TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 6128.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE DEMANDANTE: ANTHONNY JOSE BRACHO ANTIQUE y GLADYS PASTORA ANTIQUE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad Nos. V- 15.729.320 y 3.966.145, respectivamente, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL: MAIDE MONTERO, venezolana, Abogado, titular de la cédula de identidad Nº V-10.425.041, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nº 75.022, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: SARA ROSARIO PEREZ VISCAYA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.053.466, de este domicilio

APODERADO JUDICIAL: CARLOS EDUARDO RAMIREZ HURTADO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-18.669.111, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 170.068, este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.
VISTOS: CON ALEGATOS.

Recibida en fecha 31-01-2017, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta el abogado Carlos Eduardo Ramírez Hurtado, apoderado judicial de la parte demandada, contra sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 12-01-2016, mediante el cual declara: Primero: Con la lugar la Pretensión de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos Anthonny José Bracho Antique y Gladys Pastora Antique, contra la ciudadana Sara Rosario Pérez Viscaya, Segundo: Se ordena a la ciudadana Sara Rosario Pérez Viscaya, protocolizar el referido documento definitivo de compra venta del terreno y vivienda sobre el construida signada con el código catastral Nº 18-04-01-36-20-31, ubicado en el Barrio los Cortijos, calle 05, Sector 36, manzana 20, lote 31 de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, que tiene un área de quinientos veinticinco metros cuadrados con cuarenta centímetros (525,40), el cual se posee los siguientes linderos y medidas Norte: Calle 5 con (14,20ml); Sur: Terreno ocupado por Sara Rosario Pérez Vizcaya, con (14,20ml); Este: Solar y casa de Ángela Graterol con (37,00ml) y Oeste: Solar y casa de Mary Terán (37,00 ml).Tercero: Se condena en costas a la parte demandad de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09-02-2017, se da entrada a la Causa bajo el Nº 6.128 y se fija el tercer día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., para el acto de la audiencia oral.
En el día de hoy catorce (14) de Febrero de 2017, siendo las 10:00 a.m., se da inicio a la celebración de la Audiencia Oral, legalmente fijado, dejándose constancia de la imposibilidad de ser reproducida la presente audiencia en forma audiovisual. Hizo acto de presencia la parte demandada ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya y su apoderado judicial Abogado Carlos Eduardo Ramírez Hurtado, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-18.669.111 inscrito en el Inpre-Abogado bajo el 150.560. En este estado se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte apelante, quien de seguida expuso: Buenos días estamos en este acto con la finalidad de formalizar el recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Guanare de este Primer Circuito del estado Portuguesa, como Primer Punto; el Juez a quo aplico una errónea aplicación de la resolución 011 emanada del Ministerio del Poder Popular de la Vivienda y Habitad en la sentencia al establecer que efectivamente se aprobó con un crédito hipotecario y se elaboró el documento de compra venta para proceder a la liquidación de los fondos del mismo, es evidente ciudadano Juez que en autos no consta que la parte actora haya efectuado todos y cada uno de los trámites necesarios y pertinente para protocolizar el documento de venta definitivo pues aducen que el incumplimiento es imputable a un tercero es decir, al Banco tal circunstancia no ha sido probada en auto ya que no consta clara y ciertamente el total cumplimiento de su obligación, así mismos las partes suscribieron el contrato con opción a compra venta en fecha 20-01-2014, el cual estipula en su cláusula cuarta así: el plazo de esta opción compra venta será de 90 días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento, mas una prorroga de 30 días los cual da a entender del contrato de marra feneció en fecha 20-05-2014, y no es hasta el mes de febrero de 2015, que el banco le bajo los recursos hechos estos que son posteriores a la fecha de vencimiento del presente contrato pues de acuerdo a lo establecido en el articulo 1.159 del Código Civil el cual establece que la pretensión del accionante de prolongar la obligación de la accionada de otorgarle el documento definitivo de venta después de vencido es contrario al articulo 1211, el cual establece que el termino fija el momento de la ejecución de la extinción o de la obligación en cuanto a la resolución 011 del Ministerio Popular de Vivienda y Habitad en sus artículos 1, 3 y 5 normativa esta invocada por los accionantes para tratar de desvirtuar la resolución del contrato por la accionada esta defensa considera que la presente resolución no es aplicable al presente caso por cuanto la misma establece como requisito que la situación que ella regula es para adquisición de vivienda principal, si se revisa el contrato en autos las partes no establecieron el crédito que era para adquisición de vivienda principal, fundamentación esta sustentada en sentencia Nº 323 de la Sala de Casación Civil de fecha 06-06-2016, el quo realizo un errado analice del contrato de marra y de la sentencia 878 de la Sala Constitucional al establecer que el presente contrato es una promesa unilateral de venta desconociendo los contrato preliminares el cual si se ajusta si se ajusta al presente contrato dicha norma es contraria al articulo 254 del Código de Procedimiento Civil por lo que solicito la presente apelación sea declarada con lugar revocándose la sentencia del a quo. Es todo. En este estado se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte actora. quien expuso: vista como ha sido la apelación interpuesta por la ciudadana Sara del Rosario en cuanto a la decisión dictada por el Tribunal a quo proferida 10-12-2017, esta representación pasa hacer las siguientes observaciones y exposiciones, durante el proceso del juicio por demanda de cumplimiento de contrato interpuesto por nuestro representados evidentemente quedo demostrado en autos que la condición de opcionante a la compra condición jurídica que viene atribuida de derecho preferencial en su condición de arrendatario que venia asumiendo desde 2013, el contrato el cual se exige el cumplimiento fue otorgado el 20-01-2013, que riela al folio 134 , y del año 2014, que efectivamente riela al folio 138, se estableció en la cláusula cuarta 120 días, especificados el vencimiento de los 90 días era el 20 de Mayo, y la prorroga era hasta el 20 de mayo, ahora bien durante el proceso se demostró que mi representado cumplieron con las obligaciones atribuidas en el contrato, puesto que se estableció como condición que para adquisición del inmueble seria a través de un crédito otorgado a través de BANAVI, lo que significa que quedo demostrado que era la adquisición de un inmueble como casa principal, porque los créditos de beneficio habitacional son otorgado previo la revisión de los documentos que determina que la persona que solicita el crédito no tiene vivienda principal, así mismo quedo demostrado en autos que muestro representado realizo todos los trámites necesarios y le fue aprobado el crédito en el mes de febrero del año 2014, dentro del lapso establecido en el termino fijado en el contrato, así mismo quedo demostrado, que el banco elaboro el documento definitivo para otorgar la compra venta, puesto que los funcionarios del registro publico revisaron el documento emitido por el banco para el respectivo otorgamiento dicha revisión se realizo el 05-05-2014, ahora bien, cabe señalar y destacar que la persona demandada, no cumplió con las obligaciones suscritas en el referido contrato tal es el hecho que quedo demostrado que se retracto de la venta sin haber fenecido el lapso establecido en el contrato puesto que en fecha 17-07-2014, hizo notificación por vía IPOSTEL del planteamiento. Ahora bien se evidencia en auto que la demandada actuó de mala fe cuando considera que el retardo para el pago del monto acordado a la venta era atribuida o causa imputable a nuestro representado desconociendo que la resolución Nº 11 emanada del Ministerio de Vivienda y Habitad estable que en ningún caso se considera responsabilidad cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero y este caso quedo demostrado que el desembolso del monto a pagar por la venta no dependía sino de la entidad financiera Banesco quien había aprobado y asignado el recurso a nuestro representado previo la probación de BANAVIH, ente rector de la vivienda, así mismo quedo demostrado la intención mal sana cuando la demanda actúa que dentro del lapso establecido en el contrato realiza una venta a su hija y le vende el inmueble que había ofrecido en venta a nuestro representado, en tal sentido solicito que sea confirmada la decisión del tribunal a quo y le de estricto al contrato suscrito por la demandada y mi representado. Es Todo. En este estado se concede el derecho de replica a la parte apelante. quien expuso: en cuanto a la defensa de la parte accionante que el contrato de marra era para adquisición de vivienda principal no esta demostrado en autos la declaración jurada de no poseer vivienda de cada una de las partes por cuanto son dos solicitantes, y una de ellas reside en una jurisdicción del estado Lara dirección muy diferente a la del ciudadano Antonny Bracho, aunado a esto en el Registro Publico nunca se presento ningún representante del Banco Banesco y de la parte actora dentro del lapso de vigencia del documento procesado, por esta circunstancia el documento quedo anulado según el articulo 38 de la Ley del Registro Publico y del Notariado, hecho este que no es imputable a hoy demandada, sino a la parte adquirente. Es Todo. En este estado se concede el derecho de contra réplica a la parte actora. quien expuso: considera esta representación que la parte apelante debe estar claro que no quedo demostrado en autos que los alegatos que hoy en sala hace, así mismo esta demostrado y comprobado en el referido expediente que efectivamente el inmueble que estaba ofertado en venta se iba adquirir como vivienda principal puesto que el trámite de la declaración que hace mención la apelante es uno de los trámites esenciales que riela en el expediente administrativo de la entidad financiera Banesco al momento de la aprobación del crédito y que efectivamente la entidad financiera emitió el documento que seria otorgado ante el registro y por conocimiento que se tiene que las entidades bancarias aprueban créditos sea hace necesario el otorgamiento del referido documento para la entrega del monto correspondiente, esta representación insiste que la decisión proferida por el a quo debe ser conformada a los fines que se garantice a nuestro representa el derecho que tiene y que la ciudadana Sara del Rosario Pérez de cumplimiento a los establecido en el contrato suscrito. a todo evento solicito sea decretada medida de prohibición de enajenar y gravar puesto que en fecha 27-04-2015 el tribunal a quo en el auto de admisión manifiesta pronunciarse al respecto y aun así dicha medida no fue decretada, en razón de que no quede ilusoria la ejecución y los derechos de nuestros representado a los fines de evitar posibles venta de buena fe sobre el respectivo inmueble en razón de que ya existe la venta a un tercero violentando la venta preferencial que tiene mi representado.
El Tribunal estando en el lapso legal de conformidad con el artículo 12 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pasa a publicar in extenso el fallo correspondiente.
I
LA PRETENSION
Aducen que en fecha 20-01-2014 suscribieron un contrato de opción de compra-venta por ante la Notaria Pública de Guanare, quedando inserto bajo el Nº 22, Tomo: 09 de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria, el cual anexo marcado “A”, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción, donde la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, se comprometió a venderles un terrero y la vivienda sobre el construida, signada con el código Castatral Nº 18-04-01-36-20-31, ubicado en el Barrio Los Cortijos, calle 5, sector 36, manzana 20, lote 31, de la ciudad de Guanare estado Portuguesa; dicho terreno tiene un área de Quinientos Veinticinco Metros Cuadrados Con Cuarenta Centímetros (525,40 mts2), bajo los siguientes linderos y medidas: Norte: Calle 5 con (14,20ml); Sur: Terreno ocupado por Sara Rosario Pérez Vizcaya, con (14,20ml); Este: Solar y casa de Ángela Graterol con (37,00ml) y Oeste: Solar y casa de Mary Terán, con las siguientes características; paredes de bloque, techo de platabanda, pisos de cemento, distribuida así: dos (2) dormitorios, una (1) cocina, una (1) sala, un (1) comedor, un (1) baño, corredor y garaje con techo de zinc, cerca con paredes de bloque y de rejas. El inmueble antes descrito pertenece en propiedad a la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, según documento anexados con la letra “B y C”, que en el contrato de opción de compra – venta aludido se estipulo lo siguiente: Cláusula Tercera: El precio total del inmueble (terreno, vivienda unifamiliar, mejoras y bienhechurías) antes descrito es por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) que los mismos serán cancelados por los OFERIDOS de la siguiente manera: Un primer pago por la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (Bs.18.000,oo) en dinero en efectivo y los Trescientos Treinta Y Dos Bolívares (Bs. 332.000,oo) restantes por medio de un crédito al deudor Hipotecario solicitado al Banco BANESCO, entidad bancaria quien una vez aprobado el crédito realizan lo conducente para cancelar el Reintegro del subsidio Directo Habitacional al Banco Nacional De Vivienda y Hábitat (BANAVIH). El plazo de la presente opción acordado por las partes es de noventa (90) días contados a partir de la firma del presente contrato y prorrogable por un máximo de treinta (30) días. Cláusula Quinta: las partes convienen que si vencido el plazo establecido en la Cláusula Cuarta de este contrato y la entidad Bancaria BANESCO no ha otorgado el crédito hipotecario por política habitacional no se aplicara sanción pecuniaria y la OFERENTE podrá devolver a los oferidos los Dieciocho Mil Bolívares (Bs.18.000,oo) que recibe en este acto en un (1) lapso de un (1) mes y pudiendo prorrogarse por un (1) mes mas; b) dar un plazo por un (1) mes mas y pudiendo prorrogarse por un (1) mes mas, contados a partir que la OFERENTE, sea notificado por escrito, de que la entidad bancaria no aprueba el crédito para la posesión del inmueble descrito en este contrato de opción de compra – venta. Anexa documentales marcados con las letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, que demuestran las diligencias y notificaciones escritas por el abogado para la firma del documento. En este sentido se demuestra que los demandantes han cumplido cabalmente con los trámites necesarios a la Institución Bancaria todos los recaudos para lograr la aprobación del Crédito bancario y así finiquitar la compra – venta de la anhelada casa. Luego de todos estos inconvenientes se ven en la penosa obligación de demandar y hacen solicitud de copias certificadas para consignar con las demás pruebas, al Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, en fecha 27 de marzo de 2015, como se demuestra en constancia de recepción Nº 10, Nº de trámite 404.2015.1.1299 y les dan fecha de entrega para el 7 de abril de 2015 y se encuentran con la sorpresa que la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, paso la propiedad a nombre de la ciudadana Saribel Nayarit López Pérez, como se demuestra en copias certificadas de los documentos del inmueble antes descrito y deslindados pertenecen en propiedad a la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, según los siguientes documentos: 1) Protocolo 1º, Tomo 32º del 4º Trimestre del año 2009; y 2) Nº 22, Folios 98 del tomo 27 del protocolo de trascripción del año 2012 de fecha 23 de Noviembre del 2012 los mismos anexos a la `presente marcados “A” y “C” y que a partir de la fecha 31 de marzo paso a nombre de Saribel Nayarit López Pérez. Solicita se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar del inmueble ampliamente identificado, conformidad con el artículo 585 y 588, numeral 3 del Código de Procedimiento Civil. Fundamenta la presente demanda de conformidad con los artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.354 y 1.474 del Código Civil, así mismo fundamenta la presente acción en el contenido del Decreto Nº 11 emanado del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicado en la Gaceta Oficial de la república Bolivariana de Venezuela, Nº 399.794 de fecha 21-02-2013, en cual en sus artículos 1, 2, 3 y 4 regula la materia de adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, indicándose que en ningún caso se considerara responsabilidad para la resolución para la resolución de los contratos de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble depende de un tercero en la relación. Estima la en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo).

En fecha 27-04-2015, el l a quo admite la demanda.
En fecha 08-06-2015, la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, parte demandada en la presente causa, comparece debidamente asistida por el abogado Carlos Eduardo Ramírez Hurtado, inscrito en el Instituto de previsión social del Abogado bajo el Nº 150.560, y consigna escrito mediante el cual opone como cuestión previa establecida en el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, alegando que es constate y reiterado el criterio y que comporta dos situaciones reguladoras y limitadoras para admitir la acción que se interponga contra alguien; vale decir; a) cuando la Ley prohíbe expresa y taxativamente el que se admita una acción perfectamente caracterizada en la norma que así lo prescriba y b) cuando una norma establece exactamente las causales y ninguna de estas sea de las alegadas en la demanda; este supuesto se ajusta claramente a los argumentos en el escrito presentado, por lo cual la parte demandante no alego que el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, asumiría de manera exclusiva el conocimiento de las denuncias que tengan que ver con lo dispuesto en la presente Resolución.

Asimismo alega, que los demandantes fundamentaron la acción en el contenido del decreto Nº 11 del despacho del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40115, de fecha 21 de febrero de 2013, en sus artículos 1, 2, 3 y 4, que regula la materia de adquisición de vivienda principal en el mercado secundario que en ningún caso se considerara se considerara responsabilidad para la resolución de los contratos de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. De manera ciudadano Juez, que para poder acceder a la vía judicial, los demandantes debieron agotar el proceso establecido en el artículo 7 de la resolución en comento, lo que no hicieron, por lo que de conformidad con dicho artículo de la resolución normativa la acción se hace inadmisible. Folio 51 al 54

El día 01-07-2015, la Abogada Elsy Gisela Antique, apoderada judicial de la parte demandante, por medio de diligencia contradijo la cuestión previa alegada por el accionado correspondiente al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04-08-2015, el Tribunal a quo dicta sentencia definitiva en la cual declara: Primero: Con lugar la cuestión establecida en el artículo 346, ordinal 11 referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o admitirla por determinadas causales. Segundo: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Folio 67 al 72.
De dicho fallo, apela la apoderada judicial de la parte actora el 07-08-2015 y oído el recurso en ambos efectos el 13-08-2015, se remiten las actuaciones a esta superioridad, donde se fija la audiencia oral para las 10:00 a.m., del tercer día de despacho siguiente, la cual se celebra el día 23-09-2015, a la hora prevista, se deja constancia de la presencia de la Abogada Elsy Gisela Antique Duran, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.612.331, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nº su condición de apoderada judicial de los ciudadanos Anthony José Bracho Antique y Gladys Pastora Antique, quienes hicieron sus respectivas alegaciones y el Tribuna en dicho acto dicta sentencia en la cual se declara con lugar la apelación de la parte actora; sin lugar la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada con base en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y se revoca la sentencia proferida por el a quo en fecha 04-08-2015, y cuyo fallo fue publicado el día 28-09-2015.
Por auto de fecha 14-10-2015, se remite el expediente al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
En acta de fecha 15-10-2015, el Abogado Henry Ramón Rodríguez Guevara, Juez del a quo, se inhibe de conocer la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 82, ordinal 15 en virtud de haber manifestado opinión sobre el fondo del asunto, en razón de haber decidido la incidencia de la cuestión previa ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, y ordena remitir el expediente al Tribunal en funciones de Distribución a los fines que continué la causa.
En decisión de esta superioridad de fecha 06-11-2015, se declara sin lugar la inhibición planteada por el Juez del a quo, el Abogado Henry Ramón Rodríguez Guevara, quien por auto de 23-11-2015, ordena la continuación de la causa.
En fecha 10-11-2015, Siendo la oportunidad para la contestación a la demanda el abogado Carlos Eduardo Ramírez Hurtado, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, lo hace en los siguientes términos:
CAPITULO I: DEFENSAS OPUESTAS. Niega rechaza y contradice la demanda, por cuanto los hechos alegados no son ciertos, salvo los expresamente admitidos es este escrito, y que en consecuencia no les corresponde el derecho reclamado, ni ningún otro; así como también el derecho invocado por ser improcedente e inaplicable a los hechos alegados en el supuesto negado de que resultasen ciertos y que no es cierto que dentro del plazo de vigencia del contrato, su representada no haya cumplido con la promesa de vender el inmueble.
Niega y rechaza que su representada se haya negado a firmar por cuanto nunca fue notificada por ningún medio sobre la fecha para firmar el documento de venta, por lo que en ese contrato de opción a compra, las partes no establecieron los medios o forma de notificación, comunicación o conocimiento para la firma por ante el Registro Público del Municipio Guanare, lo cual no es cierto el alegato que afirma la parte demandante que señala en la demanda violación de las cláusulas contractuales, cuando en ese no aparece las formas o los medios mediante los cuales se notificaría a la Oferente, para que concurriera o asistiera a la Oficina de Registro Público del estado Portuguesa, el día 20 de Enero del 2014 y feneció en fecha 20 de Abril de 2014, fecha en que computan los 90 días estipulados en el contrato. Donde para la fecha de otorgamiento; jamás y nunca menos dentro del plazo tempestivo y oportuno que determinaron y establecieron contractualmente, fue notificada de fecha para firmar la venta en el registro. Niega y rechaza lo argumentado por los demandantes en cuanto a que su representada se haya negado a vender el inmueble lo cual es totalmente falso, ya que le hacia falta la Autorización Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare, (trámite personal), ante sindicatura municipal para vender el terreno, no se negó y la gestiono ya que sin la autorización de la Alcaldía, el documento de compra venta no sería elaborado por el departamento legal del banco y no pasaría la revisión legal en el registro, al igual que su solvencia municipal, y nunca le dijo que no le iba a vender y mucho menos que tenía otro comprador.
Aduce que no esta demostrado que dichos ciudadanos hayan hecho todos trámites para la protocolización de la venta, argumentan que le dieron fecha de otorgamiento para el mes de octubre del año 2014, acto que no esta demostrado con la planilla de recepción, si no, con un recibo de pago que solo demuestra un pago de arancel mas no una fecha para firmar, es decir, casi nueve (09) meses desde la fecha en que se firmó el contrato de opción a compra, en otras palabras se excepcionó el cumplimiento alegando el principio del NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, esto es la excepción del no cumplimiento. Y en el supuesto afirmativo, no se presentaron en el Registro Público para firmar la venta los compradores y el representante del banco, y mucho menos le informaron a la vendedora de la fecha de protocolización del documento.
Aunado a lo ya escrito, los compradores pretendían que se le firmara el contrato de Compra Venta sin realizar el respectivo pago por la compra del Inmueble, en fecha 03 de marzo de 2015, según sus dichos en su temerario escrito libelar . Y hasta el momento se desconoce si el banco les otorgo los recursos solicitados por Crédito habitacional, ya que nunca se han presentados para perfeccionar la venta ante el Registro Público tanto los compradores como el o los representantes del Banco Banesco en el lapso oportuno estipulado en el contrato, como argumentan que ya le dieron fecha para firmar el documento de venta y no asistieron dichas partes al Registro Público. Y no es hasta la fecha 03 de marzo de 2015, donde le dan fecha de registro, es decir, realizan los trámites de compra Un (1) año y Un (1) mes después de supuestamente aprobado el crédito por la entidad financiera. Causa imputable a la parte OFERIDA. Y no asisten en esa fecha al Registro Público para firmar la compra venta, tampoco al día posterior y nunca presentaron los optantes o los representantes del Banco Banesco, y la oportunidad para firmar y solicitar de conformidad con el artículo 38 Ley d Registro Publico y del Notariado...
Es decir, transcurrieron los sesenta días continuos (60) que vencieron en fecha 2 de mayo del presente año, de los cuales no hizo uso de ese derecho plasmado en el mencionado artículo, por lo cual causa imparable a los optantes ya que no demuestran que en esa fecha asistieron al Registro Público para concretar la venta.
La parte actora expuso, que el 26 de enero de 2014, le fue aprobado Crédito Hipotecario por el Comité de Crédito bajo el Nº (no suministra número), sin embargo, el mismo no fue liquidado en la oportunidad respectiva, en el termino establecido entre las partes en la Cláusula Cuarta, de este contrato de Noventa (90) días continuos mas treinta (30) días prorrogables, en virtud de que el BANCO NACIONAL DE LA VIVIENDA, no bajo los recursos a la Entidad Financiera para materializar la operación de compra venta; ya que no es lo mismo aprobado que otorgado o liquidado por parte del banco, situación que no fue notificada a la vendedora, por este motivo su representada no está obligada a mantener la oferta de venda del inmueble. Por lo tanto de manera objetiva en que si bien el presente asunto quedo evidenciada la existencia de un contrato, el cual se suscribió inicialmente con vigencia de NOVENTA (90) DÍAS continuos contado a partir de la fecha de autenticación mas TREINTA (30) DIAS de prorroga, es decir, desde el 20 de enero de 2014 hasta el 20 de abril de 2014, cierto es también que de autos no se evidencia en forma fehaciente que la parte actora haya efectuado todos y cada uno de los trámites nec3earios y pertinentes para protocolizar la venta definitiva de marras ante la Oficina de Registro correspondiente, mas que su propio dicho, no siendo este argumento prueba suficiente que determine el cumplimiento que alega, pues aunque aduce que el incumplimiento es imputable a un tercero y a su decir en este caso al BANCO, por no liquidar el dinero en tiempo oportuno tal circunstancias no ha sido probada en autos y al no haberlo hecho o dicho en su libelo, ni demostró, mal puede pretender la ejecución de una pretensión que no se entiende enteramente satisfecha por su parte.
En el caso bajo estudio, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza: “El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y solo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma”.
De lo antes trascrito se verifica que el término estipulado en la cláusula Cuarta del Contrato celebrado por las partes, la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables a la demandada, quedará extinguida la obligación. Que quienes incumplieron y no ejercieron el Contrato de Opción a Compra fueron los ciudadanos Anthony José Bracho Antique y Gladis Pastora Antique, porque no tenían las cantidades de dinero para pagar el precio de venta del inmueble, y no consta en autos que la parte actora haya ofrecido pagar el precio.

Señala que los compradores incumplieron la Cláusula Segunda del Contrato: la cual establece; La OFERENTE se obliga a vender y los OFERIDOS a comprar el inmueble antes descrito en los términos y condiciones establecidos en el presente Contrato. Es decir, dentro de los Noventa (90) días convenidos para la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta. Subrayado propio. Cabe señalar que los compradores incumplieron con la CLAUSULA CUARTA DEL CONTRATO. Ya que una vez transcurridos los noventa (90) días continuos convenidos para la Protocolización del documento definitivo de Compra Venta los compradores no disponían del documento de compra venta mi la suma de dinero que debían pagar por concepto de precio de venta incumplido con sus obligaciones contractuales. Además en la notificación emitida por la entidad Bancaria vía Correo Electrónico donde se establece que el monto aprobado por crédito habitacional es de Trescientos Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 300.625,oo) no cubriendo en monto restante de la venta, la cual era la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), restándole la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,oo), por concepto de arras en garantía `para un total a pagar de Trescientos Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs. 332.000,oo), de los cuales tenían un faltante de Treinta y Un Mil Trescientos Setenta Y Cinco Bolívares (Bs. 31.375,oo), que los compradores nunca se propusieron pagar. Niega, rechaza y contradice que su poderdante haya incumplido la opción de compra venta, por cuanto era labor de los compradores materializar la Protocolización del documento de compra venta; igualmente niega que se le deba pagar cantidad alguna a los demandantes por concepto de intereses, ni por concepto de daños y perjuicios, además que la acción de cumplimiento opuesta en su contra es falsa, temeraria e infundada. De tal forma se considera que la parte actora, en este caso, no puede exigir el pago de una indemnización sin que ella, haya a su vez cumplido con la totalidad de su obligación, como era pagarle el saldo de venta convenido; por lo que mal puede exigirle el pago de esa indemnización si la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el precio de venta pactado. Que por otro lado, los actores deliberadamente evaden plasmar en su temeraria Acción la verdad de los hechos ocurridos en la negociación celebrada para opcionar la Venta de la casa que era de propiedad de mi representada, ya que, con los actores se suscribieron dos (2) Contratos de Opción a Compra Venta y no uno (1), como lo alegan éstos en su acción. Que en fecha 01 de agosto de 2013, se celebró el primer contrato de opción de compra venta con el ciudadano Anthony José Bracho Antique, según documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 42, Tomo 134 de los Libros de autenticaciones, sobre una casa ubicada en el Barrio Los Cortijos, Calle 5, Sector 36, Manzana 20, Lote 31 de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, constante de una área Quinientos Veinticinco Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (525,45 M2), distribuido de las siguientes formas: Paredes de bloque, techo de platabanda, pisos de cemento, dos (2) dormitorios, una cocina, sala, un (1) comedor, un (1) baño, corredor y garaje, paredes de bloque y rejas. con los siguientes linderos: Norte: Calle 5 con (14,20ml); Sur: Terreno ocupado por Sara Rosario Pérez Vizcaya, con (14,20ml); Este: Solar y casa de Ángela Graterol con (37,00ml) y Oeste: Solar y casa de Mary Terán (37,00 ml), construido aproximadamente en el año 1990, bajo el Nº de catastro 18-04-01-036-0020-0031 en calidad de c mediante dinero en efectito de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,oo), y el saldo restante es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 332.000,oo), los recibiría al momento de llevarse a cabo la Protocolización del documento de compra venta. Estipulándose un plazo de noventa (90) días continuos a partir del 01 de agosto de 2013, venciéndose el día 30 de octubre de 2013, con posibilidad de prorroga por Treinta (30) días mas a partir del vencimiento del referido plazo.
Arguye, que a petición de los demandantes en fecha 20 de enero de 2014, se suscribió un nuevo y segundo contrato de opción de compra venta ante la Notaria Publica de Guanare, anotado bajo el Nº 22, Tomo 09, quedando sustituido implícitamente el primer contrato de opción de compra venta de fecha 01 de agosto de 2013, sobre una casa ubicada en el Barrio Los Cortijos, Calle 5, Sector 36, Manzana 20, Lote 31 de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, constante de un área de Quinientos Veinticinco Metros Cuadrados con Cuarenta y Cinco Centímetros (525,45 M2), distribuido de las siguientes formas: Paredes de bloque, techo de platabanda, pisos de cemento, dos (2) dormitorios, una cocina, sala, un (1) comedor, un (1) baño, corredor y garaje, paredes de bloque y rejas. con los siguientes linderos: Norte: Calle 5 con (14,20ml); Sur: Terreno ocupado por Sara Rosario Pérez Vizcaya, con (14,20ml); Este: Solar y casa de Ángela Graterol con (37,00ml) y Oeste: Solar y casa de Mary Terán (37,00 ml), construido aproximadamente en el año 1990, bajo el Nº de catastro 18-04-01-036-0020-0031 como lo expresa en las opciones de compra venta, estableciéndose el mismo precio de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), siendo estipulado un plazo de noventa (90) días continuos a partir del Veinte (20) de enero de 2014 venciéndose el 20 de Abril de 2014 y no hubo prorroga de lapso. Cuando el demandante Anthony Bracho suscribió el Primer Contrato de Opción de Compra Venta el 01 de Agosto de 2013 se dirigió al Banco Banesco con el propósito de obtener los recursos para pagar el saldo del precio de venta y al no obtener respuesta satisfactoria por parte del Banco, se suscribió en fecha 20 de enero de 2014, un nuevo y segundo contrato de opción a Compra Venta (NUNCA NEGANDOSE A VENDER) donde incluyo a la ciudadana Gladys Antique, para gestionar su crédito antes el Banco Banesco. Es de destacar que los actores no cumplieron con su obligación de pagar el precio de venta pactado ni para el primer contrato el 01 de Agosto de 2013, ni para el segundo contrato del 20 de enero de 2014, fecha de vencimiento de la opción de compra venta de fecha 30 de octubre de 2013, como tampoco para el 20 de abril de 2014, fecha de vencimiento del Segundo Contrato de Opción. Donde se refleja el incumplimiento por parte de los demandantes, y no de su representada la cual le prestó toda la colaboración posible. Por tal razón el inmueble ya indicado (antiguamente propiedad de la parte demandada), fue dado en venta en fecha 31 de Marzo del año 2015, a la ciudadana SARIBEL NAYARI LOPEZ PEREZ, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 14.569.877, transcurriendo Un (1) año posterior al vencimiento, de la opción a compra venta, razón por la cual esta demanda al igual que la Medida Cautelar Innominada de Prohibición de Enajenar y Gravar no surten efectos contra este bien que ya no le pertenece sino a un tercero.
En conclusión los hechos vertidos en el escrito libelar por si solos exteriorizan su mendicidad, toda vez que la fecha del ultimo plazo que determinantemente estipularon en el documento de fecha 20 de enero de 2014 , ante la Notaria Publica de Guanare, anotado bajo el Nº 22, Tomo 09, data en la cual debieron cancelar o hacer efectivo los compradores el pago del precio de la venta, ese tiempo se consumo o expiro el 20 e abril de 2014, al aplicar el computo de las fechas y los lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellas intervengan no pacten o declaren otra cosa (Véase Artículo 12 del Código Civil).
CAPITULO II: DE LOS HECHOS ACEPTADOS: Es cierto que la opción de compra venta se suscribió en fecha 20 de Enero del año 2014, venció para el 20 de Abril del año 2014.
CAPITULO III: PRUEBAS IMPUGNADAS: De conformidad con el artículo 4444 del Código de Procedimiento Civil, impugna la prueba promovida por la parte actora marcada con letra D. por ser impreso de un correo electrónico de la parte actora y sellada por el banco. Igualmente impugna la prueba promovida por la parte actora marcada con la letra E. por lo cual la desconozco y mi representada nunca manifiesto ni firmo lo plasmado en el impugnado escrito presentado.
CAPITULO IV: PRUEBAS DOCUMENTALES: promueve marcado con la letra “A” copia del Primer Contrato de Opción de Compra Venta. Folio 101 al 106
Abierta la causa a prueba la parte demandante promovió y ofrece el merito favorable de los actos procesales y de las actuaciones que rielan en la presente acción.
Promueve y ratifica los anexos que acompañan al escrito de la acción intentada que rielan en el presente juicio; además: 1) Promueve marcado con la letra “A” documento en original de opción a compra venta sobre una vivienda ubicada en el Barrio Los Cortijos, calle 5, sector 36, manzana 20, lote 31 de esta ciudad de Guanare, suscrito entre la ciudadana Sara Rosario Pérez, parte demandada y Anthony José Bracho Antique autenticados por ante la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa en fecha 01-08-2013 inserto bajo el numero 42, Tomo 134; 2) Promueve marcado con la letra “B” documento en original de opción a compra venta sobre una vivienda ubicada en el Barrio Los Cortijos, calle 5, sector 36, manzana 20, lote 31 de esta ciudad de Guanare, suscrito entre la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya parte demandada y Anthony José Bracho Antique, autenticados por ante la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa en fecha 20-01-2014 inserto bajo el numero 22, Tomo 09; 3) Promueve marcado con la letra “C” impresión del correo electrónico de fecha 26-02-2014, donde indican que fue aprobado el crédito hipotecario, el cual se evidencia su firma y sello húmedo de la entidad Bancaria Banesco, sede Guanare: 4) Promueve marcado con la letra “D” copia simple con sello húmedo y firma autorizada del cheque de gerencia de la entidad Bancaria Fondo Común, por la cantidad de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00) que fue pagado a la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, en fecha 18-01-2013; 5) Promueve marcado con la letra “E" copia simple del documento redactado y revisado por el Banco Banesco, lo cual se lee al pie de la página del referido documento; para la protocolización de la compra- venta del inmueble y revisado por el Registro Publico, donde se evidencia solicitud de requerimientos para la respectiva protocolización del referido documento y se lee en la parte superior la fecha 05-05-2014, con las indicaciones exigidas por el Registro así como la firma del abogado revisor; 6) Promueve marcado con las letras “F y G " solicitud por escrito de fecha 21-07-2014, y ratificada en fecha 18-08-2015; realizada a BANAVIH, de pronunciamiento al respecto por la situación presentada en cuanto a la negativa de la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya, de negarse a firmar documento y cumplir con la opción de compra venta; 7) Promueve marcado con la letra “H” copia certificada de documento de venta, inscrito bajo el numero 2015.495 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.3.12222, que realiza la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya a su hija de Saribel Nayari López Pérez; 8) Testimoniales de los ciudadanos José Rafael Espita García, Yulimar García Mejias, para que sus testimonios de fe de los hechos narrados en la demanda interpuesta; 9) Prueba de informes: a) Solicita se oficie a la Agencia Banesco, para que informe si el ciudadano Anthony José Bracho Antique, le fue aprobado crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, indicando la fecha, así como también su esa entidad bancaria realizo contrato de compra venta, entre los ciudadanos Sara Rosario Pérez Vizcaya; Anthony José Bracho Antique y Gladis Pastora Antique, por contrato de préstamo a intereses con garantía hipotecaria de primer grado; indicando la fecha de la elaboración del referido contrato; b) solicita que se oficie al Registro Publico, con sede en Guanare a los fines que certifiquen que el documento redactado por la entidad bancaria Banesco, fue revisado por la ciudadana Abogada Kenya Selvi, como se lee en la parte superior del referido documento, así mismo informe que si la copia simple que antecede el documento es formalidad de la minuta llevada por los abogados revisores de ese registro. Y de igual manera informe si existe o reposa en ese Registro dicho documento; c) solicita se oficie a la Oficina del SAIME con sede en Guanare, a los fines que emitan oficio con los datos filiatorios de la ciudadana Saribel Nayari López Pérez, titular de la cedula de identidad 14.569.877; a los fines de demostrar que la referida ciudadana es la hija de la ciudadana Sara Rosario Pérez Vizcaya; y d) solicita se oficie a la oficina de IPOSTEL con sede en Guanare, dirigido a la ciudadana Yusmary Pimentel jefe de la Oficina OPT, a los fines que informen a ese Tribunal si en el mes de Julio del año 2014; se recibió correspondencia y/o sobre dirigido al ciudadano Anthony José Bracho Antique; en dicho informe solicita sea indicado el nombre de quien lo remite especificando además fecha de emisión y de recibo por parte del ciudadano Anthony José Bracho Antique.
La parte demandada promovió las pruebas siguientes: 1) Ratifica el contrato de opción a compra suscrito por las partes marcadas con la letra “A” cursante en los folios 107 y 110 del presente expediente; 2) promueve las siguientes documentales: Marcada con la letra “A” constancia de recepción del documento de venta y Hipoteca 1er grado, con dicho instrumento pretende demostrar la fecha en que se presento el documento ante el Registro Publico, de fecha 23-02-2015, presentante: Anthony José Bracho Antique, titular de la cedula de identidad Nº v- 15.729.320, con fecha de otorgamiento 03-03-2015, numero de recepción 21, y numero de trámite 404.2015.1.728; Marcada con la letra “B” copia de planilla única bancaria, con dicho documento pretende demostrar la fecha en que el ciudadano Anthony José Bracho Antique, cancelo los aranceles para registrar el documento de venta e hipoteca 1er grado, de fecha 12-02-2015, numero de trámite 404.2015.1.1874P; Marcado con la letra “C” constancia de recepción ocho (8) con dicho instrumento pretende demostrar que entre los recaudos consignados está la autorización expedida por la alcaldía, y nombre de los otorgantes; Marcado con la letra “D” solicitud de trámite, con dicho instrumento pretende demostrar la cantidad de la venta en bolívares Bs. 350.000,00 de fecha 12-02-2015, numero de trámite 404.2015.1.1874P; Marcado con la letra “E”, planilla única bancaria, con dicho instrumento se pretende demostrar la fecha en que el ciudadano Anthony José Bracho Antique, tramito la compra en una primera oportunidad y no lo concreto, de fecha 11-08-2014, numero de trámite 404.2014.3.2090P; Marcada con la letra “F”, solicitud de trámite con dicho instrumento se pretende demostrar la cantidad de la venta en bolívares Bs. 350.000,00 de fecha 11-08-2014, fecha en que el accionante tramito la compra y no la concreto; numero de trámite 404.2014.3.2090P; Marcado con la letra “G”, copia del contrato de opción a compra venta, de fecha 20-01-2014, inserta bajo el Nº 22, Tomo 09, de los libros de Autenticaciones, con dicho instrumento se pretende demostrar la fecha de inicio del contrato 20-01-2014, y la fecha de culminación 20-04-2014; 3) Solicita las siguientes pruebas de informes: a) se oficie al Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, a los fines de recabar información si para el día 03-03-2015, los ciudadanos Anthony José Bracho Antique, Gladys Antique y Sara Rosario Pérez Vizcaya, tenían pautado la protocolización del documento compra venta de un inmueble. Numero de trámite 404.2015.1.728; b) Se oficie a la entidad bancaria Banesco sucursal Guanare del Municipio Guanare estado Portuguesa, a los fines de recabar información si el ciudadano Anthony José Bracho Antique, en el mes de septiembre del año 2013, realizo gestiones inherentes a la obtención de un crédito hipotecario; c) se oficie al Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, a los fines de recabar información si el ciudadano Anthony José Bracho Antique, tramito la compra venta de un inmueble, fecha 11-08-2014, numero de trámite 404.2014.3.2090P, y cual es el estatus actual del mencionado trámite, y si la planilla numero 40400029541 fue cancelada en algunos de los bancos recaudadores.
En fecha 14-01-2016, la ciudadana Gladys Pastora Antique, en su condición de parte demandante, consigna escrito de pruebas en los términos siguientes: Invoca el merito favorable de los actos procesales y las actuaciones que rielan en la presente acción. 1) Promueve y ratifica los anexos que acompaña al escrito de demanda que riela en el presente expediente. 2) Promueve y ratifica las pruebas documentales ofrecidas y presentadas por el ciudadano Anthony José Bracho Antique, y se adhiere a cada una de las promovidas en el escrito presentado por él, por ser útiles, pertinentes y necesarias a favor de sus derechos. 3) Promueve y ratifica las pruebas testimoniales ofrecidas por el ciudadano Anthony José Bracho Antique, se adhiere a cada una de las promovidas en el escrito presentado por él, por ser útiles, pertinentes y necesarias a favor de sus derechos. 4) Promueve y ratifica las pruebas de informe presentadas por el ciudadano Anthony José Bracho Antique, se adhiere a cada una de las promovidas en el escrito presentado por él, por ser útiles, pertinentes y necesarias a favor de sus derechos. 5) Solicita y promueve la prueba de cotejo y/o experticia grafotécnica del documento que riela en el folio 106 del presente expediente cuyo documento fue agregado a la demanda marcada con la letra “E”.
En fecha 12-01-2017, el a quo publica la sentencia definitiva en la cual declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa deducida por la parte actora.

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Los ciudadanos Antonny José Bracho Antique y Gladys Pastora Antique, interpusieron demanda contra la ciudadana Sara Rosario Pérez Viscaya, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes ante la Notaría de Guanare en fecha 20-01-2014, inserto bajo el Nº 22, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones, mediante el cual, la accionada se comprometió con los demandantes, a venderles un terreno y la vivienda sobre ella construida, signada con el Código Catastral Nº 18-04-01-36-20-31, ubicado en el Barrio Los Cortijos, Calle 5, sector 36 manzana 20, lote 31 de esta ciudad de Guanare; aducen los demandantes, que habiendo cumplido con sus obligaciones como expresa en el escrito libelar, al haber obtenido el respectivo crédito para la adquisición del inmueble conforme fue pactado en el referido contrato, y sin que la parte demandada haya honrado sus obligaciones contractuales, es por lo demandan se le otorgue el respectivo instrumento de venta o en su defecto así sea condenado por el Tribunal.
Conforme al referido contrato de opción de compraventa, la parte actora se obliga a adquirir el referido inmueble y por su parte la demandada a venderlo por el precio final de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), de los cuales los compradores como anticipo, cancelaron a la vendedora la suma de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,oo), y el resto, o sea, Trescientos Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs. 332.000,oo), lo pagarían por medio de un crédito hipotecario solicitado al Banco Banesco, y una vez aprobado dicho crédito se realizará lo conducente para cancelar el reintegro del subsidio directo habitacional al Banco Nacional de la Vivienda y Habitat (BANAVIH) y cumplidos estos trámites y gestiones la vendedora otorgaría el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Subalterno Competente.
Cabe destacar, que dicho contrato de opción de compraventa, acorde con la sentencia proferida por la Sala Civil del Tribunal Supremo Justicia 22-03-2013 (Diego Arguello Lastres vs. María Isabel Gómez del Río) con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, a lo sumo, constituye un verdadero contrato de venta a tenor del artículo 1.474 del Código Civil, de allí que la parte actora, pretende que la demandada cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de venta que alcanza primordialmente su deber de tradición de conformidad con los artículos 1.487 y 1.488 ejusdem, que atañe, a poner al comprador en posesión jurídica de la cosa vendida. Esta obligación de hacer la tradición del bien vendido, es una consecuencia de la obligación de dar acorde con el artículo 1.265 ejusdem, cual señala que ‘la obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega’; ambas obligaciones, son de hacer, porque cuando se efectúa la entrega de la cosa o se conserva hasta la entrega, no se está transmitiendo su propiedad ni ningún derecho real sobre la misma, ya que esto se ha efectuado cuando se manifestó el consentimiento en el referido contrato llamado de opción de compraventa, el cual, como se estableció es un verdadero contrato de venta, pues las partes se obligaron a realizar dicho negocio jurídico, sobre el identificado inmueble, conforme a un precio final de venta, del cual, la parte demandante canceló como anticipo la suma de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,oo).

El Tribunal sin prejuzgar con base al material probatorio aportado por las partes, en cuanto si las partes dieron o no cumplimiento exacto a sus obligaciones contenidas en dicho contrato de conformidad con el artículo 1.160 del Código Civil, debe resaltar, que consta en autos, que el mencionado inmueble dado en opción de compraventa por la accionada a la parte actora en documento otorgado en fecha 20-01-2014 ante la Notaría pública de Guanare, estado Portuguesa, posteriormente, la demandada lo da en venta a la ciudadana Saribel Nayari López Pérez, titular de la cédula de identidad Nº V-14.569.877, el día 31-03-2015 por ante el Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, quedando inscrito bajo el Nº 2015.495, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.12222 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, fecha esta anterior al día 08-04-2015, cuando la parte actora interpone la presente demanda de cumplimiento de contrato.
Ahora bien, dentro del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva se encuentra el de obtener una sentencia que sea ejecutable, puesto que en caso contrario, la decisión judicial conjuntamente con los derechos en ella reconocidos carecerán de efectividad y alcance práctico y en este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que las instituciones procesales deben interpretarse “al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles”, por mandato de los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Vid. Sentencia Nº 708 de 10-05-2001, caso: Juan Adolfo Guevara y otros).
En este contexto cabe destacar, que tal como fue establecido anteriormente, el inmueble ya identificado objeto de la negociación entre las partes, lo vendió la demandada, ciudadana Sara Rosario Pérez Viscaya, a la ciudadana Saribel Nayari López Pérez, quien no es parte en este proceso, por documento protocolizado en fecha 31-03-2015 ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, por manera, que estamos en presencia de un contrato llamado de opción de compraventa que aunque constituye una verdadera venta, la misma, no podrá registrarse porque la persona que ha sido demandada como dueña del inmueble negociado, en este caso la ciudadana Sara Rosario Pérez Viscaya, no es actualmente su legítima propietaria, y siendo ello así, le esta impedida legalmente para cumplir con su obligación de hacerle la tradición del mismo a la parte demandante, lo que por vía de consecuencia, genera a la parte actora, la imposibilidad de obtener el cumplimiento del contrato por la sobreveniencia de una situación posterior al momento de su perfeccionamiento.
En tales razones, la pretensión de cumplimiento de contrato deducida por la parte actora, en cualquier escenario, origina un proceso inútil que forzosamente desembocará en una sentencia de imposible ejecución, puesto que la demandada al no ser titular del bien jurídico, no puede cumplir con la obligación de hacer la tradición del inmueble, aunque tampoco puede desligarse de los demás efectos del contrato frente a la parte actora.
Al margen de lo expuesto, es necesario señalar que el Juez de la Primera Instancia, ha debido ponderar la imposibilidad de la demandada de otorgar el respectivo documento de venta del inmueble, pues en este caso, dadas las circunstancias anotadas, se trata de un problema de fundabilidad, atendabilidad o procedencia de la pretensión que debió ser examinado antes de dictar la decisión de fondo o mérito.
El autor patrio Rafael Ortiz-Ortíz, señala que ‘la procedencia de la pretensión (ya no se trata de admisibilidad) tiene que ver con la aptitud de la pretensión jurídica y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento; es decir, revisar la procedencia de la pretensión, es decidir sobre el fondo de lo pedido, el mérito de la pretensión y el juicio de adecuación del ordenamiento jurídico conforme lo solicitado’ (Ortiz-Ortiz, Rafael. Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos. Editorial Frónesis. Caracas, 2004. p. 336).

Este autor señala en su obra, la posibilidad del Juez puede pronunciarse sobre la procedencia de la pretensión in límite litis, es decir, sin siquiera tramitar la fase de conocimiento del juicio con fundamento en los principios de celeridad de la justicia y economía procesal, a través de lo que él denomina el ‘juicio de improponibilidad objetiva de la pretensión’, el cual supone una revisión de la pretensión jurídica del actor y, colocada frente al ordenamiento, se concluye en la falta de aptitud jurídica para ser actuada.

Al abrigo de esta doctrina, es forzoso concluir que en el caso sub-examine, se está en presencia de la falta de interés sustancial en el actor para proponer la pretensión y en la parte demandada para desencadenar la consecuencia jurídica de acción de cumplimiento de contrato, dado que la parte demandada no tiene vinculación con el mencionado inmueble por haber salido de su patrimonio, por lo que en este caso, resulta una condición subjetiva de improponibilidad de la acción pero que no es un asunto de admisibilidad, sino sobre la procedencia de la pretensión como condición absoluta, por lo que en el caso sub-examine, la pretensión deducida esta inferida de improponibilidad por la imposibilidad de ejecutarse la sentencia, esto es, por carecer la demandada de legitimidad para otorgar el documento definitivo de venta al no ser la actual propietaria del inmueble, sino un tercero, como quedó patentizado en autos y todo lo cual, le impide cumplir con la tradición del inmueble.
Así se juzga.
Visto el pronunciamiento anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los demás medios probatorios cursantes en autos y las alegaciones de las partes, así como la solicitud de la parte actora de que se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el identificado inmueble.
Con fundamento en lo expuesto la presente demanda de cumplimiento deducida por la parte actora en el presente juicio debe declararse improcedente in limine litis, por no adecuarse la pretensión de los demandantes a lo establecido en el derecho sustantivo y a los efectos de conseguir su satisfacción a través de una decisión judicial ejecutable; y debiéndose, en consecuencia, anular todas las actuaciones procesales, incluyendo el auto de admisión dictado en fecha 27-04-2015 por el Tribunal de la causa.
Como corolario, ha lugar a la apelación de la parte demandada.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Improcedente in Limine Litis, la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoada por los ciudadanos ANTHONNY JOSE BRACHO ANTIQUE y GLADYS PASTORA ANTIQUE, contra la ciudadana SARA ROSARIO PEREZ VISCAYA, ambos identificados.
En consecuencia, se resuelve la anulación de las actuaciones procesales, incluyendo el auto de admisión de la demanda dictado en el presente juicio en fecha 27-04-2015.

Se declara con lugar la apelación de la parte demandada y queda revocada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 12-01-2017.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal en Guanare, Estado Portuguesa, a los diecisiete días del mes de Febrero de 2017. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Civil

Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.

La Secretaria

Abg. Soni Fernández.
En la misma fecha se publicó, siendo las 1:00 p.m. Conste.
Stría.