TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCU NSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
EXPEDIENTE: Nº 6.099.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.

DEMANDANTE: JOSE DEL CARMEN MORON GUANDA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº. V- 3.596.384, asistida por las abogadas ALICIA DEL CARMEN MONTILLA BETANCOURT y NACARI COROMOTO MORON GUANDA inscritas en el Inpre-Abogado bajo el Nº 164.001, respectivamente, domiciliados en la Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Portuguesa.

DEMANDADO: GHASSAM ABBOUD, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº. V- 18.938.632, domiciliado en la Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Portuguesa.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)
VISTOS.-
Se recibe las presentes actuaciones el 04-10-2016, en virtud de la apelación ejercida por el demandante ciudadano José Del Carmen Morón Guanda, asistido de la Abogada Nacari Coromoto Berríos Principal, en contra del auto dictado por el Tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de 28-07-2016, el cual niega la admisión de la demanda de Desalojo de inmueble, incoada por el apelante, contra el ciudadano Ghassam Abboud.
En fecha 07-10-2016, se da entrada a la causa quedando signada bajo el Nº 6.069.
En 24-10-2016, vencido los informes sin que las partes hicieren uso de este derecho, queda abierto ope legis el lapso de treinta (30) días continuos siguientes para decidir la controversia.
El Tribunal estando en la oportunidad legal dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones:
I
LA PRETENSION
El ciudadano José del Carmen Morón Guanda, debidamente asistido en este acto por la abogada Alicia del Carmen Montilla Betancourt, interpuso ante el Tribunal a quo, demanda de desalojo de un local comercial, contra el ciudadano Ghassam Abboud, aduciendo que celebraron un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la oficina de registro Público del Municipio Sucre del estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 30, Tomo XXXVII, , donde le dio en arrendamiento un local de su propiedad con fines comerciales destinado a la venta de artículos de línea blanca y mueblería en general, ubicado en la Calle Negro Primero, del centro de la población de Biscucuy, Municipio Sucre del estado Portuguesa. Dicho contrato se efectuó por un tiempo de tres (3) años fijos contados desde la fecha 05-08-2013 hasta el 05-08-2016, cuyo canon de arrendamiento Nueve Mil Quinientos (9.500,oo), mensual, tal y como consta en contrato de arrendamiento el cual anexa en este acto, copia simple marcado con la letra “B”. El arrendatario le corresponde cancelar los cánones de arrendamiento dentro de los cinco días (5) siguientes al vencimiento de cada mes (los cuales vencen el día 05 de cada mes). Igualmente dicho local hace más de dos años que se encuentra cerrado por lo cual no se ha tenido acceso al mismo a los fines de realizar las inspecciones correspondientes exigidas por Sundde.
Es el caso que hasta la presente fecha el arrendatario hace mas de dos (2) meses no ha cumplido con el pago de los cánones correspondiente a los meses de Mayo, y Junio del presente año. Fundamenta la presente acción en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. En el artículo 40 se establece: que: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”, y su artículo 43 señala en su primer aparte que: “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, hasta su definitiva conclusión”. El procedimiento oral está contemplado en el Titulo IX del Código de Procedimiento Civil, vigente, en sus artículos 859 al 880 al cual expresamente remite el Decreto Ley antes citado, como norma especial en este tipo de caos. Estima la presente demanda en la cantidad de bolívares Ciento Cincuenta Mil exactos que sería 1114,28 Unidades Tributarias, y que se aplique la corrección monetaria. Anexa Medios Probatorios que indica.
En decisión de 28-07-2016, el Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, niega la admisión de la pretensión de desalojo deducida por el actor en razón de tratarse el contrato de arrendamiento por tiempo determinado; y contra la misma, apela la parte demandante en fecha 04-08-2016.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta superioridad consiste en la impugnación por la parte actora de la decisión del Tribunal de cognición de fecha 28-07-2016, cual declaró inadmisible la pretensión de desalojo de inmueble deducida por el actor con fundamento en la siguiente argumentación:

“Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Conforme al articulo trascrito el Tribunal de una lectura realizada al libelo de la demanda y al contrato de arrendamiento acompañado en original, autenticado por ante el Registro con funciones notariales de los Municipios Sucre y Unda del Estado Portuguesa, en fecha 04 de septiembre de 2013, insertado bajo el Nº 30 de los libros respectivos, se desprende que la parte actora, ciudadano José del Carmen Morón Guanda, en su carácter de arrendador de un local comercial, ubicado en la Calle Negro Primero de Biscucuy, de este Municipio, dio en arrendamiento bajo contrato escrito al ciudadano Ghassam Abboud, contra quien intenta acción por DESALOJO de inmueble, por el incumplimiento en el pago de dos canon de arrendamiento consecutivos.

Ahora bien, la acción incoada es por DESALOJO de inmueble, fundamentada en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, alegando la parte actora la insolvencia de la parte demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual y conforme a las facultades otorgadas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa el Tribunal a determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, y verificar sobre el lapso o término de duración del mismo, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

Así que, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula SEGUNDA, señala lo siguiente: “…El plazo de duración del presente contrato es de TRES (03) años fijo contados a partir del 05 de Agosto del 2013 al 05 de Agosto del 2016”.

Es decir, que de acuerdo a la cláusula transcrita, el contrato celebrado entre las partes tiene un tiempo de duración de tres (03) años, estando vigente para la fecha que se intenta la presente acción, existiendo el criterio reiterado de nuestra doctrinas en esta materia, que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado, razón por la cual nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, donde no procede incoar la acción fundamentada en el Desalojo de inmueble, tal como fue planteado en el escrito libelar, ya que la misma se aplica es cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado.

Al respecto el Doctrinario Patrio, Dr. Hermes Hartin (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias - UCAV, 2000), señala:...
En consecuencia la acción escogida por el demandante de autos no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo determinado, lo procedente es intentar una acción de cumplimiento o de resolución de contrato y no la acción de Desalojo, resultando la pretensión propuesta INADMISIBLE, y así se declara. En este orden de ideas, se Niega la Admisión de la demanda de Desalojo de Inmueble incoada por el ciudadano José del Carmen Morón Guanda, asistido por la Abogada Alicia del Carmen Montilla Betancourt, contra el ciudadano Ghassam Abboud, por ser el contrato de arrendamiento objeto de la acción a tiempo determinado, y por lo tanto, contraria a ley y al orden público..."

Plantea la parte actora en su apelación que la acción de desalojo a que alude el artículo 40 del Decreto con Rango y fuerza de la ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consolida una hipótesis de hecho completamente distinta a la antes indicada, en virtud, que el señalado Decreto Ley incorpora taxativamente las causales de desalojo. Ello impone a considerar, que el legislador ya no prescribe la naturaleza del contrato como criterio diferenciador para la interposición de la acción de desalojo, sino que por el contrario, al integrar esas distintas hipótesis, evidencia que el desalojo es una consecuencia del ejercicio de la acción, y que la misma puede ejercitarse bien sea que ésta derive de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o de la existencia de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, pudiéndose ejercer incluso, por cualquier motivo de incumplimiento conforme lo prevé el literal i), lo importante es discriminar si las causales de desalojo que se puedan acumular en una determinada demandado resulten contradictorias entre ellas, como pudiera ocurrir si se demanda por alguna causal relativa a incumplimiento contractual y/o legal, (resolución) y a su vez se demanda el desalojo por la causal contenida en el ordinal g) pues, las primeras estarían encaminadas a considerar la terminación de un contrato de arrendamiento en curso, y la ultima a extinguir lo que ya habría terminado, circunstancias de hecho diametralmente opuesta la una de la otra, cuya interposición conjunta generaría la indebida acumulación de pretensiones a que alude el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal para decidir observa:

Conforme al referido contrato de arrendamiento comercial, otorgado por las partes ante el Registro con Funciones Notariales de los Municipios Sucre y Unda del Estado Portuguesa en fecha 04-09-2013, se prevé en su Cláusula Segunda ,que el tiempo de su duración será de tres (3) años fijo contados a partir de la fecha 05-08-2013 al 05-08-2016, y la presente demanda se interpone el día 28-07-2016 en razón de que el arrendatario incumplió con el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a las mensualidades de Mayo y Junio de 2016, a razón cada una de Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 9.500,oo); y por estas razones el actor demanda el desalojo del inmueble con base en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De lo que se infiere, que para el momento de la interposición de la pretensión de desalojo, el contrato de arrendamiento es uno a tiempo determinado; y conforme al artículo 1.592 del Código Civil ‘el arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos’.

Ahora bien, bajo la vigencia del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.845 de 07-12-1999, en su artículo 1, se regula tanto los inmuebles destinados a vivienda como a los inmuebles dedicados a actividades comerciales, y contempla en su artículo 34 que ‘sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...’
Ello así, para el caso que se demandare el desalojo de un inmueble destinado al comercio, bajo un contrato a tiempo determinado, operaba en tal sentido la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, y la demanda de desalojo debe declararse inadmisible, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de desalojo y el contrato es a tiempo determinado, debiendo haber utilizado la vía de la resolución o el cumplimiento, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil y no la acción de desalojo que, ‘sólo es procedente’ en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal cual fue establecido por nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado DR. PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: PIAK Inversiones C.A., en Amparo).
Pero tal disposición legal, pierde vigencia jurídica con la promulgación del Decreto Con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23-05-2014, vigente para la fecha de interposición de la presente demanda, la cual en su DISPOSICION DEROGATORIA PRIMERA, señala:
“Se desaplican para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Le Nº 447 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”. (Subrayado del Tribunal).

Conforme este cuerpo legal que regula el arrendamiento de inmueble destinados a la actividad comercial, aún cuando se esté en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como en el presente caso, el arrendador le confiere la ley el derecho de solicitar a su arrendatario, el desalojo del inmueble cuando haya dejado de cancelar dos (2) cánones de arrendamientos en forma consecutiva.
En tales motivos, considera esta alzada que la pretensión de desalojo deducida por el actor en el presente juicio está permitida por del Decreto Con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, por lo que es perfectamente admisible por no estar dentro de los parámetros señalados en el artículo 341 del Código Civil, esto es, no es contraria al orden público, a las buenas costumbre o a alguna disposición expresa de la ley. Así se juzga.
En consecuencia ha lugar a la admisión de la presente acción de desalojo y por consiguiente, la apelación de la parte demandante debe ser declarada con lugar. Así se establece.

DECISION
En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar, la apelación formulada por la parte actora en el presente juicio de desalojo de inmueble, seguido por el ciudadano JOSE DEL CARMEN MORON GUANDA, contra el ciudadano GHASSAM ABBOUD, ambos identificados.
En consecuencia se ordena al Tribunal de cognición admitir la presente acción de desalojo inmobiliario cuanto ha lugar en derecho.
Queda revocada la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 28-07-2016.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia del presente fallo y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veintitrés días de Noviembre de 2016. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.
La Secretaria

Abg. Maryori Arroyo.
Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste.
Stria.