LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE: 2.943-16
DEMANDANTE: DANIEL ALEJANDRO GODOY DE SANTIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.956.609, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: CARLOS TORO ZARATE y JULIO CLORALDO TORO ZARATE, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas Nros. 15.138.273 y 12.646.767, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 250.198 y 142.980, en ese mismo orden, ambos de este domicilio.
DEMANDADO: ROBER ALBERTO MONTAÑA MONTAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.959.539, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: OSCAR MAHIN MEJÍAS RAMOS y MIGUEL GENEYDA VARGAS ARGUELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 4.264.182 y 9.250.485, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.596 y 225.199, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial).
SENTENCIA: DEFINITIVA
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 16-03-2016, se inició el presente juicio por demanda interpuesta ante el Tribunal Distribuidor, por el ciudadano Daniel Alejandro Godoy De Santiago, contra el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, el motivo de la demanda es por Desalojo de Inmueble (Local Comercial). Folios 1 al 45.
En fecha 22-09-2016, este Tribunal admite la presente demanda y ordena el emplazamiento del demandado, a fin de que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. Se libro boleta. Folios 47 y 48.
En fecha 27-09-2017, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Daniel Alejandro Godoy de Santiago, plenamente identificado en autos, asistido del abogado en ejercicio Julio Cloraldo Toro Zarate, quien mediante diligencia otorga Poder Especial Apud-Acta al referido abogado y al abogado Carlos Toro Zarate. Folio 49.
En fecha 27-09-2016, comparece la alguacil suplente de este Tribunal y mediante diligencia consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña. Folios 50 al 51.
En fecha 24-10-2016, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, debidamente asistido del abogado en ejercicio Miguel Geneyda Vargas Arguello, y mediante escrito consigna contestación de la demanda. Folio 52 al 55.
En fecha 27-10-2016, el Tribunal dicta auto mediante el cual deja constancia que la parte demandada contestó la demanda y fija para el quinto día de despacho a las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.) para que tenga lugar la audiencia preliminar. Folio 56
En fecha 02-11-2016, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, debidamente asistido del abogado Oscar Mahin Mejías Ramos, quien mediante diligencia otorgando Poder Apud-Acta al referido abogado y al abogado Miguel Geneyda Vargas Arguello. Folio 57.
En fecha 04-11-2016, se llevó a cabo la audiencia preliminar con la asistencia del abogado Miguel Geneyda Vargas Arguello, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, el Tribunal dejo constancia que parte actora no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial a la audiencia, acto seguido el Tribunal estableció el lapso legal correspondiente de tres (03) días siguientes para la fijación de los hechos y de los límites de la controversia. Folios 62 y 58.
En fecha 09-11-2016, este tribunal pasó a fijar los límites de la controversia por auto razonado e instó a las partes a promover las pruebas que consideren pertinentes sobre el merito de la causa dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes una vez conste en autos. Folios 59 al 64.
En fecha 17-11-2016, comparece por ante este Tribunal el apoderado judicial de parte demandante y mediante escrito promueve pruebas sobre el merito de la causa. Folio 65 al 67.
En fecha 17-11-2016, el Tribunal deja constancia que solo la parte actora promovió pruebas sobre el merito de la causa. Folio 68.
En fecha 28-11-2016, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora y fija el VIGESIMO NOVENO día de despacho a las diez de la mañana para que tenga lugar el Debate Oral y Publico. Folio 69.
En fecha 31-01-2017, se llevo a cabo el Debate Oral y Público, con la asistencia de la parte actora Daniel Alejandro Godoy de Santiago, asistido de su apoderado judicial Carlos Toro Zarate, y los apoderados judiciales de la parte demandada Miguel Geneyda Vargas Arguello y Oscar Mahín Mejías Ramos. Folios 71 al 74.
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A ESTABLECER LA SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
“…Alega la parte actora, tal como consta Contratos de Arrendamientos sobre un inmueble de mi exclusiva propiedad, constituido por un (1) Local Comercial, ubicado en la Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, Local Comercial, punto de referencia frente a Carpintería el Tinajero y anexo de Local Comercial ROBER, jurisdicción del Municipio Guanare, estado Portuguesa, suscrito de forma privada, el cual se anexa al presente escrito marcado con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente, di en arrendamiento al ciudadano ROBER ALBERTO MONTAÑA MONTAÑA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-13.959.539, civilmente hábil, residenciado en la Urbanización Santa Cecilia, calle Principal, casa Nº 290, Jurisdicción del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, quien es representante legal de la EMPRESA SERVICIOS Y CONSTRUCCIONES ROBER&VICT (SERCONRO&VICT) C.A, domiciliada en Guanare, del estado Portuguesa, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, bajo el Nº 18, Tomo -29-A RM410, Expediente Nº 410-2078, el día 14 de noviembre del año 2012, cuya copia fotostática de su expediente en el Registro Mercantil, anexó marcado con la letra “E”, cuyo “LOCAL COMERCIAL y EL TERRENO le pertenecen a mi MADRE, ciudadana CIPRIANA DEL CARMEN DESANTIAGO MEJIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-5.633.269, civilmente hábil, de este domicilio, tal como costa en documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de Guanare Papelón y San Genaro de Boconcito, del estado Portuguesa, bajo el Nº 2012-1686, Asiento Registro 2 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.6929 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 27 de Marzo del año 2013 y tal como consta en documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Pública de Guanare Papelón y San Genaro de Boconcito, del estado Portuguesa, bajo el Número 2012.1686, y Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado bajo el Nº 404.16.3.1.6929 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 24 de agosto del año 2015. Es el caso ciudadano Juez, que el referido CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se estipularon entre otras, las siguientes condiciones: PRIMERO: La PRIMERA (1era.) CONTRATACIÓN ARRENDATICIA se estipuló por un TÉRMINO DE SEIS (6) MESES, comenzando el Primero (1°) de Noviembre del año dos mil doce (01/11/2.012), con fecha de terminación el Primero (1°) de mayo del año dos mil trece (01/05/2.013); La SEGUNDA (2da.) CONTRATACIÓN ARRENDATICIA se estipulo por TÉRMINO DE UN (1) AÑO, comenzando el Primero (1°) de junio del año dos mil trece (01/06/2.013), con fecha de terminación el Primero de Junio del año dos mil catorce (01/06/2.014); La TERCERA (3ra.) CONTRATACIÓN ARRENDATICIA se estipulo por un TÉRMINO DE UN (01) AÑO, comenzando el primero (1°) de junio del año dos mil catorce (01/06/2.014), con fecha de terminación el Primero (1°) de junio del año dos mil quince (01/06/2.015); y la CUARTA (4ta) y ÚLTIMA CONTRATACIÓN ARRENDATICIA se estipulo por UN TÉRIMINO DE UN (01) AÑO, comenzando el Primero (1°) de junio del año dos mil quince (01/06/2.015), con fecha de terminación el Primero (1°) de junio de dos mil dieciséis (01/06/2016), sin prorroga alguna, y con consecuencia, como el contrato de suscrito ya venció y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre nosotros las partes, el cual se anexa al presente escrito marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente. Con anticipación al vencimiento del contrato le comunique a través de mi PADRE el ciudadano RAFAEL JOSE GODOY MONTILLA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-4.370.623, civilmente hábil de este domicilio, y él le efectuó varias de llamadas telefónicas y mensajes de textos, además a su hermano JUAN encargado de su Negocio le pedí en varias oportunidades que le dijera a su hermano ROBER ALBERTO MONTAÑA MONTAÑA, anteriormente identificado, para que por favor le dijera que venga o que dijera en que sitio nos podíamos ver, y su hermano JUAN encargado de su Negocio me respondía que le había dicho que él iba a venir, pero, nunca se concretó o sucedió, donde mi intención era para notificarle que debía desocupar el referido inmueble, posteriormente, el Arrendatario DIEZ (10) DÍAS DESPUES aproximadamente fue hasta mi casa de mis PADRES, pero le dijo mi PADRE que estaba muy apurado y que no estaba de acuerdo con el precio que le pedí por el LOCAL COMERCIAL, sin embargo, seguí insistiendo a través de mi PADRE RAFAEL JOSE GODOY MONTILLA, plenamente identificado, con llamadas telefónicas y los mensajes con su hermano JUAN encargado de su negocio y las respuestas eran negativas, porque nunca realizo acto de presencia, para señalarle la no continuidad del contrato y desocupación del inmueble, dado que el mismo no seguirá siendo arrendado, comunicación esta que me ha sido imposible entregarle porque entre dos (2) meses y más de vencimiento del contrato, vi al arrendatario una sola oportunidad, anexo comunicación por escrito para notificarle al arrendatario, marcado con letra “J”, ut infra, sin embargo llegado el Primero (¡°) de junio del año dos mil dieciséis (01/06/2.016) el tiempo de finalización del contrato del LOCAL COMERCIAL de mi propiedad y no fue desocupado por el arrendatario como lo estipula en Contrato en la CLAUSULA SEGUNDA dando inicio a la prorroga legal a la que tiene derecho el ARRENDATARIO, prorroga que se inicia el (02) de junio del año 2.016 hasta el (02) de junio del año 2.017. SEGUNDO: Igualmente en la CUARTA (4ta.) y ULTIMA CONTRATACION ARRENDATICIA se estipulo por un TÉRMINO DE UN (01) AÑO, comenzando el Primero (1°) de junio del año dos mil quince (01/06/2.015), con fecha de terminación el Primero (1°) de Junio del año dos mil dieciséis (01/06/2.016), se convino fijar UN CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) el último día de cada mes a partir del Primero (1°) de junio del año dos mil quince (01/06/2.015) hasta la culminación del presente contrato. Canon de arrendamiento que el ARRENDATARIO se obligaba a pagar y cancelar al ARRENDADOR por mensualidades el último día de cada mes a partir del Primero (1°) de junio del año dos mil quince (01/06/2.015) de acuerdo a lo establecido en la CLAUSULA TERCERA mientras durará la contratación arrendataria la cual será recibido por la ciudadana CIPRIANA DEL CARMEN DESANTIAGO MEJIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 5.633.269, civilmente hábil, residenciada en la Colonia Parte baja Avenida Bicentenaria, casa S/N, detrás del Local Comercial, Jurisdicción del Municipio Guanare, del estado Portuguesa. Canon de arrendamiento que, de acuerdo a lo establecido en el Articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no sería modificado durante el lapso de prorroga legal, es decir, EL ARRENDATARIO debía seguir pagando como Canon de arrendamiento mensual la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) desde el Primero (1°) de junio del año dos mil quince (01/06/2.015), fecha de inicio de la prorroga legal. Sin embargo legal es el caso Ciudadana Juez, que EL ARRENDATARIO, se encuentra ocupando y dándole, hasta la presente fecha, el inmueble en cuestión, sin haber pagado los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio del año 2.016, y por consiguiente todos los meses correspondiente al año 2.016, como consecuencia estando insolvente en el pago del canon de arrendamiento y se me adeuden DOS (2) MENSUALIDADES ya vencidas MÁS LOS VENIDEROS MESES que dure este Procedimiento Judicial hasta la Ejecución de la Sentencia Definitivamente firme. TERCERO: De igual manera se convino según CLAUSULA CUARTA que el Arrendatario se obliga a pagar el servicio de energía eléctrica, agua y aseo urbano o cualquier otro servicio público del que se haga uso en el inmueble arrendado, por lo cual adeuda solo el servicio de agua por el mes de JUNIO del año 2.016 hasta JULIO del 2.016, por ante la OFICINA DE AGUA DE PORTUGUESA, Agencia Guanare, se le debe LA CANTIDAD DE DOSCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 200,00), más los vencidos meses que dure este Procedimiento Judicial hasta la Ejecución de la Sentencia Definitivamente Firme, por todo lo antes expuesto es que me veo en la necesidad y no me queda otra opción que acudir a esta instancia Judicial para acceder al órgano de administración de justicia para dirimir esta controversia y hacer valer mis derechos e intereses, para que se garantice la tutela de los mismos y obtener con prontitud la decisión correspondiente y tener seguridad Jurídica, estado de Derecho y paz social.
EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDO DE SU APODERADO JUDICIAL PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES:
“…Alega el demandante que según contrato suscrito en forma privada me dio en arrendamiento un local comercial ubicado en la Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, frente a la Carpintería el Tinajero, jurisdicción del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Que el término del contrato es de un año fijo a partir del primero de junio de 2015 hasta el primero de junio de 2016, con un inicio la prorroga legal a que tengo derecho, la cual desde un año a partir del dos de junio de 2016 hasta el dos de junio de 2017. Que por encontrarme insolvente en el pago del canon de arrendamiento a los meses de mayo y junio de 2016, procede a demandarme por resolución de contrato y desalojo del inmueble, así como por el pago de los meses insolutos y de los que se sigan venciendo, de conformidad con el articulo 40, letras a. y g. de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial. Ante los anteriores alegatos expongo lo siguiente: Es cierto que mantengo una relación arrendaticia con el demandante desde el año 2012 sobre el local comercial identificado en la demanda, siendo un fiel cumplidor de mis obligaciones como arrendatario. También es cierto que no he cancelado los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2016. Ahora bien ciudadano juez, tal insolvencia obedece a una razón por demás justificada, cual es que el arrendador siempre se ha negado a expedirme las correspondiente factura de pago como es su obligación según la ley.
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN PROBATORIA
Pruebas de la parte actora:
1.- Contratos de Arrendamiento sobre el bien inmueble identificado en autos, marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente suscrito de forma privada. Convenciones a las cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1363, 1364 y 1370 del Código Civil, en concordancia con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes.
2.- Copia fotostática simple de documental de la Empresa SERVICIOS Y CONSTRUCIONES ROBER&VICT (SERCONRO&VICT) C.A, domiciliada en la ciudad Guanare, estado Portuguesa, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, bajo el Nº 18, Tomo -29-A RM10, Expediente Nº 410-2078, fecha: 14 de noviembre del año 2012, marcado con la letra “E”. Que al ser traslado de un documento público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra que la parte accionada, ejerce la representación legal de la empresa que desarrolla la actividad comercial en el inmueble.
3.- Copias fotostáticas simples, relativas a la documentación del local comercial, constituido por unas bienhechurias (mejoras y terreno), debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de Guanare Papelón y San Genaro de Boconcito, del estado Portuguesa, bajo el Nº 2012-1686, Asiento Registro 2 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.6929 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 27 de Marzo del año 2013 y documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Pública de Guanare Papelón y San Genaro de Boconcito, del estado Portuguesa, bajo el Número 2012.1686, y Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado bajo el No. 404.16.3.1.6929 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 24 de agosto del año 2015, marcado con la letra “F”. Que al ser traslado de documentos públicos se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demuestra la condición de propietario del hoy demandante y su titularidad para el ejercicio de la acción.
4.- Copia fotostática simple de la cedula de identidad de la parte accionante, ciudadano: Daniel Alejandro Godoy de Santiago, plenamente identificado en autos marcado con la letra “G”. Que al ser traslado de un documento público se le confiere valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Copia fotostática simple de la cedula de identidad de la ciudadana: Cipriana del Carmen de Santiago Mejía, plenamente identificada en autos, marcado con la letra “H”. Que al ser traslado de un documento público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6.- Copia fotostática simple de la cedula de identidad del ciudadano: Rafael José Godoy Montilla, plenamente identificado en autos, marcado con la letra “I”. Que al ser traslado de un documento público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
7.- Original de escrito de notificación de desalojo suscrito por el hoy accionante ciudadano Daniel Alejandro Godoy dirigido al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña (demandado), marcado con la letra “J”. Instrumento al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, concordancia a lo estipulado en el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil. Del análisis de la prueba este Tribunal observa que la misiva adolece de fuerza probatoria por cuanto la misma no esta debidamente suscrita por la persona a quien se le atribuye los hechos manifestados, en consecuencia se desecha la presente prueba por no aportar algún elemento de convicción a la presente causa.
8.- Copia fotostática simple de la cedula de identidad del accionado, ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, plenamente identificado en autos marcado con letra “K”. Que al ser traslado de un documento público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
9.- Copias fotostáticas simples de la cedulas de identidad de los testigos ofrecidos por la parte demandante, ciudadanos; Maria Zenaida Gallardo Molina, Jorge Luis Montilla Graterol y José Antonio Sánchez, marcados con las letras “L” “LL” y “M”. Que al ser traslados de documentos públicos se les confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1359 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
10.- En cuanto a las testimoniales promovidas en el lapso probatorio por el apoderado judicial de la parte demandante, las cuales de acuerdo a las disposiciones legales del Código de Procedimiento Civil fueron evacuadas en la oportunidad del Debate Oral y Publico, el Tribunal solo evidenció la comparecencia de los ciudadanos José Antonio Sánchez y Jorge Luis Montilla Graterol, a quienes siendo debidamente juramentados, se les tomo la respectiva declaración, en relación a la testimonial de la ciudadana Maria Zenaida Gallardo Molina, la misma no fue evacuada e virtud que la mencionada ciudadana no compareció al acto, en tal sentido se declaro desierta, así las cosas este Órgano jurisdiccional procede a otorgarle valor probatorio a las declaraciones rendidas de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y del análisis de tales afirmaciones considera este Juzgador que las mismas no constituyen algún elemento de convicción necesario para la decisión en la sentencia de mérito, solo puede otorgársele un valor referencial relativo al grado de conocimiento y comunicación que mantienen los testigos con la parte demandante, mas no un valor probatorio.
Este Tribunal deja constancia que la parte demandada no promovió prueba, a fin de desvirtuar la pretensión del actor contenida en la demanda.
La representación judicial de la parte actora en el Debate Oral y Público alega lo siguiente:
“…Entre el ciudadano Daniel Alejandro Godoy de Santiago y entre la empresa de Servicios y construcciones Robert &Vict, C.A en la persona de su Representante Legal Robert Alberto Montaña Montaña, se realizó un contrato de arrendamiento privado de un local comercial, donde funciona un auto lavado y un cambio de aceite, esto se encuentra ubicado en la Colonia parte baja, frente a la carpintería el Tinajero, de esta ciudad de Guanare, el documento privado tiene su fundamento legal en el artículo 1.363 del Código civil, el cual establece que el documento privado tenido como reconocido o legalmente reconocido, tiene entre las partes y con respectos a terceros el mismo valor probatorio que el instrumento público con relación al hecho material de las declaraciones, asimismo establece el artículo 1.368 del Código Civil, que el instrumento privado debe estar firmado por la parte obligada, la primera contratación arrendaticia se estipulo el primero de noviembre del año dos mil doce, por un término de seis (06) meses con fecha de terminación del primero de mayo del año dos mil trece; la segunda contratación arrendaticia se estipulo por el término de un (01) año comenzando el primero de junio del año dos mil trece con fecha de terminación el primero de junio del año dos mil catorce, la tercera contratación arrendaticia se estipulo por el término de un (01) año, comenzando el primero de junio del año dos mil catorce con fecha de terminación el primero de junio del año dos mil quince, y la última comenzó el primero de junio del año dos mil quince, con fecha de terminación el primero de junio del año dos mil dieciséis, esa fue la última contratación arrendaticia suscrita por las partes, el contrato tiene su fundamento legal en el artículo 1.133 de Código civil, que establece que un contrato en la convención entre dos o más personas para constituir reglar, transmitir modificar un vínculo jurídico y los requisitos o elementos del contrato están establecido en el artículo 1.141 del Código Civil en conclusión, durante todo este tiempo el ciudadano Robert Montaña Montaña, se encuentra insolvente durante los meses de mayo hasta diciembre de dos mil dieciséis y enero de dos mil diecisiete, allí el artículo 40 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial establece la causales de desalojo en el literal “A” el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamientos o dos cuotas consecutivas de los gastos comunes, y el literal “G” establece que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, en el folio 52 de la presente causa la parte demandada expuso, que es cierto que mantiene una relación arrendaticia desde el año dos mil doce y también es cierto que se encuentra insolvente desde el mes de mayo del año dos mil dieciséis, es Todo…”.
La representación judicial de la parte demandada en el debate Oral y Público alega lo siguiente:
“Brevemente, como lo exige la naturaleza de este procedimiento, queremos ratificar lo expuesto en la contestación de la demanda. En este sentido alegamos que no negamos la insolvencia alegada por la parte actora, pero si afirmamos que nuestro representado tiene motivos para no cancelar el arrendamiento debido, a que el arrendador se ha negado a expedir la correspondiente factura de pago como lo exige la Ley Especial. Ello faculta al arrendatario para incumplir con el pago debido al incumplimiento del arrendador de su deber de expedir la factura. Esto está fundamentado en el Código Civil, donde se señala que los contratos bilaterales cuando una de las partes incumple una de sus obligaciones, la otra también puede hacerlo mientras aquella cumpla con su obligación. Esto está calificado en la doctrina como la excepción NON ADIMPLETI CONTRATUS (La excepción del contrato no cumplido). Igualmente, se alegó la falta de cumplimiento del arrendador de la elaboración de un contrato de arrendamiento autenticado como lo exige la Ley Especial. En este sentido debemos afirmar que es cierto lo que afirma el apoderado del demandante en cuanto a que el documento privado tiene valor probatorio entre las partes como lo prevé el Código Civil, pero también es cierto que los del documento autenticado lo exige la Ley Especial que rige los arrendamientos de locales comerciales, y que por tal carácter tiene aplicación preferente frente al Código Civil. Es todo”.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Hecha la revisión de las actas procesales, oídos los alegatos formulados por los apoderados judiciales de ambas partes, del análisis de las pruebas y en concatenación con las disposiciones legales aplicables al presente caso. En consecuencia observa este Juzgador que en el presente caso quedaron demostrados los siguientes hechos:
La existencia de la relación arrendaticia entre el actor y el demandado, en virtud de los contratos de arrendamiento suscritos, mediante instrumentos privados, a los cuales se le otorgó valor probatorio de forma previa de conformidad con lo establecido en los artículos 1355, 1363, 1364 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
El incumplimiento por parte del accionado en el pago oportuno de las pensiones arrendaticias y de los servicios públicos, establecidos en el contrato de arrendamiento, lo cual se evidencia en la contestación realizada por la parte accionada, quien ratifica la existencia de la relación arrendaticia y su insolvencia o incumplimiento de sus obligaciones contractuales con fundamento en el artículo 1168 del Código Civil (la excepción del contrato no cumplido), por cuanto la parte accionante no cumplió con lo estipulado en los artículos 13 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Uso Comercial, en el sentido de proporcionar al demandado del correspondiente contrato autenticado y la factura legal por concepto de pago recibido.
Considera este Tribunal que tal defensa no es procedente ya que en atención a la referida institución del derecho contenida en el mencionado artículo del Código Civil deben verse afectadas las obligaciones principales del contrato, por lo que a juicio de quien decide, el accionante en su condición de arrendador no ha dejado de cumplir con su obligación principal en la convención, la cual es ceder el inmueble para el uso y disfrute pacifico al arrendatario, tal y como lo establecen los artículos 1585 numeral 1º del Código Civil y 10 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Uso Comercial.
Artículo 1585, numeral 1º del Código Civil:
“El arrendador esta obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: tiene dos obligaciones principales:
1.- A entregar al arrendatario la cosa arrendada”.
Articulo 10, de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales:
“El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.”
En el caso en marras solo se denota la afectación de obligaciones secundarias que derivan del contrato principal, si bien el arrendatario tiene derecho a que se le elabore un contrato autenticado y el arrendador esta obligado a realizarlo de conformidad con el artículo 10 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, no puede oponer el arrendatario el contenido de esta disposición legal, como medio de defensa para enervar el cumplimiento del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, ya que este se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato, razona esta autoridad civil que el accionado hoy arrendatario incumple con su obligación principal la cual es el pago del precio de la cosa dada en arrendamiento y si bien contestó de manera oportuna la demanda, este no aportó los medios probatorios necesarios para demostrar su solvencia.
En este sentido una vez interpuesta la demandada, es al accionado a quién corresponde desvirtuar los hechos esgrimidos por el actor en virtud de la carga de la prueba, lo cual conlleva a la firme convicción de que el arrendatario a incumplido con sus obligaciones contractuales al no haber efectuado el pago de las pensiones arrendaticias y los servicios públicos, las cuales están especificadas en las cláusulas contrato suscrito entre las partes; queda demostrado entonces el estado de insolvencia del demandado, lo cual perfecciona y concede el derecho al arrendador a demandarlo, como en efecto lo hace, para que realice el desalojo del bien inmueble señalado en el contrato, con fundamento en el artículo 40 literales “a” y “g” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Uso Comercial,
Articulo 40, literal “a” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales:
“Son causales de desalojo:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
g.- Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
Concluye el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, examinando lo más equitativo y racional, en regalo de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley, que tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como han sido los instrumentos probatorios fundamentales en la presente acción, determina quien aquí suscribe que el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales. En consecuencia considera este Tribunal que la acción de Desalojo intentada por la parte actora es procedente. Y así se decide.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano: DANIEL ALEJANDRO GODOY DE SANTIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.956.609, de este domicilio, representado judicialmente del abogado CARLOS TORO ZARATE, titular de la cédula de identidad Nros 15.138.273, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 250.198, en su carácter de parte actora en la presente causa, en contra del ciudadano ROBER ALBERTO MONTAÑA MONTAÑA, parte accionada en la presente controversia representado por los abogados MIGUEL GENEYDA VARGAS ARGUELLO y OSCAR MAHÍN MEJÍAS RAMOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 225.199 y 15.596, titulares de las cédulas de identidad Nros 9.250.485 y 4.264.182, ambos de este domicilio. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer la entrega material del inmueble arrendado objeto del presente juicio constituido por un (1) Local Comercial, ubicado en la Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, Local Comercial, punto de referencia frente a Carpintería el Tinajero y anexo de Local Comercial ROBER, jurisdicción del Municipio Guanare, estado Portuguesa, libre de personas y bienes TERCERO: Se ordena a la parte demandada a realizar los pagos de los cánones de arrendamiento y los servicios públicos, insolutos o vencidos hasta que se materialice el desalojo del inmueble, los cuales serán calculados a través de una experticia complementaria de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida totalmente en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los veinte (20) días del mes de febrero de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
El Juez Provisorio,
Abg. Néstor Manuel Peña Ortega
La Secretaria Temporal,
Abg. Carol Sofía Escobar Morales.
En la misma fecha se publicó, siendo las 9:00 de la mañana. Conste.
Stria Temp.
Exp. 2.943-16
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