TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: CIVIL.
EXPEDIENTE: Nº 6.115.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE DEMANDANTE: MATILDE RAMIREZ DE NAVARRETE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-21.526.945 domiciliada en la población de Biscucuy del Municipio Sucre del Estado Portuguesa.

APODERADOS JUDICIALES: SARA VARGAS y FREDDY VARGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V-5.636.626, y V-4.239.517, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los números 142.570 y 101.541, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: CARLOS ARTURO AVILA PEREZ y ANTONIO RAMON ARAUJO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 140.068.759 y 4.302.400, respectivamente, domiciliados en la población de Biscucuy del Municipio Sucre del Estado Portuguesa.

APODERADOS JUDICIALES: YACENY COROMOTO BRACHO, MARIFE DEL VALLE VALERA y MARISER COROMOTO TORREALBA ARAUJO, venezolanas, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-9.114.907 y V-13.950.291, y V-18.891.567, inscritas en el Inpre-Abogado bajo el Nos.79.147, 68316 y 154.129, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
VISTOS.-

Recibida en fecha 14-12-2016, la presente actuaciones en virtud de la apelación formulada el día 30-11-2016, por el abogado Freddy G. Vargas A, apoderado judicial de la parte demandante, contra sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en fecha 28-11-2016, mediante la cual declaró: PRIMERO: Con lugar la ilegitimidad o cualidad activa de la parte actora ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, y la ilegitimidad o la falta de cualidad pasiva de los codemandados Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, para intentar y sostener el juicio por retracto legal arrendaticio incoado en su contra. SEGUNDO: Inadmisible la demanda de Retracto Legal Arrendaticio sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, intentada por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, contra los ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo. TERCERO: Se condena en costas a la demandante ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por quedar vencida en el presente juicio.
En fecha 15-12-2016, se dio entrada a la causa bajo el Nº 6115 de conformidad a lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y se fijó a las 10:00 a.m., del tercer día de despacho siguiente, para la celebración de la audiencia oral.

En el día de hoy veintiuno (21) de Diciembre de 2.016, siendo las 10:00 a.m., se da inicio a la celebración de la Audiencia Oral, legalmente fijado, dejándose constancia de la imposibilidad de ser reproducida la presente audiencia en forma audiovisual, se encuentra presente la Abogada Sara Vargas, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.051.596, inscrita en el IPSA bajo el Nº 134.002, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante. La parte demandada no compareció ni por si ni mediante apoderado judicial. En este estado se le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte apelante, quien hace las siguientes alegaciones: “ Vista la decisión del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la cual declara sin lugar la solicitud de Retracto Arrendaticio por falta de cualidad por cuanto el propietario que vendió el inmueble en forma pura, simple e irrevocable según documento debidamente protocolizado donde se evidencia que hubo una traslación de propiedad del inmueble arrendado a un tercero, sin notificación para el arrendatario con la finalidad de burlar el derecho del inquilino provocando de esta forma una incertidumbre y a la vez generando una inseguridad jurídica por cuanto el arrendatario tenia sobre si espeso o deber de acudir periódica frecuente al registro correspondiente para chequear si había un cambio en la propiedad del inmueble por el arrendado. Aunado a esto ciudadano Juez el propietario arrendador deja sin efecto la venta realizada en forma pura simple e irrevocable alegando que era una deuda que tenia con el comprador tipo hipoteca, y es esta la razón por la cual el Juez de origen declara sin lugar la solicitud de Retracto Legal Arrendaticio. Me permito alegar que según criterio de la Sala Constitucional con ponencia de la Magistrada Zuleta de Merchan de fecha 07-04-2015, en concordancia con la Sala de Casación Civil, Magistrado Pedro Rafael Randon Haaz de fecha 16-10-2009, estableciendo esta ultima que el principio de seguridad jurídica en el ordenamiento para que así todos los ciudadanos puedan defender adecuadamente sus derechos e interés, también traemos a colación de ka Sala de Casación de Civil Magistrada Iris Peña Espinosa de fecha 26-11-2007, donde se analiza la grave situación de injusticia que representa obligar al arrendatario a realizar visitas constantes en el Registro correspondiente para constatar si el inmueble por el arrendado continua siendo propiedad de su arrendador aunado al hecho que una relación arrendaticia el débil es el arrendatario. Se observa pues que en la sentencia que hoy es objeto de análisis la Juez no considero la compra venta el instrumento fundamental de la presente acción que es documento de venta pura simple e irrevocable aunado a los elementos que perfeccionan la venta como lo es el consentimiento el objeto y el precio es decir, la venta fue efectuada y protocolizada independientemente de que lo hayan dejado sin efecto y el dejar sin efecto representa un fraude a la ley. la jurisprudencia anteriormente señalada hablan sobre la carga del arrendatario de ejercer la acción 40 días después de la venta, por analogía no se tiene conocimiento del documento que lo deja sin efecto por estas razones es por la cual la juzgadora del Tribunal de origen la presente solicitud, alegando que el señor Carlos Arturo Ávila vuelve a ser propietario una vez deja sin efecto, por cuanto no hay venta del inmueble en virtud de la manifestación del comprador y vendedor de dejar la misma sin efecto, por ultimo ciudadano Juez resaltamos que la administración de justicia debe tener como norte un verdadero y propio sentido de la seguridad jurídica y que es necesario adecuarla a la realidad social de todos abarcado la protección de los mas débiles que en este caso es el arrendatario por lo expuesto, solicitamos que el recurso interpuesto ante esta instancia sea declarado con lugar”.

Esta superioridad, estando en la oportunidad legal pasa a reproducir el fallo dictado en al acto de audiencia oral de fecha 21-12-2016, previa a las siguientes consideraciones:

I
LA PRETENSION

Aduce la parte actora que desde el año 2008, es arrendataria y poseedora pacifica de un apartamento ubicado en carrera 2 entre calles 3 y 4 edificio OFIR, piso 2 apartamento I-B, Barrio Simon Bolívar de la población de Bis cucuy, construida con paredes de bloque frisada, techo de acerolit y techo raso, en anime, piso de cerámica que consta de tres (3) habitaciones, una (1) sala comedor cocina, de dos (2) salas de baño, con un área total de construcción de ciento seis metros cuadrados con setenta y un centímetro cuadrado (106,61 Mts2) y se encuentra alinderada así: NORTE: calle principal. Sur: con el apartamento II-B. ESTE: con el apartamento III-B y OESTE: con la calle en un contrato verbal inicialmente con el ciudadano Roberto Antonio González Hidalgo y posteriormente con el ciudadano CARLOS ARTURO AVILA PEREZ, con domicilio en la carrera 2 entre calles 3 y 4, edificio OFIR, piso 1 apartamento 01, Barrio Simón Bolívar de Biscucuy, en su condición de arrendador lo cual demuestra consignando: 1) Comprobante de afiliación al Sistema SAVIL, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Marcada “B”. 2) Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda marcada “C”.3) Dos (2) Planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos de los (2) meses del año 2014, copias marcada como “D-1 y D-2. 4) Once (11) planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos y puntuales de los 11 meses del año 2.015, copias marcadas como “E-1” “E-2”, E-3”, “E-4”, E-5”, E-6”, E-7”, E-8”, “E-9”, E-10” y “E-11” Señala que todas estas planillas están debidamente selladas y firmadas en original por el Banco del Tesoro Oficina Guanare.
Que siendo el caso que el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, en su condición de propietario arrendador en fecha 07-07-2015, vendió a sus espalda el inmueble apartamento que le tenía arrendado ubicado en la carrera 2 entre calles 3 y 4 edificio OFIR, identificado anteriormente, venta que consta de documento registrado en la oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa de fecha 07-07-2015, el cual quedó inscrito bajo el numero 13, Protocolo Primero, Tomo I, folio del 01 al 05, tercer trimestre del año 2015 y que anexa marcado como “F”; esta que se realizó sin haberle informado el propietario arrendador, su voluntad de vender dicho inmueble a fin de que pudiera ejercer el derecho a la preferencia ofertiva que le asiste para adquirir de manera preferente ante cualquier tercero, derecho consagrado en el articulo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en violación flagrante del articulo 132 de la misma Ley por cuanto no fue informado de su deseo de vender el inmueble, negándosele la posibilidad de ejercer dicho derecho, por cuanto la preferencia ofertiva es ejercida ante de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble, lo que obliga posteriormente al ciudadano Antonio Ramón Araujo, quien es actualmente el propietario adquiriente a notificarle de la negociación celebrada a los efectos de que la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, pudiera ejercer el retracto legal arrendaticio en el plazo previsto en el artículo 139 de la mencionada ley y con las formalidades expresamente establecidas como son la notificación cierta de la negociación celebrada mediante documento publico y entrega de copia certificada de la venta del apartamento, lo cual nunca se hizo de ninguna manera, violando el artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Siendo sorprendida en su buena fe, cuando en fecha 13-11-2015, su legitimo esposo revisando documento por ante la oficina de registro publico del municipio Sucre, se percata que el inmueble o apartamento que ocupó como arrendataria y poseedora fue vendido y procedió a solicitar copia certificada del documento traslativo de la propiedad registrado por ante el Registro Publico del Municipio Sucre, en fecha 07-07-2015, el cual quedó inscrito bajo el numero 13, Protocolo Primero, Tomo I, Folios 01 al 05, Tercer Trimestre del año 2015, el cual quedó consignado con la letra “E”, siendo este el momento en que tuvo conocimiento de la existencia de la venta del apartamento en la cual esta como arrendataria y poseedora hasta este momento.
Por todo lo antes expuesto, es que demanda por una parte al ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, quien ha sido el arrendador y antiguo propietario y por otra al ciudadano Antonio Ramón Araujo, en su condición de nuevo propietario adquiriente, según documento registrado, el cual consigna marcado “F”, para que convenga o a ello sean condenados a reconocer el derecho de retracto Legal Arrendaticio que le asiste, en vista al incumplimiento de los supuestos establecidos en los artículo 138 y 140 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para que convenga o sea condenados por este Tribunal en reconocer la Nulidad de la Venta del referido inmueble, de conformidad con el artículo 32, 135, 138 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y como consecuencia de ello, se declare el derecho de preferencia ofertiva a favor de su representada ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, en vista al cumplimiento de los ya mencionados artículos, se le subrogue y se le venda a ella u ordene a los demandados a venderle el mencionado inmueble ubicado en la carrera 2 entre calles 3 y 4 edificio OFIR, piso 2 apartamento I-B, Barrio Simon Bolívar de la población de Biscucuy, estado Portuguesa, en el precio y las mismas condiciones en que le fue vendido el referido inmueble al ciudadano Antonio Ramón Araujo, condiciones estas contenidas en el documento de compra venta celebrado entre los demandados, y en caso que no quieran convenir en la presente demanda, que la sentencia que se dicte sea declarada titulo suficiente y eficaz para trasmitirle la propiedad de los derechos y acciones que pertenecían al arrendador propietario Carlos Arturo Ávila Pérez. Asimismo, solicita de conformidad con el artículo 585 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, se decrete prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en este libelo, toda vez que las pruebas presentadas esta comprobado la existencia del periculum in mora y el fumus boni iuris, existiendo el riesgo manifiesto de que quede ilusorio la ejecución del fallo, toda vez que los demandados, específicamente el nuevo propietario adquiriente Antonio Ramón Araujo pueda disponer del bien inmueble con actos de enajenación para tratar de burlar los derechos que le asiste a su representada ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete. Estima la presente demanda en la cantidad de bolívares Trescientos Mil (Bs. 300.000,oo), en virtud que fue el precio dado al inmueble como valor de la venta, lo que equivales a dos mil (2.000) unidades tributarias.
Medios Probatorios que acompaña.
1) Comprobante de afiliación al Sistema SAVIL, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Marcada “B”. 2) Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda marcada “C”. 3) Dos (2) Planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos de los (2) meses del año 2014, copias marcada como “D-1” y “D-2”. 4) Once (11) planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos y puntuales de los 11 meses del año 2.015, copias marcadas como “E-1”, “E-2”, E-3”, “E-4”, E-5”, E-6”, E-7”, E-8”, “E-9”, “E-10” y “E-11”. 5) Documento debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Sucre del estadio Portuguesa, de fecha 07-07-2015, el cual quedó inscrito bajo el Nº 13, Protocolo Primero, Tomo I. Folios del 01 al 05, Tercer Trimestre del año 2015, marcado como “F”.

En fecha 25-01-2016, el Tribunal a quo admite la demanda.

El 15-02-2016, se celebró la audiencia de mediación, con ambas partes presentes y la ciudadana Juez, incita a las misma a una mediación o conciliación, y oída la posición de las partes, de mutuo acuerdo solicitan al tribunal la prorroga para el 22-02-2016, a las 10.00 a.m. Seguidamente se acuerda la misma para que tenga lugar la continuación de la audiencia de mediación estando las partes a derecho.

En fecha 22-02-2016, siendo la oportunidad para que continúe la audiencia de mediación de la presente causa de conformidad con el artículo 104 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto, y compareciendo las partes interesadas, se declara abierto el acto dejando constancia que el Juez conforme a las atribuciones que le confiere la Ley especial que rige la materia, llama a las partes a conciliar sobre el asunto debatido, e iniciado el debate entre las partes, no se logró acuerdo alguno, en virtud de ello, el Tribunal seguidamente acuerda la continuación del presente procedimiento, dejando abierto a partir de la presente fecha diez (10) días de despacho siguientes al de hoy para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda.

El codemandado ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, en la oportunidad de contestar la demanda negó, rechazo y contradijo la demanda intentada por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, por cuanto todos los hechos son falsos e inciertos. Negó, rechazo y contradijo que la demandante ocupe en calidad de arrendataria el apartamento 1-B piso dos, en el Edificio Ofir, ubicado en la carrera dos (02) entre calles tres (03) y cuatro (04) y cinco (05), de la Urbanización Simón Bolívar de la ciudad de Biscucuy estado Portuguesa, propiedad del codemandado, Carlos Arturo Ávila Pérez, desde la fecha indicada en la demanda (2008), ya que para la fecha mencionada el propietario de ese inmueble era el ciudadano Argenis José Rosario González, y en ese año dos mil diez (21-10-2010), cuando es adquirido por documento de compra venta que realizó el ciudadano Roberto Antonio González Hidalgo. Negó rechazo y contradijo que la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, ocupare el inmueble por el tiempo que ella expuso en el libelo de la demanda, ya que el inmueble objeto de la pretensión, no el mismo que se señala en el procedimiento que la parte actora intentara ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 12 de enero del 2015, con el propósito de solicitar legalmente por ante este ante ese ente administrativo consignación temporal del canon de arrendamiento del apartamento que ella ocupa, describiéndolo de la siguiente manera: “una vivienda ubicada en la Urbanizaron Simón Bolívar, carrera 2 ente calles 3 y 4 Edif. Ofir piso 2 apartamento 2B expediente administrativo que se consigna en copia certificada marcado con la letra “B”. Negó rechazo y contradijo que los recibos de cancelación que se encuentran consignados en el expediente se trate del pago de cánones de arrendamiento del apartamento ubicado en la Urbanizaron Simón Bolívar, carrera 2 ente calles 3 y 4 Edif. Ofir piso 2 apartamento 2B, ya que esos pagos fueron realizados por otro inmueble el cual ya fue vendido y no el apartamento 1B que es el inmueble que ocupa desde el 10 de abril del año 2015. Negó rechazó y contradijo en lo referente a la supuesta violación del derecho preferente de oferta arrendaticia realizada por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, por cuanto al momento en el cual se ejerce la acción por ante el Tribunal competente ya la supuesta venta se había dejado sin efecto, por lo que en el caso nos ocupa, no existe venta de inmueble alguna para el momento en el que se introduce la demanda, pues si bien es cierto, que para cumplir y honrar compromisos comerciales, se colocó en garantía de pago el inmueble propiedad del ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, al ciudadano Antonio Ramón Araujo, tal como quedo establecido en documento privado entre las partes, en el cual quedo reflejado la obligación contraída y titulo cambiario firmado y aceptado para ser pagado en fecha 02-12-2015, que se anexa marcado con las letras “C” y “D”, respectivamente, formalizando la autenticación del documento tomado como precaución en fecha 07 de Julio de 2015, inserto por ante la Oficina del Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, bajo el Nº 13 del Protocolo Primero, Tomo 1, folios 1 al 5, Tercer Trimestre del año 2015, el cual se anexa en copia certificada marcado con la letra “E” el cual fue dejado sin efecto en fecha 04 de Diciembre del año dos mil quince, según se evidencia en documento inserto por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, bajo el Nº 121, Protocolo Primero, tomo 3 folios 1 al 4, cuarto Trimestre del año 2015 que se anexa en copia certificada marcado con la letra “F”. Que se evidencia que esta acción intentada contra el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, adolece de una Ilegitimidad pasiva y activa, ya que se esta solicitando en fecha 15 de Diciembre del año 2005 y fue admitida en 25 de enero del año 2016, como consta en autos del presente expediente y fue dejado sin efecto en fecha 04 de Diciembre del año dos mil quince, por lo que consideran que coexiste lesión alguna del derecho reclamado. Que con respecto al ejercicio del derecho preferente que goza el arrendatario se requiere que se cumplan dos supuestos el Primero de ellos, que la persona que lo solicita debe estar solvente en el pago del canon de arrendamiento y es evidente que la ciudadana consigna pagos de cánones de un inmueble ubicado en la Urbanización Simón Bolívar, carrera 2 entre calles 3 y 4 Edif. Ofir piso 2 apartamento Nº 2 y ese inmueble no es el objeto de esta demanda porque ella ocupa el apartamento 1B del segundo piso del edificio Ofir, por lo que están en presentencia de un derecho arrendaticio de antigüedad simulada.
Pruebas del codemandado Carlos Arturo Ávila Pérez:
1) Documento de compra venta mediante el cual el ciudadano Argenis José del Rosario González, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 11.197.767, en fecha 21 de Octubre de 2010, le da en venta al ciudadano Roberto Antonio González Hidalgo, titular de la cedula de identidad Nº 6.635.561, unas bienhechurías consistentes en cuatro (04) Apartamentos, constituido en el Primer y Segundo piso de un Edificio de su propiedad y dos (02) locales comerciales, constituidos en la planta baja del mencionado Edificio, ubicado en el segundo piso del mencionado edificio, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la Urbanización Simón Bolívar, Registrado por ante la Oficina del Registro Publico de los Municipios Sucre y Unda del Estado Portuguesa, en fecha 21 de octubre de 2010, bajo el N1 53, folio del 1 al 5, del tomo II, Protocolo I, Trimestre Cuarto del año 2010.
2) Documento concerniente al expediente administrativo que la parte actora intentara ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 02-12-2015, donde consta el procedimiento de consignación Temporal del canon de Arrendamiento del Apartamento que ocupa la actora, donde se describe de la siguiente manera: Una vivienda Ubicada Urbanización Simón Bolívar, carrera 2 entre Calles 3 y 4, Edif., OFIR, Apartamento 1B, Urbanización Simón Bolívar de Biscucuy, Municipio sucre del estado Portuguesa.
3) Documento privado entre partes, refiriéndose a la obligación contractual contraída entre los ciudadanos Antonio Ramón Araujo y Carlos Arturo Ávila Pérez, el primero en su condición de Prestamista y el segundo en su condición de Prestatario, por la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.3.500.000,00), a los fines de garantizar el capital dando en préstamo al Prestatario para garantizar a favor del Prestamista un vehiculo de su propiedad, dichas características consta en el documento ”, así como un Inmueble de su propiedad del Prestatario, ubicado en el Edificio OFIR, distinguido como un Apartamento 1-B, ubicado en la carrera 1 con Calle 4, de la Urbanización Simón Bolívar, Municipio Sucre del estado Portuguesa, donde se deja constancia y cumplida la obligación una vez pagada la letra de cambio y cumplida la obligación se dejara sin efecto el Contrato de Compra Venta. Con relación a la letra de cambio se infiere que se trata de una cambial de fecha siete (07) de Julio de 2015, para ser pagada el dos (02) de Diciembre de 2015, por un monto de Trescientos Mil bolívares (Bs. 300,000). A la orden de Antonio R. Araujo, para ser pagada a su vencimiento, por el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez.
4) Documento de venta a través del cual el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.068.759, en fecha 07 de julio del 2015, da en venta al ciudadano Antonio Ramón Araujo, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.302.400, un inmueble identificado como un Apartamento I-B, ubicado en el segundo piso que forma parte de la estructura de un Edificio denominado “OFIR”, situado en la carrera uno (1) con calle cuatro (4), de la Urbanización Simón Bolívar de la Población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa; alinderado de la siguiente manera: Norte: Calle principal, Sur: Con el Apartamento II-B, separado por las escaleras de acceso, Este: Con apartamento III-B, Oeste: Con la Calle; registrado por ante el Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa bajo el numero 13, Protocolo Primero, Tomo I, folios del 01 al 05, Tercer Trimestre del año 2015.
5) Documento suscrito, por los ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, protocolizado en fecha 04 de Diciembre del año 2015, e inserto en la Oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, bajo el Nº 121, Protocolo Primero, Tomo III, folios 1 al 4, Cuarto Trimestre del año 2015, a través del cual dichos ciudadanos declaran que dejan sin efecto la venta del inmueble descrito en el documento protocolizado en fecha 07 de julio de 2015.
6) Promovió las testimoniales de los ciudadanos Yamileth Mejia, María Margarita Ocanto, María Isabel Guanda, quienes no comparecieron declarándolo el Tribunal los declara desierto.

El 08-03-2016, la Abogada Mariser Coromoto Torrealba Araujo, en su cualidad de apoderada judicial del ciudadano Antonio Ramón Araujo, estando en la oportunidad de ley, opone a la presente demanda, como cuestión previa la falta de cualidad o legitimación ad causan de la parte demandada (pasiva) para sostener el presente juicio afirmando la parte actora que su representado es propietario de un inmueble según documento registrado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, de fecha 07-07-2015, el cual quedó inscrito bajo el numero 13, folio del 01 al 05, Protocolo Primero, Tomo I, Tercer Trimestre del año 2015, el cual se dejo sin efecto a través documento debidamente protocolizado de fecha 4 de diciembre de 2015; inscrito bajo el Nº 121, Folios 01 al 04, Protocolo Primero, Tomo Tres, Trimestre Cuarto del año 2015; queda claro que el ciudadano Carlos Arturo Ávila ya identificado, sigue siendo propietario del inmueble objeto de la presente controversia, (anexo marcado “A”, pues la señora Matilde Ramírez de Navarrete, al momento de interponer y admitir la demanda de Retracto Legal Arrendaticio en fecha 25-01-2016; su patrocinado no tenía legitimación ad causa para ser sujeto pasivo en la pretensión antes descrita, por lo tanto mal podría sostener el presente juicio atentado flagrantemente contra el principio de la bilateralidad, el actuar en este proceso sin estar revestido de cualidad o legitimidad ad causam, es contrario a este principio. Arguye que su representado no tiene cualidad o legitimidad ad causam para que se le atribuya el carácter de demandado por cuanto no es propietario del inmueble; tal como le quiere atribuir la accionante y es preciso demostrar en esta fase procesal la falta de cualidad o legitimación ad causan atendiendo a los principios: De la Economía, la legalidad y la bilateralidad. Por ultimo manifiesta que en el caso de marras, se demuestra la falta de cualidad (sujeto pasivo) la cual se considera como defensa de merito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de algún derecho o de alguna obligación y es de señalar que conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o de alguna obligación y es de señalar que conforme a la casi unánime doctrina procesal civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o para sostener un litigio.

Por auto de fecha 11-03-2016, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, fija los hechos y los limites de la controversia quedando como hechos controvertido lo siguiente: 1) La condición de Arrendataria de la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete en relación al inmueble identificado como apartamento 1-B carrera 2 ubicado entre calles 3 y 4 del Edificio Ofir, piso 2, Barrio Simón Bolívar, de Biscucuy y el tiempo de duración. 2) En caso de comprobarse la condición de arrendataria de la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete con respecto al apartamento 1-B, carrera 2, ubicado entre calles 3 y 4 del edificio Ofir, piso 2, barrio Simon Bolívar de Biscucuy, el estado de solvencia de los cánones de arrendamiento correspondiente. 3) La venta del inmueble objeto de la pretensión a un tercero. En consecuencia abre un lapso de ocho (8) días de despacho para la promoción de las pruebas.

Abierta la causa a prueba, el abogado Freddy Vargas, coapoderado de la actora consigna escrito de promoción de pruebas en los términos siguientes: DE LOS MEDIOS PROBATORIOS. CAPITULO I. DOCUMENTALES: Señala que de conformidad con el artículo 112 y 113 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda ratifica y promueve todas y cada una de las pruebas incorporadas en el libelo de la demanda:
1) Comprobante de afiliación al Sistema SAVIL, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Marcada “B”.
2) Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda marcada “C”.
3) Dos (2) Planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos de los (2) meses del año 2014, copias marcada como “D-1 y D-2.
4) Once (11) planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos y puntuales de los 11 meses del año 2.015, copias marcadas como “E-1” “E-2”, E-3”, “E-4”, E-5”, E-6”, E-7”, E-8”, “E-9”, E-10” y “E-11”
5) Documento debidamente registrado por ante el Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa de fecha 07-07-2015, el cual consignó marcado “F” documento fundamental de la acción. A los fines de demostrar que por una parte se efectuó el acto traslativo de la propiedad del inmueble a través de un documento de carácter público en forma simple, pura, perfecta e irrevocable sin limitaciones, ni hipoteca, ni gravamen de la arrendataria establecido en la Ley Especial que rige la materia en cuestión en sus artículos 131 y 132 y siendo considerada la venta a un tercero de la vivienda alquilada sin la debida notificación a la arrendataria, es considerada nula, no siendo necesaria ejercer la acción de nulidad, según lo establece en el articulo 135 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda y la violación del derecho establecido en el articulo 131 ejusdem.
CAPITULO II PRUEBAS SOBREVENIDAS: promueve los siguientes testigos: Beatriz Ortega, Valentín Gómez, Rafael Hernández, María Margarita Ocanto, Eulalia Rodríguez, Olivia Viera, para demostrar que la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, es residente y ocupa en calidad de arrendataria y esta solvente con el canon de arrendamiento, el apartamento ubicado en la carrera 2 entre calles 3 y 4 edificio OFIR, poso 2, apartamento I-B, Barrio Simón Bolívar de Biscucuy.
CAPITULO III PRUEBAS SOBREVENIDAS INSPECCION JUDICIAL: Promueve CON URGENCIA que el tribunal se sirva trasladar y constituir en el apartamento 01, del edificio Ofir, carrera 2 entre calles 3 y 4 Barrio Simon Bolívar, y que el tribunal constate lo siguiente:
PRIMERO: que el tribunal deje constancia que efectivamente se constituyó en el apartamento de habitación familiar ubicado en el edificio OFIR, piso 2, apartamento I-B, en la carrera 2, entre calles 3 y 4 del Barrio Simon Bolívar de Biscucuy con los siguientes linderos Norte: Calle principal. Sur: Apartamento II-B. Este: con el apartamento III-B. Oeste con la calle.
SEGUNDO: Que el tribunal deje constancia de la características del apartamento de habitación familiar ubicado en el edificio OFIR piso 2 apartamento I-B en la carrera 2, entre calles 3 y 4 del Barrio Simon Bolívar de Biscucuy.
TERCERO: que el tribunal deje constancia del grupo familiar que ocupa el apartamento de habitación familiar I-B, piso 2 y su identificación al momento de la inspección.
CUARTO: Que el tribunal deje constancia de la identificación de las personas que viven en dicho apartamento al momento de la inspección.
QUINTO: señala que se reserva el derecho de indicar en el lugar donde se verifique la inspección judicial cualquier otro hecho nuevo que hubiere surgido posteriormente a la presentación de esta solicitud.
CAPITULO IV PRUEBA SOBREVENIDAS PRUEBA DE INFORME. Solicita al tribunal que oficie a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, sede en Guanare para que informe al tribunal sobre los siguientes hechos:
1) Si por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda se encuentra legalmente inscrita la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete.
2) Si por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda se encuentra inscrito como arrendador el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez.
3) Si por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, se lleva un procedimiento de cancelación de pago de arrendamiento por parte de la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete.
4) si en el procedimiento de pago de canon de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete se encuentra solvente.
5) sea enviado al Tribunal la información requerida.

En fecha 30-03-2016 la abogada Mariser Coromoto Torrealba Araujo apoderada judicial del codemandado Antonio Ramón Araujo, consigna escrito de pruebas:
Basándose en el Principio de la Comunidad de la Prueba, ratifico el Documento Privado y titulo cambiario, inserto a los folios 85 y 86 descrito en el numeral 3 de las pruebas de la parte demandada Carlos Arturo Ávila Pérez. Ratifica documento donde se deja sin efecto la venta del Inmueble por los ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, protocolizada en fecha 04 de Diciembre del año 2015, e inserto en la Oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, bajo el Nº 121, Protocolo Primero, Tomo III, folios 1 al 4, Cuarto Trimestre del año 2015, a través del cual dichos ciudadanos declaran que dejan sin efecto la venta del inmueble descrito en el documento protocolizado en fecha 07 de julio de 2015. Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 122 de la ley especial que regula esta materia, dicta los razonamientos de hecho y de derecho sobre los alegatos esgrimidos por las partes durante la secuela del proceso, así como los hechos acaecidos durante la audiencia oral y pública celebrada en la presente causa. (Folios 131 al 132 Pieza 1)
En fecha 06-04-2016, la abogada Marife del Valle Valera Graterol, apoderada judicial de codemandado ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, consigna escrito en donde ratifica las documentales consignadas al libelo de la demanda.

En fecha 07-04-2016, el Tribunal a quo niega la admisión de las llamadas pruebas sobrevenidas promovida por la parte actora. Del referido auto la parte actora apela en fecha 11-04-2016, la cual mediante decisión de este Tribunal de fecha 30-05-2016 fue declarada Con Lugar la apelación de formulada por la parte actora, y ordena la admisión de las pruebas sobrevenidas promocionadas por la parte actora.

Por auto de fecha 06-07-2016, el Tribunal de cognición admite las pruebas promovidas por la parte actora.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte actora de la decisión proferida por el Juzgado a quo en fecha 28-11-2016, mediante la cual declara Con Lugar la ilegitimidad o cualidad activa de la parte actora y la ilegitimidad o falta de cualidad pasiva de la parte demandada, para intentar y sostener el juicio por retracto legal arrendaticio pretendido; e inadmisible la demanda intentada por la actora con fundamento en la siguiente argumentación:
“...Ahora bien, tal como se expresó en la decisión oral proferida por este tribunal, los requisitos para el ejercicio del retracto legal arrendaticio están:

-La venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis,
-La existencia de un contrato de arrendamiento ejercer ese derecho.
-Que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular-

Es decir, que de acuerdo al primer requisito, lo que le permite que la arrendataria una vez violentado el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble que tiene arrendado, pueda ejercer esta acción es la existencia de venta del inmueble, mediante el cual el arrendador propietario enajene el inmueble a un tercero extraño, sin habérselo ofrecido a la arrendataria.
Así, de las actas procesales se evidencia, que si bien es cierto que existe un documento de venta celebrada en fecha 07 de julio del 2015; donde el arrendador- propietario enajena el inmueble ocupado por la arrendataria de autos, también es cierto que a los autos consta documento de fecha 04 de diciembre del 2015, mediante el cual los ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, en su condición de vendedor y comprador del inmueble respectivamente, dejan sin efecto dicha venta, retornado el inmueble al patrimonio del primero, y el ultimo dejando de ser el tercer adquiriente, inclusive con fecha anterior a la instauración y admisión de la presente demanda.

En tal sentido, aun cuando la parte actora Matilde Ramírez de Navarrete, pudiera pretender subrogarse en los derechos del comprador del inmueble, sin entrar a analizar esta juzgadora, si llena o no los requisitos para ejercer esta acción, quedando establecido que el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, volvió a ser el propietario del inmueble, la arrendataria carece de interés para proponer esta demanda, toda vez que no existe objeto que reclamar, por cuanto no hay tal venta del inmueble, en virtud de la manifestación tanto del comprador como del vendedor de dejar la misma sin efecto, contraviniendo su accionar con lo que establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, de que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, razón por la cual la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete no tiene legitimidad o cualidad activa para sostener los derechos que reclama en la presente causa y así se decide.

En consecuencia, siendo que el inmueble que reclama la actora, ingreso al patrimonio del arrendador, mal puede la arrendataria incoar la presente acción para adquirir el mismo en las mismas condiciones del comprador, cuando dejo de existir la transacción comercial del inmueble por parte del propietario arrendador a un tercero, por lo que los demandados de autos no tienen la cualidad pasiva requerida para ser llamados en su condición de accionados en el presente juicio, y así se establece.

En virtud del carácter de la decisión, el tribunal no analizara el material probatorio y demás alegatos y planteamientos, dado que el efecto inmediato de la misma, es desechar la demanda y así se decide....”

El Tribunal antes de analizar los medios probatorios hace las siguientes reflexiones:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en tal sentido, comprende el derecho del arrendatario o arrendataria de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho se propiedad. De esta forma, el Juez debe determinar la solvencia del inquilino, a los efectos del ejercicio del derecho al retracto legal arrendaticio. Si el arrendatario no está solvente, el Juez no puede declarar la procedencia del indicado retracto legal. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia, indicando el precio las condiciones de venta modalidades de negociación dirección donde será recibida válidamente la repuesta; documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender, certificación de gravamen y está notificación deberá ser entregada, personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.
Una vez realizada dicha notificación por el arrendador o arrendadora, el arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; transcurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere acepta el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
El artículo 138 eiusdem, consagra el retracto legal arrendaticio como el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta del inmueble que esté en arrendamiento.

Por su parte, el artículo 140 de la Ley que rige esta materia, establece:
“Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueran más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias’ (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Asimismo, el artículo 132 de la mencionada Ley, establece que ‘a los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto alguno’ (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En igual sentido el único aparte del artículo 135 de la ley en referencia establece que ‘...Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad’.

La parte demandada, ha opuesto la defensa de falta de cualidad o legitimación ad causam de la parte demandada (pasiva) para sostener el presente juicio, alegando que el codemandado ciudadano Antonio Ramón Araujo, es propietario de un inmueble según documento registrado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, de fecha 07-07-2015, el cual quedó inscrito bajo el numero 13, folio del 01 al 05, Protocolo Primero, Tomo I, Tercer Trimestre del año 2015, cuando tal negociación, se dejó sin efecto a través documento debidamente protocolizado de fecha 4 de diciembre de 2015; inscrito bajo el Nº 121, Folios 01 al 04, Protocolo Primero, Tomo Tres, Trimestre Cuarto del año 2015; quedando claro que el ciudadano Carlos Arturo Ávila, ya identificado, sigue siendo propietario del inmueble objeto de la presente controversia, de lo que resulta que la señora Matilde Ramírez de Navarrete, al momento de interponer y admitir la demanda de Retracto Legal Arrendaticio en fecha 25-01-2016; y por ello, no tenía legitimación ad causa para ser sujeto pasivo en la pretensión antes descrita, por lo tanto mal podría sostener el presente juicio atentando flagrantemente contra el principio de la bilateralidad, el actuar en este proceso sin estar revestido de cualidad o legitimidad ad causam, es contrario a este principio.

Al respecto el Tribunal observa:

En el caso sub-examine, corresponde precisar previamente, la condición de arrendataria de la demandante con relación al identificado inmueble, la solvencia en el pago de los arrendamientos convenidos y si ostenta la legitimidad ad causam para interponer la pretensión de preferencia ofertiva y el retracto legal.
En tal sentido, el Tribunal pasa al estudio de los siguientes medios probatorios aportados por las partes, a saber:

PRUEBAS DE LA ACTORA.

A) Documental: 1) Comprobante de afiliación de Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de fecha 27-01-2015, donde aparece como arrendataria la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, y como arrendador el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez.
2) Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda de fecha 17-12-2014, donde aparece como arrendataria la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete.
3) Dos (2) planillas de pago emitidas por ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagada en el Banco el Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos a razón de Bs. 1.500,oo de dos (2) meses Noviembre y Diciembre del año 2014, realizadas por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete; y Once (11) planillas de pago emitida por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en línea (SAVIL) y pagadas en el Banco del Tesoro Oficina Guanare, estado Portuguesa, correspondiente a los pagos consecutivos de once (11) meses: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2015, realizada por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete.
4) Instrumento por el cual ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.068.759, en fecha 07-07-2015, da en venta al ciudadano Antonio Ramón Araujo, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.302.400, un inmueble identificado como un apartamento I-B, ubicado en el segundo piso que forma parte de la estructura del edificio denominado “OFIR”, situado en la carrera 1 con calle 4 de la urbanización Simón Bolívar de la Población Biscucuy, Municipio Sucre del estado Portuguesa; alinderado de la siguiente manera: Norte; calle principal, Sur: con el apartamento II-B, separado por las escaleras de acceso, Este: con apartamento III-B, Oeste: con la calle, registrado por ante el Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa bajo el Nº 13, Protocolo Primero, Tomo I, folios 01 al 05, Tercer Trimestre del año 2015.
B) Inspección judicial realizada por el a quo en fecha 13-07-2016, mediante la cual queda demostrado los siguientes hechos y circunstancias: Que en el Edificio Ofir, al piso 2, se encuentra el Apartamento 1 B, carrera 2, entre calles 3 y 4 Barrio Simón Bolívar, Biscucuy del Municipio Sucre, destinado a casa de habitación familiar; que el grupo familiar que esta ocupando el inmueble para el momento de la practica de la inspección judicial, esta conformada por las siguientes personas: el ciudadano Efraín Navarrete Plaza, la ciudadana Alexandra Lorena Navarrete Ramírez, quien señaló ser hija de la demandante y del notificado, su hija (identidad omitida), la ciudadana Génesis Yineth Navarrete Ramírez, hija de la demandante y el notificado y su hija (identidad omitida), que en cuanto a la demandante, ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, fue puesto a la vista del Tribunal documento donde consta que la misma se encuentra fuera del país, con fecha de salida en sello húmedo 12 de Mayo de 2016 de Venezuela y fecha de ingreso a Australia en fecha 14 de mayo de 2016, según sello húmedo impreso en el pasaporte, a los fines de realizarse chequeos médicos; que se constató a pedido de la parte actora, una vez revisada las griferías que no existe servicio de agua.

C) Prueba de Informes:
(c-1) El emanado del Registro Publico de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa, mediante oficio Nº 040-2016, de fecha 14-07-2016, donde se acompaña documento de condominio del inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal del Edificio Ofir, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la urbanización Simón Bolívar de la Población de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa; donde se evidencia que se encuentra inscrito en dicha oficina bajo el Nº 159, folio 1/8, Tomo IV, Tercer Trimestre, Protocolo Primero del año 2010.
(c-2) El emitido por la empresa CORPOELE de fecha 18-07-2016, donde consta que posee contrato de servicio a nombre de la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, identificado con el Nº 4719353; y el de fechas 25-07-2017 (folio 4, 2ª. Pieza) donde corrigen.
(c-3) El enviado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda de fecha 21-10-2016, donde de acuerdo a los requerimientos informan lo siguiente: a) que la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, se encuentra inscrita y activa como arrendataria en el Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (SIRCAV), desde la fecha 23-04-2014, cumpliendo así con lo dispuesto en el articulo 48 (del registro de arrendatarios y arrendataria) de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. b) Que ante esa oficina en el Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (SIRCAV) no se encontraron registro de inscripción ni activación como arrendador del ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, titular de la cedula de identidad Nº 14.068.759. c) Que en esa Superintendencia reposa un expediente signado con el Nº 130641391-015529, correspondiente al procedimiento de consignación temporal del canon de arrendamientos, incoado por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, en contra del ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, con fecha de apertura 19-01-2015. d) En cuanto a si la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, se encuentra solvente con los pagos en el sistema SAVIL, dicha información no puede ser suministrada en este momento, por cuanto el sistema de arrendamientos en línea (SAVIL) esta siendo objeto de auditoria y mantenimiento en su plataforma, según providencia administrativa 00914 de fecha 26-04-2016,
Con relación a estas pruebas y las cuales la parte demandada ha impugnado en su escrito de contestación a la demanda al negar la condición de inquilina de la demandante del inmueble arrendado, así como el pago de los cánones de arrendamiento convenido en el contrato de arrendamiento alegado por la parte actora sobre el inmueble identificado en autos en su escrito libelar, al respecto, queda demostrado mediante los enunciados medios probatorios los siguientes hechos: Que la actora se afilió al Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea de fecha 27-01-2015, siendo su arrendador el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, y ese mismo organismo mediante el Registro Nacional de Arrendamiento y Vivienda el día 17-12-2014, inscribió a la demandante y posteriormente ella misma hizo los pagos por el canon arrendaticio de Mil Quinientos (Bs.1.500,00) Bolívares Mensuales correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2014, así como once (11) meses de enero a noviembre de 2015.

Ahora bien, riela en autos el instrumento por el cual el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, da en venta al ciudadano Antonio Ramón Hidalgo, el inmueble arrendado a la demandante identificado como el apartamento I-B ubicado en el piso 2 del edificio OFIR, situado en la carrera 1 con calle 4 de la urbanización Simón Bolívar, de la población de Biscucuy Municipio, Sucre del Estado Portuguesa, alinderado así: Norte; calle principal, Sur: con el apartamento II-B, separado por las escaleras de acceso, Este: con apartamento III-B, Oeste: con la calle, registrada dicha venta por ante el Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa bajo el Nº 13, Protocolo Primero, Tomo I, folios 01 al 05, Tercer Trimestre del año 2015, y habiendo rechazado la parte demandada que dicho inmueble es el mismo poseído por la arrendataria, esta demostró su debida identificación según inspección realizada por el Tribunal a quo en fecha 13-07-2006, donde se dejó constancia que el mismo forma parte del mencionado edificio Ofir, piso 2 apartamento I-B, y el mismo, está ocupado por un grupo familiar integrado por Efraín Navarrete Plaza, Alejandra Alexandra Lorena Navarrete Ramírez, quien dijo ser hija de la demandante, Marina Alexandra Velazco Navarrete, Génesis Ginet Navarrete Ramírez, y su hija ( identidad omitida) y que para ese momento la demandante se encontraba fuera del país haciendo unos chequeos médicos.
Queda evidenciado mediante las pruebas de informe emanada del Registro Publico competente, de la empresa CORPOELEC y de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda cuyos informes reposan en autos, que el inmueble en cuestión tiene constituido documento de dominio bajo el Régimen de Propiedad Horizontal; que la demandante tiene contrato de servicio con CORPOELEC y que según el expediente que reposa en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete se encuentra inscrita como arrendataria activa en ese despacho desde el 23-04-2014, y existe un expediente, atinente al procedimiento de consignación temporal del cánones de arrendamiento incoado por dicha ciudadana en contra del ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, con fecha de apertura del 19-01-2015, y deja constancia que la demandante se encuentra solvente con los pagos en el Sistema SAVIL, pero esta información no puede ser suministrada porque para ese momento está siendo objeto de auditoria y mantenimiento en su plataforma, según Providencia Administrativa de fecha 16-04-2016.
Produjo la actora las testimoniales que rindieron las ciudadanas María Eulalia Rodríguez y Oliva Viera de Fernández, las cuales al ser interrogadas declaran que conocen a la demandante, que saben que viven el apartamento del edificio Ofir Nº I, con su hija Matilde de todo lo cual tienen conocimiento personal y al ser repreguntadas por la parte demandada, dichas ciudadanas no incurrieron en contradicciones que haga desmerecer su testimonio ya que declaran que conocen a la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete porque ella tenia un negocito y además la visitaban en el apartamento y cuando la niña cumplió dos (2) añitos y actualmente vive allí; que la visitaban semanal, mensual y que saben que tiene varios años viviendo en ese apartamento y por tanto se aprecian. Así se decide.

PRUEBAS DEL CODEMANDADO CARLOS ARTURO AVILA PEREZ

A) Documental.

1) Documento de compra venta mediante el cual el ciudadano Argenis José del Rosario González, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.197.767, en fecha 21-10-2010, le da en venta al ciudadano Roberto Antonio González Hidalgo, titular de la cedula de identidad Nº 6.635.561, una bienhechurías consistente en cuatro (04) apartamentos, constituido el primer y segundo piso de un Edificio de su propiedad y dos (02) locales comerciales, constituidos en la planta baja del mencionado Edificio, ubicado en el segundo piso del mencionado edificio, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la urbanización Simón Bolívar, Registrado por ante la Oficina del Registro Publico de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa, n fecha 21-10-2010, bajo el N1 53, folio del 1 al 5 del Tomo II, Protocolo I, Trimestre Cuarto del año 2010, distinguido con la letra “A”.
El codemandado ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, rechazo y contradijo que la demandante ocupe en calidad de arrendataria el apartamento 1-B piso dos, en el Edificio Ofir, ubicado en la carrera dos (02) entre calles tres (03) y cuatro (04) y cinco (05), de la Urbanización Simón Bolívar de la ciudad de Biscucuy estado Portuguesa, propiedad del codemandado, Carlos Arturo Ávila Pérez, desde la fecha indicada en la demanda (2008), ya que para la fecha mencionada el propietario de ese inmueble era el ciudadano Argenis José Rosario González, y en ese año dos mil diez (21-10-2010), cuando es adquirido por documento de compra venta que realizó el ciudadano Roberto Antonio González Hidalgo.
Al respecto se observa de las actas procesales especialmente el instrumento mediante el cual el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez da en venta al ciudadano Antonio Ramón Araujo, el preidentificado inmueble objeto de la presente controversia, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa en fecha 07-07-2017 (folios90/91, 1ª pieza), él afirma haberlo adquirido mediante documento protocolizado en la indicada Oficina de Registro Público en fecha 18-08-2014, bajo el Nº 193, folios 1 al 7, Tomo IV, Protocolo Primero de ese año.
Pero tales circunstancias no sirve de fundamento para desvirtuar la relación arrendaticia establecida entre la actora y el ciudadano Carlos Arturo Ávila, tal y como consta del procedimiento de Consignación Temporal de canon de Arrendamiento solicitado por la demandante y aperturado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Habitat y Vivienda, bajo el expediente Nº 130641391-015529, el cual se le dio apertura el 19-01-2015cuyas actuaciones fueron promovidas señaladas con la letra “B” por dicho codemandado y que cursa a los folios 56 al 84 de la Primera Pieza, donde se evidencia, que el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, fue notificado por dicho Organismo Público en fecha 15-05-2015, en razón de una solicitud incoada por la parte actora en razón de que el arrendador pretende aumentar el canon de arrendamiento del inmueble a Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) monto el cual se negó a cancelar la arrendataria por exagerado el aumento siendo el último mes cancelado en Octubre de 2015 por un monto de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo).
Cabe destacar en dicho expediente administrativo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Habitat y Vivienda, y el cual se aprecia con mérito probatorio, se demuestra al folio 81, de la 1ª pieza, hay en forma manuscrita, una relación de pago de alquileres de la actora, recibidos por el codemandado ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, donde en cada asiento aparece una rúbrica con la identificación de la cédula de identidad Nº 14.068.759 (cuyo titular es dicho codemandado, donde aparece escrito: así Arriendo mes de Julio 2014, Apartamento Edificio Ofir: Bs. 1.500, Matilde Ramírez. Bs. 1.500,oo; Arriendo Edificio Ofir mes de agosto 2014, Bs. 1.500,oo; Arriendo mes de Septiembre-2014, Bs. 1.500,oo Matilde de Ramírez 1.500. Mes de Octubre 2014 Bs. 1.500.
Todo lo cual demuestra que el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, le tiene arrendado a la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, el referido apartamento que ocupa con su familia.
Así se juzga.

2) Documento concerniente al expediente administrativo que la parte actora intentara ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 02-12-2015, donde consta el procedimiento de consignación temporal del canon de arrendamiento del apartamento que ocupa la actora, donde se describe de la siguiente manera: una vivienda ubicada en la Urbanización Simón Bolívar, carrera 2 entre calles 3 y 4 Edificio OFIR, apartamento 1B, Urbanización Simón Bolívar de Biscucuy, Municipio Sucre del estado Portuguesa, Anexa con la letra “B”, el cual ya fue apreciado.

3) Documento privado entre las partes, refiriéndose a la obligación contractual contraída entre los ciudadanos Antonio Ramón Araujo y Carlos Arturo Ávila Pérez, el primero en su condición de prestamista y el segundo en su condición de prestario, por la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,oo), a los fines de garantizar el capital dado en préstamo al prestario para garantizar a favor del prestamista un vehiculo de su propiedad, dicha características consta en el documento signado con la letra “C”, así como un inmueble de su propiedad del prestario, ubicado en el Edificio Ofir, distinguido como un apartamento 1-B, ubicado en la carrera 1 con calle 4 de la Urbanización Simón Bolívar, Municipio Sucre del estado Portuguesa, donde se deja constancia y cumplida la obligación una vez pagada la letra de cambio y cumplida la obligación se dejara sin efecto el contrato de compra venta.
Dicha cambial fue librada en fecha 07-07-2015, para ser pagada el 02-12-2015, por un monto de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000) a la orden de Antonio R. Araujo, para ser pagada a su vencimiento, por el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez.
4) Documento de venta a través del cual el ciudadano Carlos Arturo Ávila, en fecha 05-07-2015, da en venta al ciudadano Antonio Ramón Araujo, un inmueble descrito en el numeral 5 de las pruebas de la parte actora.
5) Documento suscrito, marcado con la letra “F” por los ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, protocolizado en fecha 04-12-2015, inserto en la oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, bajo el Nº 121, Protocolo Primero, Tomo III, folio 1 al 4 Cuarto Trimestre del año 2015, a través del cual dichos ciudadanos declaran que dejan sin efecto la venta del inmueble descrito en el documento protocolizado en fecha 07-07-2015, esta prueba ya fue analizada y apreciada por el Tribunal.

El codemandado ciudadano Antonio Ramón Araujo, consigna escrito donde afirma el principio de la comunidad de la prueba, ratificando el documento privado y titulo cambiario, inserto a los folios 85 y 86. Con relación a ese documento y tal como lo ha alegado el co-demandado ciudadano Antonio Ramón Araujo, entre ambos en fecha 06-07-2015, se celebró un contrato de préstamo que le fue facilitado por este ciudadano al ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez por la cantidad de Tres Millones Quinientos MI (Bs. 3.500.000,00) bolívares para cancelarlos mediante abonos en el lapso de cinco (5) meses y para garantizarlo el prestatario puso en garantía un vehiculo de su propiedad marca Toyota, identificado en dicho contrato, así como también dio en garantía el inmueble arrendado a la demandante ya mencionado y la forma de pago fue mediante una letra librada el 07-07-2015, para ser cancelada el 02-12-de ese año por la suma de Trescientos Mil (Bs. 300.000,00) bolívares, siendo la misma cancelada el 02-12-2015, lo cual significa a juicio del Tribunal que el monto de dicha letra no cubrió el préstamo dado por la cantidad antes señalada.
También durante el probatorio, se ratificó el documento suscrito entre ambos y protocolizado en la referida oficina de Registro Publico en fecha 04-12-2015, mediante el cual las partes declaran que dejan sin efecto la venta del inmueble objeto de la presente controversia según documento protocolizado bajo el Nº 121, folio 1 al 4, tomo 3 del Protocolo 1º, cuarto trimestre del año 2015 y el cual sirve de fundamento a la parte demandada para oponer a la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio propuesta por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, la defensa de falta de cualidad con fundamento en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la prueba testimonial de los ciudadanos Yamileth Mejias, María Margarita Ocanto Araujo y María Isabel Guanda, las mismas no comparecieron a rendir sus declaraciones.
En cuanto al fondo de la controversia, quedó establecido mediante las probanzas analizadas que la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, es arrendataria del ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, con relación al apartamento ya identificado y que es el mismo que ella ocupa y además se encuentra registrada ante los organismos competentes en la forma prevista por la Ley, como también se encuentra solvente en el pago de los cánones arrendaticios conforme al contrato de arrendamiento que tiene celebrado con el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez.
También emerge de las actas procesales que el arrendador ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, dio en venta el referido inmueble al ciudadano Antonio Ramón Araujo, mediante documento protocolizado ante el Registro Publico de los Municipios Sucre y Unda del Estado Portuguesa en fecha 07-07-2015, y que posteriormente, dichos ciudadanos por suscrito ante la mencionada oficina de Registro Publico, dejaron sin efecto dicha negociación según asiento de registro de fecha 04 de Diciembre del mismo año y en dicho acto el comprador hizo la devolución a su vendedor de la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) con lo que resulta cierto que este documento como el de venta examinado y suscrito por ambos deviene del contrato de préstamo que le hizo dicho comprador a su vendedor mediante documento privado de fecha 06-07-2015, y el cual merece merito probatorio en esta causa, y que para el pago del mismo, el codemandado ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, dio en garantía un vehículo Marca Toyota, Año 2008, color verde, placa AA141FF, pero en ningún momento, dicho inmueble formó parte de dicha negociación.
Con relación a la pretensión de Retracto legal Arrendaticio interpuesta por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, en su condición de arrendataria del identificado inmueble contra los ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, conforme consta de las actas procesales, no hay duda que con relación a la venta celebrada entre ambos ciudadanos en fecha 06-07-2015, el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, se infringió el articulo 132 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual es de interés publico general social y colectivo, al no informar a su arrendataria mediante documento auténtico su voluntad de vender a ella, el inmueble arrendado expresándole su derecho de preferencia, acorde con los requisitos establecidos en dicha norma, para que así la demandante pudiere haberlo notificado, dentro de los noventa (90) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo y vencido este lapso sin que no hubiera aceptado tal ofrecimiento, en este caso el propietario ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, quedaba en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, pero además señala la ley que si transcurriera un (1) año contado a partir de la fecha del rechazo o no diera contestación al ofrecimiento de venta sin que se hubiera efectuado la venta a tercero, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia cursar una nueva oferta al arrendatario o arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiera celebrar.
En el presente caso, no consta que el arrendador notificó conforme a la ley a la arrendataria de su voluntad de vender el inmueble si no que en forma circunstancial, se enteró mediante su cónyuge, de que el inmueble había sido vendido a un tercero en este caso al co-demandado ciudadano Antonio Ramón Araujo, con lo cual el arrendador dejó de cumplir en forma grave las disposiciones legales de interés público que regulan esta materia y desde luego, aún cuando esa venta contrarió la normativa establecida en la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda y pudo permanecer dicha negociación sin el conocimiento de la parte demandante, porque nunca fue notificada de la misma ni siquiera con la protocolización del documento de venta ante el Registro Publico pertinente.
En este contexto, todo ello conlleva implícitamente que el ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, actúo de mala fe y en forma desleal, desnaturalizando así el deber de protección que confiere la ley a los arrendatarios de vivienda que surge de un marco jurídico del estado a través de políticas publicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas que procura el bienestar social y la seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia que no es otra cosa, que brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando se manifiesta la condición de débil económico y por ende débil jurídico.
En este orden de idea y considerando este Tribunal que en virtud de que los demandados ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo, dejaron sin efecto el día 04-12-2015, el contrato de compra-venta cuyo objeto fue el identificado inmueble ocupado en su condición de arrendataria por la ciudadana Matilde Ramírez de Navarrete, celebrado el día 07-07-2015, el comprador del mismo, así habiendo perdido su condición de propietario legitimo del referido inmueble, en tal sentido, dejó de tener la legitimación ad causam o cualidad para sostener como parte demandada la pretensión deducida por la actora por cuanto no se puede afirmar contra la existencia de ese interés en nombre propio, por ello en este caso, resulta improcedente la pretensión de nulidad de dicha venta celebrada entre él y el codemandado ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez.
Pero no obstante, aún y cuando los mencionados codemandados convinieron en dejar sin efecto el negocio de compraventa de dicho inmueble el día 04-12-2015, ya dicha venta por infringir normas de interés público resultaba sancionada por la ley que rige esta materia, y en tal sentido establece el artículo 135 en su primer aparte de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que por haber sido realizada en contravención al numeral primero del artículo 132, acorde con el artículo 140 de dicha normativa, dicha compraventa era nula de nulidad absoluta sin necesidad de previa declaración judicial, y como tal dispone el mencionado artículo 135 en su primer aparte: “Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho de preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer acción judicial de nulidad’.
De manera que conforme a esta disposición legal, al proceder el ciudadano Carlos Arturo Pérez, a dar en venta el identificado inmueble al ciudadano Antonio Ramón Araujo, mediante documento protocolizado el día 07-07-2015 ante la Oficina de Registro de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa, esta operación de compraventa resulta totalmente nula por violar el mencionado artículo 135 de las Ley que rige esta materia, o sea deja de tener vigencia en el mundo jurídico, sin necesidad de declaratoria judicial, y si ello es así, resultaba inútil la voluntad de dichos contratantes de dejar sin efecto dicha operación de venta prohibida por la ley, mediante documento protocolizado en la mencionada oficina registral el día 04-12-2015.

En este orden de ideas, no hay duda que al proceder el ciudadano Carlos Arturo Ávila Viva Pérez a dar en venta el preidentificado inmueble al ciudadano Antonio Ramón Araujo, sin ofertarlo legalmente a la actora, incuestionablemente se infringieron los artículos 132, 135 en su primer aparte y 140 numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tan es así que dicha venta resultó anulada de pleno derecho por la propia ley como se expuso; y por estas razones la ley le confiere el derecho a la parte actora, de una vez por todas, a subrogarse frente a cualquier tercero y ante otra posible eventualidad para la acreditación de su derecho preferente a que le sea ofertada en venta la vivienda en cuestión y consecuentemente, pueda adquirirla de conformidad con el articulo 132 ejusdem por el propietario actual de la misma y bajo el precio estipulado en la cantidad de Trescientos Mil (Bs. 300.000,00), para el día 07-07-2015, que es el valor dado al inmueble, cuando se realizó dicha operación de compraventa.
Pero este Tribunal a los fines de equilibrar los derechos y garantías de las partes, debe propender a actualizar dicha cantidad para establecer el precio real del inmueble, y en tal sentido, en la dispositiva del fallo se acordará una experticia complementaria que deberá realizar un experto designado por las partes o en su defecto por el Tribunal, a los fines que realice una indexación sobre el precio de dicha venta que resulta la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo), en el tiempo comprendido desde la fecha de celebración de la venta del inmueble el día 07-07-2015, exclusive, hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo, tomando en consideración el Índice de los Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, y una vez fijado el precio definitivo, deberá la parte actora consignar la cantidad que corresponda por tal concepto; quedando obligado el codemandado, ciudadano Carlos Arturo Ávila Pérez, a otorgar el documento de venta, en un lapso prudencial de seis (6) meses siguiente a que quede firme y ejecutorio el presente fallo; caso contrario, esta sentencia servirá de título de propiedad del mencionado inmueble a favor de la actora y así será protocolizado en la Oficina de Registro competente. Los honorarios del experto deberá ser cancelados de por mitad por las partes, o en su defecto, por alguna de ellas. Así se juzga.

En las razones de hecho y de derecho expuestas, se declara sin lugar la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de que no ha lugar la pretensión de nulidad de registro del documento de compraventa otorgado por los co-demandados ciudadanos Carlos Arturo Ávila Pérez y Antonio Ramón Araujo en fecha 07-07-2015 ante la mencionada Oficina de Registro Público, en consecuencia, la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar y en igual forma, resultará la apelación interpuesta por la parte demandante.
Así se establece.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, actuando en sede Civil, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente con lugar, la pretensión de retracto legal arrendaticio, incoada por la ciudadana MATILDE RAMIREZ DE NAVARRETE, contra los ciudadanos CARLOS ARTURO AVILA PEREZ y ANTONIO RAMON ARAUJO, ambos identificados.

En consecuencia, en virtud que la ley le confiere el derecho a la actora ciudadana MATILDE RAMIREZ DE NAVARRETE, a subrogarse frente a cualquier tercero inclusive al co-demandado ciudadano ANTONIO RAMON ARAUJO, y consecuentemente de adquirir en propiedad el preidentificado inmueble arrendado, constituido por el apartamento I-B, ubicado en el segundo piso que forma parte de la estructura de un Edificio denominado OFIR, situado en la carrera uno (1) con calle cuatro (4) de la Urbanización Simon Bolívar de la Población de Biscucuy Municipio Sucre del Estado Portuguesa, rigiéndose dicho edificio por el régimen de condominio y bajo las Reglas de Propiedad Hor8izonta, según se evidencia de instrumento inscrito a tal efecto ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa en fecha 20 de Agosto de 2010, inserto bajo el número ciento cincuenta y nueve (159) folios del 1 al 8, Tomo Cuatro (IV), Protocolo Primero (I), Trimestre Tercero (III) del año 2010, con un área de ciento seis metros cuadrados con sesena y un centímetros cuadrados (106,61 mts2), alinderado de la siguiente manera: NORETE, Calle Principal; Sur, con el Apartamento II-B, separado por las escaleras de acceso; Este, con apartamento III-B y Oeste, con la calle y el cual le pertenece al co-demandado ciudadano CARLOS ARTURO AVILA PEREZ, según documento registrado ante la mencionada Oficina de Registro Público en fecha 18 de Agosto de 2014, inserto bajo el número ciento noventa y tres (193), Folios 1 al 7, Tomo Cuatro (IV), Protocolo Primero (I), Trimestre Tercero (III) de 2014, de acuerdo y bajo el precio estipulado en la cantidad de Trescientos Mil (Bs. 300.000,00), para el día 07-07-2015, que el valor dado al inmueble, cuando se realizó dicha operación de compraventa entre los ciudadanos CARLOS ARTURO AVILA PEREZ y ANTONIO RAMON ARAUJO, cuya cantidad debe actualizarse en razón de los índices de inflación que influyen negativamente sobre el valor de la moneda nacional.
Para determinar el precio real del inmueble, a los fines de su adquisición por la actora, el Tribunal, dispone realizar una experticia complementaria del fallo mediante un experto designado por las partes o en su defecto por el Tribunal, a los fines de que realice una indexación sobre la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo), atendiendo el tiempo comprendido desde la fecha de celebración de la venta del inmueble el día 07-07-2015, exclusive, hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo, tomando en consideración el Índice de los Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, y una vez fijado el precio definitivo del inmueble, deberá la parte actora consignar la cantidad que corresponda por tal concepto; quedando obligado el codemandado, ciudadano CARLOS ARTURO ÁVILA PÉREZ, a otorgar el respectivo documento de venta a la actora ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Unda del Estado Portuguesa, en un lapso prudencial de seis (6) meses siguientes a que quede firme y ejecutorio el presente fallo; caso contrario, esta sentencia servirá de título de propiedad del mencionado inmueble a favor de la actora y así será protocolizado en la Oficina de Registro competente. Los honorarios del experto deberá ser cancelados de por mitad por las partes, o en su defecto, por alguna de ellas.

Se declara parcialmente con lugar la apelación interpuesta por el apoderado de la actora Abogado FREDDY G. VARGAS A., y queda revocada la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 28-11-2016.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia y remítase en su oportunidad las presentes actuaciones al Tribunal de la causa.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare a los once días de Enero de 2017. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.

La Secretaria

Abg. Soni Fernández.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Conste.
Stría.