REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. EXPEDIENTE: Nº 6.130. JURISDICCION: CIVIL. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINTIVA. DEMANDANTE: UVALDO RAMON VALERO venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.068.540, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: ELVIS A. ROSALES y JUNIOR JOSÉ HIDALGO GUEVARA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 8.052.037 y 19.528.016 respectivamente de este domicilio. DEMANDADO: JOSE RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO Y ELDER LUIS HERNANDEZ OLACHEA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nos. V-9.257.034; V-9.256.849 y V-14.732.822, respectivamente, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO JAVIER CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.258.859, e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 53.115, de este domicilio. MOTIVO: QUERELLA POR RETRACTO LEGAL ARRENDATARIO. VISTOS. CON INFORMES DE LAS PARTES. Recibida en fecha 09-02-2017, las presentes actuaciones, del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación suscrita por el Abogado Elvis Rosales, de la sentencia dictada en fecha 21-12-2016, que declaró ‘Con Lugar la cuestión previa del artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por José Ricardo González Calderón, referida a la caducidad de la pretensión propuesta, la cual caducó en fecha 26-06-2015, cuando se promovió la prueba distinguida con el Nº 00049-15 por ante el Juzgado tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, y se presentó el documento de compraventa que le acreditaba la propiedad del referido local comercial al ciudadano José Ricardo González Calderón, y el ciudadano Ubaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento que el inmueble había sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, por lo cual debió incoar la pretensión dentro de los seis (6) meses contados a partir de que tuvo conocimiento de esa venta, y al no hacerlo el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece como efectos la perdida o extinción del derecho de retracto legal arrendaticio. Se acuerda notificar a las partes de la presente decisión, en virtud que fue dictada fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Se condena en costas a la parte actora’. En fecha 10-02-2017, se le da entrada a la causa bajo el Nº 6.130. En fecha 24-02-2017, la parte demandada consigno escrito de informes donde señala, que el Tribunal a quo al momento de decidir, interpretó de manera correcta la legislación vigente sobre la materia u la doctrina pacifica del Tribunal Supremo de Justicia, al establecer que el demandante dejó operar la figura de la caducidad de la acción del retracto arrendaticio, establecida en el artículo 39 del Decreto 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que dejó y transcurrir el lapso legal de seis (06) meses, contados a partir del momento en que el demandante tuvo conocimiento de la negociación celebrada, de acuerdo a lo antes expuestos y en el especial al criterio de nuestro Máximo Tribunal, es que, lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente es que el mismo (lapso), se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso, a partir del momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble. En cuanto a la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26-11-2007, en el expediente Nº AA20-C-2007-000165, establece que “En atención a la conjunción de derecho, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela , impone las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden publico y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien téngale derecho de ejercer el retracto legal incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contado a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquiriente. Así se decide. De acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala reproducido anteriormente, se concluye que el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respectivo a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en caso como el de auto, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre “en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino de comprador o vendedor...” De manera, que el Tribunal a quo, estableció que en el presente caso, quedó demostrado que el demandante del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento cierto de la predicha enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, mediante una inspección extrajudicial realizada el 18-02-2015 por la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa, en donde se dejó constancia expresa que su representado el ciudadano José Ricardo González Calderón, actuaba como dueño del local comercial arrendado, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el numero 2014.11.71, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.11092, correspondiente al libro del folio real del año 2014, en fecha 20-08-2014; así mismo tuvo conocimiento en juicio de la enajenación del preidentificado inmueble, en la demanda de desalojo presentada por su representado, en su condición de nuevo arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo del Decreto 282 con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Dicha demanda fue presentada el 10-04-2015 por ante el Tribunal Tercero en su condición de Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito, correspondiéndole por Distribución al a quo, admitiéndola el 22-04-2015, tal como lo señala y lo admite el accionante en el CAPITULO II DE LOS HECHOS, en su libelo de demanda, así mismo, admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, indicando los datos de Registro en los cuales fue protocolizado el documento de compra venta, y en donde también se consignó en el lapso probatorio documento de compra venta otorgado por los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón, debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el numero 2014.11.71, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.11092, correspondiente al libro del folio real del año 2014, en fecha 20-08-2014. El 24-02-2017, el Abogado Elvis Rosales, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de informes, donde hace referencia a los artículos 38 y 39 de las Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Especial, que establecen lo siguiente (...) Que se observa, que para la decisión del a quo estableciendo un análisis sumamente subjetivo, alejándose de la objetividad que todo Juez debe otorgarle a sus respectivas decisiones o sentencias. Su dispositiva se basa en extraer del expediente Nº 00049-15 que fuera llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare d este Primer Circuito Judicial, y que cursa en el presente expediente. Que a pesar de que el a quo trae a colocación para su decisión los artículos anteriormente transcritos, jamás los valora en su exacta dimensión, sino que por el contrario, extrae falso supuesto para determinar que su representado tuvo conocimiento de una supuesta venta que existía entre los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón. Si bien es cierto que el a quo en su dispositiva expresa CITO: “En el presente caso los propietarios del inmueble ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, no cumplieron con esta formalidad, en cuanto a la preferencia ofertiva de comprar el inmueble por el arrendatario Uvaldo Ramón Valero……”. Mas adelante (vuelto del folio 13 de su sentencia) termina expresando lo siguiente: CITA: “Es decir, que este fallo establece dos supuestos para ejercer el derecho de retracto y comienza a computarse cuando haya sido notificado expresamente al inquilino o arrendatario de la enajenación del inmueble (esto es cierto), que en la presente causa no ocurrió así, y el segundo supuesto, es cuando exista prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello (esto es incierto la norma nada dice al respecto) y efectivamente el demandante en retracto legal ciudadano Uvaldo Ramón Valero, tuvo dos veces conocimiento que el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario había sido enajenado al ciudadano José Ricardo González Calderón, la primera ocurrió cuando se practicó la Inspección extrajudicial el día 28-02-2015 y la segunda el 26-06-2015…..”. Al respecto de estas contradicciones del a quo se debe señalar lo siguiente: a) Que en su sentencia (ver folio 12 de la misma) el sentenciador expresa……. Y que el local comercial se encuentra en buen estado y se tomaron cinco fotografías o imágenes fotográficas, esta inspección judicial no tuvo por objeto la notificación de que el nuevo propietario del local lo constituía el ciudadano José Ricardo González Calderón…….. (Subrayado de el) b) Que se haya promovido prueba en la causal distinguida con el numero 00049-15, cuando de una simple lectura de este expediente que cursa en la presente causa, usted puede ver claramente que nunca se acompañó el documento con el libelo de demanda – expresamente así lo dice la sentencia de Municipio – es decir, esa prueba nunca existió y es totalmente falso la apreciación que hace el a quo. Alega, que nunca se demandó a Uvaldo Ramón Valero, no hubo identidad de persona, se hace necesario precisar y así se puede entender de esta decisión que el a quo a pesar de que en el expediente reposa copia fotostática del expediente Nº 00049-15, no tuvo la mas mínima intención de leer y analizar dichas pruebas que forman parte del presente expediente; y esto es así porque cuando el ciudadano José Ricardo González Calderón, pretendió incoar un juicio de desalojo en contra de Uvaldo Ramón Valero... lo hizo en contra de otro ciudadano con su mismo nombre pero con la cedula de identidad Nº V-8.068.510, lo cual evidentemente no es el instrumento de identificación personal de quien se estaba demandado - Uvaldo Ramón Valero – por cuanto dicha cédula pertenece al ciudadano Salvatore Francisco Schettini Di Pancrazio, quien esta domiciliado en el Municipio Guanare estado Portuguesa, tal y como se evidencia en el Registro Electoral que fueron consultados y que se anexan con los respectivos informes, solamente a los efectos videndis. En ese mismo expediente se puede constatar que para el momento de interponerse la querella no se acompañó el instrumento fundamental que acreditaría la propiedad del bien del ciudadano José Ricardo González Calderón (ver folio 6). De tal manera que tanto la boleta de citación (ver folio 22 y 23) como la boleta de notificación (ver folio 31) recayeron sobre una identidad de persona que no era Uvaldo Ramón Valero. Tales circunstancias se fueron desarrollando concatenando en el expediente 00049-15 en donde se desarrolló la audiencia oral (ver folio 103) sin la presencia del demandante, trayendo esto como resultado que la decisión dictada por ese Juzgado y que quedara definitivamente firme (ver folio 105 al 110) y que entre otras cosas declarara sin lugar la misma bajo dos premisas fundamentales: 1) Dijo el Tribunal que no había identidad con la persona que se estaba demandando (es decir Uvaldo Ramón Valero, jamás fue demandado). 2) El demandante José Ricardo González Calderón, no acompañó el documento del derecho que se reclama (lo pueden ver al folio 108 al 109). Que por estas razones, dice que el a quo no leyó las pruebas que corren en autos, sobre todo el expediente 00049-15 del Tribunal tercero de Municipio, cual extrae su sentencia; no se puede decretar una caducidad bajo argumentos erróneos de interpretación que trae con ello la violación expresa del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que van referidas a las garantías judiciales del debido proceso. Por consiguiente de acuerdo a ese expediente que se ha mencionado UVALDO RAMON VALERO, jamás ha sido notificado de conformidad con el artículo 39 ejusdem, normas de orden público extraído de una ley especial que no puede ser relajado ni por el juez de por las partes, que impone una carga propietario (informar, notificar, acompañar copia certificada del documento contentivo de la negociación) que es de obligatorio cumplimiento y mal podría pensarse que se puede obviar tales requisitos en aras de un posible conocimiento de venta que en le presente caso jamás ha existido, excepcionándose al nuevo propietario de cumplir con las obligaciones que le impone la Ley, de aceptarse el criterio de cumplir con las obligaciones violentando el artículo 6 del Código Civil Venezolano el cual expresa: Cito: “no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden publico o las buenas costumbres”. Vencido los informes el 24-02-2017, queda abierto un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para que tenga lugar el acto de observaciones de conformidad con el artículo519 del Código de Procedimiento Civil. En su oportunidad, el Abogado Francisco Javier Castellano, apoderado judicial de la parte demandada presenta las observaciones a los informes de la parte demandante de la manera siguiente: La parte demandante señala en sus informes que el Tribunal a quo en su decisión a establecido un análisis sumamente subjetivo, alejado de la objetividad que todo juez debe otorgarle a sus respectivas decisiones o sentencias. Alega que el Tribunal a quo a cumplido en su fallo con todos los requisitos que debe tener una sentencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y específicamente, con el contenido en el ordinal 5, por cuanto en la sentencia dictada se pronunció en forma expresa positiva y precisa sobre la pretensión deducida o defensa por la parte demandada. Así mismo informa la parte actora que la dispositiva del fallo del Tribunal a quo, se basa en extraer del expediente Nº 00049-15, y que cursa en el presente expediente. De manera que el a quo, fundamenta su dispositiva sobre el expediente Nº 00049-15, es porque en ese expediente consignado por la parte demandante con su libelo de demandada, existe la prueba cierta de que el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de Arrendatario tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble cuando en este expediente su representado José Ricardo González Calderón, intento demanda de desalojo contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero y acompañó con su libelo de demanda inspección extrajudicial que se practicó y donde se dejo constancia que él es el nuevo propietario del inmueble, indicando de manera clara y precisa los datos en donde quedó demostrado la venta y donde posteriormente se consigno copiosa cerificada del documento de compra venta demostrando su representado la adquisición del inmueble objeto de esta pretensión. También informa al accionante que el a quo trajo a colación para su decisión los artículos 38 y 39 de la Ley de regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial y que jamás los valoro en su exacta dimensión. Señala que el a quo al momento de decidir interpreto correctamente la legislación vigente sobre la materia y la doctrina pacifica del Tribunal Supremo de Justicia al traer la colocación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18-02-2016, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratifico: el lapso de caducidad para el retracto arrendaticios comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación de inmueble, O LA PRUEBA CIERTA QUE HA TENIDO CONOCIENDO DE ELLO. Informa el accionante, que el a quo señaló en su fallo que: “en el presente caso los propietarios del inmueble ciudadano Alex Narleski Olachea y Elder Luis Hernández Olachea no cumplieron con esta conformidad, en cuanto a la preferencia ofertiva de comprar el inmueble por el arrendador Uvaldo Ramón Valero”. En cuanto a este señalamiento por el accionante, debió indicar que el Tribunal a quo, estableció en su fallo que: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia a resuelto esta disyuntiva en referencia, cuando hay incumplimiento por parte del propietario del inmueble, que no hace la oferta y notificación del derecho de preferencia que tienen el arrendatario, analizado e interpretado el artículo 39 en cuanto al lapso que tiene este para ejercer el derecho del retracto legal arrendaticio, y a tales efectos señalo caso fecha 18-02-2016, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que la ratifica: “El lapso de caducidad para el retracto del arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación de inmueble, o a la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello. De manera que esta demostrado en el expediente Nº 00049-15 que consignó el demandante con el libelo de la demanda que el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario del local comercial objeto de la presente pretensión, tuvo conocimiento cierto de la enajenación de dicho inmueble. Por otra parte, el accionante señala, “que en su sentencia el sentenciador expresa y que el local comercial se encuentra en buen estado y se tomaron cinco (5) fotografías o imágenes fotográficas, esta inspección judicial no tuvo por objeto la notificación de que el nuevo propietario del local lo constituía al ciudadano José Ricardo González Calderón. Sin embargo, señala que el Tribunal a quo, con relación a esto, expresó, que al momento de levantar el acta el notario dejó constancia expresa que el solicitante actuaba como dueño del local comercial de acuerdo al documento debidamente registrado por ante el Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el Nº 2014.11.71, asiento registral 1, inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092, y correspondiente al libro del folio real del año 2014. Igualmente se evidencia que el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble. Que el accionante señala en sus informes de que nunca demandó a Uvaldo Ramón Valero y que no hubo identidad de persona, en la demanda de desalojo indicada con el Nº 00049-15, incoada por su representado y que curso por ante el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial. En cuanto a este planteamiento del accionante se hace la siguiente observación, en el folio 32 de la primera pieza del expediente de retracto legal arrendaticio, signada con el Nº 6130 “ se evidencia que la Secretaria del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario, abogada Yadira Rodríguez Pérez, en cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, hacen constar en el expediente 0049-15 que en el día 22-05-2015 a las 9:15 entregó boletas de notificación al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, la cual fue recibida por él. “Así mismo se observa en el folio 34 que el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, se hizo presente en la demanda de desalojo, presentada por el ciudadano José Ricardo González Calderón, y le otorgo poder apud acta”. De tal forma que la notificación hecha por la Secretaria del Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, de este Primer Circuito Judicial, cumplió con su fin, como fue la notificación personal del referido ciudadano, al punto que le dio cumplimiento a todos los actos procesales en la causa Nº 00049-15, que estuvo a derecho pleno en el referido procedimiento, así como también tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble que el ocupa como arrendatario, a favor de su representado ciudadano José Ricardo González Calderón, también tuvo conocimiento cierto de que su representado adquirió la cualidad de arrendatario frente a él, de conformidad con el artículo 18 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. Así mismo, informa el demandante por consiguiente, de acuerdo a este expediente que se ha mencionado Uvaldo Ramón Valero, jamás ha sido notificado de conformidad con el artículo 39 ejusdem. En cuanto a esto planteado por el demandante, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18-02-2016, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra inversiones 1182450, C.A. y otra, a resuelto esta disyuntiva en referencia, cuando hay incumplimiento por parte del propietario del inmueble, que no hace la oferta y notificación del derecho de preferencia que tiene el arrendatario analizado e interpretado el artículo 39, en cuanto al lapso que tiene el arrendatario para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, y a tales efectos ratificó que “el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello”. Por auto del 10-03-2017, presentado escrito de observaciones, por el apoderado de la parte demandada sin que la actora hiciera uso del mismo, se fija un lapso de treinta (30) días continuos para dictar decidir. El Tribunal estando en el lapso legal pasa a dictar sentencia previa a las siguientes consideraciones: I LA PRETENSION El ciudadano Uvaldo Ramón Valero interpuso demanda en contra de los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado, Elder Luís Hernández Olachea y José Ricardo González Calderon, donde expone lo siguiente: CAPITULO I: Que suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, - de carácter privado – el 01-01-2010, local ubicado en la Carrera 5ta, Calle 24 y Quebrada la Piedras, Local 5, del Barrio La Peñita esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, el cual consta de las siguientes características: un Local Comercial, depósito, piso de cemento con paredes de bloques, techo de acerolit, puertas de hierro, servicio de electricidad, servicios de aguas blancas y aguas negras, el inmueble descrito se encuentra construido sobre de terreno que es propiedad del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en el contrato se especifico que este inmueble arrendado tendría un uso único y exclusivamente comercial, y bajo ninguna circunstancia se podría usar como residencia familiar, so pena de nulidad, obligándole a desalojar el mismo. CAPITULO II: El 22-04-2015, fue admitida una demanda por desalojo de inmueble que por distribución conoció el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, dicha demanda contra su persona fue interpuesta por el ciudadano José Ricardo González Calderón, quien para ese momento estuvo asistido por el Abogado José Gregorio Hernández Quintero. En el transcurso de esa demanda se consignó toda la documentación – contrato de arrendamiento – que existe entre su persona y los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, cuyo número de expediente le fue signado 00049-15. Sin embargo se llevo a dicho expediente en forma extemporánea una copia fotostática de un documento compra venta – entre los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón, documento de fecha 20-08-2014, debidamente registrado bajo el Nº 2014-1171, Asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 101.16.3.1.11092 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2014, situación ésta que después de tener mas de cinco (5) años ininterrumpidos como inquilino, trasgredí su derecho preferencial a adquirid el local que en los actuales momento todavía continua como arrendatario, acompaña en copia fotostática certificada. CAPITULO III: Alega que su contrato de arrendamiento comenzó el 01-01-2010, lo cual obligaba a los arrendadores a realizarle la preferencia ofertiva tal como lo determina el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. No habiendo lugar alguna que su persona posee la primera opción para optar a la compra del local que el fuera vendido al ciudadano José Ricardo González Calderón, tal situación ponía a los propietarios en la obligación de notificarle de su intención de vender, cumpliendo con una notificación escrita a través de Notaria Pública y cumpliendo con una serie de requisitos plasmado en el segundo aparte del articulo mencionado. Aunado a esto el ciudadano comprador José Ricardo González Calderón, también ha incumplido con la obligación de participarle y notificarle tal como lo prevé el artículo 39 ejusdem. Ahora bien, esta obligación de notificación y en las condiciones que expresa la norma, jamás se le ha hecho parte del nuevo adquiriente, convirtiendo su relación arrendaticia en un estado de indefensión absoluta toda vez que tanto los propietarios originales como el nuevo propietario han violado fragantemente normas de orden publico, sin que ello hayan sido previsivos en el deber indicado por la norma de notificarle siguiendo para ello los parámetros estipulados en las normas anteriormente citadas, materializándose de esta forma la nulidad de la venta entre los vendedores y el comprador. Alega que es evidente el cúmulo de violaciones que en el presente caso se ha cometido contra su persona en su condición de arrendatario, en virtud de que los intervinientes en el proceso de compra-venta y aquí demandados, no tomaron en consideración los derechos que le permite la ley para poder acceder o no a la adquisición del bien que está arrendando; como consecuencia de estas violaciones (falta de notificación notariada por parte de los propietarios y falta de notificación junto con copia cerificada del documento por parte del adquiriente), motivos suficientes para demandar. Anexa en copia fotostática certificada del expediente signado 00049-15, mediante el cual se declara la falta de cualidad del pretendido ciudadano José Ricardo González Calderón, como propietario del inmueble que esta arrendado desde el año 2010. En dicho expediente – específicamente folio 45 Vto., se evidencia el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y los demandados que data del 01-01-2010. b) Libelo de demanda en copia fotostática del documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado, Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón, instrumento debidamente registrado el 20-08-2014, registrado bajo el Nº 2014.1171, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092 y correspondiente al Libro del Folio real del año 2014, marcado con la letra “B”. Al mismo tiempo, alega que demanda formalmente el retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado, Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón, pidiendo en consecuencia que en la sentencia definitiva el a quo declare: 1- Que se le violó el derecho de preferencia que como inquilino posee como consecuencia del contrato de arrendamiento ostentó desde el 01-01-2010, contrato que se convirtió en tiempo indeterminado. 2- Que como consecuencia de dicha violación, por violación expresa de los artículo 38 y 39 de la Ley de Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el Tribunal declare la nulidad del documento de fecha 20-08-2014, debidamente registrado bajo el Nº 2014.1171, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº . 404.16.3.1.11092 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2014, suscrito entre los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado, Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón y 3- Como consecuencia de esta nulidad se le acredite la preferencia de obtener el bien inmueble que se pretende vender subrogándole en las mismas condiciones de precio en que le fue vendido al ciudadano José Ricardo González Calderón y en consecuencia que opere la subrogación en la compra-venta. Solicita medidas preventivas. Prohibición de enajenar y gravar, de conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, sobre el bien inmueble (local comercial) que fuera vendido en fecha 20-08-2014, debidamente Registrado bajo el Nº 2014.1171 Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nº. 404.16.3.1.11092 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2014, a tal efecto pide se notifique mediante oficio el Registrador Subalterno de la ciudad de Guanare estado Portuguesa. El motivo de solicitar esta prueba, no es mas que evitar que quede irrisoria la ejecución del fallo, en virtud de que existe un riesgo manifiesto motivado a la conducta que se ha observado tanto en los vendedores como en el comprador, por lo cual en aras de evitar nuevas ventas, pede que se decrete la prohibición de enajenar y gravar del bien comprado por el ciudadano José Ricardo González Calderón. Se estima la presente demanda en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo). Riela en autos copia certificada del expediente Nº 00049-15 del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial marcado con la letra “A”; y del folio 111 al 119 copia fotostática del documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado, Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano José Ricardo González Calderón, instrumento debidamente registrado el 20-08-2014, registrado bajo el Nº 2014.1171, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092 y correspondiente al Libro del Folio real del año 2014, marcado con la letra “B”. En auto de fecha 03-05-2016, el Tribunal a quo admite la pretensión interpuesta por la parte actora. Por auto del 30-06-2016 la Jueza Suplente Abogada Candelaria Recano Sajaju del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, se aboca al conocimiento de la presente causa, continuándose el procedimiento en el estado en que se encuentra; y el día 27-07-formula su inhibición; y posteriormente, continúa con la causa el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de este Primer Circuito Judicial, expediente Nº 01846-C-16, en virtud de la inhibición planteada por la mencionada Jueza Suplente. Por auto del 02-08-2016, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de este Primer Circuito Judicial, le dio entrada al expediente. El 04-08-2016, el Abogado Francisco Javier Castellanos en su condición de apoderado judicial de los demandados da contestación a la demanda en los siguientes términos: Opone cuestiones previas al demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, específicamente la establecida en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala la caducidad de la acción establecida en la Ley. De manera, que de conformidad con la legislación vigente y la doctrina pacifica del Tribunal Supremo de Justicia, el demandante dejó operar la figura de Caducidad de la acción del retracto legal arrendaticio, establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud que dejó transcurrir el lapso legal de seis (06) meses, contados a partir del momento en que el demandante tuvo conocimiento de la notificación celebrada para ser notificado, en consecuencia, estando de acuerdo con el criterio que sostiene el Tribunal Supremo de Justicia y la doctrina vigente es que lo ajustado a derecho es que el mismo lapso se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble. Que en cuanto a la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, en analogía al criterio anterior, la Sala de Casación Civil, en sentencia del 26-11-2007, en expediente Nº AA20-C-2007-000165, sostiene que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso Arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tienen el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Lo anterior evidencia, que el demandante en esta causa, Uvaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento de la predicha enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, en la demanda de desalojo presentada por el ciudadano José Ricardo González Calderón, quien es parte demandada en este juicio, en su condición de nuevo arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad del bien inmueble, así mismo, admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, indicando en su escrito libelar de demanda los daros del Registro en los cuales fue protocolizado el documento de compra venta. En virtud de ello, los demandados invocan como merito favorable de los autos, para resolver la presente cuestión previa opuesta, específicamente, la copia certificada del expediente marcado con la nomenclatura 00049-15 consignada con el literal “A” del anexo, de la prueba por escrito indicados en el libelo de la demanda, donde se demuestra plenamente que el demandante en la presente causa tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en juicio, así mismo, quedó demostrado que desde el día 22-04-2015, fecha en que se tuvo noción de la predicha enajenación, y el 03-05-2016, fecha de admisión de la demanda de retracto legal arrendaticio que el demandante interpone contra los mencionados ciudadanos, ha transcurrido mas de seis (06) meses como se aprecia, para intentar dicha demanda en conformidad con lo establecido en el artículo 39 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, operando de este modo la caducidad de la acción, y a su debe ser declarado por el Tribunal y consecuencialmente declarado con lugar la presente cuestión previa opuesta. Al mismo tiempo, con la cuestión previa opuesta los demandados dieron contestación a la demanda donde rechazan de manera general, en todas y cada una de sus partes la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta en su contra, tanto en los hechos como en el derecho por carecer de certeza los hechos narrados en el libelo de demanda, así mismo, de forma especifica rechazan, de manera categórica, la demanda incoada en contra de sus apoderados ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, por que presuntamente no cumplieron con la preferencia ofertiva tal como lo determina el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que los demandado el 30-04-2014, le notificaron al arrendatario ciudadano Uvaldo Ramón Valero, su manifestación de voluntad de vender el local comercial que ocupa en calidad de arrendatario, a los fines de que ejerciera el derecho de preferencia. Ahora bien el arrendatario tenía un término de quince (15) días calendario a partir del 30-04-2014, fecha del ofrecimiento de la oferta de venta hecha a su favor, quedando los propietarios en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero. Dicha notificación se practicó de conformidad con el artículo 44 de la norma que regulaba la materia para ese momento, que era el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley numero 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, numero 36.845, de fecha 07-12-1999, y que entró en vigencia el 01-01-2000. Rechazan de manera absoluta que su representado, es decir, el nuevo adquiriente, no le ha hecho la obligación de notificación en las condiciones que establece la norma, así mismo, niega y rechaza que debido a la transferencia del bien inmueble le cree en su persona un estado de indefensión absoluta, igualmente que los nuevos propietarios, es decir, los demandados han violado fragantemente normas de orden publico, igualmente, niegan y rechazan que no hayan sido previsivos y notificarle de la enajenación del bien inmueble, rechazan y niegan que exista materialización alguna para la nulidad de la venta entre los vendedores y el comprador, niega y rechaza el cúmulo de violaciones cometidas por él demandado hacia el demandante, asimismo, niegan rechazan que al momento de realizar la compra venta no tomaron en cuenta los derechos que le permite la ley al arrendador para poder acceder o no a la adquisición del bien que esta arrendado, por ultimo, niegan rechazan la supuesta falta de notificación notariada por parte del propietario y la falta de notificación con copia certificada del documento por parte del adquiriente, sean motivos suficientes para demandar a sus representados. Señalan y promueven como medio probatorio el merito favorable de los autos, específicamente en la copia fotostática certificada del expediente Nº 00049-15, que fue consignada por el actor en el libelo de demanda como anexo de la prueba por escrito en el literal “a”, donde se demuestra que el demandante tuvo conocimiento de la enajenación del bien inmueble, así mismo, deja ver que la notificación de preferencia ofertiva que le hiciere los anteriores propietarios del local comercial arrendatario, la cual cursa en el folio 50 y también consta en el folio 111 del presente expediente. Señala como prueba documental y como merito favorable de los autos, la copia fotostática del documento de compra venta suscrito entre sus representados consignados en el libelo de la demanda marcado con el literal “b” y por ultimo señala como merito favorable de los autos lo manifestado por el accionante en el libelo de la demanda, específicamente en el CAPITULO II, HECHOS II, en donde admite que tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que tiene arrendado, el día 22-04-2015, de manera que queda demostrado en juicio que el accionante tuvo conocimiento de la predicha enajenación del inmueble en la demanda de desalojo, presentada por el ciudadano José Ricardo González Calderón, en su condición de nuevo propietario del inmueble arrendado y donde demuestra también el 22-04-2015 hasta la fecha de la admisión de la presente demanda, ya han transcurrido mas de seis (6) meses para intentar la presente demanda .En consecuencia, solicita que se tenga el escrito como contestación a la demanda Retracto Legal Arrendaticio, y como promoción de prueba y finalmente que dicha acción intentada sea declarada sin lugar en la sentencia definitiva, con su correspondiente condenatoria en costas. En decisión de esta superioridad civil de fecha 05-08-2016 se declara con lugar la inhibición planteada por la Jueza Suplente Abogada Candelaria Recano Sajaju del Juzgado 2º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa. En fecha 26-09-2016, el Tribunal a quo solicita al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de este Primer Circuito Judicial, un computo de días de Despacho transcurrido desde el 30-06-2016 hasta el día 26-09-2016, ambas fechas inclusive. Seguidamente fueron recibidos los cómputos solicitados de los días de despacho, y corren inserta del folio 200 al 202. Por escrito presentado por el Abogado Francisco Javier Castellanos, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada solicita de conformidad con el último aparte del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, declare la admisión por la parte demandante de las cuestiones previas no contradichas expresamente por el accionante. Por auto del 11-10-2016, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este Primer Circuito Judicial, resuelve lo siguiente: Primero Se toma como cierto que transcurrieron trece (13) días de despacho del lapso para contestar la demanda, desde el 04-07-2016 hasta el 26-07-2016 ambos inclusive, porque el día 01-07-2016 se computa como (1) día de termino de la distancia, quedando siete (07) días de despacho sin verificarse en virtud de la inhibición de la Jueza Suplente del Tribunal remitente, la distribución y la llegada de la causa al Tribunal. Segundo: Que el lapso de siete (07) días de despacho que restan del lapso de contestación de la demanda comenzaran a transcurrir al día de despacho siguiente del presente auto, sin necesidad de notificación por cuanto las partes están a derecho y una vez precluido dicho lapso se sustanciara la incidencia de cuestiones previas de conformidad con el artículo 866 del Código de Procedimiento Civil. El 24-10-2016, el Abogado Elvis Rosales, apoderado judicial de la demandante presenta escrito para rechazar y contradecir la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la caducidad de la acción jamás se ha materializado y ni siquiera ha surgido para que su lapso pueda computar, toda vez que los demandados nunca lograron cumplir con los dispositivo expreso en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, ni en la novísima Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, se refiere a la forma y manera de dar notificación al arrendatario en cuanto a la oferta primaria a la cual tenia derecho su asistido. Agrega además, que dicho punto esta expresamente especifico en el libelo de demandada, ubicado en el CAPITULO III, detallándose allí las razones jurídicas por la cual hubo violación expresa de la preferencia ofertiva, así mismo, alega que su contrato de arrendamiento comenzó el 01-01-2010, lo cual obliga a los arrendadores a realizarle la preferencia ofertiva tal como lo determina el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por consiguiente a la luz del precitado artículo, no hay lugar a duda de que su representado posee en derecho la primera opción para potar a la compra del local que le fuera vendido al ciudadano José Ricardo González Calderón, por ende tal situación ponía a los propietarios en la obligación de notificarle de su intención de vender, cumpliendo con una notificación escrita a través de la Notaria Pública y cumpliendo con una serie de requisitos establecidos en el segundo aparte del artículo citado, aunado a ello, el ciudadano comprador, también ha incumplido con la obligación de participarle o notificarle tal y como lo prevé el artículo 39 ejusdem. En este mismo sentido, ciudadano Juez, que esta obligación de notificación y en las condiciones que expresa la norma, jamás se le ha hecho por parte del nuevo adquiriente, convirtiendo su relación arrendaticia en un estado de indefensión absoluta toda vez que, tanto los propietarios originales como el nuevo propietario han violado fragantemente normas de orden publico, sin que para ello hayan sido previstos en el deber indicado por la norma, de notificársele de esta forma de Nulidad de la Venta entre los vendedores y el comprador, en consecuencia, al no existir caducidad de la acción, solicita al Tribunal sea declarado sin lugar la cuestión previa incoada, y decida al fondo de la querella propuesta. El 21-12-2016, el Tribunal a quo, dicta sentencia interlocutoria en la cual declara con lugar la cuestión previa de caducidad de la demanda de conformidad con los artículos 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil y 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial II MOTIVACIONES PARA DECIDIR El asunto sometido a examen de esta alzada constituye la impugnación por la parte actora de la decisión del a quo de fecha 21-12-2016, mediante la cual declara con lugar la cuestión previa de caducidad de la pretensión opuesta por la parte demandada con fundamento en la siguiente argumentación: “La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha resuelto esta disyuntiva en referencia cuando hay incumplimiento por parte del propietario del inmueble, que no hace la oferta y notificación del derecho de preferencia que tiene el arrendatario, analizando e interpretando el artículo 39, en cuanto al lapso que tiene éste para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, y a tales efectos, señaló el 18-02-2016, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra inversiones 1182450, C.A., y otra en la que ratificó: “el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello”. Es decir, que este fallo establece dos supuestos para ejercer el derecho de retracto y comienza a computarse cuando haya sido notificado expresamente al inquilino o arrendatario de la enajenación del inmueble, que en la presente causa no ocurrió así, y el segundo supuesto , es cuando exista prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, y efectivamente el demandante en retracto legal ciudadano UVALDO RAMON VALERO, tuvo dos veces conocimiento que el inmueble que ocupaba en calidad de arrendatario había sido enajenado al ciudadano JOSE RICARDO GONZALEZ CALDERON, la primera ocurrió cuando se practicó la inspección extrajudicial el día 18-02-2015, y la segunda el 26-06-2015, cuando se promovió prueba en la causa distinguida con el Nº 00049-15 y se presentó el documento que le acreditaba la propiedad al ciudadano JOSE RICARDO GONZALEZ CALDERON, lo que significa que los seis (6), meses a que se contrae la norma del artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, transcurrieron con creces, es decir, el demandante UVALDO RAMON VALERO, tuvo la oportunidad legal de ejercer el derecho de preferencia, pero mantuvo una conducta pasiva, lo cual lo perjudica porque la norma establece un lapso fatal de caducidad, que es un obstáculo para que el Juez de la causa pueda conocer el fondo o sobre mérito de la pretensión planteada, y trae como consecuencia, la extinción o pérdida de ese derecho contenido en la pretensión de retracto legal arrendaticio, por lo tanto, este órgano jurisdiccional declara que efectivamente la pretensión incoada de retracto legal arrendaticio interpuesta por el ciudadano UVALDO RAMON VALERO, caducó desde la ultima fecha 26-06-2015, que tuvo conocimiento que el inmueble había sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, y en consecuencia, se declara con lugar, la cuestión previa del artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el ciudadano JOSE RICARDO GONZALEZ CALDERON. Así se decide...” El Tribunal antes de pasar al estudio de los medios probatorios, hace las siguientes reflexiones. El derecho de retracto legal está conceptuado en el artículo 1.546 del Código Civil cual dispone que ‘el retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...’ El artículo 1.547 ejusdem, en sentido general, establece que ‘no puede usarse el derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura’. En este contexto cabe señalar, que los lapsos fijados para ejercer el retracto legal en dicha norma, no se aplican en esta materia de arrendamiento comercial, ya que el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial, según el cual el propietario del inmueble arrendado para uso comercial, cuando tuviere intención de venderlo, este caso la ley concede al arrendatario que lo ocupa la preferencia ofertiva, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y de las obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario; y a estos fines, el propietario deberá informar directamente al arrendatario mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicado el precio justo, condiciones de venta, plazo de dicha oferta, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá responder al propietario por escrito dentro de los quince (15) días siguiente al ofrecimiento su aceptación o rechazo. Señala el artículo 39 ejusdem que ‘en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con la copia certificada del documento contentivo de la negociación’. En este sentido, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en la norma legal en comento, con lo cual ha permitido el a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De manera que hay un solo lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto que consagra el artículo 39 ejusdem, cuando, el arrendador no le haya notificado al arrendatario ofertándole el inmueble en la forma establecida en la ley; o cumplida dicha oferta, no estuviere dispuesto a adquirirlo, y se le haya dado en venta a un tercero en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, entonces podrá ejercer el retracto legal, so pena de caducidad, a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue el cumplimiento de realizar la notificación en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación), tomando en cuenta también, las múltiples maneras en que en pacífico doctrinal podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial, pero en todo caso el lapso de caducidad comenzará al día siguiente de estar en conocimiento del arrendatario de dicha operación de compraventa; y no desde la fecha de su realización. Expuesto lo anterior, y a los fines de resolver el fondo de la controversia planteada, se hace necesario pasar a analizar las pruebas cursantes en autos y en tal sentido se aprecia, la copia del expediente Nº 00049-15, contentivas del juicio de desalojo de inmueble seguido por el ciudadano José Ricardo González contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, con base a un supuesto contrato verbal de arrendamiento celebrado entre las partes el mes de Agosto de 2014 y motivado al impago por el arrendatario de los cánones de arrendamiento mensual del orden de Tres Mil Bolívares, de los meses de Agosto de 2014 a Marzo de 2015, admitiéndose esta demanda en fecha 22-04-2015, y culminado la causa con la sentencia proferida por el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 04-08-2015, mediante la cual declara con lugar la cuestión previa de falta de cualidad del demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, de conformidad con el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil, por no haber demostrado su cualidad de propietario del inmueble identificado en auto, y en razón de que el documento que le acredita la propiedad del bien inmueble fue presentado en forma extemporáneas, o sea fuera de los lapsos establecidos para la promoción de prueba documental. Cabe significar que en el mencionado expediente constan los siguientes instrumentos y actos procesales que se pasan a analizar: 1) La inspección extrajudicial realizada por el Notario Público de Guanare estado Portuguesa, solicitada por el ciudadano José Ricardo González Calderón y practicada el 18-02-2015, en el inmueble arrendado situado en el inicio de la Carrera 5ta, entre Calles 24 y Quebrada Las Piedras de esta ciudad de Guanare, conforme a los siguientes particulares: Primero: Que se deje constancia de la dirección exacta donde se encuentra constituido el despacho notarial y si existe mención comercial o aviso de publicidad en el referido establecimiento. Segundo: Que se deje constancia de las condiciones de operatividad y funcionamiento de los servicios que tiene el local comercial, objeto de la inspección y se determine la actividad comercial que se desarrolla. Tercero: Se deje constancia de cualquier otra circunstancia que surja para el momento de realizarse la presente inspección extrajudicial. Conforme a lo señalados particulares el mencionado notario AL PRIMERO, dejo constancia que la notaria se trasladó y constituyó en la dirección indicada, dejando constancia que existe un aviso de publicidad en la pared frontal del mencionado local con la denominación “Marquetería y Vidrios America”, igualmente un letrero que dice: “Ventanas panorámicas, Monturas, Espejos y Peceras”. AL SEGUNDO, se deja constancia de las condiciones de operatividad y funcionamiento de los servicios que tiene ese local comercial objeto de la inspección, se encuentra en buen estado y que en el mismo se realiza la actividad comercial de marquetería. AL TERCERO, se deja constancia que fueron tomadas en este acto cinco (5) fotografías por la ciudadana Raquel Irene Delgado Benítez quien fuera designada experta fotógrafo, cuyas exposiciones serán debidamente certificadas. Igualmente se deja constancia que toda esta información fue suministrada por el ciudadano Joaquín de Jesús Rodríguez Pérez. Es de notar que en la referida inspección, estuvo presente el actual demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, quien se identificó con la cédula de identidad Nº V-8.068.540, por lo que para la fecha de dicha inspección, no pudo tener conocimiento que el inmueble arrendado había sido vendido al ciudadano José Ricardo González Calderón, mediante documento protocolizado el día 20-08-2014, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en razón de que entre los particulares a desarrollar en dicha inspección no se encuentra la petición de notificación al actor de haber adquirido el demandado el inmueble señalado con la correspondiente presentación de la copia certificada de la escritura de venta otorgada ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 20-08-2014, inscrito bajo el Número 2014.1171, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092. Por lo que en este acto de inspección extrajudicial de fecha 18-02-2015, no fue notificado el demandante por el hoy accionado de la enajenación del inmueble arrendado, conforme las previsiones establecidas en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 2º) Se observa del escrito libelar en la referida causa que la acción interpuesta por el ciudadano José Ricardo González Calderón, está dirigida contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, identificándolo con la cédula de identidad Nº V-8.068.510, cuando este afirma ser titular de la cédula de identidad Nº V-8.068.540 y así fue admitida la demanda a sustanciación por el Tribunal de Municipio en cuestión, ordenándose la citación con tal herradura, lo cual imposibilitó su citación personal, por lo que ese Juzgado ante la negativa de suscribir la boleta el actual demandante, por auto de 15-05-2015, ordenó su citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siéndole entregada por el Alguacil dicha boleta de notificación en la forma acordada el día 22-05-2015. Seguidamente en diligencia de fecha 25-05-2015 el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, identificándose con la cédula de identidad Nº V-8.068.540, y asistido por el Abogado Elvis A. Rosales N., le confiere mandato apud acta, y así lo certificó el Secretario de dicho Tribunal, por lo que no hay duda de su plena identificación como parte demandada en este procedimiento. Continuando dicho iter procesal, en su oportunidad el mencionado apoderado del demandado, consignó escrito donde opone la falta cualidad e interés por no haber celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano José Ricardo González Calderón ni ser la persona que él pretende citar, y promueven entre otros los siguientes instrumentos: a) Título de adquisición del inmueble arrendado por los ciudadanos Alex Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández Olachea en fecha 29-10-2004 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare; b) contrato de arrendamiento celebrado entre dichos ciudadanos y el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, quien se identifica con la cédula de identidad Nº V-8.068.540; c) Comunicación por IPOSTEL del arrendador al ciudadano Uvaldo Ramón Valero de fecha 30-04-2014, ofreciéndole vender el inmueble por la suma de Bs. 600.000,oo, agradeciéndole respuesta inmediata posible; c) Cuaderno de consignación de alquileres por el ciudadano Uvaldo Ramón Valero a favor de los anteriores propietarios del inmueble ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, identificándose el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, con la cédula de identidad Nº V-8.068.540. Estas consignaciones de alquileres fueron realizadas hasta el mes de Mayo de 2015. Igualmente, consta en el referido expediente de desalojo Nº 00049-15, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial que el día 25-06-2015, el Abogado Elvis A. Rosales N., en su condición de apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, presenta escrito de contestación a la demanda; y el día siguiente, o sea el 26-06-2015, el Abogado José Gregorio Hernández Quintero, en su condición de apoderado del demandado, ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón, consigna escrito señalando lo siguiente: Primero: Ratifica el contenido de la inspección extrajudicial que se acompaña a la demanda realizada por ante la Notaría pública de Guanare, estado Portuguesa, conforme a la cual se evidencia la ocupación en un local comercial propiedad del ciudadano José Ricardo González Calderón, para demostrar que el inmueble arrendado se encuentra ocupado por la misma persona objeto de esta demanda el ciudadano Ubaldo Ramón Valero, titular de la cédula de identidad Nº V-8.068.540. Segundo: A los efectos de aportar al proceso en base probática consiga documento de compra venta otorgado por los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández, donde le dan en venta el inmueble arrendado ya identificado, instrumental debidamente inscrito bajo el Nº 2014.1171, Asiendo Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.11092 y correspondiente al Folio real del año 2014, y el cual dicho instrumento riela a los folios 98/99 de la primera pieza. Así las cosas, en la referida causa de desalojo Nº 00049-15, llevado por dicho Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito que el día 30-07-2015, se verifica la audiencia preliminar y donde la parte demandada hoy actora, solicita se declare con lugar la cuestión de falta de cualidad opuesta en virtud que el documento que acredita la propiedad del inmueble al ciudadano José Ricardo González Calderón, fue promovido en forma extemporánea, en efecto, expone el Abogado Elvis A. Rosales Nieto, en su condición de apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Valero en dicho acto (folio 103): “Visto que en el escrito de contestación existe una cuestiones previas que son esenciales para la continuación del juicio, solicito se pronuncie sobre las mismas, en virtud de que, de ser declarada con lugar se pone fin al juicio interpuesto, razón por la cual es de imperiosa necesidad el pronunciamiento del Tribunal. Se hace necesario aclarar a este Tribunal que la falta de cualidad – la primera de ella – está basada en que el demandante no aportó ningún tipo de prueba- por cuanto no la presentó con su escrito de demanda – no permite visualizar la supuesta titularidad del derecho que pretende tener como dueño del local arrendado; al no existir esta prueba se entiende jurídicamente cual es cualidad, por tal razón, al incumplir probar se propietario se hace evidente que el accionante no posee o acredita ser el dueño del local arrendado. Pretende el accionante, que al consignar una documentación en forma ext4empránea, el Tribunal le valide tal acción, sin percatarse que tales consignaciones no surten ningún valor probatorio para que se tenga como propietario en esta causa, por extemporaneidad del mismo...” Ahora bien, tal como consta en el referido juicio de desalojo en comento, el día el 26-06-2015, el Abogado José Gregorio Hernández Quintero, en su condición de apoderado del demandado, ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón, consigna el documento que le acredita la propiedad legítima del inmueble arrendado al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, y cuyo instrumento público fue otorgado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo de Guanare, estado Portuguesa el día 20-08-2014 y el cual, aunque no fue impugnado por la parte demandada; la audiencia preliminar en dicho proceso se celebró el día 30-07-2015, y dicho Juzgado de Municipio consideró que fue extemporánea su presentación y en su decisión de fecha 04-08-2015, declara con lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el demandado ciudadano Ubaldo Ramón Valero en razón de “no haber probado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón la propiedad que dice tener sobre el inmueble objeto de la demanda de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil”. Al respecto considera este Tribunal que, sin prejuzgar sobre el referido fallo del Tribunal de Municipio de fecha 04-08-2015 el cual tiene plena autonomía y competencia para decidir dicho asunto, no puede soslayarse el hecho, de que al haber consignado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón el día 26-06-2015, el documento que le acredita la propiedad del inmueble, debidamente protocolizado en la referida Oficina Subalterna el día 20-08-2014, y a cuyo instrumento de propiedad se refirió el Abogado Elvis A. Rosales Nieto, apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Quintero el día 30-07-2015 en el acta de audiencia preliminar celebrada en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, queda así plenamente probado que para ese día 30-07-2015, estaba suficientemente puesto en conocimiento y desde luego, notificado legalmente el ciudadano Uvaldo Ramón Valero de que el inmueble había sido adquirido en propiedad por el ciudadano José Ricardo González Calderón, por documento otorgado ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa el día 20-08-2014. Por lo que desde el día 30-07-2015, el demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario de dicho inmueble, quedó perfectamente notificado de la enajenación de dicho bien, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses de caducidad a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, ello en apego a la sentencia dictada por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26-11-2007, expediente Nº AA20-C-2007-000165, y en tales razonamientos, se puede evidenciar que desde el día 30-07-2015, hasta el día 21-04-2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, que entre ambas fechas transcurrieron mas de seis (6)meses para que operara la caducidad de la presente acción de conformidad con el artículo 39 de la Ley que rige la materia, tal como será declarado en la dispositiva del fallo. Así se juzga. En cuanto a los alegatos planteados por las partes, estando ya analizados y comprendidos en el cuerpo de este fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se establece. Como corolario no ha lugar a la apelación de la parte demandante. Así se acuerda. D E C I S I O N En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar, la cuestión previa de caducidad de la acción conforme al artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en el presente juicio de retracto legal arrendaticio, seguido por el ciudadano UVALDO RAMON VALERO contra los ciudadanos JOSE RICARDO GONZALEZ CALDERON, ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO y ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA, ambos identificados Se declara sin lugar la apelación de la parte actora y queda confirmada la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción del estado Portuguesa, de fecha 21-12-2016 Se impone las costas a la parte apelante por mandato del artículo 281 ejusdem. Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los diecisiete de Abril de 2017. Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez Superior Civil Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo. La Secretaria Abg. Soni Fernández. Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Stria.