TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

207º y 158º

ASUNTO: Expediente N°: 3.502
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE DEMANDANTE: JANETH MARILIN PACHECO, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.161.397, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE: YGDALIA CAROLINA ARIAS HERNANDEZ y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 101.656 y 101.954.
PARTES DEMANDADAS: BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.377.307 y 4.720.843, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ y GLADYS DE FERRARO, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-10.639.240 y V-10.642.802, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 77.578 y 143.022, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA A VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 30/03/2.016, por la abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, en contra de la sentencia dictada en fecha 28/03/2.016, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la que declaró: Con lugar la acción de cumplimiento de contrato.
III
De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencian las siguientes actuaciones:
En fecha 11/03/2.015, la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, asistida por las abogadas en ejercicio YGDALIA CAROLINA ARIAS HERNANDEZ y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES, demandaron por cumplimiento de Contrato de opción de compra-venta a los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ. Acompañó anexos (folios 01 al 35).
Mediante auto dictado en fecha 23/03/2.015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de los demandados, a los fines de que den contestación a la demanda interpuesta en su contra u opongan cuestiones previas y defensas (folio 36).
En fecha 16/04/2015, consta que el alguacil del Tribunal a quo HECTOR JOSE VILORIO, consigno recibo de citación firmado por la demandada ciudadana BELKIS ARANGUREN (folios 42 y 43).
El día 16/04/2.015, compareció la ciudadana BELKIS ARANGUREN, y mediante diligencia le confirió poder apud-acta a la abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ (folio 44).
En fecha 17/04/2.015, consta que el alguacil del Tribunal a quo HECTOR JOSE VILORIO, consigno recibo de citación firmado por el demandado ciudadano VLADIMIR AUGUSTO ROJAS (folios 45 y 46).
En fecha 18/05/2.015, compareció el ciudadano VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, y mediante diligencia le confirió poder apud-acta a las abogadas GLADYS DE FERRARO y NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ (folio 48).
En fecha 18/05/2015, compareció la abogada NORMA ALVAREZ, quien procedió con el carácter de apoderado judicial del la parte demandada, consignando escrito de contestación a la demandada y proponiendo reconvención (folios 49 al 55).
En fecha 21/05/2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto admitiendo la reconvención propuesta por la parte demandada y fijando oportunidad para la contestación de la reconvención (folio 56).
En fecha 28/05/2015, compareció la apoderada judicial de la parte actora abogada YGDALIA CAROLINA ARIAS, consignando escrito de contestación a la reconvención (folios 57 al 60)
En fecha 11/06/2015, compareció la co-apoderada judicial de la parte demandada abogada GLADYS DE FERRARO, consignando escrito de promoción de pruebas (folios 62 al 64).
En fecha 03/07/2015, el Tribunal a quo dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 65).
En fecha 30/09/2015, compareció la apoderada judicial de la parte actora abogada JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES, Y MEDIANTE DILIGENCIA SOLICITA se dejen sin efecto los oficios 426/2015, 379/2015, 380/2015 y 381/2015 por cuanto dicho petitorio es improcedente e irrelevante (folio 74).
En fecha 05/10/2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto donde revoca por contrario imperio el auto de admisión de prueba de fecha 03/07/2015, solo en lo que respecta a la prueba de informe (folios 75 y 76).
En fecha 22/10/2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto instando a las partes a la realización de un acto conciliatorio (folio 77).
En fecha 27/10/2015, compareció la apoderada judicial de la parte demandada abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ, consignado escrito de informes en la presente causa (folios 81 al 85).
En fecha 28/10/2015, consta que el alguacil del Tribunal a quo HECTOR JOSE VILORIO, consignó boletas de notificación firmadas por las abogadas YGDALIA CAROLINA ARIAS y NORMA ALVAREZ, a los fines de que comparezcan a un acto conciliatorio (folio 86 al 89).
En fecha 02/11/2015, consta que fue celebrado el acto conciliatorio donde ambas partes manifestaron que entre ellos no quieren llegar a ningún acuerdo (folio 90).
En fecha 02/11/2015, comparecieron las apoderadas judiciales de la parte actora abogadas YGDALIA CAROLINA ARIAS y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES, consignado escrito de informes en la presente causa (folio 91).
En fecha 05/11/2015, comparecieron las apoderadas judiciales de la parte actora abogadas YGDALIA CAROLINA ARIAS y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES, consignado escrito de observaciones en la presente causa (folios 93 al 96).
En fecha 29/01/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto difiriendo la sentencia por un lapso de veinte (20) días hábiles (folio 99).
En fecha 28/03/2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la acción por cumplimiento de contrato (folios 100 al 129).
En fecha 30/03/2016, compareció la apoderada judicial de la parte demandada abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ, y mediante diligencia apeló de la decisión proferida por el Tribunal a quo (folio 132).
En fecha 28/06/2017, consta que el alguacil del Tribunal a quo RODOLFO DURAN LA CRUZ, consignó boleta de notificación firmadas por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO (folios 133 y 134).
En fecha 10/07/2017, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto donde oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del presente expediente a este Tribunal de alzada mediante oficio Nº 328-2017 (folios 135 y 136).
En fecha 12/07/2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, le dio entrada a la presente causa y se fijó oportunidad para que ambas partes consignen sus escritos de informes (folio 138).
En fecha 14/08/2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicta auto agregando los informes consignados por la parte demandada (folio 139 al 148).
En fecha //2017, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicta auto dejando constancia que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones, ni por si ni por medio de apoderados judiciales, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia (folio 150).

DEL LIBELO DE DEMANDA:

En fecha 11 de marzo de 2.015, las abogadas YGDALIA CAROLINA ARIAS HERNANDEZ y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES, en su condición de apoderadas judiciales de la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, procedieron a demandar a los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta alegando en el libelo: Que en fecha 16 de junio del 2014, celebró un contrato de opción de compra venta con lo prenombrados ciudadanos mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública de Araure del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 47, Tomo 39, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria durante el año 2014 y que fue acompañado en copia fotostática marcado “B”, DE UN INMUEBLE constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 31 y la casa sobre ella construida situada en el sector Nor-Este, Manzana AS-1, la cual forma parte de la Urbanización Prados del Sol, ubicada sobre un lote de terreno de la Hacienda Santa Sofía, Jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con transversal 1, en ocho metros con veinte centímetros (8,20 m); SUR: Con parcela 30, en diez metros (10 m); ESTE: Con parcela 32, en diecinueve metros (19 m); y OESTE: Con Avenida acceso Sector Norte, en diecisiete metros (17,00 m), y la casa sobre la parcela antes indicada tiene un área de construcción de cincuenta y cinco metros cuadrados (55,00 M2), estableciéndose en dicho contrato, específicamente en la cláusula segunda, que el precio de la venta es por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00); que para el momento de la firma del referido documento, nuestra representada hizo entrega de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), a los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, quienes recibieron en ese mismo acto a su entera y cabal satisfacción.
Prosiguen exponiendo que el monto restante de seiscientos cincuenta mil bolívares que se cancelarían al momento de la protocolización definitiva del documento de compra venta pudiendo hacer uso de un crédito Hipotecario para la adquisición de vivienda principal el cual fue otorgado por la entidad financiera Banco Mercantil.
Que en la cláusula tercera se estima un tiempo de duración de noventa (90) días mas treinta (30) días de prórroga, para la tramitación, aprobación y liquidación del crédito hipotecario.
Que mi representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, una vez firmado el documento de opción a compra, procedieron a realizar todo lo pertinente a la tramitación ante la entidad bancaria Banco Mercantil, del crédito hipotecario, con el fin de proseguir con la negociación convenida por ambas partes, documento exigido como requisito esencial por la entidad bancaria, los prominentes vendedores cumplieron con su obligación y entregaron a nuestra representada toda la documentación necesaria y pertinente al bien inmueble, para que esta procediera a requerir el referido crédito hipotecario.
Que el crédito fue solicitado en fecha 25 de junio de 2014 y aprobado en fecha 08 de Agosto de 2014, tal como se demuestra en constancia emitida por la Entidad Bancaria y se anexa a la presente en copia fotostática marcada con la letra “C” y “C1”, es decir, fue aprobado exactamente en un (1) mes y veinte (20) días lo que equivale a cincuenta (50) días, tiempo este que esta dentro de los primeros noventa (90) días por lo que no fue necesario hacer uso del tiempo de prorroga fijados en el contrato de treinta (30) días mas para la aprobación, lo que significa que el crédito hipotecario se aprobó dentro del lapso establecido en la cláusula tercera, por tanto no hubo, incumplimiento o negativa por parte de nuestra patrocinada del contrato de opción de compra por este concepto.
Que para recabar la firma definitiva de los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, para finiquitar y por ende concluir en sana paz con la negociación del inmueble objeto de la presente mi patrocinada tuvo conocimiento que dicha negativa se debía a que los prenombrados ciudadanos manifestaron que el tiempo previamente establecido en el contrato se había vencido y que por tal razón ya no estaban interesadas en hacer la negociación consiguiente, no iban a darle cumplimiento al contrato, porque ya no tenia validez aun cuando ya estaban en conocimiento de que el crédito había sido aprobado satisfactoriamente con anterioridad y dentro del lapso de los primero noventa días, circunstancias estas que hacen presumir que dichos ciudadanos actuando de mala fe y de forma temeraria pretenden rescindir del contrato de forma unilateral, pretendiendo de igual forma, no darle estricto cumplimiento al contrato celebrado con el consentimiento y común acuerdo entre ambas partes y que por ese cumplimiento y mutuo acuerdo, recibieron un adelanto del monto total de la negociación, acordando recibir el monto restante, una vez liquidado el crédito solicitado por nuestra representada, el cual fue aprobado durante el plazo previamente establecido y que la entidad Bancaria Banco Mercantil, una vez recibido los fondos de la entidad financiera respectiva, fijó una fecha para la firma definitiva del documento, siendo el día 23-10-2014, tal como consta en documento notariado que anexo a la presente en copia fotostática constante de ocho (08) folios útiles marcado “D”, fecha esta en que debieron acudir por primera vez los prominentes vendedores a firmar el documento definitivo, el Banco Mercantil libró el respectivo cheque de gerencia Nº 88026628, de fecha 22 de octubre de 2014, a nombre de ARANGUREN BELKIS por la cantidad de quinientos trece mil bolívares (Bs. 513.000,00), que fue anexado marcado “D” cuyo monto corresponde al crédito aprobado por el banco, habiendo una diferencia para la cancelación total, por lo que nuestra representada en cumplimiento de la cláusula segunda y séptima del contrato, la ciudadana YANETH MARILIN PACHECO, procedió a librar cheque Nº 64424194 del Banco Mercantil, no endosable, a nombre de BELKIS ARANGUREN, por la cantidad de ciento treinta y siete mil bolívares (Bs. 137.000,00), que se anexó marcado con la letra “E”, arrojando ambos cheque la cantidad total definitiva adeudada de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,.00) y que recibirían lo prominentes vendedores al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
Que el motivo o causa injustificada por parte de los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, no es el vencimiento del lapso establecido en el contrato, sino por argumentar un motivo cualquiera, para así incrementar el precio del bien inmueble objeto de la presente, ya que al hacérseles por vez primera del conocimiento de la fecha de la firma, a través de nuestra representada JANETH MARILIN PACHECO, quien le mostró el documento redactado por el departamento jurídico del Banco Mercantil a la ciudadana BELKIS BEATRIZ ARANGUREN y su cónyuge VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARTINEZ, la primera manifestó que ya no se iba a vender la casa por ese precio, puesto que la misma, de acuerdo a la situación del país, ahora estaba en el orden del millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), dicho esto quedo corroborado con la incomparecencia de los prenombrados ciudadanos, observándose de este modo, que el monto antes señalado, además de no haber sido establecido al inicio de la negociación, es exageradamente alto, pues es una cantidad que dobla el precio del monto pactado y que de acuerdo al contrato de opción a compra venta, nada se señaló con respecto al incremento del precio, en caso de cualquier variación de factores externos y/o de actuaciones de terceros.
Que fundamentó la presente demanda en lo artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en los artículos 1; 2; 3; 4 y 5 de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
Que demanda formal y efectivamente a los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN y su cónyuge VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARTINEZ, para que convengan o en sus defectos sean condenados a: PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de opción a compra, específicamente a las cláusulas primera, segunda y cuarta, las cuales en su orden hacen referencia a la opción a compra de un inmueble, constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 31y la casa sobre ella construida en el sector Nor-este, Manzana As-1, la cual forma parte de la Urbanización Prados del Sol, ubicada sobre un lote de terreno de la Hacienda Santa Sofía, jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, cuyos linderos y medidas se describen a continuación: La parcela de terreno tiene una superficie constante de ciento ochenta y nueve metros cuadrados (189,00 M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con transversal 1, en ocho metros con veinte centímetros (8,20 m); SUR: Con parcela 30, en diez metros (10 m); ESTE: Con parcela 32, en diecinueve metros (19 m); y OESTE: Con Avenida acceso Sector Norte, en diecisiete metros (17,00 m), y la casa sobre la parcela antes indicada tiene un área de construcción de cincuenta y cinco metros cuadrados (55,00 M2), estableciéndose en dicho contrato, específicamente en la cláusula segunda, que el precio de la venta es por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00); que para el momento de la firma del referido documento, nuestra representada hizo entrega de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), a los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, tal como puede observarse en dicho documento y quienes en ese mismo acto recibieron a su entera y cabal satisfacción; que el monto restante; vale decir; seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00), se cancelaran al momento de la protocolización definitiva del documento de Compra-Venta una vez aprobado y liquidado un crédito Hipotecario solicitado para tal fin y finalmente a otorgar el titulo definitivo del referido inmueble por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Páez del Estado Portuguesa, por el precio convenido entre las partes y la entrega material. SEGUNDO: El reconocimiento y aceptación de lo acordado y convenido entre nuestra representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, de darle cumplimiento al Contrato de Opción a Compra, por lo que se acordara fijar nuevamente con la entidad bancaria BANCO MERCANTIL la fecha y hora para la firma del documento definitivo de venta y por consiguiente; el pago del monto restante del precio previamente establecido.
TERCERO: El reconocimiento y aceptación de lo acordado convenido entre nuestra representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, respecto a la cláusula séptima; por lo que tomando en consideración la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, en fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 en fecha 21 de febrero de 2013 y de vencerse por estipulado por la entidad Bancaria Banco Mercantil para firmar el documento definitivo de la venta, deberán realizar nuevamente todos los tramites pertinentes para la renovación de dicho crédito y de negarse a tal pretensión, dará lugar a solicitar la indemnización por daños y perjuicios causados. CUARTO: en la entrega material, del bien inmueble antes identificado ubicado en la Urbanización Prados del Sol, la cual esta dentro de la Hacienda Santa Sofía, jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, conforme lo acordado y convenido entre nuestra representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, en la cláusula cuarta, en virtud de la venta definitiva de dicho inmueble a la Entidad Bancaria BANCO MERCANTIL. QUINTO: Las costas, costos y gastos procesales, honorarios profesionales y la indexación que se genere en el presente juicio, por el retardo que dure hasta la definitiva solución de esta causa, serán determinados prudencial y conforme a su libre albedrío, por este honorable Tribunal.
Que a los fines de garantizar las resultas del presente juicio, como es la entrega material del inmueble objeto de la presente, acuerde medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble anteriormente supra identificado.
Que estimó la presente acción en la cantidad de trescientos cincuenta MIL BOLÍVARES (BS. 350.000,00), equivalente a la cantidad de 2.556, unidades tributarias.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En fecha 18/05/2.015 la abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de los demandados, ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, contestó la demanda y propuso reconvención por resolución de contrato de Compra-Venta en los términos siguientes:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes el escrito de demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y entrega material del inmueble, por cuanto es falso que la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO haya dado cumplimiento al plazo de opción de compra-venta del inmueble identificado en autos.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados según lo alegado en el escrito libelar por la actora, hayan incumplido injustificadamente las condiciones pactadas en cuanto al contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaría Pública de Araure, Estado Portuguesa en fecha 16 de junio del 2014, bajo el Nº 47, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, agregado a los autos, siendo que el plazo establecido en el contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble identificado en autos, previsto en la cláusula “TERCERO: el tiempo de duración de esta opción es de noventa días continuos (90) mas treinta (30) días continuos contados a partir de la firma de este documento”; es decir, desde el 16 de junio del 2014, tal y como consta en documento de opción de compra, antes citado, siendo que ambas partes desde su inicio de la relación pactaron a tiempo determinado, el plazo de dicha opción a compra venció en fecha 14 de octubre del 2014, tal como se evidencia de las documentales que rielan a los folios 21 y 22, siendo que la misma actora admite la consignación en el expediente de un traslado de la Notaría Pública de Araure de fecha 23-10-2014, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Araure, Estado Portuguesa, riela a los folios 28 al 33, y tal y como consta de cheque que riela a los folios 31 del expediente, habiendo transcurrido holgadamente el plazo convenido a tiempo determinado, la cantidad de diez (10) días sin que mis mandantes tuvieran conocimiento alguno o estuvieren notificados en forma autentica de la celebración del acto de otorgamiento del documento de la compra-venta por ante el Registro Público competente, no tuvieron conocimientos si estaban llenos los extremos legales para la celebración de dicho acto, así como no tenían conocimiento de la aprobación de ningún crédito ni menos del pago convenido en dicha opción de compra-venta, tal y como consta de las mismas documentales consignada por la actora, quien pretende confundir a este Honorable Juzgadora con su supuesto cumplimiento, siendo que quien incumplió lo convenido en la opción de compra fue la hoy actora con su conducta omisiva y de pretensiones inconfesables de mala fe en contra de mis representados.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados le adeuden cantidad alguna de dinero que la opción de compra venta, por cuanto es falso que mi representada haya recibido cantidad alguna de dinero, la hoy actora fue quien encomendó la redacción del documento de opción de compra-venta, añadiendo donde convino en entregar en calidad de arras la cantidad de cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 50.000,00) en dinero efectivo, lo cual, Ciudadana Juez nunca ocurrió, la actora le informo a mi representada que se los entregaría al momento de la firma del documento definitivo de venta por no tener liquidez y por ser mucho dinero para transportarlo en efectivo, incurriendo en engaño a mis representados, siendo que mi representada es trabajadora domestica y de escasos recursos económicos creyó en la buena fe de la actora, esperó hasta el vencimiento del plazo del tiempo determinado pactado para el pago del precio de la opción de compraventa lo cual no se materializó ni la supuesta inicial o arras ni el saldo del precio restante; sino por el contrario, recibió la notificación de la presente demanda con sorpresa, no habiendo sido notificada de ninguna forma que debían acudir fuera de la fecha pactad y convenida entre ambas partes, por ante el Registro Público.
Negó rechazó y contradijo que sus representados deban hacerle entrega material del inmueble identificado en los autos por no haber cumplido con las condiciones pactadas, cuando fue la misma actora quien incumplió las cláusulas referentes al pago y al plazo a tiempo determinado de la opción de compra-venta antes citada.
Negó, rechazó y contradijo que sus representados le adeuden cantidad alguna de dinero por concepto de honorarios profesionales y costas en el proceso.
DE LA RECONVENCIÓN:
Alegó la representación judicial de la demandada lo que a continuación se detalla:
Que reconvenimos a la parte actora en resolver el Contrato de opción a compra por incumplimiento de las condiciones pactadas en cuanto al contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaria Pública de Araure, Estado Portuguesa, en fecha 16 de junio del 2014, bajo el Nº 47, tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública; siendo que el plazo establecido en el contrato de opción de compraventa sobre el inmueble identificado en autos, previsto en la cláusula TERCERA: el tiempo de duración de esta opción es de noventa días continuos (90) mas treinta (30) días continuos a partir de la firma del documento.
Condene a la reconvenida JANETH MARILIN PACHECO, antes identificada en pagar las costas y costos del proceso de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) y estimó la presente cuantía reconvencional en la misma suma aquí establecida.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.-) Copia fotostática simple de poder especial otorgado por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, a las abogadas YGDALIA CAROLINA ARIAS H. y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES (folios 11 al 16).
2.-) Original del contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaria Pública de Araure del Estado Portuguesa en fecha 16 de junio de 2014, bajo el Nº 47, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Pública (folios 17 al 23).
3.-) Copia simple de control de recepción emanado del Banco Mercantil, de fecha 19/11/2014, contentivo de aprobación del préstamo Hipotecario personal otorgado a la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, signado con el Nº 0610503499 (folio 25).
4.-) Original de inspección extrajudicial practicada por la Notaria Publica de Araure Estado Portuguesa, en fecha 23/10/2014 solicitada por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO (folio 26 al 30).
5.-) Copia fotostática simple de cheque de Gerencia emanado de la entidad Financiera Banco Mercantil Banco Universal, por la cantidad de quinientos trece mil bolívares fuertes (513.000.00) (folio 31).
6.-) Copia Fotostática de Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21 de febrero de 2013, proveniente del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Habitad (folios 34 y 35).
INFORMES:
Solicita la representación judicial de la parte demandada oficie a los siguientes entes:
1.- A la Notaría Pública de Araure, Estado Portuguesa, ubicada en la siguiente dirección: Calle 6, Edificio Bella Vista, Piso 2, Oficina Nº 9, Araure, Estado Portuguesa
2.- A la Notaría Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, ubicada en la siguiente dirección: Avenida los Agricultores, Sector el Palito, Acarigua, Estado Portuguesa
3.- A la Notaría Pública Segunda de Acarigua, Estado Portuguesa, ubicada en la siguiente dirección: Avenida 33, entre Calles 30 y 31, Centro Comercial Latín Center, primer Piso, Local Nº 17, Acarigua, Estado Portuguesa
4.- A la Entidad Bancaria Banco Mercantil, Ubicado en la siguiente dirección: Avenida Alianza, entre 28 y 29, Centro, Acarigua, Municipio Páez, Estado Portuguesa.
Durante el lapso de promoción de pruebas transcurrido en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial de Estado Portuguesa, consta que la parte demandante no promovió prueba ni defensa que le favoreciere.
DE LA SENTENCIA APELADA:
En fecha 30/03/2.017 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia declarando con lugar la demanda que por cumplimiento de Contrato intentó la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, contra de los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, concluyendo la Juzgadora a quo de las pruebas en referencia lo siguiente:
“… Observa este Tribunal, que entre las partes intervinientes en este procedimiento, se convino y firmo contrato que ellos denominaron de opción de compra-venta; pero que según el criterio reiteradamente expresado por el Tribunal Supremo de Justicia, se trata de un contrato de compra venta pura y simple, en virtud de que se encuentran presentes los requisitos de consentimiento de las partes, el objeto y el precio (sentencia Nº 116 del 12/04/05, expediente Nº 04-109, Ana Morela Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Veluti, criterio ratificado en sentencia de marzo RC22313-2013-12-430.HTML). En virtud de ese contrato de compra venta, los vendedores recibieron de la compradora la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), en calidad de arras, suma que fue imputada al precio de venta, que es de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00). Se convino que el saldo restante de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00) seria cancelado por la compradora a través de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, que solicitaría ante un ente financiero. Se convino también un plazo de noventa (90) días, mas una prorroga de treinta (30) para cancelar el saldo restante, que serian contados a partir de la autenticaron del documento de “opción de compra”, que corre inserto a los folios 17 al 23, autenticación que ocurrió el 16 de junio de 2014. Consta de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Nº 11, que corre inserta a los folios 34 y 35de los artículos 1 y 4, que el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad que en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero, en la relación, en el articulo 4, establece esta resolución que o puede aumentarse el precio de adquisición de vivienda cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a un tercero. Consta del traslado de la notaria de Araure al Registro Público en fecha 23-10-2014, que los vendedores no comparecieron al otorgamiento del documento de compra venta, que allí estuvo presente la representante del Banco Mercantil con el cheque a favor de la vendedora BELKIS ARANGUREN, que existe un documento al cual se le dio numero de tramite 402.2014.3.632, que versa sobre la venta de una parcela de terreno y la casa Nº 31 ubicada en la manzana AS-1, sector nor-este de la Urbanización Prados del Sol, Araure. También consta que el documento ingreso al registro el día 03-09-2014, lo cual implica, que el Banco Mercantil, aprobó el crédito para la adquisición de la vivienda por parte de la demandante, dentro del plazo establecido en el contrato de venta, y para ser exactos apenas trascurrieron CUARENTA Y NUEVE (49) días, después de firmado el contrato por las partes, razones por las cuales en forzoso para quien decide, declarar con lugar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, en contra de los demandados BELKYS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS Y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ…”

DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA:

Aduce la demandada que la presente acción debió ser declarada inadmisible toda vez que, siendo que el objeto del presente juicio recae sobre un inmueble apto para habitación familiar que está ocupado por los demandados, la demandante no cumplió previamente a la instauración del presente juicio con el procedimiento administrativo previsto en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, todo conforme al criterio establecido en la sentencia Nro. 175 de fecha 17 de abril de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Que la actora no consignó en su oportunidad legal escrito de pruebas que le favoreciera, si bien es cierto que anexó documentales junto al libelo de la demanda, no los promovió ni los probó validamente en el juicio principal durante el lapso probatorio de conformidad y que por tal razón resulta asombroso que la juez de la causa enunciara y evaluara las pruebas de la demandante anexadas al libelo sin ser promovidas y evacuadas en su oportunidad procesal.
Que la parte actora no cumplió con el pago de la totalidad del precio pactado; en el punto del cuerpo de la sentencia titulado motivos de hecho y de derecho para decidir.
Que sus representados reconvinieron a la parte actora y pidieron la resolución del documento de opción de compraventa suscrito en fecha 16 de junio de 2004, autenticado ante la Notaria Pública de Araure, Estado Portuguesa en fecha 16 de junio de 2014, bajo el Nº 47, Tomo 39 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria Publica; por el incumplimiento de la parte actora reconvenida en pagarle la totalidad del monto pactado de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), acordado en el lapso allí establecido, para la adquisición de una vivienda objeto del litigio. En ninguna parte de del texto de la motiva de la sentencia aquí impugnada, la sentenciadora hace las mas minima referencia, en relación a la reconvención admitida; la Juez A quo tenía la obligación de considerar todas las alegaciones de hecho y derecho contenidas en la reconvención planteada, la congruencia del fallo constituye un requisito intrínseco de la sentencia según el cual toda decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por lo que en este caso estos elementos no se aprecian, en virtud que la sentenciadora incurrió en el vicio de incongruencia negativa al omitir pronunciamiento sobre la reconvención admitida, al momento de decidir como lo hizo en el presente asunto.
Que la decisión aquí impugnada fue dictada fuera de lapso legal establecido por el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil; es decir; en fecha 28 de marzo del 2016. En el presente caso transcurrió el lapso más de un (1) año para que la demandante, estando a derecho en la presente causa, se diera por notificada; por lo cual se evidencia claramente que existe un falta manifiesta de interés de la parte actora de impulsar el proceso, tal como se desprende de la sentencia definitiva de fecha 28 de marzo de 2016, tal como se evidencia de la boleta de notificación donde la parte actora es notificada que corren inserta a los folios del presente expediente.

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Se destaca de la narrativa anterior que: a) estamos en presencia de un Juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble, consistente en una parcela de terreno distinguida con el Nº 31 y la casa sobre ella construida en el sector Nor-este, Manzana AS-1, la cual forma parte de la Urbanización Prados del Sol, ubicada sobre un lote de terreno de la Hacienda Santa Sofía, Jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, cuyos linderos y medidas se describen a continuación: La parcela de terreno tiene una superficie constante de ciento ochenta y nueve metros cuadrados (189,00 M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con transversal 1, en ocho metros con veinte centímetros (8,20 m); SUR: Con parcela 30, en diez metros (10 m); ESTE: Con parcela 32, en diecinueve metros (19 m); y OESTE: Con Avenida acceso Sector Norte, en diecisiete metros (17,00 m), y la casa sobre la parcela antes indicada tiene un área de construcción de cincuenta y cinco metros cuadrados (55,00 M2), intentado por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, en contra de los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, en el cual hubo reconvención por resolución del referido contrato; b) que la acción de cumplimiento fue declarada con lugar por la Juzgadora del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, mediante sentencia definitiva dictada en fecha 28/03/2016; con la respectiva condenatoria en costas, no hubo pronunciamiento sobre la reconvención por resolución; d) que de dicha decisión apeló la parte demandada por intermedio de su co-apoderada judicial, abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ, siendo ésta ultima actuación la que ejercita la actividad jurisdiccional de esta Instancia Superior, y en razón de ello, procede este Juzgador a su conocimiento y decisión, lo cual se hace en base a las siguientes consideraciones:
La doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Nuestra Sala Civil, ha establecido que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes Y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De Conformidad a las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva que apelada fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este Juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho permitiéndome, realizar un nuevo examen y análisis de la controversia, sin que dicho análisis y resultado desmejore la condición del apelante.
Entonces, en atención a esta facultad revisora que tenemos los Jueces Superiores y realizado como ha sido un análisis concienzudo del total proceder y desarrollo del juicio llevado por el a quo, y atendiendo los postulados de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en la cual nuestro país se “constituye en un Estado democrático y social de Derecho y Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”; en el cual debemos enfocar el proceso civil con la visión garantista, como sistemas de garantía evidentemente públicas, adaptándose a un ambiente constitucional y de garantía que supere el criterio neo liberal y privatista, debemos comenzar por señalar o citar, el petitorio esgrimido por la actora en su escrito libelar, así como lo que dispuso la Juzgadora a quo en su sentencia definitiva, para lograr una mayor claridad en la decisión a dictarse. En tal sentido tenemos:
Peticiona la actora, lo siguiente:
“…PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de opción a compra, específicamente a las cláusulas primera, segunda y cuarta las cuales hacen referencia a la opción a compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 31 y la casa sobre ella construida situada en el sector Nor-Este, Manzana AS-1, la cual forma parte de la Urbanización Prados del Sol, ubicada sobre un lote de terreno de la Hacienda Santa Sofía, Jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con transversal 1, en ocho metros con veinte centímetros (8,20 m); SUR: Con parcela 30, en diez metros (10 m); ESTE: Con parcela 32, en diecinueve metros (19 m); y OESTE: Con Avenida acceso Sector Norte, en diecisiete metros (17,00 m), y la casa sobre la parcela antes indicada tiene un área de construcción de cincuenta y cinco metros cuadrados (55,00 M2), estableciéndose en dicho contrato, específicamente en la cláusula segunda, que el precio de la venta es por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00); que para el momento de la firma del referido documento, nuestra representada hizo entrega de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), a los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, quienes recibieron en ese mismo acto a su entera y cabal satisfacción; que el monto restante; vale decir; seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00), se cancelarían al momento de la protocolización definitiva del documento de Compra-Venta una vez aprobado y liquidado un crédito hipotecario solicitado para tal fin y finalmente a otorgar el titulo definitivo del referido inmueble por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, por el precio convenido entre las partes y hacer la entrega material. SEGUNDO: El reconocimiento y aceptación de lo acordado y convenido entre nuestra representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, de darle cumplimiento al Contrato de Opción a Compra, por lo que se acordara fijar nuevamente con la entidad bancaria BANCO MERCANTIL la fecha y hora para la firma del documento definitivo de venta y por consiguiente; el pago del monto restante del precio previamente establecido.
TERCERO: El reconocimiento y aceptación de lo acordado convenido entre nuestra representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, respecto a la cláusula séptima; por lo que tomando en consideración la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, en fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115 en fecha 21 de febrero de 2013 y de vencerse por estipulado por la entidad Bancaria Banco Mercantil para firmar el documento definitivo de la venta, deberán realizar nuevamente todos los tramites pertinentes para la renovación de dicho crédito y de negarse a tal pretensión, dará lugar a solicitar la indemnización por daños y perjuicios causados. CUARTO: en la entrega material, del bien inmueble antes identificado ubicado en la Urbanización Prados del Sol, la cual esta dentro de la Hacienda Santa Sofía, jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, conforme lo acordado y convenido entre nuestra representada y los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ, en la cláusula cuarta, en virtud de la venta definitiva de dicho inmueble a la Entidad Bancaria BANCO MERCANTIL. QUINTO: Las costas, costos y gastos procesales, honorarios profesionales y la indexación que se genere en el presente juicio, por el retardo que dure hasta la definitiva solución de esta causa, serán determinados prudencial y conforme a su libre albedrío, por este honorable Tribunal…”

Por su parte, la Juzgadora a quo, dispuso:

“…Observa este Tribunal, que entre las partes intervinientes en este procedimiento, se convino y firmo un contrato que ellos denominaron de opción de compra venta; pero que según el criterio reiteradamente expresado por el Tribunal Supremo de Justicia, se trata de un contrato de compra venta pura y simple, en virtud de que se encuentran presente los requisitos de consentimientos de las partes, el objeto y el precio (Sentencia Nº 116 del 12/4/05, expediente Nº 04-109, Ana Morela Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Veluti, criterio ratificado en sentencia de marzo/RC2373-2013-12-430.html). En virtud de ese contrato de compra venta, los vendedores recibieron de la compradora la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), en calidad de arras, suma que fue imputada al precio de la venta, que es de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00). Se convino que el saldo restante de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00) seria cancelado por la compradora a través de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, que solicitaría ante un ente financiero. Se convino también un plazo de noventa (90) días, mas una prorroga de treinta (30) para cancelar el saldo restante, que serian contados a partir de la autenticación del documento de “opción de compra”, que corre inserto a los folios 17 al 23, autenticación que ocurrió el 16 de junio de 2014.Consta de la resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, Nº 11, que corre inserta a los folios 34 y 35, de los artículos 1 y 4, que el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad que en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero, en la relación, en el articulo 4, establece esta resolución que no puede aumentarse el precio de la adquisición de vivienda cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable aun tercero. Consta del traslado de la Notaria de Araure al Registro Publico en fecha 23-10-2014, que los vendedores no comparecieron al otorgamiento del documento de compra venta, que allí estuvo presente la representante del Banco Mercantil con el cheque a favor de la vendedora BELKIS ARANGUREN, que existe un documento al cual se le dio numero de tramite 402.2014.3.632, que versa sobre la venta de una parcela de terreno y la casa Nº 31 ubicada en la Manzana AS-1, sector nor-este de la Urbanización Prados del Sol, Araure. También consta que el documento ingreso al registro el día 03-09-2014, lo cual implica, que el Banco Mercantil, aprobó el crédito para la adquisición de vivienda por parte de la demandante, dentro del plazo establecido en el contrato de venta, y para ser exactos apenas transcurrieron cuarenta y nueve (49) días, de firmado el contrato por las partes, razones por las cuales en forzoso para quien decide, declarar con lugar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, en contra de los demandados BELKYS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ…”.

En tanto, el contrato cuya sentencia ordena cumplir en los mismos términos y condiciones convenidos en él, dispone en su cláusula cuarta, lo siguiente: “LA PROPIETARIA deberá entregar a la opcionante el inmueble objeto del presente contrato totalmente desocupado, libre de personas y bienes; solvente en todos y cada uno de los impuestos nacionales, municipales y estadales, en la misma fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta.”
Así es importante resaltar de dichas citas, que la ejecución de la decisión apelada en esta causa, conduciría a la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por su parte, los demandados de autos por intermedio de su apoderada judicial, en su escrito de informes presentado por ante esta Superioridad, alega entre otros argumentos que, la presente acción debió ser declarada inadmisible toda vez que la actora no cumplió con el procedimiento administrativo previo a la instauración de la presente demanda conforme lo ordena el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en sus artículos del 5 al 11, toda vez que de ser declarada con lugar, la sentencia conlleva a la entrega del inmueble que ocupan y que se trata de un inmueble apto para habitación familiar.
En este sentido, definiendo el proceso a la luz de la Constitución, debemos entenderlo como una realidad sustantiva comprometida, cuyo fin es la justicia apoyándose en la verdad constitucional.
De acuerdo al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que establece que “los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal”, se puede señalar que los jueces tenemos la obligación de depurar el proceso de irregularidades, de omisiones, y de vicios, de manera que éste sea transparente sumamente claro.
Por su parte, la doctrina ha sostenido que las nulidades procesales en principio, deben ser planteadas y decididas en el mismo proceso en el cual ocurran las causales y excepcionalmente finalizado el juicio (Sentencia Firme). De aquí que podemos establecer que el concepto de Juez neutro o espectador ha desaparecido, desplazado por el concepto del Juez director del proceso.
Por tanto se ha señalado que, en nuestro ordenamiento jurídico los medios para declarar la nulidad son: a) de oficio; b) a instancia de parte, c) excepcional en casación y d) el recurso extraordinario de invalidación.
De lo anterior y en garantía del legítimo derecho que poseen las partes a la defensa y libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela judicial efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51, todos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Juzgador procede de conforme al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la precitada Constitución, referido a que "…El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia...", a pronunciarse previamente sobre la validez del presente juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, intentado por YANETH MARILIN PACHECO, en contra de los ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS Y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ.
En este contexto, señalamos que, dispone el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Las referidas normas, recogen la voluntad del Ejecutivo Nacional de proteger el hogar y la familia, garantizando a todas las personas el derecho a una vivienda adecuada, mediante la prohibición de medidas administrativas o judiciales que pretendan interrumpir o cesar la posesión legitima que dichas personas ejercen sobre inmuebles destinados a vivienda. Desprendiéndose de las referidas normas, que la aplicación del decreto Ley, será sobre aquellos inmuebles destinados a vivienda que sean ocupadas de manera legítima, entendida esta legitimidad en el sentido que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad.
Sobre este asunto, resulta imperativo señalar que esta Sala de Casación Civil, mediante sentencia número 15 de fecha 17 de abril de 2013, en recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sobre la posesión a la que se refiere ese instrumento legal, estableció lo siguiente:
“…el objeto de la Ley, respecto del cual se especificó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Al respecto de esta última condición, es decir que se trate del inmueble en el que habita el grupo familiar, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal (artículo 2° eiusdem). Ciertamente, de la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: ‘las familias que ocupan las viviendas’, ‘las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda’, ‘políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda’. Por lo tanto, es el propósito del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley dar protección a los sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar.
Por otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el derecho…”. (Resaltado de la Sala).

Al respecto, nuestra Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha muy reciente (20 de noviembre del 2017,) Exp. AA20-C-2017-000457, en una acción de resolución de contrato de opción de compraventa, cuya decisión favorable comportaría el desalojo de un inmueble apta para habitación familiar, reiterando el criterio establecido por dicha sala en sentencia N° 175, declaró de oficio, la inadmisibilidad de dicha acción, por no haberse agotado el procedimiento previo administrativo previsto en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, En tal sentido dicha sentencia, entre otras cosas estableció, lo siguiente:
“…..Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve...”.
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los efectos retroactivos de la resolución del contrato de opción de compra venta, es que éste jamás existió, pues las partes se retrotraen a la misma situación jurídica en la que se encontraban antes del otorgamiento del contrato que ha quedado resuelto.
Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, objeto de la negociación cuya resolución se solicita, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
CASACIÓN SIN REENVÍO
Todas estas razones conducen a la Sala a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, ya que se hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, de conformidad con los artículos 320 y 322 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declara inadmisible la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, por cuanto, la misma contraviene lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CASA DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en Maturín, en fecha 20 de abril de 2017. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la pretensión por resolución de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble consistente en una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, intentada por la ciudadana ROSMERY JOSEFINA GÓMEZ CASTILLO, (Promitente vendedora), contra la ciudadana EGLIS JOSEFINA ESTANGA, (Promitente compradora.) hasta tanto se agote la vía administrativa aquí asentada….”
De lo anterior precisamos, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando de manera legal, el inmueble como lugar de vivienda principal.
Así las cosas, y verificado que la presente causa contiene los supuestos de hecho establecidos en los artículos 1, 2, 3 y 4, del referido Decreto-Ley, y entre ellos, que de resultar con lugar la pretensión, conlleva al desalojo de un inmueble de habitación familiar, siendo en todo caso que no señalo la parte actora, menos aun, probo que dicho inmueble no esta ocupado por los demandados, y que para la fecha (11 de marzo del 2015) en que fue presentada la demanda por ante el Tribunal de la causa, ya estaba vigente la referida ley, dicha demanda no debió ser admitida, conforme lo dispone el único aparte del artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitraria de Viviendas, por el hecho de no haberse agotado el procedimiento previsto en sus artículos del 5 al 9, ejusdem. ASI SE DECIDE.
En este sentido, con el fin de aplicar una recta y sana administración de justicia, y de conformidad con lo que ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que más que una facultad discrecional, constituye una obligación Constitucional para todos los Jueces y Juezas de la República Bolivariana de Venezuela, en el ámbito de su competencia, a proceder incluso de oficio, en aquellos casos en que se detecte que se hallan vulnerados normas de orden publico, como lo son las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo Arbitraria de Viviendas, reestablecer dicha situación infringida, toda vez que las mismas no deben ser relajadas ni por el Juez, ni por las partes, le es forzoso entonces a este Juzgador Superior, decretar la nulidad de todas las actuaciones realizadas en la presente causa, incluyendo el auto de admisión, así como la sentencia apelada, por no haberse agotado el señalado procedimiento administrativo previo. ASI SE DECIDE.
Por ultimo, al haberse decretado la nulidad de las actuaciones realizadas en la presente causa, este Juzgador, se abstiene de conocer y decidir sobre el fondo del asunto. ASI SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
Por todos los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 30/03/2.016, por la abogada NORMA ALVAREZ RODRIGUEZ, quien procede con el carácter de apoderada judicial de los demandados, ciudadanos BELKIS BEATRIZ ARANGUREN DE ROJAS Y VLADIMIR AUGUSTO ROJAS MARQUEZ contra la sentencia dictada en fecha 28/03/2.016, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la acción de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana JANETH MARILIN PACHECO, representada judicialmente por las abogadas YGDALIA CAROLINA ARIAS HERNANDEZ y JULIE SOPHIA PATIÑO NIEVES.
TERCERO: Se declara LA NULIDAD de todas las actuaciones realizadas en la presente causa, incluyendo el auto de admisión, así como la sentencia apelada, por no haberse agotado el señalado procedimiento administrativo previo.
CUARTO: No hay condenatoria en costa del recurso.
QUINTO: Se condena en costas del proceso a la parte actora.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veintisiete (27) días del mes de Noviembre del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria Accidental,

Abg. Marysol Quintana Falcón

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:25 de la tarde. Conste:
(Scria. Acc.)

HPB/MQF/Juan