TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
207º y 158º
ASUNTO: Expediente Nro.: 3505
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL CASA DE HACIENDA C.A, Registra por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha Dieciocho (18) de Marzo de 2011, bajo el Nº 4 tomo: 9- identificada dicha sociedad mercantil con el Nº de registro de información fiscal J-312565683.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE, titular de la cédula de Identidad N° 4.523.567 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.518.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LLANO CENTER C.A, Registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 19 de Agosto de 2005, bajo el Nº 49, tomo 175-A, posteriormente modificada según Acta de Asamblea registrada en fecha 23/10/2008, bajo el N° 41, tomo 263-A e identificada dicha sociedad mercantil con el Nº de registro de información Fiscal J-31396792-0.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. JULIO CESAR COHIL LEAL inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº.133.441 y titular de la Cédula de Identidad Nº. 7.598.790.

MOTIVO:
DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA:
INTERLOCUTORIA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 10/07/2017, por la abogado Brunilde Gauna Laplaceliere, en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Grupo Casa De Hacienda C.A, parte demandante contra la decisión dictada en fecha 07/07/2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en cuanto a la declaratoria Con Lugar de la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia lógica inadmisible la demanda.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL:
En fecha 29/03/2017, la ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, asistida por la abogado Brunilde Gauna Laplaceliere, presentó escrito contentivo de demanda por desalojo de inmueble, contra la sociedad mercantil Inversiones Llano Center, C.A; acompañó anexos (folios 1 al 29).
Por auto de fecha 03/04/2017, el a quo admite la demanda y ordenó el emplazamiento de la demanda (folios 30 y 31).
En fecha 02/05/2017, compareció la ciudadana Alby Raquel D´ Agostini Velásquez, y confirió Poder Apud Acta al abogado Brunilde Gauna Laplaceliere (folio32).
La apoderada actora en fecha 02/05/2017, consignó emolumentos a los fines de librar compulsa para la citación de la demandada y traslado del Alguacil (folio 33).
En fecha 04/05/2017, el alguacil del tribunal diligencia del alguacil del tribunal, consignando boleta de citación debidamente firmada (folios 34 y 35).
En fecha 05/05/2017, la parte actora asistida por el abogado Julio Cesar Cohil Leal, presento escrito de contestación de la demanda, incoada por la ciudadana Alby Raquel D´ Agustini Velásquez, acompañada de anexos (folios 37 al 128).
En fecha 08/05/2017, compareció la ciudadana Felicia Coromoto Ramos de Chávez, y confirió Poder Apud Acta a los abogados en ejercicios Daniel Santos Mendoza Escalona y Julio Cesar Cohil Leal (folio 129).
En fecha 09/06/2017, la abogado Brunilde Gauna, en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A, presentó escrito de alegatos e impugnación de las cuestiones previas (folio 133).
En fecha 20/06/2017, la abogado Brunilde Gauna, en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A, presentó escrito para promover pruebas en lo que respecta a la cuestión previa rechazada y contradicha por la parte actora (folio 134).
Mediante diligencia de fecha 22/06/2017, compareció el abogado Julio Cesar Cohil Leal, promoviendo como pruebas las consignadas con el escrito de contestación de la demanda (folio 135).
En fecha 07/07/2017, la juez a quo dicta sentencia declarando con lugar la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia lógica inadmisible la demanda (folios 136 al 140).
En fecha 10/07/2017, compareció la abogado Brunilde Gauna, apelando de la sentencia dictada en fecha 07/07/2017; apelación que fue oída en ambos efectos por auto de fecha 17/07/2017, ordenando la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folios 141 y 144).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 18/07/2017, se procede a dar entrada, fijando el décimo (10°) día de despacho siguientes para que las partes presenten Informes (folios 146 y 147).
En fecha 03/08/2017, la apoderada actora presenta escrito de informes, y en fecha 14/08/2017, el coapoderado de la parte demandada presenta su respectivo escrito de observaciones (folios 149 al 155).
DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 29/03/2017, la ciudadana Alby Raquel D´ Agostini Velásquez, asistida por la abogado Brunilde Gauna Laplaceliere, procediendo en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A, demanda por Desalojo de Inmueble, a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A., alegando que su representada en su condición de propietario del local comercial identificado con el N° 4, ubicado en la planta baja del centro comercial ¨ Centro Comercial Casa Hacienda situado en la Avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A, representada por su presidente, ciudadana Felicia Coromoto Ramos de Chávez.
Dicho local comercial tiene un área de 47,11 mts2 y le pertenece a la arrendadora de la siguiente manera: El lote de terreno según consta del Acta Constitutiva y de documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto bajo el N° 2011.4441, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.5755 correspondiente al libro de folio real del año 2011; y las bienhechurias sobre el edificadas contentivas del centro comercial por haberlas construida con dinero de su propio peculio.
Que en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se señala que el canon es establecido bajo la modalidad de canon fijo; que La Arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora por mensualidades anticipadas continuas y consecutivas el día Primero (1°) de cada mes., efectuando el pago del canon de arrendamiento en la entidad bancaria Banco Provincial cuenta corriente Nº 01080064110100240466, a favor de la arrendadora; en la Cláusula Tercera: se establece que en caso de renovación, prórroga o prórroga legal el canon de arrendamiento será incrementado por la arrendadora al vencimiento del período correspondiente. Que la Cláusula antes señalada en la cual se establece el derecho de la arrendadora de aumentar anualmente el canon arrendaticio, y siendo que el nuevo lapso se iniciaba el día primero (1) de Diciembre de 2016. si una de las partes no quisiese renovar , deberá participarlo a la otra. Que en fecha 31/10/2016, se notificó a la arrendataria que el canon de arrendamiento quedaba establecido en la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS ( Bs. 178.571.43), sin incluir el IVA.
Que el monto del canon arrendaticio establecido para el lapso que se iniciaba el primero (01) de diciembre de 2016 y finalizaba el treinta (30) de noviembre de 2017, ante la ausencia de la publicación de los índices correspondientes (INPC), se ajustó tomando en consideración el valor del inmueble arrendado. Que es evidente que la arrendataria no ha dado cumplimiento con el pago de los cánones arrendaticios conforme a la norma legal del artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y al contrato, es decir no ha efectuado deposito alguno por tal concepto en la cuenta bancaria respectiva señalada en el contrato, ha incumplido con sus obligaciones al no cancelar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Diciembre 2016, Enero, Febrero y Marzo 2017.
Que es por lo antes señalado que demanda en nombre y representación de la empresa Grupo Casa de Hacienda, C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del local arrendado, por incumplimiento en las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento y en las normas legales ya citadas, es decir la falta de pago del canon de arrendamiento e incumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y al contrato de arrendamiento, en la Entrega del inmueble, totalmente desocupado libre de bienes y de personas, así como solvente en el pago de gastos comunes y de los servicios públicos: electricidad, aseo domiciliario, y agua, teléfono, debiendo entregar los recibos de dichos servicios con sus solvencias. SEGUNDO: En pagar la cantidad de SETECIENTOS CATORCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 712.285,72), por concepto de las mensualidades insolutas generadas por los cánones de arrendamiento, vencidos y no cancelados, de los meses de Diciembre de 2016, Enero, Febrero y Marzo de 2017, calculados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 178.571,43), mensuales, sin incluir el IVA, y los que se siguieron venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente desocupado, todo ello como indemnización por los daños y perjuicios causados. TERCERO: En pagar las costas y costos del proceso, debidamente calculados por el tribunal.
Estima la cuantía de la presente demanda en la cantidad de SETECIENTOS CATORCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (sic) (Bs. 712.285,72), es decir, 2374,28 Unidades Tributarias calculadas a razón de Bs. 300 cada una.
DE LA CONTESTACIÓN:
Señala la ciudadana Felicia Coromoto Ramos de Chávez, representante legal de la empresa Mercantil Inversiones Llano Center C.A; asistida por el abogado Julio Cesar Cohil Leal, que suscribió el 01 de diciembre de 2014, la renovación de un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Grupo Casa de Hacienda, C.A., siendo esta la quinta renovación anual para esa fecha en referencia al contrato de arrendamiento inicial suscrito y notariado, sobre un inmueble constituido por un local con el Nro. 04, planta baja el cual forma parte del Centro Comercial Casa de Hacienda, ubicado en la Avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure y donde hasta la fecha van siete años consecutivos de posesión arrendaticia, la cual continua hasta la presente fecha. Que dichos contratos han sido celebrados la mayoría de ellos por la propietaria del inmueble. Que la arrendadora notifica a través de un oficio de fecha 31 de octubre de 2’016, a mi representada la renovación del contrato de arrendamiento a partir del 01/12/2016, por el lapso de un año además que el canon de arrendamiento mensual para este nuevo lapso quedara establecido en la cantidad de Bs. 178.571,43, sin incluir el IVA; y que para el monto del canon fijado, toma en cuenta el valor inicial del inmueble; igualmente que el monto de depósito debe ser aumentado en la misma proporción del monto del nuevo canon fijado unilateralmente por la arrendadora, exigencia con la cual no está de acuerdo por ser un aumento desmesurado, además de contravenir lo suscrito en el contrato vigente y renovado por el acuerdo manifiesto por las partes. Que posteriormente de recibido el oficio, se realizan dos reuniones con la parte arrendadora en la sede administrativa del “Grupo Casa de Hacienda”, que funciona en el mismo Centro Comercial “Centro Comercial Casa La Hacienda” la primera de estas reuniones se realiza en fecha 22 de Noviembre de 2016 y la segunda en fecha 07 de Diciembre de 2016, donde manifestó de manera verbal en ambas reuniones en nombre de su representada, no estar de acuerdo con el aumento tan exagerado y hecho de forma unilateral, exigido por la arrendadora, proponiendo se considere que el alquiler exigido en el oficio antes mencionado de fecha 31 de Octubre de 2016, además de exagerado, se establezca un monto de alquiler por mutuo acuerdo, conforme con lo suscrito en el contrato y según lo dispuesto por la ley supra señalada que rige la materia, y donde para esos entonces no se obtuvo respuestas satisfactoria sobre lo solicitado.
Que posteriormente recibe una copia de la factura de fecha 08/12/2016 a nombre de su representada, por concepto de cobro de alquiler del mes de diciembre, por la cantidad de Bs. 178.571,43 sin incluir IVA; continuando su representa cumpliendo con sus obligaciones, en especial con el pago del canon mensual convenido y suscrito en el contrato vigente que es de Bs. 21.973,21, realizando el pago correspondiente al mes de diciembre a través de una transferencia bancaria; que todo ello trajo como consecuencia que la arrendadora le enviara una notificación por escrito de fecha 1671272016, en la que no solo expresa nuevamente el aumento del canon el cual sobrepasa el 860% en comparación con el que se convino en el contrato, sino que exige que el pago del mes de diciembre 2016, sea pagado con el aumento exagerado por ella fijado el cual ya había sido pagado, manifestando que tácitamente se niega aceptar el pago hecho por ella.
Que en virtud de la negativa evidente y manifiesta de la arrendadora de aceptar el pago de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2016, se decide realizar en fecha 21/12/2016, solicitud de consignación de alquiler por ante el Juzgado Tercero de Municipio Que la actora pretende el desalojo por una vía que no es la idónea por cuanto aduce en su libelo fundamentar y justificar el aumento exagerado sobre falsos supuestos.
Que la arrendadora señala en los oficios que emite y promueve como prueba que el aumento del canon de arrendamiento, lo fija con fundamento al avalúo realizado al inmueble del cual niega y desconoce totalmente, y en caso de que este se haya hecho en la fecha que emiten dichos oficios, este lo estarían realizando de forma extemporánea contraviniendo lo dispuesto en la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, además lo que se suscribió en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento vigente.
Que su representada agotó toda forma extrajudicial para llegar a un acuerdo con la parte arrendadora respecto al monto del canon de arrendamiento, por lo que la arrendadora en el petitorio de su temeraria demanda, además de lo antes señalado, trata de fundamentar el desalojo de la arrendataria sobre falsos supuestos como lo es aduciendo la falta de pago o el incumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendataria, lo cual niega y rechaza por cuanto se evidencia a todas luces y con los medios probatorios anexos, que su representada la arrendataria Inversiones Llano Center C.A, ha cumplido no solo con el pago del alquiler hasta la presente fecha y demás obligaciones, sino que además para evitar alguna insolvencia respecto de sus obligaciones contractuales ha consignado también los montos correspondientes al pago del condominio de cada mes de lo cual plenamente tiene conocimiento la arrendadora en la persona de su representante legal ciudadana Alby Raquel D´ Agostini Velásquez.
Que niega y rechaza la demanda, interpuesta en contra de su representada y a todo evento alega la cuestión previa prevista en el Nº. 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no ser esta la vía idónea o adecuada utilizada en este proceso. Que la demandante pretende el desalojo y la entrega del inmueble, mediante una vía no idónea toda vez que pretende el desalojo de manera infundada tratando de fundamentar su pretensión según lo dispuesto en las causales contenida en el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE:
Al libelo de demanda acompañó:
• Copia fotostática simple de documento contentivo de Registro de Comercio de Grupo Casa de Hacienda C.A, (folios 5 al 16).
• Copia fotostática simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A., de fecha 28/05/2015, (folios 17 al 24)
• Contrato de arrendamiento celebrado entre Grupo Casa de hacienda, C.A. representada por la ciudadana Emilia Nikolida D Agostini y la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Centre, C.A. representada por la ciudadana Felicia Coromoto ramos de Chávez, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 04, Planta Baja el cual forma parte del Centro Comercial “Centro Comercial Casa de Hacienda”, ubicado en la avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure estado Portuguesa (folios 25 al 28).
• Comunicación suscrita por la Ing. Alby Raquel D Agostini, Administración del Grupo Casa de Hacienda, C.A. dirigida a Inversiones Llano Center, C.A. de fecha 31/10/2016 (folio 29).
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Al escrito de contestación a la demanda, consignó: (folios 37 al 128):
• ¨Marcado A¨ Original del Registro Único de Información Fiscal RIF, de la Empresa Inversiones Llano Center C.A, N° de Rif J313967920 (folio 42).
• ¨Marcado B¨ Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la Empresa Inversiones Llano Center C.A (Folios 43 al 48).
• ¨Marcado C¨ Copia simple de Contrato de Arrendamiento Por Grupo Casa de Hacienda C.A a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A (folios 49 al 55).
• ¨¨Marcado D¨ Copia simple de Contrato de Arrendamiento por Inversiones D Agostin Compañía Anónima a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A (folios 56 al 59).
• ¨Marcado E¨ Original de notificación por Grupo Casa de Hacienda C.A a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A, que el contrato de arrendamiento será renovado a partir de la fecha 01/12/2016 (folio 60).
• ¨Marcado F¨ Factura de pago del mes de Diciembre a Grupo Casa de Hacienda C.A por Inversiones Llano Center C.A (folio 61).
• ¨Marcado G¨ Original de Recibo de transferencia pago del mes de diciembre beneficiario Grupo Casa de Hacienda C.A (Folio 62).
• ¨Marcado H¨ Copia de constancia de la repuesta que de forma verbal hicieron reuniones los días 22/11/2016 y 07/12/2016 en las oficinas de Centro Comercial Casa de Hacienda C.A (folio63).
• ¨Marcado I¨ Copia simple de recibo de comunicación que el canon de arrendamiento mensual quedo establecido en la cantidad de Bs. 178.571,43 a la ciudadana Felicia de Chávez (folio 64).
• ¨Marcado J¨ Copia certificada de expediente N° 668 consignatario Felicia Coromoto Ramos de Chávez representante legal de la Empresa Mercantil Inversiones Llano Center C.A y Beneficiario a la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A (folio 65 al 128).
DE LA SENTENCIA APELADA:
Aduce la juez a quo que “el demandado en la presente causa, señala no ser la vía idónea o adecuada utilizada en el proceso para llegar a un acuerdo con la parte arrendadora respecto al monto del canon de arrendamiento, y por cuanto existe una disposición legal como es el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia (sic) que exige requisitos previos para su aplicación este tribunal frente a la administración pública, por cuanto a su decir, existe un desacuerdo entre el arrendador y arrendatario en establecer el monto del canon de arrendamiento, y que no es competencia del poder judicial su determinación y siendo que la parte actora, en el caso de autos, demanda el desalojo de conformidad con los artículos 40 literal “A” y “I”, 14 de la citada ley, y los artículos 1160 y 1592 del Código Civil, por cuanto a su decir, no ha recibido pago alguno por concepto de cánon de arrendamiento, y no ha cumplido la demandada con su obligación, por los cual se verifica de los autos que la demandante aportado que solo existe un desacuerdo entre las partes por ajuste del canon de arrendamiento, además demuestra no existe un incumplimiento de contrato e insolvencia de los pagos del canon de arrendamiento que fundamente la acción para la pretensión de desalojo y la entrega del inmueble solicitado por ante este tribunal, en los términos como lo argumenta la demandada para aplicar el artículo 346 numeral 11, del Código de Procedimiento Civil y tratándose el presente caso de una acción de orden público, por lo considera este tribunal procedente la cuestión previa… Declara: Con Lugar la cuestión Previa del artículo 346 numeral 11°, del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia lógica INADMISIBLE de la demanda de Desalojo de Inmueble interpuesta por ALBY RAQUEL D´ AGOSTINI VELÁSQUEZ… en contra de la Empresa Sociedad Mercantil GRUPO CASA DE HACIENDA C.A…”.
IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Se desprende de la lectura y análisis que del presente expediente se ha hecho, lo siguiente: a) que en la presente causa, la actora (Empresa Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A.), demanda a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A, mediante la acción de desalojo, para que le haga entrega del inmueble que le arrendó para uso comercial, según contrato privado de fecha 01/12/2014; b) que la acción fue intentada conforme lo previsto en el artículo 40, literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el artículo 1160 del Código Civil, en este caso, por el incumplimiento en el de pago de tres (3) mensualidades consecutiva que corresponden a los meses de diciembre del 2016, enero y febrero del 2017; c) que la misma fue declarada inadmisible mediante decisión que declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la demandada de conformidad a lo establecido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción, y; d) que contra la referida decisión apeló la parte actora, la cual conforme lo establece expresamente el tercer aparte del artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, tiene apelación libremente.
Realizada la síntesis anterior, debemos establecer con relación al recurso de apelación que, la doctrina patria, ha indicado que dicho recurso es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.

De conformidad con la norma y las jurisprudencias citadas, siendo como ha quedado establecido, que la decisión apelada fue dictada para resolver una incidencia de cuestiones previas, la del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuya apelación debe ser oída libremente, este juzgador por efecto de este recurso, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizadas por el Juez de Primera Instancia.
Así las cosas, se desprende del contenido del contrato acompañado al libelo, que el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, situado en la Avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, local comercial identificado con el Nº 4, ubicado en la planta baja del centro comercial “Centro Comercial Casa Hacienda, C.A.”, cuyo contrato de arrendamiento, fue suscrito por vía privada, en fecha 01 de diciembre de 2014, por la aquí demandante (arrendadora) Sociedad Mercantil Casa De Hacienda C.A,; y como arrendataria, la demandada de autos, Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A,
Que como consecuencia de tratarse del arrendamiento de un inmueble apto para la actividad comercial, la acción intentada fue admitida y tramitada por los conductos del juicio oral, conforme lo ordena el único aparte del articulo 43 de la Ley que regula las relaciones arrendaticias recaídas sobre locales comerciales.
Entrando ya al caso que nos ocupa, destacamos que la demandante, esgrimiendo su carácter de arrendadora pretende obtener por vía judicial el desalojo del referido inmueble, amparado en el hecho de que la arrendataria incurrió en el incumplimiento del contrato de arrendamiento que los vincula, concretamente porque no cumplió con lo pactado en la cláusula segunda, ya que para la fecha de introducción de la demanda, se encontraban insolvente en el pago de tres (3) mensualidades consecutiva que corresponden a los meses de diciembre del 2016, enero y febrero del 2017.
Por su parte, la demandada de autos, por intermedio de su representante legal, asistida del abogado Julio César Cohil Leal, opone conjuntamente con la contestación al fondo de la demanda, la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando la referida cuestión previa, entre otras cosas en que, la arrendadora, aquí demandante, no escogió la vía idónea para instaurar este proceso. En este caso, señalan que demandar el desalojo del local arrendado, por incumplimiento en las obligaciones contractuales, en este caso, por falta de pago de dichos cánones de arrendamientos y como consecuencia de ello en la entrega del inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas y que se le paguen la cantidad Setecientos Catorce Mil Doscientos Ochenta Y Cinco Bolívares Con Setenta Y Dos Céntimos (Bs. 712.285,72), no constituye la acción así intentada, la vía idónea.
En tanto la apoderada de la actora, contradijo la referida cuestión previa, entre otros argumentos, en que esa es la vía idónea, toda vez que demandó el desalojo del inmueble por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento conforme lo establecido en el contrato de arrendamiento y en lo previsto en el ordinal A y en el ordinal I de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte la juzgadora a quo, declaró con lugar la referida cuestión previa, entre otros argumentos en que, al demandarse el desalojo del inmueble y con ello su entrega, de conformidad con lo establecido en el literal A y en literal I del artículo 40 ejsudem, por el incumplimiento en el pago de los mencionados cánones de arrendamientos, cuando de los autos, se verifica que solo existe un desacuerdo entre las partes en cuanto al canon de arrendamiento y no un incumplimiento del contrato e insolvencia de los pagos de los cánones de arrendamientos, hace procedente aplicar el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por tanto procedente la cuestión previa de la inadmisibilidad de la demanda.
En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación, que a su vez constituyen el ínterin procesal, esto es, el thema decidendum, procede este juzgador a determinar si la referida decisión interlocutoria, está o no ajustada a derecho, bajo los siguientes argumentos.
Así se comienza por citar lo que dispone el encabezamiento y el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
“Dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…Omissis…)
11º La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”

En esta línea, se precisa lo que con relación al tema ha establecido de manera pacífica, constante y reiterada la doctrina, que la cuestión previa relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, consagrada por el legislador en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es de las consideradas como aquellas que afectan directamente la acción, conformando un caso específico de falta de acción e impidiendo consecuencialmente la tutela de la misma al órgano jurisdiccional.
El Dr. Arístides Rengel Romberg, en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Caracas-Venezuela, 1995, tomo III, página 66-67, determinó que:
“La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil)”.

Asimismo, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Ediciones Liber, Tomo III, Caracas-Venezuela, págs. 66, 71 y 98, señala lo siguiente:

(…Omissis…)
“c) En la 11ª cuestión previa del artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa).
(…Omissis…)
Hemos dicho que la inadmisibilidad de la pretensión es un prius lógico respecto a la decisión de la causa que la ley reúne en las tres causales mencionadas. Este antecedente lógico es inexcusable al razonamiento; forzosamente lleva a impedir intelectivamente, y por tanto legalmente, el pase a la discusión de la litis, y a la integración del contradictorio, con la contestación de la demanda. Es por ello que este artículo 356 declara que si las cuestiones de inadmisibilidad son declaradas con lugar, la demanda quedara desechada y extinguido el proceso...”

En tanto la jurisprudencia emanada de las Salas de nuestro Tribunal Supremo de justicia, igualmente de manera reiterada, constante y pacifica han señalado, lo siguiente:

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1735, de fecha 27 de julio de 2000, expediente N° 14.226, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Escarrá Malavé, estableció:
(…Omissis…)
“…el enunciado contenido en el Ord. 11° del Art. 346 del C.P.C., -que establece como una cuestión previa, a la prohibición de la Ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda” –en el entendido de considerar que cuando dicho instrumento normativo en la norma precitada se refiere al término “acción” en realidad equivale a una prohibición de la Ley de admitir la “DEMANDA”, cuestión relevante no sólo producto de la diferencia conceptual entre lo que debe entenderse por “acción” y lo que debe entenderse por “demanda”, sino además, por la simple razón que el supuesto que señala el mismo Art. 346 eiusdem, no se refiere a cuestión distinta que la posibilidad que tiene el demandado, dentro del lapso fijado para la contestación de la DEMANDA (verificándose que dicho enunciado se refiere al término específico “demanda” y no, “acción”), de oponer las cuestiones previas que dicha disposición señala, entre ellas, la referida en su Ord. 11°…”.
(…Omissis…)
Por su parte, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 776, de fecha 18 de mayo de 2001, expediente Nº 00-2055, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, consideró:
(...Omissis...)
“En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada”.
(...Omissis...)
En tal orden, es pertinente citar el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que reza de la siguiente manera:
Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa (...).
Al respecto, Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario”, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, expone:
(…Omissis…)
“...la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden, in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público.
En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo...”
(…Omissis…)

En otra sentencia de la Sala de Casación Civil en este caso, la dictada en fecha 28 de octubre del 2005, caso: Teotiste Maigualida Bullones Alvarado y otros, contra Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal) y otras), señaló lo siguiente:

…“En la norma transcrita, priva sin duda alguna, la regla general, de que al regirse un juicio por el procedimiento ordinario, deben los tribunales competentes admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal (sic) la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. Así pues, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece las causales de admisión de la demanda, las cuales son: que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la ley, sin que existan otros supuestos, en principio, para que el juez pueda negarse a admitir la demanda”... Lo subrayado y remarcado de este juzgador.

A tal efecto, es oportuno destacar que nuestra Sala Civil, en la sentencia Nº 2.864 del 10 de diciembre de 2004, ratificada mediante decisión Nº 3.267/2005 del 28 de octubre también de la Sala, con relación a la admisibilidad de la demanda estableció lo siguiente:
…. “Así, la pretensión es admisible, cuando se da cumplimiento a los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten la tramitación de una causa, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión tiene lugar por la insatisfacción de esas exigencias que (sin que sea vista la causa) impiden la constitución del proceso.

De todas las citas anteriores (doctrinarias y jurisprudenciales) debemos llegar a la conclusión de que, la cuestión previa sobre la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta procede cuando el legislador de forma expresa, establezca la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por el demandante en su demanda, es decir, cuando de la norma aparezca claramente la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de dicha acción, o bien cuando la Ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad de la demanda, que previamente deben ser satisfechos y estar materializados por parte del actor, para que tal demanda pueda ser admitida.
De allí que ateniéndonos a todo lo anterior, y verificado que no existe en la ley especial que rige las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, la prohibición de admitir la acción de desalojo y con ello lograr la entrega del inmueble libre de personas y de bienes, cuando la demanda se sustenta en el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales derivadas de la falta de pago de dos (2) o mas cánones de arrendamientos, por no ser la vía idónea, conforme lo planteó la parte demandada, como tampoco existe prohibición de admitir dicha acción, porque conforme lo señaló la juez a quo, lo que consta en autos es una diferencia entre las partes, con relación al monto a pagar como canon de arrendamiento, es indudable que no son suficientes estos argumentos para declarar con lugar la cuestión previa del artículo 346 numeral 11º del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, es importante señalar que con relación al argumento esgrimido por la juez a quo para declarar con lugar la mencionada cuestión previa, el mismo se trata de un pronunciamiento que atañe al fondo del asunto, y al haberlo declarado inadmisible en esos términos le coartó a la demandante la posibilidad de que su planteamiento pueda ser debatido en el proceso y por tanto analizado en el fondo de la sentencia que debe dictarse en este proceso. ASI SE DECIDE.
Y en cuanto al argumento de la demandada, de que no es la vía idónea el demandar el desalojo del local arrendado por el incumplimiento en las obligaciones contractuales, en este caso, por falta de pago de dichos cánones de arrendamientos y como consecuencia de ello, en la entrega del inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas y que se le paguen la cantidad Setecientos Catorce Mil Doscientos Ochenta Y Cinco Bolívares Con Setenta Y Dos Céntimos (Bs. 712.285,72), debe este juzgador establecer, que tal argumento está fuera de contexto, pues sin duda alguna, esta es la vía que señala el artículo 40, literal a y literal i de la Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, conforme ha sido establecido que, no estando prohibida su admisión en el Decreto Ley que rige las relaciones arrendaticias de locales comerciales, como tampoco es contraria al orden público, ni a ninguna otra disposición de ley, debe este juzgador establecer que la presente demanda, no tiene una disposición expresa de la ley que prohíba su admisión. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, este juzgador, sin que esta decisión en modo alguno implique un pronunciamiento sobre el mérito del asunto a debatirse en el proceso, debe declarar que la apelación intentada por la parte demandante, en contra del fallo interlocutorio dictado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 07 de Julio de 2017, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe prosperar, y en consecuencia debe declararse sin lugar la cuestión previa del Articulo 346 numeral 11° del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 10 de julio de 2017, por la abogada Brunilde Gauna, en su carácter de apoderada de la parte demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 07 de julio de 2.017.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 07 de julio de 2.017, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, debe declararse sin lugar la cuestión previa antes señalada, por lo tanto continúese la causa tal como lo establece el primer aparte del artículo 868 ejusdem.
TERCERO: No hay condenatoria en costas del recurso de apelación.
CUARTO: Se condena en costas de la incidencia a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los dieciocho (18) días del mes de Octubre de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

El Juez,

Abg. Harold Paredes Bracamonte

La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m. Conste.

(Scria.)