REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. EXPEDIENTE: Nº 6132. JURISDICCION: CIVIL. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA. DEMANDANTE: FLOR DE MARIA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.067.768, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: NELSON MARIN PEREZ y CARLOS GUDIÑO SALAZAR, venezolanos, titulares de las cédula de identidad Nos. V- 8.054.034 y 16.208.549, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 20.745 y 130.238, respectivamente, de este domicilio. DEMANDADA: DEIVIS EUGENIA GOYO CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 17.618.197, de este domiciliado. APODERADOS JUDICIALES: CARMEN JANETTE OTERO MONTILLA y MARIA ESTHER PINTO CHIRINOS, venezolanas, titulares de las cédula de identidad Nos V- 9.401.538 y 12.012.368, e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nos.70.098 y 162.324, respectivamente, de este domicilio. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. VISTOS: CON INFORMES. Recibida en fecha 13-01-2017, las presentes actuaciones del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecución de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en virtud de la apelación ejercida por el Abogado Carlos Gudiño Salazar, en su carácter de co apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia de fecha 27-01-2017 mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana Flor de María García, contra la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo y se ordena a la parte actora realizar la indemnización correspondiente por daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, se ordena a la parte accionada a realizar el reintegro de las cantidades de dinero antes señaladas a la parte accionante. En fecha 14-02-2017, se da entrada a la Causa bajo el Nº 6.132. En su oportunidad, el co-apoderado de la actora, Abogado Carlos Gudiño Salazar, consigna escrito de informes en donde hace una breve reseña del planteamiento de la litis y además alega que la demandante demanda el cumplimiento del contrato por ausencia de otorgamiento del documento definitivo de venta e incumplimiento a la obligación estipulada en la cláusula tercera del contrato y la demandada a su vez se excepciona alegando que la demandante que la demandante no cumplió con el pago total del precio convenido e incumplió la cláusula Quinta del contrato. Señala que la sentencia recurrida luego de disertar en torno a la naturaleza del contrato celebrado por los contendientes y concluir que en la situación iudice se esta en presencia “de un contrato preparatorio de venta o promesa bilateral de venta”. Que en dicha sentencia el Tribunal a quo, se aparta de los términos plasmados en el libelo de demanda y resuelve erradamente la excepción nom adipleti contractus, alegada por la demandada, incurriendo así en una sentencia viciada que hace procedente la revocatoria de la sentencia apelada. Que al resolver como lo hizo la recurrida se incurre en incongruencia positiva al no existir la congruencia que debe existir entre la sentencia y la pretensión que constituye el objeto del proceso, extendiéndose la recurrida mas allá de los limites del problema judicial que fuera sometida a su consideración y no atenerse a lo alegado y probado en autos, especialmente denuncia que la recurrida desborda el tema decidendum al extender la decisión mas allá de los limites establecidos por los litigantes, menoscabando así el principio dispositivo del proceso civil de orden publico al conceder a la demandada una pretensión no solicitada que obliga a la demandante a una obligación de hacer consistente en indemnizar a la demandada por daños y perjuicios de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, ello es violatorio del articulo 11 del Código de Procedimiento Civil por haberse extendido la recurrida a situaciones que no fueron peticionadas, contraviniendo igualmente los artículos 12 y 243 ordinal 5, ejusdem. Que habiendo quedado la litis trabada en los términos explicados, le estaba vedado al juez a quo pronunciar una sentencia de condena contra la demandante por una indemnización peticionada en una reconvención o mutua petición que fuera declarada inadmisible, es decir, fuera del proceso y por tanto el petitorio de indemnización por penalidad contractual contenido en tal reconvención declarada inadmisible es inexistente y mal podría la recurrida condenar sobre un petitorio desechado del proceso, incurriendo así la recurrida en el vicio de incongruencia positiva en la modalidad de ultrapetita y así lo denuncia. Denuncia que la recurrida hace un pronunciamiento de condena ya existente por la inadmisibilidad de la reconvención planteada por la demandada, incurriendo en incongruencia positiva al extender su fallo a un alegato desechado del proceso. Se denuncia errónea interpretación del contrato por la recurrida al indicar en la sentencia que la optante a comprar incumplió con la cláusula segunda del contrato al no realizar la cancelación total del precio, y que ello comporta una insolvencia culposa. Alega que la obligación contenida en la cláusula Segunda no aparece de los autos incumplida, pues la norma del articulo 531 del Código Adjetivo Civil autoriza a las partes y al Tribunal a actuar apegado a la pretensión libelar permitiendo el ofrecimiento de pago de lo adeudado en la oportunidad del otorgamiento definitivo del documento de venta y en su defecto en la oportunidad que ha bien tenga establecerlo el Tribunal; de modo, que el dispositivo de la sentencia recurrida es consecuencia de una apreciación errada en principio de la interpretación del contrato y del derecho aplicable que no satisface el propósito e intención de las partes contratantes, pues sencillamente, el sentenciador omitió el alcance de la norma del articulo 531 ejusdem, el cual ha sido objeto de aplicación en diversos fallos judiciales en situaciones análogas al presente juicio, entre ellas la sentencia RC.000556 Exp. 2009-000122 de fecha 24-11-2010 Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Alega que la recurrida desnaturaliza el verdadero alcance del contrato y omite todo el análisis sobre la interpretación de su cláusula Tercera que es precisamente la cláusula denunciada como incumplida en el libelo de demanda resolviendo erradamente la recurrida un aspecto o cláusula del contrato que deriva en un incumplimiento culposo a la demandante, sin considerar que el cumplimiento de la cláusula tercera es previo a la cláusula Quinta determinada como incumplida por su conferente. Que pretende el juzgador a quo que se protocolice un documento de venta definitiva sin que la vendedora propietaria antes del vencimiento del plazo estipulado para el pago haya entregado a la compradora la solvencias municipales vigentes, cedula catastral, entre otros requisitos, a los fines que ésta (compradora pudiere hacer redactar el documento de compra-venta y presentarlo ante el Registro Publico Inmobiliario y cancelar los gastos a que alude la cláusula Quinta del contrato la protocolización del documento no era posible realizarla, sin tener la compradora tales recaudos, siendo que una interpretación como la que sostiene la recurrida coloca a la compradora en desventaja, dado que un retardo de la demandada en la entrega de los referidos recaudos no puede constituirse en un incumplimiento de la demandante, puesto que la obligación de hacer entrega de los mencionados recaudos recae exclusivamente en cabeza de la demandada, quien es la que ostenta la cualidad para obtener de los distintos órganos administrativos las solvencias relativas al inmueble; de modo, que la no entrega de todos los recaudos al comprador a fin de poner fin de poder introducir el documento de venta en el Registro Publico, se traduce en un incumplimiento de la vendedora por constituir tal entrega de dichos recaudos un requisito indispensable previo para que la compradora cumpliera con el paso siguiente de redacción de documento y gasto de registro de escritura en virtud que el registro publico no admite, ni menos da curso a la protocolización de documento, ni pagos de derechos de registro sin la presentación de los recaudos que solo puede obtener la propietaria del inmueble. Alegato específico del incumplimiento atribuible a la vendedora (cláusula tercera) que la demandada no logró desvirtuar en el proceso, argumentando una exceptio nom adimpleti contractus improcedente por no haber cumplido con la obligación a su cargo. Que la recurrida al resolver como lo hizo incurre en el vicio de incongruencia negativa al no resolver un alegato contenido en el libelo de demanda referido a que la vendedora no entregó a la compradora los requisitos y recaudos previos para la redacción y presentación del documento ante el Registro Publico con el consiguiente pago de los derechos de registro. Incurre el sentenciador en suposición falsa por error de percepción de la cláusula tercera del contrato de la demandante señala como incumplida por la demandada. En la sentencia de autos, la recurrida no le da el alcance e importancia jurídica que tiene la cláusula Tercera del contrato y que sirve de sustentación a la demanda de cumplimiento del contrato por incumplir la demandada la obligación de realizar los tramites correspondientes a la documentación del inmueble para la realización de la venta definitiva a la optante a comprar, libre de gravamen e impuestos municipales por ante el Registro Publico referente sosteniendo la recurrida de manera errada que la carga concerniente a los tramites concernientes a la documentación del inmueble era de la demandante y no de la demandada y por ello incurrió en incumplimiento a su obligación que hace procedente la excepción de contrato que configura el vicio de suposición falsa, dado que los recaudos y tramites a que contrae la cláusula Tercera son carga de la demandada por tratarse de actos preparatorios de la obligación de tradición a cumplir la demandada, se trata de requisitos indispensables para que la demandante compradora pueda asumir la obligación de redacción y visado de documento y los gastos de registro del mismo para la formalización definitiva de la operación, y de que por sus características de procedencia no constituye la simultaneidad de cumplimiento de obligaciones, indispensables para oponer exitosamente la exception non adimpleti contractus y no como desacertadamente lo sostiene la recurrida. Que la recurrida entiende que la demandante ha de cancelar los gastos de visado del documento definitivo y de registro antes de tener a la mano los documentos indispensables para su presentación en el Registro Publico, es cierto, ello era su obligación, pero una vez la vendedora le suministrara tales recaudos para ser éstos preparativos a la obligación de tradir la cosa como obligación preliminar a cualquiera otra del comprador siendo que en autos no está probado que la demandada haya proveído o tramitado dichos recaudos y ello origina presunción de incumplimiento culposo consagrado en el articulo 1271 del Código Civil, era su carga probatoria o en su defecto demostrar que el incumplimiento era involuntario 8causa extraña no imputable), por tanto, la sentencia recurrida incurre en suposición falsa en la interpretación del contrato. Solicita se revoque la sentencia declarando con lugar la apelación, estableciendo que la vendedora demandada realice la tradición de la cosa, como su obligación principal a través del otorgamiento del documento definitivo y a su vez su representada pague el remate del precio ofrecido a pagar, asegurando así este Juzgado Superior el ejercicio de la garantía constitucional de una justicia efectiva, dado que se evidencian claramente en las actas los tres (3) elementos relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina casacional, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato a saber: la existencia de un contrato bilateral. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal. Que existe un contrato bilateral traído a los autos, no impugnado y por tanto admitida su existencia por la demandada, resultando tal elemento fuera del contradictorio. El segundo requisito, está probado que la compradora ha cancelado parte sustancial del precio y que esta dispuesta a pagar la exigua cuota pendiente del precio estipulado, y ha ofrecido pagarlo en la oportunidad del otorgamiento definitivo y/o en defecto en la oportunidad que a bien lo fije el Tribunal y; el tercer requiso, no consta en autos que la vendedora hay entregado a la compradora los recaudos necesarios para ésta a su vez cumpliera con su obligación estipulada en la cláusula Quinta del contrato, tal y como lo prevé la norma del articulo 1492 del Código Civil, según el cual los gastos de tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura que son de cargo del comprador, normal legal obviada, no observada, ni menos aplicada por la recurrida. En fecha 16-03-2017, queda abierto el lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para observaciones a los informes. En fecha 24-03-2017, la abogada Carmen Janette Otero Montilla, apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de observaciones a los informes de la manera siguiente: Primero: alega la parte recurrente en su escrito de informes que su representada cambió lo que denomina “las reglas del juego” el contrato suscrito por su mandante con la accionante no se trataba de un juego pero la forma de calificarlo indudablemente es cónsona con el incumplimiento por su parte de pagar el precio convenido en el plazo establecido el cual feneció el día 15-07-2015, siendo falso lo alegado y para ello basta observar que se concedió un plazo para pagar que fenecía el 15-07-2015, y el hecho que su mandante haya recibido abonos no contraría la obligación que asumió la optante en la Cláusula Segunda del contrato, de pagar antes de esa fecha, cláusula en la cual además, nunca se estableció que no podía hacer abonos, no se indico la forma en que debía pagarse y conocemos el aforismo o máxima jurídica que expresa Permittiur quod non prohibertur (se presume que está permitido lo que no está prohibido), de allí que poco importan abonos al pago, por cuanto no se prohibieron expresamente, sólo se estableció un plazo para pagar la totalidad tal como se observa en la Cláusula Segunda porque lo realmente vinculante era el pago antes de la fecha, la realidad de lo convenido se encuentra en el contrato, que es Ley entre las partes, en cuya Cláusula Segunda la parte demandante se obligó a pagar en las expensas condiciones de modo y tiempo establecidas el precio restante convenido “la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) en un lapso de 180 días con una prorroga automática de 60 días” es decir, un total de 240 días para pagar contados a partir de la fecha de suscripción del contrato, por lo tanto, es claro, que dicho plazo más su prórroga feneció el 15-07-2015, sin que la parte demandante pagara la totalidad del precio estipulado, como lo admite y sin embargo ahora demanda el cumplimiento de dicho contrato basado en el articulo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, y alega una inexistente errónea interpretación por parte del Tribunal de la recurrida de articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, cuando ambas disposiciones exigen que la parte que quiera ampararse en las mismas haya cumplido con sus obligaciones lo cual no lo hizo la parte demandante y tal incumplimiento no puede imputársele a su representada ya que tal como se observa claramente en el contrato nunca se supeditó el pago el pago a ninguna condición, como alega, que no lo pagó esperando el otorgamiento definitivo, con lo cual miente y pretende engañar al Tribunal con alegatos absolutamente falsos porque el pago se indicó estaba sujeto únicamente a un plazo, sin condición alguna, plazo que feneció 15-07-2015, y mal puede pretender ejercer la acción de cumplimiento de contrato cuando los requisitos de procedencia para toda reclamación de cumplimiento de contrato son: a) que se trate de un contrato bilateral; b) que la parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación, y c) que la otra parte no ejecute su obligación. Tal y como fue establecido en la sentencia vinculante dictada por la Sala Constitucional en fecha 20-07-2015 Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón. Alega que en ninguna cláusula se establece que el pago estaba supeditado a la suscripción del contrato definitivo, lo que si consta es el incumplimiento en el pago, por lo que no le es dado al demandante ejercer la acción de cumplimiento de contrato, por cuanto se requiere para su ejercicio que la parte que reclama el cumplimiento debe haber cumplido con su obligación. Que consta en el contrato que la optante a comprar debía cumplir igualmente con la Cláusula Quinta del contrato que establece. “QUINTA: la sufragación de todos los costos y gastos por redacción, visado, y autenticación de la documentación generada y a generarse por causa del presente contrato de Opción de compra venta, correrá por la sola cuenta y cargo del Optante a Comprar” de lo que obviamente se observa que los costos y gastos para realizar toda la documentación a generarse por causa del contrato tenía que pagarlos La optante a Comprar, y no lo hizo, por lo cual mal puede exigir documentación alguna si no ha cumplido con la obligación de pagar los costos y gastos necesarios para generarla, a lo cual se comprometió expresamente, y generar las documentales necesarias dependía de tal pago el cual no lo realizó. De lo cual también se prueba que es falso el decir de la demandante, que el pago de la cantidad restante convenida como precio del contrato estuviese supeditada a la entrega de ningún documento, contrariamente, consta del documento de opción a compra que lo que si estaba subordinado, sometido, o sujetado, a la tramitación de la documentación de documental a generarse por causa del contrato era el cumplimiento de la obligación de la OPTANTE A COMPRAR, de pagar los costos y gastos s generarse por causa del contrato. Segunda: alega la parte recurrente en su escrito de informes, que el Tribunal de la causa no resolvió la excepción “non adimpleti contractus” lo cual es absurdo porque no se ejerció dicha excepción, y el principio de la exhaustividad de la sentencia contemplado en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenderse a lo alegado y probado en autos y mal podía el Tribunal de la causa resolver una excepción que le fue opuesta. Que su mandante no motivó en forma alguna el incumplimiento de la parte optante demandante, el cual como puede observarse estaba sujeto únicamente a un término para su pago, la fecha 15-07-2015, la cual trascurrió sin obtener su representada un pago, y mal puede exigirse a su representada documentales algunas cuando en el contrato de marras se estableció que la parte optante, hoy de mandante debía pagar las erogaciones necesarias para tramitarlos. Tercero: la denuncia sobre la errónea interpretación del articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, y la cita que se hace de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 24-11-2010, RC000556 Exp. 2009-000122 no es cónsona con la verdad de los hechos y el derecho a aplicarse por cuanto, a la sentencia mencionada, es un caso distinto por cuanto a la sentencia mencionada, es un caso distinto por el incumplimiento en el pago era culpa del oferente ya que se estableció que el último pago lo haría el optante al momento de la suscripción del documento definitivo lo cual es absolutamente distinto al caso que ocupa, porque, no estaba supeditado sino a una fecha que feneció sin que la oferente cumpliera. Y en cuanto a la interpretación errónea equívocamente por la parte recurrente del articulo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala que para que pueda aplicarse tal disposición debe constar en formar auténtica que la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos, lo cual no cumplió en la presente causa y tal incumplimiento no se puede imputar a su mandante. (Folio 168 al 173) En fecha 29 -03-2017, vencida las observaciones queda abierto ope legis un lapso de sesenta (60) días continuos siguientes para decidir. El Tribunal estando en el lapso legal pasa a dictar sentencia previa a las siguientes consideraciones: I LA PRETENSION Alega la ciudadana Flor de María García, que en fecha 17-11-2014, celebró con la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, un contrato privado de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por unas bienhechurías fomentadas en una parcela de terreno municipal, ubicadas en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare, con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86,01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Solar y casa que fue o es de Avis Castillo con dieciocho metros con treinta centímetros (18,30ml); SUR: Solar y casa que fue o es de Luisa Barrios, con dieciocho metros con treinta centímetros (18.30ml) ESTE: Calle 1 del Barrio San José con dieciocho metros con treinta centímetros (18,30ml); y OESTE: Solar y casa que fue o es de de Luisa Barrios, con cinco metros con cuarenta centímetros (5.40ml). Dichas bienhechurías consisten en dos (2) habitaciones con un (1) baño interno, construidas con paredes de bloque, techo de zinc, piso de cemento con puertas y ventanas de hierro, perteneciendo dicho inmueble a la ciudadana Deixis Eugenia Goyo Castillo, según consta de titulo supletorio numero 2620-09-C, tramitado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Transito y Agrario de este Primer Circuito Judicial de la Circunscripción judicial del estado Portuguesa, de fecha 03-04-2009, lo cual consta en documento privado marcado con la letra “A”, evidenciándose en tal documento que la negociación fue pactada en un precio por la venta del inmueble de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo), recibiendo la vendedora del inmueble a cuenta del precio pactado en la oportunidad de suscripción de dicho documento, la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. F. 80.000,oo) y el remanente por cancelar, es decir, la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. F. 120.000,oo) en un lapso de ciento ochenta (180) días con una prorroga automática de sesenta (60) días. Es de señalar que no obstante la denominación dada al negocio jurídico (opción de compra-venta), su persona entró a ocupar el inmueble, dada la entrega que le hizo la propietaria-vendedora, en consecuencia, tal “promesa de venta” no existe siendo que el vínculo contractual surgido con ocasión de dicho negocio jurídico fue de naturaleza esencialmente civil, ya que consistió en un típico contrato de venta previsto en el artículo 1474 del Código Civil Venezolano. Que se trató de un convenio mediante el cual asumió la obligación de pagar el precio y la vendedora le entrega o coloca en posesión del inmueble. De tal modo que estando claramente definido en el documento marcado “A” la entrega del inmueble y el precio, el contrato resulta perfecto – por mediar el consentimiento en vender y comprar, por existir acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago del mismo-, por lo que se encuentran llenos en dicho negocio jurídico, los extremos previstos en los artículos 1474 y 1161 del Código Civil, en cuanto a que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Según se ha citado en la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29-03-1984, Ramírez & Garay, tomo 85, p.p 550-551. Alega que en el documento de fecha 17-11-2014, el pago del precio se pactó o se convino que se hiciera en dos (2) cuotas, la primera por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo), en el momento de la suscrición del documento y la segunda (que es un remanente del precio a cancelar) por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.120.000,oo) a cancelarse en un plazo o lapso de ciento ochenta (180) días con una prórroga automática de sesenta (60) días. Así se estableció la forma de pago del precio en tal documento. Posteriormente, la vendedora comenzó a cambiar las reglas del juego y entre tantas exigencias plantea le anticipe los pagos al saldo remanente del precio, al cual accedió, entregándole en fecha 16-12-2014, la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), el 28-01-2015, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo); el 22-02-2015, la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo); el 09-05-2015 la cantidad de Veinte Mil Bolívares (BS. 20.000,oo); y el 12-06-2015 se le canceló la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000,oo), totalizando tales abonos anticipados al remanente del precio convenido en la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.85.000,00); tales pagos fueron efectuados dentro del plazo convenido en el negocio jurídico. En relación a las condiciones establecidas en el documento marcado “A” lo constituye de hecho o existencia de dos (2) obligaciones secundarias para las partes, por un lado el de pagar el resto del precio acordado por la compradora en un plazo indicado (plazo estipulado a favor de la compradora) y por la otra la obligación de la vendedora de realizar todos los tramites concernientes a la documentación del inmueble para realizarle la venta definitiva, libre de gravamen e impuestos municipales o ante el Registro Público competente (ver Cláusula Tercera), la vendedora no ha cumplido con la obligación asumida en el contrato, vale decir, no ha hecho gestión alguna tendente a poner a su disposición los tramites realizados para la documentación del inmueble a su favor, incidiendo ello que no haya terminado de cumplir con la obligación de pagar el remanente del precio por falta de otorgamiento del documento definitivo, tal y como se acordaba en dicho contrato. En reiteradas oportunidades le ha pedido que le entregue la solvencia municipales, ficha catastral y demás recaudos requeridos en la oficina de Registro Público a fin de hacer la cancelación de los derechos de registro y la vendedora se ha negado a ello, generándose con tal actitud de la vendedora un incumplimiento de la obligación entendida ésta como la inejecución de la misma. El precio pactado por las partes en cuanto al plazo para su cumplimiento es un beneficio de la compradora, siendo en virtud del incumplimiento de la vendedora en cuanto a la obligación asumida en la cláusula tercera del documento marcado “A”, cuya obligación ha sido incumplida por ésta pese haber transcurrido un tiempo considerable y haberle manifestado reiteradamente la disposición de cancelar el remanente del precio pendiente, lo que no ha sido posible por la conducta atribuible a la vendedora al no realizar ningún comportamiento capaz y suficiente de facilitar y cumplir con los tramites tendentes a la obtención de los recaudos exigidos en el Registro Inmobiliario para el otorgamiento para el documento definitivo. Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas demanda a la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, por cumplimiento de contrato y en consecuencia, para que convenga y en defecto de tal convencimiento a ello sean condenada por el Tribunal en: 1) En otorgarle ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el documento publico de venta de unas bienhechurías fomentadas en una parcela de terreno municipal, ubicado en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86, 01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. De no convenir la demandada en el pedimento contenido en este numeral, pide al Tribunal sea condenado conforme al mismo y que el Tribunal decrete que la sentencia dictada en este juicio servirá como titulo sustitutivo del que se niegue a otorgar la demandada. 2) Al pago de las costas y costos procesales. Señala, que hasta la presente fecha no ha cumplido con la obligación de pagar el remanente de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) del precio convenido en la negociación, o la cantidad dineraria que resulte del contradictorio del juicio formalmente ofrece cumplir dicha obligación una vez que la vendedora le formalice mediante el correspondiente documento publico ante la Oficina Subalterna de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Guanare del estado Portuguesa la venta que se le hizo de las bienhechurías antes descritas, o que a ello sea condenado por el Tribunal, cuyo pago del precio igualmente ofrece desde ya o en la oportunidad que a bien tenga disponer el Tribunal. Finalmente fundamenta la presente demanda en los artículos 1123, 1150, 1160, 1.270, 1161, 1.166 y 1264 del Código Civil. Estima la presente demanda un valor de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo). MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Marcado con la letra “A” documento privado de contrato de opción compra venta, de fecha 17-11-2014 suscrito por las ciudadanas Deivis Eugenia Goyo Castillo y Flor de María García de Pérez, sobre un inmueble ubicado en el Barrio San José, calle 1, casa s/n de esta ciudad de Guanare, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,00). Marcado con la letra “B” tres (03) recibos de pago de fechas 17-11-2014,16-12-2014 y 28-01-2015, en donde la ciudadana Flor García entrega a la ciudadana Goyo Deivis, las cantidades de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00); Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000,00) y Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de pago de cuta de casa. Marcado con la letra “C” tres (03) recibos de pago de fechas 22-02-2015, 09-05-2015 y 12-06-2015, en donde la ciudadana Flor García entrega a la ciudadana Goyo Deivis, las cantidades de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00); Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00) y Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) por concepto de pago de cuta de casa. En fecha 09-10-2015, el Tribunal de cognición admite la demanda y ordena emplazar a la demandada. En fecha 07-12-2015, la ciudadana Deivis Eugenia Castillo, parte demandada, dio contestación a la demanda en los términos siguientes: Hace una reseña de los acontecimientos llevados en la presente causa y niega y rechaza en todas y cada uno de los alegatos esgrimidos por la demandante no concuerdan con la realidad de los hechos ni con el derecho invocado, que el contrato de opción a compra que suscribió con la demandante el 17-11-2014, se acordó bajo una obligación de pagar el precio estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo), en la fecha de suscripción y la cantidad restante de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo) en un lapso de ciento ochenta (180) días, con una prorroga automática de sesenta (60) días, es decir, que dicha obligación estaba sujeta a un término y con penalidad en caso de incumplimiento, por cuanto el contrato en dicho caso, quedaba resuelto obligándose a pagar los daños y perjuicios estipulados, posterior a la suscripción del contrato y antes del incumplimiento por parte de la Optante A Comprar se le dio el inmueble en calidad de Comodato, por cuanto la tradición del mismo dependía del cumplimiento de sus obligaciones ya que si no cumplía en pagar correctamente en el plazo acordado ya no habría Opción de Compra. Pero la optante a comprar no pagó la cantidad pactada en la fecha convenida, no cumplió en el termino fijado se quedó ocupado el inmueble y demolió sin su autorización una pared del mismo causando de manera irresponsable graves daños y ello pese que se le había exigido desocupara él mismo vista la resolución del contrato motivada a su incumplimiento. Que la optante a comprar en el plazo fijado con las obligaciones que asumió en fecha 17-11-2014, es por lo que procede a Reconvenir, en el presente acto a la ciudadana Flor De María García en acción de Resolución de Contrato de Opción De Compra-Venta, que suscribieron el 17-11-2014, a los fines de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en los siguientes términos: PRIMERO: En la resolución del contrato de opción de compra venta suscribieron el 17-11-2014, sobre el bien inmueble constituido por unas bienhechurías construidas sobre una parcela de terreno municipal ubicadas en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare, por ser ella quien incumplió con su obligación de comprar el inmueble en el tiempo convenido. SEGUNDO: En reconocer de acuerdo a lo penalizado, que en virtud de la Cláusula Cuarta del contrato, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000, oo); debe quedar en su poder a titulo de indemnización de daños y perjuicios, ocasionados por el hecho de su incumplimiento. TERCERO: En que en virtud de que la Resolución tiene efectos retroactivos el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación pre-contractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, por lo que debe restituir del bien que ocupa la optante, el inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra totalmente libre de personas y cosas. CUARTO: Solicita que para el momento de la cancelación definitiva de las obligaciones insolutas por el deudor se sirva efectuar la corrección monetaria o indexación correspondiente tomando como base los índices emitidos por el Banco Central de Venezuela. QUINTO: En pagar las costas y costos de la presente reconvención. Estima el valor de la demanda en la suma de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000, oo) (folios 23 al 32) El 09-12-2015, el Abogado Carlos Gudiño Salazar, apoderado judicial de la parte demandante, solicita al Tribunal que en atención a lo dispuesto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, declare la Inadmisibilidad de la reconvención planteada en el escrito de contestación de la demanda propuesta por la parte demandada, por ser contraria a normas de orden público y por tanto prohibitiva la admisibilidad de la acción. (Folio 23) En decisión de 14-12-2015, el Tribunal a quo, declara Inadmisible la presente acción de Cumplimiento de Contrato con opción de compra venta, por cuanto no consta en el expediente que las partes acrediten haber cumplido con los tramites administrativos tendentes al procedimiento especial previsto en este Decreto Ley intentada por la ciudadana Flor de María García, contra la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, sobre un inmueble ubicado en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86, 01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. (Folio 34 al 36). En fecha 15-12-2015, el abogado Carlos Gudiño Salazar, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora formulada apelación contra el fallo definitivo de fecha 14-12-2015, el cual es oído en ambos efectos el 08-01-2016 y se remiten las actuaciones a esta instancia superior, siendo recibida el 12-01-2016, y se le dio entrada bajo el Nº 6038, de conformidad con el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17-03-2016, esta alzada dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró Con Lugar la apelación de la parte demandante, y revoca la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de 14-12-2015. En fecha 13-04-2016, el Tribunal a quo recibió el presente expediente, y declara inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. En fecha 26-04-2016, el Tribunal a quo dictó auto mediante el cual queda abierto a pruebas la presente causa. En fecha 06-06-2016, la abogada Carmen Janette Otero Montilla y María Esther Pinto Chirinos, en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada, consignan escrito de pruebas en donde invocan el valor probatorio y merito favorable del documento de compra venta de fecha 17-11-2014, suscrito entre su representada y la parte accionante, a los fines de demostrar la Optante a comprar, hoy parte demandante, incumplió con las obligaciones de pagar la cantidad restante del precio convenido en el lapso de 240 días (180 días mas 60 de prorroga), aunado al incumplimiento igualmente en que se incurrió al no sufragar todos los gastos por la documentación a generarse por causa del contrato de opción a compra la cual correría por su sola cuenta. En efecto, el contrato de opción a compra que suscribió su representada con la demandante en fecha 17-11-2014, se acordó bajo una obligación a término de pagar el precio estipulado en la cláusula segunda del contrato, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) que serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) en la fecha de suscripción y la cantidad restante de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) en un lapso de Ciento Ochenta (180) días con una prorroga automática de sesenta (60) días, es decir, que dicha obligación estaba sujeta a un termino y con penalidad en caso de incumplimiento, por cuanto el contrato en dicho caso, quedaba resuelto obligándose a pagar los daños y perjuicios estipulados. Debiendo el demandante cumplir con dicho pago en la forma pactada, sin embargo, no lo hizo. Incumplimiento que ocurrió al no cumplir el optante a comprar con todas las obligaciones que asumió y en los términos pactados, ya que además se había obligado conforme a la cláusula Quinta del convenio, a sufragar todos los costos y gastos por redacción, visado y autenticación de la documentación generada y a generarse por causa del contrato de opción de compra venta los cuales correrían por la sola cuenta y cargo de la optante a comprar. MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE DEMANDADA. Marcado con la letra “A” documento de contrato de Opción Compra Venta, de fecha 17-11-2014, suscrito entre la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo y Flor de María García de Pérez, consistente de una casa ubicada en el Barrio San José, calle 1, casa s/n de esta ciudad de Guanare. En fecha 20-06-2016, el abogado Carlos Gudiño Salazar, apoderado judicial de la parte demandante, consigna escrito de pruebas en donde promueve el merito favorable de las siguientes documentales agregadas al expediente: Marcada con la letra “A”, contrato privado de opción de compra a venta, sucrito por su representada y la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo (parte demandada) , con tal medio probatorio queda demostrada la obligación contraída por parte de la demandada de realizar todos los tramites concernientes a la documentación del inmueble para realizarse la venta definitiva a su representada libre de todo gravamen e impuestos municipales y ante el Registro Publico, conforme se desprende de la cláusula tercera del mencionado contrato, obligación esta que ha sido incumplida por la mencionada demandada. Marcada con la letra “B” legajo de tres (3) recibos de pago de cuotas detallados de la siguiente manera: el primero de fecha 17-11-2014, por la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) el Segundo de fecha 16-12-2014, por la cantidad de Treinta Mil Bolívares y el tercer recibo de fecha 28-01-2015, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00). Marcado con la letra “C” legajo de tres recibos de pago de cuotas detallados de la siguiente manera: el primero de fecha 22-02-2015, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) el Segundo de fecha 09-05-2015, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) y el tercero de fecha 12-06-2015, por las cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs.35.000, 00) En fecha 20-06-2016, la abogada Carmen Janette Otero Montilla, y María Esther Pinto Chirinos, apoderadas judiciales de la parte demandada, consigna escrito de pruebas en donde ratifica e invocan el valor probatorio y merito favorable del contrato de compra venta de fecha 17-11-2014, suscrito entre Deivis Eugenia Goyo Castillo y Flor de María García de Pérez y promueve las testimoniales de los ciudadanos Neptalí José Betancourt Rivero; Elder Ramón Madroñero Morillo; María Atanacia Hidalgo Mejias y Liliana Karina Hidalgo Hidalgo . En fecha 27-06-2016, el abogado Carlos Gudiño Salazar, apoderado judicial de la parte demandante, consigna escrito de oposición a la admisión de pruebas promovida por la parte demandada, toda vez que la misma es ilegal por ser contraria a la ley, de conformidad con el articulo 1.387 del Código Civil (folio 92 y 93) En fecha 01-07-2016, el Tribunal a quo admite la prueba documental presentada por la parte demandada y niega las testimoniales. En fecha 01-07-2016, el Tribunal a quo admite cuanto ha lugar en derecho las pruebas documentales promovidas por la parte demandante. En fecha 22-09-2016, el Tribunal a quo dicta auto mediante el cual fija el décimo quinto día de despacho siguientes para que las partes presenten informes. En fecha 17-10-2016, el Tribunal a quo fija un lapso de ocho (8) días de despacho para que tenga lugar el acto de observaciones al escrito de la parte contraria. (Folio 98) En fecha 17-10-2016, el abogado Carlos Gudiño Salazar, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, consigna escrito de informes en donde hace una breve reseña de los hechos suscitados en el expediente, y además alega que queda establecido de manera diáfana que efectivamente están en presencia de una promesa bilateral de venta lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato incoada, dado que la demandada no cumplió con la obligación a su cargo prevista en la cláusula tercera, en concordancia con el articulo 1.491 del Código Civil incumpliendo una carga exclusiva de ella siendo que al negarse a otorgar el documento definitivo al no realizarse ningún acto encaminado al cumplimiento de sus obligaciones se impidió por vía de consecuencia a la demandante cumplir con la obligación de pagar el remanente de precio, (que ha ofrecido pagar) y los gasto de escritura, estos últimos de imposible cancelación por cuanto al no proveerse de los recaudos previos a la redacción del documento definitivo se imposibilitaba cancelar los gastos de escritura. (Folio 99 al 101). En fecha 17-10-2016, la abogada Carmen Janette Otero Montilla, consigno escrito de informes (folio 102 al 111) En fecha 27-10-2016, la abogada Carmen Janette Otero, apoderada judicial de la parte demandada consigno escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandante. (Folio 116 al 120) En fecha 27-10-2016, el abogado Carlos Gudiño Salazar, consigno escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada. (Folio 121) En fecha 27-01-2017, el Tribunal a quo dictó sentencia definitiva mediante el cual declaró sin lugar, la demanda de cumplimiento de contrato y ordena a la parte actora a realizar la indemnización correspondiente por daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, y ordena a la parte accionada a realizar el reintegro de las cantidades de dinero antes señaladas. Contra el referido fallo la parte actora apela, el cual es oído en ambos efecto en fecha 10-02-2017, y remitido a esta superioridad II UNICO El Tribunal antes de pasar al análisis de las pruebas producidas por las partes y decidir el fondo de la controversia, considera necesario precisar, si la pretensión de cumplimiento de contrato de venta se encuentra o no, inferida de inadmisibilidad. En este contexto observa el Tribunal que a la letra del escrito de demanda, la pretensión deducida por la actora contra la parte demandada es la acción de cumplimiento del contrato de compraventa de conformidad con el artículo 1.474 del Código Civil, en razón de que se demanda el cumplimiento de una venta y no como se califica el negocio de opción de compraventa, tal como lo indica en su escrito libelar en los términos siguientes: “Es de señalar que no obstante la denominación dada al negocio jurídico (opción de compra-venta), su persona entró a ocupar el inmueble, dada la entrega que le hizo la propietaria-vendedora, en consecuencia, tal “promesa de venta” no existe siendo que el vínculo contractual surgido con ocasión de dicho negocio jurídico fue de naturaleza esencialmente civil, ya que consistió en un típico contrato de venta previsto en el artículo 1474 del Código Civil Venezolano. (Negrillas del Tribunal). Que se trató de un convenio mediante el cual asumió la obligación de pagar el precio y la vendedora le entrega o coloca en posesión del inmueble. De tal modo que estando claramente definido en el documento marcado “A” la entrega del inmueble y el precio, el contrato resulta perfecto – por mediar el consentimiento en vender y comprar, por existir acuerdo preciso en cuanto al objeto y el precio, en la forma, oportunidad y pago del mismo-, por lo que se encuentran llenos en dicho negocio jurídico, los extremos previstos en los artículos 1474 y 1161 del Código Civil, en cuanto a que los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Según se ha citado en la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29-03-1984, Ramírez & Garay, tomo 85, p.p 550-551. Y en petitum de la demanda, se reclama: “Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas demanda a la ciudadana Deivis Eugenia Goyo Castillo, por cumplimiento de contrato y en consecuencia, para que convenga y en defecto de tal convencimiento a ello sean condenada por el Tribunal en: 1) En otorgarle ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el documento publico de venta de unas bienhechurías fomentadas en una parcela de terreno municipal, ubicado en el Barrio San José, Calle 1, casa sin numero; de esta ciudad de Guanare con un área de Ochenta y Seis Metros Cuadrados con Un Centímetro (86, 01 M2) de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. De no convenir la demandada en el pedimento contenido en este numeral, pide al Tribunal sea condenado conforme al mismo y que el Tribunal decrete que la sentencia dictada en este juicio servirá como titulo sustitutivo del que se niegue a otorgar la demandada. 2) Al pago de las costas y costos procesales...” En cuanto a los efectos del contrato, establece el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Por su parte el artículo 1.167 ejusdem, indica: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Y el artículo 1.264 ibídem, contempla: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Las normas que anteceden indican el deber de las partes en cumplir fielmente lo convenido, contemplando las posibles consecuencias por el incumplimiento, siendo totalmente viable exigir el cumplimiento o la ejecución del contrato o por el contrario la resolución del mismo; y en este caso, la parte demandante optó por demandar el cumplimiento de contrato. En tal sentido se procederá al estudio del contrato privado de opción de compraventa, otorgado entre las partes el día 17-11-2014, y en el cual, las partes convinieron en establecer los deberes y obligaciones, conforme las siguientes Cláusulas: PRIMERA: “LA PROPIETARIA CONCEDENTE DE LA OPCION, concede una opción de compraventa a favor de LA OPTANTE A COMPRAR para adquirir un inmueble constituido por unas bienhechurías construidas sobre una parcela de terreno municipal, ubicada en el Barrio San José, calle 1, casa S/N, de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa con un área aproximada de Ochenta y Seis Metros cuadrados con un centímetro (86,01 m2), cuyos linderos particulares son (Sic)... SEGUNDA: El precio de la OPCION DE COMPRA-VENTA del presente inmueble es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BNOLIVARES (B. 200.000,00) que serán pagados de la siguiente manera: la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) recibida en este acto en dinero de curso legal en el país y el resto, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) en un lapso de Ciento Ochenta (180) días con una prórroga automática de Sesenta (60) días. TERCERA: LA PROPIETARIA CONCEDENTE DE LA OPCION se compromete a realizar todos los trámites concernientes a la documentación del inmueble para realizar la venta definitiva a LA OPTANTE A COMPRAR, libre de gravámenes e impuestos municipales, por ante el Registro Público correspondiente. CUARTA: Es condición expresa entre las partes que si por causa imputable a LA PROPIETARIA CONCEDENTE DE LA OPCION, nos e diere la venta en el lapso establecido en la cláusula segunda de este contrato este deberá reintegrar a LA OPTANTE A COMPRAR la totalidad el monto recibido como pago inicial, es decir la cantidad de OCHENTA MI BOLIVARES (Bs. 80.000,00), mas la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por indemnización por daños y perjuicios y si fuere por causa imputable a LA OPTANTE A COMPRAR, esta deberá cancelar a LA PROPIEARIA CONCEDENTE DE LA OPCION, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por indemnización por daños y perjuicios que serán descontados del pago inicial por tanto LA PROPIEARIA CONCEDENTE DE LA OPCION, devolverá la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARS (Bs. 60.000,00) a LA OPTANTE A COMPORAR. QUINTA: La documentación generada y a generarse por causa del presente contrato de OPCION DE COMPRA – VENTA, correrá por la sola cuenta y cargo de la OPTANTE A COMPRAR...” Ahora bien, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez le corresponde interpretar los contratos, atendiendo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, y en esta dirección, conviene hacer las siguientes reflexiones. El contrato de opción o contratos de opciones de compraventa, son aquellos por el cual una o ambas partes se obligan dentro de cierto lapso y bajo las condiciones que estipulen, a realizar un contrato futuro determinado. En las promesas unilaterales u opciones, se expresa el consentimiento de las partes, por tratarse de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una de ellas obligada de manera irrevocable, porque el contrato final sea la venta, se forma con la aceptación de la promesa, normalmente conocida como la activación de la opción por parte del beneficiario de la promesa, para posteriormente convertirse esa promesa, en un contrato definitivo; y así dispone el artículo 1.137 del Código Civil que ‘el contrato se forma tan pronto como el autor de l oferta tiene conocimiento de la aceptación de a otra parte. La aceptación debe ser recibida por el autor de l oferta en el plazo fijado por éste o en el plano normal exigido por la naturaleza del negocio. De allí que la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto, o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el oportuno documento contentivo del negocio ya completo, por lo que el contrato de compraventa nunca vivirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, ya que ello es un derecho potestativo. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. El contrato preliminar de compraventa no es una venta ineludible o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar). De allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y, los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. Para establecer sí estamos en presencia de un contrato preliminar, bien cítese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, es puntual analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la voluntad de arribar a un nuevo acuerdo negocial para alcanzar la celebración de un contrato posterior a cuya solemnidad permitió el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no acordaron o previeron la celebración de un contrato ulterior que conformará definitivamente la negociación, el contrato consentido como preliminar deriva en definitivo. La Opción de Compra y la Promesa Bilateral de Compra Venta son dos precontratos, que aunque tienen el mismo propósito de formalizar la venta de un inmueble, es importante distinguir que ambos precontratos tienen consecuencias diferentes. La Opción de Compra por lo general se usa como instrumento para otorgar al optante (posible comprador), quien es el beneficiario de la opción, tiempo para decidir si le conviene o no adquirir el inmueble en compra, evitando que una tercera persona se le adelante y celebre un contrato definitivo. En la promesa bilateral de compraventa, prevé con firmeza la realización de un contrato a futuro que no puede negociarse en el momento presente por diversos motivos, tales como los recaudos pertinentes, el tiempo para tramitar el crédito, todos necesarios para el otorgamiento registral de la escritura de venta. Con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 09-07-2009 (Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.), estableció lo que a continuación se transcribe: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195). En este orden de idea, se hace necesario referir la doctrina sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 878-215 de fecha 20-07-2015, con ponencia del Magistrado MARCO TULIO DUGARTE PADRON, en la forma que sigue: “En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva...” Ahora bien, siendo establecido por el Tribunal que el contrato celebrado por las partes y objeto de la presente acción de cumplimiento, por su naturaleza, resulta un contrato de opción de compraventa, en consecuencia, no es idónea la pretensión de cumplimiento de contrato deducida por la actora, sino lo procedente era intentar la resolución y/o cumplimento de dicho contrato preliminar de opción de compraventa de conformidad con el artículo 1.167 ejusdem, y al no emanarse de tal manera, en consecuencia, la presente acción de cumplimiento de contrato de venta, está inferida de inadmisibilidad por ser contraria a la ley de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, cual dispone: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…” Así se juzga. En virtud del anterior pronunciamiento el Tribunal considera innecesario analizar los medios probatorios cursantes en autos y los alegatos de las partes. Así se dispone. Como corolario ha lugar la apelación de la parte demandante. Así se acuerda. DECISION En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Bancario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Inadmisible la pretensión de cumplimiento de contrato de venta, incoada por la ciudadana FLOR DE MARIA GARCIA, contra la ciudadana DEIVIS EUGENIA GOYO CASTILLO, ambas identificadas. Se declara con lugar la apelación de la parte actora y queda revocada la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 27-01-2017. No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los treinta días de Mayo de 2017. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez Superior Civil Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo. La Secretaria Abg. Soni Fernández. Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste. Stria.