REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE N° C-345/2017.
DEMANDANTE: Abg. Roger Arnoldo Valenzuela Gimenez, venezolano, mayor de edad, debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 39.261, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ y EVA CRISTINA DURAN BLANCO venezolanos, mayores de edad, Médicos, titulares de las cédulas de identidad N° V-1.117.349 y V-1.129.388, respectivamente.
DEMANDADO: VIRGUEZ ESCALONA RAFAEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.528.367, en su en su carácter de representante de la sociedad mercantil SERVICIOS OPTOMETRICOS RAFAEL F. P., debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 18, Tomo 1B del año 2009.
Apoderada Judicial del demandado: Abg. Gisela Pestana González, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 128.715.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inició la presente causa por DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano VALENZUELA GIMENEZ ROGER ARNOLDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-1.129.388, abogado e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 39.261, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ y EVA CRISTINA DURAN BLANCO, venezolanos, mayores de edad, médicos y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.117.349 y V-1.754.744, procede a demandar al ciudadano RAFAEL VIRGUEZ ESCALONA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-3.528.367, por Desalojo de un local comercial identificado como “L-2”, ubicado en la avenida 32 (avenida Alianza) con calle 23 en el edificio Valenzuela, planta baja local identificado con la letra y número L-2 del Municipio Páez del estado Portuguesa. (Folios 1 al 14).
En fecha 16 de febrero de 2017, se admite la demanda se ordena emplazar al ciudadano RAFAEL VIRGUEZ ESCALONA, seguidamente se libró la boleta de citación respectiva. (Folios 15 y 16).
En fecha 20 de febrero de 2017, comparece el apoderado actor y consigna los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. Cursa diligencia presentada por el Alguacil de este Tribunal el cual consigna la boleta de citación sin firmar, que le fuere entregada para citar al ciudadano RAFAEL VIRGUEZ ESCALONA, parte demandada. (Folios 18 y 19).
En fecha 08 de marzo de 2017, este tribunal mediante auto dispone de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, que la Secretaria libre boleta de notificación, la cual comunica la citada declaración del alguacil relativa a su citación, la cual se fijara en el domicilio o residencia de la misma. Siendo la misma fijada en fecha 27 de marzo de 2017, en el domicilio del demandado, todo de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 22).
En fecha 20 de abril de 2017, siendo la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación a la misma. (folios 23 al 36).
En fecha 04 de mayo de 2017, mediante auto el tribunal fija la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. (folio 85).
En fecha 11 de mayo de 2017, consta que el tribunal fijó los hechos y limites de la controversia en la presente causa. (folio 86 al 91).
En fecha 18 de mayo de 2017, consta escrito de promoción de pruebas promovido por la parte demandada, las mismas fueron admitidas. Corre inserto del presente expediente, escrito presentado por la parte actora. (folio 92 al 99)
En fecha 23 de mayo de 2017 el Tribunal fija oportunidad para que tenga lugar el debate oral y público. (folio 99).
En fecha 25 de mayo de 2017, el Tribunal admite la prueba de informe solicitada por la parte actora y ordenó oficiar al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito y Circunscripción Judicial. (folio 100).
En fecha 05 de junio de 2017, consta en el presente expediente Oficio Nro. 172/2017 emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dando repuesta a lo solicitado por este Tribunal.( folios 104 y 105)
En fecha 06 de junio de 2017, se fijó oportunidad para el debate oral y público. (folio 106).
En fecha 27 de julio de 2017, se llevó a cabo el debate oral y público en la presente causa. ( folio 109 al 115).
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
“ Alega la parte actora en el escrito libelar que desde el 24 de marzo de 2.009, su representada actuando bajo el concepto de la buena fe, le entregó al ciudadano RAFAEL VIRGUEZ ESCALONA, ya identificado, la posesión del local comercial, antes identificado, para que procediera de acuerdo para el inicio de las operaciones comerciales como lo es el fondo de comercio SERVICIOS OPTOMETRICOS RAFAEL F. P., debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el N° 18, Tomo 1B del año 2009. Que su representada le entregó al demandado, debidamente suscrito con la sola firma de su representante legal, doctor FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ, antes identificado, el contrato de arrendamiento tal y como lo establece la ley anterior, pero es el caso que el demandado desde hace varios meses no ha cumplido con la regulación de sus pagos, ni firmar el nuevo contrato al que esta sujeto, no obstante el demandado se ha negado rotundamente desde hace siete (7) meses que se le envío el nuevo contrato para regularizar su situación como inquilino del edificio Valenzuela. Que todo el tiempo que ha transcurrido ha estado consignando o pagando lo que él estima por ante el Tribunal del Municipio Araure del estado Portuguesa, en consecuencia no tiene contrato válido, ya que la Ley que regula dicha materia establece que tiene que tener un contrato determinado y no in determinado. Que se le envío en su oportunidad el nuevo contrato y nunca lo firmo, aún estableciéndolo en el artículo 13 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Asimismo señala que el canon de arrendamiento del referido local comercial es de CINCUENTA Y SIETE MIL CON SESENTA Y SIETE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.067,00) mensuales y no han sido pagado los correspondientes a los meses de: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2.016 y ENERO de 2.017. Que los gastos comunes que han sido generados por dicho local comercial “L-2” y que le corresponde pagar al demandado como su operador comercial, ascienden a la suma de TREINTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 36.849,00) correspondientes a los años desde 2.009 hasta el 2.016, respectivamente. Consigna documento de propiedad del referido inmueble donde opera comercialmente el demandado con fines de lucro; sin pagar los cánones de arrendamiento estipulados en el contrato de arrendamiento que se le entregó, ni tampoco aquellos gastos comunes de la comunidad de arrendatarios por concepto de administración y de mantenimiento de los bienes y servicios que le son comunes a todos ellos y necesarios para la realización del local comercial, es por lo que solicita se acuerde el desalojo del local comercial “L-2”, antes identificado, para que sea entregado a su representada libre de bienes y personas, el prefecto estado de mantenimiento y de conservación tal como a él se le entrego, igualmente que condene al demandado a pagarle a su representada las sumas de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CON CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 399.469,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento indicados en el capitulo I, numeral 3 de dicho libelo; y la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 36.849,00) por concepto de gatos comunes y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, se condene en costas a la parte demanda por haber obligado a la parte actora a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la Ley vigente y admita la presente demanda y el trámite de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del código eiusdem. Estima el valor o cuantía de la demanda en la cantidad de CUATROSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.465.000) pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia, cuyo monto asciende a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON ONCE UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 2.627,11).
EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA, DEBIDAMENTE ASISTIDO DEL ABOGADO PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES:
“Negó, rechazo y contradijo que el ciudadano Rafael Virguez Escalona, no tiene contrato válido, ya que la Ley que regula dicha materia establece que tiene que tener contrato determinado y no indeterminado. Que desde hace varios meses no ha cumplido con firmar el nuevo contrato a la que esta sujeto, se ha negado rotundamente desde hace siete meses. Negó, rechazo y contradijo que el ciudadano Rafael Virguez Escalona desde hace varios meses no ha cumplido con la regularización de sus pagos ya que ha estado consignando y pagando en el Tribunal del Municipio Araure del estado Portuguesa, que el canon de arrendamiento no es de CINCUENTA Y SIETE MIL SESENTA Y SIETE BOLIVARESEXACTOS (Bs. 57.067,00) mensuales y que han sido pagados los correspondientes a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2016 y ENERO DE 2017. Negó, rechazo y contradijo que el ciudadano Rafael Virguez Escalona no ha mostrado el interés de pagar los gastos comunes generados como parte del mantenimiento y administración de la comunidad de inquilinos que funciona en los demás locales. Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Rafael Virguez Escalona, tenga que pagar las costas del presente juicio. Negó, rechazo y contradijo que el ciudadano Rafael Virguez Escalona se encuentre obligado a pagar la indexación del valor o cuantía de la demanda...”. Que el contrato de arrendamiento que pretende imponer el demandante arrendador es inaceptable por desequilibrar y quebrantar las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, lo cual implica renuncia, disminución y menoscabo de los cuales es titular el arrendatario, si bien es cierto el demandado no suscribió el contrato de Arrendamiento al cual alude el demandante no es menos cierto que lo hace en virtud de la conducta contumaz del demandante el no adecuar dicho contrato de arrendamiento a lo establecido en la Ley in comento, en segundo lugar no puede surgir para el demandado la obligación en pagar un incremento en el canon de arrendamiento que contraviene lo establecido en dicho Decreto Ley, el demandado no pudo efectuar el pago del canon de arrendamiento por causa imputable al arrendador el cual pretendió el 13 de enero de 2.016 incrementar dicho canon a treinta MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) sin aplicar uno de los métodos establecidos en el articulo 32 eiusdem y se negó a recibir el pago de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.200) que venia pagando el arrendatario, a partir de febrero de 2.016, se evidencia de los recibos de ingresos suscritos por la secretaría del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, la consignaciones arrendaticias insertas en expediente de consignación N° 202-16, que el demandante ha consignado legítimamente el pago de los cánones de arrendamiento, los gastos comunes deben ser pagados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato y deberán ser fehacientemente demostrado por el administrador y descrito en la correspondiente factura emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente, sobre el particular no puede surgir para el demandado arrendatario la obligación de pagar por concepto de condominio o gastos comunes una cantidad que no ha sido determinada ni presentada al cobro por todo lo anterior distinguida autoridad solicito muy respetuosamente declare sin lugar la demanda incoada y en consecuencia declare improcedente el desalojo, el pago de las costas y la indemnización solicitada, finalmente solicito la condenatoria en costas del demandante
EN LA AUDIENCIA PRELIMINAR, COMPARECIO SOLO LA APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA Y EXPRESO LO SIGUIENTE:
“En primer lugar ratifico los argumentos y pruebas contenidas en la Contestación, el contrato de arrendamiento que pretende imponer el demandante arrendador es inaceptable por desequilibrar y quebrantar las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, lo cual implica renuncia, disminución y menoscabo de los cuales es titular el arrendatario, si bien es cierto el demandado no suscribió el contrato de Arrendamiento al cual alude el demandante no es menos cierto que lo hace en virtud de la conducta contumaz del demandante el no adecuar dicho contrato de arrendamiento a lo establecido en la Ley in comento, en segundo lugar no puede surgir para el demandado la obligación en pagar un incremento en el canon de arrendamiento que contraviene lo establecido en dicho Decreto Ley, el demandado no pudo efectuar el pago del canon de arrendamiento por causa imputable al arrendador el cual pretendió el 13 de enero de 2.016 incrementar dicho canon a treinta MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) sin aplicar uno de los métodos establecidos en el articulo 32 eiusdem y se negó a recibir el pago de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.200) que venia pagando el arrendatario, a partir de febrero de 2.016, se evidencia de los recibos de ingresos suscritos por la secretaría del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, la consignaciones arrendaticias insertas en expediente de consignación N° 202-16, que el demandante ha consignado legítimamente el pago de los cánones de arrendamiento, los gastos comunes deben ser pagados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato y deberán ser fehacientemente demostrado por el administrador y descrito en la correspondiente factura emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente, sobre el particular no puede surgir para el demandado arrendatario la obligación de pagar por concepto de condominio o gastos comunes una cantidad que no ha sido determinada ni presentada al cobro por todo lo anterior distinguida autoridad solicito muy respetuosamente declare sin lugar la demanda incoada y en consecuencia declare improcedente el desalojo, el pago de las costas y la indemnización solicitada, finalmente solicito la condenatoria en costas del demandante, es todo”.
EN EL DEBATE ORAL Y PÚBLICO SOLO COMPARECIO LA APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA Y EXPRESO LO SIGUIENTE:
“Ha quedado evidenciado en el presente caso que el demandante pretende imponer al demandado un contrato de arrendamiento que viola y menoscaba los derechos de mi representado, por lo que violentando normas de orden público no podría surtir efectos por ser nulo, el demandante no ha presentado para su cobro concepto alguno por gastos comunes, ni ha determinado los mismos por lo que mi representado no puede pagar un concepto que se insiste no ha sido determinado ni presentado a su cobro, mi representado ha estado consignando ante el Tribunal Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento a los que esta obligado por un monto de Once Mil Doscientos Bolívares (B.s 11.200,00), debido a la negativa del arrendatario de aceptar los mismos por cuanto pretende imponer un nuevo canon de arrendamiento sin hacer uso de las formulas establecidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ni especificar la manera en que llegó a tal cálculo, por tal motivo solicito muy respetuosamente a su digna autoridad declare sin lugar la presente demanda y en consecuencia condene al demandante a las costas del presente proceso.”
Enunciación y Valoración de las Pruebas
Las pruebas aportadas por la parte actora:
1.) Contrato de Arrendamiento celebrado entre el demandante FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ y el ciudadano RAFAEL VIRGUEZ ESCALONA, en su carácter de Representante de La Sociedad Mercantil Servicios Optométricos Rafael, F. P., de fecha 24 de marzo de 2009, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Acarigua Municipio Páez estado Portuguesa, bajo el número 18 Tomo 1-B de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio que inicialmente era a tiempo determinado sin embargo con el trascurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado.
2.) Contrato de arrendamiento sin fecha suscrito únicamente por el ciudadano FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ, sobre el inmueble objeto del presente juicio, el mismo será analizado con posterioridad.
3.) Documento de Compra Venta debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del estado Portuguesa bajo el N°29, Protocolo Primero, Tomo 7°, Primer trimestre, año 2005, de fecha 28 de febrero de 2005, , el cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio.
Las pruebas de la parte demandada:
1.) Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 24 de marzo de 2.016 entre el ciudadano Freddy Valenzuela y Rafael Virgûez Escalona, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua Municipio Páez estado Portuguesa, bajo el número 85 Tomo 24 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el mismo ya fue valorado en las pruebas promovidas por la parte actora.
2.) Facturas números 001178, 001214, 001430, 1679, 2032 y 0010, de fechas 24-11-2009, 02-02-2010, 21-01-2011, 27-02-2012, 26-04-2013 y 28-01-2014 respectivamente, emanadas del ciudadano Freddy Valenzuela, por concepto de pago de canon de arrendamiento.
3.) Factura Nº 0064 de fecha 15-12-2015, emanada del ciudadano Freddy Valenzuela, por concepto de pago de canon de arrendamiento.
4.) Recibos de ingresos suscritos por el Tribunal Tercero de Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expediente 202-2016, en fecha 23 de mayo de 2016 y 10 de marzo de 2017, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo 2016 y mes de marzo 2017.
5.) Facturas números 0022 y 0037 de fecha 13-08-2014, 20-01-2015, emanada de Freddy Valenzuela, por concepto de pago de canon de arrendamiento.
6.) Facturas números 0039, 0041, y 0049 de fechas 20-02-2015, 25-03-2015, 22-06-2015, respectivamente, emanada de Freddy Valenzuela, por concepto de pago de canon de arrendamiento.
7.) Facturas números 0051, 0053, 0055, 0059 y 0060 de fechas 20-07-2015, 19-08-2015, 17-09-2015, 16-10-2015 y 17-11-2015, respectivamente, emanada de Freddy Valenzuela, por concepto de pago de canon de arrendamiento.
Dichas documentales mencionadas no se les confiere valor probatorio por cuanto son facturas o recibos emitidos por concepto de pago de cánones de arrendamientos de fechas anteriores a los meses demandados.
8.) Comunicación suscrita por el ciudadano Freddy Valenzuela, en su condición de arrendador de fecha 13-01-2016, mediante el cual se participa a la arrendataria el aumento del canon de arrendamiento a partir del mes de febrero del año 2.016 en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), dicha documental sólo se evidencia que la parte actora le manifestó a la parte demandada el aumento del canon de arrendamiento, sin embargo no aparece suscrita ni recibida por la parte demandada, en virtud de lo cual no se le concede valor probatorio.
9.) Expediente de Consignaciones arrendaticia signado bajo el Nº 202-2016 y la prueba de informe, emanada del Tribunal Tercero de Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Dicha consignaciones arrendaticias se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y sirve para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada de los meses correspondientes a los cánones de arrendamientos demandados.
10.) Promueve y hace valer recibos de ingreso suscrito por el secretario del Tribunal Tercero de Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de fecha 15-06-2016, 08-07-2016, 09-08-2016, 22-09-2016, 10-10-2016, 06-12-2016, 06-02-2017, 13-02-2017 y 05-04-2017, correspondiente a los meses JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2016 respectivamente, y ENERO, FEBRERO y ABRIL del 2.017, respectivamente. Dichas documentales al ser expedidas por funcionario autorizado por Ley para ello se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Es importante señalar que la presente acción es interpuesta en fecha 13 de febrero de 2017, bajo la vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, asimismo, se evidencia que el expediente contentivo de las referidas consignaciones arrendaticia fue aperturado, según consta en el presente expediente en fecha 17 de febrero de 2016, cuya primera consignación fue realizada en fecha 12 de febrero de 2016, es decir durante la vigencia de la Ley en comento, por lo tanto es la Ley aplicable en el presente caso.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso de marras la parte actora pretende el desalojo del inmueble objeto del presente juicio con fundamento en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por falta de pago de canon de arrendamiento, en razón de CINCUENTA Y SIETE MIL CON SESENTA Y SIETE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 57.067,00) mensuales, correspondientes a los meses de: JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2.016 y ENERO de 2.017 y los gastos comunes en la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 36.849,00). Que su representada le entregó al demandado, debidamente suscrito con la sola firma de su representante legal, el ciudadano FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ, antes identificado, el contrato de arrendamiento tal y como lo establece la ley anterior, pero que el demandado desde hace varios meses no ha cumplido con la regulación de sus pagos, ni quiere firmar el nuevo contrato al que esta sujeto, el demandado se ha negado rotundamente desde hace siete (7) meses que se le envío el nuevo contrato para regularizar su situación como inquilino del edificio Valenzuela. El Tribunal para decidir la procedencia de la acción interpuesta observa:
El artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establece:
Son causales de desalojo.
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominios o gastos comunes consecutivos
Asimismo, establece el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”
En el caso planteado, es necesario señalar que con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, nuestra legislación inquilinaria preveía en su articulo 34 como causal de procedencia que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, entendiéndose que no solo era suficiente el vencimiento de los dos meses para que proceda la acción por desalojo sino que hayan transcurrido más de 15 días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes, y así debía ser interpretado a tenor de lo previsto en el articulo 51 de la antigua ley y al arrendador no le estaba permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos meses, procedería el desalojo, pues el derecho a pagar mediante consignación era y es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido, tal como lo señalaba el articulo 7 de la ley en comento. Sin embargo la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial nada dice al respecto, solo provee en su artículo 40 como causales de desalojo entre otras la siguientes: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos. En el presente caso debemos acudir a las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y según lo expresado en la Cláusula Sexta del Contrato de arrendamiento el canon de arrendamiento debía ser pagados por mensualidades anticipadas dentro de los primeros Cinco (5) días de cada mes, expresando con toda claridad en la Cláusula Séptima que en caso de insolvencia o falta de pago de dos (2) meses de los cánones de arrendamiento, le da derecho a la arrendadora a considerar resuelto el contrato con la consecuente desocupación del inmueble.
Así las cosas, se hace necesario analizar detalladamente las consignaciones arrendaticias efectuadas y las facturas o recibos correspondientes, al respecto se observa que las consignación correspondientes a los meses JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE del año 2016 y ENERO DE 2017, fueron realizadas dentro del lapso de los cinco (5) días estipulados en las cláusulas del contrato, considerándose todas en ese mismo orden legítimamente efectuadas, ya que el pago consignatario como se dijo con anterioridad se realizó antes de los cinco (5) días de cada mes, según lo pautado en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento. Asimismo se evidencia que las consignaciones correspondientes a los meses JUNIO y DICIEMBRE DE 2016, fueron realizadas fuera del lapso de los cinco (5) días estipulados y en consecuencia se consideran ilegítimamente efectuadas, no obstante para que proceda la causal de desalojo de inmueble por falta de pago es necesario que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamientos en forma consecutivas. En consecuencia, dichas consignaciones arrendaticias al no haber sido desconocidas ni impugnadas por el demandante y al haber sido invocada adquieren pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el articulo 1.357 del Código Civil; probanzas estas que adminiculadas con los alegatos contenidos en el libelo de demanda y en los alegatos contenidos en el escrito de contestación de la demanda, nos llevan a la conclusión de que para que se pueda verificar la causal de desalojo señalada en el mencionada articulo 40 de la ley en comento, literal “A” necesariamente debe cumplirse con la causal señalada en la presente demanda como lo es que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, así como lo estipulado por las partes en las cláusulas del contrato y deben cumplirse con los parámetros que en ella misma se ha señalado. En cuanto a lo manifestado por las partes en cuanto a la adecuación y suscripción del nuevo contrato de arrendamiento de acuerdo a las estipulaciones de la nueva Ley, es necesario señalar que de acuerdo a lo expresado en las Disposiciones Transitorias de la Ley de Regulación e Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial todos los contratos vigentes a la fecha de la entrada en vigor de ese Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley. En tal sentido, considera quien decide que si bien la actora consignó el nuevo contrato de arrendamiento cursantes en auto, no obstante aparece suscrito y firmado únicamente por el arrendador y no por la arrendataria y a criterio de quien juzga debe tomarse en cuenta el último contrato de arrendamiento suscrito y celebrado entre las partes y en atención a lo señalado en el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que el ciudadano FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ es propietario y arrendador de un inmueble constituido por un local comercial denominado “L2” ubicado en la avenida 32 avenida Alianza con calle 23 en el Edificio Valenzuela de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, según se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio.
Que la relación arrendaticia fue inicialmente a tiempo determinado, según lo estipulado en la cláusula tercera comenzó a regir a partir del 01 de diciembre de 2008 hasta el 01 de diciembre del 2009, sin embargo con el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado, según se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 21 de marzo de 2009, así como del expediente de consignaciones arrendaticias cursantes en autos.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado inicialmente en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) mensuales, más el pago del Impuesto del valor agregado y gastos comunes, sin embargo el mismo fue incrementado quedando demostrado que el último canon fue estipulado en la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS (Bs. 11.200,00) incluyendo el IVA, en consecuencia el pago de los cánones de arrendamientos demandados han sido debidamente cancelados, tal como lo establece la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, que al arrendatario se obligaba a pagar por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes de vigencia del referido contrato, cumpliendo con una de sus obligaciones principales, establecida en el Código Civil, como es la de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, como se evidencia a través de las consignaciones arrendaticias consideradas legítimamente efectuadas.
Que al no quedar demostrado los gastos comunes reclamados por la parte actora, en consecuencia no son procedentes, no se evidencia en las actas del presente expediente prueba alguna de ello.
Así las cosas, considera esta Juzgadora que en el presente caso al tratarse de una demanda de desalojo con fundamento en el literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, al ser el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes a tiempo indeterminado y en virtud de las documentales antes valoradas y apreciadas, de las cuales se evidencia sin fundamento la pretensión procesal esgrimida por la parte actora, se hace necesario declarar improcedente la acción de Desalojo del Inmueble arrendado intentada por la parte actora, por las razones anteriormente señaladas, en consecuencia es forzoso par esta juzgadora declarar Sin Lugar la demanda interpuesta. Y así se decide.
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial Del Estado Portuguesa, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda interpuesta por el abogado Roger Arnoldo Valenzuela Gimenez, venezolano, mayor de edad, debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 39.261, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos FREDDY ALTAGRACIO VALENZUELA GIMENEZ y EVA CRISTINA DURAN BLANCO venezolanos, mayores de edad, Médicos, titulares de las cédulas de identidad N° V-1.117.349 y V-1.129.388, respectivamente, contra el ciudadano VIRGUEZ ESCALONA RAFAEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.528.367, en su carácter de representante de la sociedad mercantil SERVICIOS OPTOMETRICOS RAFEL F. P., ya identificada, representado judicialmente por la abogada Gisela Pestana González, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 128.715 y de este domicilio.
Se condena en costas a la parte demandante dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, en Acarigua a los 10 días del mes de agosto de 2017. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.-
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,
Abg. Aura Rangel Romano.
En la misma fecha se publicó, siendo las 10:00 de la mañana. Conste.
Stria.
Exp. C-345-2017
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