TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO
DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

207° y 158°
ASUNTO: EXPEDIENTE NRO.: 3448
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.622.967, de este domicilia respectivamente.
ABOGADA ASISTENTE DEL DEMANDANTE: AYMARA DE LEON COVAULT, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad números V-10.140.590 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.201.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA MIS ANGELES C.A., domiciliada en Acarigua, Estado Portuguesa, según consta en documento inserto bajo el N° 40, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera de Acarigua en el año 2010.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JOSE SAMIR ABOURAS TOTUA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 7.537.399, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129.393.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE POR INCUMPLIMIENTO DE PAGO Y PERDIDA DE BENEFICO DE PRORROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa.
II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Obra en Alzada la presente causa por la apelación interpuesta en fecha 07/12/2.016, por el abogado JOSE SAMIR ABOURAS TOTUA, apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil MIS ANGELES, C.A., contra la decisión proferida por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 02/12/2016, donde se declaró con lugar la acción de desalojo intentada por JUAN CHAUKY ARRAGE.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 03/02/2.016, el ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, asistido por la abogada LESVER COROMOTO RODRÍGUEZ CORDERO, demandaron por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a la Sociedad Mercantil FARMACIA MIS ANGELES, C.A., por desalojo de inmueble por incumplimiento de pago y perdida de beneficio de prorroga legal (folios 1 y 2 primera pieza).
Por auto de fecha 03 de Febrero de 2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, admitió la demanda presentada, ordenando la citación de la demandada Sociedad Mercantil FARMACIA MIS ANGELES, C.A. (folio 07 primera pieza)
En fecha 20/06/2.015, compareció el alguacil HECTOR JOSE VILORIO, manifestando que se traslado por tercera con los fines de practicar la citación de la demanda, pero le fue imposible ubicarla por cuanto no se encontraba para el momento cuando fue a emplazarla (folio 10 primera pieza).
En fecha 30/06/2.016, compareció el ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE, asistido de abogado solicitando mediante diligencia la citación mediante carteles de la demandada (folio 16 de la primera pieza).
En fecha 04/07/2.016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto auto acordando la citación mediante carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folios 17 de la primera pieza).
En fecha 25/07/2.016, compareció la ciudadana ANA BEATRIZ MENDOZA, asistida de abogado dándose por citada en la presente causa. (folio 19 de la primera pieza).
En fecha 02/08/2016, compareció la ciudadana ANA BEATRIZ MENDOZA, asistida de abogado consignando escrito de contestación a la demanda (folios 27 al 29 de la primera pieza).
En fecha 02/08/2016, compareció la ciudadana ANA BEATRIZ GIL MENDOZA, confiriendo poder al abogado JOSE SAMIR ABOURAS TOTUA (folio 135 primera pieza)
En fecha 26/09/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto auto procediendo a fijar oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar (folios 137 primera pieza)
En fecha 03/10/2016, consta que fue celebrada la Audiencia Preliminar en la presente causa (folios 138 y 139 primera pieza).
En fecha 06/10/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante auto procediendo a fijar los limites de la controversia de conformidad con el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil (folios 104 al 143 primera pieza).
En fecha 13/10/2.016, compareció el ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, otorgando poder apud acta a la abogada LESVER COROMOTO RODRÍGUEZ CORDERO (folio 144 primera pieza).
En fecha 14/10/2016, compareció la apoderada judicial de la parte demandante abogada LESVER COROMOTO RODRÍGUEZ CORDERO, consignando escrito de promoción de pruebas (folio 145 de la primera pieza)
En fecha 18/10/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por auto de esa misma fecha admitió las pruebas promovidas por la parte actora (folio 187 de la primera pieza).
En fecha 19/10/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral (folio 188de la primera pieza).
En fecha 14/11/2016, consta que fue celebrada la Audiencia o Debate Oral (folio 189 al 191 de la primera pieza).
En fecha 02/12/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto sentencia donde se declaró con lugar la acción de desalojo intentada por JUAN CHAUKY ARRAGE (folio 192 al 194 de la primera pieza).
En fecha 02/08/2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado JOSE SAMIR ABOURAS TOTUA, donde ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada por el Tribunal a quo (folio 195 primera pieza).
En fecha 12/12/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto auto oyendo apelación en ambos efectos y remitió el presente expediente a este Tribunal de alzada mediante oficio N° 681-2016 (folios 196 y 197 de la primera pieza).
En fecha 10/01/2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, le dio entrada al presente expediente y fijó oportunidad para que ambas partes consignen sus respectivos informes (folio 199 de la primera pieza).
En fecha 09/02/2017, consta que la parte actora y la parte demandada comparecieron a consignar sus respectivos escritos de informes (folios 03 al 10 de la segunda pieza).
En fecha 09/02/2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, acuerda agregar escritos de informes presentados por las partes (folio 02 de la segunda pieza).
En fecha 21/02/2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto auto ordenando agregar escrito de observaciones presentado por la parte accionante (folios 11 al 17 de la segunda pieza).
En fecha 24/04/2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes al presente (folio 18 de la segunda pieza)

DEL LIBELO DE DEMANDA
“Que en fecha 03 de febrero de 2010, suscribí un contrato de arrendamiento con la empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A., domiciliada en Acarigua, Estado Portuguesa, según consta de documento inserto bajo en N° 40, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua en el año 2.010, y que anexo en este acto marcado con la letra “A”, por un inmueble (local comercial), ubicado en la Avenida Libertador, (Av. 31) entre calles 31 y 32 de Acarigua, Estado Portuguesa, identificado con el N° 3, constante de un sanitario, una puerta metálica (santa maría). En dicho contrato en la cláusula tercera, se convino que la duración del contrato seria de cinco (5) años fijos, contados a partir del primero (01) de marzo del año 2010, hasta el veintiocho (28) de febrero del año 2015.
“Que en fecha 20 de febrero de 2015, a pesar de que no era necesario, pues en contrato se suscribió a tiempo determinado, en razón de lo cual la arrendataria estaba preavisada, desde la firma misma del contrato, de cuando vencía dicho contrato, notifiqué a la arrendataria FARMACIA MIS ANGELES, C.A., que al vencimiento del termino del contrato en fecha veintiocho (28) de febrero del 2015, no se iba a renovar el contrato y que a partir del primero (01) de marzo del 2015 comenzaría a hacer uso de la prórroga legal como lo establece el articulo 26, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario”.
“Que actualmente la arrendataria se encuentra disfrutando de la Prórroga de Ley, sin embargo, ha perdido dicho beneficio en razón de haber dejado de cancelar más de dos cánones de arrendamiento, lo cual se evidencia de consignación realizada ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 04 de junio de 2015, N° 06, en la cual se observa que consignó tres (3) cánones de arrendamiento juntos (marzo, abril y mayo de 2015), por lo cual se encuentra incursa en la causal de desalojo contemplada en el articulo 40 Literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, y, es por ello, que me veo obligado a demandar, como en efecto demando a la FARMACIA MIS ANGELES, C.A., domiciliada en Acarigua, Estado Portuguesa, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 28 de enero de 2010, bajo el N° 18, Tomo 3-A, en su condición de arrendataria del local comercial de mi propiedad, ya identificado, representada por su presidenta ANA BEATRIZ GIL MENDOZA, venezolana, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.369.678, para que me haga entrega dicho local comercial, totalmente desocupado de personas y cosas o a ello sea condenada por este Tribunal. ”.
“Que de igual manera demando que sea obligada a cancelar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total desocupación del inmueble”.
“Que estimó la cuantía de la presente demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 50.424,66), equivalentes a TRESCIENTAS TREINTA Y SEIS CON DIECISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (336,16, U.T.)”.

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 02/08/2016, el apoderado judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda en los términos siguientes:
Que el contrato de arrendamiento que vincula a mi representada con el ciudadano JUAN CAHUKY ARRAGE YOUNES, otorgado en fecha 05 de marzo de 2010, bajo el N° 40, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, acompañada por el actor con el libelo de la demanda, es a tiempo determinado.
Que en la cláusula tercera, se convino como tiempo de duración el tiempo de cinco (5) años, contados a partir del 01 de marzo del 2010 hasta el 28 de febrero de 2015. Asimismo se estableció, aunque no es necesario, que mi representada podía gozar la prórroga adicional según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, siempre y cuando estuviese solvente. Por otra parte, en la cláusula cuarta se estableció el precio de Bs. 4.500,00 del arrendamiento mensual, pagaderos puntualmente dentro de los primeros cinco días hábiles por mensualidades vencidas. Las partes quedamos entendidas que las prórrogas sucesivas no convertirían al contrato a tiempo indeterminado.
Que se observa, si bien las partes no asentaron como formula expresada para la prórroga automática, que se acostumbra en insertar que si una de las partes no participa a la otra con un determinado tiempo de anticipación a la fecha del vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo, se prorroga automáticamente, no es menos cierto que en la cláusula tercera no se convino que el tiempo de cinco (5) años era improrrogable, por lo que cuando en la cláusula cuarta se convino que las sucesivas prórrogas no convertirían al contrato a tiempo indeterminado, las partes quedaron entendidas que el contrato se prorrogaría por un tiempo igual, si alguna de ellas no participa a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo que debe interpretar que la voluntad de las partes ha sido y es la que el contrato se prorrogaría por un tiempo igual, porque ninguna participó a la otra su voluntad de no prorrogarlo.
Que el contrato se prorrogó por otros cinco (5) años desde el 01 de marzo de 2015.
Que solicitó como punto previo se declare que el contrato que vincula a mi representada con el ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, se prorrogó automáticamente desde el 01 de marzo del 2015, por un tiempo de cinco (5) años.
Que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, no le asiste razón al demandante para firmar y sostener que la prórroga legal por vencimiento del tiempo contractual, se inicio el día 28 de febrero de 2015 e igualmente, es infundado el hecho de la pérdida de ese beneficio, con el argumento de la falta de pago del arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2015.
Que es falso que mi representada este insolvente en el pago de los arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2015.
Que desde la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en fecha 23 de mayo de 2014, conforme a la Gaceta Oficial N° 40.418, el Ejecutivo Nacional, por órgano del organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, no ha aperturado la cuenta bancaria, para que en defecto de proveimiento por parte del arrendador que clausure la cuenta, el arrendador pueda hacer el depósito del precio del arrendamiento, evitándosele incurrir en incumplimiento.
Que no constituirá excusa del arrendador que el Ejecutivo Nacional no haya aperturado la cuenta, porque es obligación legal del arrendador haberle proveído a mi representada el número de cuenta bancaria para que depositara los arrendamientos, no obstante para esa fecha los estaba recibiendo en dinero efectivo, porque es una garantía a favor de todo arrendatario.
Que no consta que el arrendador JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, cumplió con esa obligación legal y esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmersa la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo es, el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión.
Que la negativa del arrendador JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, de recibir el pago, fue deliberada para que mi representada incurriera en insolvencia, pero como toda ignorancia de Ley no excusa su cumplimiento, tal estrategia no le ha funcionado, toda vez que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, es garantista en el goce de sus derechos irrenunciables.
Que mi representada no incurrió en insolvencia en el pago de los arrendamientos correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2015, como tampoco hasta la presente fecha, por cuanto el arrendador JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, con su conducta de no recibir los pagos, procuró hacerla incurrir en insolvencia y construir dolosamente, una causal de desalojo, por tanto se debe declarar que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que se prorrogó automáticamente desde el 01 de marzo de 2015 y se debe declarar sin lugar la demanda de desalojo.

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte demandante producidas con el libelo
1.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua Estado Portuguesa, en fecha 05/05/2010, bajo el numero 40, Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría (folios 03 al 06 primera pieza).
Pruebas documentales promovidas por la parte accionante durante el lapso probatorio:
PRIMERA: Promovió copia certificada de la consignación de canon de arrendamiento signada con la nomenclatura N° 6, llevadas por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual fue anexada marcada con la letra “A” (folio 145 al 174) .
SEGUNDA: Promovió copia certificada de solicitud de notificación dirigida a la empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A., de fecha 20/02/2015, signada con la nomenclatura 8400, llevada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual fue anexada marcada con la letra “B” (folios 175 al 186).
Pruebas de la parte demandada producidas con la contestación de la demanda
Promovió copia certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Sociedad de Comercio FARMACIA MIS ANGELES, C.A.,inscrita en fecha 28 de Enero de 2010, ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, bajo el N° 18, Tomo 3-A, lo cual fue anexada marcada con la letra “A”.
Promovió copia certificada de Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 10 de febrero de 2014, bajo el N° 18, Tomo 14-A, que fue anexada marcada con la letra “B”.
Promovió copia fotostática certificada de expediente de consignaciones N° 06-2.015, emanado del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual fue anexada marcada con la letra “C”.
Pruebas de la parte demandada durante el lapso de promoción de pruebas:
Consta que la parte demandada durante el lapso probatorio no promovió prueba alguna ni alegato que le favorezca.

DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 02/12/2.016 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia declarando con lugar la acción de desalojo de inmueble por incumplimiento de pago y perdida de beneficio de la prórroga legal intentada por el demandante ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES en contra de la empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A., concluyendo de las pruebas y elementos aportados al proceso la Juzgadora a quo lo siguiente:
“Con relación a la interpretación que realiza, la demandada de la cláusula tercera y décima tercera, del contrato de arrendamiento, esta sentenciadora, de conformidad con el articulo 12, único aparte del Código de Procedimiento Civil, hace las siguientes consideraciones: La cláusula tercera del mismo señala: …”La duración de este contrato de cinco (5) años fijos, contados a partir del primero (01) de marzo del año 2010 hasta el veintiocho (28) de febrero del año 2015, pudiendo gozar la prórroga adicional según el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, siempre y cuando se encuentre en estado de solvencia, y vencido este lapso, LA ARRENDATARIA deberá proceder a la desocupación del inmueble…”. De la interpretación literal de esta cláusula no existe dudas de que el contrato se convino a tiempo determinado y que la voluntad de ambas partes era que dicho contrato venciera el 28 de febrero de 2015, y que al vencer la prórroga de Ley la arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado al arrendador”.
Con relaciona a la cláusula décima tercera, la misma indica: …”En caso de la terminación del contrato por causa del vencimiento de su periodo de duración y LA ARRENDATARIA no manifieste su intención de renovar el contrato de arrendamiento por escrito a el arrendador con menos de treinta (30) días y siga ocupando dicho local, así mismo pagando el canon de arrendamiento sin haber renovado el contrato; en este caso LA ARRENDATARIA conviene la aceptación del goce de la prorroga legal, pues las partes declaran que en ningún caso opera la tácita reconducción del arrendamiento, ya que la intención de ambas partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. En caso que la ARRENDATARIA manifieste su intención de renovar el contrato de arrendamiento este estará sujeto a la aceptación o negación de el arrendador dado por escrito.”
De la interpretación literal de esta cláusula se entiende sin lugar a dudas, que la intención de las partes fue desde el inicio de la relación arrendaticia, obligarse a tiempo determinado, y por el término establecido en el contrato, así se desprende del resaltado de las negrillas del Tribunal. De la notificación que cursa a los folios 175 al 186, de este expediente se aprecia que aun cuando no era necesario, el demandante arrendador, si notifico a la demandada arrendataria de que no le renovaría el contrato al vencerse el termino del mismo.
En cuanto a que la demanda entro en mora, por cuanto el arrendador no le suministro la cuenta del banco para efectuarse los depósitos, y que este último no ajusto el contrato de arrendamiento, al Decreto de Ley para el Uso Comercial, es de destacar, que la arrendataria estaba obligada a continuar cancelando los cánones de manera oportuna y en la forma que se acordó en el contrato suscrito con el arrendador, bajo ningún concepto debía de dejar de cancelar los cánones. Así como acudió al Tribunal Cuarto de Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial a consignar, tres (03) cánones de arrendamiento vencidos, en fecha 04 de junio de 2015, tal y como se evidencia de la consignación N° 6, que ambas partes trajeron como medio de prueba, cuando ya había entrado en mora, pudo haberlo hecho pero en tiempo oportuno y evitar de esta manera incurrir en mora, de tal manera que demostrado como esta, por un lado que el contrato de arrendamiento fue convenido a tiempo determinado, que el mismo esta vencido, que aun cuando la demandada arrendataria estaba en pleno goce de la prorroga de Ley, perdió este beneficio al incurrir en mora, que no hubo renovación automática del contrato, como lo alego erróneamente la demandada, es forzoso para quien decide, declarar con lugar el desalojo de inmueble por incumplimiento de pago y perdida del beneficio de la prorroga legal”.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Comenzamos la presente motivación señalando que, se desprende de la lectura y análisis del presente expediente, lo siguiente: a) que la presente causa, contiene una acción de desalojo de un inmueble apto para el uso comercial, intentado por el ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES, en su carácter de arrendador, en contra de la empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A., en su condición de arrendataria, conforme lo previsto en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este caso, por la falta de pago de tres (3) mensualidades, en este caso los que corresponden a los meses de marzo, abril y mayo de 2015. b) que a decir del actor, dicho incumplimiento ocurre estando en curso la prórroga legal; c) Que la parte demandada al contestar la demanda, en entre otras cosas, argumenta a su favor, lo siguiente: por un lado, rechaza que el contrato se encuentre en periodo de prórroga legal, porque según el alcance de la cláusula cuarta de dicho contrato las partes quedaron entendidas que el contrato se prorrogaría por periodos iguales, máximo cuando en la cláusula tercera no se convino en que el lapso fijado fuese improrrogable; y por otro lado, desconoce estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos de los meses señalados por la parte actora, toda vez que el arrendador no aperturó la cuenta bancaria para efectuar el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo ordena el artículo 27 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual rige las relaciones arrendaticias desde el 23 de mayo de 2014. c) que en fecha 02/12/2016, la juzgadora de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda; d) Que de dicha sentencia apeló la parte demandada en fecha 07/12/2016, y al ser oída por auto de fecha 12/12/2016, fue remitido a esta instancia superior, para su conocimiento y decisión en esta alzada.
Así tenemos que la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.

De conformidad con la norma y las jurisprudencias citadas, siendo como ha quedado establecido, que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída libremente, este juzgador por efecto de este recurso, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizadas por el Juez del Tribunal de Municipio.
Así las cosas, se desprende del contenido del contrato acompañado al libelo, que el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, situado en la Avenida Libertador, (Av. 31) entre calles 31 y 32 de Acarigua, Estado Portuguesa, identificado con el N° 3, cuyo contrato de arrendamiento, fue suscrito por vía de autenticación por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua en fecha 03 de febrero del año 2.010, bajo en N° 40, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por el aquí demandante (arrendador JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES); y como arrendataria, la demandada de autos, empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A.
En este contexto debemos señalar que la presente acción fue intentada en fecha 03/02/2016, por lo que el procedimiento por el cual se tramitó el presente juicio, es el señalado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tanto, es el procedimiento idóneo. ASI SE DECIDE
Así tenemos, que conforme ha quedado expresado, el demandante, esgrimiendo su carácter de arrendador y con fundamento en lo establecido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, activa el aparato jurisdiccional para obtener por esta vía judicial, el desalojo de dicho inmueble, por considerar que el arrendador está incurso en la falta de pago de tres (3) mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2015, cuyo canon mensual es de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs 4.500,00); siendo que dicho argumento fue combatido por la demandada, señalando que dicho pago no se ha efectuado en razón que el arrendador no ha cumplido con su obligación de aperturar la cuenta bancaria para realizar los pagos respectivos, conforme lo dispone el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por tanto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación que constituyen el ínterin procesal, debe este juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo en esta causa en fecha 02/12/2016, que declaró con lugar la demanda de desalojo de un inmueble destinado a la actividad comercial, está o no ajustada a derecho, estableciendo para ello los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, todo en base a lo alegado por las partes.
Aquí es importante señalar que, como quiera que la demanda está apoyada en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del año 2015, y la defensa del demandado estuvo apoyada en desconocer estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos de los meses señalados por la parte actora, toda vez que el arrendador no aperturó la cuenta bancaria para efectuar el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo ordena el artículo 27 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este juzgador atendiendo técnica de orden procesal, procede a pronunciarse en primer lugar sobre la defensa relativa a la no apertura de la cuenta bancaria por parte del arrendador, en razón de que esta defensa a criterio de quien aquí juzga se trata de una defensa que debe ser resuelta previa al fondo, toda vez que la misma tiene que ver con el cumplimiento por parte del arrendador, de uno de las obligaciones que le establece el Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que a la vez constituye un derecho para el arrendatario, por tanto es un punto de derecho, que de ser procedente, la acción sucumbe, y por tanto es innecesario el pronunciamiento sobre el otro punto, esto es, si estamos en presencia de una prórroga contractual o de la prórroga legal. ASI SE DECIDE
En atención a lo anterior, este juzgador está obligado a realizar las siguientes consideraciones:
En fecha 24/04/2014, fue promulgado por el Presidente Constitucional de la República Bolivariana de Venezuela, el Decreto Nro. 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual entró en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial en fecha 23 de mayo de 2014, que contiene las normas que regulan las nuevas condiciones y procedimientos en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en consecuencia, regula y controla la relación entre arrendadores y arrendatarios para este tipo de inmueble, así como el procedimiento judicial a aplicarse en los casos de litigio que surjan en ocasión de estas relaciones arrendaticias, por lo que quedó derogada con relación a ellos, el Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Nº 427, publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciéndose en ella un plazo de seis (6) meses, para adecuar los contratos a las exigencias establecidas.
Al efecto, establece la disposición derogatoria primera, lo siguiente:
“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.

Y la Disposición Transitoria Primera, establece:
“Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley”.

Por su parte el artículo 3º, prevé, lo siguiente:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.

Encontramos aquí, en esta norma, el carácter de irrenunciable de los derechos y obligaciones de los contratantes, siendo nulo, todo acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algunos de estos derechos u obligaciones, es decir, estamos en presencia de normas de orden público, no relajables por el juez, ni por las partes, y además de esto, de aplicación inmediata.
En esta línea, ya en el caso concreto que nos ocupa, encontramos que el nuevo texto legal en materia arrendaticia de inmuebles para uso comercial, regula todo lo concerniente al procedimiento para el pago del canon de arrendamiento, indicando en su artículo 27 lo siguiente:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuad.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.

Así pues, encontramos en esta norma un cambio en la modalidad del pago del canon de arrendamiento, como es que, el arrendador está obligado a aperturar una cuenta bancaria, para que el arrendatario efectúe el pago en ella, lo que se convierte en un derecho para éste, justamente para evitar que los arrendadores se rehúsen a recibir el correspondiente pago de canon de arrendamiento, lo que a su vez no lleva a establecer que, si dicha cuenta no esta aperturada, mal se le puede imputar a un arrendatario el incumplimiento de pago de los cánones respectivos. ASI SE DECIDE
Al respecto, en este caso, se puede observar que los cánones demandados como insolutos y que constituyen el fundamento de hecho de la presente acción de desalojo, están comprendidos desde los meses de marzo, abril y mayo de 2015, por lo tanto, es inequívoco establecer que, para la fecha en que el arrendatario debió efectuar el pago de cada uno de esos meses, ya estaba vigente el actual marco legal que regula las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, así como precluido el lapso de seis (6) meses concedidos para la adecuación de los contratos a la ley, lo que nos lleva a establecer que los pagos correspondientes a los meses señalados como insolutos debieron ser efectuado en una cuenta bancaria conforme lo dispone el artículo 27 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que, de lo contrario, mal se le puede imputar el incumplimiento de pago de dichos cánones, si el arrendador no ha cumplido con su obligación de ley, para que el arrendatario cumpla con la obligación de pago de los cánones señalados como insolutos. ASI SE DECIDE
Siendo entonces, una obligación para el arrendador el cumplimiento de la apertura de la cuenta bancaria para que el arrendatario pueda efectuar el pago de los cánones de arrendamientos pactados en el contrato de arrendamiento, y un derecho para el arrendatario que se le aperture, mal se puede exigir el pago de las mensualidades vencidas si no ha cumplido con dicha obligación. ASI SE DECIDE.
Esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmerso la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo es, el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión. ASI SE DECIDE
En base a todo lo anterior, en el caso de autos, verificado como ha sido que, no consta que el arrendador hubiese cumplido con dicha obligación, no se debe tener a la arrendataria en estado de insolvencia. ASI SE DECIDE.
Siendo así las cosas, considera este Juzgador que en el presente caso no se le debe imputar al demandado el incumplimiento por falta de pago, si el arrendador no ha aperturado la cuenta bancaria donde el arrendatario debe realizar el pago, que según la ley especial que rige la materia, constituye el único medio válido para exigirlo, además que es un derecho del arrendatario, que garantiza que su pago no se va a ver truncado. ASI SE DECIDE.
Establecido lo anterior, para quien aquí decide, es importante señalar que esta falta por parte del arrendador de aperturar la mencionada cuenta bancaria, se traduce en una causal de inadmisibilidad, por no estar satisfechos los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, ya que no se encuentra uno de los presupuestos de la pretensión, como lo es, el cumplimiento de ciertos requisitos previos a la demanda para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, tal como es la adecuación de los contratos de arrendamientos a los parámetros establecidos en el Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y entre estos, la obligación para el arrendador de aperturar la cuenta bancaria, que a la vez constituye un derecho para el arrendatario. ASI SE DECIDE.
En atención de lo anterior, se declara la inadmisibilidad de la presente acción, por lo que la sentencia debe ser revocada en los términos expuestos. ASI SE DECIDE.
En consecuencia se declara con lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 07/12/2016, por el abogado JOSE SAMIR ABOURAS TOTUA quien procede con el carácter de apoderado judicial de la empresa demandada FARMACIA MIS ANGELES, C.A., contra la decisión de fecha 02/12/2016, proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró con lugar la acción de desalojo de inmueble por incumplimiento de pago y pérdida de beneficio de la prórroga legal intentada por el demandante ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES.
Como quiera que esta decisión esté apoyada en un punto de derecho hace inoficioso el análisis de otros alegatos y defensas sostenido en este juicio, así como las aportaciones probatorias. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida en fecha 07/12/2016, por el abogado JOSE SAMIR ABOURAS TOTUA, quien procede en representación de la empresa demandada FARMACIA MIS ANGELES, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 02/12/2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.

SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 02/12/2016 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda de desalojo de inmueble por incumplimiento de pago y pérdida de beneficio de la prórroga legal intentada por el demandante ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES en contra de la empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A.

TERCERO: Se declara INADMISIBLE la demanda por desalojo de inmueble por incumplimiento de pago y pérdida de beneficio de la prórroga legal intentada por el ciudadano JUAN CHAUKY ARRAGE YOUNES contra la empresa FARMACIA MIS ANGELES, C.A.

CUARTO: No hay condenatoria en costas del recurso.

QUINTO: Se condena en costas del proceso al demandante por haber resultado vencido.

Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los veinticuatro (24) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

El Juez Superior.

Abg. Harold Paredes Bracamonte
La Secretaria Provisorio,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 03:27 de la tarde. Conste.-

(Scria. Prov.)