oficiosamente la inadmisibilidad de la pretensión, por no constar que la demandante diera cumplimiento al procedimiento administrativo previo, a que se refiere el artículo 94 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Al respecto, el mencionado articulo 94, dispone:
“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la oposición o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”
En tal sentido, el juzgador de la causa, entre otros argumentos, fundamenta su decisión para inadmitir la acción planteada, en que el inmueble objeto de la oferta cuyo cumplimiento se demanda, se trata de un inmueble apto para vivienda principal, por tanto amparado por el artículo 1 ejusdem, de allí que la demandante al no haber acreditado en autos haber dado cumplimiento al procedimiento administrativo especial y previo contenido en el citado artículo 94, hace ineludible declarar de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el citado artículo 94, la inadmisibilidad de la demanda presentada en fecha 23 de noviembre de 2015, por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado.
Así las cosas, hay que señalar que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Desocupación de Viviendas, de fecha 10 de noviembre de 2011, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.503, de fecha 12 de noviembre del 2011, es un texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial.
Efectivamente, podemos extraer de los principios fundamentales que rigen esta ley, que la misma presente un régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles en todo el ámbito de nuestra República, cuyo fin supremo es el de proteger el valor social de la vivienda, como derecho humano y la garantía de este derecho digno a toda nuestra población.
En otras palabras, se debe establecer que cuando el legislador creó este instrumento legal, es porque consideró necesario producir un instrumento que protegiera a los ocupantes de inmuebles ajenos; para que el Estado le garantice la obtención de un inmueble, en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales, ya sea en condiciones temporal o fijo, en el caso de que se dicte una sentencia que disponga que deben entregar dicho inmueble.
Por todas estas razones, es que debe valorarse que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Desocupación de Viviendas., persigue “...garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente” y acudir a los “...procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda...”.
La Sala Constitucional, en sentencia de fecha 07 de octubre del 2013, Expediente n.° 12-0760, ratificó el carácter especial y proteccionista del valor social de la vivienda como derecho humano. Así entre otras cosas señaló:
…Omissis “En tal virtud, observa la Sala que la Ley cuya interpretación se ha requerido, está orientada a establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, en el marco de la legislación y política nacional de vivienda y hábitat como un sistema integrado, dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que vino afectando a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población. En summa, se aprecia que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda persigue entre otros cometidos estratégicos, la erradicación de los desalojos arbitrarios y la nivelación justa y reglada de las relaciones entre arrendatarios y propietarios, guiadas por la preeminencia de los derechos fundamentales a la vivienda adecuada, al hábitat digno, y al propio derecho a la vida, entre otros.” Omissis
Por tanto, no hay dudas que se desprenda de los criterios expuestos, que el norte y propósito de este cuerpo legal, es el mismo que tenía el Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de un inmueble cuyo objeto sea de habitación familiar, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva.
Con ello resultó precisado, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido, es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal, de allí que, la exigencia de agotar el procedimiento previo administrativo constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo que, como en el presente caso, de ser procedente, debe ser declarado de oficio. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, establecido como ha sido, la obligatoriedad de exigir que se agote el procedimiento previo, establecido en el artículo 94 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas sin el cual no debe admitirse acción alguna que pueda conllevar al desalojo de un inmueble apto para vivienda, procede este juzgador a establecer si como en el caso de autos, en que el actor pretende que el demandado le otorgue el documento definitivo de compra venta del inmueble que constituye el objeto del contrato cuyo cumplimiento se exige, en función de las cláusulas del mismo, sin que se desprenda del libelo, esto es, de su petitorio, que la decisión que se produzca en el juicio, tenga como consecuencia directa la desposesión del inmueble que el demandante obstenta, sea entonces necesario, el cumplimiento de dicho procedimiento administrativo previo, todo por los efectos naturales que puede producir una eventual sentencia desfavorable que declare sin lugar la acción de cumplimiento.
Así las cosas, en atención a lo que se ha establecido, que en este caso, en una eventual declaratoria sin lugar de la presente acción de cumplimiento de contrato, donde lo que se demanda es que, el demandado otorgue el documento definitivo de compra venta, la misma no produce entre sus consecuencias dejar sin efectos el contrato que permitió el ingreso del demandado al inmueble, y por tanto, devolver el mismo al demandado, ya que el efecto de esta supuesta o eventual declaratoria sin lugar de la acción, conduciría al archivo del expediente. ASI SE DECIDE.
En otras palabras, lo que ha verificado este juzgador es que en la presente causa, no se da el supuesto de hecho establecido en el artículo 94 de la cita ley, esto es que el resultado del presente juicio, ya sea afirmativo o negativo, traiga como consecuencia la perdida de la posesión o tenencia del inmueble sobre el cual recae la demanda, por lo que, no hace falta para la tramitación por vía judicial de la presente acción de cumplimiento de oferta de venta de un inmueble, que se agote el procedimiento previo administrativo, previsto en el Artículo 94 ejusdem. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, establecido como ha quedado en los argumentos planteados, que las razones esgrimidas por el -quo para decretar la inadmisibilidad de la presente pretensión, no encuadran en los supuestos establecidos en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, como tampoco encuadran en ninguno de los supuestos de inadmisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, nos lleva a establecer que aceptar dicha inadmisibilidad, le conculcaría al demandante el derecho a la tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que no es otro que el derecho de acceso a un proceso no desnaturalizado, que pueda cumplir su misión de satisfacer las pretensiones que se formulen. Lo que no supone en modo alguno, un derecho a obtener una sentencia favorable, ni siquiera una sentencia en cuanto al fondo, sino el derecho a que se dicte una resolución fundada en derecho. ASI SE DECIDE.
En razón a lo anteriormente expuesto, este juzgador debe declarar con lugar la apelación interpuesta en fecha 04 de diciembre de 2015, por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, en contra de la decisión dictada en fecha 30/11/2015, por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Inadmisible la demanda que interpusiera en fecha 23 de noviembre de 2015. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, se concluye que la demanda debe ser admitida por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, todo de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 04 de diciembre de 2015, por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, en contra de la decisión dictada en fecha 30/11/2015, por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha 30/11/2015, por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
TERCERO: SE ORDENA al Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, admitir la demanda que por cumplimiento de preferencia ofertiva, presentó en fecha 23 de noviembre de 2015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, todo de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, como se señaló en la motiva de la presente sentencia.
No hay condenatoria en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los cuatro días del mes de marzo de dos mil dieciséis. Años. 206° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte
La Secretaria Acc.,

Abg. Elizabeth linares de Zamora
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:35 de la mañana Conste: (Scria. )