TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 16.030.
DEMANDANTE ALCIDES ANTONIO PARGAS JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.239.768.

APODERADO JUDICIAL JOSE VILLANUEVA URDANETA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22.256.

DEMANDADOS JOSÉ LEOVILDO PARGAS JIMÉNEZ Y MARISOL GERVACI DE PARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-4.239.86 y V-8.053.631 respectivamente.

DEFENSORA JUDICIAL MARGARITA ROSA OROZCO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 154.154.

MOTIVO PRETENSIÓN MERO DECLARATIVA DE PROPIEDAD Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA
MATERIA CIVIL.

El día 14/10/2013, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanare, admitió demanda contentiva de pretensión Mero Declarativa de Propiedad y Cumplimiento de Contrato incoada por el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez, en contra de los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas.
Aduce el demandante que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 18/03/1993, anotado bajo el Nº 03, Tomo 17, que anexa marcado con la letra “A”, donde compró mediante la modalidad de venta con pacto de retracto a los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, un inmueble constituido por una casa para habitación familiar de construcción de bloque, techo de acerolit, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de hierro, constante de dos habitaciones, un baño, comedor y un corredor, construida en una parcela de terreno propio que mide aproximadamente mil metros cuadrados (1.000 m2) ubicada en el Barrio Ezequiel Zamora, primera entrada, casa al lado del poste Nº 004760 en al recta vía Mesa de Cavacas, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, y cuyos linderos y medidas constan en el documento de venta antes aludido.
También aduce que el precio de la citada venta lo convinieron en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), los cuales cancele en su totalidad al vendedor en dinero efectivo a su entera y cabal conformidad, dando así cumplimiento a la obligación del comprador de pagar el precio convenido, comprometiéndose el vendedor a rescatar o a ejercer su derecho de retracto en un lapso prudencial de cinco meses continuos, contados a partir de la autenticación del documento contentivo d la operación de venta bajo la modalidad de venta con pacto de retracto, es decir, que el lapso para que los vendedores ejercieran el derecho de rescatar el inmueble era de cinco meses contados a partir del día 18/03/1997, fecha en la cual se realizó al autenticación por ante la Notaría Pública de Guanare, por lo que ese lapso venció el 18/09/1997, y para la fecha de la admisión de la pretensión han transcurrido 16 años, y los vendedores nunca han querido cumplir con su obligación, lo que demuestra la voluntad de los vendedores de no querer recuperar el inmueble.
Igualmente alegan que de conformidad con el artículo 1.536 del Código Civil Venezolano, que si los vendedores no ejercieron su derecho de retracto en el término convenido, el comprador, adquiere irrevocablemente la propiedad del referido inmueble y como tal queda investido de todos los atributos inherentes al propietario, razón por la cual demanda a los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, por cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo previsto en el artículo 929 del Código de Procedimiento Civil.
Estima la demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00).
Admitida la demanda se ordenó la citación de los demandados, el codemandado José Leovildo Pargas Jiménez, fue citado en fecha 27/01/2014, y la codemandada Marisol Gervaci de Pargas, no pudo ser citada personalmente, por lo que se acordó la citación por carteles, los cuales fueron consignados, además se fijo un cartel en la morada de la ciudadana Marisol Gervaci de Pargas, en virtud de su incomparecencia, se le designó defensor judicial a la abogado Margarita Rosa Orozco Cuevas, quien fue notificada, juramentada, citada y dio contestación negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su defendida.
El codemandado José Leovildo Pargas Jiménez, no dio contestación a la demanda.
La parte actora y la defensora judicial de la codemandada Marisol Gervaci de Pargas, promovieron escrito de pruebas.
Ninguna de las partes presentó escrito de informes.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:
La presente controversia viene dada en virtud que el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez, aduce que compró bajo la modalidad de venta con pacto de retracto al ciudadano José Leovildo Pargas Jiménez y a la ciudadana Marisol Gervaci de Pargas, unas bienhechurias consistentes en una casa con paredes de bloques, techo de acerolit, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de hierro, corredor, cocina , baño, dos habitaciones, la cual se encuentra cercada con tela de alfajor y alambre de púa, con estantillo de hierro con los siguientes linderos: Norte: parcela ocupada por Henry Moreno, con cincuenta metros (50 mts); Sur: Parcela ocupada Mirna Ferrer, con cincuenta metros (50 mts); Este: Talud del cerro con veinte metros (20 mts); y Oeste: Calle en proyecto con veinte metros (20 mts); y ubicado en la Vía La Recta de Mesa de Cavacas, hoy Barrio Ezequiel Zamora Municipio Guanare del Estado Portuguesa, que lo adquirió mediante venta con pacto de retracto convencional según instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa, el 18/03/1997, quedando anotado bajo el Nº 03, tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
En el mencionado instrumento se dejó constancia expresamente que el precio de ese inmueble o bienhechurias fue por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), que recibió el vendedor José Leovildo Pargas Jiménez, quien se reservó el derecho de rescatarlo por el mismo precio dentro de los cinco meses siguientes contados a partir de la autenticación del documento y que si transcurría el mencionado plazo sin que se ejerciera el derecho de rescatar las bienhechurias esta pasará de manera definitiva a la propiedad exclusiva del comprador ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez.
Citada la parte demandada José Leovildo Pargas Jiménez, éste no compareció a dar contestación a la pretensión contenida en la demanda a pesar de habérsele entregado la boleta de citación que contenía el emplazamiento de 20 días de despacho para que acudiera al órgano jurisdiccional en horas laborables de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., por si o por medio de apoderado, y a la codemandada Marisol Gervaci de Pargas no pudo ser citada personalmente, se libró el cartel de emplazamiento, tampoco compareció a darse por citada y se le nombró defensor judicial a la abogada en ejercicio Margarita Rosa Orozco, quien fue notificada, juramentada y citada, dando contestación a la pretensión rechazándola, negándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho y ejerció el derecho de promover pruebas.
De tal manera que el codemandado José Leovildo Pargas Jiménez, no ejerció el derecho a la defensa, mediante la contestación a la pretensión contenida en la demanda, lo cual trae como efecto la aplicación del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

…“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.”…

En la presente causa no se le puede aplicar la confesión ficta al codemandado José Leovildo Pargas Jiménez, porque nos encontramos frente a un litis consorcio pasivo necesario, pues quienes aparecen como sujetos vendedores de las bienhechurias es este ciudadano conjuntamente con su cónyuge Marisol Gervaci de Pargas, quien en el instrumento autenticado da la autorización en su condición de cónyuge para que su legitimo esposo venda esas bienhechurias bajo la modalidad de pacto de retracto convencional, lo que significa que están dentro de una comunidad de bienes gananciales por haber contraído el vinculo matrimonial, y ésta por intermedio del Defensor Judicial dio contestación a la pretensión contenida en la demanda.
En este sentido, estamos frente a un litisconsorcio y en un estado de comunidad jurídica, tal como lo establece el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.”

De la interpretación de esta norma se infiere que detalla los casos en los cuales existe un litisconsorcio pasivo, es decir, donde hay varios demandados, ya sea por encontrarse en estado de comunidad jurídica respecto al objeto de la causa, tal como sucede en el presente caso, donde el objeto de la causa es un bien inmueble o bienhechurias que pertenecían a la comunidad conyugal de los demandados, pero además para que el presente procedimiento pudiera llevarse de manera idónea sin violación del derecho a la defensa de las partes, nos encontramos ante un litisconsorcio necesario, en virtud que los vendedores tenían el derecho de propiedad sobre esas bienhechurias, por estar unidos en matrimonio civil, por lo tanto, cuando la relación jurídica litigiosa referida al cumplimiento de contrato de las bienhechurias que fueron vendidas en pacto de retracto convencional, la misma se realizo por ser ambos copropietarios, lo cual significa que la decisión que vaya a dictar este órgano jurisdiccional debe ser uniforme, es decir, que lo vincula sólo y únicamente a los vendedores y no a los terceros de buena fe que no hayan intervenidos en la formación del contrato de venta con pacto de retracto, según lo regula el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil.
Del contenido de la demanda el tribunal observa que el demandante solicita que se le declare como único y exclusivo propietarios de la citada bienhechurias, en virtud que los vendedores no ejercieron el derecho de rescate, y han pasado más de dieciséis años, y que estos no tienen la intención de cumplir con lo prometido.
En las pretensiones mero declarativas tienen por objeto que el órgano jurisdiccional declare la existencia o no de un derecho o de una relación jurídica, es lo que ha venido sosteniendo la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia dictada el 27/04/1988, cuando interpretó el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, se busca que se declare la mera certeza del derecho de propiedad o cualquiera otra relación jurídica.
En este sentido, por cuanto nos encontramos en una pretensión donde la parte actora solicita la declaratoria definitiva sobre el derecho de propiedad de unas bienhechurias que adquirió bajo la modalidad de pacto de retracto, la cual está consagrada en el artículo 1.534, 1.536 y 1.539 del Código Civil Venezolano, que preceptúan:
“Artículo 1.534.- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.
Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.

Artículo 1.536.- Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.

Artículo 1.539.- El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor.
La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.
Puede oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor.”

Este tipo de venta bajo esta modalidad esta sometida a una condición resolutoria, es decir, que se convierte en una venta definitiva cuando el vendedor no ejerce oportunamente el derecho de rescatar por el mismo precio el objeto o el bien vendido, según el artículo 1.536 del Código Civil Venezolano, el efecto que tiene es que el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad, pero es necesario que un Tribunal competente le declare ese derecho, tal como ocurre en el presente caso, donde el órgano jurisdiccional observa, que si bien es cierto, el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez compra bajo esa modalidad al ciudadano José Leovildo Pargas Jiménez, quien tenía un plazo de cinco meses para rescatar las bienhechurias, computados al día siguiente de la fecha de autenticación del documento, la cual fue el 18/03/1997, es decir, han transcurrido a la fecha de dictar esta sentencia diecinueve (19) años, sin que el vendedor ejerciera el derecho de rescatar las bienhechurias, y sin que el comprador ejerciera la pretensión mero declarativa de propiedad definitiva sobre las bienhechurias que fue objeto de venta pero sometida a condición suspensiva, porque dependía del acontecimiento de que el vendedor no ejerciera dentro del lapso el derecho de rescatar las bienhechurias vendidas por el mismo precio que habían convenido, consta en los autos que el vendedor no ejerció este derecho, por lo tanto, el tribunal declara que el propietario de estas bienhechurias es el demandante Alcides Antonio Pargas Jiménez. Así se decide.
Se hace la salvedad que el instrumento mediante el cual el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez compra bajo la modalidad de pacto retracto al ciudadano José Leovildo Pargas Jiménez, se encuentra es autenticado, el cual también tiene sus efectos jurídicos, por cuanto este tipo de instrumentos no se encuentra registrado conforme al artículo 1.924 del Código Civil Venezolano, que preceptúa:
…“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”…

Lo que significa que esa venta con la modalidad de pacto de retracto convencional, solo tiene efectos entre las partes contratantes, como lo son el demandante Alcides Antonio Pargas Jiménez y los demandados José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, ya que el artículo 1.920 ordinal 1 del Código Civil Venezolano, exige lo siguiente:

…“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.”…

De lo que se infiere que el Código Civil exige en esa norma es que los actos que efectúen las partes a titulo gratuito u oneroso traslativo de propiedad de inmueble, deben cumplir con la formalidad de registro o protocolización en la oficina respectiva dentro del cual se encuentre ubicado el inmueble, según lo estipula el artículo 1.925 eiusdem, deben registrarse y éste instrumento que acompañó la parte actora no se encuentra registrado, por lo tanto, no tiene efecto frente a terceros. Así se decide.
La parte actora conjuntamente con la pretensión mero declarativa de propiedad que ejerce también solicita el cumplimiento del contrato de venta con pacto de retracto de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, y pide que se obligue a los demandados a devolver, restituir y entregar sin plazo alguno el inmueble ubicado en el Barrio El Centro, calle Urbina entre calles Rivas y Herrera Carmona, casa La Virginia al frente de la cancha múltiple de la población de Mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa.
En cuanto a la pretensión de cumplimiento del contrato de venta con pacto de retracto fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, el mismo establece:

…“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”…

En estos contratos bilaterales si hay incumplimiento por parte de los contratantes, estos pueden acudir a la vía jurisdiccional para hacer valer sus derechos e intereses como tutela judicial efectiva, y los operadores de justicia están en la obligación de atender y tramitar la pretensión postulada, ya sea de resolución de contrato o cumplimiento, en el presente caso, la parte actora postula la pretensión de cumplimiento de contrato, solicitando al órgano jurisdiccional que obligue al demandado a restituir y entregar sin plazo alguno el inmueble ubicado en el Barrio El Centro, calle Urbina entre calles Rivas y Herrera Carmona, Casa La Virginia al frente de la cancha múltiple de la población de Mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa.
Observa el Tribunal, que en el contrato de venta con pacto de retracto convencional, no establece obligaciones para el vendedor José Leovildo Pargas Jiménez, en referencia a la entrega de ese inmueble al que hace referencia el demandante, su única obligación es ejercer el derecho de rescate pagando el mismo precio, por el cual había vendido y dentro de un lapso de cinco meses contados a partir de la autenticación del instrumento, por otro lado, también se observa que el inmueble sobre el cual esta exigiendo que se le devuelva, restituya y entregue no es el mismo a que se contrae el contrato porque aparece ubicado en la vía la Recta de Mesa de Cavacas hoy Barrio Ezequiel Zamora, Municipio Guanare del Estado Portuguesa, y el que esta solicitando la restitución y entrega esta ubicado en el Barrio El Centro, calle Urbina entre calles Rivas y Herrera Carmona, Casa La Virginia al frente de la cancha múltiple de la población de Mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa; los cuales son totalmente diferentes.
En consecuencia, en la presente caso no da lugar a esta pretensión de cumplimiento de contrato, por cuanto la parte vendedora, en ningún momento se obligó a entregarle las bienhechurias que aparecen identificadas en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare el 18/03/1997, su única obligación era ejercer el derecho al rescate, y por otro lado, está solicitando restitución de un inmueble diferente al señalado o establecido en el contrato, por estas razones se declara improcedente esta pretensión de cumplimiento de contrato. Así se decide.
También el órgano jurisdiccional observa que en la actualidad las bienhechurias que se refieren a casa de habitación familiar, se encuentran protegidos aquellos sujetos que fungen como arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de vivienda nuevas o en el mercando secundario contra medidas administrativas o judiciales, mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejerciere, o cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, no pueden ser desalojados ni desposeídos, porque deberán cumplir un procedimiento administrativo previo a la ejecución del desalojo, conforme a los artículos 1, 3, 4 y 11 del Decreto con rango valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, por lo cual también hace improcedente esa pretensión de cumplimiento de contrato, además de ser inepta por estar acumulada a la pretensión declarativa, resulta improcedente por falta de agotamiento de la vía administrativa, establecida en la citada ley. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión Mero Declarativa de Propiedad incoada por el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez contra los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, quienes vendieron con pacto de retracto convencional y no ejercieron el derecho de rescate de las bienhechurias, quedando la propiedad definitiva a favor del comprador Alcides Antonio Pargas Jiménez, según documento autenticado por ante la Notaria Pública de Guanare del Estado Portuguesa, el 18/03/1997, bajo el Nº 03, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones, el cual no se encuentra protocolizado, conforme a los artículos 1.920 ordinal 1, 1.924 y 1.925 de Código Civil Venezolano, por lo cual esa venta solo tiene efectos entre las partes contratantes y no frente a terceros. 2) SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, postulada por el demandante Alcides Antonio Pargas Jiménez, en la cual solicita la devolución, restitución y entrega sin plazo alguno del inmueble ubicado en el Barrio El Centro, calle Urbina entre calles Rivas y Herrera Carmona, Casa La Virginia al frente de la cancha múltiple de la población de Mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa; bajo el fundamento que éste es diferente al que fue objeto de contrato, y el mismo está ubicado en la Vía La Recta de Mesa de Cavacas hoy Barrio Ezequiel Zamora, Municipio Guanare del Estado Portuguesa, y además los inmuebles que son objeto de vivienda principal, en la actualidad las bienhechurias que se refieren a casa de habitación familiar, se encuentran protegidos aquellos sujetos que fungen como arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de vivienda nuevas o en el mercando secundario contra medidas administrativas o judiciales, mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejerciere, o cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, no pueden ser desalojados ni desposeídos, porque deberán cumplir un procedimiento administrativo previo a la ejecución del desalojo, conforme a los artículos 1, 3, 4 y 11 del Decreto con rango valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
No hay condenatoria en costas procesales, por cuanto no hubo vencimiento total en el presente proceso judicial.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los once días del mes de marzo del año Dos Mil Dieciséis (11/03/2.016). Años 206° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez;

Abg. Rafael Ramírez Medina
La Secretaria,
Abg. Jakelin Urquiola.
En la misma fecha se dictó y publicó siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.).

Conste,