REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA EXPEDIENTE 16. 280 ACTORA RECONVENIDA MAGGI ALEJANDRA ROJAS CARPENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.605.036. APODERADO JUDICIAL ÁNGEL RICARDO BARAZARTE URBINA, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 96.215. DEMANDADA RECONVINIENTE VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.073.259. ABOGADOS ASISTENTES WLADIMIL JOSÉ ORELLANA y ZORAIDA HERRERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 23.515 y 108.324 respectivamente. MOTIVO PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA SENTENCIA DEFINITIVA MATERIA CIVIL. SECUENCIA PROCEDIMENTAL En fecha 09-11-2016, fue recibida por este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, interpuesta por la ciudadana MAGGI ALEJANDRA ROJAS CARPENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.605.036, de este domicilio, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Ángel Ricardo Barazarte Urbina, en contra de la ciudadana VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.073.259, de este domicilio, en virtud de la declaratoria de incompetencia del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Folio 1 al 98. En fecha 16-11-2016, este Tribunal dicta auto mediante el cual se declara competente para conocer la presente acción, y visto el escrito de contestación y reconvención consignado por a parte demandada debidamente asistida del abogado en ejercicio Wladimil José Orellana, admite la misma, en consecuencia la reconvenida deberá contestarla el 5to. día de Despacho siguiente. Folio 99. En fecha 23-11-2016, comparece por ante este Tribunal la parte actora reconvenida ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena debidamente asistida del abogado Ángel Ricardo Barazarte Urbina y consigna escrito de contestación a la reconvención. Folios 100 al 109. En fecha 21-12-2016, comparece por ante este Tribunal la parte actora reconvenida ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena debidamente asistida del abogado Ángel Ricardo Barazarte Urbina y consigna escrito de promoción de pruebas. Folios 113 al 122. En fecha 21-12-2016, comparece por ante este Tribunal la parte demandada reconviniente ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi debidamente asistida del abogado Wadimil José Orellana y consigna escrito de promoción de pruebas. Folios 123 al 161. En fecha 18-01-2017, comparece por ante este Tribunal la parte actora reconvenida ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena debidamente asistida del abogado Ángel Ricardo Barazarte Urbina y consigna escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte contraria. Folios 162 al 165. En fecha 19-01-2017, comparece por ante este Tribunal la parte demandada reconviniente ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi debidamente asistida del abogado Wadimil José Orellana y consigna escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte contraria. Folios 162 al 165. En fecha 20-01-2017 la Jueza Temporal de este Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa. Folio 167. En fecha 27-01-2017, este Tribuna dictó auto mediante el cual resolvió la oposición a las pruebas formuladas por la pare actora reconvenida, declarando las mismas improcedentes. Asimismo, en relación a la oposición realizada por la parte demandada reconviniente la misma fue declara con lugar, en consecuencia se declaró la inadmisión de la exhibición de de documento promovida. Folios 168 al 174. En fecha 31-01-2017, este Tribunal dictó auto de admisión de pruebas, las cuales fueron posteriormente evacuadas por este Tribunal. Folio 175. En fecha 21-04-2017, este Tribunal hace constar que solo la parte demandada consignó escrito de informe en la presente causa y ordena agregarlo a los autos, asimismo se fija un lapso de ocho (08) días para que tenga lugar las observaciones al mismo. Folios 205 al 214. En fecha 04-05-2017, este Tribunal hace constar que siendo la oportunidad para que la parte actora reconvenida presente observación a los informes consignados por la parte contraria en la presente causa, agotadas la horas de Despacho los mismos no fueron presentados. Fijando un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia. Folio 216. En fecha 03-07-2017 la Jueza Suplente de este Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa. Folio 167. MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran su decisión. HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES: “…Alega la parte actora que conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, del Estado Portuguesa, en fecha dieciseis (16) de junio de dos mil diez (2.010), inserto en el Nº 32, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría su mandante hubo un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda en este edificada, distinguida con el Nº 004, que forma parte de la Urbanización Zazarivacoa, ubicado en la Colonia, Parte Alta, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de Doscientos Cuatro Metros Cuadrados con Setenta Centímetros (204,70 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle Moriche; SUR: con Parcela 005 y Patio Interno Nº 1, ESTE: con estacionamiento Nº 02 y; OESTE: con un pasillo de servicio; parcela de terreno esta sobre la cual se encuentra edificada UNA VIVIENDA de ochenta y seis metros cuadrados (86 M2) de construcción aproximadamente, que consta de tres habitaciones, dos baños, sala-comedor-cocina, techo de tejas, y que quien le enajenara lo arriba descrito a mi poderdante lo hubo conforme a documento registrado por la misma Oficina de Registro Público en fecha 05/10/2.004, registrado en el Protocolo Primero, Tomo 2, 4to. Trimestre del año 2.004, bajo el Nro. 48, folios 230 al 233. …Omissis… …que sobre lo antes descrito pesaba para el momento de adquirirlo por su mandante, Hipoteca de Primer Grado a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social Para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) … …Omissis… … en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010), su poderdante suscribió con la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, contrato de opción de compraventa… …Omissis… …que en el presente caso se encuentra indubitablemente determinado el hecho que muy a pesar que su poderdante le efectuó la entrega material de la cosa dada en venta a la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, conforme al contrato de compraventa suscrito por estas en fecha dieciséis de diciembre de dos mil diez (10/06/2.010), y, la hoy demandada Virginia Carolina Pargas Gervasi, le efectuara el pago de la cuota inicial de la compra-venta por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), a su poderdante, quien así recibiera a su entera y cabal satisfacción (…) la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, no ha efectuado por si o por medio de apoderado el pago del saldo deudor por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) que esta convino en pagarle a su mandante, dentro del lapso de ciento ochenta (180) DÍAS continuos, contados a partir de la autenticación de este documento, siendo la autenticación del instrumento en fecha en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010), y visto que para esa fecha como hasta la presente, la hoy demandada, Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, incumplio injustificadamente en pagarle la totalidad del precio convenido y aceptado para la presente negociación, aparte que resultaron infructuosas las múltiples gestiones extrajudiciales hechas para que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, le haga efectivo el pago adeudado, y las infructuosas respuestas recibidas por ésta, lo cual entre otros le ha ocasionado gravámenes irreparables a su mandante. …Omissis… …la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, pudo, en el supuesto negado que su mandante se hubiere haber negado a recibirlo, haber efectuado el pago del saldo deudor antes anotado por medio de oferta real de pago y depósito de conformidad a o establecido en los Artículos 1.306 del Código Civil en concordancia con el Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil. Fundamenta su pretensión en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.354 y 1.474 todos del Código Civil. En su petitorio solicita al Tribunal que Primero: Definitivamente firme como se encuentre la sentencia a dictarse en el presente caso, que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259 devuelva a su mandante, libre de personas y cosas, el bien inmueble suficientemente descrito en el presente libelo, habida cuenta que conforme a la cláusula sexta del Contrato de Compraventa quedo convenido por la hoy demandada y su poderdante que en caso de incumplimiento o de no proceder la negociación en los términos y plazos establecidos en esa escritura por causa imputable a la hoy demandada Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, esta deberá devolver el bien inmueble inmediatamente en el mismo estado en que lo recibió. En tal sentido, y tal como así igualmente quedó convenido en dicha Cláusula, su mandante, Maggi Alejandra Rojas Carpena, titular de la cédula de identidad Nº V-13.605.036] se obliga en devolver, de igual manera, a la hoy demandada Virginia Carolina Pargas Gervasi, titular de la cédula de identidad Nº V-16.073.259, definitivamente firme como se encuentre la sentencia a dictarse en el presente caso la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) como cláusula penal y como única indemnización por los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, sin necesidad de justificarlo; es por lo que en atención a lo anterior, pide sea practicada una experticia complementaria al fallo conforme a los criterios jurisprudenciales dictados por nuestro más alto tribunal donde sean calculados los respectivos intereses sobre la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). Segundo: La imposición de las costas y costos de la presente demanda, inclusive los honorarios de los abogados que intervengan en el proceso, a cuyo efecto pide se ordene experticia complementaria al fallo. Tercero: Fija el valor de la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) equivalentes a 1.694,92 Unidades Tributarias (UT). EN SU OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDA DEL ABOGADO WLADMIL JOSÉ ORELLANA PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA Y OPONER LA ADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA COMO PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: “…Rechazo, Niego y contradigo en todo y cada una de las partes el contenido de la demanda por resolución de contrato de compraventa incoada en mi contra, por parte de la demandada Maggi Alejandra Rojas Carpena. En este sentido niego que yo haya dado motivo para esta acción resolutoria; todo lo contrario Magistrada, la demandante era la que estaba obligada según la Cláusula Tercera del contrato de saneamiento de ley “…vendedora… se compromete a entregarle a la compradora… el inmueble…libre de todo pasivo y gravamen de cualquier naturaleza…, asumiendo expresamente la obligación de saneamiento…” …Omissis… Ese contrato fue Autenticado el día 16 de diciembre de 2010, yo quedé obligada a pagar los doscientos diez mil bolívares (Bsf. 210.000,00) restantes en un plazo de Ciento Ochenta días (180) a partir de esa fecha de la autenticación. Pero ese pago no lo hice, pues, el inmueble, durante ese plazo, estaba hipotecado. Ahora me demanda, cuando ella no cumplió con su obligación y por eso yo tampoco estaba obligada a cumplir con la mía. (…) el Código Civil en su articulo 1.168 me ampara, al establecer que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya (Exceptio non adipleti contratus). También me ampara el Artículo 1.530 del Código Civil, ya que me otorga el derecho de suspender el pago del precio como COMPRADORA, cuando tuviere fundado en temor de ser perturbada por una acción hipotecaria hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación; la norma citada exige tres condiciones: Que el comprador tenga fundado temor de ser perturbado (como es mi caso); que aún no haya pagado el precio y que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio. En cuanto a la perturbación temida, la ley se refiere expresamente a la acción hipotecaria y el comprador tiene ese derecho cuando tema ser perturbado en el ejercicio de una acción hipotecaria y en el presente caso existe tal temor, pues, para el momento o lapso de los Ciento Ochenta días (180), según la cláusula tercera del contrato, existía la hipoteca no cancelada y por otro lado también exige que se deba el precio para poderlo suspender, no consta en el contrato que yo no pudo suspender el pago del precio ni he expresado o renunciado tácitamente a ese derecho. Lo que quiere decir que están llenos los extremos exigidos por dicho artículo, por los cuales tengo el derecho a suspender el pago como lo hice. Ahora, la demandante debió notificarme de la liberación hipotecaria para que yo estuviera al tanto de ello y procediera al pago de los doscientos diez mil bolívares (Bsf. 210.000,00) restantes y perfeccionar así el contrato de compraventa con el otorgamiento de documento definitivo de traslación de la plena propiedad. Al operar a mi favor la (exceptio non adipleti contractus), como pido se decida, también, como consecuencia de ello automáticamente, el plazo de los Ciento Ochenta días (180), feneció y la obligación deja de tener un plazo determinado; quedando la vendedora obligada a dar cumplimiento a lo dispuesto en el Articulo 1269 último aparte del Código Civil, el cual indica que al no establecer plazo, el deudor no quedará en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente; ella solo me demandó, a más de cinco (5) años después del plazo y sin antes haber cumplido con su obligación, tampoco indicó que día iba a liberar la hipoteca, menos aún informó ello, sólo quiere resolver el contrato pero sin motivo. (…) Tampoco yo como compradora tenia la carga de acudir diariamente al Registro Público, durante más de (5) años a preguntar si Maggi Alejandra Rojas Carpena había Protocolizado la Liberación Hipotecaria del inmueble hoy objeto de juicio. (…) Por todas estas razones, son por las cuales pido, que a la hora de sentenciar sobre esta demandada de resolución de contrato de compraventa, la misma sea desechada y declarada sin lugar condenándose a la actora en las costas y costos del proceso por no tener motivos para litigiar. …Omissis… La demandante Maggi Alejandra Rojas Carpena al demandar nuevamente la resolución del contrato de compraventa, incurre en franca violación del articulo 1.160 del Código Civil porque se evidencia la mala fe que la ha animado en ambos casos a esta contestación de demanda, ella adujo en aquel libelo que yo no le había pagado los noventa mil bolívares (Bsf., 90.000,00) correspondientes a la primera parte del contrato el día de la Autenticación de dicho documento, ese fue el motivo central de aquella demanda el día 31 de enero de 2011, cuando ni siquiera habían transcurrido TREINTA (30) días de los Ciento Ochenta días (180) continuos que me otorgaba como lapso la cláusula tercera del mismo para dar cumplimiento a mi obligación de pagar los doscientos diez mil bolívares (Bsf. 210.000,00) restantes y así saldar el precio de los trescientos mil bolívares (Bsf. 300.000,00) acordados para la venta pactada (…) creo que la actora pretendía absurda e insólitamente que yo estuviera pendiente en el Registro Público en forma permanente, hasta el día de dicha liberación que se hizo el día 16 de enero de 2016 al libelo de la demanda), aquí hubo falta de probidad y la lealtad exigida en el articulo 17 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 170 ejusdem, pues, la demandante sabia que el plazo de los (180) días habían fenecidos, pues, no liberó en dicho plazo el gravamen hipotecario, al quedar mi obligación sin un plazo determinado, debió ponerme en mora o avisarme por cualquier vía para que yo cumpliera con el pago debido, pero optó por el camino complicado de la demanda, repito, la mala fe pudo más porque a lo mejor tiene la idea de que hizo un mal negocio y quiere sin motivo alguno, peregrinamente resolver el contrato, pero sorprendiéndonos a todos en la buena fe al pretender obtener una sentencia judicial a su favor, sin fundamento alguno, pues, esta nueva acción de resolución de contrato ha sido incoada sin la motivación debida para litigar y así pido se decida a la hora de decidir sobre las costas y costos del presente juicio. …Omissis… La presente demanda de resolución de contrato del inmueble que ocupo, donde habito, resido y tengo como domicilio desde el 16 de diciembre de 2010, fecha de la Autenticación del contrato, por la entrega material que me hizo la demandante distinguido con la casa de habitación Nº 004, situada en la Urbanización “Zazarivacoa”, Sector la Colonia Parte Alta, Parroquia San Juan de Guanaguanare al margen derecho de la carretera que conduce a la Escuela Granja Oscar Villanueva, Jurisdicción del Municipio Guanare del estado Portuguesa; vivienda de Ochenta y Seis metros cuadrados (86 m2) de construcción aproximadamente, que consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina y techo de tejas, tiene como objeto final que el tribunal ordene a que lo entregue obligadamente por sentencia libre de personas y cosas, la vivienda que hábito objeto principal de este juicio. Es decir está pidiendo la desocupación de la vivienda o lo que es igual si para el caso o supuesto negado de prosperar la pretensión de la actora de marras, se me desalojará por medida judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley. Pero cuando hacemos la revisión de las actas y anexos que integran el expediente, nos percatamos que no consta en el mismo, el agotamiento obligatorio del procedimiento administrativo contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria Nº 8.190 del 5 de mayo del 2011 dictado por el Presidente Hugo Rafael Chávez Frías, es decir, el decreto que me protege como ocupante de la vivienda antes descrita, contra medidas administrativas o judiciales que pretendan interrumpir o cesar la posesión legitima, que actualmente estoy ejerciendo sobre la vivienda. La demandante ha debido cumplir con los procedimientos especiales establecidos en dicho Decreto y el Juez no ha debido admitir la demanda, como lo hizo, así lo prevé el articulo 5 del Decreto, cuando establece que previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos 6, 7, 8 y 9 y por último el articulo 10 del mismo Decreto establece, que cumplido ese procedimiento, independientemente de la decisión las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones y remata diciendo “… NO PODRÁ ACUDIRSE A LA VÍA JUDICIAL SIN EL CUMPLIMIENTO PREVIO DEL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS ARTÍCULOS PRECEDENTES…” ahora bien Magistrada, el legislador sabiamente nos indica una forma de subsanar este error procesal, a disponer en su articulo 346 las cuestiones previas siguientes: La Nro. 11 INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA “…La prohibición de la ley de admitir de la acción propuesta…” Esta prohibición de admitir la acción propuesta se subsume en la voluntad expresada en el referid decreto, pues, el mismo le indica expresamente al Juez que solo al agotarse el procedimiento allí establecido se podrá acudir a la vía judicial, razón por la cual la opongo a la demanda, no para que sea resuelta como cuestión previa, sino como defensa al fondo y previo pronunciamiento, antes de sentenciar la causa, declarando la inadmisibilidad de la acción propuesta. Esta defensa la hago en virtud de lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 356 Ejusdem y así pido se decida. EN EL ACTO DE CONTESTACIÓN LA PARTE DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDA DEL ABOGADO WLADMIL JOSÉ ORELLANA PROCEDIÓ A RECONVENIR A LA ACTORA CON BASE EN LOS SIGUIENTES DICHOS: “…por todas las razones de hecho y de derecho expuestas en esta contestación de demanda y estando en la oportunidad legal para reconvenir, procedo, en formal reconvención o mutua petición contra la demandante reconvenida: Maggi Alejandra Rojas Carpena (suficientemente identificada a los autos), como en efecto la reconvengo, en este acto, para que cumpla con el contrato de compraventa tantas veces nombrado en este juicio, que fue anexado por la demandante reconvenida a su libelo, el cual propongo como documento fundamental de esta acción, así como también propongo como documento fundamental, la liberación de la hipoteca anexado a la demanda por la misma demandante reconvenida, para que convenga voluntariamente a otorgarme el documento definitivo de transmisión de plena propiedad del inmueble vendido e identificado en la cláusula primera de dicho contrato así: la prominente vendedora se compromete a vender y la prominente compradora se compromete a comprar, una parcela de terreno distinguida con el numero 004 que forma parte de la Urbanización “Zazarivacoa”, ubicada en la Colonia Partes Alta de Guanare, Jurisdicción del Municipio Guanare del estado Portuguesa, (…) Estando yo citada en el juicio principal, avisada e informada suficientemente de tal liberación hipotecaria, entonces, cumpliendo con mi reciproca obligación contractual de pagar, establecida en dicho contrato de compraventa, decido pagar como en efecto pago, consignado en este acto, el cheque de gerencia Nº00004272, Cuenta Nº 01750106240000000001, correspondiente a la entidad bancaria Banco Bicentenario del Pueblo a nombre de la demandante reconvenida Maggi Alejandra Rojas Carpena por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bsf. 210.000,00), que corresponde al segundo pago, previamente establecido en la cláusula segunda letra B del contrato de marras y que sumado a la primera parte, noventa mil bolívares (Bsf. 90.000,00) que le pagué a la demandante reconvenida el día 16 de diciembre de 2010, fecha de la Autenticación del Documento, para un total de trescientos mil bolívares (Bsf. 300.000,00), monto acordado por la venta del inmueble referido, para que sea entregado por el juzgador a la demandante reconvenida, una vez quede firme la sentencia, que declare sin lugar la resolución del contrato pretendida por la actora reconvenida y declare con lugar ésta reconvención por cumplimiento de contrato; si la demandante reconvenida no conviene, pido que sea obligada en consecuencia, al otorgamiento definitivo del documento de compraventa a mi favor o en su defecto que la propia sentencia sirva como titulo de propiedad. La demandante reconvenida, está obligada a hacer la tradición del inmueble vendido libre de todo gravamen. Fundamento la presente reconvención en la sentencia del Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil EXPEDIENTE 5.698, donde se establece el referido contrato de opción de compraventa no existía en el mundo jurídico, sino que por su propia naturaleza jurídica se trataba de un contrato de compraventa, porque reúne los requisitos establecidos en el articulo 1.474 del Código Civil y así se decidió, quedando firme, es decir, es cosa juzgada. Esa institución jurídica nos indica que la vendedora Maggi Alejandra Rojas Carpena, ya esta obligada al otorgamiento definitivo del documento traslativo de la propiedad y también la fundamento en los artículos 1.160, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en relación con el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, pido que la sentencia disponga que la demandante reconvenida Maggi Alejandra Rojas Carpena, cumpla con su obligación de otorgarme el documento definitivo de la venta pactada en el contrato y me haga la tradición de la plena propiedad del inmueble vendido o subsidiariamente se le ordene a la reconvenida a celebrar el contrato de compraventa haciéndome la tradición del inmueble correspondiente, para el caso que el juzgador se aparte de la sentencia que declara, el contrato como compraventa; ya que consta en autos que he terminado de pagar la totalidad del precio pactado. (…) Pido que la imposición de los costos y costas de la presente reconvención, inclusive los honorarios de abogado que intervengan en el proceso, sean calculados sobre la base del porcentaje establecido en el articulo 286 del Código de Procedimiento Civil, y se sirva ordenar la indexación monetaria en base a la devaluación de la moneda que por inflación existe en nuestro país a través de una experticia complementaria al fallo, conforme a lo criterios jurisprudenciales dictados por nuestro más alto tribunal. Pido sea decretada medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de este juicio. EN SU OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE ACTORA RECONVENIDA DEBIDAMENTE ASISTIDA DEL ABOGADO ÁNGEL RICARDO BARAZARTE URBINA PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN PROPUESTA EN LA FORMA SIGUIENTE: “...Rechazo, niego y contradigo la aplicación para el caso que nos ocupa de la excepción opuesta por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, consagrada en el Articulo 1.168 del Código Civil, es decir, la excepción non adimpleti contractus, o excepción de incumplimiento para incumplir con su obligación. Ciudadano Juez, la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, alegó que no cumplió con la obligación de pagar la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), dizque porque el inmueble se encontraba hipotecado y por tanto invoca la excepción a que se contrae el Articulo 1.168 ejusdem. Ahora bien, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han dejado por sentado que la anterior excepción opuesta por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, tiene unos supuestos que condicionan su procedencia así como los elementos probatorios aportados por el excepcionante, a los fines de constatar si efectivamente mi poderdante a su vez incurrió en un incumplimiento de sus obligaciones que diera lugar a la excepción opuesta por su co-contratante, a saber: Es de resaltar que el artículo 1.168 del Código Civil, que establece lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Esta disposición legal concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato y que se vislumbra como: a) una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado; b) Como puede observarse, la referida excepción conduce a la suspensión de los efectos del contrato más no a su extinción. En consecuencia, el contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato; c) es necesaria que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción. Ciudadano Juez, según Nuestra doctrina se deben cumplir ciertas condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, y a modo de dejar entrever que es no ha lugar tal excepción para el caso de marras, tenemos que: 1. Que se trate de un contrato bilateral, conforme al artículo 1.134 del Código Civil; 2. Que se esté en plena demostración que el incumplimiento que da lugar a la excepción es un incumplimiento culposo de la contraparte. [Ciudadano Juez, conforme al contrato de opción a compraventa producido por mi marcado "D" con el escrito libelar la obligación contraída por mi poderdante de pagar la hipoteca de primer grado no se encontraba sometida a vencimiento o término alguno para su cumplimiento]; 3. El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia. [Ciudadano Juez, tal como expuse supra conforme al contrato de opción a compraventa producido por mi marcado "D" con el escrito libelar la obligación contraída por mi poderdante de pagar la hipoteca de primer grado no se encontraba sometida a vencimiento o término alguno para su cumplimiento, aparte que el aludido contrato era tan flexible que en el último aparte de la Cláusula Segunda del mentado contrato, quedó establecido lo siguiente: “…Queda entendido entre las partes, que podrán protocolizar el documento definitivo de compraventa antes de la fecha acordada, si las partes se encuentran en disposición de hacerlo”.]; 4. Deben ser obligaciones de ejecución simultánea, esto es, de cumplimiento ordinario: “Dando y dando”. [Ciudadano Juez, conforme al contrato de opción a compraventa producido por mi marcado "D" con el escrito libelar, es de resaltar que mi poderdante al suscribir el contrato de opción a compraventa le hizo la entrega material conforme a la cláusula cuarta del inmueble a la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, y esta ciudadana conforme a la cláusula quinta declaró conocer las condiciones en que dicho inmueble se encontraba y que sobre este pesaba una hipoteca de primer grado. Ahora bien, en cuanto a las obligaciones contraídas por las partes contratantes, estas no fueron convenidas cumplirse de manera simultánea o de cumplimiento ordinario, únicamente se observa en la cláusula segunda del contrato de opción a compraventa que fue convenido un plazo de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010) donde se encontraba obligada la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, en pagar a mi mandante el saldo restante del precio total de la venta o saldo deudor, es decir, la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), pero en ninguna de las cláusulas contenidas en el mentado contrato se observa plazo alguno que obligara a mi poderdante a cumplir en un tiempo determinado el pago de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble dado en venta, a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), es decir, las obligaciones no eran de cumplimiento simultaneo, es decir, como comúnmente se dice “dando y dando”.]; 5. Que el oponente de la excepción no haya motivado el incumplimiento de la contraparte. [Ciudadano Juez, como podrá observar de lo antes colegido mi poderdante no incurrió en incumplimiento alguno.]; 6. El demandado, esto es, la persona del excipiens u oponente, puede alegar ésta defensa, cuando el demandante incumpla las obligaciones genéricas plasmadas en el artículo 1.160 Código Civil. [Ciudadano Juez, como podrá observar de lo antes colegido y de lo que riela de autos mi poderdante no incurrió en incumplimiento alguno, y se ha ceñido a lo estrictamente contemplado en el contrato; aparte de ello, la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, conocía que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado para el momento de suscribir el contrato de opción a compra venta y que el pago debía efectuarlo mi poderdante no en un plazo sometido a término alguno, o sea, no se encontraba de plazo vencido; es decir, bajo ningún respecto podría excepcionarse de conformidad a lo establecido en el Articulo 1.168 o 1.530 inclusive, ambos del Código Civil por haber de alguna manera padecido perturbación y fundado temor, por la existencia de tal Hipoteca, por demás conocida por esta conforme al contrato de opción a compraventa]. Ciudadano Juez, para mayor abundamiento, mi poderdante según la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa no se encontraba obligada a saneamiento de Ley en cuanto a la hipoteca de primer grado se refiere, como si tal HIPOTECA pudiera considerarse como un vicio de la negociación, tal como así lo pretende enmarcar la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, toda vez que la obligación contraída por mi mandante por pago de la hipoteca si bien es cierto se encuentra expresada en el contrato no es menos cierto que su cumplimiento no se encontraba sometido u obligada al vencimiento de término alguno, mal puede la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, alegar que el incumplimiento del pago del saldo deudor por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), no lo hizo porque el inmueble se encontraba hipotecado, puesto que tal obligación si se encontraba expresada en el Contrato y esta debió verificarse dentro del plazo de ciento ochenta (180) días contínuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010), por tal razón la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, mucho menos podría invocar la excepción non adimpleti contractus, o excepción de incumplimiento a que se contrae el Articulo 1.168 del Código Civil, y al oponerla para el caso de marras admitió o confesó en su contestación no haber cumplido con su obligación y así pido sea declarado por este Tribunal. …Omissis… Rechazo, niego y contradigo que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, pueda ampararse en lo contemplado en el Articulo 1.530 del Código Civil (CC) y en tal sentido suspender el pago del precio hasta que mi mandante haya hecho cesar dizque un presunto temor "de ser perturbada por una acción hipotecaria", tal defensa es no ha lugar toda vez que ha sido criterio reiterado por la Doctrina y Jurisprudencia, Primero: Que no basta un simple temor, sino que requiere que sea fundado; Segundo: La existencia de una hipoteca sobre un inmueble no constituye per se un fundado temor de que futuras y presuntas acciones pudieran perturbar de alguna manera a la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, por una eventual ejecución de la hipoteca, ni siquiera la circunstancia que el deudor hipotecario este en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, puesto que en tales circunstancias el acreedor hipotecario (IPASME) podría no ejercer su derecho a ejecutar el inmueble; Tercero: asimismo podría existir temor fundado cada vez que el acreedor hipotecario accione contra su deudor y que su demanda haya sido admitida ordenándose la citación tanto de este como de los terceros poseedores, tal como así lo prevé el articulo 661 del Código de Procedimiento Civil [Ciudadano Juez, es en esta circunstancia cuando el tercero - Virginia Carolina Pargas Gervasi – podría fehacientemente temer fundadamente que seria perturbada en su derecho, fuera de tal situación no es admisible que como compradora se resista a pagar el saldo deudor o la totalidad del precio de la cosa dada en venta, o pueda justificar el incumplimiento de su pago conforme al articulo 1.530 ejusdem, ya que la simple mora no es pasible de producir una perturbación en los derechos del comprador]; es por lo que mal podría pretender la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, ampararse en lo contemplado en el Articulo 1.530 del CC, y así pido sea declarado por este Tribunal. Ciudadano Juez, esta defensa esgrimida por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, podría encuadrar únicamente que desde la fecha en que suscribiera el tantas veces mentado contrato de opción a compraventa su intención no era la de pagar la totalidad del precio del inmueble dado en venta por mi poderdante y así pido sea declarado por este Tribunal. Rechazo, niego y contradigo que mi poderdante se encuentre obligada a darle cumplimiento a lo establecido en el último aparte del artículo 1.269 del Código Civil dizque feneció el plazo de ciento ochenta (180) días continuos, y que la obligación de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, no tenga plazo determinado, toda vez que dicho plazo si se encontraba consagrado en el contrato de opción de compraventa es decir, la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, debía pagar el saldo deudor, por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010) la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi quedó en mora sin requerimiento u otro acto equivalente alguno; arguyendo esta además que mi poderdante sólo la demandó a mas de cinco años después del plazo dizque sin antes haber cumplido con su obligación, sin indicarle a esta cuando iba a liberar la hipoteca, y que mi poderdante no tenia motivos para resolver el contrato; Ciudadano Juez, nuestro Código Civil prevé en el Artículo 1.159, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”; y en atención a ese contrato se ha ceñido mi poderdante para entablar la demanda de resolución de contrato, debido al flagrante incumplimiento del pago del saldo deudor verificado por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, por medio de una obligación de plazo vencido mas no fenecido, toda vez que fue convenido y aceptado por las partes que esta debía pagar el saldo deudor, por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) en un plazo de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010) lo cual no hizo, aparte que tampoco esta por si o medio de apoderado efectuó tal pago - en el supuesto negado que mi mandante no haya querido recibirlo – por medio de una oferta real de pago, y así pido sea declarado por este Tribunal. Rechazo, niego y contradigo que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, pueda ostentar el derecho de retracto legal y contraer su actuación a las Sentencias de la Sala de Casación Civil números: 260 del 20 de Mayo de 2.005; 40 del 21 de Febrero de 2.013; 88 del 18 de Febrero de 2.016; y 28 de Julio de 2.016; asimismo que los criterios establecidos en las aludidas Sentencias puedan observarse para el caso de marras, ello en virtud, que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, conforme al contrato de opción a compraventa tiene una obligación de plazo vencido mas no fenecido, y mucho menos cumplido por esta, toda vez que se comprometió en pagar la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) en un plazo de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010) lo cual no hizo, aparte que tampoco esta por si o medio de apoderado efectuó tal pago - en el supuesto negado que mi mandante no haya querido recibirlo – por medio de una oferta real de pago, y así pido sea declarado por este Tribunal. Ciudadano Juez, tal como se ha expuesto de manera reiterada en el presente escrito, la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, conforme al mentado contrato únicamente se encontraba obligada a una obligación con plazo determinado, mal puede ahora argüir una nueva defensa que únicamente podría dejar entrever que ab initio su intención fue la de no pagar la totalidad del precio convenido y aceptado para la venta del inmueble, que aparte de manera solapada reconoce adeudar e incumplir injustificadamente y así pido sea declarado por este Tribunal. Rechazo, niego y contradigo que la demanda por resolución de contrato de compraventa sea susceptible de ser desechada y declarada sin lugar, asimismo que mi poderdante a consecuencia de ello sea condenada en costas y costos del proceso por no tener motivos para litigar. …Omissis… Rechazo, niego y contradigo que mi poderdante incurrió en franca violación del articulo 1.160 del Código Civil, haya obrado de mala fe o haya asumido una conducta fraudulenta al interponer la acción por resolución de contrato de compraventa, toda vez Ciudadano Juez, que mi poderdante demandó por resolución de contrato de opción a compra [expediente: Nº 5.698] a la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi y conforme a la decisión dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Circuito fue declarada en fecha inadmisible siete (07) de mayo de dos mil doce (2.012) la pretensión de resolución de contrato de opción de compraventa; es el caso ciudadano Juez, que al haber sido declarada la inadmisibilidad y no habiendo cosa juzgada, mi poderdante podría ejercer una nueva demanda, mal puede la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi hacer una comparación entre las dos (02) acciones, a sabiendas que esta es una nueva acción cuyo contenido debió darle mayor atención a los fines de dar contestación o interponer acciones y defensas sin asidero jurídico alguno, o por último y no menos importante, sindicar a mi poderdante como una persona que obra de mala fe y tiene conducta fraudulenta alguna, es por lo que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi se encuentra obligada en probar la mala fe y la conducta fraudulenta que arguye tuvo mi mandante en el ya demostrado contrato de compraventa y en los supuestos que indicara arteramente en su escrito, todo de conformidad a lo contemplado en el Articulo 789 del Código Civil, y así pido sea declarado por este Tribunal. …Omissis… Rechazo, niego y contradigo que mi poderdante se encontraba obligada en comunicarse de alguna manera con la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi para informarle que ya el inmueble dado en venta había sido liberado de la Hipoteca de Primer Grado, toda vez que esta tenia en atención al contrato de compraventa la obligación de pagar la totalidad del precio, todo de conformidad a lo establecido en el Artículo 1.527 del Código Civil. Rechazo, niego y contradigo que mi poderdante haya incurrido en falta de probidad y lealtad exigida por el Articulo 17 del Código de Procedimiento Civil (CPC) en concordancia con el Articulo 170 ejusdem dizque por no haber informado o avisado tal como cita la ciudadana virginia carolina pargas gervasi que sobre el inmueble no pesaba gravamen hipotecario, puesto tal como se expuso ut supra, mi poderdante conforme a la tantas veces mentada escritura no se encontraba obligada a hacerlo, la única obligación a termino o plazo, -per se vencido hoy día - la tenia esta ciudadana. Con respecto al fraude procesal a que se refiere la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, asistida de abogado es de resaltar que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, pese haber sido asistida de abogado desconoce que en nuestro Derecho Patrio puede ser susceptible de ser demandada, como en el caso de marras, en vista de haber incumplido en pagar en un tiempo determinado la totalidad del precio de la cosa dada en venta, tiempo o plazo este, per se expresado inteligiblemente en dicho contrato de compraventa; ahora bien, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han dejado por sentado que de la interpretación del Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela nos orienta que en la actualidad el órgano jurisdiccional debe alejarse de las formalidades inútiles y de las dilaciones procesales indebidas, igualmente ésta debe ser la orientación de las partes quienes están obligadas por mandato del Artículo 170 del Código de Procedimiento Civil a actuar en el proceso con lealtad y probidad, en atención a lo anterior, podrá observar Ciudadano Juez, que conforme al escrito libelar y sus anexos, bajo ningún respecto podría ser señalada mi poderdante que ha cometido fraude procesal alguno o actuó con falta de lealtad y probidad en contravención a lo establecido en los artículos 17 y 170, ambos del CPC, toda vez que verificado como se encuentra el incumplimiento por parte de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, mi mandante conforme al articulo 1.167 del Código Civil puede elegir, entre demandar la resolución del contrato o el cumplimiento de este y así pido sea declarado por este Tribunal. Rechazo, niego y contradigo que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, asistida de abogado, pueda oponer como defensa de fondo la Cuestión Previa contenida en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la inadmisibilidad de la demanda, dizque por no haber producido con el escrito libelar prueba suficiente que demuestre que mi poderdante agotó el procedimiento a que se contrae el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, pero es el caso que si bien es cierto que tal Ley podría encuadrar en la situación de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, no es menos cierto que conforme a Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos; Ciudadano Juez, en vista que la presente demanda no se encuentra en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien inmueble suficientemente descrito de autos y en atención al criterio jurisprudencial parcialmente trascrito pido sea declarada sin lugar por impertinente, la Cuestión Previa contenida en el numeral 11 del Artículo 346 del CPC opuesta como defensa de fondo por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, asistida de abogado. Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, asistida de abogado, en contra de mi poderdante Maggi Alejandra Rojas Carpena, titular de la cédula de identidad Nº V-13.605.036, identificados de autos, toda vez que en el supuesto negado que pudiera prosperar tan dantesca acción se debe analizar si la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, cumplió a cabalidad con todas las obligaciones asumidas y en los términos pactados en el contrato a saber: 1. el precio del inmueble fue convenido y aceptado por las partes conforme a la cláusula segunda, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); 2. la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi conforme a la cláusula segunda se comprometió en pagar la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) de la siguiente manera: la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) para el momento de la autenticación de dicha escritura, es decir, en fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010) y el saldo restante, saldo deudor, por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010); 3. la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi no cumplió en pagar a mi poderdante el saldo restante, saldo deudor, por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) en el plazo convenido conforme a la cláusula segunda, es decir, actuó en contravención a lo dispuesto Artículo 1.527 del Código Civil que establece: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato”; 4. la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi en el supuesto negado que mi poderdante se hubiere negado a recibir dicho pago no procuró por si o por medio de apoderado hacer la oferta real de pago y deposito de conformidad a lo establecido en los Artículos 1.306 del Código Civil en concordancia con el Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil. 5. El Artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Ahora bien, visto que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi no le dio cumplimiento a cabalidad a los términos expresados y convenidos en el contrato de compraventa mal podría proceder a reconvenir a mi poderdante por cumplimiento de contrato alguno, es por lo que pido sea declarada sin lugar tal acción por este digno Tribunal. Rechazo, niego y contradigo el pago que pretende hacer la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi por la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) por medio del cheque de gerencia Nº 00004272, cuenta Nº 01750106240000000001, correspondiente a la entidad bancaria banco bicentenario del pueblo a nombre de mi poderdante Maggi Alejandra Rojas Carpena, dizque para pagar o darle cumplimiento a lo contemplado en la Cláusula Segunda del Contrato; Ciudadano Juez, la cantidad antes señalada debió haber sido pagada por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010), y que pretende se le haga entrega a mi poderdante dizque para pagar la totalidad del precio de la venta, y que pudo haber pagado, en el supuesto negado que mi poderdante se hubiere negado por medio de una oferta real de pago y deposito de conformidad a lo establecido en los Artículos 1.306 del CC en concordancia con el Artículo 819 del CPC, y no hacerlo de manera intempestiva y sin considerar que tal cantidad para la fecha se encuentra penosamente devaluada dado el proceso infraccionario en que se encuentra nuestro país, y así pido sea declarado por este Tribunal. Rechazo, niego y contradigo que mi poderdante, por lo antes expuesto, se encuentre obligada de alguna manera a efectuar el otorgamiento definitivo de compraventa a favor de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi. Rechazo, niego y contradigo que la Sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Circuito, Expediente 5.698, sirva de fundamento para que la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, asistida de abogado, interponga en contra de mi poderdante la reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de compraventa, dizque tal decisión tiene los efectos de COSA JUZGADA. …Omissis… Ciudadano Juez para que sea resuelta como Punto Previo rechazo, niego y contradigo la estimación del valor de la reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de compraventa apreciada en la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,00) por considerarla exagerada, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la parte reconviniente, no determinó que reglas o parámetros utilizo para cuantificar dicho monto, explanando como único argumento per se sin asidero lógico ni legal, fue el de señalar que el precio real y actual del inmueble objeto del litigio tiene ese valor, asunto que no forma parte del Thema Decidendum; aparte que existe contradicción en sus afirmaciones, al indicar que el saldo deudor del precio convenido en el contrato de compraventa es la cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) que consigna tardíamente mediante Cheque de Gerencia para pretender de liberarse de la obligación contractual contraída; luego entonces, afirma cuando rechaza el valor de la demanda que el valor real y efectivo del inmueble, objeto del contrato de compraventa cuya resolución se demanda de autos, es de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,00). Rechazo, niego y contradigo que mi mandante sea susceptible de ser condenada al pago de las costas y costos de la presente reconvención, inclusive los honorarios de abogados que intervengan en el proceso y a todo lo indicado en este Capitulo Sexto, toda vez que como se ha expuesto suficientemente ut supra la presente reconvencion si es susceptible de ser declarada SIN LUGAR con todos los pronunciamientos a que hubiere lugar. Rechazo, niego y contradigo que sobre el bien inmueble pueda acordársele medida preventiva alguna como seria la de prohibición de enajenar y gravar tal como la plantea la Parte Reconviniente quien al peticionarla yerra nuevamente al indicar que la sentencia proferida por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este Circuito en fecha siete (07) de mayo de dos mil doce (2.012), por medio de la cual fue declarada inadmisible la acción de resolución de contrato de opción de compraventa produjo cosa juzgada y que con el hecho de haber interpuesto la demanda por resolución de contrato de compraventa dizque es presunción grave del derecho reclamado conforme al segundo supuesto del Articulo 601 del Código de Procedimiento Civil, empero Ciudadano Juez, lo aparentemente desconocido por la parte reconviniente es que sobre el inmueble que le fuera dado en venta por mi poderdante pesa una hipoteca legal, consagrada especialmente en el Ordinal 1° del Artículo 1.885 del Código Civil, en atención a lo establecido en el documento de compraventa tantas veces citado, como lo es la obligación que la Reconviniente tiene de pagar el saldo deudor por la cantidad doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), y que debía hacerlo dentro del lapso de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la autenticación del mentado contrato, es decir, a partir del día dieciséis (16) de diciembre de dos mil diez (2.010), lo cual no efectuó por si o por medio de apoderado, o por oferta real de pago en su oportunidad. En atención a lo anterior pido no sea decretada medida alguna sobre el inmueble dado en venta a la Reconviniente. Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención o mutua petición por cumplimiento de contrato de compraventa propuesta por la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi, asistida de abogado, en contra de mi poderdante Maggi Alejandra Rojas Carpena, titular de la cédula de identidad Nº V-13.605.036, y en atención a lo antes expuesto pido que la presente reconvención sea declara sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley…” ENUNCIACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES PROCESO Pruebas de la parte actora:  Copia fotostática simple de documento de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guanare, del estado Portuguesa, en fecha 16-06-2010, inserto en el Nº 32, tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual la ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena adquiere del ciudadano Hernán Anselmo Montilla Rodríguez una parcela de terreno y la vivienda sobre este edificada, distinguida con el Nº 004, que forma parte de la urbanización Zazarivacoa, ubicado en La Colonia, Parte Alta, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con setenta centímetros (204,70 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: con calle moriche; Sur: con parcela 005 y patio interno Nº 1, Este: con estacionamiento Nº 02 y; Oeste: con un pasillo de servicio; parcela de terreno esta sobre la cual se encuentra edificada una vivienda de ochenta y seis metros cuadrados (86 m2) de construcción aproximadamente, que consta de tres habitaciones, dos baños, sala-comedor-cocina, techo de teja.  Copia fotostática simple del documento de compra venta registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare, del estado Portuguesa, de fecha en fecha 05-10-2.004, registrado en el Protocolo Primero, Tomo 2, 4to. Trimestre del año 2.004, bajo el Nro. 48, folios 230 al 233, mediante el cual el ciudadano Hernán Anselmo Montilla Rodríguez adquiere de la Asociación Civil de Vivienda Zazarivacoa representada por su presidenta ciudadana Samira Sarkis Hernández el inmueble anteriormente señalado.  Copia fotostática simple de documento de constitución de hipoteca en primer grado suscrito entre el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) y el ciudadano Hernán Anselmo Montilla Rodríguez, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del estado Portuguesa en fecha 14-08-2.007, registrado en el Protocolo 1º, Tomo 14, 3ER. Trimestre del año 2.007, bajo el Nro. 10, folios 48 al 51.  Copia fotostática simple del documento suscrito entre las ciudadanas Maggi Alejandra Rojas Carpena y Virginia Carolina Pargas Gervasi, en el cual la primera se compromete a vender y la segunda se compromete a comprar un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre esta enclavada distinguida con el Nº 004, que forma parte de la urbanización Zazarivacoa, ubicado en la colonia, parte alta, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con setenta centímetros (204,70 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: con calle moriche; Sur: con parcela 005 y patio interno Nº 1, Este: con estacionamiento Nº 02 y; Oeste: con un pasillo de servicio; parcela de terreno esta sobre la cual se encuentra edificada una vivienda de ochenta y seis metros cuadrados (86 M2) de construcción aproximadamente, que consta de tres habitaciones, dos baños, sala-comedor-cocina, techo de tejas, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, del estado portuguesa bajo el Nº 44, Tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, de fecha 16-12-2010, posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Guanare estado Portuguesa, inscrito,bajo el Nº bajo el Nº 2011.1021, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.2838 y correspondiente al folio real del año 2.011 de fecha 20-01-2011.  Impresión de sentencia emanada del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, dictada en fecha 07-05-2012, en la causa signada con el Nº 5.698, mediante la cual el referido Tribunal declara inadmisible la pretensión de Resolución de contrato de Opción de Compraventa incoada por la ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena en contra de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi. Pruebas de la parte demandada:  Copia fotostática simple de libelo de demanda presentado por la ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena en contra de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi en la causa signada bajo el Nº 2.460-11, tramitada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Guanare de este mismo Circuito y circunscripción Judicial la cual acompaña con copia fotostática simple de documento de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guanare, del estado Portuguesa, en fecha 16-06-2010, inserto en el Nº 32, tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual la ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena adquiere del ciudadano Hernán Anselmo Montilla Rodríguez una parcela de terreno y la vivienda sobre este edificada, distinguida con el Nº 004, que forma parte de la urbanización Zazarivacoa, ubicado en La Colonia, Parte Alta, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, cuyas medidas y linderos se encuentran plenamente identificados.  Copia fotostática certificada del documento suscrito entre las ciudadanas Maggi Alejandra Rojas Carpena y Virginia Carolina Pargas Gervasi, en el cual la primera se compromete a vender y la segunda se compromete a comprar un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre esta enclavada distinguida con el Nº 004, que forma parte de la urbanización Zazarivacoa, ubicado en la colonia, parte alta, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con setenta centímetros (204,70 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: con calle moriche; Sur: con parcela 005 y patio interno Nº 1, Este: con estacionamiento Nº 02 y; Oeste: con un pasillo de servicio; parcela de terreno esta sobre la cual se encuentra edificada una vivienda de ochenta y seis metros cuadrados (86 M2) de construcción aproximadamente, que consta de tres habitaciones, dos baños, sala-comedor-cocina, techo de tejas, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, del estado portuguesa bajo el Nº 44, Tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, de fecha 16-12-2010, posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Guanare estado Portuguesa, inscrito, bajo el Nº bajo el Nº 2011.1021, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.2838 y correspondiente al folio real del año 2.011 de fecha 20-01-2011.  Copia fotostática certificada del documento de extinción de hipoteca en primer grado suscrito por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) a favor del ciudadano Hernán Anselmo Montilla Rodríguez, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, Municipio Libertador inserto bajo el Nº 17, Tomo 87, Folio 50 hasta 52, de fecha 14-10-2015, posteriormente protocolizado en fecha 16-02-2016, por ante el Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa debidamente, inscrito bajo el Nº 30, folios 212 del Tomo 3 del Protocolo de Transcripción del año 2016.  Copias fotostáticas certificadas del escrito de contestación a la demanda, escrito de promoción de pruebas y oficio, que corren insertos en el expediente signado con el Nº 2.460-11, tramitado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa así como de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de este mismo Circuito y circunscripción Judicial, dictada en la causa signada con el Nº 5.698, mediante la cual el referido Tribunal declara inadmisible la pretensión de Resolución de contrato de Opción de Compraventa incoada por la ciudadana Maggi Alejandra Rojas Carpena en contra de la ciudadana Virginia Carolina Pargas Gervasi.  Promueve experticia sobre el inmueble objeto del presente juicio con el objeto de fijar el valor actual de dicho inmueble a los fines de la determinación de la cuantía, la cual fue realizada por los expertos juramentados por el Tribunal para tal fin y que arrojó un valor de Ciento Veinticinco Millones Doscientos Noventa y Dos Mil Trescientos Setenta y Dos Bolívares con Sesenta y Nueve Céntimos (128.292.372,69). MOTIVACIONES PARA DECIDIR Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, debe este Tribunal decidir el punto previo alegado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. PUNTO PREVIO: LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA por cuanto la presente demanda de resolución de contrato del inmueble que ocupa, donde habita, reside y tiene como domicilio desde el 16 de diciembre de 2010, fecha de la Autenticación del contrato, por la entrega material que le hizo la demandante distinguido con la casa de habitación Nº 004, situada en la Urbanización “Zazarivacoa”, Sector la Colonia Parte Alta, Parroquia San Juan de Guanaguanare al margen derecho de la carretera que conduce a la Escuela Granja Oscar Villanueva, Jurisdicción del Municipio Guanare del estado Portuguesa; vivienda de Ochenta y Seis metros cuadrados (86 m2) de construcción aproximadamente, que consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina y techo de tejas, tiene como objeto final que el tribunal ordene a que entregue obligadamente por sentencia libre de personas y cosas, la vivienda que habita objeto principal de este juicio. Es decir está pidiendo la desocupación de la vivienda o lo que es igual si para el caso o supuesto negado de prosperar la pretensión de la actora de marras, se le desalojará por medida judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley. Pero cuando hace la revisión de las actas y anexos que integran el expediente, se percata que no consta en el mismo, el agotamiento obligatorio del procedimiento administrativo contemplado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria Nº 8.190 del 5 de mayo del 2011 dictado por el Presidente Hugo Rafael Chávez Frías, es decir, el decreto que le protege como ocupante de la vivienda antes descrita, contra medidas administrativas o judiciales que pretendan interrumpir o cesar la posesión legitima, que actualmente está ejerciendo sobre la vivienda. La demandante ha debido cumplir con los procedimientos especiales establecidos en dicho Decreto y el Juez no ha debido admitir la demanda, como lo hizo, así lo prevé el articulo 5 del Decreto, cuando establece que previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos 6, 7, 8 y 9 y por último el articulo 10 del mismo Decreto establece, que cumplido ese procedimiento, independientemente de la decisión las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones y remata diciendo “… NO PODRÁ ACUDIRSE A LA VÍA JUDICIAL SIN EL CUMPLIMIENTO PREVIO DEL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS ARTÍCULOS PRECEDENTES…” ahora bien Magistrada, el legislador sabiamente nos indica una forma de subsanar este error procesal, a disponer en su articulo 346 las cuestiones previas siguientes: La Nro. 11 INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA “…La prohibición de la ley de admitir de la acción propuesta…” Esta prohibición de admitir la acción propuesta se subsume en la voluntad expresada en el referido decreto, pues, el mismo le indica expresamente al Juez que solo al agotarse el procedimiento allí establecido se podrá acudir a la vía judicial, razón por la cual la opongo a la demanda, no para que sea resuelta como cuestión previa, sino como defensa al fondo y previo pronunciamiento, antes de sentenciar la causa, declarando la inadmisibilidad de la acción propuesta. Esta defensa la hago en virtud de lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 356 Ejusdem y así pido se decida. Al respecto, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alega. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer… …Omissis… …y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiesen propuesto como cuestiones previas…” En tal sentido, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece: Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …Omissis… 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…” En este sentido, la norma descrita anteriormente, se refiere a las diversas actitudes del demandado frente a la demanda del actor, en la cual puede contradecir, convenir, señalar las razones, defensas o excepciones perentorias, así como la inadmisibilidad de la demanda en virtud de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. En este orden de ideas, el Órgano Jurisdiccional para garantizarle al accionante la tutela judicial efectiva, en referencia al acceso que éste tiene para hacer valer sus derechos e intereses, debe examinar los requisitos que establece la ley para poder admitir el tipo de pretensión aquí propuesta, ya que de las propias palabras escritas por la accionante en el texto de la demanda, se desprende que quien ocupa el bien inmueble es la demandada. Ahora bien, de la revisión minuciosa del escrito libelar se desprende que la parte actora señaló a través de su representación judicial que la presente demanda de Resolución de Contrato de Venta recae sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda en este edificada, distinguida con el Nº 004, que forma parte de la Urbanización Zazarivacoa, ubicado en la Colonia, Parte Alta, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de Doscientos Cuatro Metros Cuadrados con Setenta Centímetros (204,70 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle Moriche; SUR: con Parcela 005 y Patio Interno Nº 1, ESTE: con estacionamiento Nº 02 y; OESTE: con un pasillo de servicio; parcela de terreno esta sobre la cual se encuentra edificada una vivienda de ochenta y seis metros cuadrados (86 M2) de construcción aproximadamente, que consta de tres habitaciones, dos baños, sala-comedor-cocina, techo de tejas, asimismo, observa quien suscribe que en el Capitulo Quinto denominado Petitorio, señala el actor como domicilio de la demandada VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI, la Urbanización Zazarivacoa, casa Nº 004, situado en la Colonia (PARTE ALTA), Parroquia San Juan de Guanaguanare, a la margen derecha de la carretera que conduce a la Escuela Granja “Oscar Villanueva”, Jurisdiccón del Municipio Guanare del estado Portuguesa, es decir en la misma dirección en la cual se encuentra ubicada la vivienda objeto de la presente demanda. Ahora bien, es deber del Órgano Jurisdiccional garantizarle a los justiciables la tutela judicial efectiva, en referencia al acceso a la justicia, en virtud de lo cual se deben examinar los requisitos que establece la ley para poder admitir el tipo de pretensión aquí propuesta, ya que de las propias palabras escritas por el accionante en el texto de la demanda, se desprende que el inmueble objeto de la presente acción está constituido por una vivienda, y la misma se encuentra ocupada por la demandada ciudadana VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI, tal como se evidencia de la dirección suministrada a los fines de la citación de la misma. En tal sentido, establecen los artículos 5, 6, 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Vivienda lo siguiente: Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Inicio Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Resultado de la audiencia conciliatoria Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente. Acceso a la vía judicial. Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. Como se puede apreciar del contenido de esta normativa, en la cual exige una serie de requisitos previos que debe cumplir el demandante para interponer pretensiones que conlleven el desalojo o pérdida de la posesión o tenencia de un bien inmueble destinado a vivienda principal, los cuales están amparados por este Decreto, que exige que el demandante debe cumplir previamente con el procedimiento administrativo que llevan los órganos competentes. Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nº AA20-C-2012-0000712 de fecha 17/04/2013, señaló: …“Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión. Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social. Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem). Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley…” (Negrillas y cursivas de este Tribunal) Así las cosas, resulta pertinente citar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil en Sentencia N° 175 en la cual, con ponencia conjunta, en la cual resuelve el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente dispuso lo siguiente: “…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo. Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”. (…Omissis…) Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental. En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda. (…Omissis…) Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem)…” (Negrillas y cursivas de este Tribunal) Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la Resolución de Contrato de Venta comportan la desocupación de un inmueble destinado a vivienda ocupada por la demandada VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, este Tribunal en aras de garantizar el debido proceso judicial, el derecho a la defensa de las partes y una justicia imparcial, idónea, transparente que debe reinar en todos aquellos procesos que se encuentren en curso, principio este establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en acatamiento de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que interpretó los artículos anteriormente expuestos, en referencia a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, es por lo que declara INADMISIBLE la presente pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA incoada por la ciudadana MAGGI ALEJANDRA ROJAS CARPENA, en contra de la ciudadana VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI, por estar el inmueble objeto del presente juicio destinado a vivienda, en virtud de lo cual debe la parte accionante cumplir con todo el procedimiento administrativo previo a que se contraen los Artículos 5, 6, 9 y 10 del mencionado Decreto, por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, institución que a su vez será la encargada de habilitar la vía judicial de resultar infructuosos los actos conciliatorias celebrados ante la entidad administrativa. Y así se decide. En virtud de lo anteriormente expuesto, esta juzgadora se abstiene de analizar los demás alegatos esgrimidos por la parte actora, así como las defensas alegadas por los apoderados judiciales de la demandada, de igual forma se abstiene de valorar las pruebas promovidas en el presente proceso, que hacen referencia al fondo de la presente controversia. DISPOSITIVA En consecuencia, por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la ley, y en acatamiento de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que interpretó los artículos anteriormente expuestos, en referencia a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda declara: INADMISIBLE la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA incoada por la ciudadana MAGGI ALEJANDRA ROJAS CARPENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.605.036, representada por su apoderado judicial abogado Ángel Ricardo Barazarte Urbina, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 96.215, en contra de la ciudadana VIRGINIA CAROLINA PARGAS GERVASI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.073.259, representada por sus apoderados judiciales abogados WLADIMIL JOSÉ ORELLANA y ZORAIDA HERRERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 23.515 y 108.324, respectivamente, hasta tanto se cumpla con todo el procedimiento administrativo previo a que se contraen los Artículos 5, 6, 9 y 10 del mencionado Decreto, por ser el objeto de este juicio un inmueble destinado a vivienda. Se condena en costas a la parte actora dada la naturaleza del presente fallo. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En Guanare, a los veinticinco días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (25-10-2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. La Juez Suplente, Abg. Carol Sofía Escobar Morales La Secretaria Temporal, Abg. Yuralbi Hernández En la misma fecha se dictó y publicó siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) Conste, Exp. N° 16.280