REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
EXPEDIENTE: Nº 6.064.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
PARTE DEMANDANTE: ALCIDES ANTONIO PARGAS JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.239.768, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JOSE VILLANUEVA URDANETA, venezolano, Abogado, mayor de edad, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 22.256, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSE LEOVILDO PARGAS JIMENEZ Y MARISOL GARVACI DE PARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nº V- 4.239.866, y V-8.053.631 de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JOHAN JAVIER CASTILLO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 104.722, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO.
VISTOS: CON INFORMES.
Recibida en fecha 31-03-2016, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta el 18-03-2016, interpuesta por la abogada Margarita Rosa Orozco, actuado como Apoderada Judicial de la parte demandada, contra sentencia definitiva de fecha 11-03-2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y transito del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante el cual declaro: 1) Parcialmente Con lugar la pretensión Mero Declarativa de Propiedad incoada por el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez contra los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Garvaci de Pargas, quienes vendieron con pacto de retracto convencional y no ejercieron el derecho de rescate de las bienhechurías, quedando la propiedad definitiva a favor del comprador Alcides Antonio Pargas Jiménez, según documento autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare Estado Portuguesa, el 18-03-1997, bajo el Nº 03, tomo 17 de los libros de Autenticaciones, el cual no se encuentra protocolizado, conforme a los artículos 1.920 ordinal 1, 1924 y 1925, de Código Civil Venezolano, por lo cual sea venta solo tiene efectos entre las partes contratantes y no frente a terceros. 2) La pretensión de cumplimiento de contrato, postulada por el demandante Alcides Antonio Pargas Jiménez, en la cual solicita la devolución, restitución y entrega sin plazo alguno del inmueble ubicado en el Barrio El Centro, calle Urbina entra calles Rivas y Herrera Carmona, casa la Virginia al frente de la cancha múltiple de la población de Mesa de Cavacas, parroquia San Juan de Guanaguanare Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el fundamento que este es diferente al que fue objeto de contrato, y el mismo esta ubicado en la vía La Recta de Mesa de Cavacas hoy Barrio Ezequiel Zamora, Municipio Guanare Estado Portuguesa, y además los inmuebles que son objetos de vivienda principal, en la actualidad las bienhechurías que se refieren a casa de habitación familiar, se encuentran protegidos aquellos sujetos que fungen como arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarias de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario contra medidas administrativas o judiciales, mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejerciere, o cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, no pueden ser desalojados ni desposeídos, por que deberías cumplir u procedimiento administrativo previo a la ejecución del desalojo, conforme a los artículos 1, 3, 4 y 11 del Decreto con rango valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. No hay condenatorias en costas procesales, por cuanto no hubo vencimiento total en el proceso judicial.
En fecha 31-03-2016, se le dio entrada en esta alzada de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil quedando signado bajo el Nº 6.064.
Estando en la oportunidad para presentar informes, la Abogada Margarita Rosa Orozco Cuevas, en su condición de Defensor Judicial de la ciudadana Marisol Gervasi de Pargas lo hace de la siguiente manera: Realizo la respectiva apelación de la sentencia, cumpliendo lo establecido en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 19-05-2009, el cual no se va limitar a contestar la demanda, sino que realizara todas las actuaciones necesarias como Promover Pruebas, estar presente en los acto de evacuación de las pruebas, presentar informes y ejercer todos los recursos ordinarios y extraordinarios en defensa de su representado, en virtud del derecho enunciado en el articulo 49 del texto Fundamental. La demanda se basa en el cumplimiento de un contrato de pacto retracto en la cual solicita la entrega del inmueble por cuanto ya transcurrió el lapso fijado para recuperarlo y no lo realizó. El retracto es un contrato de la cual el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida dentro de un tiempo determinado previo reembolso al comprador, tal como se define en el artículo 1.533 del Código Civil Venezolano. Por otra parte también señala el artículo 1534 ejusdem. Es necesario señalar, que dicha venta tiene la modalidad de que el vendedor puede recuperar el inmueble vendido pagando el mismo monto que recibió por la compra, ahora bien se hace necesario que dicha venta se registre ante la oficina publica para que surta los efectos legales así lo señalado reiteradamente la Jurisprudencia y en ese sentido trae a colación: Para el ejercicio de derecho de retroventa sobre un bien inmueble debe otorgarse escritura pública debidamente registrada para que surta efectos frente a terceros. En otro caso, obliga solo a las partes (Sentencia Nro 1580-2007) como es sabido, el Juzgador esta provisto del libre arbitro para interpretar y calificar los contratos (Sentencia Nro 00020) de fecha 28-01-2009, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia conforme a lo establecido en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil que indica lo siguiente: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones debe atenderse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenderse a lo alegado y probado en autos, poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendidos en las máximas experiencias. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en la mira las exigencias de la Ley de la verdad y de la buena fe. El Juez conforme al citado dispositivo legal y la Constitución, el deber de conocer la verdad real, es decir, descubrir si coinciden las declaraciones de las partes estampadas en el documento, con la verdadera intención de ellas mostradas con una conducta del contrato, de manera que el fallo Judicial se acerque con equidad lo mas posible a la realidad material y social que se debe regular y se cumpla con el principio de declaración de certeza de la verdad material, expresión indispensable de la justicia material, objeto de la tutela judicial efectiva exigida por los artículos 19,26,257 de la Constitución. Ambas partes celebraron contrato bajo la opción de pacto con la posibilidad para el vendedor de recuperar en inmueble en cinco meses. Que canceló la cantidad adeudada al ciudadano José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervasi de Pargas. Se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente, y estas demuestran plenamente que el demandante nunca ha tomado posesión del inmueble, es decir de la cosas objeto del contrato y por el contrario los demandado mantienen la posesión del mismo.
Que la venta con pacto de retracto debe llenar una serie de características a los fines de declararse valida de manera que esas condiciones que se requiere para la existencia del contrato de venta con pacto retracto convencional exigidas cuales son la reserva o derecho de recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos previstos en el articulo 1.544 del Código Civil y la prohibición de entrar en posesión de la cosas para el vendedor que desee recuperar la cosa vendida si antes no cumple sus obligaciones, supone necesariamente que el comprador con pacto retracto convencional, a fin de perfeccionar el contrato y darle cumplimiento a los artículos 1.534 y 1.539, y 1.544 del Código Civil, Primero: Debe ejercer la cosa vendida, sobre todo en casos como el presente en el cual el lapso para ejercer el retracto o recuperar la cosa vendida es de cinco meses, lo cual extrema la necesidad del ejercicio de la posesión para asegura la consolidación de la venta, siendo tal posesión un indicador o indicio indispensable de que el contrato celebrado es efectivamente un contrato de venta con retracto convencional y no otra figura contractual.
En el presente caso, la venta se realizó el 18-03-1993, la entrega material debió ser en el plazo de cinco meses continuos a partir de la fecha de autenticación del documento ante la Notaria Publica de Guanare, el cual trascurrió un plazo de dieciséis (16) años, y la presente demanda se admitió el 14-10-2013, o sea transcurrieron dos años para que intentara la acción para intentar tomar la posesión del inmueble, y es entonces que intenta por vía judicial, es decir, que en el presente caso no se configuró la posesión requisito esencial para que tenga validez el o se considere válido la venta de pacto retracto, por cuanto el lapso trascurrido para poseer el inmueble hace presumir que pueda estar inmerso en otra figura contractual.
Por ultimo otro de los indicadores son las actitudes y conductas desplegadas por las partes, demostrativas de su verdadera intención o propósito, no guardan armonía con el contrato de compra venta con pacto de retracto que firmaron, en el sentido de que una cosa es lo que pacta el documento escrito con venta de pacto retracto y otras son las conductas y actitudes de las partes, lo cual configura una evidente situación de ambigüedad en el contrato, pudiendo ser interpretado atendiéndose al propósito e intención de las partes.
El Código Civil y la sana crítica, exigen para perfeccionar el contrato que el actor comprador haya tomado posesión del inmueble y por otro que el precio no sea fingido simulado. Por otro lado está plenamente probado en autos que el actor supuesto comprador, jamás tomo posesión del inmueble que le fue de hecho y consecuencia jurídicas establecidas en los artículos 1.534, y 1.544 del Código Civil según el cual se reserva recuperar la cosas vendida y no puede entrar en posesión de dicha cosa de la cual debió haberse desprendido en beneficio del supuesto comprador, dada la máxima de experiencia la venta con pacto de retracto fue fingida y esconde una doble intención.
En consecuencia concluye afirmando que el contrato de venta de pacto de retracto, no es tal sino simplemente un negocio simulado en consideración a los siguientes supuestos: 1. El demandante comprador nunca ha poseído el inmueble, 2. El desinterés por poseer el inmueble por cuenta después de dos años fue que intentó una acción para obtener la entrega material, 3. El tiempo estipulado para la venta del inmueble ya que es demasiado corto. 4. Han pasado ya dieciséis años. 5. La pretensión de cumplimiento de contrato, postulada por el ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez, donde solicita la entrega, devolución, restitución y entrega sin plazo alguno del inmueble ubicado en el Barrio el Centro, Calle Urbina entre Rivas y Herrera, Casa la Virginia al frente de la cancha múltiple de la población de Mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare del Estado Portuguesa, este es diferente al cual fue objeto de contrato, y el mismo esta ubicado en la Vía la Recta de Mesa de Cavacas hoy Barrio Ezequiel Zamora Municipio Guanare del Estado Portuguesa. 6. La conducta crea una divergencia intencional entre la voluntad y la declaración, lo interno, lo querido y lo manifestado en las conductas desplegadas, hace presumir que lo declarado en el documento esta en oposición con lo consciente, llegando a la conclusión que la pretensión procesal es infundada y se declare Sin Lugar por el Tribunal.
En fecha 23-05-2016, presentados los informes por la parte demandada, queda abierto un término de ocho (8) días de despacho siguientes para las observaciones a los mismos.
En fecha 15-06-2016, oportunidad fijada para que las partes consignen sus observaciones en el juicio sin que las partes hicieran uso de este derecho, queda abierto ope legis el lapso de sesenta días siguientes para dictar sentencia.
El Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa a las siguientes consideraciones:
I
LA PRETENSION
El ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez, asistido por el Abogado Francisco José García Rangel, interpuso demanda contra los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, aduciendo que según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Publica de Guanare, estado Portuguesa, de fecha 18-03-1993, anotado bajo el Nº 03 Tomo 17, que anexo en original marcado con la letra A, compró en venta con pacto de retracto a los ciudadanos José Leovildo Pargas y Marisol Gervaci De Pargas, un inmueble de su legitima propiedad, constituido por una casa para habitación familiar construida de bloque, techo de acerolit, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de hierro, constante de dos habitaciones, un baño, comedor y un corredor, construida en una parcela de terreno propio que mide aproximadamente mil metros cuadrados (1.000 m2), ubicada en el barrio Ezequiel Zamora primera entrada casa al lado del poste Nº 004760 en la recta vía Mesa de Cavacas, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, y cuyos linderos y medidas constan en el documento de venta antes aludido. El precio de la precitada lo convinieron en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), los cuales canceló en su totalidad al vendedor en dinero efectivo a su entera cabal conformidad, dando así cumplimiento a la obligación del comprador de pagar el precio convenido; comprometiéndose el vendedor a rescatar o a ejercer su derecho de retracto en un lapso prudencial de cinco (5) meses continuos, contados a partir de la autenticación del documento contentivo de la operación de venta bajo la modalidad de venta con pacto de retracto, es decir, que el lapso para que los vendedores ejercieran el derecho de rescatar el inmueble era de cinco (5) meses contados a partir del día 18-03-1997, fecha en la cual se realizó la autenticación por ante la Notaria Publica de Guanare, del expresado documento de venta con pacto de retracto y el cual fue anotado en esa oportunidad bajo el Nº 03, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Lo que significa, que el derecho de los vendedores para rescatar el citado inmueble vencía el 18-09-1997, en esta fecha, Septiembre 2013, cumplidos ya dieciséis años, nunca han querido cumplir con su obligación, lo que demuestra la voluntad expresa de los vendedores de no querer recuperar el inmueble, ya que como todos saben que el retracto es un pacto de venta que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio de la venta de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo, es decir, es un derecho facultativo, por consiguiente y de conformidad con lo previsto en el articulo 1.536 del Código Civil, si los vendedores no ejercieren su derecho de retracto en el termino convenido, el comprador, adquiere irrevocablemente la propiedad del referido inmueble como tal queda investido de todos los atributos inherentes al propietario.
Pues bien ciudadano juez, este derecho de los vendedores al no ser ejercido en el pacto acordado, necesariamente se le acredita la única y exclusiva propiedad del citado inmueble ubicado en el Barrio Ezequiel Zamora, en la recta vía mesa de Cavacas, de esta Ciudad de Guanare, estado Portuguesa, y como quiera que les he requerido en muchas oportunidades, y bajo súplicas que le entreguen el inmueble comprado que ahora le pertenece, respondiendo de manera complaciente que si cumplirán su obligación de realizar la traslación de la propiedad de la casa, desde el momento en que se venció el plazo para ello, pasando durante todo este tiempo por todas esas promesas burladas, han transcurrido dieciséis (16) años lo que demuestra que los vendedores no tienen intención de cumplir lo prometido y acordado, razón por la cual se ha visto en la imperiosa necesidad de solicitar judicialmente el Cumplimiento de Contrato de Venta Con Pacto de Retracto con los pedimentos que le corresponden en derecho, ya que este incumplimiento de la obligación de realizar la traslación legal del inmueble vendido, le ha ocasionado innumerables daños, perjuicios y molestias, por cuanto no ha podido realizar ningún tipo de negocio sobre el mismo o cualquier simple acto de administración a que tiene derecho como propietario, durante el tiempo, desde que compro el inmueble. Con fundamento a lo antes expuesto, es por lo que formalmente procede en este acto a demandar como en efecto demanda, a los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, quienes son venezolanos mayores de edad, casados, titulares de la Cedula de identidad Nº 4.239.866 y 8.053631, respectivamente, residenciados en el barrio El Centro, calle Urbina entre Calles Rivas y Herrera Carmona casa la Virginia, al frente de la cancha múltiple de la población de mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare, Municipio Guanare del Estado Portuguesa, en donde pide al Tribunal sean notificados los vendedores para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal por, Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto, de conformidad con lo previsto en el articulo 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el articulo 929 del Código de Procedimiento Civil, estimando la presente acción en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00). Fundamenta la presente demanda en lo previsto en los artículos 548, 1159,1160, 1167, 1264 y 1265, todos del Código Civil Venezolano vigente y lo hace en los términos siguientes: Se le declare legitimo propietario del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida ubicada en el Barrio Ezequiel Zamora primera entrada casa al lado del poste Nº 004760 en la recta vía mesa de Cavacas, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Se declare que los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, quienes son venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de la cedula de identidad Nº 4.239.866 y 8.053.631 respectivamente, detentan ilegítimamente la propiedad del inmueble. Que los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, quienes son venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de la cedula de identidad Nº 4.239.866 y 8.053.631 respectivamente, sean obligados a devolver, restituir y entregar sin plazo alguno el inmueble ubicado en el barrio El Centro, calle Urbina entre Calles Rivas y Herrera Carmona casa la Virginia, al frente de la cancha múltiple de la población de mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare, Municipio Guanare del Estado Portuguesa. Finalmente pide al Tribunal se sirva admitir y sustanciar la presente solicitud y declararla con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.
En fecha 14-10-2014, el Tribunal de cognición admite la demanda a sustanciación por el juicio ordinario.
No pudiéndose lograr la citación personal de la codemandada ciudadano a Marisol Gervaci de Pargas, y una vez publicados los carteles de citación por la prensa, en su oportunidad se le designa como defensor judicial a la Abogada Margarita Rosa Orozco, quien asumió su defensa en tiempo útil, y en tal carácter fue citada por el Tribunal para la contestación de la demanda.
En fecha 26-06-2015, estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda la Abogada Margarita Rosa Orozco Cuevas, actuando como defensora judicial de Marisol Gervaci De Pargas, consigna escrito de contestación de la demanda, aduciendo que no ha podido comunicarse con su defendida, lo hace en los siguientes términos: Niega Rechaza y contradice tonto en los hechos como en el derecho los alegatos de la parte actora expuesto en su escrito liberal absteniéndome a invocar hechos que seria mera especulación. Finalmente solicita que el presente escrito de contestación sea admitido sustanciado conforme a derecho y apreciado en su justo valor en la sentencia definitiva.
El co-demandado ciudadano José Leovildo Pargas Jiménez, no compareció ni por si, ni por medio de Apoderados Judicial a dar contestación a la misma, pero habiendo contestado la mencionada co-demandada, debe tenerse por rechazada y contradicha la demanda en esos mismos términos por el no compareciente en la razón de estar presente en la presente causa la existencia de un litis consorcio pasivo necesario de conformidad con el artículo 146 literal a) del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22-07-2015, estando en oportunidad legal para promover pruebas, la Abogada Margarita Rosa Orozco Cuevas, en su carácter de defensora judicial de la ciudadana Marisol Gervaci de Pargas, dejando constancia que realizó todas las diligencias posibles a los fines de localizar a sus representados, siendo esto imposible, lo hace en los términos Siguientes: Capitulo Primero: atendiendo al principio de unidad y comunidad de la prueba, promueve y reduzco el merito favorable de los autos, contentivos en las actas procesales signadas bajo el Nº 16.030 del presente Juicio y Ratifico a toso evento muy especialmente en el escrito libelar de la contestación de la demanda. Finalmente solicito que el escrito de prueba sea admitido, tramitado y sustanciado conforme a derecho, para que surta los efectos de Ley.
En fecha 28-07-2015, estando en oportunidad procesal para promover pruebas en la causa el Abogado José Villanueva Urdaneta, actuando como apoderado judicial del Ciudadano Alcides Pargas Jiménez, lo hace de la manera siguiente manera: Único: De conformidad con lo establecido en la Norma del Articulo 426 del Código de Procedimiento Civil, y con el objeto de probar suficientemente la existencia del Contrato de Compra Venta con Pacto de Retracto Legal cuyo cumplimiento se demanda en la causa a los ciudadanos José Leovildo Pargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas, suficientemente identificados en autos, Promuevo, Ratifico y Hago Valer en todas y cada una de sus partes, la Copia Certificada del Documento de Compra Venta Autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa, en fecha 18 del Marzo de 1997, el cual quedó anotado bajo el Nº 03 del Tomo 17 de los libros de Autenticaciones llevados por ante esta Notaria, el cual fue acompañado al Libelo de la Demanda y corre a los folios 04 al 08 de la Pieza Principal Nº 1 del expediente signado con el Nº 16.030. Solicita que las pruebas promovidas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho apreciadas en la sentencia definitiva en su justo valor probatorio.
En fecha 11-03-2016, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y transito del Primer Circuito del la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa dicta sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El asunto a resolver por esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la sentencia proferida por el Tribunal de la causa en fecha 11-03-2016, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto, por sustenta una posesión ilegítima, declarándose al demandante propietaria legítimo del inmueble pactado en venta; y sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato accionada por la parte actora y la consecuente entrega del inmueble por la parte demandada por sustenta una posesión, conforme a los artículos 1, 3, 4 y 11 del Decreto con rango valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. No hay condenatorias en costas procesales.
Ahora bien, en la presente causa la parte actora acciona, el cumplimiento de un contrato de venta con pacto de retracto lo adquirió, de la parte demandada en fecha 18-03-1993 mediante documento Autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guanare del estado Portuguesa anotado bajo el Nº 03, al tomo 17 del respectivo libro de autenticaciones y con instrumento se aprecia por su naturaleza publica de conformidad con el articulo 1357, para demostrar dicha negociación con relación a unas bienhechurías propiedad de la parte demandada, consistente en una casa de habitación familiar, ubicada en la Vía La Reta de Mesa de Cavacas, hoy barrio Ezequiel Zamora Municipio Guanare del Estado Portuguesa por un precio de Quinientos mil bolívares, (Bs. 500.000,00) que recibió en ese acto del demandante, ciudadano Alcides Pargas Jiménez, y estableciéndose en dicho instrumento, que el vendedor se reservó el derecho de rescatar dicho inmueble por igual precio dentro de los cinco (5) meses contados a partir de la autenticación de propiedad realizada el 18-03-1997, y en razón de que no realizo el rescate en el término convenido, es por que el actor, interpuso esta demanda para que se le declare propietario del Inmueble ya identificado; que los demandados detentan ilegítimamente la propiedad del inmueble y los mismos sean obligados a devolver, restituir y entregar sin plazo alguno el inmueble ubicado hoy, en el Barrio el Centro Calle Urbina entre calles Rivas y Herrera Carmona Casa La Virginia al frente de la cancha, de la población de Mesa de Cavacas, Parroquia San Juan de Guanaguanare Municipio Guanare del Estado Portuguesa.
El contrato de venta con pacto de retracto, es uno de tipo convencional por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos, señalados en el articulo 1.544 del Código Civil, lo que constituye una venta bajo condición resolutoria, por lo cual el ejercicio del derecho de retracto, puede afectar a los terceros y no implica nuevo negocio traslativo; además, que el derecho de retraer es uno facultativo no pudiendo pactar el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma y desde luego, este derecho de retraer no puede estipularse por un plazo mayor de cinco (5) años so pena de reducción a este plazo como lo pauta el encabezamiento 1.535 ejusdem.
En el presente caso es evidente, que la parte demandada no ejerció el derecho de retracto dentro de los cinco (5) meses siguientes al día 18-03-1993, cuando se celebra dicha negociación, por lo que en consecuencia, a la parte actora le asiste el derecho de reclamar el cumplimiento de dicho contrato con pacto de retracto y el cual por efectos del articulo 1.536 del Código Civil, en este caso, el demandante adquirió irrevocablemente la propiedad del inmueble ya identificado. Así se resuelve.
Aduce la parte actora que la parte demandada al no haber ejercido el rescate del inmueble en el lapso convenido su posesión se transforma en ilegítima y por tanto solicita que le sea entregado el inmueble sin plazo alguno, pedimento este que no le fue otorgado en la sentencia de la Primera instancia con base en los articulo 1, 2, 3, 4, 11 del Decreto Con Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Al respecto observa el Tribunal, que las partes han admitido en el presente procedimiento de que el inmueble objeto de rescate por el demandante, lo viene ocupando la parte demandada por lo que en este caso, esa posesión detentada deviene de un acto legítimo por tener conocimiento el demandante de tal posesión en razón de la negociación pactada y sin que fuera condicionada, o sea, no se convino entre las partes que el vendedor quedaba habitando el inmueble en razón de un contrato de arrendamiento, el cual se pudo establecer de conformidad con el articulo 1.545, pero en este caso, no se puede penar la falta de pago de pensiones con la perdida del derecho de rescate, sin que ninguno de estos casos se menoscabe en derecho de rescate y el termino estipulado para usarlo.
En este contexto y habiéndose precisado que la posesión del inmueble por parte del comprador no es ilegitima en tal sentido, de conformidad con el articulo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se privilegia al poseedor u ocupante de la misma ante cualquier acción, así como en todo proceso que pudiera generar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión, o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión y si pretendiere la demanda con tal dirección, deberá tramitar tal desocupación por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, conforme a la Ley Especial mencionada; resulta necesario advertir que en el presente caso la demanda de cumplimiento de venta con pacto de rescate fue admitida y sustanciada por el Tribunal de la primera instancia por el procedimiento ordinario y en el cual no puede ser vulnerado por esta Alzada, pues generaría indefensión y falta al debido proceso, infringiéndose con tal proceder el articulo 3 del Código de Procedimiento civil, el cual estipula que ‘ La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa...’, de manera, que si este juicio ha sido tramitado por el procedimiento ordinario ajeno al establecido en la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos y Vivienda, y sin que las partes hayan advertido tal situación como es claro que este Tribunal debe continuar con el mismo procedimiento escogido.
En ese orden de ideas, considera esta alzada que por aplicación del Decreto N 8.190 con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda que privilegia en este caso al vendedor del referido inmueble en su condición de actual ocupante, a los fines de materialización del cumplimiento del cumplimiento de la presente acción deducida por el actor y la oportuna ejecución del desalojo del inmueble y posterior entrega del mismo al demandante libre de personas y objetos, le corresponde al demandante, al amparo de esta decisión una vez que quede definitivamente firme y con fuerza de cosa juzgada, interponer solicitud por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda para obtener la restitución de la posesión del inmueble y el desalojo de la parte aquí demandada de conformidad con los artículos 5 y siguientes del mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Así se juzga.
Con relación a los informes presentados por la abogada Margarita Rosa Cuevas en su condición de defensora judicial de la parte demandada, estando los mismos comprendidos y analizados en el extenso del fallo, este Tribunal considera innecesario su estudio. Así se acuerda.
Por los motivos expuestos la pretensión de cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto, debe ser declarada parcialmente con lugar, en cuanto se debe declarar como legitimo propietario del inmueble identificado en autos el demandante ciudadano Alcides Antonio Pargas Jiménez, y no ha lugar a la petición de que los demandados José Leovildo Vargas Jiménez y Marisol Gervaci de Pargas sean condenados a devolver, restituir y entregar sin plazo alguno el identificado inmueble ya que tal pretensión debe ser tramitada por ante el Ministerio de Habitat y Vivienda, en los términos expuestos. Así se establece.
Como colorario, se declara sin lugar la apelación de la parte actora y se declara parcialmente con lugar la presente demanda. Así se declara.
DECISION
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de contrato de Venta con Pacto de Retracto convencional incoada por el ciudadano ALCIDES ANTONIO PARGAS JIMÉNEZ contra los ciudadanos JOSÉ LEOVILDO PARGAS JIMÉNEZ y MARISOL GERVACI DE PARGAS, ambos identificados, en consecuencia: 1) Que al no haber ejercido la parte demandada el rescate del inmueble en forma oportuna, por consiguiente, la parte actora adquirió de manera irrevocable la propiedad legitima del inmueble que le fue vendido por la parte demandada ubicado en la Vía La Recta de Mesa de Cavacas, hoy Barrio Ezequiel Zamora, Municipio Guanare del Estado Portuguesa, y los demás inmuebles que son objetos de vivienda principal en atención al documento autenticado por ante la notaria Publica de Guanare de este Estado el 18-03-1997, bajo el Nº 03, Tomo 17 de los libros de autenticaciones y el cual por no estar protocolizado tiene pleno efecto jurídico solo ante las partes contratantes; y 2) Se declara sin lugar, la pretensión de cumplimiento de contrato destinada a que la parte demandada sea condenada a entregarle a la parte actora, los inmuebles ya identificados incluyendo su bienhechurías y casa de habitación familiar cuales están ocupados por dichos demandados ya que dicha solicitud no prospera, sin que previamente hayan dado cumplimiento al procedimiento administrativo para la ejecución del desalojo acorde con el referido Decreto Con Rango Valor Y Fuerza De Ley Contra El Desalojo Y La Desocupación Arbitraria De Vivienda.
Se declara sin lugar la apelación de la parte demandada y queda confirmada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil Mercantil, Y Transito Del Primer Circuito De La Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa del 11-03-2016.
No hay imposición de costas por no haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal en Guanare, Estado Portuguesa a los dieciséis días de Septiembre de dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Civil
Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.
La Secretaria
Abg. Soni Fernández
Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste.
Stria.
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