REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
Araure, 26 de junio de 2017
207° y 158
EXPEDIENTE: Nº 4.483-2016.-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: DIAZ SEQUERA EDGAR HILARION, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.525.934, Perito Agropecuario, de este domicilio, en su carácter de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA, inscrita por ante la oficina de Registro Publico de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, bajo el Nº 33, folios 1 al 3, Protocolo 1, Tomo 4, Segundo Trimestre, de fecha 22 de mayo de 1.992, Actas de Asamblea registrada por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, bajo el Nº 7, folio 35, Tomo 12 del Protocolo de Transcripción, de fecha 01 de junio de 2.012 y Acta de Asamblea Nº 19, folio114 del Tomo 16 del Protocolo de Transcripción, de fecha 14 de agosto de 2013.
APODERADO JUDICIAL: RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.868.628 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 67.269.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S. A., Rif N° J-31501469-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, posteriormente adquirida las acciones, según acta de asamblea N° 55, Tomo 5-A, de fecha 03 de marzo de 2010, ejusdem, representada por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cédula Números 8.657.216 y 5.943.080, soltero el primero, divorciado el segundo, de este domicilio, quienes actúan con el carácter de Presidente y Director Gerente, según acta de asamblea extraordinaria debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el N° 7, Tomo 51-A, de fecha 28 de agosto de 2015.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Por recibido ante este Tribunal en fecha (11/07/2016) de distribución de fecha 11/07/2016 del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cuando el ciudadano EDGAR HILARION DIAZ SEQUERA, en su carácter de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA, asistido por el abogado RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la Sociedad Mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S. A., representada por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, quienes actúan con el carácter de Presidente y Director Gerente, todos plenamente identificados en autos, sobre un (01) local comercial, Salón Restaurant y galpón con sus anexos, área recreativa (parque infantil); estacionamiento, en un área de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (3.835,00 M2), reservándose, la Arrendadora, al alinderado Este – Norte, un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 M2), es decir, que no fueron dados en arrendamiento, perteneciente al área total que conforma el inmueble, ubicado en la avenida Teo Capriles con Avenida 28, Araure, Municipio Araure estado Portuguesa, dentro de los siguientes linderos: Norte: Terrenos ocupados por el Club Polar; Sur: Avenida 28, Este: Avenida Teo Capriles, y Oeste: Terrenos ocupados por la Clínica Vargas, con la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S.A., Rif N° J-31501469-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, posteriormente adquirida las acciones, según acta de asamblea N° 55, Tomo 5-A, de fecha 03 de marzo de 2010, ejusdem por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, Cédula Números 8.657.216, Y 5.943.080, soltero el primero, divorciado el segundo, de este domicilio, quienes actúan con el carácter de Presidente y Director Gerente, según acta de asamblea extraordinaria debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el N° 7, Tomo 51-A, de fecha 28 de agosto de 2015 (Folios 1 al 84).
En este sentido, alega el demandante en su escrito libelar:
“….en fecha 04 de noviembre de 2013, su representada Asociación Regional de Peritos Agropecuarios y profesionales Afines del estado Portuguesa (ARPAPA), en condición de propietaria, celebró un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, bajo el N° 33, Folios 1 al 3, Tomo 04, representada en ese acto por los ciudadanos EDGAR HILARION DÍAZ SEQUERA y MIGUEL AUGUSTO QUINTERO MAUQUERT, venezolanos, Cédulas de Identidad Números 3.525.934 y 1.117.551, en condición de Presidente y tesorero, sobre un (01) local comercial, Salón Restaurant y galpón con sus anexos, área recreativa (parque infantil); estacionamiento, en un área de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (3.835,00 M2), reservándose, la Arrendadora, al alinderado Este – Norte, un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 M2) es decir, que no fueron dados en arrendamiento, perteneciente al área total que conforma el inmueble, ubicado en la avenida Teo Capriles con Avenida 28, Araure, Municipio Araure estado Portuguesa, dentro de los siguientes linderos: Norte: Terrenos ocupados por el Club Polar; Sur: Avenida 28, Este: Avenida Teo Capriles, y Oeste: Terrenos ocupados por la Clínica Vargas, con la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S.A., Rif N° J-31501469-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, posteriormente adquirida las acciones, según acta de asamblea N° 55, Tomo 5-A, de fecha 03 de marzo de 2010, ejusdem por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, Cédula Números 8.657.216, Y 5.943.080, soltero el primero, divorciado el segundo, de este domicilio, quienes actúan con el carácter de Presidente y Director Gerente, según acta de asamblea extraordinaria debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el N° 7, Tomo 51-A, de fecha 28 de agosto de 2015. El antes descrito contrato de arrendamiento fue celebrado por el término de un (01) año fijo, contados desde el día 03 de junio de 2013, hasta el día 03 de junio de 2014, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento. Es el caso que en fecha 15 de mayo del año 2012, con anticipación a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, la arrendataria fue notificada por el demandante en nombre y representación de la arrendadora propiedad (Asociación Regional de Peritos Agropecuarios y Profesionales Afines del estado Portuguesa ARPAPA), en la cual se le participaba a los representantes de la Arrendataria que el contrato de arrendamiento suscrito estaba por vencerse y era necesario comenzar la discusión sobre el nuevo contrato de arrendamiento, notificación ésta que fue debidamente firmada por el ciudadano ESTEBAN BRINCEÑO. Pasados más de dos (02) meses de haberse vencido el contrato de arrendamiento, celebrado a termino fijo, sin que la arrendataria a través de sus representantes hubiese tenido disponibilidad de discutir con la arrendadora la celebración de un nuevo contrato, se procedió a enviarle una nueva comunicación, en la que se les solicita una reunión a los fines de tratar lo relacionado con el contrato de arrendamiento, siendo firmado nuevamente por el representante de la empresa mercantil arrendataria, ciudadano ESTEBAN BRICEÑO, sin que se hubiere obtenido respuestas para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; es por lo que solicita ante este Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, se trasladara al inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la dirección arriba señalada, a los fines que se notificara de la prorroga legal por término de dos (02) años, según lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contado a partir del día 04 de junio de 2014, en la persona de los representantes de la Empresa OPERADORA PERITO GRILL S.A., ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN ó ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, suficientemente identificados en autos, ó en su defecto en la persona que se encontrara en el inmueble objeto de la notificación. Dicha notificación fue realizada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 25 de noviembre de 2014, según acta de notificación que corre en el expediente, signada con el N° 2.991-2014. Comenzando a correr la prorroga legal a favor del arrendamiento, desde el día 04 de junio de 2014, hasta el día 04 de junio de 2016, se le envió telegrama con acuse de recibo a la arrendataria, participándole que debía hacer entrega del inmueble, en virtud de haberse vencido el lapso de prorroga legal, sin que hasta la presente fecha se haya obtenido respuesta alguna.
Como ha sido infructuosa la entrega del inmueble arrendado, es por lo que demanda a la empresa mercantil OPERADORA PERITO GRILL S.A., suficientemente identificada, para que convengan a entregarle el inmueble arrendado ó en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 43 ejusdem y artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Con la documentación consignada se demuestra que la arrendadora concedió el lapso de prórroga legal a la arrendataria por el término de dos (02) años, desde el día 04 de junio de 2014, hasta el día 04 de junio de 2016.
En ese orden, la prórroga legal comienza a correr, de pleno derecho, al día siguiente del vencimiento del contrato de arrendamiento a término fijo, sin necesidad de participación alguna por parte del arrendador al arrendatario manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato.
Y vencida la prórroga legal el arrendatario debe hacer entrega del inmueble.
De igual manera solicita Inspección Judicial sobre el Local Comercial propiedad de su representada, objeto del arrendamiento, ubicada en la Avenida 29 con calle 30, Edificio Luisa, piso 02, Oficina 0204, Acarigua Estado Portuguesa, a los fines de dejar constancia de los particulares indicados en el presente escrito de demanda.
Solicita que el inmueble sea entregado libre de bienes y de personas, igualmente la solvencia total de los gastos de servicios públicos.
Por último solicita que el presente escrito de cumplimiento de entrega del inmueble por vencimiento del término de prorroga Legal. Sea admitido sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. (folios 01 al 84)
Por auto de fecha 14 de julio de 2016, se admite la demanda, ordenándose mediante boleta la citación de la demandada, a los fines de que comparezca a dar contestación a la demanda interpuesta o a oponer cuestiones previas o defensas en el presente juicio (folios 85 fte y vto al 87).
En fecha 21 de julio de 2016, compareció el ciudadano EDGAR HILARION DIAZ SEQUERA, en su carácter de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA, asistido por el abogado RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, y consignan mediante diligencia los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil del Tribunal, a los fines de realizar la citación de la parte demandada; En esa misma fecha el prenombrado ciudadano confirió Poder Apud – Acta a los abogados Rigoberto Molina Colmenares, Merqueades Martín Rivero y Miguel Augusto Quintero Mauquert; así mismo el alguacil dejó constancia de haber recibido dichos emolumentos de manos del secretario de este Tribunal (folios 88 fte y vto y 89).
En fechas 22/07/16 y 26/07/16, el alguacil mediante diligencias dejó constancia que se trasladó a la avenida Teo Capriles con avenida 28, Araure estado Portuguesa, a los fines de practicar la citación a la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S. A., representada por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, no encontrando a los representantes para esos momentos, motivo por el cual fue imposible la practica de la citación en dichas oportunidades (folios 90 y 91).
En fecha 08 de agosto de 2016, mediante diligencia el alguacil consignó Boleta de Citación, debidamente firmada por el ciudadano ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, representante de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S. A. (folios 92 y 93).
En fecha 10 de octubre de 2016, mediante escrito los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, en su carácter de Presidente y Director General de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S. A., dan contestación a la demanda interpuesta en contra de su representada, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA) (folios 94 al 98).
En fecha 14 de octubre de 2016, mediante escrito el abogado Rigoberto Molina Colmenares, contradijo la cuestión previa interpuesta por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, en su carácter de Presidente y Director General de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S. A., (folios 99 al 101).
En fecha 14 de noviembre de 2016, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria donde DECLARÓ SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, en su carácter de Presidente y Director General de la Sociedad Mercantil OPERADORA PERITO GRILL S. A., parte demandada, debidamente asistidos por la Abogada MARÍA FERNANDA RODRIGUEZ SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 114.020 y se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la incidencia de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (folios 102 al 104 vto).
En fecha 21 de noviembre de 2016, el ciudadano JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil OPERADORA PERITO GRILL S. A., asistido por la Abogada MARÍA FERNANDA RODRIGUEZ SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 114.020, mediante diligencia apelo de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 14 de noviembre de 2016 (folio 105).
En fecha 25 de noviembre de 2016, por auto este Tribunal oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el ciudadano JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil OPERADORA PERITO GRILL S. A., asistido por la Abogada MARÍA FERNANDA RODRIGUEZ SÁNCHEZ, ordenándose remitir al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, se remitió con oficio Nº 277/2016 (folio 106 fte y vto).
En fecha 01 de Diciembre de 2016, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dejó constancia de haber recibido el expediente y le dio entrada fijando el décimo (10º) día de Despacho siguiente, para que las partes presenten sus informes (folios 107 y 108).
En fecha 15 de Diciembre de 2016, por auto el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, acordó agregar a los autos el escrito presentado en esta misma fecha por el abogado Rigoberto Molina Colmenares, apoderado de la parte demandante y dejó constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni por medio de apoderado; en consecuencia el Juzgado se acoge al lapso establecido en el artículo 519 Código de Procedimiento Civil para la presentación de OBSERVACIONES (folios 109 y 110).
En fecha 13 de Enero de 2017, por auto el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dejó constancia que no fueron presentados escritos por ninguna de las partes ni por si ni a través de apoderados y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 Código de Procedimiento Civil para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” (folio 111).
En fecha 13 de febrero de 2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia interlocutoria donde declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 21 de noviembre de 2016, por el ciudadano Juan José Briceño Voirin, asistido de abogado, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Operadora Perito Grill., S. A., parte demandada en el presente juicio, en contra de la sentencia dictada en fecha 14 de noviembre de 2016, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 14 de noviembre de 2016, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por los ciudadanos Juan José Briceño Voirin y Esteban Briceño Voirin, en su carácter de Presidente y Director General de la Sociedad Mercantil Operadora Perito Grill S. A., parte demandada en la presente causa. Se condena en costa del recurso al apelante. Se condena en costa de la incidencia a la parte demandada, al haber resultado vencida (folios 112 al 118).
En fecha 10 de marzo de 2017, por auto este Tribunal dejó constancia que recibió el presente expediente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 119).
En fecha 15 de marzo de 2017, por auto este Tribunal fijó Para el QUINTO (5to) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE AL DE HOY, a las 09:45 a. m., oportunidad legal para llevar a cabo la AUDIENCIA PRELIMINAR en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento civil (folio 120).
En fecha 24 de marzo del año en curso, siendo las 09:45 horas de la mañana se realizó la Audiencia Preliminar, compareció el abogado RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial, quedaron las partes en conocimiento, que a partir del primer día de despacho siguiente al de hoy, comenzará a transcurrir el lapso de tres (03) días de despacho para que este Tribunal fije por auto separado los límites de la controversia de conformidad con lo previsto en el citado artículo 868 (folio 121 fte y vto).
En fecha 29 de marzo de 2017, este Tribunal fijó los límites de la controversia, ordenando la apertura de un lapso de cinco (05) días de Despacho contados a partir del día siguiente al presente auto, para que las partes promuevan pruebas sobre el mérito de la causa, de conformidad con lo previsto en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folio 122 fte y vto al 125fte y vto).
En fecha 04 de abril de 2017, compareció el abogado Rigoberto Molina Colmenares, mediante diligencia ratificó cada una de las pruebas documentales presentadas en el capitulo III de las pruebas, en el escrito de demanda, de igual modo ratificó la Inspección Judicial solicitada sobre el local comercial objeto del arrendamiento (folio 126).
En fecha 06 de abril de 2017, se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandante junto con el libelo de la demanda, en cuanto a la inspección judicial solicitada en el libelo de la demanda se fijó el traslado y constitución para el MARTES 25/04/2017 a las 09:30 horas de la mañana en la avenida 29 con calle 30 Edificio Luisa, piso 02, oficina 0204, Acarigua, Municipio Páez del estado portuguesa (folio 127).
En fecha 18/04/2017, mediante diligencia el abogado Rigoberto Molina Colmenares, con el carácter de autos, indicando al Tribunal que la dirección donde se realizara la inspección es en la dirección donde esta ubicado el inmueble objeto del arrendamiento y no ningún otro (folio 128).
En fecha 21/04/2017, por auto este Tribunal niega lo solicitado por el abogado Rigoberto Molina Colmenares, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, en virtud que es extemporánea la corrección de la referida prueba (folio 129).
En fecha 25/04/2017, siendo las 09:30 horas de la mañana este Tribunal deja constancia de la incomparecencia del abogado Rigoberto Molina Colmenares, apoderado judicial de la parte demandante, a fin de realizar la Inspección judicial solicitada, declarándose desierto el acto (folio 130).
En fecha 04/05/2017, compareció el abogado Rigoberto Molina Colmenares, apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia desiste de la practica de la Inspección Judicial solicitada sobre el inmueble objeto del arrendamiento (folio 131).
En fecha 09/05/2017, por auto este Tribunal fijó el TRIGÉSIMO (30) DÍA SIGUIENTE del calendario ala fecha del presente auto, para celebrar la Audiencia Oral y Pública, a las 09:30 horas de la mañana, de conformidad con lo establecido en el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil (folio 132).
En fecha 08/06/2017, siendo las 09:30 horas de la mañana, se realizó la Audiencia de Oral prevista en el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, comparecieron los Abogados RIGOBERTO MOLINA COLMENARES y MIGUEL AUGUSTO QUINTERO MAUQUERT, titulares de las Cédulas de Identidad números V-3.868.628, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.269 y 12.855, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante; y por la otra parte los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Números 8.657.216, Y 5.943.080, actuando en su carácter de Presidente y Director Gerente de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S.A., el primero de los nombrados actuando en nombre propio y representación de la referida Sociedad mercantil, parte demandada, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de un inmueble constituido por un local comercial, salón Restaurant y galpón con sus anexos, área respectiva (parque infantil) y estacionamiento ubicado en la avenida Teo Capriles con avenida 28, de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, interpuesta por el ciudadano EDGAR HILARIÓN DÍAZ SEQUERA, venezolano, casado, de profesión u oficio Perito Agropecuario, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.525.934 en su condición de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA, inscrita ante la oficina de registro público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, bajo el Nº 33, folios 1 al 3, Protocolo i, Tomo 4, Segundo Trimestre, de fecha 22 de mayo de 1.992, actas de asamblea registrada ante la oficina de registro público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, bajo el Nº 7, folio 35, Protocolo 12 del Protocolo de Transcripción, de fecha 01 de junio de 2012 y acta de asamblea Nº 19, folio 114 del tomo 16, Protocolo de Transcripción de fecha 14 de agosto de 2013, asistido por el abogado RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.868.628, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.269, contra la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, posteriormente, adquirida las acciones, según acta N° 55, Tomo 5-A, de fecha 03 de marzo de 2010, representada por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números: V-8.657.216 y V-5.943.080, respectivamente, en su carácter de Presidente y Director de la referida Compañía. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la declaratoria de entrega del inmueble antes descrito, por la práctica de las notificaciones extemporáneas y sin determinación de objetivo de la terminación del contrato. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se hace saber a las partes que la publicación de la presente sentencia se hará conforme a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil (folios 133 al 138).
Realizada la narrativa en los términos expuestos, pasa este Tribunal a decidir con base a las siguientes consideraciones:
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran la presente decisión.
TRABAZÓN DE LA LITIS.
Siendo la demanda un acto procesal, la parte actora introductoria de la causa, es la contestación de la demanda el acto procesal del demandado mediante el cual este ejerce su derecho y responde la pretensión contenida en la demanda, trabándose así la litis de cuyos términos se pone a cargo de las partes la prueba, de sus respectivas afirmaciones de hecho, quedando la cuestión litigiosa reducida a los hechos controvertidos, distribuyéndose en consecuencia la carga de la prueba para la cual se tiene como norte expresamente establecido en su artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho sea el demandante o el demandado, en el caso que nos ocupa la parte actora ha alegado en su escrito de demanda que: “…en fecha 04 de noviembre de 2013, su representada Asociación Regional de Peritos Agropecuarios y profesionales Afines del estado Portuguesa (ARPAPA), en condición de propietaria, celebró un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, bajo el N° 33, Folios 1 al 3, Tomo 04, representada en ese acto por los ciudadanos EDGAR HILARION DÍAZ SEQUERA y MIGUEL AUGUSTO QUINTERO MAUQUERT, venezolanos, Cédulas de Identidad Números 3.525.934 y 1.117.551, en condición de Presidente y tesorero, sobre un (01) local comercial, Salón Restaurant y galpón con sus anexos, área recreativa (parque infantil); estacionamiento, en un área de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (3.835,00 M2), reservándose, la Arrendadora, al alinderado Este – Norte, un área de QUINIENTOS METROS CUADRADOS (500,00 M2), es decir, que no fueron dados en arrendamiento, perteneciente al área total que conforma el inmueble, ubicado en la avenida Teo Capriles con Avenida 28, Araure, Municipio Araure estado Portuguesa, dentro de los siguientes linderos: Norte: Terrenos ocupados por el Club Polar; Sur: Avenida 28, Este: Avenida Teo Capriles, y Oeste: Terrenos ocupados por la Clínica Vargas, con la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S.A., Rif N° J-31501469-6, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, posteriormente adquirida las acciones, según acta de asamblea N° 55, Tomo 5-A, de fecha 03 de marzo de 2010, ejusdem por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, Cédula Números 8.657.216, Y 5.943.080, soltero el primero, divorciado el segundo, de este domicilio, quienes actúan con el carácter de Presidente y Director Gerente, según acta de asamblea extraordinaria debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el N° 7, Tomo 51-A, de fecha 28 de agosto de 2015. El antes descrito contrato de arrendamiento fue celebrado por el término de un (01) año fijo, contados desde el día 03 de junio de 2013, hasta el día 03 de junio de 2014, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento. Es el caso que en fecha 15 de mayo del año 2012, con anticipación a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, la arrendataria fue notificada por el demandante en nombre y representación de la arrendadora propiedad (Asociación Regional de Peritos Agropecuarios y Profesionales Afines del estado Portuguesa ARPAPA), en la cual se le participaba a los representantes de la Arrendataria que el contrato de arrendamiento suscrito estaba por vencerse y era necesario comenzar la discusión sobre el nuevo contrato de arrendamiento, notificación ésta que fue debidamente firmada por el ciudadano ESTEBAN BRINCEÑO. Pasados más de dos (02) meses de haberse vencido el contrato de arrendamiento, celebrado a termino fijo, sin que la arrendataria a través de sus representantes hubiese tenido disponibilidad de discutir con la arrendadora la celebración de un nuevo contrato, se procedió a enviarle una nueva comunicación, en la que se les solicita una reunión a los fines de tratar lo relacionado con el contrato de arrendamiento, siendo firmado nuevamente por el representante de la empresa mercantil arrendataria, ciudadano ESTEBAN BRICEÑO, sin que se hubiere obtenido respuestas para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento; es por lo que solicita ante este Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, se trasladara al inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la dirección arriba señalada, a los fines que se notificara de la prorroga legal por término de dos (02) años, según lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contado a partir del día 04 de junio de 2014, en la persona de los representantes de la Empresa OPERADORA PERITO GRILL S.A., ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN ó ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, suficientemente identificados en autos, ó en su defecto en la persona que se encontrara en el inmueble objeto de la notificación. Dicha notificación fue realizada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 25 de noviembre de 2014, según acta de notificación que corre en el expediente, signada con el N° 2.991-2014. Comenzando a correr la prorroga legal a favor del arrendamiento, desde el día 04 de junio de 2014, hasta el día 04 de junio de 2016, se le envió telegrama con acuse de recibo a la arrendataria, participándole que debía hacer entrega del inmueble, en virtud de haberse vencido el lapso de prorroga legal, sin que hasta la presente fecha se haya obtenido respuesta alguna.
Como ha sido infructuosa la entrega del inmueble arrendado, es por lo que demanda a la empresa mercantil OPERADORA PERITO GRILL S. A., suficientemente identificada, para que convengan a entregarle el inmueble arrendado ó en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 43 ejusdem y artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Con la documentación consignada se demuestra que la arrendadora concedió el lapso de prórroga legal a la arrendataria por el término de dos (02) años, desde el día 04 de junio de 2014, hasta el día 04 de junio de 2016.
En ese orden, la prórroga legal comienza a correr, de pleno derecho, al día siguiente del vencimiento del contrato de arrendamiento a término fijo, sin necesidad de participación alguna por parte del arrendador al arrendatario, manifestándole su voluntad de dar por terminado el contrato.
Y vencida la prórroga legal el arrendatario debe hacer entrega del inmueble.
De igual manera solicita Inspección Judicial sobre el Local Comercial propiedad de su representada, objeto del arrendamiento, ubicada en la Avenida 29 con calle 30, Edificio Luisa, piso 02, Oficina 0204, Acarigua Estado Portuguesa, a los fines de dejar constancia de los particulares indicados en el presente escrito de demanda.
Solicita que el inmueble sea entregado libre de bienes y de personas, igualmente la solvencia total de los gastos de servicios públicos.
Por último solicita que el presente escrito de cumplimiento de entrega del inmueble por vencimiento del término de prorroga Legal. Sea admitido sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.
Por su parte, los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V-8.657.216 y V-5.943.080, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, de profesión abogado y médico, en el mismo orden, actuando en su carácter de Presidente y Director Gerente de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL S. A., según se evidencia del acta de constitutiva de la empresa en cuestión debidamente registrada ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, y de las actas de asambleas N° 55, Tomo 03 de marzo y N° 7, Tomo 51-A, de fecha 28 de agosto de 2015, asistidos por la abogada en ejercicio MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 114.020, proceden en este mismo acto a dar contestación a la demanda lo hizo en la siguiente forma:
Uno de los mayores punto de interés lo presenta la relación arrendaticia muy especialmente lo que respecta al tiempo de duración de la misma, pues en muchas circunstancias, tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado, en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo ó naciendo bajo esa modalidad se convirtió en otro sin determinación de tiempo, ante cualquiera de estas circunstancias surge inevitablemente la necesidad de efectuar interpretación de las cláusulas del contrato objeto de la demanda, sobre todo donde las partes hicieron referencia a la duración arrendaticia.
Ciudadana Juez, ciertamente, tal y como lo señala el actor, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA (ARPAPA), pero no precisamente desde la fecha 04 de noviembre de 2013, ya que, con fecha anterior a la señalada fue señalada fue celebrado otro contrato de arrendamiento, esto es, el 21 de febrerote 2006, fue autenticado bajo el N° 5, del Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevados ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, un documento contentivo de contrato de arrendamiento donde se estableció en su cláusula segunda.
De tal manera ciudadana Juez, que se encuentran en presencia de una relación arrendaticia que data por ocho (08) años si toman en cuenta que la misma nació en el año 2006, sin embargo es importante destacar que en el último contrato de arrendamiento, es decir, el autenticado el día cuatro de noviembre de 2013, bajo el N° 31 del Tomo 192 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, se estableció en la cláusula tercera…
En este orden de ideas, puede observar ciudadana Juez, que tal y como lo señala el mismo demandante no fue dicha representada la sociedad mercantil DE PERITO GRILL C.A., la que notificó a la arrendadora de la intención de renovar el contrato, rescindirlo o entregar el inmueble, todo lo contrario, fue ella, fue ella que a través de la comunicación sin número de fecha 15 de mayo de 2014, les manifestó de su intención de discutir nuevo contrato de arrendamiento que según vencía el 05 de junio de 2014, y no fue sino hasta el día 17/09/2014, que nuevamente comunicó a su representada acerca de una reunión para tratar el contrato de arrendamiento.
Nótese ciudadana Juez, que ninguna de las dos (02) comunicaciones cumplen con la formalidad convenida por ellos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 03 de junio de 2013, pues, ni su representada como arrendataria notificó acerca de su intención de renovar un nuevo contrato, rescindirlo o en su defecto entregar el inmueble, ni la arrendadora manifestó en forma alguna si tenía o no la misma intención de renovar, dar por cumplido el contrato y pedir la devolución del inmueble, solo se limitó a manifestar su intención de discutir acerca de un nuevo contrato sin realizar actividad alguna que produjera el cese de la relación arrendaticia, ya que solo fue hasta el día 25 de noviembre de 2014, que este mismo Tribunal se trasladó y constituyó en la sede de nuestra representada a petición de la arrendadora para manifestarnos que la prórroga legal que la Ley otorga comenzaría a computarse desde el día 04 de junio de 2014, por un lapso de dos (02) años, lo que si ha hecho, es recibir todos y cada uno de los pagos por concepto de pagos de cánones de arrendamiento hasta la fecha, estando su representada solvente en el incumplimiento de esa obligación.
A todas luces ciudadana Juez, se logra evidenciar que la arrendadora dio por cumplido un contrato de arrendamiento cuya relación data de ocho (08) años, siendo claro, que la notificación de la prórroga legal se hizo de manera extemporánea, ya que, no solo notificó el día 25 de noviembre de 2014, acerca de la prórroga sino que además computó desde tiempo atrás a esa notificación, pues señaló que dicha prórroga comenzaría a partir del 04 de junio de 2014.
Es así ciudadana Juez, que están en presencia de un contrato de arrendamiento que nació el día 01 de enero de 2006, a tiempo determinado y culminó el día 03 de junio de 2014, sin que el arrendador realizara esta vez a tiempo indeterminado, por consiguiente, mal puede interponer una demanda por cumplimiento de un contrato de arrendamiento que se mantiene vigente.
De conformidad con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, procedo a invocar el mérito favorable de todas y cada una de las actas procesales que conforman el expediente, muy especialmente documentales anexas junto con el libelo de demanda.
En base a las consideraciones expuestas, solicitamos ciudadana Juez, que la demanda interpuesta en contra de su representada sea declarada sin Lugar por no ser precisamente la vía Judicial que el demandante usó para interponer su acción.
Llegada la oportunidad legal de la celebración de la Audiencia Oral y Pública, se dejó constancia que estuvieron presentes: los Abogados RIGOBERTO MOLINA COLMENARES y MIGUEL AUGUSTO QUINTERO MAUQUERT, titulares de las Cédulas de Identidad números V-3.868.628, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.269 y 12.855, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante; y por la otra parte los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Números 8.657.216, Y 5.943.080, actuando en su carácter de Presidente y Director Gerente de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S.A., el primero de los nombrados actuando en nombre propio y representación de la referida Sociedad mercantil, parte demandada; Se le otorgó el derecho de palabra a la parte demandante quien a través de su co-apoderado judicial abogado RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, antes identificado expuso: “Comienza la relación arrendaticia entre el demandante y el demandado mediante contrato de arrendamiento autenticado a término fijo siendo firmado el ultimo contrato de arrendamiento en fecha 03 de junio de 2013 y finalizando el 03 de junio de 2014. Una vez vencido el contrato de arrendamiento a término fijo se le participó a LA ARRENDATARIA mediante comunicación, la disposición del arrendador de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sin haber obtenido respuesta. Posterior a esa comunicación, se le envió una nueva comunicación participándole sobre la firma del nuevo contrato así como la discusión del canon de arrendamiento igualmente, sin haber obtenido respuesta del arrendatario, ambas comunicaciones fueron firmadas por el ciudadano Esteban Briceño, representante de LA ARRENDATARIA, OPERADORA PERITO GRILL, C.A. En vista de no haber obtenido respuesta sobre la firma de un nuevo contrato LA ARRENDADORA procedió a notificar a LA ARRENDATARIA a través de este Tribunal que una vez vencido el contrato a término fijo le comenzó a correr el lapso de prórroga legal establecido por dos (02) años en virtud que LA ARRENDATARIA tenía más de cinco (05) años ocupando el inmueble arrendado. Tal notificación se le hizo a la arrendataria para ponerla en conocimiento que una vez vencido el contrato el día 03 de junio del año 2014, le comenzaba a correr la prórroga legal por el lapso antes mencionado ya que, el contrato firmado era a término fijo y establece la ley que en los contratos a término fijo el día interpela por el hombre, es decir, que el contrato fenece de pleno derecho. En los contratos a tiempo determinado establece la ley, que si el arrendatario queda y se le deja en forma pacifica, el contrato pasa a tiempo indeterminado; no siendo este el caso, ya que fue notificado las partes de un nuevo contrato antes de su vencimiento y notificada igualmente, después de su vencimiento. En este mismo acto solicito al Tribunal reciba las pruebas aportadas en el escrito de demanda, ratificadas en la Audiencia Preliminar y ratificadas en el escrito de pruebas presentado al mérito de la causa, cuyas pruebas documentales son el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado y a término fijo, las notificaciones realizadas a la parte demandada, actas constitutivas y actas de asamblea de la Asociación Regional de Peritos Agropecuarios y Afines del Estado Portuguesa, actas constitutivas y actas de asamblea de la arrendataria Operadora Perito Grill C.A., telegramas con acuse de recibo enviado a la arrendataria. Es todo.”. Seguidamente se le otorga el derecho de palabra a la parte demandada, quien a través de su representante abogado JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN, y Presidente de la Compañía en cuestión expuso: “Traemos a prueba dos contratos de arrendamiento a tiempo determinados, el primero de ellos fue 21 de febrero de 2006 bajo el N° 05, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevado por la Notaría Pública Segunda de Acarigua, el segundo, el día 04 de noviembre de 2013 bajo el N° 31, del Tomo 192, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua del estado Portuguesa, igualmente que tendría vigencia desde el año 2013 hasta el 03 de junio de 2014. En el contrato del año 2013 tenemos invocar de ahí se desprende el tiempo del arrendamiento por tres (03) años y reza textualmente, en el mimo se compromete LA ARRENDADORA a notificarle a LA ARRENDATARIA con treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato cualquiera sea su decisión acerca del destino de la relación arrendaticia. Aquí se evidencia dicha notificación no fue hecha y no fue aceptada por nosotros, no recibimos por lo tanto no se desprende el documento a través del cual se me notifica, trayendo como consecuencia, que el contrato paso de tiempo determinado a tiempo indeterminado. Es todo.” Oída la exposición de las partes, observa esta juzgadora que funge como elemento fundamental de la pretensión un contrato de arrendamiento escrito autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 04 de noviembre de 2013, anotado bajo el N° 31, Tomo 192 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, y que la acción que se interpone en el presente juicio es la del Cumplimiento de este Contrato y que fue suscrito sobre un inmueble constituido por un local comercial, salón Restaurant y galpón con sus anexos, área respectiva (parque infantil) y estacionamiento ubicado en la avenida Teo Capriles con avenida 28, de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa. En virtud, de ello considera quien juzga, que a fin de comprobar qué tipo de contrato fundamenta la acción, se hace necesario en principio, distinguir la naturaleza jurídica del contrato, esto es, determinar si el mismo fue celebrado con determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, y en el primero de los casos, si las partes convinieron en prorrogarlo por igual lapso o sin prórroga. Así mismo, verificar si el contrato de arrendamiento nació a tiempo determinado y se convirtió en otro sin determinación de tiempo para ello acoge criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente N° 00-864, de fecha 11/10/2001 con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi G. y voto salvado del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, donde sostuvo la Sala:
“… (sic) La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato…”
… al respecto ha señalado la Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A, … en el expediente N° 94-703, N° 569 lo siguiente:
“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho”.
En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:
“La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.”
En este sentido, puede evidenciar esta juzgadora del contrato de marras, que las partes convienen de mutuo acuerdo en la Cláusula Tercera que el contrato tiene una duración de un año fijo contado desde el día 03 de junio de 2013 al 03 de junio de 2014, esto es, como las mismas partes lo afirman, un contrato a tiempo determinado, no obstante, establecen en esa misma cláusula que LA ARRENDATARIA se compromete a notificarle por escrito a LA ARRENDADORA y con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento de ese contrato, cualquiera que sea su decisión en cuanto al destino de la relación arrendaticia, es decir, si van a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento al vencimiento de éste, o en su defecto, van a entregar el inmueble arrendado.
Con respecto a ello, establece el artículo 1.579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
De la norma antes transcrita se evidencia que la relación arrendaticia se inicia en el mismo momento en que el arrendador entrega al arrendatario una cosa mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación, puesto que allí el tiempo, viene a ser el lapso medido que determina la duración del contrato.
No obstante, el artículo 1.600 del Código Civil señala:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.
Por otra parte, el artículo 1.614 eiusdem establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinados, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Y así lo ha señalado el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2006, pág. 296 sostiene:
“…c) El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.
Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere establecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reformar” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.”.
Es así, que los contratos a tiempo determinados se definen como aquellos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza la prórroga y cuando termina la misma, lo que deriva que el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes da lugar a ser demandado por el cumplimiento o la resolución del contrato.
Por otro lado, si se trata de un contrato celebrado sin determinación de tiempo (verbal o escrito) o que habiéndose fijado un tiempo de duración, vencido el plazo se le dejó en posesión de la cosa, convirtiéndose entonces en uno a tiempo indeterminado, podrá demandar el arrendador el desalojo del inmueble con fundamento en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
De manera tal, que la demandante al momento de interponer su demanda consigna junto con el libelo, copia fotostática de documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 04 de noviembre de 2013, anotado bajo el N° 31, Tomo 192 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (folios 09 al 12), que al tratarse de documento Publico, suscrito ante funcionario publico autorizado para ello, es apreciado por este Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil y demuestra a esta Juzgadora, que las partes contratantes suscribieron y de mutuo acuerdo en la Cláusula Tercera que el contrato tiene una duración de un año fijo contado desde el día 03 de junio de 2013 al 03 de junio de 2014, esto es, como las mismas partes lo afirman, un contrato a tiempo determinado, no obstante, establecen en esa misma cláusula que LA ARRENDATARIA se compromete a notificarle por escrito a LA ARRENDADORA y con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento de ese contrato, cualquiera que sea su decisión en cuanto al destino de la relación arrendaticia, es decir, si van a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento al vencimiento de éste, o en su defecto, van a entregar el inmueble arrendado.
De tal manera que en virtud de los hechos alegados durante el juicio y los fundamentos de derecho antes transcritos, pasó esta juzgadora a revisar el acervo probatorio obtenido por las partes, analizando para ello las pruebas que a continuación se especifican:
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Consigna original de Solicitud de Notificación, formulada por el ciudadano EDGAR HILARION DÍAZ SEQUERA, en su condición de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA (ARPAPA) marcada con la letra “C”. (folio 04 al 23), a la cual se le otorga pleno valor probatorio por tratarse de documento original presentando por ante este Tribunal, y demuestra a este Tribunal que es cierto que el demandante con el carácter expresado solicitó a este Tribunal realizara la notificación respectiva; todo de conformidad con lo establecido en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.-
2.- Consigna original de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA (ARPAPA) representada en ese acto por los ciudadanos EDGAR HILARION DÍAZ SEQUERA y MIGUEL AUGUSTO QUINTERO MAUQUERT, en condición de Presidente y tesorero, arrendadora por una parte y los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, quienes actúan con el carácter de Presidente y Director Gerente de la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, S.A.,, marcada con la letra “A”. (folio 24 al 31), y demuestra a este Tribunal que existe una relación contractual de arrendamiento entre la parte demandante y la parte demandada, con las condiciones que se desprenden de dicho contrato, por lo tanto se le da valor de plena prueba, cumpliendo con lo establecido en la norma procesal anteriormente establecida; y así se establece.-
3.- Consigna en copias fotostáticas certificadas Acta de constitución de la Asociación; Acta de Asamblea de reconstitución de los Estatutos y Acta de Asamblea de nombramiento de la Junta Directiva, marcada con la letra “B” (folio 32 al 52), demuestra a este Tribunal que ciertamente tiene la parte demandante la cualidad procesal para actuar en el presente juicio, se le concede pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; y así se establece.-
4.- Consigna en original comunicaciones enviadas por la Junta Directiva de la Asociación – Arrendadora, marcada con la letra “D (folio 53 y 54), teniendo esta Juzgadora dichos instrumentos privados presentados en original como fidedignos; al no ser impugnados por la parte contra quien se oponen; de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del referido Código de Procedimiento Civil; por lo cual tiene pleno valor probatorio y demuestran a éste Tribunal que el demandante manifestó su voluntad de reunirse con el arrendatario a los fines de discutir un nuevo contrato, y así se establece.-
5.- Consigna en original comunicación enviada a la Arrendataria, mediante telegrama con acuse de recibo, marcada con la letra “E (folio 55 y 56), con relación al Telegrama número POEQA 4055 de fecha 26/05/16, se le da el valor legal conforme a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, y demuestra a este Tribunal que el ciudadano Héctor Guzmán, notificó a los ciudadanos Juan José Briceño Voirin y Esteban Briceño Voirin, demandados en la presente causa que deben entregar el inmueble que ocupa su Representada Operadora Perito Grill, C.A.; el día 04/06/16 lapso del vencimiento de la prórroga legal, según se desprende del mismo, y así se establece.-
6.- Consigna en copia fotostática certificada Acta de Asamblea de Constitución de la Empresa Mercantil Operadora Perito Grill S.A.; Acta de Asamblea sobre venta de acciones y Acta de Asamblea sobre ratificación de la Junta Directiva, marcada con la letra “F (folio 57 al 84), a la cual se le otorga pleno valor probatorio, conforme lo establece nuestro ordenamiento legal, y demuestra a éste Tribunal que ciertamente se realizó una venta de acciones por parte de la junta directiva de la empresa arrendataria del inmueble objeto de la presente causa y la ratificación de la junta directiva de dicho ente de comercio; y así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de la contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil procedió a invocar el mérito de todas y cada una de las actas procesales que conforman el expediente, muy especialmente las documentales anexas junto con el libelo de demanda, las cuales fueron apreciadas anteriormente.
En la oportunidad legal transcurrida para que las partes promovieran pruebas en el juicio ambas partes no promovieron prueba alguna:
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del acervo probatorio analizado anteriormente, se desprende que estamos en presencia de una demanda por cumplimiento de contrato, constituido por un local comercial, destinado sólo para actividad comercial, ubicado en la avenida Teo Capriles con Avenida 28 de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, interpuesta por el ciudadano Edgar Hilarión Díaz Sequera; en su condición de Presidente de la Asociación Regional de peritos Agropecuarios y Profesionales Afines (ARPAPA), asistido legalmente por el abogado Rigoberto Molina Colmenares, identificado anteriormente; por cumplimiento de contrato, y entrega por encontrarse vencida la prórroga legal.
En este sentido, se le concedió el derecho de palabra a la parte demandante EDGAR HILARION DÍAZ SEQUERA, en su carácter de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA; quien de forma concisa y precisa expuso: “tal y como fue señalado en el libelo de demanda presentado en fecha 14 de julio de 2016, se suscribió contrato de arrendamiento mediante instrumento privado con la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL S. A., representada por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN Y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, todos ampliamente identificados; sobre un inmueble constituido por un local comercial destinado sólo para actividad comercial, situado en la avenida Teo Capriles con Avenida 28 de la ciudad de Araure del Municipio Araure, del estado Portuguesa, estipulándose entre otras obligaciones contractuales que el contrato sería a tiempo fijo por un año, contado a partir del día 03 de junio de 2013 hasta el día 03 de junio de 2014, con la obligación contractual de la manifestación de las partes con relación a la renovación o no del contrato al vencimiento del término del mismo.
Sin embargo, esta Juzgadora observa de las pruebas presentadas por el accionante que la primera notificación que le hiciere la arrendadora al arrendatario, realizada en tiempo útil; es decir antes de la terminación del contrato, con fecha 15 de mayo de 2014, siendo el vencimiento del mismo en fecha 03 de junio de 2014, del mismo se desprende específicamente que invita a la discusión de un nuevo contrato, no manifiesta decisión alguna de terminación del contrato, y comienzo de la prórroga legal; por lo tanto dicha notificación no tiene valor alguno a los fines de probar que el arrendador hubiere notificado al arrendatario el deber de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de dicho contrato. Y así se decide.
Con relación a la segunda notificación practicada en fecha 17 de septiembre de 2014 por el arrendador al arrendatario, de la misma se lee y se desprende la voluntad del arrendador de hacer reunión con el arrendatario para tratar asunto relacionado con un nuevo contrato de arrendamiento, de la misma se observa que fue realizada con posterioridad al vencimiento del contrato en fecha 03 de junio de 2014; en consecuencia se declara la misma como extemporánea, igualmente sucedió con la notificación practicada a través de éste órgano judicial, cuya notificación fue practicada en fecha 25 de noviembre de 2014, cuando ya el contrato de arrendamiento se encontraba vencido en fecha 04 de junio de 2014 además de causar la consecuencia legal que dicho contrato a tiempo determinado queda convertido de pleno derecho en un contrato a tiempo indeterminado, para los cuales no existe legalmente el derecho a prórroga legal.
Con relación al telegrama enviado por el actor al demandado en fecha 26 de mayo de 2016, mediante el cual le notifica que debe entregar el inmueble en fecha 04 de junio de 2016, lapso de vencimiento de la prórroga legal, es el caso que nunca comenzó a correr la prórroga legal, porque a criterio de quien juzga nunca se notificó legal o válidamente al arrendatario del vencimiento del contrato, habiéndose convertido dicho contrato a tiempo indeterminado con la consecuencia legal antes establecida, siendo así la notificación legal practicada a través del telegrama no tiene valor alguna para esta Juzgadora.
Ahora bien, logra evidenciar este Tribunal muy especialmente del legajo contentivo de las actuaciones que conforman el expediente, que no logró demostrar la parte demandante que hubiere notificado en forma legal, ajustada a derecho, en tiempo útil antes del vencimiento del contrato la terminación del mismo y la entrega en perfectas condiciones del bien inmueble arrendado, que debía hacer el arrendatario al arrendador al finalizar la prórroga legal, en virtud de la terminación del contrato en el tiempo señalado en el mismo. Y así se decide.
D I S P O S I T I V A
Con base a los fundamentos anteriormente expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de un inmueble constituido por un local comercial, salón Restaurant y galpón con sus anexos, área respectiva (parque infantil) y estacionamiento ubicado en la avenida Teo Capriles con avenida 28, de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, interpuesta por el ciudadano EDGAR HILARIÓN DÍAZ SEQUERA, venezolano, casado, de profesión u oficio Perito Agropecuario, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.525.934 en su condición de Presidente de la ASOCIACIÓN REGIONAL DE PERITOS AGROPECUARIOS Y PROFESIONALES AFINES DEL ESTADO PORTUGUESA, inscrita ante la oficina de registro público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, bajo el Nº 33, folios 1 al 3, Protocolo i, Tomo 4, Segundo Trimestre, de fecha 22 de mayo de 1.992, actas de asamblea registrada ante la oficina de registro público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, bajo el Nº 7, folio 35, Protocolo 12 del Protocolo de Transcripción, de fecha 01 de junio de 2012 y acta de asamblea Nº 19, folio 114 del tomo 16, Protocolo de Transcripción de fecha 14 de agosto de 2013, asistido por el abogado RIGOBERTO MOLINA COLMENARES, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.868.628, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.269, contra la sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa, bajo el N° 48, Tomo 185-A, de fecha 31 de enero de 2006, posteriormente, adquirida las acciones, según acta N° 55, Tomo 5-A, de fecha 03 de marzo de 2010, representada por los ciudadanos JUAN JOSÉ BRICEÑO VOIRIN y ESTEBAN BRICEÑO VOIRIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números: V-8.657.216 y V-5.943.080, respectivamente, en su carácter de Presidente y Director de la referida Compañía. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la declaratoria de entrega del inmueble antes descrito, por la práctica de las notificaciones extemporáneas y sin determinación de objetivo de la terminación del contrato. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil diecisiete. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. La Juez, (FDO) Abg. María Carolina Rojas Colmenares. El Secretario, (FDO) Abg. Omar Peroza González. Siendo la 11:o0 horas de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión, como fue ordenado. Conste. (Scrio). EL SUSCRITO SECRETARIO DEL TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PÁEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.- CERTIFICA: Que las anteriores copias fotostática son traslado fiel y exacto de su original, que se encuentra inserta a los folios 139 fte y vto al 150 fte y vto del EXPEDIENTE N° 4.483-2016. DEMANDANTE: DIAZ SEQUERA EDGAR HILARION. DEMANDADA: sociedad mercantil OPERADORA PERITO GRILL, C.A. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en fecha 14/07/2016.- Certificación que se expide, por orden de la ciudadana Juez, y de conformidad con lo establecido en los Artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. En Araure, a los 26 días del mes de JUNIO de 2017. Años 207° y 158°.
El Secretario,
Abg. Omar Peroza González.
MCRC/solimar
Exp. N° 4.483-2016.-
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