TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

EXPEDIENTE C-2017-001340.-
DEMANDANTE OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.731.537.-

DEMANDADA KATHERINE NEYLIANA GARCES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.929.955.-

MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.-

SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.-

SECUENCIA PROCEDIMENTAL.
Se inició la presente causa en fecha 14 de Marzo del 2017, cuando el ciudadano OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.731.537, asistido por el Abogado DURMAN ELIGREG RODRIGUEZ SORONDO, venezolano, titular de la cedula de Identidad número V.-10.140.586 e inscrito por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 60.006, compareció ante este Tribunal e interpuso demanda en contra de la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.929.955, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, estimando la presente demanda por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) en la cual expone:
CAPITULO PRIMERO
ANTECEDENTES
“ Ciudadana Juez, es el caso que en el año 2013, adquirí un inmueble, constituido por Una (01) Casa con su parcela de terreno propio, sobre la cual esta construida, ubicada en la Urbanización Fundación Mendoza, avenida 9, Manzana O, Esquina Avenida 17, casa N° 4, Jurisdicción de la Ciudad de Acarigua del Estado portuguesa, que mide trescientos seis metros cuadrados (306 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con Parcela N° cinco (05); SUR: Con Parcela Número tres (03); ESTE: Con parcela Número Veintiséis (26); y OESTE: Con avenida N° 09, el cual me pertenece según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Marzo del año 2013, inscrito bajo el N° 2013.270, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.6342, el cual acompaño marcado con la letra “A”, de conformidad con lo establecido en el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, pero es el caso ciudadana Juez, que en fecha 12 de marzo de 2014, procedí a VENDERLE por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, a la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-18.929.955…el inmueble anteriormente descrito, todo lo cual consta en documento de Compra Venta, protocolizado por ante el Registro Público del Estado Portuguesa, de fecha doce (12) de Marzo del 2014, inscrito bajo el N° 2013.270, asiento registral 2 del inmueble matriculado, con el N° 407.16.6.1.6342, y correspondiente al libro de folio real del año 2013; y el cual acompaño marcado con la letra “b”, en copias certificadas de conformidad con lo preceptuado, en el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil, ya que su original reposa en los archivos de la prenombrada Oficina de Registro, y el cual expresa lo siguiente, textualmente cito: “…Yo, OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.731.537, domiciliado en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, declaro: Doy en venta, pura, simple y perfecta a la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-18.929.955, de este domicilio, un inmueble de mi propiedad, construido por Una (01) Casa, ubicada en la Urbanización Fundación Mendoza, avenida 9, Manzana O, Esquina Avenida 17, casa N° 4, Jurisdicción de la Ciudad de Acarigua del Estado portuguesa, que mide trescientos seis metros cuadrados (306 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con Parcela N° cinco (05); SUR: Con Parcela Número tres (03); ESTE: Con parcela Número Veintiséis (26); y OESTE: Con avenida N° 09, el inmueble objeto de esta venta fue adquirido a tenor de documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, de fecha 05 de Marzo del año 2013, quedando registrado bajo el N° 2013.270, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.6342, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. EL PRECIO DE LA PRESENTE VENTA ES POR LA SUMA DE CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 450.000,00), LO CUALES DECLARO HABER RECIBIDO DE LA COMPRADORA EN ESTE ACTO MEDIANTE DOS (02) CHEQUES, EL PRIMERO SIGNADO CON EL NÚMERO N° 33210621, Y EL SEGUNDO SIGNADO CON EL N° 67210620, AMBOS POR EL MONTO DE DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 225.000,00), PARA SER PAGADOS A LA ORDEN DE OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA, EMITIDOS DE CUENTA BANCARIA N° 01050048631048364836, DE MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, LOS CUALES SUMAN EL MONTO TOTAL PAUTADO EN LA PRESENTE VENTA Y LOS CUALES RECIBO A MI ENTERA SATISFACCIÓN. Con el presente otorgamiento transmito a la compradora el dominio, propiedad y posesión de lo vendido, libre de todo gravamen y con obligación de saneamiento. Y Yo, KATHERINE NEYLIANA GARCES, ya identificada, declaro que acepto la venta que se me hace a los términos del presente documento. Así lo decidimos, firmamos y otorgamos en la Ciudad de Acarigua a la fecha de su presentación…

CAPITULO SEGUNDO
HECHOS QUE IMPULSAN EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN

Ahora bien, ciudadana Juez la mencionada ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, supra identificada después de haberse otorgado el documento in comento, por mi parte, la misma se negó a pagar el precio pactado y descrito, en el mencionado documento, es decir, no hizo entrega del pago mediante los cheques, que se expresaron, en el documento de marras, negandose de manera rotunda a pagar el precio pactado, alegando que no tenia dinero para pagar y siendo el caso, que hasta la presente fecha, no me ha pagado, por la compra de dicho inmueble.

CAPITULO TERCERO
FUNDAMENTOS JURIDICOS QUE IMPULSAN EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN

Ciudadana Juez, es bien sabido que la naturaleza jurídica de los contratos de compra-venta, no es otra sino transmitir un bien a otra persona, mediante una contraprestación, es decir, EL PAGO DEL PRECIO, pero es el caso, que la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, tantas veces mencionada, no cumplió con este requisito de validez, para los contratos de esta clase, burlando de mi buena fe, a través de un supuesto pago, que nunca cumplió.
De todos los hechos antes narrados, es por lo que afirmo que la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, ha incumplido en forma reiterada e irritante, en su principal obligación, la cual es el pago del precio de lo acordado, en el documento de compra venta; comportamiento éste que constituye, sin lugar a dudas, una flagrante violación de las normas establecidas, en los artículos 1.159, 1.160, 1.165, 1.166, 1.167, en concordancia con los artículos 1684 al 1703 del Código Civil.
De tal manera, ciudadana Juez, que por las razones de hecho y de derecho, anteriormente esbozadas y delatadas, que me legitiman, para ejercer la acción es por lo que en mi propio nombre y representación demando la resolución del contrato de compra venta…
CAPITULO CUARTO
PETITORIO…

…En virtud de lo transcedentemente expresado y delatado, en el presente escrito libelar, es por lo que recurro en mi nombre, ante su competente autoridad para demandar como en efecto y formalmente demando, y lo hago, en mi nombre, a la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-18.929.955, de este domicilio, para que CONVENGA O SEA CONDENADA, por este tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado por ante el Registro Público del Estado Portuguesa, de fecha doce (12) de Marzo del 2014, inscrito bajo el N° 2013.270, asiento registral 2 del inmueble matriculado, con el N° 407.16.6.1.6342, y correspondiente al libro de folio real del año 2013, el cual se acompaña en copia certificadas…
SEGUNDO: Convenga en pagarme, o que a ello sea condenado, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, que me ha causado…
TERCERO: Al pago de COSTAS Y COSTOS que origine el presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil, y así muy respetuosamente solicito sea declarado por este Tribunal…

CAPITULO QUINTO
MEDIDA PREVENTIVA…

De acuerdo con lo establecido en el artículo 585 en concordancia con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil… pido muy respetuosamente se sirva decretar MEDIDA PROVISIONAL DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre el siguiente bien: Una (01) Casa con su parcela de terreno propio, sobre la cual esta construida, ubicada en la Urbanización Fundación Mendoza, avenida 9, Manzana O, Esquina Avenida 17, casa N° 4, Jurisdicción de la Ciudad de Acarigua del Estado portuguesa, QUE MIDE TRESCIENTOS SEIS METROS CUADRADOS (306 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con Parcela N° cinco (05); SUR: Con Parcela Número tres (03); ESTE: Con parcela Número Veintiséis (26); y OESTE: Con avenida N° 09. Dicho inmueble me pertenece según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, de fecha 12 de Marzo del año 2014, inscrito bajo el N° 2013.270, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.6342, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013…

El Tribunal, a los fines de proveer sobre la admisibilidad de la acción interpuesta, considera pertinente hacer las siguientes consideraciones:

De las actuaciones correspondientes a la presente causa, y sobre la base de lo establecido en los articulos artículos 1.159, 1.160, 1.165, 1.166, 1.167, en concordancia con los artículos 1684 al 1703 del Código Civil. Se aprecia que estamos en presencia de la pretensión de una acción jurídica tendiente a solicitar LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, celebrado en fecha 12 de Marzo de 2014, entre los ciudadanos OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA Y KATHERINE NEYLIANA GARCES, por el siguiente bien inmueble: Una (01) Casa con su parcela de terreno propio, sobre la cual esta construida, ubicada en la Urbanización Fundación Mendoza, avenida 9, Manzana O, Esquina Avenida 17, casa N° 4, Jurisdicción de la Ciudad de Acarigua del Estado portuguesa, que mide TRESCIENTOS SEIS METROS CUADRADOS (306 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con Parcela N° cinco (05); SUR: Con Parcela Número tres (03); ESTE: Con parcela Número Veintiséis (26); y OESTE: Con avenida N° 09. Que le pertenece al demandante según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, de fecha 12 de Marzo del año 2014, inscrito bajo el N° 2013.270, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 407.16.6.1.6342, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. En la que se le reclama judicialmente al la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, plenamente identificada en autos, satisfacer en beneficio del demandante los siguientes conceptos:
A que CONVENGA O SEA CONDENADA, por este tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: A la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, sobre el inmueble constituido por: Una (01) Casa con su parcela de terreno propio, sobre la cual esta construida, ubicada en la Urbanización Fundación Mendoza, avenida 9, Manzana O, Esquina Avenida 17, casa N° 4, Jurisdicción de la Ciudad de Acarigua del Estado portuguesa, QUE MIDE TRESCIENTOS SEIS METROS CUADRADOS (306 Mts 2), cuyos linderos particulares se encentran especificado en el libelo de la demanda… el cual se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Estado Portuguesa, de fecha doce (12) de Marzo del 2014, inscrito bajo el N° 2013.270, asiento registral 2 del inmueble matriculado, con el N° 407.16.6.1.6342, y correspondiente al libro de folio real del año 2013, el cual se acompaña en copia certificadas… SEGUNDO: A que la demandada Convenga en pagarle a demandante, o que a ello sea condenado, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, que me ha causado… TERCERO: Al pago de COSTAS Y COSTOS que origine el presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil, y así muy respetuosamente solicito sea declarado por este Tribunal…

En sentido amplio, para nuestra ley, existe contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos, y agrega que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma., al efecto el contrato, es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades
La definición legal del Contrato se encuentra establecida en nuestro Ordenamiento Jurídico, en el Artículo 1133 del Código Civil:

Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber:
a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras.

Así las cosas, los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N° 6.503 Extr, del 12 de Noviembre del 2011, establecen:
Artículo 94: Previo a las demandas por (…), así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda, deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda el procedimiento descrito en los artículos siguientes.

Artículo 96: Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o Resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicable es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Ahora bien, dispone el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Adminiculadas las disposiciones normativas citadas con la del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, deduce:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

En este sentido, quien aquí decide denota:

Del estudio del escrito libelar se obtiene, que el inmueble objeto de la presente acción por resolución de contrato, se encuentra ocupado por la parte demandada situación que se consigue de los hechos indicados por el actor en su escrito, cuando al señalar el domicilio a los fines de la práctica de la citación de la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, indica al tribunal, que es en la Urbanización Fundación Mendoza, avenida 9, Manzana O, Esquina Avenida 17, casa N° 4, Jurisdicción de la Ciudad de Acarigua del Estado portuguesa, por lo que se evidencia a todas luces, que es el mismo bien inmueble objeto del contrato de compra venta, del cual se pretende aquí la resolución. En tal sentido, estamos en presencia de los siguientes hechos:
 El objeto de la presente acción por resolución de contrato de compra venta sobre la adquisición de un bien inmueble (Casa) en el mercado secundario.
 El bien inmueble objeto de la relación contractual cuyo cumplimiento se pretende se encuentra ocupado por la demandada.
 El bien inmueble está destinado a vivienda principal.
 El efecto jurídico de cualquier decisión sobre la acción intentada, puede conllevar la entrega o desocupación del mencionado inmueble.

Ahora bien, por versar la presente acción sobre la Resolución de un contrato de Opción de Compra Venta, de un bien inmueble destinado a vivienda principal el cual se encuentra en posesión de la demandada, y frente a una actuación judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a “vivienda principal”, como es el caso de autos que nos ocupa, está bajo la tutela de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, disposición normativa que ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, como es el caso que nos ocupa.

Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta , sobre un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por la parte demandada, resulta pertinente citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

En criterio más reciente la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha cuatro (4) días del mes de julio de dos mil dieciséis; con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, señala al respecto:

“…Esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional…”(Destacado y cursivas del Tribunal)

Así, la referencia jurisprudencial refuerza el acertado planteamiento del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011.- En relación con el ámbito objetivo, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda , así como el Decreto con Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no se circunscriben al campo de las relaciones arrendaticias, sino que también resultan aplicables a todos los juicios en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

Establecido lo anterior, considera quien aquí juzga, que ante la presencia de cualquier proceso judicial en el cual pudiere resultar un fallo, cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, quien pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento administrativo previo a la Instancia Judicial, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. Y así se decide.

En razón de lo expuesto, es por lo que esta Juzgadora, en acatamiento al criterio jurisprudencial citado, en el que se instaura la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en G.O 6.503 Ext. Del 12 de Nov-2011; el cual nos remite a la aplicación del Procedimiento Administrativo establecido en el Decreto N° 8190 con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas descrito en los artículos 7 al 10, lo considera aplicable y procedente en el presente caso, y así se establece.

Por considerar esta jurisdicente, que en este caso de marras, los efectos de la resolución del contrato de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda de la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, parte demandada; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declara INADMISIBLE, la presente demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA, asistido por el Abogado DURMAN ELIGREG RODRIGUEZ SORONDO, en contra de la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, todos plenamente identificados en autos. Así se decide.-

DISPOSITIVA
En merito a las consideraciones precedentemente expuestas, es por lo que este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda incoada por el ciudadano OSCAR ROELBER LOPEZ MEJIA, contra la ciudadana KATHERINE NEYLIANA GARCES, plenamente identificados en autos, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA. Así se decide.-
No se hace pronunciamiento sobre las costas por la naturaleza del fallo.
No se hace necesario la notificación de la parte actora por cuanto se encuentran a derecho.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa- Acarigua, a los Veinte días del mes de Marzo del Dos Mil Diecisiete. (20-03-2017); Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Jueza.-

Abg. Marvis Maluenga de Osorio.
El Secretario,

Abg. Mauro José Gómez Fonseca.

En el mismo día se publico, siendo las 03 y 30 de la tarde. Conste.-

MMdeO/mjg/mtp.
Expediente C-2017-001340.