REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE: 368-2017
DEMANDANTES: STEFANO FERRARI GRANCINI y PARDO ANTONIO DEL ZOPPO MIRAGLIA, venezolano y extranjero, respectivamente, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.078.750 y E-605.426, domiciliado el primero en la ciudad de Valencia, estado Carabobo y el segundo en la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa, actuando en su carácter de administradores y representantes legales de la Sociedad Mercantil MANGUERAS ACARIGUA C.A., domiciliada en la ciudad de Acarigua estado Portuguesa e inscrita inicialmente en fecha 24 de septiembre de 1.990 en el Registro de Comercio llevado por la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nº 175, Tomo 4 de los libros de Registro de Comercio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARCO ANTONIO APONTE y MERY MELENDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 48.747 y 55.469, respectivamente.
DEMANDADOS: FRANCO COLAVITA y ELIDA ROSA SANCHEZ DE COLAVITA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.446.261 y V-1.129.822 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: HERMES AGUSTIN SANCHEZ, titular de la cédula de Identidad Nro. V-4.606.606, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 128.734 y MANUEL PARRA ESCALONA, titular de la cédula de identidad N° V-3.693.361, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 9.857.
MOTIVO: Nulidad de Contrato de Arrendamiento
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 09 de abril de 2.015, los ciudadanos Stefano Ferrari Grancini y Pardo Antonio del Zoppo Miraglia, en su condición de representantes legales de la Sociedad Mercantil MANGUERAS ACARIGUA, C.A., presentaron escrito de demanda de nulidad de contrato de arrendamiento en contra de los ciudadanos Franco Colavita y Elida Rosa Sánchez de Colavita, por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios y Araure de este mismo Circuito y Circunscripción judicial. Folios 1 al 81
En fecha 15-04-2015, fue admitida la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, así como a los herederos desconocidos del causante Michele Colavita Testa y se ordenó la publicación de un Edicto. Posteriormente la parte actora procede a reformar la demanda. Consta en auto las citaciones ordenadas y la publicación del cartel. Folios 82 al 200.
En fecha 09-03-2016, la ciudadana Elida Rosa Sánchez de Colavita le confirió poder apud acta al abogado Hermes Agustín Sánchez. Folio 201
En fecha 24-05-2016, consta diligencia del abogado Hermes Agustín Sánchez, mediante el cual consigna poder debidamente otorgado por el ciudadano Franco Colavita Sánchez. Folio 2 al 07 segunda pieza.
En fecha 30-05-2016, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y ofreció las pruebas cursantes en autos. Folios 8 al 11 segunda pieza.
En fecha 19-07-2016, el Tribunal de cognición repuso la causa al estado en que se celebre la Audiencia Preliminar para el quinto (5) día de despacho siguiente. Folio 12 segunda pieza
En fecha 26-07-2016, se llevó a cabo la audiencia preliminar. Posteriormente fijó los límites de la controversia en la presente causa. Folios 13 al 18 segunda pieza.
En fecha 05-08-2016, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas. Las pruebas promovidas de ambas partes fueron admitidas con posterioridad. Folios 19 al 35 segunda pieza.
En fecha 09-08-2016, el Tribunal de cognición fijó dentro de los treinta (30) días siguientes el Debate Oral y Público. Asimismo, siendo la oportunidad procesal declaro Sin Lugar la demanda interpuesta. Consta en auto la apelación interpuesta por la parte demandante. Consta en auto que la misma fue oída en ambos efectos y se ordenó la remisión al Tribunal Superior. Folios 37 al 47.
En fecha 25-04-2017, se recibió del Tribunal Superior el presente expediente mediante el cual ordena la nulidad de la sentencia dictada por el tribunal de cognición y en consecuencia repone la causa al estado de que el Juzgado de Municipio que por distribución corresponda dicte una nueva sentencia en los términos planteados. Folios 49 al 82 segunda pieza.
En fecha 28-03-2017, se dio por recibido el presente expediente que por distribución correspondió a este juzgado y la juez se avoca al conocimiento de la presente causa, se ordenó librar las boletas de notificación a las partes. Asimismo se fijó nuevamente el Debate Oral y Público en la presente causa, el cual se llevó a cabo y las partes ratificaron sus alegatos en la presente causa. Folios 83 al 106.
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES: En el presente caso, la parte actora ciudadanos Stefano Ferrari Grancini y Pardo Antonio del Zoppo Miraglia, en su condición de representantes legales de la Sociedad Mercantil MANGUERAS ACARIGUA, C.A., presentaron escrito de demanda de nulidad de contrato de arrendamiento alegando:
“Que tal y como se desprende de los contratos de arrendamientos que anexan marcados con las letras “D”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” Y “K”, la empresa Mangueras Acarigua, C.A.,ha mantenido una relación arrendaticia con el ciudadano Michele Colavita Testa, venezolano, mayor de edad, en vida titular de la cedula de identidad Nº V- 7.540.711, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el Nº 2, con su respectiva mezzanina, situado en la Avenida los Agricultores, cruce con calle 28, Acarigua, Estado Portuguesa y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Patio interno de estacionamientos; SUR: Estacionamientos del mismo local Nº 2; ESTE: Local Nº 3; y OESTE: Local Nº 1.
Que el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Turén, Estado Portuguesa, en fecha 20/11/2009, e inserto bajo en Nº 44, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual anexan marcado con la letra “L”, el prenombrado ciudadano Michele Colavita Testa, dio en venta a su hijo, FRANCO COLAVITA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.446.261, la totalidad del edificio Santa Teresa, del cual forma parte dicho local comercial. Que de dicha venta tuvo conocimiento nuestra representada en fecha 27/2/2015, oportunidad esta en la que fue citada para dar contestación a la demanda que por cumplimiento de contrato incoara en su contra la sociedad mercantil SOLUCIONES EST & 378 C.A., según actuaciones que cursan por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, específicamente en el expediente signado C-122-2015, cuyo libelo anexamos marcado “M”.
Que al momento de producirse dicha venta, estaba corriendo el lapso del contrato de arrendamiento suscrito mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 23/6/2009, e inscrito bajo el Nº 22, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, y con vigencia del 1/1/2009 al 31/12/2010.
Que vencido el término de dicha convención arrendaticia, el mencionado Michele Colavita Testa acordó con nuestra representada, suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, mismo que efectivamente fue firmado y que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 6 de Mayo de 2011, e inserto bajo el Nº 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones Llevados por dicha Notaria, con vigencia desde el 1/1/2011 hasta el 31/12/2011.Que es claro y evidente que para la fecha de suscripción del aludido contrato de arrendamiento (6/5/2011) sobre el local comercial en cuestión, hacia un (1) año y seis (6) meses que el mismo había sido dado en venta a un tercero (Franco Colavita), y en consecuencia, el ciudadano Michele Colavita Testa, ya no era propietario del mismo, no teniendo entonces cualidad alguna para darlo en arrendamiento, como engañosamente y en claro fraude a los derechos e intereses de nuestra representada, lo hizo, tal afirmación la hace sobre el contenido de la cláusula primera de dicha convención arrendaticia, en la cual el ciudadano Michele Colavita Testa se acredita, sin serlo, la condición de propietario del inmueble.Que la falsa condición de propietario del ciudadano Michele Colavita Testa, fue reforzada al presentar para su vista y cotejo, al ciudadano Notario Publico, el aludido contrato de arrendamiento. Que el titulo supletorio el cual anexamos marcado “N”, no es mas que el documento originario donde consta que el plurimencionado ciudadano, Michele Colavita Testa, era propietario del Edificio Santa Teresa, del cual. Como quedo dicho, forma parte del local comercial dado en arrendamiento a nuestra representada, la cual lo suscribió confiada en que dicho ciudadano efectivamente era el propietario del local comercial en cuestión.
Que el cuadro fáctico evidencia palmariamente que el ciudadano Michele Colavita Testa, faltó al compromiso de buena fe, lealtad y probidad que debe privar en las partes contratantes. Que ciertamente nuestra representada suscribió el aludido contrato de arrendamiento sobre la base de un error de hecho, específicamente respecto de la persona del arrendador, que en todo caso debió ser el ciudadano Franco Colavita, y no, Michele Colavita Testa. En efecto, tal y como lo afirma la demandante, con este último ciudadano nuestra representada había suscrito un séptimo contrato de arrendamiento con vigencia 1/1/2009 a 31/12/2010, y siendo que, como quedo dicho, la venta del edificio Santa Teresa del cual forma parte el local comercial de autos, se materializó en fecha 20/11/2009, por estar vigente para la época del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, frente a tal circunstancia, aplicó el articulo 20 de dicho instrumento legal. Que durante la relación arrendaticia existente entre el ciudadano Michele Colavita Testa y nuestra representada, vigente desde el 1/1/2009 hasta el 31/12/2010, la propiedad del inmueble objeto de dicho arrendamiento pasó de Michele Colavita Testa a Franco Colavita, era este último el llamado a suscribir, si así lo deseaba, un nuevo contrato de arrendamiento con nuestra representada.
Que queda claramente evidenciado que la causa determinante para que nuestra representada procediera a firmar el aludido contrato de arrendamiento en fecha 6/5/2011. y con vigencia entre el 1/1/2011 y el 31/12/2011, fue la confianza depositada en el ciudadano Michele Colavita Testa, persona esta que durante doce (12) años le había dado en arrendamiento el inmueble (local comercial), que ocupa en condición inquilina, en otras palabras, el consentimiento manifiesto en la firma de dicho contrato, fue dado a consecuencia de un error excusable, configurándose con ello, el supuesto de nulidad a que aluden el orinal 2º del articulo 1.142 del Código Civil, así como los artículos 1.146 y 1.148. Que nuestra representada mangueras Acarigua, C.A., demanda formalmente a los ciudadanos FRANCO COLAVITA y ELIDA SANCHEZ DE COLAVITA, así como los herederos desconocidos de dicho causante, para que convengan o sean condenados por el tribunal a: 1.- En la nulidad del contrato de arrendamiento contenido en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 6 de Mayo de 2011, e inserto bajo el Nº 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, con vigencia desde el 1/1/2011 hasta el 31/12/2011. 2.- En la nulidad de las obligaciones contraídas por nuestra representada en el aludido contrato de arrendamiento, dada la ilicitud al otorgarse dicho documento y estar viciados en su consentimiento con presencia de dolo por parte del arrendador. Fundamenta la presente acción en los ordinales 1º y 3º del artículo 1.141, ordinal 2º del artículo 1.142, 1.146, 1.148, 1.149 y 1.150 del Código Civil. Estima la presente acción en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 80.000,00), equivalente a la cantidad de 533,33 unidades tributarias”.
En la oportunidad de la Contestación de la Demanda el abogado HERMES AGUSTIN SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de los demandados, ciudadanos FRANCO COLAVITA y ELIDA SÁNCHEZ DE COLAVITA, contestó la demanda, oponiendo como punto previo las defensas perentorias siguientes:
“ A)- Falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio. En el presente juicio existe una pluralidad de partes, un litisconsorcio pasivo, que esta integrado por los herederos o causahabientes de MICHELE COLAVITA TESTA; la parte accionante omitió demandar a la ciudadana TERESA COLAVITA SANCHEZ, quien es hija legítima del mencionado causahabiente y que ha debido ser llamada para integrar debidamente el contradictorio en el presente juicio.
B)- Prescripción de la acción incoada en esta causa. De conformidad con el articulo 1346 del vigente Código Civil, toda vez que: “La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición Especial de la Ley. Se debe computar a partir del día 20 de noviembre de 2009, fecha cierta en que se produjo la autenticación del documento de compra del edificio y que dio origen a la presente demanda. En la contestación al fondo de la demanda el apoderado judicial de los demandados rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la acción de nulidad relativa incoada en su contra por ser totalmente contraria derecho y ser falsa en los hechos. Negó y rechazo que en el referido contrato de arrendamiento hubo error excusable, de conformidad con el articulo 1.142 del Código Civil o que le fue arrancado por violencia o sorprendido por dolo al haber suscrito dicho contrato de arrendamiento.
Negó y rechazo que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de mis mandantes haya arrendado la cosa ajena porque para el momento de la firma del contrato de arrendamiento objeto de la demanda por nulidad era la única persona que aparecía como dueño absoluto del edificio Santa Teresa en la Oficina del Registro Publico Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Negó y rechazo que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de mis mandantes haya actuado de mala fe, porque en ningún momento el actor fue perjudicado por efecto del referido contrato de arrendamiento y gozo y uso por espacio de 15 años sin ninguna perturbación dicho local objeto del contrato de arrendamiento. Negó y rechazo que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de mis mandantes haya faltado al compromiso de buena fe, lealtad y probidad de debe privar en las partes contratantes. Negó y rechazo sobre el punto 1 de la reforma que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de mis mandantes tuviere la obligación de darle preferencia ofertiva al demandante o participarle de alguna negociación referente al edificio. Porque en momento de producirse la autenticación del referido documento de venta estaba en vigencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establecía en su articulo 42 la preferencia ofertiva, pero en esa misma ley en el articulo 49 consagraba la excepción que cuando se vendía globalmente un edificio no había preferencia ofertiva para el arrendatario. Negó y rechazo que el contrato de arrendamiento suscrito en la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa en fecha 23/6/2009 le falte alguno de los elementos necesarios para su constitución ya sea por falta de capacidad de los contratantes, por falta de consentimiento, por falta de causa, por ilicitud de la causa o indeterminación como lo establece el numeral 2º del articulo 1142 del Código Civil así como los artículos 1146 y 1148 ejusdem. Negó y rechazo la documental marcada con la letra “O”. Negó y rechazo la documental marcada con la letra “P”.
PUNTOS PREVIOS
Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia debe este Tribunal decidir como primer PUNTO PREVIO lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda y ratificado en el debate oral y público el cual expone: De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo a la parte accionante para que sean resueltas como punto previo en la sentencia definitiva, 1) Falta de cualidad de la parte demandada en el proceso ya que existe una pluralidad de partes un litisconsorcio necesario pasivo, que esta integrado por los herederos de MICHELE COLAVITA TESTA, es de señalar que la parte accionante omitió demandar en esta causa a la ciudadana TERESA COLAVITA SÁNCHEZ, hija legitima del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA y de ELIDA ROSA SÁNCHEZ DE COLAVITA, es obvio que TERESA COLAVITA SÁNCHEZ ha debido ser demandada, toda vez que en este proceso, existe un litisconsorcio necesario o forzoso, tal como lo prevee el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la ciudadana TERESA COLAVITA SANCHEZ, se encuentra conjuntamente con su madre y su hermano en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa en el presente juicio, a tal efecto acompaña la partida de nacimiento de la ciudadana TERESA COLAVITA SANCHEZ, y en consecuencia por no tener sus poderdantes la cualidad o legitimidad plena para sostener el presente juicio solicita que la acción interpuesta en su contra sea declarada improcedente y sin lugar.
A los fines de resolver la excepción opuesta por la representación judicial de la parte demandada referida a la falta de cualidad pasiva de los demandados, esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones: Es necesario traer a colación la Sentencia de la Sala de Casación Civil N° 778 del 12 de diciembre de 2012, expediente N° 11-680, mediante el cual señala que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litisconsorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Ello es así, ya que ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario. Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos.
En nuestro ordenamiento jurídico específicamente en las normas adjetivas en los artículos 146 y siguientes establece que podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetos a una obligación que derive del mismo título; c. En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52. Veamos si estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario. Conforme a reiterados criterios jurisprudenciales el litisconsorcio se da cuando la sentencia que recaiga en el pleito afectará inexcusablemente a personas no llamadas al mismo.
En el presente caso, se observa que la ciudadana Teresa Colavita Testa, es hija del ciudadano Michele Colavita Testa, quien suscribió en vida con la parte actora el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, no obstante, considera quien decide que la referida ciudadana no se halla en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, por cuanto se desprende precisamente del contrato de compra venta celebrado entre las partes, que el ciudadano Michele Colavita Testa le dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a su hijo Franco Colavita Testa, representado por la ciudadana Elida Sánchez de Colavita, todos los derechos que ejerce y posee sobre una parcela de terreno y todas las bienhechurías enclavadas sobre dicha parcela, ubicada en la Avenida los Agricultores de la ciudad de Acarigua Municipio Páez Estado Portuguesa, con una superficie de (2.499,80 M2). Dichas bienhechurías consta en un edificio denominado Santa Teresa, constante de dos (2) plantas, los cuales están conformadas por seis (6) locales comerciales y nueve (9) baños, una (1) mezanina con once (11) baños; la planta alta consta de seis (6) oficinas, Veintiún (21) baños, una (1) jardinera y un cuarto de aseo. Asimismo dicho edificio consta de un área destinada a la jardinería y dos (2) áreas para el estacionamiento de treinta y nueve (39) vehículos, documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Turen estado Portuguesa, inserto bajo el número 44 Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, en fecha 20 de noviembre de 2009 (corre inserto a los folios 65 al 71 primera pieza del expediente), lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, de tal suerte que dada la naturaleza de la relación jurídico material controvertida, la resolución del presente juicio no pueda afectar en ningún carácter a la ciudadana Teresa Colavita Sánchez, ya que su presencia en la litis será innecesaria; aunado al hecho de que fueron llamados a juicios todos los herederos desconocidos del causante Michele Colavita Testa, tal como consta en el presente expediente, en consecuencia debe ser declarada SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
2) Segundo PUNTO PREVIO: La Prescripción de la acción incoada en esta causa, de conformidad con el artículo 1.346 del Código Civil, opone la acción judicial instaurada en contra de sus poderdantes, la defensa o excepción perentoria de la prescripción, ya que el lapso de prescripción se debe computar a partir del día 20 de noviembre de 2009, fecha cierta en que se produjo la autenticación del documento de compra del edificio y que dio origen a la demanda de nulidad relativa, de reputarse y estimarse prescrita la acción judicial incoada en auto para la fecha de la interposición de la demanda y su admisión había transcurrido sobrada y suficientemente el lapso quinquenal establecido legalmente para la prescripción de la acción y la oportunidad para interponer la demanda prescribía el 20 de noviembre de 2014.
A los fines de resolver el presente punto previo, esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones: La prescripción extintiva o liberatoria con respecto a las convenciones, está establecida en el artículo 1.346 del Código Civil, norma que dispone lo siguiente: La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley. Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación, y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad. En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”.
Esta norma regula el supuesto especial de la acción de nulidad relativa en el caso de los vicios del consentimiento, interdicción, inhabilitación y respectos de los menores que han contratado. La razón de este artículo radica en que en estos casos, el lapso de prescripción de la acción de anulabilidad del contrato comienza a computarse sólo desde el momento en que puede ser confirmado o convalidado por la persona afectada por la nulidad. Tomando como punto de partida tal regla, vemos que en este supuesto, al ser demandada la nulidad relativa del contrato por vicio del consentimiento, con fundamento en el artículo 1.142 ordinal 2° del Código Civil, cuyo consentimiento manifestado en la firma del referido contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de mayo de 2011, fue dado por error excusable y, específicamente por el alegato de que la parte actora fue engañada, lo que configuraría dolo, la prescripción se comienza a computar desde el momento en que tal dolo ha sido conocido o descubierto por el actor, siempre que de ello se tenga una fecha cierta.
Sobre tal aspecto, vemos que la propia parte actora en su escrito libelar expresa lo siguiente: “Es el caso que mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Turen, estado Portuguesa, en fecha 20/11/2009, e inserto bajo el Nº 44, Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el ciudadano Michele Colavita Testa, dio en venta a su hijo FRANCO COLAVITA, la totalidad del Edificio Santa Teresa, del cual forma parte dicho local. Es de advertir que dicha venta tuvo conocimiento nuestra representada en fecha 27 de febrero de 2015, oportunidad esta en que fue citada para dar contestación a la demanda que por cumplimiento de contrato incoada en su contra por la sociedad mercantil SOLUCIONES EST &378 C.A., según actuaciones que cursan por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expediente signado bajo el número C-122-2015...”.
De la revisión exhaustiva del presente expediente se evidencia que si bien el documento de compra venta del inmueble fue debidamente autenticado en fecha 20 de noviembre de 2009, (según consta al folio 65 al 71 primera pieza) no es menos cierto que según lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil los documentos, que según la Ley están sujetos a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, en el presente caso dicho documento al ser autenticado sólo surte efectos entre las parte contratantes y no frente a terceros, en virtud del cual no puede ser considerado como un documento público oponible a la parte demandada que no es parte en el mencionado contrato y menos aún se le tenga como conocido. Asimismo, concatenando lo establecido por la actora en su escrito libelar, con los demás alegatos y pruebas cursantes en autos, se evidencia efectivamente de los documentales anexos a la demanda a que hace referencia, especialmente el cursante a los folios 72 al 74, lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y alegada como ha sido la fecha en que tuvo conocimiento y descubrió el error excusable al que le habían inducido, tal como fue alegado que de haber sabido su representada que el ciudadano Michele Colavita Testa no era propietario del inmueble que le estaban arrendando, no hubiere firmado el aludido contrato de arrendamiento de fecha 6 de mayo de 2011, esta juzgadora debe concluir que si bien la actora manifiesta que tuvo conocimiento el día el 27 de febrero del 2015, fecha en que fue citada, considera quien decide que de los recaudos acompañados sólo se evidencia la fecha en que fue interpuesta la demanda de Cumplimiento de Contrato ante el Tribunal a que hace referencia, es decir el 06 de febrero de 2015, fecha en que aparece el sello de recibido por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, teniéndose ésta data como fecha cierta en que tuvo conocimiento del pretendido vicio alegado y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda (10-05-2015) no han transcurrido el lapso de los cinco (5) años establecidos en la norma up supra para operar la prescripción de la acción, por lo cual la misma es improcedente. Y así se decide.
DECIDIDO COMO HA SIDO LOS PUNTOS PREVIOS PASA ESTA JUZGADORA HA PRONUNCIARSE SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Se evidencia que el apoderado judicial en el petitum del libelo y en su reforma procede a demandar por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vicios en el consentimiento en nombre de su representada MANGUERAS ACARIGUA C.A., ya identificada, a los ciudadanos FRANCO COLAVITA y ELIDA SÁNCHEZ DE COLAVITA, el primero en su condición de hijo, y la segunda en su condición de viuda del ciudadano Michele Colavita Testa (fallecido) así como a los herederos desconocidos de dicho causante, para que convengan o en su defecto al ello sean condenados 1) En la nulidad del contrato de arrendamiento contenido en el documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua estado Portuguesa, de fecha 6 de mayo de 2011, inserto bajo el número 19, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, con vigencia desde el 1/1/2011 hasta el 31/12/2011. Que para la fecha de suscripción del contrato hacía un (1) año y seis (6) meses que el mismo había sido dado en venta a un tercero Franco Colavita y en consecuencia el ciudadano Michele Colavita Testa ya no era propietario del mismo, no teniendo cualidad alguna para darlo en arrendamiento, como engañosamente y claro fraude a los derechos e intereses de su representada lo hizo. 2) En la nulidad de las obligaciones contraídas por su representada en el contrato de arrendamiento, dada la ilicitud al otorgarse dicho documento y estar viciados en su consentimiento con presencia de dolo por parte del arrendador.
Que su representada suscribió el contrato de arrendamiento sobre la base de un error de hecho, específicamente respecto de la persona del arrendador que en todo caso debió ser el ciudadano Franco Colavita y no Michele Colavita Testa. que la causa determinante para que su representada procediera a firmar el contrato de arrendamiento fue la confianza depositada en el ciudadano Michele Colavita Testa, persona que durante 12 años le había dado en arrendamiento el inmueble. Que el consentimiento prestado fue dado a consecuencia de un error excusable. Con fundamento en la presente demanda en los ordinales 1º y 3º del artículo 1.141 ordinal 2º del artículo 1.142, 1.146, 1.148, 1.149 y 1.150 del Código Civil.
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada alega: Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la acción de nulidad incoada en su contra por ser contraria a derecho y ser falsa en los hechos, rechaza las aseveraciones formuladas por la parte actora, en forma tendenciosa califica en términos indebidos la relación contractual que mantuvo con el causante de sus poderdantes MICHELE COLAVITA TESTA, el extinto MICHELE COLAVITA TESTA hasta el momento de su desaparición física fue el único propietario del edificio Santa Teresa, del cual forma parte el local comercial cuyo contrato de arrendamiento constituye el objeto de la demanda de nulidad de contrato, todo ello obedece a que el documento autenticado donde cedió sus derechos de propiedad al co-demandado FRANCO COLAVITA SANCHEZ fue registrado con posterioridad a la fecha de su muerte, lo cual significa que el referido documento autenticado de fecha 20 de noviembre de 2009, por ante la Notaria Pública de Turen Estado Portuguesa, por no haber sido sometido a su registro, conforme al numeral primero del artículo 1920 del Código Civil.
Que como quiera que la oposición se fundamentó en la propiedad de un inmueble, y está se pretendió acreditar con un documento que debiendo ser registrado para que surta efectos legales erga omnes, no lo ha sido, ya que solo esta autenticado, es evidente que no ha cumplido el opositor con su carga probatoria, por lo cual debe irremediablemente sucumbir en su pretensión, esto le permitía al ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA comportarse y actuar como el único propietario de dicho inmueble, por la circunstancia de no haberse protocolizado o registrado el documento autenticado y era la única persona que aparecía como dueño absoluto del edificio Santa Teresa en la Oficina de Registro Público Inmobiliario era el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA y era por tales motivos que se ocupaba de todo lo referente a la administración del edificio Santa Teresa, firmando o suscribiendo todos los contratos de arrendamientos del edificio, y relacionándose personalmente con los inquilinos del mismo, por la simple razón de ser el propietario de dicho edificio, toda vez que en vida no sometió a la formalidad y solemnidad del registro del documento autenticado donde vendiera dicho inmueble a su hijo FRANCO COLAVITA TESTA, tales circunstancias desvirtúan las graves aseveraciones señaladas por la parte actora en su demanda cuando afirma la existencia de una conducta fraudulenta por parte del causante MICHELE COLAVITA TESTA, en su relación contractual arrendaticia con la parte demandante, por lo que rechazo en forma tajante y contundente que en la relación contractual arrendaticia haya procedido en algún momento de mala fe, haber hecho incurrir en error a la parte demandante o que haya actuado dolosamente en suscripción de los contratos de arrendamientos, y muchísimos menos por ser absurdo que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA hubiese alguna vez arrendado una cosa ajena.
Que niega y rechaza que el referido contrato de arrendamiento hubo error excusable, de conformidad con el artículo 1.142 del Código Civil. Niega y rechaza que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de sus mandantes haya arrendado cosa ajena porque para el momento de la firma del contrato de arrendamiento era la única persona que aparecía como dueño absoluto del Edificio Santa Teresa en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa. Niega y rechaza que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de sus mandantes haya actuado de mala fe, porque en ningún momento el actor fue perjudicado por efecto del contrato de arrendamiento y gozo y uso por espacio de 15 años sin ninguna perturbación. Niega y rechaza que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de sus mandantes haya faltado al compromiso de buena fe, lealtad y probidad que debe privar en las partes contratantes. Niega y rechaza que el extinto MICHELE COLAVITA TESTA causante, esposo y padre de sus mandantes tuviere la obligación de darle preferencia ofertiva al demandante o participarle de alguna negociación referente al edificio, en el momento de producirse la autenticación del documento de venta estaba en vigencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establecía en su artículo 42 la referencia ofertiva, pero en esa misma Ley en el artículo 49 consagraba la excepción que cuando se vendía globalmente un edificio no había preferencia ofertiva para el arrendatario. Por último, niega y rechaza que el contrato de arrendamiento suscrito en la Notaria Pública Primera de Acarigua Estado Portuguesa, en fecha 23/6/2009, le falte alguno de los elementos necesarios para su constitución, como lo establece el numeral 2º del artículo 1142 del Código Civil, así como los artículos 1146 y 1148 eiusdem.
ENUNCIACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
1.-) Copia fotostática Simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil Mangueras Acarigua, C.A., (folios 12 al 17 de la primera pieza).
2.-) Copia fotostática Simple de la modificación del documento constitutivo estatutario del Acta de Asamblea de Accionistas, (folios 18 al 23 de la primera pieza).
3.-) Copia fotostática simple del documento Constitutivo estatuario donde se evidencia el carácter y cualidad de los ciudadanos STEFANO FERRARI GRANCINI y PARDO ANTONIO DEL ZOPPO MIRAGLIA que fungen como administradores de la Sociedad Mercantil MANGUERAS ACARIGUA, C.A., (folios 24 al 27 de la primera pieza).
Dichas documentales se les confiere valor probatorio, por ser copias fotostáticas simples de documentos públicos, no impugnados por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.
4.-) Copia fotostática del Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de abril de 2003 y 24 de abril de 2003. (Folios 30 al 34 de la primera pieza).
5)- Copia fotostática Simple del Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de Mayo de 2005, el cual fue anexado marcado con la letra “E”, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 33, Tomo 48, del de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaria. (Folios 35 al 40 de la primera pieza).
6)- Copia fotostática Simple del Contrato de arrendamiento marcado con la letra “F”,celebrado en fecha 12 de Abril de 2007, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 48, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria y posteriormente autenticado en fecha 13 de Julio de 2007, por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 84, Tomo 131, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria (folios 41 al 46 de la primera pieza).
7)- Copia fotostática Simple del Contrato de arrendamiento marcado con la letra “G”,celebrado en fecha 02 de Abril de 2008, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 63, Tomo 41, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria y posteriormente autenticado en fecha 16 de Mayo de 2008, por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia Estado Carabobo, inserto bajo el Nº 70, Tomo 81, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria (folios 47 al 50 de la primera pieza).
8)- Copia fotostática Simple del Contrato de arrendamiento marcado con la letra “H”,celebrado en fecha 23 de Junio de 2009, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 22, Tomo 77, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria y Copia fotostática del recibo de pago de deposito en garantía (complemento) por alquiler del Local Nº 2, del Edificio Santa Teresa, de fecha 09 de Mayo de 2011, el cual fue anexado marcado con la letra “I”.(Folios 53 al 58 de la primera pieza).
9)- Copia fotostática Simple del Contrato de arrendamiento,celebrado en fecha 06 de Mayo de 2011, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 19, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaria y Copia fotostática del recibo de pago de pago de canon de arrendamiento por alquiler del Local Nº 2, del Edificio Santa Teresa, de fecha 06 de Octubre de 1999, el cual fue anexado marcado con la letra “K”.(Folios 59 al 64 de la primera pieza).
10)- Copia fotostática Simple del Documento de Compra-venta que realiza el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA al ciudadano FRANCO COLAVITA SANCHEZ, el cual fue anexado al presente libelo marcado con la letra “L” del edificio constituido por una parcela de terreno ubicada en la Avenida los Agricultores, de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de terreno de Dos Mil Cuatrocientos noventa y nueve metros con sesenta centímetros cuadrados (2.499,60 M2), y comprendido en los siguientes linderos: NORTE: Solar que es o fue de FELIX MOGOLLON; SUR: Avenida los Agricultores; ESTE: Inmueble que perteneció a EUSEBIO ARANGUREN, ahora propiedad de MICHELE COLAVITA, hoy calle veintiocho (28) y OESTE: Solar y casa que es o fue de JESUS TERAN. Edificio denominado “SANATA TERESA” constante de dos (2) plantas: La primera conformada por seis (6) locales comerciales y nueve (9) baños una mezzanina, once (11) baños; la planta alta constante de seis (6) oficinas, veintiún (21) baños, una jardinera y cuarto de aseo, dicho edificio consta de áreas destinadas a la jardinería y dos (2) áreas para el estacionamiento de treinta y nueve (39) vehículos, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Túren estado Portuguesa cursante a los folios 65 al 71 de la primera pieza.
Dichas documentales se les confiere valor probatorio al ser copias fotostáticas simples de documentos públicos, no impugnados por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, sólo sirven para demostrar la relación arrendaticia que existía por varios años entre la parte actora y el ciudadano Michele Colavita Testa sobre el inmueble objeto del presente juicio.
11)- Copia fotostática Simple del libelo de demanda por cumplimiento de contrato que instauró la Sociedad Mercantil SOLUCIONES EST & 378 C.A., la cual fue producida con el libelo y anexada marcada con la letra “M”, interpuesta por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, de fecha 06 de febrero de 2015, (folios 72 al 74 de la primera pieza). Dicha documental ya fue valorada en el segundo punto previo.
12)- Copia fotostática Simple de Titulo Supletorio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del Estado Portuguesa, en fecha 27 de Junio de 1985, de las bienhechurías fomentadas por el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA sobre el inmueble denominado edificio SANTA TERESA, la cual fue producida con el libelo y anexada marcada con las letras “N” y “Ñ”. (Folios 75 al 80 de la primera pieza). Dicha documental se le confiere valor probatorio, por ser copia fotostática simple de documento público, no impugnados por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
13)- Telegrama emanado del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), en fecha 29 de agosto de 2013, mediante el cual la ciudadana ELIDA DE COLAVITA, le participa al ciudadano PARDO ANTONIO DEL ZOPPO MIRAGLIA, que por cuanto su esposo falleció en fecha 1 de Septiembre de 2013, las facturas serán emitidas a nombre de FRANCO COLAVITA y que las condiciones del contrato de arrendamiento seguirán siendo las mismas así como el goce de la prórroga legal el 31 de Diciembre de 2013, la cual fue producida con el libelo y anexada marcada con la letra “O”. (Folio 81 de la primera pieza). Dicha documental no arroja ningún elemento de convicción a la acción de nulidad interpuesta.
14)- Comunicaciones de fechas 21 de noviembre de 2011 y 05 de diciembre de 2011, respectivamente, emitidas la primera por la ciudadana Elida Sánchez de Colavita, y la segunda por el ciudadano Franco Colavita Sánchez, dirigidas a la sociedad mercantil Mangueras Acarigua C.A., (Folios 138 al 140), se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código Civil por no haber sido impugnada por la parte demandada.
15)- Copia Fotostática simple del documento de cesión de derecho, suscrita entre los ciudadanos Franco Colavita Sánchez y la sociedad mercantil Soluciones EST & 378. C.A., representada por la ciudadana Elida Rosa Sánchez de Colavita, debidamente registrada por ante el Registro Público del Municipio Páez estado Portuguesa, de fecha 26 de enero de 2015, (Folios 141 al 147). Dicha documental se le confiere valor probatorio y demuestra que el referido ciudadano le cede todos los derechos que tiene y posee sobre el inmueble denominado Edificio Santa Teresa a la referida empresa representada por la Directora ciudadana Elida Rosa Sánchez de Colavita, siendo la actual propietaria del inmueble objeto del presente juicio.
Pruebas de la Parte Demandada:
1)- Copia fotostática certificada de la partida de nacimiento de la ciudadana TERESA COLAVITA SANCHEZ, emanada de la Prefectura Civil del Distrito Esteller del Estado Portuguesa, la cual se encuentra inserta bajo el Nº 12, folio Nº 6 vuelto.(Folio 11 de la segunda pieza). Al ser expedida por funcionario público autorizado por la Ley para ello se le confiere valor probatorio y la misma ya fue valorada en el primer punto previo.
2)- Invoca el merito favorable de los autos, especialmente los derivados del escrito libelar y de la contestación de la demanda. El merito favorable de los autos no constituye prueba alguna en virtud de lo cual no puede ser valorado.
3) Invoca el merito probatorio del documento autenticado por ante la Notaria Pública de Túren en fecha 20 de noviembre de 2009, inserto bajo el Nº 44, Tomo 22 de los Libros de autenticaciones llevador por esa Notaria por la parte accionante marcado con la letra “L”. Dicha documental se les confiere valor probatorio, por ser copia fotostática simple de documento público, no impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.
3)- Copia fotostática simple de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 12 de mayo de 2011, del expediente Nº 2010-000689, la cual fue anexada marcada con la letra “B”. (Folios 20 al 33 de la segunda pieza). La misma no constituye un medio de prueba.
4)- Ratifica y promueve en cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda que esta inserto al folio 08 al 10 de la segunda pieza, relacionado con las formalidades del registro que deben cumplirse en atención al artículo 1.920 del Código Civil. El mismo será analizado posteriormente.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso es necesario traer a colación el dictamen emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17-07-2002, con Ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, Exp. N° 99-04, mediante el cual destaca en el núcleo de la sentencia que el consentimiento puede ser expreso o tácito, afirmando lo siguiente: “(…) El consentimiento de las partes es uno de los elementos esenciales del contrato, una condición sine qua non para su existencia, según lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil. La doctrina define este concepto como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica. Esta manifestación puede ser expresa o tácita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia en cada caso la hace el juez del mérito en forma soberana, de acuerdo con las normas que regulan el establecimiento de los hechos y de las pruebas. (…)”
En relación a la Teoría de la Nulidades, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa. La nulidad relativa según algunos autores existe cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad y de nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia o viola el orden público y las buenas costumbres. La acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir el contrato impugnado, las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo; con respecto al consentimiento, para que este sea considerado válido, las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes deben estar exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.
En tal sentido, el artículo 1.146 del Código Civil dispone: Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato. En ese orden de ideas, cabe destacar que la doctrina ha aceptado unánimemente que el error, en sentido estricto, es una falsa apreciación de la realidad en que incurre el sujeto de derecho por una perturbación psíquica o volitiva. Pero no siempre es cosa fácil establecer cuándo un contratante ha inficionado su consentimiento por error, tan ello es así que la propia legislación venezolana distingue, respecto de este vicio dos categorías: a) error de derecho, y, b) error de hecho. Este último se subclasifica, a su vez, en error en la sustancia y error en la persona.
Asimismo, la parte debe indicar en qué hechos, condiciones o circunstancias se ha producido el error que vicia el consentimiento del contratante que así lo aduce. En el caso de marras la parte actora alega que engañosamente y en claro fraude a los derechos e intereses de su representada, lo hizo ciertamente su representada suscribiendo el contrato de arrendamiento sobre la base de un error de hecho, específicamente respecto de la persona del arrendador, que en todo caso debió haber contratado con el ciudadano Franco Colavita y no con Michele Colavita Testa, siendo que durante la relación arrendaticia existente entre el ciudadano Michel Colavita Testa y su representada, existía un contrato de arrendamiento vigente desde el 1/8/1999 hasta el 31/12/2011 y la propiedad del inmueble objeto de dicho arrendamiento paso del ciudadano Michele Colavita Testa al ciudadano Franco Colavita; era este último el llamado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con su representada, por lo que el referido ciudadano arrendó una cosa ajena, es decir el inmueble objeto del presente juicio no siendo de su propiedad para el momento en que suscribió el nuevo contrato de arrendamiento.
Con relación al arrendamiento de la cosa ajena es necesario señalar que no existe ninguna disposición legal que limite o prohíba el arrendamiento de la cosa ajena, o que la haga anulable, como sí ocurre en el caso de la venta de la cosa ajena. En tal sentido, el artículo 1.483 del Código Civil, establece: “La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona…” De la norma citada se colige que la anulabilidad de la venta de la cosa ajena es independiente de los posibles vicios del contrato, pues es dable aún cuando el comprador conociere que la cosa comprada es ajena. “La transmisión de la propiedad y la constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles si no han sido previamente registrados, no surten efecto contra los terceros que por cualquier título hayan adquirido o conservado legalmente derechos sobre el inmueble (artículo 1.924 del Código Civil.)
Ahora bien, estima esta juzgadora que en el caso planteado es necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento. Al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa.
En el caso sub judice, si bien no consta en el expediente y menos aún ha sido invocado por la parte demandada que el nuevo propietario Franco Colavita Testa le haya dado el consentimiento expreso o tácito al ciudadano Michele Colavita Testa para arrendar el inmueble objeto del presente juicio y la falta de consentimiento en principio vicia el contrato de arrendamiento al no constar el consentimiento del nuevo propietario y en consecuencia no tiene validez el contrato. No obstante, es necesario señalar que el arrendamiento de local comercial se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes. Entiéndase, voluntad de arrendador y arrendatario.
Así las cosas, pudiéramos afirmar en principio que el ciudadano Michele Colavita Testa no ostentaba en exclusiva la posición de arrendador pues el local ya no era de su exclusiva propiedad, sino que este derecho (el de propiedad) era de su hijo Franco Colavita Testa, en virtud de la venta del inmueble que se produjo con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento a que se ha hecho referencia en el presente juicio, sin embargo tal como lo ha alegado el apoderado judicial de la parte demandada el ciudadano Colavita Testa es el único propietario del edificio Santa Teresa y es del cual forma parte el local comercial cuyo contrato de arrendamiento constituye el objeto de la demanda de nulidad de contrato, por cuanto el documento autenticado donde cedió sus derechos de propiedad al co-demandado FRANCO COLAVITA SÄNCHEZ, fue registrado con posterioridad a la fecha de su muerte y el referido documento autenticado por no haber sido sometido a su registro no tiene efecto contra tercero, por la circunstancia de no haberse protocolizado o registrado el documento autenticado y además la única persona que aparece como propietario del inmueble edificio Santa Teresa en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Páez era el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA.
Considera esta juzgadora que esas aprensiones es procedente por la siguientes consideraciones; el artículo 1.920 del Código Civil hace referencia a los títulos que deben registrarse y entre ellos menciona a todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca y por ello es necesario concatenarlo y traer a colación el artículo 1.924 del Código Civil, que establece: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”
Asimismo, la jurisprudencia patria ha señalado en forma reiterada que el artículo 1.924 del Código Civil, distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos: En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad probationem, a diferencia del segundo párrafo, que se refiere cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad solemnitatem. En síntesis, en el caso de bienes inmuebles el documento Registrado es por excelencia el documento público y fehaciente, oponible a terceros; mientras que el notariado recibe la fe pública de un notario, pero no es oponible a terceros, aunque sí entre los contratantes que plasmaron su voluntad. La razón de fondo que apoya lo anterior es que en la venta verificada ante el registrador respectivo hay una participación del funcionario público en la constitución del negocio, como las solvencias, las identidades, los gravámenes y con ello se protegen intereses de terceros, no así los documentos notariados, en la cual el funcionario sólo da fe de las identidades de las partes y da lectura al contenido del contrato sin detallar sobre su legalidad o procedencia.
En atención de las consideraciones anteriormente señaladas se observa que en el caso bajo estudio la pretensión de la actora en su escrito de demanda se dirige a la nulidad relativa de un contrato de arrendamiento por vicios en el consentimiento prestado por error excusable, error en la persona, siendo forzoso para esta juzgadora concluir que el contrato de arrendamiento suscrito por la parte actora es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico y el mismo no esta afectado de nulidad relativa por los vicios en el consentimiento prestado, siendo que para que se produzca la nulidad del contrato deben darse los supuestos anteriormente señalados y en el presente caso, si bien la actora prestó su consentimiento para la celebración del referido contrato de arrendamiento desconociendo que no era el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA el verdadero propietario por la venta que le hiciere a su hijo FRANCO COLAVITA TESTA, a través del referido documento notariado, no obstante a los efectos del artículo 1.924 del Código Civil, los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, en virtud del cual debe declararse forzosamente Sin Lugar la presente demanda. Y así se decide.
DECISIÓN
Este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.- IMPROCEDENTE la Falta de Cualidad de la parte demandada para sostener el juicio.
2.- IMPROCEDENTE la Prescripción de Acción incoada en la presente causa.
3.- SIN LUGAR la demanda de Nulidad de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos STEFANO FERRARI GRANCINI y PARDO ANTONIO DEL ZOPPO MIRAGLIA, venezolano y extranjero, respectivamente, mayores de edad, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-7.078.750 y E-605.426, domiciliado el primero en la ciudad de Valencia, estado Carabobo y el segundo en la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa, actuando como administradores y representantes legales de la Sociedad Mercantil MANGUERAS ACARIGUA C.A., domiciliada en la ciudad de Acarigua estado Portuguesa e inscrita inicialmente en fecha 24 de septiembre de 1.990 en el Registro de Comercio llevado por la Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nº 175, Tomo 4 de los libros de Registro de Comercio, a través de sus apoderados judiciales MARCO ANTONIO APONTE y MERY MELENDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 48.747 y 55.469, respectivamente, contra los ciudadanos FRANCO COLAVITA y ELIDA ROSA SANCHEZ DE COLAVITA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.446.261 y V-1.129.822 respectivamente, a través de los apoderados judiciales HERMES AGUSTIN SANCHEZ, titular de la cédula de Identidad Nro. V-4.606.606, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 128.734 y MANUEL PARRA ESCALONA, titular de la cédula de identidad N° V-3.693.361 inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 9.857.
4.- Se condena en costas a la parte demandante dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dado, firmado, sellado y refrendado en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veintiséis (26) días del mes de Julio del año 2017. Años 207° Independencia y 158° de la Federación.
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,
Abg. Aura Rangel
En la misma fecha se público siendo las Diez (10) de la mañana. Conste
Stria.
Exp 368-2017
|
