TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
PORTUGUESA. ACARIGUA.

Visto sin Informes.

EXPEDIENTE: C-2016-001237
DEMANDANTES:

APODERADO
JUDICIAL: JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES
venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-13.645.708 y
V-15.866.404, respectivamente.-

JOSE LUIS BARRERA GONZALEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 128.002.-

DEMANDADO:
JOSÉ GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, venezolano, mayores de edad, titular de la
cédula de identidad N° V-13.556.362

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.

SENTENCIA:
DEFINITIVA.

MATERIA:
CIVIL.

I
DESARROLLO DEL PROCESO

Se inició la presente causa en fecha 15 de Enero del 2016, cuando los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-13.645.708 y V-15.866.404, respectivamente, debidamente asistidos por la abogada YAJAIRA GUTIERREZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 70.246, e interponen demanda en contra del ciudadano JOSÉ GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, venezolano, mayores de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.556.362, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA. Estimando la presente acción por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), equivalentes a 13.333,00 Unidades Tributarias.-
Por auto de fecha 20 de Enero de 2016, (f-23 al 26) el Tribunal, insta a la parte accionante a subsanar el error señalado, en cuanto al objeto de la pretensión; advirtiéndole a la parte actora que de no subsanar el error en el lapso de tres (03) días de despacho siguiente, se declarara inadmisible la demanda.-
En fecha 26 de Enero de 2016, (f-27), comparecen los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-13.645.708 y V-15.866.404, respectivamente, parte accionante, debidamente asistidos por el abogado JOSHUA ALEJANDRO DUDAMEL BECERRA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 217.033, y mediante escrito subsana la ambigüedad presentada en el escrito libelar de fecha 15 de Enero de 2016.-
Visto el escrito de subsanación presentado por la parte actora, en fecha 26-01-2016, el Tribunal, ADMITE la demanda en fecha 04 de Febrero de 2016 (f-28 y 29), emplazándose a la parte demandada; Dejándose constancia que la boleta se librara una vez consignados los fotostatos respectivos.
En fecha 11 de Febrero de 2016, (f-30), comparecen los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-13.645.708 y V-15.866.404, respectivamente, parte accionante, debidamente asistidos de abogado, y le confieren poder apud-acta al abogado JOSE LUIS BARRERA GONZALEZ, para que los represente en el presente juicio.
En fecha 12 de Febrero del 2016, (f-32), el Tribunal libró las correspondientes boletas de citaciones a la parte demandada, previa consignación de los emolumentos por la parte actora.
Por auto de fecha 01 de Marzo de 2016, (f-34) comparece el alguacil del Juzgado y consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANO.-
Por auto de fecha 01 de Marzo de 2016, (f-36), la Juez provisoria de este Juzgado, se aboca al conocimiento de la causa.
En fecha 05 de Abril de 2016, (f-39 al 41) comparece el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, debidamente asistido de abogado, y mediante escrito de fecha 05-04-2016, da contestación a la demanda.-
II
DEL PETITORIO DE LA DEMANDA

En tal sentido, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el actor indicó en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la tutela judicial efectiva, mediante el cual expone:
“Que consta de contrato de naturaleza privada, otorgado en fecha 20 de Diciembre de 2013, que anexo en original, marcado con la letra “A”, que entre nuestra persona y el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, quien es venezolano, mayor de edad, casado, actualmente domiciliado en el Sector II, parcela 117 del Barrio Miraflores de la Ciudad de Araure del Estado Portuguesa y titular de la cédula de identidad N° V-13.556.362, mediante el cual los términos del acuerdo contractual, se comprometió en venderle y ellos comprarle, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por una (01) casa y parcela de terreno distinguida con el N° 01-A, ubicado en la carretera vía Maratán, Urbanización Parque Residencial Los Robles de la Ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, la cual tiene un área aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES CON CUARENTA METROS CUADRADOS (233,40 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 11,40 metros con parcela y casa N° 12-A; SUR: En 11,94 metros con la avenida principal y áreas comunes; ESTE: En 20 metros con avenida Los Robles y OESTE: En 20 metros con parcela 02-A. La parcela antes descrita le corresponde un porcentaje de ocupación de 0,770% sobre los terrenos ocupados por PROMOTORA LOS ROBLES C.A, según consta en documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, inscrito bajo el N° 50, Tomo 222-A. Asimismo consigna en este mismo acto marcado con la letra ”B”, copia certificada del documento de propiedad del referido inmueble objeto del contrato, del cual se desprende que evidentemente el mismo le pertenece al prenombrado vendedor, ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, antes identificado, según consta de documento registrado en esa oficina de fecha 14 de Octubre de 2014, quedando inscrita bajo el N° 2014.684; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.8160 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014. Igualmente que sobre el identificado inmueble que SE OFERTO EN VENTA, se evidencia que no pesa ningún tipo de gravamen, ya que el documento protocolizado, se desprende que el mismo fue cancelado por el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, mediante deducciones por trabajos realizados en materia de construcción para la constructora denominada PROMOTORA LOS ROBLES C.A; no quedando nada que adeudar el mismo por ningún concepto.
Que se desprende de la CLÁUSULA PRIMERA, que el precio pactado por el inmueble objeto de la negociación es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00).
Según la CLAUSULA SEGUNDA, nosotros JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, cancelamos la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), en calidad de arras, mediante cheque N° 27000225, del Banco del Tesoro, emitido en fecha 20/12/2013 a nombre de la firma mercantil denominada COOPERATIVA PINTU-PLAST C.A; R.L, a petición de nuestro vendedor, empresa de la cual el mismo, posee el cargo de presidente.
Asimismo en la misma cláusula se pacto que el saldo restante, es decir, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 500.000,00), se realizaría al momento de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, una vez que se obtuviera el Crédito Hipotecario con Recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), para tales efectos, que se gestionaría entre los meses de Enero y Diciembre del año 2014, el cual seria prorrogable por noventa (90) días, es decir, hasta los últimos de marzo del año 2015, (ello de acuerdo a la cláusula SEGUNDA), de lo cual dentro de ese lapso de tiempo, no se generarían intereses de mora ni aumento alguno en el precio objeto de la oferta de venta por ninguna razón. Igualmente se desprende de dicha cláusula la obligación del propietario en tramitar y obtener ante los organismos correspondientes todo lo relativo a solvencias municipal, croquis y ficha catastral, documentos y planillas que fueren necesarias para gestionar el crédito por ante la institución bancaria.
Es importante hacer del conocimiento del Tribunal que actualmente ocupamos el inmueble aquí ofertado en calidad de arrendamiento, por el cual tenemos la posesión desde el mismo día que se firmó el contrato de OFERTA DE VENTA en conflicto y hasta la fecha residimos y vivimos con nuestros hijo en el mismo.
Ahora bien, ciudadana Juez, es importante también hacer de su conocimiento que el propietario oferente, no entrego los documentos respectivos para solicitar el crédito por ante la Institución Bancaria respectiva, tales como: documentos de propiedad, la solvencia municipal del inmueble, el croquis y ficha catastral documentos indispensables para poder tramitar el crédito, y cada vez que se le solicitaba los documentos, quería aumentar el precio de la vivienda, y por tal razón es por lo que decidimos demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito entre nosotros.
El problema se presenta que al momento de dirigirme al banco y solicitar asesoria con una de las promotoras para saber que recaudos eran los necesarios para tramitar el crédito, me informan que uno de los documentos importantes es el documento de propiedad, y que el inmueble este libre de gravamen, y de las demás solvencias municipales y catastrales, inmediatamente me comunico con el propietario ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, antes identificado, siendo su respuesta que todavía no la tenia listo, y así fue pasando el tiempo hasta que manifestó que la casa ya no valía Bs. 700.000,00 sino 3.000.000,00, cosa que es ilegal ya que el propietario oferente es quien incumplió en la entrega de los documentos necesarios para tramitar el crédito. Asimismo consigno marcado “C” cheque de gerencia N° 57004511 del Banco Mercantil, emitido a nombre del ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, a fin de dar cumplimiento por el monto total adeudado objeto de la OFERTA DE VENTA planteada, la cual se evidencia en el acuerdo contractual consignado como instrumento fundamental de la acción.-

III
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

LA PARTE DEMANDADA, DIO CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, EJERCIENDO SUS DEFENSAS:

“En fecha 05 de Abril del año 2.016, (f-39 al 41), comparece el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, plenamente identificado en autos, y mediante escrito da contestación a la demanda, exponiendo lo siguiente:
“…Niego, rechazo y contradigo en todos y cada uno de sus partes términos la solicitud interpuesta por los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES DUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, ambos ampliamente identificados en autos, por ser falsa y contraria en el derecho invocado.
No es cierto que en la cláusula PRIMERA del contrato hubiera pactado el precio por el inmueble objeto de la negociación, lo que allí se dejo establecido fue el precio de las arras, la opción.
Cito textualmente la cláusula primera “El precio acordado entre ambas partes es de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00)”; Allí se puede observar que ninguna parte se lee que este sea el precio del inmueble como pretenden hacerlo creer los demandantes.
Cito textualmente la Cláusula Segunda “La presente venta será cancelada de la siguiente manera: como arras DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y lo restante es de QINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), por un crédito bancario que se gestionara entre el mes de Enero al mes de Diciembre del año 2014, prorrogable por noventa días, cumpliendo el plazo será improrrogable. Este precio y la forma de pago será irrevocable y no generara intereses de moro.”.-
Ahora bien, señalan los demandantes “Según la cláusula segunda, nosotros JORGE ALEJANDRO PAREDES DUQUE Y SANARAZ MAAZYME ATAI DE PAREDES, cancelamos la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) en calidad de arras, mediante cheque N° 27000225 del Banco del Tesoro, emitido en fecha 20-12-2013 a nombre de la Firma Mercantil denominada COOPERATIVA PINTU-PLAST R.L, a petición de nuestro vendedor (…).”
Lo afirmado por los demandantes es totalmente falso, el cheque señalado lo recibí por concepto de un préstamo que ellos me realizaron, jamás por la negociación de la casa y por eso se hizo a nombre de COOPERATIVA PINTU-PLAST RL..
Más adelante señalan los demandantes “Asimismo en la misma cláusula se pacto que el saldo restante, es decir, la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), se realizaría en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, una vez se obtuviera el crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) para tales efectos, (…)”.-
Es totalmente falso, esa cláusula segunda a la cual hacen referencia, no señala nada de eso, y lo que allí se dijo fue que ellos para buscar el dinero de la opción gestionarían un crédito y se fijo un plazo, dinero que nunca me entregaron.
Esos setecientos mil bolívares que ellos se comprometieron en pagarme como arras nunca me lo entregaron.
La ciudadana SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, es sobrina de mi esposa y ella sabe que para poder realizar una compra venta debe estar el consentimiento de mí conyugue, sin su consentimiento no puedo transmitir la propiedad.
También señalan “(…) igualmente se desprende de dicha cláusula la obligación del propietario en tramitar y obtener ante los organismos correspondientes todo lo relativo a la solvencia municipal, croquis y ficha catastral, documentos y planillas que fueren necesarias para gestionar el Crédito por ante la institución bancaria, y así la protocolización del documento definitivo de compra venta (…)”.-
Eso que señalan los demandantes es falso, en esa cláusula segunda no se indica que mi persona como propietario del inmueble deba “tramitar y obtener ante los organismos correspondientes” ningún documento porque eso no lo hablamos, ni lo pactamos. Eran ellos quienes tenían que buscar el dinero para pagarme el precio de la opción.
No pueden los demandantes que mi persona les tramitara el crédito para pagarme la opción. El compromiso de buscar el dinero lo adquirieron ellos, no yo. Así se lee en la Cláusula Segunda del Contrato.
Es de resaltar que los demandantes están habitando la casa en calidad de arrendatarios. Como lo dije anteriormente, yo recibí un préstamo por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y cuando fui a pagarle a los demandantes me dijeron que no era necesario que dejara el dinero en mis manos y les fuera descontando de allí el monto mensual del canon de arrendamiento y al final arregláramos cuentas.
Es por lo que hasta la presente fecha ellos no han pagado ni un solo mes de alquiler, pues como ellos me indicaron lo he ido descontando del dinero que me prestaron.
JORGE ALEJANDRO PAREDES DUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, jamás me han llamado para pedirme ningún documento del inmueble donde hoy se encuentran viviendo, no tienen porque hacerlo porque ellos solo están allí en calidad de arrendamiento.
…Los demandantes parten de un supuesto de hecho falso, nosotros hablamos de una opción de compra venta y yo le fije un precio a la opción de compra venta, las arras, pero ellos nunca me entregaron ni un bolívar en pago o en arras por ese inmueble; Nosotros realizamos un documento donde yo me comprometía a no aumentarles el precio de las arras, porque ellos iban a solicitar un crédito para tal fin y les di un lapso de tiempo bastante amplio. Por eso en el documento no se dejo establecido el precio de venta futura del inmueble, tampoco se me impuso el cumplimiento de alguna condición para el otorgamiento del documento de venta futura. La obligación que allí se estableció fue para los demandantes, léase la cláusula primera y segunda, es de hacer notar que en la cláusula tercera se dejo establecido “(…) que el contrato tienen una duración de 15 meses, contados a partir de la autenticación del presente documento. (…)” . Pero como los demandantes nunca cumplieron, no se llego a autenticar el documento. Por lo cual pido que al documento presentado no se le de ningún valor probatorio.
La diferencia principal que existe entre una opción de compra venta y una venta pura y simple es precisamente que en la opción de compra venta no hay trasmisión de la propiedad, como pretenden hacerlo creer los demandantes. Jamás mi esposa y yo hemos dado nuestro consentimiento para transmitirle la propiedad del inmueble, objeto de la presente solicitud.
Es evidente que los demandantes JORGE ALEJANDRO PAREDES DUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, en el libelo describen todo lo referente a la buena fe, sin embargo están actuando de la mala fe, pues ellos saben que en ningún momento me han entregado dinero alguno para la adquisión del inmueble, ni para dar cumplimiento a las arras pactadas en el documento que consignan como instrumento fundamental de la presente solicitud.
La ciudadana SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, es sobrina de mi cónyuge y por eso le dio plazo amplio para que buscara el dinero de las arras, también se le ha dado un trato especial con relación al arrendamiento, pero jamás llegue a imaginarme que pretendían quedarse con el inmueble.
No es cierto que yo le haya manifestado a los demandantes que el precio del inmueble es o era de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,00), pues la casa ni esta, ni ha estado en venta y ellos están tan claros en esta situación que celebramos un contrato en el mes de Marzo de 2014, con vigencia hasta el 01 de Septiembre del año 2015.
Para el momento en que celebramos el contrato hoy vigente, ya los demandantes habían manifestado que no iban a buscar el crédito para pagar las arras a las cuales se habían comprometido.
Llama poderosamente la atención que los demandantes manifiestan que el lapso que tenían para pagar la supuesta opción de compra venta, era entre el mes de Enero al mes de Diciembre del año 2014, prorrogable por noventa (90) días, cumplido el plazo seria improrrogable.
Ahora bien si calculamos el tiempo de la prorroga, establecido e el supuesto contrato terminaría o expiraría el último día del mes de Marzo del año 2015, y la solicitud o demanda se interpuso en el mes de Enero de 2016, por lo que el mes de Enero de 2016, por lo que la solicitud debe declararse inadmisible…”.-

Aduciéndose, que el demandado, en su escrito de contestación ejerció sus defensas, y señaló expresamente los hechos que niega:

- Rechazó, negó y contradijo en todos y cada uno de sus partes términos la solicitud interpuesta por los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES DUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, ambos ampliamente identificados en autos, por ser falsa y contraria en el derecho invocado.
- Negó que en la cláusula PRIMERA del contrato hubiera pactado el precio por el inmueble objeto de la negociación, lo que allí se dejo establecido fue el precio de las arras, la opción.
- Alegó que lo afirmado por los demandantes es totalmente falso, el cheque señalado lo recibió por concepto de un préstamo que ellos le realizaron, jamás por la negociación de la casa y por eso se hizo a nombre de COOPERATIVA PINTU-PLAST RL..
- Alegó que esos setecientos mil bolívares que los demandantes se comprometieron en pagarle como arras nunca se lo entregaron.
- Que los demandantes están habitando la casa en calidad de arrendatarios. Que recibió un préstamo por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y cuando fue a pagarles le dijeron que no era necesario que dejara el dinero en sus manos y les fuera descontando de allí el monto mensual del canon de arrendamiento y al final arreglaban cuentas.
- Que los demandantes parten de un supuesto de hecho falso, que ellos hablaron de una opción de compra venta y él le fijó un precio a la opción de compra venta, las arras, pero ellos nunca le entregaron ni un bolívar en pago o en arras por el inmueble.
- El demandado negó que le haya manifestado a los demandantes que el precio del inmueble es o era de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,00), porque la casa ni esta, ni ha estado en venta …

IV
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Establecidos los hechos contradictorios pasa el Tribunal analizar y valorar todo el material probatorio acopiado en la presente causa.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE ADJUNTO AL LIBELO DE DEMANDA.
DOCUMENTALES:
1.- Copia Simple de Cédula de Identidad. (folio 11) copia de la Cédula de identidad N° V-15.866.404, cuyo titular es la ciudadana SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, fecha de nacimiento 15-10-1980. Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para acreditar la identidad del demandante. Así se decide.-

2.-Copia Simple de Cédula de Identidad. (folio 11) copia de la Cédula de identidad N° V-13.645.708, cuyo titular es el ciudadano JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE, fecha de nacimiento 31-07-1977. Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para acreditar la identidad del demandante. Así se decide.-

3.- Copia Simple de Cédula de Identidad. (folio 12) copia de la Cédula de identidad N° V-13.556.362, cuyo titular es el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, fecha de nacimiento 30-10-1957. Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. sirve para acreditar la identidad del demandado. Así se decide.

4.- Documento original de Contrato de opción a compra venta privado, “marcado con la letra A”, celebrado en fecha 20 de Diciembre de 2013, entre el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, denominado el vendedor y los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, denominados los compradores; Que riela al folio 13, sobre un inmueble de la única y exclusiva propiedad del demandado, constituido por una (01) casa y parcela de terreno distinguida con el N° 01-A, ubicado en la carretera vía Maratán, Urbanización Parque Residencial Los Robles de la Ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, la cual tiene un área aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES CON CUARENTA METROS CUADRADOS (233,40 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 11,40 metros con parcela y casa N° 12-A; SUR: En 11,94 metros con la avenida principal y áreas comunes; ESTE: En 20 metros con avenida Los Robles y OESTE: En 20 metros con parcela 02-A. A los efectos de su valoración, el tribunal observa:
Que el referido documento fue opuesto al demandado y consignado junto al libelo. De igual forma se evidencia que en la contestación de la demanda, el demandado ni por si, ni por intermedio de abogado manifestó que rechazaba, negaba o contradecía dicho documento. Por ello, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código Civil, “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”. (Subrayado nuestro). Así tenemos, que cuando un documento privado es opuesto a la contraparte como emanado de ella, ésta puede impugnarlo mediante el desconocimiento establecido en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil o la tacha de falsedad de instrumento contemplado en el artículo 443 eiusdem, conforme a las causales establecidas en el artículo 1.381 del Código Civil. La facultad que tiene la parte a quien es opuesto el documento, de negarlo formalmente a través de la institución del desconocimiento, que persigue como fin único negar la autoría de un instrumento privado, y debe ser de manera formal como lo contempla el Código Civil, por cuanto deberá ser invocada por la parte a quien se le ha producido el documento en juicio, generando un procedimiento especial en el que el promovente tendrá la carga de probar la credibilidad y validez, regido por el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para determinar el alcance probatorio de dicho instrumento. Es tanto así que este último artículo establece que “negada la firma o declarado por los herederos o causantes no conocerla”, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad a través de la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo.
Se observa que en el presente caso la parte demandada no impugnó debidamente el documento privado que fue presentado como documento fundamental de la acción junto al libelo, pues la negativa y rechazo general que hizo el demandado en su contestación fue dirigida a la solicitud interpuesta y no al documento fundamental como tal, cuestión que no surte efecto alguno. En consecuencia, se declara que con relación al documento consignado por la parte actora con el libelo, marcados “A” no se invirtió la carga de la prueba al promovente y por tanto no estaba obligado a probar su autenticidad, pues el mismo se tiene como reconocidos por el demandado, quien no desconoció o negó la firma plasmada en el y/o su contenido, por lo tanto se aprecia en todo su valor de plena prueba, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, del cual se fijan los siguientes hechos:
El día 20/12/2013, los ciudadanos, JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, denominado el vendedor propietario otorga opción de compra venta a los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, denominados los compradores, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad cuyas características y especificaciones ya fueron señaladas y descritas, que el precio acordado entre ambas partes es de setecientos mil bolívares (Bs.700.000,00), que la venta será cancelada de la siguiente manera : Como arras Doscientos mil bolívares (200.000,00) y el restante es de Quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) por un crédito bancario que se gestionará entre el mes de enero al mes de diciembre del año 2014, prorrogables por noventa (90) días cumplido el plazo será improrrogable, este precio y la forma de pago será irrevocable y no generará intereses de mora. La entrega material de dicho inmueble es en el momento de otorgamiento del presente documento, es decir el presente contrato tiene una duración de 15 meses.
Se evidencia así que se trata de un contrato preliminar a la celebración del contrato definitivo de compra venta de inmueble, y la parte demandada no alegó que hubiese sido alterado luego de su firma, por lo cual este Juzgado tiene como fecha cierta la indicada. Así se decide.-

5.-Copia Certificada del documento de propiedad del referido inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, “marcado con la letra B”, que riela del folio 14 al 21; debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; en fecha 14 de Octubre de 2014, quedando inscrito bajo el N° 2014.684, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.8160; mediante el cual se evidencia que el inmueble objeto del presente litigio le pertenece al ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1.360 del Código Civil , habida cuenta que del mismo se deriva que el inmueble plenamente identificado en autos, le pertenece al demando en autos. Así se decide.-

6.- Cheque de Gerencia N° 57004511, del Banco Mercantil en original, emitido a nombre del ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, “marcado con la letra C” Que riela al folio 22, por el monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). El Tribunal a los efectos de su valoración, en lo que se refiere al mencionado cheque, no le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento privado emanado de terceros y no haberse dado cumplimiento a la formalidad a que se contrae el señalado articulo. Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO DE PRUEBAS:
DOCUMENTALES:

1.-Copia Simple de Certificación de Solvencia N° 2015/374, (f-44) consignada marcada con la letra “A”, de fecha, de fecha 13-02-2015, a nombre del ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, emitida por la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Portuguesa-Dirección de Administración Tributaria. El Tribunal no le confiere valor probatorio, considera que en los casos en los cuales se promueve una prueba sin indicar el objeto de la misma, impide cumplir el mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, y al juez acatar lo previsto en el 398 eiusdem. En tal sentido, existe una razón de derecho que impide el examen de la prueba, lo cual pone de manifiesto su ineficacia probatoria y, por ende, la imposibilidad de influir de forma determinante en el dispositivo del fallo.
2.-Copia Simple de Cédula de Identidad. (Folio 45) copia de la Cédula de identidad N° V-13.645.708, cuyo titular es el ciudadano JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE, fecha de nacimiento 31-07-1977. Se le confiere valor probatorio por ser documento administrativo, se tiene como fidedigna por cuanto no fue impugnada en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, acredita identidad Así se decide.
3.-Copia Simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF), a nombre del ciudadano JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE, emitida por el SENIAT, en fecha 27/08/2010. Que corre inserto al folio 46 del expediente. El Tribunal no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto no guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-
4.- Copia simple de la cédula catastral del inmueble ubicado en el Parque Residencial los Robles, avenida principal esquina avenida Los Robles, casa N° 01-A (f-47) consignado marcado con la letra “B”. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por cuanto guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-
5.- Copia simple de la Croquis Catastral del inmueble ubicado en el Parque Residencial los Robles, avenida principal esquina avenida Los Robles, casa N° 01-A (f-48) consignado marcado con la letra “C”. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por cuanto guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-
6.-Copia simple del Contrato de Arrendamiento, (f-49) consignado marcado con la letra “D”. Celebrado en fecha 01 de Marzo de 2014, entre el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS y el ciudadano JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por cuanto guarda pertinencia con el objeto de debate, sirve para acreditar que la posesión del inmueble está en manos de la parte actora. Así se decide.-
7.-Copia simple de certificación de gravamen, (f-50 al f-53) consignado marcado con la letra “E”, debidamente protocolizado por ante el Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 14-10-2014, quedando anotado bajo el Nº 2014.684, asiento registral N° 1, Matricula 407.16.6.1.8160. El Tribunal, le confiere valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1360 y 1361 todos del Código Civil.- Así se decide.-
8.-Copia simple del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, (f-54 al f-53) consignado marcado con la letra “F” debidamente protocolizado por ante el Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 14-10-2014, quedando anotado bajo el Nº 2014.684, asiento registral N° 1, Matricula 407.16.6.1.8160. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1360 y 1361 todos del Código Civil. Por cuanto guarda estrecha relación con el tema controvertido, y sirve para comprobar que el demandado aparece como propietario del inmueble en el Registro inmobiliario correspondiente. Así se decide.-
9.-Copia simple del Recibo N° 00513031, de fecha 13-10-2014, a nombre del contribuyente PROMOTORA LOS ROBLES C.A; Folio 59, Emitida por Dirección Administración y Finanzas- Tesorería Municipal de la Alcaldía del Municipio Páez del Estado Portuguesa. El Tribunal no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto no guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-
10.-Copia Simple de la planilla forma 33, a nombre del contribuyente PROMOTORA LOS ROBLES C.A; emitida por el SENIAT, en fecha 01/09/2014. Que corre inserto al folio 60 del expediente. El Tribunal no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto no guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-
11.-Copia Simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF), a nombre del ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, emitida por el SENIAT, en fecha 01/02/2008. Que corre inserto al folio 61 del expediente. El Tribunal no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto no guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-
12.-Copia Simple de la planilla forma 33, a nombre del contribuyente PROMOTORA LOS ROBLES C.A; emitida por el SENIAT, en fecha 01/09/2014. Que corre inserto al folio 62 del expediente. El Tribunal no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto no guarda pertinencia con el objeto de debate. Así se decide.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO DE PRUEBAS:
DOCUMENTALES:

1.-Copia certificada de acta de Matrimonio N° 385 (folio 67) consignada marcada con la letra “A”, emanada del Registro Civil del Municipio Páez del Estado Portuguesa, celebrado entre los ciudadanos JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS y NANCY JOSEFINA BECERRA VIVAS. El tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento público, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
2.-Copia fotostática del Acta Constituitiva de la ASOCIACIÓN COOPERATIVA PINTU-PLAST R.L, (folio 68 al 76) consignada marcada con la letra “B”, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, de fecha (18-10-2005), quedando anotado bajo el Nº 37, folio 01 al 07, Protocolo Primero, Tomo III, Cuarto Trimestre del año 2005. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio sobre los hechos a que ella se contrae, ya que no fue impugnada por el adversario en el lapso de ley, de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil. Sirve para acreditar que el ciudadano Jose Guillermo Espitia Castellano es comerciante. Así se decide.-
3.-Copia simple de cheque N° 27000225, del Banco del Tesoro, emitido a nombre de COOPERATIVA PINTU-PLAST R.L, por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00) (folio 77) consignada marcada con la letra “C”, El Tribunal a los efectos de su valoración, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido por la parte contra quien fue opuesto en su oportunidad legal, solo en cuanto al hecho que se refiere a la existencia del cheque. Así se establece.
4.-Copia simple de certificación de gravamen, (f-78 al f-81) consignado marcado con la letra “D”, debidamente protocolizado por ante el Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 14-10-2014, quedando anotado bajo el Nº 2014.684, asiento registral N° 1, Matricula 407.16.6.1.8160. El Tribunal, le confiere valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1360 y 1361 todos del Código Civil.-

PRUEBA DE INFORMES:
La parte demandante una vez abierto el juicio a pruebas, promovió la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el abogado JOSE LUIS BARRERA GONZALEZ, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES DUQUE Y SANARAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, parte demandante en la presente causa, y solicitó se oficiara:
1) A LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), a los fines de que autorice al BANCO DEL TESORO, ubicado en la avenida 5 de Diciembre con avenida 13 de Junio , Sector Puente Araure, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, a los fines de que emita el respectivo informe y exhibición de la certificación bancaria del cobro del cheque N° 27000225, donde se evidencie la respectiva fecha de presentación, pago y cobro del cheque del Banco del Tesoro, por el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, actuando en nombre y representación de la Asociación Cooperativa PINTU-PLAST R.L, como representante legal de la misma, a los fines de demostrar el deposito, cobro y disposición del dinero entregado en calidad de inicial por los optantes comparadores y que entregaron a plena disposición efectiva al optante vendedor, obligación de dar que da por sentada la relación preliminar de compra venta entre las partes.
• En fecha 29-11-2016 (f-101), se recibe información del BANCO DEL TESORO, mediante la cual anexa certificación bancaria del cheque N° 27000225, en donde se puede evidenciar que el mismo fue presentado el 26 de Diciembre del año 2013 y depositado en la misma fecha en la cuenta N° 0102-0165-9000-0002-5739, perteneciente al Banco de Venezuela, C.A.-
El Tribunal, no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto lo obtenido de la referida prueba se refiere a los mismos documentos presentados en las documentales promovidas en el escrito de prueba, y las mismas ya fueron valoradas. Así se decide.-

2) AL REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO PAEZ DEL ESTADO PORTUGUESA, a los fines de que proporcione a este Juzgado, el informe debido del documento contentivo del acta constitutiva, de la Asociación Cooperativa PUNTU-PLAST R.L, la cual se encuentra debidamente protocolizada ante esa oficina, en fecha 18 de Octubre de 2005, registrada bajo el N° 37, folios 1 al 7, Protocolo Primero, Tomo III, cuarto Trimestre del año 2005, a los fines de demostrar la cualidad de presidente, administrador y representante legal de la Asociación Cooperativa del ciudadano JOSE GUILERMO ESPITIA CASTELLANOS, desde el momento de que fue debidamente registrada dicha persona jurídica.-
• En fecha 09-02-2017 (f-106), se recibe información del REGISTRO PÚBLICO DEL MUNICIPIO PAEZ DEL ESTADO PORTUGUESA, mediante la cual remite copia certificada N° 37, Protocolo Primero, Tomo 3, cuarto trimestre del año 2005.
El Tribunal, no le confiere pleno valor probatorio, por cuanto lo obtenido de la referida prueba se refiere a los mismos documentos presentados en las documentales promovidas en el escrito de prueba, y las mismas ya fueron valoradas. Así se decide.-

CONCLUSION PROBATORIA:

Con relación al documento fundamental de la acción, éste se tiene como reconocido por el demandado, al no haber desconocido ni negado la firma plasmada en él y/o su contenido, del cual se fija que el día 20/12/2013, los ciudadanos, JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, denominado el vendedor propietario otorga opción de compra venta a los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, denominados los compradores, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad cuyas características y especificaciones ya fueron señaladas y descritas, que el precio acordado entre ambas partes es de setecientos mil bolívares (Bs.700.000,00), que la venta será cancelada de la siguiente manera: Como arras Doscientos mil bolívares (200.000,00) y el restante es de Quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00) por un crédito bancario que se gestionará entre el mes de enero al mes de diciembre del año 2014, prorrogables por noventa (90) días cumplido el plazo será improrrogable, este precio y la forma de pago será irrevocable y no generará intereses de mora. La entrega material de dicho inmueble es en el momento de otorgamiento del presente documento, es decir el presente contrato tiene una duración de 15 meses. Se evidencia así que se trata de un contrato preliminar a la celebración del contrato definitivo de compra venta de inmueble, y la parte demandada no alegó que hubiese sido alterado luego de su firma, por lo cual este Juzgado tiene como fecha cierta la indicada.
Que la parte actora está en posesión del inmueble bajo la modalidad de arrendamiento.
Que la parte actora tiene en su poder Copia Certificada del documento de propiedad del referido inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, el cual consigno marcado con la letra B al libelo, que riela del folio 14 al 21; debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; en fecha 14 de Octubre de 2014, quedando inscrito bajo el N° 2014.684, asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.8160; mediante el cual se evidencia que el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS es su propietario. Y así mismo presenta Copia simple de certificación de gravamen, debidamente protocolizado por ante el Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 14-10-2014, quedando anotado bajo el Nº 2014.684, asiento registral N° 1, Matrícula 407.16.6.1.8160. .
Establece quien aquí juzga, que el debate probatorio debió estar dirigido a la demostración de la eficacia jurídica del contrato de opción de compra venta, así como en demostrar el incumplimiento de la parte demandada de sus deberes contractuales.

VI

MOTIVOS DE HECHO PARA DECIDIR
De las actuaciones correspondientes a la presente causa, y sobre la base de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil se aprecia que estamos en presencia de la pretensión de una acción jurídica tendiente a solicitar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, sobre un documento privado que se tiene como reconocidos por el demandado, entre los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, sobre el bien inmueble constituido por una (01) casa y parcela de terreno distinguida con el N° 01-A, ubicado en la carretera vía Maratán, Urbanización Parque Residencial Los Robles de la Ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, la cual tiene un área aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES CON CUARENTA METROS CUADRADOS (233,40 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 11,40 metros con parcela y casa N° 12-A; SUR: En 11,94 metros con la avenida principal y áreas comunes; ESTE: En 20 metros con avenida Los Robles y OESTE: En 20 metros con parcela 02-A. En la que se le reclama judicialmente al ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA, satisfacer en beneficio de los demandantes los siguientes conceptos:
- Que cumpla su obligación de vender el inmueble constituido por: una (01) casa y parcela de terreno distinguida con el N° 01-A, ubicado en la carretera vía Maratán, Urbanización Parque Residencial Los Robles de la Ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa, la cual tiene un área aproximada de DOSCIENTOS TREINTA Y TRES CON CUARENTA METROS CUADRADOS (233,40 M2) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 11,40 metros con parcela y casa N° 12-A; SUR: En 11,94 metros con la avenida principal y áreas comunes; ESTE: En 20 metros con avenida Los Robles y OESTE: En 20 metros con parcela 02-A.
- Que la sentencia definitivamente firme, en caso de cumplimiento voluntario, se tenga como título de propiedad.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:
En sentido amplio, para nuestra ley, existe contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma. Al efecto el contrato, es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley. En este orden, se debe destacar que en principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear los vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas. En consecuencia, el contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, valer decir a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Todos los contratos tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos de ellos en particular.
Las condiciones requeridas para la existencia de un contrato son: Consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa licita, estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato, son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, es decir, lo hace inexistente.

Así las cosas, la definición legal del Contrato se encuentra establecida en nuestro Ordenamiento Jurídico, en el Artículo 1133 del Código Civil:
”Es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

Y a su vez en lo referente al objeto de los contratos, nos indica el artículo 1.155 del Código Civil, lo siguiente:
“El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”

Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado Artículo 1133 del Código Civil son: CONSTITUIR - REGLAR – TRANSMITIR – MODIFICAR Y EXTINGIR ENTRE LAS PARTES OBLIGACIONES Y DERECHOS. POR ESO EL CONTRATO ES UNA FUENTE DE OBLIGACIONES.
Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber:
a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras.
Así las cosas, en el mismo orden a lo pretendido por la parte actora y por versar la presente acción, sobre un contrato de Opción de Compra Venta, por así haberlo denominado las partes contratantes, en aras de determinar quien aquí decide, la naturaleza Jurídica del Contrato de Opción de Compra Venta sometido a conocimiento, pasa a realizar las siguientes consideraciones, bajo el criterio establecido, en sentencia dictada por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Órgano de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A.
En acatamiento a la citada sentencia, es deber de esta juzgadora revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera, se toma en consideración que el contrato preliminar, es un contrato atípico e innominado que se produce en razón del principio de la autonomía contractual y que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Estos contratos pueden ser unilaterales o bilaterales, independientemente de que el negocio jurídico sea bilateral. Estos contratos preliminares tienen un efecto meramente instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. En los contratos preliminares, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato. En el contrato bilateral, como su nombre lo indica sugiere se obligan ambas partes y hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción o más bien, demanda de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura (protocolización), la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de opción a compra venta en el caso de marras, se observa que la presente demanda fue admitida en fecha 04 de febrero del año 2016, y en sujeción al criterio vinculante citado de la sala constitucional, se debe aplicar al presente caso, en tal sentido concluye quien aquí juzga, que los contratos de compraventa, son contratos preliminares y no constituyen una venta obligatoria o definitiva, son de efecto meramente instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro.
De allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad, para la ejecución forzosa de estos contratos preliminares, señala la sala, que si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar, y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil).
Se concluye entonces, que en el presente caso se está en presencia de un contrato preliminar de promesa de compra venta unilateral que para que proceda la acción de cumplimiento de contrato se debe verificar suficientemente la existencia y determinación de los elementos esenciales del contrato. Por ser un contrato típico y nominado por el cual una de las partes se obliga dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o el cumplimiento de una condición, a celebrar un contrato futuro determinado.
El contrato de opción o promesa de compra venta aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato definitivo de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la promesa de compra venta. Debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante, dado que cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de la sentencia y así conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
Cabe señalar de conformidad a la sentencia citada que, no se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
Resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley artículo 1.159 del Código Civil. Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
El punto neurálgico que propició el conflicto entre las partes, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida al hoy demandado respecto a la posibilidad de transmitir su propiedad en beneficio de los actores, frente a lo cual es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica.
Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del código civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso de Cumplimiento de contrato de opción de compra venta, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, la existencia de un contrato, el contrato quedo debidamente reconocido, el cual tiene como característica el ser una promesa de compraventa, y por tanto un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato. En virtud de lo anterior, se tiene que los actores tenían la obligación de pagar el precio pactado, y la de gestionar el crédito Bancario entre el mes de Enero al mes de Diciembre del año 2014, el cual debía realizarse dentro del plazo de 90 días, improrrogables, contados desde la fecha de autenticación del contrato, es decir desde el 20 de diciembre del 2013, mientras que no quedo establecido que el demandado tenía la obligación de entregar los documentos necesarios exigidos para la tramitación del crédito Bancario. Así se establece

De las pruebas traídas a los autos por la parte actora, no se observa actuaciones tendientes a solicitudes de los recaudos por ante el demandado, ni mucho menos a tramites concernientes a la obtención o tramitación de crédito bancario que valorar, ni que se haya puesto en conocimiento al demandado de este trámite para la adquisición de la vivienda y de igual forma que se haya ofertado el pago de otra forma diferente. Así se establece
Lo anterior, resulta de lo previsto en los artículos 1.527 y 1.528 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:

Artículo 1527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato.

Artículo 1528.- Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.(…).
Constatado lo anterior, en este sentido no se evidencia el incumplimiento de la parte demandada con respecto a lo estipulado en la cláusula segunda del aludido contrato Así se decide.
Así las cosas, de la lectura de las clausulas del contrato accionado, no se desprende que el pago establecido en calidad de arras haya de hacerse a nombre de la firma mercantil Cooperativa Pintu-Plast R.L, ni mucho menos se observa en la clausula segunda que se haya establecido la obligación del propietario de tramitar y obtener ante los organismos correspondientes lo relativo a la documentación necesaria para gestionar el crédito por ante la institución bancaria por las cuotas allí establecidas, cuando en la práctica son actuaciones que le corresponden a los Compradores, así como de las pruebas aportadas en autos por la parte actora se obtiene que los mismos tenían en su poder el documento de propiedad y la certificación de gravamen, que dicen necesitaban para la tramitación del crédito bancario y que el vendedor no se los había entregado pese a su solicitud. Así se decide
Así mismo , en cuanto al alegato de la parte actora , referente a que en el contrato celebrado se pactó que el pago del saldo restante se realizaría en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, una vez que se obtuviera el crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), para tales efectos, que se gestionaría en los meses de enero y diciembre del año 2014, el cual sería prorrogable por noventa días, es decir hasta los últimos de marzo del 2015, no se generarían intereses de mora ni aumento alguno en el precio objeto de la oferta de venta por ninguna razón. De tal manera que, frente a la obligación de los compradores de pagar las cantidades pactadas en el contrato, está la obligación del vendedor de la entrega material del inmueble, lo cual ha de ocurrir en el momento del presente documento, encontrándonos con obligaciones de cumplimiento simultáneo.
Ahora bien, de la actividad probatoria desplegada en autos, la parte actora no logró demostrar la tramitación y correspondiente obtención del crédito hipotecario para la compra del inmueble, así como tampoco logro demostrar que el pago efectuado por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000, 00) fuera imputable a las arras, ya que manifiesta que el mismo fue hecho mediante cheque a nombre de la firma mercantil denominada COOPERATIVA PINTU-PLAST R.L.
En el caso bajo estudio no evidencia esta Juzgadora que la actora haya ofertado el pago del saldo restante al vendedor, para que fueran aceptadas por este como prueba del pago efectuado; en ejecución del contrato de promesa de compraventa pactado. Tampoco lograrón demostrar los actores, que se haya convenido en cambiar la forma de pago, así como tampoco que el demandado haya aceptado la oferta realizada con el cheque de gerencia a su nombre, a los fines de dar cumplimiento al monto total adeudado acordado en el contrato tantas veces aludido. y así se declara.
Los contratos deben cumplirse exactamente como han sido pactados, principio del derecho común denominado pacta sunt servanda, en el caso de marras, las partes expresamente acordaron sobre la forma del pago del precio del bien en la cláusula SEGUNDA del contrato, de manera que el cambio en la forma de pago debió ser aceptado por el vendedor, ya que la obligación del pago es la principal obligación del comprador. Por ello, considera quien aquí decide que las partes condicionaron la ejecución del contrato al hecho de la tramitación de un crédito hipotecario, es decir, crearon obligaciones con fundamento en la misma causa del contrato.
En tal sentido, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante.
Es por lo que se hace menester citar la siguiente disposición legal contenida en el artículo 1354 del Código Civil el cual reza:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Así como el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba...”.

Las disposiciones legales anteriormente citadas, se adaptan de manera perfecta a la relación jurídica planteada, las cuales colocan de manifiesto cuales son las obligaciones de los contratantes. Con respecto al cumplimiento de los contratos, dado que dichas convenciones tienen fuerza de ley entre las partes, las mismas deben cumplirse tal y como fueron pactadas.
Asimismo en consonancia con lo anteriormente expuesto, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, consagra la máxima legal que contiene las pautas de Juzgar, la cual estatuye:
“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.

La norma anterior constriñe a los jueces a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, es decir, a emitir una sentencia congruente y fundada en las pruebas, teniendo como norte la verdad y utilizando al proceso como la herramienta para la realización de la justicia, a tenor de lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República bolivariana de Venezuela.
De manera tal, que al ser el hecho controvertido de autos, el incumplimiento atribuido al demandado en cuanto al otorgamiento de los recaudos o documentos respectivos que eran necesarios para la tramitación del crédito ante la Institución Bancaria respectiva y por ende, al no desprenderse de la lectura de autos ni probado el incumplimiento contractual que los hoy demandantes le atribuyen a su vendedor, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe ser desechada, y así será establecido en el dispositivo del fallo. Así se decide.
No obstante, visto que la contención entre las partes está referida a la existencia y cumplimiento de contrato que celebraron las partes el día veinte (20) de Diciembre del año 2013, que ha quedado relevado de pruebas debido a que no fue impugnado el documento fundamental de la presente demanda, y dado que el impago alegado por el actor es un hecho negativo que no debe ser probado, por lo tanto, es forzoso declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentada por el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS en contra de LOS CIUDADANOS JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES. Así se declara.
V
DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR, la pretensión incoada por los ciudadanos JORGE ALEJANDRO PAREDES LUQUE Y SARANAZ MAAZUME ATAI DE PAREDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-13.645.708 y V-15.866.404, respectivamente, contra el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, plenamente identificado en autos, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA. Así se decide.-
No se hace necesario la notificación de las partes por cuanto se encuentran a derecho.-
Se condena en costas procesales a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, conforme lo dispone el artículo 274 del Código Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Acarigua a los dieciséis días del mes de Marzo del año dos mil diecisiete. (16/03/2017). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Jueza,

Abg. Marvis Maluenga de Osorio
El Secretario,

Abg. Mauro José Gómez Fonseca
En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:10 p.m. Conste. El Secretario.

MMdeO/mjg/mtp.
Expediente C-2016-0001237.-