TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCU NSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 6.138.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: RAFAEL JOSÉ GODOY MONTILLA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.370.623, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: CARLOS TORO ZARATE y JULIO CLORADO TORO ZARATE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-15.138.273 y V-12.646.767 e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 250.198 y 142.980, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADO: ROBER ALBERTO MONTAÑA MONTAÑA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-13.959.539, de este domicilio, quien es representante legal de la EMPRESA SERVICIOS Y CONSTRUCCIONES ROBER&VICT (SERCONRO&VICT) C.A., inscrita en Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa, bajo el Nº 18, Tomo-29-A RM410, Expediente Nº 4102078, el día 14 de Noviembre del año 2012, domiciliada en Guanare, del Estado Portuguesa

APODERADOS JUDICIALES: OSCAR MAHIN MEJIAS RAMOS y MIGUEL GENEYDA VARGAS ARGUELLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V-4.264.182 y V-9.250.485 e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 15.596 y 225.199, respectivamente, de este domicilio,

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
VISTO: CON INFORMES.
Recibida las presentes actuaciones el 14-03-2017, en virtud de la apelación interpuesta por el Abogado Oscar Mahin Mejías Ramos, apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 01-03-2017, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, la cual declaró: ‘Primero: Parcialmente Con Lugar, la acción que por desalojo de inmueble (local comercial), intentó el ciudadano: Rafael José Godoy Montilla, contra el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado, en la Colonia parte Baja, Avenida Bicentenaria, frente a Carpintería Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare Estado Portuguesa. Segundo: Se ordena al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, a entregar libre de objetos y personas el inmueble constituido por un (1) local comercial (donde funciona la Empresa: Servicios y Construcciones Rober &Vict (Serconro&Vict) C.A., ubicado en la Colonia parte Baja, Avenida Bicentenaria, frente a la Carpintería Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare Estado Portuguesa, en las mismas condiciones en que lo recibió. Asimismo se condena a la parte accionada a pagar la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento por dos (2) meses correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2016, a razón de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo) cada mes; y todos los meses subsiguientes que se sigan venciendo hasta la fecha en que quede definidamente firme la sentencia. E igualmente, se condena al demandado a pagar los servicios públicos suscrito en el contrato de arrendamiento, correspondientes a los meses Junio y Julio de 2016, por la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs.200,00) así como estar solvente con todos los servicios públicos hasta la entrega total del referido inmueble. En cuanto al pago de Honorarios Profesionales de abogados de conformidad a lo previsto en el articulo 286 del Código de Procedimiento Civil, estimado al treinta por ciento (30%) del valor demandado, considera que es Improcedente por cuanto es materia que corresponde a un juicio autónomo y distinto a lo aquí planteado cuyo procedimiento resulta contradictorio con la aplicación al presente juicio. Con respecto a que se le aplique el método indexatorio la cantidad de Doce Mil Doscientos Bolívares (Bs. 12.200,00) que equivale Sesenta y Nueve (69) UT, considera que es Improcedente: Por cuanto esta reclamando el pago de intereses moratorios que constituye una indemnización y acordar indexar esos montos conllevaría a una condena doble por el mismo objeto que se reclama. Se ordena una experticia complementaria del presente fallo que deberá ser realizada por un experto contable a los fines de calcular los intereses moratorios, desde la fecha de admisión de la demanda, esto es desde el 20-09-2016 hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, a cuyo fin deberá regirse por los índices inflacionarios de precios al consumidor emanados del Banco Central de Venezuela. No hay condenatorias en costas por la naturaleza del fallo’.
En fecha 15-03-2017, se da entrada a la causa quedando signada bajo el bajo el Nº 6.138.
El 24-04-2017, el Abogado Carlos Toro Zarate, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandante, consigna escrito de informes donde hace una reseña de los eventos procesales en el presente expediente y además alega, que la confesión hecha por la contraparte dentro de los limites del mandato, ante un juez aunque este sea competente hace con ella plena prueba, confesión judicial inserta en el folio 58 del expediente 120-2016 del Tribunal a quo de su escrito de contestación al fondo de la demanda, en este sentido una vez interpuesta la demanda es el accionado a quien corresponde desvirtuar los hechos esgrimidos por el actor en virtud de la carga de la prueba, lo cual conlleva a la firma de convicción de que el arrendatario a incumplido con sus obligaciones contractuales al no haber efectuado el pago de las pensiones arrendaticias y los servicios públicos, los cuales estad especificadas en la Cláusula del contrato suscrito por las partes. Que queda demostrado el estado de la insolvencia del demandado lo cual perfecciona y con sede el derecho al arrendador demandarlo, como en efecto lo hizo para que realice el desalojo del inmueble señalado en el contrato, con fundamento en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 40 literales A y G de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Finalmente solicita se decrete lo siguiente: 1.- Que declare con lugar la acción de desalojo de inmueble (Local Comercial) donde funciona una venta de aceite y-o Lubricantes para Automóvil, que intento el ciudadano Rafael José Godoy Montilla contra el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, en su condiciones de demandado sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado, en la Colonia parte Baja, Avenida Bicentenaria, frente a Carpintería Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare Estado Portuguesa. 2.- Se ordene al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña a entregar libre de objeto y personas el inmueble constituido por un local comercial donde funciona la empresa Servicios Y Construcciones Rober&Vict (Serconro&Vict). Se condene a la parte accionada a pagar a razón de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo), cada mes por la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo y Junio 2016, mas los meses de la prórroga legal que adeuda 15 mensualidades ya vencidas, mas los venideros meses que dura el procedimiento judicial de apelación hasta la ejecución de la sentencia definitivamente firme, tiempo este que le esta causando daño y perjuicio a su demandante arrendador sin generar ningún tipo de ingreso monetario, siendo este local comercial su única fuente de ingreso, al contrario, solamente se sigue lucrando y beneficiando el arrendatario con el uso y disfrute y pacifico con la actividad económica que realiza en el local comercial, quien es el deudor arrendatario en un estado de insolvencia el demandado. Igualmente se condene al demandado a pagar los servicios público suscrito en el contrato de arrendamiento, correspondiente a los meses junio y julio de 2016 por lo cual adeuda solo el servicio de agua solo en los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017, por ante la oficina de Aguas de Portuguesa, agencia Guanare, se le debe la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,oo), para un total adeudado del servicio de energía eléctrica y aseo urbano en la cantidad de Dos Mil Ochocientos (Bs. 2.800,oo), mas los venideros meses que dure el procedimiento judicial, hasta la ejecución de la sentencia definitivamente firme, así como estar solvente con todo los servicios públicos hasta la entrega total del referido inmueble. En cuanto al pago de los honorarios profesionales de abogado de conformidad en lo previsto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, estimado al treinta (30%)del valor demandado solicita que lo declare procedente, por cuanto hay unas costas procesales que como accionante ha tenido que sufragar para demandar, y además, resaltando las costas y gastos que esta generando las copias simples y honorarios profesionales y esta apelación superior civil. Con respecto a que se aplique método indexatorio a la cantidad de Noventa y Dos Mil Ochocientos (Bs. 92.800,oo) solicita que lo declare procedente y por ultimo solicito que se ordene una experticia complementaria del fallo del Tribunal a quo, que deberá ser realizada por un experto contable a los fines de calcular los interese moratorios desde la fecha de la admisión de la demandada 20-09-16 hasta que quede definitivamente firme este fallo.

Hecha la anterior narrativa el Tribunal pasa a resolver la controversia previa las siguientes consideraciones.

I
LA PRETENSION

Plantea el ciudadano Rafael José Godoy Montilla, que tal como consta en contratos de arrendamientos sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) Local Comercial ubicado en la Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, Local Comercial, frente a Carpintería el Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare, del Estado Portuguesa, suscrito de forma privada, el cual anexa al presente escrito marcado con las letras ”A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente, dio en arrendamiento al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, quien es representante legal de la Empresa: Servicios Y Construcciones Rober&Vict (SERCONRO&VICT) C.A.”, cuyo Local Comercial y el Terreno le pertenece a su cónyuge, Cipriano del Carmen De Santiago Mejía, tal como consta en documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de Guanare Papelón y San Genaro de Boconoíto del Estado Portuguesa, bajo el Número 2012.1686, Asiento Registro 2 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.6929 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 27-03-2013 y del documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de Guanare Papelón y San Genaro de Boconoíto del Estado Portuguesa, bajo el Número 2012.2686, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.6929 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 24-08-2015. Igualmente, aduce que del referido contrato de arrendamiento se estipularon entre otras, las siguientes condiciones: Primero: La primera (1ra.) Contratación Arrendaticia se estipulo por UN Termino de Seis (6) Meses, comenzando el Primero (1º) de Noviembre del año Dos mil Doce (01-11-2012), con fecha de terminación el Primero (1º) de Mayo del año Dos mil Trece (01-05-2013); La Segunda (2da.) Contratación Arrendaticia se estipulo por un Termino de Un (01) Año, comenzando el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Trece (01-06-2013), con fecha de terminación el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Trece (01-06-2013), con fecha de terminación el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Catorce (01-06-2014); La Tercera (3ra) Contratación Arrendaticia se estipulo por un término de un (01) Año, comenzando el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Catorce (01-06-2014), con fecha de terminación el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015); y La Cuarta (4ta.) y última Contratación Arrendaticia se estipulo por un Termino de Un (01) Año, comenzando el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015), con fecha de terminación el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Dieciséis (01-06-2016), sin prórroga alguna, y como el contrato suscrito ya venció y no existe acuerdo de prorroga o renovación entre nosotros las partes, anexa al presente escrito marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente. Con anticipación al vencimiento del contrato le comunicó a través de cantidades de llamadas telefónicas y mensajes de texto, además, a su hermano Juan encargado de su Negocio le pedí en varias oportunidades que le dijera a su hermano Rober Alberto Montaña Montaña, para que por favor le dijera que fuera o que dijera en que sitio se podían ver, y su hermano Juan encargado de su Negocio le respondía que le había dicho y que el iba a ir, pero, nunca se concretó o sucedió, donde su intención era para notificarle que debía desocupar el referido inmueble.
En ese mismo sentido, el Arrendatario diez (10) días después aproximadamente fue hasta su casa, pero le dijo que estaba muy apurado y que no estaba de acuerdo con el precio que le pidió por el Local Comercial, sin embargo, siguió insistiendo a través de llamadas telefónicas y los mensajes con su hermano Juan encargado de su Negocio y las respuestas eran negativas porque nunca hizo acto de presencia, para señalarle la no continuidad del contrato y desocupación del inmueble, dando que el mismo no seguirá siendo arrendado, comunicación esta que le ha sido imposible entregarle, porque entre dos (2) meses y más de vencimiento del contrato, vio al Arrendatario una sola oportunidad, anexo comunicación por escrito para notificarle al Arrendatario, marcado con Letra “I”; sin embargo llegado el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Dieciséis (01-06-2016) el tiempo de finalización del contrato del Local Comercial de su propiedad y no fue desocupado por el arrendatario como lo estipula en Contrato en la CLASULA SEGUNDA, dando inicio a la prorroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, prorroga que se inicia el (02) de Junio del año 2016 hasta el (02) de Junio del año 2017. SEGUNDO: Igualmente en la CUARTA (4ta) y Última Contratación Arrendaticia se estipulo por UN TÉRMINO DE UN (01) AÑO, comenzando el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015), con fecha de terminación el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Dieciséis (01-06-2016), se convino en fijar Un Canon de Arrendamiento Mensual por la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) el último día de cada mes a partir del Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015), hasta la culminación del presente contrato. Canon de arrendamiento que EL ARRENDATARIO se obligaba a pagar y cancelar al Arrendador por mensualidades el último día de cada mes a partir del Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015), que de acuerdo a lo establecido en la CLAUSULA TERCERA mientras durará la contratación arrendaticia, la cual sería recibido por la ciudadana Cipriana Del Carmen De Santiago Mejía, titular de la cédula de identidad Nº V-5.633-269, Canon de arrendamiento que, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, no sería modificado durante el lapso de prorroga legal, es decir, El Arrendatario, debía seguir pagando como Canon de arrendamiento mensual la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) desde el Primero (1º) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015), fecha de inicio de la prorroga legal. Sin embargo es el caso que EL ARRENDATARIO se encuentra ocupado y dándole uso comercial, hasta la presente fecha el inmueble en cuestión, sin haber pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio del año 2016, y por consiguiente todos los meses correspondientes al año 2106, como consecuencia estando insolvente en el pago del canon de arrendamiento y se le adeuda dos (2) mensualidades ya vencidas más los venideros meses que dure este Procedimiento Judicial hasta la Ejecución de la Sentencia Definitivamente Firme. TERCERO: de igual manera se convino según CLAUSULA CUARTA que el Arrendatario se obliga a pagar el servicio de energía eléctrica, agua y aseo urbano o cualquier otro servicio público del que se haga uso en el inmueble arrendado, por lo cual adeuda solo el servicio de agua por el mes de JUNIO del año 2016 hasta JULIO del 2016, por ante la Oficina de Agua de Portuguesa, Agencia Guanare, se le debe la cantidad de Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 200,00), más los venideros meses que dure este Procedimiento Judicial hasta la Ejecución de la Sentencia Definitivamente Firme, por todo lo antes expuesto es que se ve en la necesidad y no le queda otra opción que acudir a esta instancia Judicial para acceder al órgano de administración de justicia para dirimir esta controversia y hacer valer sus derechos e intereses, para que se le garantice la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente y tener Seguridad Jurídica, Estando de Derecho y Paz Social.
Según se ha citado en el anterior Capitulo, en el presente caso se encuentra con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, la CUARTA (4tª) y ÚLTIMA CONTRATACIÓN ARRENDATICIA se estipulo por UN TÉRMINO DE UN (01) AÑO, comenzando el Primero (1) de Junio del año Dos Mil Quince (01-06-2015), con fecha de terminación el Primero (1) de Junio del año Dos Mil Dieciséis (01-06-2016), el cual se encuentra en el vencimiento de la prorroga legal para su desocupación. De manera que, estado ante un contrato a tiempo determinado, como lo es contrato de marras, a este le son aplicables las disposiciones del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario Para el Uso Comercial, específicamente lo señalado en el Articulo 40, el cual es de tenor siguiente:...
Igualmente, aduce que el arrendatario, Rober Alberto Montaña Montaña, ha incumplido flagrante y reiteradamente con sus obligaciones contractuales específicamente en el contrato mismo de arrendamiento y las dispuestas por la Ley: puesto que no ha pagado a la fecha los cánones de arrendamiento desde el mes de Junio del año 2016 hasta Julio del 2016, todo por un monto total de Doce Mil Doscientos Bolívares (Bs. 12.200,00), más los venideros meses que dure este procedimiento judicial hasta la ejecución de la sentencia definitivamente firme. Que no ha cancelado las respectivas mensualidades consecutivas, incumpliendo con la principal obligación que le corresponde como arrendatario “El Pago de los Cánones De Arrendamiento”. Por lo ya expuesto, tomando en cuenta la relación de hechos y los fundamentos de derecho, podemos concluir que el Arrendatario el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, quien es representante legal de la Empresa: Servicios y Construcciones Rober&Vict (SERCONRO&VICT) C.A., ha incurrido en la causal de desalojo del inmueble que ocupa con tal carácter, prevista en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por lo que fundamenta la presente demanda en Los Artículos 26 y 40 en su ordinal “A” y “G” de la mencionada Ley, en concordancia con lo previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo anterior es que demanda en toda forma de derecho el desalojo del inmueble objeto del mencionado contrato, por haber El Arrendatario incumplido con el pago de sus obligaciones arrendaticias desde EL PRIMERO (01) de Junio y Julio Del Año 2016 Hasta la fecha de los venideros meses que dure este procedimiento judicial de la ejecución de la sentencia definitivamente Firme, Por La Insolvencia En El Pago De Dos (2) Mensualidades Consecutivas Del Cánones De Arrendamiento y por la insolvencia en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas el servicio de agua.
De acuerdo con los razonamientos que se han venido realizando, las circunstancias de hecho señaladas y al derecho sobre el cual basa la presente demanda, en razón que ha resultado infructuosas toda y cada una de las diligencias, para los requerimientos de pago, es que demanda al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, quien ocupa un (1) local comercial donde funciona la Empresa: Servicios y Construcciones Rober & Vict (SERCONRO&VICT) C.A., quien es representante legal el mismo Arrendatario, donde funciona de ventas y cambio de aceite, ubicada en la Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, Local Comercial, frente a la Carpintería el Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare, del Estado Portuguesa, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado a ello, en los siguientes particulares: PRIMERO: Dar por resuelta la relación arrendaticia y terminada la prorroga legal. SEGUNDO: El desalojo del inmueble de su propiedad objeto de la presente demanda, libre de personas que estén subordinadas a él y de cosas que sea de su propiedad. TERCERO: El pago de las pensiones arrendaticias insolutas, que ascienden al monto de Doce Mil Doscientos Bolívares (Bs. 12.200,00), lo que adeuda por el servicio de agua ante la Oficina de Agua de Portuguesa, Agencia Guanare, se le debe la cantidad de Doscientos Bolívares Sin Céntimos (Bs. 200,00) más se calcule los venideros meses que dure este procedimiento Judicial hasta la Ejecución de la Sentencia Definitivamente Firme, con los respectivos intereses de moratorios estimados prudencialmente por ese Juzgado. CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de costo y costas que genere el presente procedimiento, desde su inicio hasta su total culminación con la sentencia definitivamente firme. QUINTO: Al pago de Horarios Profesionales de Abogado calculados estos de conformidad con el articulo 286 ejusdem, incluyendo los Honorarios Profesionales de los Abogados, estimados en el 30% del valor demandado desde su inició hasta su total culminación con la sentencia definitivamente firme.
Procede a estimar la presente demanda, solo a los efectos de su admisión en la suma de Doce Mil Doscientos Bolívares Sin Céntimos (Bs. 12.200,00), equivalente a sesenta y nueve unidades tributarias (69 U.T.), monto inicial al que aproximadamente asciende los cánones de arrendamiento dejados de pagar por el insolvente arrendatario, el servicio de agua, más los intereses moratorios y la indexación de ese monto estimado desde su inicio hasta su total culminación con la sentencia definitivamente firme, más los daños ocasionados a su representado, los cuales se reserva oportunamente demandar. SEXTO: Solicita que las cantidades anteriores les sea aplicado el Método Indexatorio debido al fuerte proceso inflatorio que atraviesa nuestra moneda nacional, mediante Experticia complementaria del fallo conforme a los informes del Banco Central de Venezuela y también, solicita que las cantidades anteriores les sea aplicado el calculo de los intereses moratorios.
Fundamenta la presente demanda en los artículos 26, 40 y 43 en su ordinal “a” y “g” en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil.
Medios Probatorios:
Documentales:
1.- Promueve, reproduce y ratifica los contratos de arrendamientos del inmueble de su exclusiva propiedad, un Local Comercial: Primera contratación arrendaticia que se estipulo por un Termino de Seis (6) Meses, comenzando el Primero (1º) de Noviembre del año Dos mil Doce (01-11-2012), con fecha de terminación el Primero (1º) de Mayo del año Dos mil Trece (01-05-2013); Segunda Contratación Arrendaticia se estipulo por un Termino de un Año, comenzando el 01-06-2013, con fecha de terminación 01-06-2013, con fecha de terminación 01-06-2014;Tercera Contratación Arrendaticia se estipulo por un Termino de un Año, comenzando el 01-06-2014, con fecha de terminación el 01-06-2015; y Cuarta y última Contratación Arrendaticia se estipulo por un Termino de Un (01) Año, comenzando el 01-06-2015, con fecha de terminación el 01-06-2016, sin prorroga alguna, y como el contrato suscrito ya venció y no existe acuerdo de prorroga o renovación entre nosotros las partes, anexa al presente escrito marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, respectivamente. Con anticipación al vencimiento del contrato le comunicó a través de cantidades de llamadas telefónicas y mensajes de texto, además, a su hermano Juan encargado de su Negocio le pedí en varias oportunidades que le dijera a su hermano Rober Alberto Montaña Montaña, para que por favor le dijera que fuera o que dijera en que sitio se podían ver, y su hermano Juan encargado de su Negocio le respondía que le había dicho y que el iba a ir, pero, nunca se concretó o sucedió, donde su intención era para notificarle que debía desocupar el referido inmueble.
2.- Promueve, reproduce y ratifica el documento de propiedad del local comercial, protocolizado por ante Registro Publico del Municipio Guanare Estado Portuguesa, bajo el Nº 2012.1686, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.16929, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 27.03-2013, marcado “E”.
3.- Promueve, reproduce y ratifica Copia de cedula de identidad del demandante, marcado con la letra “F”.
4.- Promueve, reproduce y ratifica Copia de cedula de identidad de la ciudadana Cipriano del Carmen De Santiago Mejia, cónyuge de la parte accionante, marcado con la letra “G”.
5.- Promueve, reproduce y ratifica copias fotostáticas simples de facturas signadas con los Nros. 0159, donde se lee ventas de materiales de construcción EL JAGUEY a nombre de Rober Alberto Montaña y la segunda factura se lee FERRER, CA, signada Nº 2062, sin fecha, a nombre de Rober Alberto Montaña macadas “H”,
6.- Promueve, reproduce y ratifica, escrito de notificación de fecha 25-05-2016, dirigida al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, el cual no tiene la rubrica de quien la expide dice ser Rafael Godoy, requiriéndole el inmueble objeto de este litigio, marcado “I”.
7.- Promueve, reproduce y ratifica, copia fotostática de la Cédula de Identidad del demandado, ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, marcados “J”.
8.- Promueve, reproduce y ratifica, del documento de la empresa, Servicios y Construcciones Rober & Vict (SERCONRO&VICT, C.A.), inscrita en el Registro de Comercio bajo el Nº 18-Tomo -29-A RM410, expediente Nº 410-2078, el 14-11-2012, marcada “K”.
9.- Promueve, reproduce y ratifica, copias fotostáticas de las cédulas de identidad de los ciudadanos Maria Zenaida Gallardo Molina, Jorge Luís Montilla Graterol, y José Antonio Sánchez, ut infra identificadas, que se anexa con las letras “L”; “LL” y “M”.
Testimoniales de los ciudadanos Maria Zenaida Gallardo Molina, Jorge Luís Montilla Graterol, y José Antonio Sánchez

Por auto del 20-09-2016, el Tribunal a quo, admite la presente demanda, ordenándose mediante boleta la citación del demandado, a los fines de que comparezca en el lapso indicado a dar contestación a la demanda, o a oponer cuestiones previas, entre otras defensas. Seguidamente se cumplió con lo señalado

En fecha 24-10-2016, el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, en su condición de demandado, asistido por el abogado Miguel Geneyda Vargas Arguello, en la oportunidad de dar contestación a la demanda dio contestación a la misma, de la manera siguiente: alega el demandante que según contrato suscrito en forma privada le dio en arrendamiento un (1) Local Comercial ubicado en la Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, Local Comercial, frente a Carpintería el Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare, del Estado Portuguesa, que el termino del contrato es un (1) año fijo a partir del 01-06-2015 hasta el 01-06-2016 con un canon de seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) mensual. Que al vencimiento del termino del contrato se inició la prorroga legal a que tiene derecho, la cual es de un (1) año a partir de del 02-06-2016, hasta el 02-06-2016. Que por encontrarse insolvente en el pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2016, procede a demandarlo por resolución de contrato y desalojo del inmueble, así como por el pago de los meses insolutos y de los que se sigan venciendo, de conformidad con el articulo 40, literal a y g, de la Ley de Regularización de Arrendamiento para Uso Comercial. Es evidente entonces, que mantiene una relación arrendaticia con el demandante desde el año 2012, sobre el local comercial identificado en la demanda, siendo fiel cumplidor de sus obligaciones como arrendatario. También es cierto que no ha cancelados los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio de 2016, que tal insolvencia obedece a una razón por demás justificada, cual es que el arrendador siempre se ha negado a expedirle la correspondiente factura de pago como es su obligación según la Ley. Hace mención al artículo 30 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece:”El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria”. Que como puede observarse de la norma transcrita, el arrendador tiene la obligación de expedirle una factura legal por concepto del pago de los cánones de arrendamiento, lo cual nunca ha cumplido, y ello lo faculta a él, de acuerdo con lo que establece el artículo 1.168 del Código Civil, ha no efectuar el pago hasta tanto el arrendador cumpla con su obligación. Por otra parte el artículo 13 de la citada ley prevé: “El arrendatario tiene derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador esta obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este decreto Ley”.

Que tal como lo establece la norma transcrita anteriormente el arrendador esta obligado a elaborar un contrato escrito y autenticado, resulta que arrendador tampoco ha cumplido con esta obligación, pues se ha negado a autenticar el contrato y lo ha elaborado en forma privada, ello se evidencia de los contratos acompañados a la demanda. Que el artículo 1.168 del Código Civil, establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”. La disposición transcrita contiene lo que en la doctrina se denomina como la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS (excepción del contrato no cumplido), que según el tratadista venezolano Maduro Luyando, llamada también excepción de incumplimiento. “es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. Después de lo anterior expuesto en el presente caso, encaja perfectamente en la norma citada, el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral por excelencia, donde existen obligaciones de ambas partes y de acuerdo al artículo 30 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le impone una obligación al arrendador, cual es la de expedir la correspondiente factura legal al arrendatario al efectuar el pago. En el caso de marras el arrendador no ha cumplido con esa obligación, lo que lo faculta como arrendatario para incumplir con el pago, como ha ocurrido. Igualmente tampoco ha cumplido con su obligación de elaborar un contrato autentico. Es de vital importante resaltar lo que establece el artículo 3 de la citada Ley: “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciables, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algunos de ellos, se considera nulo…”. Tal como lo indica la norma parcialmente transcrita los derecho establecidos en el Decreto Ley son irrenunciables, y en consecuencia todo acuerdo que implique su renuncia es nulo. Ello quiere decir, que el arrendador no puede argumentar que él ha aceptado la violación de los derechos por parte de él, porque los mismos son irrenunciables y cualquier pacto o acuerdo que implique su menoscabo es nulo. Por tal razón invoca a su favor los derechos que ha denunciado como violados por parte del arrendador. Por las anteriores razones opone al demandante la excepción non adimpleti contractus, previsto en el artículo 1.168 del Código Civil y solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar.

Por auto de fecha 24-11-2016, el Tribunal a quo fijó para el Quinto (5to) día de Despacho siguiente al de hoy la audiencia preliminar.

El 05-12-2016, oportunidad fijada para audiencia preliminar, se dejó constancia de la presencia por la parte demandante, los Abogados Carlos Toro Zarate y Julio Cloraldo Toro Zarate, quienes se identificaron y por la parte demandada, el abogado Miguel Geneyda Vargas Arguello, en su carácter de co-apoderado judicial del accionado, ambas partes ratificaron el contenido del libelo y de la contestación, (Folios 64 al 66).
Por auto de fecha 08-12-2016, el Tribunal fija los hechos y límites de la controversia y señaló a las partes presente, que a partir del primer día de despacho siguiente al de hoy, comienzan a transcurrir un lapso de tres (3) días de despacho, a objeto de que este Tribunal se pronuncie por auto separado, y en el cual se fijó un lapso de cinco (5) días para promover las pruebas que no hayan sido promovidas en las fases anteriores del proceso, y señaló los hechos controvertidos, los siguientes:
1.-Determinar si efectivamente se cumplió o no con el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble, ubicado en La Colonia parte baja, Avenida Bicentenaria, frente a la Carpintería El Tinajero, Jurisdicción del Municipio Guanare, del Estado Portuguesa, correspondientes a los meses desde mayo y junio de 2016, en virtud de dicho contrato de arrendamiento escrito entre el ciudadano Rafael José Godoy Montilla, en su carácter de arrendador, y el ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, en su condición de arrendatario, y determinar la naturaleza del mismo.
2.- Declarar si es procedente o no los intereses moratorios derivados del incumplimiento del tanto nombrado contrato de los cánones de arrendamiento insolutos, ut-supra señalados y los que se sigan venciendo hasta sentencia definitivamente firme, e igualmente si procede o no la deuda con respecto al servicio de agua por el mes de junio del año 2016 hasta julio del 2016 por ante la oficina de Aguas de Portuguesa, Agencia Guanare, por la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
3.- Condenar o no al pago de las costas y costos, y honorarios profesionales que se produzcan en el presente juicio.
4.- Declarar si procede o no el desalojo del inmueble objeto de este litigio.
5.- Declarar si procede o no la Indexación Monetaria debido a la inflación que atraviesa nuestra moneda nacional mediante experticia complementaria del fallo conforme al Índice del Banco Central de Venezuela, (folios 67 al 76).

El 13-12-2016, el abogado Carlos Toro Zarate, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Rafael José Godoy Montilla, presenta escrito de pruebas, ratificando las cursantes en autos y anexos al escrito libelar marcados “A, “B”,” C” y “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”,“J”,“K”, “L” “LL”, “ M” y testimóniales de los ciudadanos; José Antonio Sánchez, María Zenaida Gallardo Molina y Jorge Luís Montilla Graterol.

El 20-12-2016, el a quo, admite las pruebas presentadas por la parte demandante ciudadano Rafael José Godoy Montilla, salvo su apreciación en la definitiva, además de conformidad con lo establecido en el articulo 869 del Código de Procedimiento Civil, fija el vigésimo quinto día de despacho siguiente al de hoy, a las diez y media de la mañana para que tenga lugar la Audiencia Oral y Pública.

El 13-02-2017, se celebró Audiencia Oral y Pública, en la cual las partes expusieron sus alegatos y evacuaron las pruebas pertinentes que serán analizadas en su oportunidad.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la decisión del Tribunal de cognición de fecha 01-03-2017, la cual declara parcialmente con lugar, la acción que por desalojo de inmueble (local comercial), deducida por el actor; se ordena al demandado, a entregar libre de objetos y personas el inmueble arrendado, donde funciona la Empresa: Servicios y Construcciones Rober &Vict (Serconro&Vict) C.A., en las mismas condiciones en que lo recibió; a cancelar los cánones de arrendamientos adeudados y los servicios públicos, Se ordena la aplicación del método indexatorio la cantidad de Doce Mil Doscientos Bolívares (Bs. 12.200,00) que equivale Sesenta y Nueve (69) UT, considera que es Improcedente por cuanto esta reclamando el pago de intereses moratorios que constituye una indemnización y acordar indexar esos montos conllevaría a una condena doble por el mismo objeto que se reclama.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento, se define como aquél, por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, quedando así, precisadas las obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir para la que se ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, haciendo las reparaciones mayores, ya que las pequeñas corresponden al arrendatario.

El arrendatario, tiene las siguientes obligaciones principales: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Además, el arrendatario, debe emplear la cosa arrendada para el uso convenido; devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por la vetustez o por fuerza mayor; está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho, a poner en conocimiento del dueño con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario, como también es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

El contrato de arrendamiento, como los demás convenios bilaterales, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado unilateralmente sino por mutua voluntad, ya que los mismos tienen entre los contratantes, fuerza de ley y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

De conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, son causales de desalojo: ‘a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canones de arrendamiento y-o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos...g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes ...i) Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y-o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

De otra parte, dispone el artículo 8 ejusdem que ‘los arrendadores de inmuebles de uso comercial están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por fasos fortuitos o de fuerza mayor’.

El Tribunal pasa al estudio de los medios probatorios aportados.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

A) Documental.

1º) Consigna cuatro (4) contratos de arrendamiento privados, celebrados entre las partes los días: 01-11-2012, 01-06-2013, 01-06-2014 y 01-06-2015, y en cuanto a duración por tiempo fijo, se estableció como su inicio la respectiva fecha de suscripción; así el primer contrato, con una duración de seis (6) meses, finalizando el 01-05-2013, bajo un canon de arrendamiento mensual de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo). El segundo, por un lapso de un año que finaliza el día 01-06-2014, por un canon mensual de arrendamiento de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo); el tercero, con un lapso de uno año que finaliza el 01-06-2015 por un canon de arrendamiento mensual de Tres Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.250.oo); y el cuarto con un lapso de un año fijo, con vencimiento 01-06-2016 por un canon de arrendamiento mensual de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo).
Dichos contratos se les confiere mérito probatorio por no haber sido impugnados por las partes de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.
Con relación a éste último contrato de arrendamiento celebrado por las partes, se establece en sus Cláusulas siguientes:

En la Segunda, que el lapso de duración por un lapso fijo de un año fijo, a término fijo y sin prórroga, a menos que los otorgantes acordaran realizar otro contrato.

En la Tercera, que el Arrendatario se obliga a pagar el arrendamiento en forma mensual, el último día de cada mes, en el mismo domicilio de El Arrendador, siendo condición expresa, que la falta de pago de dos mensualidades y-o la falta de pago de dos facturas de los servicios correspondientes, da a El Arrendador, el derecho de solicitar la rescisión del presente Contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, el pago de los cánones pendientes y lo que faltare para completar el término del contrato o hasta que pueda celebrar otro; y cualquier otra obligación que subsistiere de El Arrendatario.

En la Cuarta, que son por cuenta única y exclusiva del Arrendatario, el pago de la energía eléctrica, agua y aseo urbano o cualquier otros servicio público del que haga uso en el inmueble arrendado, obligándose en todo caso a entregarle al Arrendador los recibos o facturas, debidamente cancelados a requerimiento de este, o dentro de los diez días siguientes al vencimiento de los mismos. Igualmente será por cuenta de El Arrendatario, el pago de impuestos Nacionales, Estadales y Municipales, que se causen por el inmueble arrendador, sobre lo cual El Arrendatario, deberá entregar A El Arrendador, las correspondientes solvencias, al finalizar el Contrato.

2º) Copias fotostáticas simples de documento por el cual la ciudadana Cipriana del Carmen Desantiago Mejías, (cónyuge de la parte actora), adquiere el inmueble arrendado, constituido por unas bienhechurías, ubicadas las cuales se encuentran ubicadas en el Barrio La Colonia parte baja, Avenida Simón Bolívar, callejón los Cedros en la ciudad de Guanare estado Portuguesa, según documento protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Guanare Estado Portuguesa, bajo el Nº 2012.1686, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.16929, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

Dicho instrumentos aunque demuestra la titularidad de dicha propiedad a favor de la mencionada ciudadana, no aporta prueba útil a la presente controversia y por tanto se desecha.

3º) Copias fotostáticas de las cédulas de Identidad de los ciudadanos Rafael José Godoy Montilla y Cipriana del Carmen De Santiago Mejias números V- 4.370.623, y V-5.633.269, respectivamente (folios 35, y 36 marcados “F” y “G”), las cuales no se les confiere mérito probatorio pues las partes están debidamente identificadas con los elementos probatorio cursantes en autos.
Por las mismas razones argüidas, no se le confiere valor probatorio a la copia simple de la cédula de identidad del ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña.

4º) Copias fotostáticas simples de facturas de compras de materiales por el demandado a las empresas El Jaguey y Ferrefer, cursantes a los folios 37-38; cuyos instrumentos no se le confieren mérito probatorio, por ser copias simples y no haber sido ratificadas por sus emitentes durante el probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

5.- Notificación de fecha 25-05-2016, dirigida por el demandante al ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña, por la cual le requiere el desalojo del inmueble arrendado.
Dicho instrumento se descarta al no haberlo suscrito el destinatario de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil.

6) Copia fotostática del las Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas de la empresa Servicios y Construcciones Rober & Vict (SERCONRO&VICT, C.A., celebrada en fecha 08-06-2012, presentada por su representante legal ciudadano Rober Alberto Montaña Montaña para su inscripción ante el Registrador Mercantil Primero del Estado Portuguesa, de fecha 14-12-2012, cuyo instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, sólo demuestra la existencia jurídica de dicha empresa y quien es su representante legal, pero nada aporta a la presente controversia de desalojo de local comercial, por tanto no merece mérito probatorio.

B) Prueba Testimonial.

De los testigos promovidos, compareció el ciudadano Jorge Luis Montilla Graterol, quien fue interrogado por su promovente en la forma siguiente:

Primera Pregunta: ¿Diga Usted, si el ciudadano arrendatario se encuentra ejerciendo la actividad comercial aproximadamente desde hace cuatro años? contestó: si ejerce la actividad comercial. Segunda Pregunta: ¿Diga Usted, si le consta que el ciudadano arrendatario se encuentra insolvente en los meses de mayo a diciembre de 2016 y Enero y Febrero del año 2017? Contestó: Si se encuentra insolvente. Tercera Pregunta: ¿Diga usted, si durante todo este tiempo el ciudadano arrendatario ha tratado por algún medio de cancelar o pagar la insolvencia de los cánones de arrendamiento y servicios públicos al arrendador? Contestó: “No, no ha tramitado, no ha hecho”. Es todo. Seguidamente se le cedió el derecho de palabra a la parte accionada para que repregunte a la testigo, quien de seguida expone: No vamos a repreguntar al testigo, por cuanto su declaración nada aporta al esclarecimiento del asunto debatido. Es todo.
El Tribunal aprecia este testigo con mérito indiciario en cuanto a los siguientes hechos que le fueron inquiridos: Que el arrendatario se encuentra ejerciendo en el local arrendado la actividad comercial aproximadamente desde hace cuatro años; que sabe y le consta que el demandado se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde Mayo a Diciembre del año 2016; y desde Febrero del año 2017; y que durante ese lapso el demandado no ha hecho gestiones para pagar dichos arrendamientos. Así se establece.
La parte demandada no promovió pruebas.

Con relación al fondo del asunto, y fijado los límites de la controversia por las partes procesales, acorde con los artículos 1.354 del Código Civil en conexión con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, de las pruebas producidas por la parte demandante y apreciadas por el Tribunal, atinente al testimonio del ciudadano Jorge Luis Montilla Graterol y los mencionados contratos de arrendamiento, especialmente el suscrito por las parte el día 01-06-2015, queda evidenciado que el demandante dio en arrendamiento al demandado, quien a su vez es el representante legal y accionista de la sociedad de comercio Servicios y Construcciones Robert & Vict C.A., un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Colonia parte baja, en la avenida Bicentenaria, en esta ciudad de Guanare, punto de referencia frente a la Carpintería el Tinajero y anexo de local comercial ROBER, de esta jurisdicción de Guanare por un canon mensual de arrendamiento de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo), pagadero el ultimo día de cada mes a partir del 01-06-2015, hasta la culminación del presente contrato, y en cuyo inmueble el demandado ha venido ejerciendo la actividad comercial; y habiendo la actora fundado la presente acción de desalojo de inmueble por el impago por el demandado de los canones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de 2015, que suman Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,oo), al respecto se constata que durante el probatorio la parte demandada no demostró plenamente, haber cancelado los canones arrendaticios correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2016, ni los conceptos por servicios público atinentes a dicho inmueble, por lo que, en principio, a la actora le asiste ejercer el derecho al desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 40 de la Ley que rige esta materia, y en reclamar que le cancelen los mencionados conceptos derivados de la relación arrendaticia hasta que quede definitivamente firme y con efectos de cosa juzgado el fallo que decida la presente controversia.
Ahora bien, la parte demandada, se ha opuesto al cumplimiento de las obligaciones acerca del pago oportuno de las pensiones de arrendamiento de los meses de Mayo y Junio de 2016, y las siguientes correspectivas y así lo ha admitido en su escrito de contestación a la demanda, por razones que considera justificadas, motivado al incumplimiento, según dice, de las obligaciones que corresponde al demandante, formulando la excepción de contrato no cumplido o sea la llamada ‘non adimpleti contractus’, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, cual dispone que ‘en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones’.

Arguye la parte demandada en abono a la excepción interpuesta, en que la actora ha dejado de cumplir las siguientes obligaciones: en primer lugar, que El arrendador nunca le ha querido expedir el respectivo recibo o factura de pago y la cual debe contener la discriminación del pago, el período al que corresponda, como lo establece el artículo 30 de la Ley que rige esta materia; y en segundo lugar, porque la actora está obligada a elaborar un contrato escrito y autenticado, y no ha cumplido con ello, como lo dispone el artículo 13 ejusdem.

El Tribunal para decidir observa:

Conforme al artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento es uno, por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar y mediante un precio determinado que ésa se obliga a pagar a aquella.

Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada (C.C. 1.585). Pero nada impide que dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

Las obligaciones principales del arrendatario acorde con el artículo 1.522 ejusdem, son servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato para así evitarle perjuicio al arrendador; debe servirse de la cosa arrendada, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias, y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Aunque esta obligación es incompleta porque omite la obligación de hacer las reparaciones locativas, devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador de determinados hechos.
La falta de cumplimiento de tales obligaciones por el arrendatario autoriza al arrendador para exigir la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.593 eiusdem.
La obligación de pagar el canon convenido, comprende también otros pagos que se consideran accesorio; por ejemplo el pago de los servicios públicos.
Para el caso de que el pago del arrendamiento no sea posible, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito subsiguiente; o hacer los depósitos en los organismos que señala la ley, comúnmente el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del lugar o jurisdicción donde se encuentre situado el inmueble o lugar de cumplimiento del contrato.
Son causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del canon: a) los vicios o defectos de la cosa en los términos del artículo 1.587 del Código Civil; b) la pérdida de la cosa conforme al artículo 1.588 ejusdem; c) la ejecución de las reparaciones a que se refiere el aparte 1º del artículo 1.590 ejusdem; c) las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, conforme al aparte único del artículo 1.591 eiusdem.

Con relación a la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado con base en el artículo 30 de la Ley que rige esta materia, al respecto cabe destacar, que conforme al principio de que, quien alega debe probar el hecho respectivo para liberarse de la obligación, en este caso correspondía a la parte demandada probar, cuando, donde y en que forma, le presentó al demandado el pago del canon de arrendamiento respectivo y este se negó a recibirlo, pero tales hechos no fueron esgrimidos en la forma exigida, como tampoco se demostró la frustración del pago del canon arrendaticio por la supuesta actitud del arrendador de negarse a recibir al pago del canon arrendaticio.

Además, como quiera que según la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento de fecha 01-06-2015, la cancelación de los alquileres respectivos debían hacerse en el domicilio del arrendatario, entonces, en caso de rechazar el arrendador el pago, el arrendatario le asistía el derecho de acudir al procedimiento de oferta real y depósito que señala los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en conexión el artículo 1.306 del Código Civil; o en su defecto, haciendo la respectiva consignación ante un Tribunal de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de conformidad con la sentencia con carácter vinculante, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia Nº 1.004 de fecha 13-08-2015 (Café 012 C.A. en regulación de jurisdicción), con ponencia del MAGISTRADO INOCENCIO FIGUEROA ARIZALETA, en la cual se estableció:

“...En este sentido, cabe destacar que el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418, del 23 de mayo de 2014, establece en su parágrafo tercero, lo siguiente:
“(…) Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial (…)” (Resaltado de la Sala).
Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27 del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador.
Sin embargo, observa esta Sala que no consta que el aludido Ministerio haya creado la cuenta, a los fines de recibir las cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a disposición de los arrendadores con el fin de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.
Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia dictó la Resolución N° 2011-0051, del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de marzo de 2012, mediante la cual creó los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel nacional, estableció en su artículo 21 lo siguiente:...
OMISSIS
Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la celeridad procesal, debe la Sala concluir que, sean las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), las que reciban las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. Así se declara. (Negrillas y subrayado del Tribunal)
Por todo lo anterior, considera la Sala que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil Café 012, C.A., a favor de la sociedad mercantil Inversiones Plaza Los Leones, C.A., y en virtud de ello se declara con lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte solicitante; se anula la decisión dictada el 7 de noviembre de 2014, por el Tribunal Sexto (6°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Así se decide...”

Respecto a la excepción de contrato no cumplido, opuesta por el demandado, basada en que el demandante no dio cumplimiento a la norma contenida en el artículo 13 de la Ley que rige la materia, cual lo obliga a elaborar al arrendatario un contrato escrito y autenticado.
Sobre este punto, considera esta superioridad, que aún cuando las normas que regulan esta materia y que beneficien al arrendatario no pueden ser relajadas ni renunciadas por su carácter público, en este caso, conviene observar que las partes han venido rigiendo sus relaciones arrendaticias acorde con el artículo 1.160 del Código Civil, mediante la suscripción de los referidos contratos privados de arrendamiento, y el último de ellos, celebrado el día 01-06-2015, y si en principio, debió cumplirse con la formalidad que señala el mencionado artículo 13 de la Ley que rige la materia, la realidad es que dicho último contrato fue suscrito por ambas partes, sin que en este caso, el arrendatario, hiciera la exigencia previa de otorgarse por documento autenticado ante la Notaría Pública competente, y aquí vale la regla de que ‘nadie puede alegar su propia torpeza’, más aún, cuando el demandado viene cumpliendo religiosamente con dicho contrato de arrendamiento hasta el mes de Abril de 2016, sin haber exigido previamente el otorgamiento de un contrato de arrendamiento con el formalismo exigido por el artículo 13 de la Ley que rige esta materia, y aún cuando el demandado hubiere demostrado en autos que el arrendador ‘siempre se negó a otorgar el respectivo contrato de arrendamiento por vía de autenticación’, la falta de este requisito no es capaz de anular el contrato privado celebrado entre las partes que se venía cumpliendo en el tiempo ya que la ley no le establece tal sanción en el supuesto mencionado, ni desde luego, tal circunstancia puede influir directamente sobre las obligaciones principales en cabeza del arrendador, al punto de servir como supuesto de hecho para fundamentar la excepción del contrato no cumplido de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, y porque a esa obligación legal del arrendador de elaborar un contrato de arrendamiento escrito y autenticado, no puede enmarcarse en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, porque no existe una contraprestación u obligación del arrendatario, en correspondencia con la obligación impuesta al arrendador de autenticar el contrato, esto es, que ambos concurran a cumplir con sus respectivas obligaciones.
Adicionalmente a lo expuesto, cabe señalar que estando en vigencia el referido contrato de arrendamiento, donde ambas partes la ley le impone obligaciones que cumplir, de concebirse que el contrato de arrendamiento es nulo por no haberlo otorgado las partes por documento autenticado, ello equivaldría desposeer a las partes de los derechos que les otorga la ley para accionar el cumplimiento o resolución del mismo, y consecuencialmente, por la falta de tal formalidad, se permitiera al arrendatario seguir usufructuando materialmente el inmueble sin el pago de los cánones de arrendamiento y demás obligaciones dinerarias, conllevaría a un enriquecimiento sin causa en su beneficio de conformidad con el artículo 1.184 del Código Civil, lo cual es atentatorio a la buena fe y a las buenas costumbres.
Así se juzga.
En las razones señaladas, no ha lugar a la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada. Así se establece.
Respecto al fondo de la controversia, habiéndose establecido en autos la relación de arrendamiento entre las partes procesales atendiendo a las pruebas presentadas y estimadas por el Tribunal atinentes a los referidos contratos de arrendamiento y la deposición del testigo Jorge Luis Montilla Graterol, y quedando evidenciado que la parte demandada no demostró durante el probatorio haber cancelado los cánones de arrendamientos fijados en el contrato de arrendamiento otorgado por las partes en fecha 01-06-2015, correspondiente a los meses de Mayo y Junio de 2016, ni los conceptos relativos a los servicios públicos por concepto de agua, energía eléctrica y aseo urbano, en consecuencia ha lugar a la presente demanda de desalojo y cobro de cánones de arrendamiento insolutos a razón de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo) mensual, más la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) que adeuda mensualmente por concepto de servicio de agua potable, y demás servicios públicos que requiere el inmueble, ambos, en el tiempo comprendido desde Mayo de 2016 y consecutivamente, hasta que quede definitivamente firme y con efectos de cosa juzgada la presente decisión, acorde con el artículo 8 del Decreto Con Rango, valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Igualmente, ha lugar al reclamo de los intereses moratorios sobre las cantidades atinentes a los conceptos por pago de canones de arrendamiento y los referidos servicios públicos que deben ponerse al día; y para el cálculo final de dichos conceptos dinerarios, en la dispositiva el fallo se ordenará una experticia complementaria del fallo, que será realizada por un experto, quien en lo atinente al cálculo de los intereses moratorios sobre las cantidades adeudadas por el demandado, los mismos se calcularán a partir del auto de admisión de la demanda, exclusive, atendiendo el promedio porcentual establecido para las tasas activas de los seis (6) principales bancos comerciales y universales del país, y conforme los respectivos boletines en esta materia, emitidos por el Banco Central de Venezuela.
En cuanto a los alegatos de las partes, estando analizados y comprendidos en este fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se dispone.
Como corolario no ha lugar a la apelación de la parte demandada.
Así se dispone.
D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial el Estado Portuguesa, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar, la pretensión de desalojo de inmueble y cobro de cánones arrendaticios y demás conceptos por servicios públicos, incoada por el ciudadano RAFAEL JOSÉ GODOY MONTILLA, contra el ciudadano ROGER ALBERTO MONTAÑA MONTAÑA; ambos identificados.

En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar al demandante el inmueble dado en arrendamiento, donde funciona la empresa SERVICIOS Y CONSTRUCCIONES ROBERT&VICT (SERVONRO&VICT, C.A.), libre de bienes y personas y a cancelarle los cánones de arrendamientos del orden de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo) mensual, así como la suma mensual de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) por concepto del servicio público de agua, y los demás servicios de aseo y energía eléctrica, ambos comprendidos desde el mes de Mayo de 2016, y así consecutivamente, y hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme y con efectos de cosa juzgada para su respectiva ejecución.
Para la determinación del monto a pagar por la parte demandada por los referidos conceptos de canones arrendaticios y servicios públicos que atiende al inmueble, se acuerda una experticia complementaria del fallo conforme los parámetros expuestos, que será realizada por un experto designado por las partes o en su defecto por el Tribunal. Los honorarios del experto serán cancelados por las partes.

Se declara sin lugar la apelación formulada por la parte demandada y queda confirmada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de 01-03-2017.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare a los tres días de Julio de 2017. Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.

La Secretaria

Abg. Soni Fernández.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Conste.
Stria.