TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCU NSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 6.190.
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.257.034, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO JAVIER CASTELLANOS, venezolano, Abogado, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.258.859, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 53.115, de este domicilio.

DEMANDADO: UVALDO RAMÓN VALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.068.540, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: ELVIS A. ROSALES NIETO y JUNIOR JOSÉ HIDALGO GUEVARA venezolano, Abogado mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.052.037, y 19.528.016, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 31.783 y 154.149 de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE. (LOCAL COMERCIAL).
VISTO: CON INFORMES DE LAS PARTES.
Se recibieron las presentes actuaciones el 05-12-2017, en virtud de la apelación formulada por el Abogado Elvis A. Rosales, apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 23-11-2017, proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa mediante la cual declaró: Parcialmente Con Lugar la demanda de desalojo de inmueble comercial, interpuesta por el ciudadano José Ricardo González Calderón, contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, ordenándose al demandado, la entrega material del inmueble objeto del presente juicio y el pago de Once Mil Doscientos Bolívares Exactos (Bs. 11.200,oo), por concepto de pago de dieciséis (16) meses de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes desde el día 30-07-2015, fecha en la cual el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, hasta la presente fecha, a razón de Setecientos Bolívares Exactos (Bs. 700,oo) cada mes, mas los cánones que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente decisión; a la cancelación de los intereses moratorios demandados, los cuales deberán ser calculados por un único experto contable, a través de una experticia complementaria del fallo; se ordena oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismos Circuito y Circunscripción Judicial a los fines que tenga conocimiento de la presente decisión y en consecuencia proceda a hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra depositado en la solicitud signada con el Nº 143, por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondiente al inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron consignados por el demandado a favor de sus antiguos arrendadores. Cantidad la cual se ordena deducir como parte de pago del monto final que arroje la suma condenada a pagar una vez que sea realizada la experticia complementaria del fallo; y con relación al cobro de gastos administrativos reclamados, al no haber sido estos cuantificados ni demostrados se declaran improcedentes. No hay condenatoria en costas por cuanto a la parte actora no le fue concedido la totalidad de lo pedido.
En fecha 06-12-2017, se da a la causa, quedando asignada bajo el Nº 6.190.
Estando dentro de la oportunidad para presentar pruebas, el Abogado Francisco Javier Castellanos, apoderado judicial de la parte demandante, presenta escrito y promueve las siguientes: DOCUMENTALES: 1.- Consigna marcada “A” copia certificada de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada por el Tribunal Superior, el 17-04-2017, en el expediente 6.130, con motivo de la Querella por retracto Legal Arrendaticio que intento el ciudadano Uvaldo Ramón Valero contra los ciudadanos José Ricardo González Calderón, Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, donde se declaró con lugar la cuestión previa de la caducidad de la acción; 2.- Marcada con la letra “B” copia de la sentencia Nº 000678 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 02-11-2017, expediente Nº AA20-C-2017-000467, Caso Retracto Legal Arrendaticio, partes Uvaldo Ramón Valero contra los ciudadanos José Ricardo González Calderón, Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, donde se declaró sin lugar el Recurso de Casación intentado contra la sentencia dictada por este Tribunal, en fecha 17-04-2017, confirmando la misma.
El 14-12-2017, el Abogado Elvis A. Rosales, co-apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas donde consigna en copia fotostática certificada instrumentos referidos al pago de los cánones de arrendamiento del presente año 2017, que vienen siendo consignados periódicamente o mensualmente por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, y que cubre hasta el mes de noviembre del presente año. El 08-01-2018 y vista las pruebas promovidas por el demandante el 14-12-2017, donde promueve documental pública se admite cuanto ha lugar en derecho. En la misma fecha se admiten los recibos de pagos de cánones de arrendamientos, presentado por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de 19-01-2018, la Abogada Yllani del Carmen De Lima Jacobo, se avoca al conocimiento de la presente causa, continuándose el procedimiento en el estado en que se encuentra.

Estando dentro de la oportunidad legal para presentar informes, el Abogado Elvis Rosales, en su condición de co apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito donde hace una reseña somera de los eventos procesales en el presente expediente y además alega, que con el escrito libelar promovió documentales y de los cuales hace referencia a la contenida en el numeral 4, que en copia fotostática acompaña marcada “A”, de igual manera consta de la causa signada con el Nº 00049-15, nomenclatura del expediente que por demanda de desalojo interpuso ante el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Primer Circuito, cuya copia consigna marcada “D”. Por otra parte su representado rechazó las pretendidas notificaciones en las razones que se expresaron ante el a quo. De esta manera y en base a las razones de hechos y de derecho, quedó establecida la denominada carga probatoria en atención a los dispositivos contenidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Que invocaron la disposición normativa por cuanto conforme a los términos de la contestación de la demanda se determina la distribución de la carga probatoria, en tal sentido en lo que respecta al hecho aducido por la actora de la notificación oportuna de la voluntad de vender el bien arrendado por su representado, se negó en forma clara y determinante y habiendo afirmado el hecho de habérsele notificado, se aplica el principio conforme al cual “la prueba incumbe a quien alega un hecho, no a quien lo niega”.

En tal sentido en el caso subjudice, es carga de demostración probatoria a la aquí actora y con somero examen de las pruebas promovidas y cursantes en autos, no evidencian la demostración fehaciente de la notificación invocada por la actora y al respecto tenemos que: a) No consta la notificación que dicen hayan efectuado los arrendadores del inmueble a su representado, ni que el aquí demandante en su condición que aduce de adquiriente del bien objeto de litigio, lo haya hecho; b) Tampoco es prueba fehaciente las actuaciones contentivas de la causa Nº 00049-15, que cursó ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, el cual como consta del mismo, culminó con sentencia definitivamente firme que declaró procedente la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad en la demandante y que fue la misma que en esta causa acciona nuevamente el desalojo del inmueble arrendado.
Plantea la excepción de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por las razones que señala.

En fecha 25-01-2018, el Abogado Francisco Javier Castellanos, apoderado judicial de la parte demandante presenta informes en los siguientes términos: Realiza una reseña de los antecedentes procesales en el presente expediente y además arguye, que el Tribunal a quo, al momento de decidir interpreto de manera correcta la legislación vigente sobre la materia y la doctrina pacifica del Tribunal Supremo de Justicia, en defensa de la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, al establecer que desde el día 30-07-2015 fecha en la cual el demandado tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario hasta el 09-05-2016, fecha en la cual fue interpuesta la presente acción de desalojo, transcurrieron con creces mas de seis (6) meses sin que la parte demandada hiciera uso del derecho de retracto legal arrendaticio, dejando operar de esta manera el demandado la figura de la caducidad de la acción del retracto legal arrendaticio, consagrado en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así señaló el Tribunal a quo, que como resultado de la venta efectuada a su representado, se subrogó en los derechos y obligaciones como arrendador que tenían los antiguos propietarios referente a la relación arrendaticia con el ciudadano Uvaldo Ramón Valero en los términos pactados y que en su condición de arrendatario del bien se encuentra en conocimiento que el demandante es el actual propietario del inmueble que ocupa. Hace referencia que en sentencia Nº 000678 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 02-11-2017, expediente Nº AA20-C-2017-000467 con ponencia de la Magistrado Dra. Marisela Valentina Godoy Estaba. De manera que quedó demostrado que desde el 30-07-2015 fecha en la cual el ciudadano Uvaldo Ramón Valero tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario hasta la presente fecha no le ha cancelado a su representado el ciudadano José Ricardo González Calderón, los cánones de alquiler del inmueble que ocupa, y que por el contrario deposita dichos pagos a favor de los antiguos arrendadores, con quienes ya no le une relación arrendaticia alguna; quedando demostrado igualmente, el incumplimiento por parte del ciudadano Uvaldo Ramón Valero en su condición de arrendatario, de pagar la pensión arrendaticia en los términos convenidos, de conformidad con el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, incurriendo en lo establecido en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por las razones señaladas, pide que declare sin lugar la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de este Primer Circuito Judicial, de fecha 23-11-2017, y que sea CONFIRMADA en toda y cada una de sus partes por esta Superioridad. Promueve Marcado “A” documental pública.

En fecha 25-01-2018, y presentado escrito de Informes por las partes involucradas en el presente juicio, el Tribunal fija un lapso de ocho (8) días de despacho para que tenga lugar el acto de observaciones.

Estando dentro de la oportunidad para presentar observaciones en el presente procedimiento, el Abogado Francisco Javier Castellanos, apoderado judicial de la parte demandante presenta una síntesis de la controversia que quedaron desvirtuado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 000467 de fecha 02-11-2017, expediente Nº AA20-C-2017-000467, caso: Querella de Retracto Legal Arrendaticio entre Uvaldo Ramón Valero contra José Ricardo González Calderón y otros.
Además señala, que en el libelo de la demanda del presente juicio no existen acciones que se excluyan mutuamente, incurriendo en una inepta acumulación de pretensiones, en virtud, de que se observa que la parte actora demanda formalmente el desalojo del inmueble de forma principal, pidiendo a su vez de manera subsidiaria los pagos de los cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan venciendo durante el transcurso del presente procedimiento, los gastos de administración y los intereses moratorios. De manera, que de conformidad con el articulo 1 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en consonancia con la Jurisprudencia y doctrina patria, tales acciones no se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí, sino por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discuten y las cuales corresponden tramitarse por el mismo procedimiento. Plenamente demostrado que no existe la inepta acumulación de pretensiones y consecuencialmente violación de normas de orden pública denunciada por la parte accionada, debe ser desestimada tal petición.
En fuerza de lo expuesto, establecidos los anteriores fundamentos legales y los razonamientos de derechos esbozados, en consonancia con la doctrina y jurisprudencia acogida, le solicita a esta Superioridad, desestime toda y cada una de las peticiones solicitadas por la parte demandada en sus informes, Anexa en copia fotostática marcado con la letra “A” sentencia interlocutoria dictada por esta Alzada el 20-02-2016.

Por auto del 20-01-2017, presentado escrito de observaciones por el Abogado Francisco Javier Castellanos, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Ricardo González Calderón, en el presente juicio, sin que la parte demandada así mismo lo hiciere, queda abierto ope legis un lapso de sesenta (60) días continuos a esa fecha para decidir.

Hecha la anterior narrativa el Tribunal pasa a resolver la controversia previa las siguientes consideraciones.

I
CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

El Tribunal considera como prioridad, resolver la petición de nulidad formulada por la parte demandada contra el fallo del Tribunal a quo, en los términos sigue:

PRIMERO: Que existen vicios del fallo proferido por el a quo, no menos graves que lo hacen nulo y por ende revocable. Lo cual indican; 1.- Incurre en una manifiesta e insólita contradicción en el fallo dictado por el a quo, contradicción ésta que se patentiza al considerar como causa fundamental para la procedencia de la demanda por desalojo, la insolvencia de su representado en el pago de los cánones de arrendamiento e indicando desde que fecha se inicio esta insolvencia. Que desde el día 30-07-2015, fecha en la cual el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario hasta la presente fecha no ha cancelado el ciudadano José Ricardo González Calderón, los cánones de alquileres del inmueble que ocupa, y por el contrario deposita dichos pagos a favor de sus antiguos arrendadores con quien ya no le une relación arrendaticia alguna, incumpliendo de esta manera con una de sus obligaciones principales, establecidas en el Código Civil, como es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos o señalados por la ley. En el dispositivo del fallo en el numeral segundo, condena a su representado a pagar la cantidad de Once Mil Doscientos Bolívares (Bs. 11.200,oo), por concepto de pago de 16 meses de pensiones de arrendamiento desde el día 30-07-2015 hasta la presente fecha a razón de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) por cada mes de cánones, mas lo que sigan venciendo hasta que quede firme la sentencia.
En el Numeral CUARTO, de la dispositiva establece, oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito de la decisión y “ (…) “proceda a hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra depositado en la solicitud signada con el Nº 143 por concepto de pago de cánones correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron consignados por el demandado a favor de sus antiguos arrendadores, cantidad la cual se ordena deducir como parte de pago del monto final, que arrojo la suma condenada a pagar una vez que sea realizada la experticia complementaria del fallo”.

La contradicción es evidente, no solo entre la parte motiva del fallo, sino también en la misma dispositiva y esta contradicción se evidencia palmariamente ya que si la juzgadora en su fallo da por sentada la insolvencia en los cánones de arrendamiento y sustenta en que dichos pagos se hicieron ante el mencionado Juzgado de Municipio en oferta real de pago signada con el Nº 143 a favor de los primitivos arrendadores, como es, se preguntan ¿Si está insolvente en dichos pagos, ordena que los depositados en oferta real, le sean entregados en su totalidad?. La repuesta no `puede ser otra por un elemental razonamiento lógico, que de dicho fallo se infiere que los pagos de cánones depositados les corresponden al aquí demandante por arriendo del inmueble y como tal mal podía considerársele en insolvencia de cuotas insolutas y consecuencialmente es igualmente contradictorio el fallo haberlo declarado procedente la demanda incoada y que desde luego hace incongruente este fallo al no contener una decisión expresa, positiva y precisa que como requisitos intrínsecas que debe tener todo fallo judicial en atención al artículo 243 Ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, infracción esta que además de constituir una violación de orden publico, por defecto de actividad, violenta de igual manera el artículo 12 de dicho Código adjetivo, el cual ordena a los jueces atenerse a lo alegado y aprobado en autos. En este mismo fallo se incurre en el vicio delatado al ordenar una experticia complementaria del mismo, sin precisar y concretar en forma determinante el objeto de la experticia. Al haber ordenado la práctica de la experticia complementaria en forma genérica e imprecisa quebranta el dispositivo legal contenido en el Primer Aparte del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que: “…en todo caso de condenatoria, según este artículo, se determinara en la sentencia de modo preciso, en que consisten los perjuicios probados que deban estimarse y los diversos puntos que deban servir de base a los expertos….Como se observa del fallo cuestionado carece de los indicados parámetros o requisitos lo cual hacen de igual manera inmotivado esta sentencia, contentiva de una escueta fundamentación para ordenarla y consecuencialmente al no contener una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducidas y las excepciones y defensas opuestas viola el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y de igual manera los artículos 244 y 249 eiusdem, lo cual la hace revocable, como así lo solicitan: 2.- También este fallo de la instancia inferior, incurre en el vicio por defecto de actividad calificado de incongruencia positiva en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no contener un pronunciamiento expreso, positivo y preciso respecto a la pretensión deducida y las excepciones y defensas expuestas.
Tal infracción la sustentan en los términos que a continuación señalan:
En efecto, la parte actora en su petitorio como consecuencia que aduce para sustentar la demanda en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos y que se le acuerde la restitución de la posesión del inmueble y que se le haga el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan venciendo hasta que quede firme el fallo definitivo.
La Juez a quo después de considerar que mi representado estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ordena además de la entrega material del inmueble (Local Comercial), el pago de la cantidad de Once Mil Doscientos Bolívares (Bs. 11.200,00), por concepto de Dieciséis (16) meses de pensiones de arrendamiento desde el 30-07-2015, hasta la fecha de sentencia (23-11-2017) a razón de Setecientos Bolívares (Bs. 700,00) por cada mes y los que se siguieran venciendo hasta que quede firme el fallo.
Hasta aquí está acorde con el petitorio que hace la actora, pero resulta que en el numeral cuarto de la dispositiva del fallo expresa:

“OMISSIS”
“CUARTO: Se ordena oficiar al Tribunal Primero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial a los fines que tenga conocimiento de la presente decisión y en consecuencia proceda a hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra deposito en la solicitud signada con el N° 143, por concepto de pago de cánones de arrendamientos correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, las cuales fueron consignadas por el demandado a favor de sus antiguos arrendadores, cantidad la cual se ordena deducir como parte de pago del monto final que arroje la suma condenada a pagar una vez que sea realizada la experticia complementaria del fallo.”.

Del texto parcialmente trascrito, es fácil deducir y determinar que la actora en su escrito libelar, no solicitó que para el pago de los cánones de arrendamiento se ordenara entregarle los depósitos que por vía de oferta real le hiciera ante dicho Tribunal Primero de Municipio a favor de sus antiguos arrendadores, y que aún de que la demandante así lo hubiere solicitado no era procedente su acordatoria por ser materia que pudiera haber correspondido a la etapa procesal de ejecución de sentencia con las circunstancias de que se ejecutaría un fallo a terceros que no son partes en este proceso, como lo son los arrendadores primitivos del inmueble y dichos depósitos están a nombre de estos.-
Así las cosas, el a-quo se excede en los límites de la controversia al acordar más de lo peticionado en esta causa y en perjuicio de mi representado ya que como es sabido en los casos de oferta real de pago y en atención al artículo 826 del Código de Procedimiento Civil, “hasta el día en que se dicte la sentencia sobre la validez o nulidad de la oferta y del deposito, el deudor podrá retirar la cosa ofrecida y el acreedor podrá aceptarla”.
En este caso, en los términos de la oferta no figura como acreedor el aquí demandante, lo cual no amerita discusión alguna.
De esta manera un fallo es congruente cuando guarde relación o consonancia con los términos en que plantea la pretensión del actor y con los términos en que se haya propuesto la defensa del demandado. Al haber concedido el A-quo más de lo peticionado por la actora o ultrapetita incurre en la figura de “reformatio in peius” en violación del principio de congruencia de la sentencia que establece la obligación de decidir solamente lo que es objeto del petitorio y además violenta el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por contener como ya se indicó ultrapetita en favorecimiento de la actora y desmejora de mi representada. Al respecto y a los fines ilustrativos me permito transcribir parcialmente parte de un fallo de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 13-07-2000, expediente Nº 2000-089, el cual es del tenor siguiente
(OMISIS)
“…el vicio de incongruencia positiva, el cual con la reiterada y pacifica jurisprudencia de este alto Tribunal se presenta cuando se exorbita el thema decidendum, es decir, cuando la sentencia va mas allá de “lo alegado por las partes”, con violación del principio de exhaustividad del fallo, y en materia de apelación, cuando la alzada excede el limite de lo sometido a su consideración…”

A los efectos explanados la comisión del vicio en que incurre el a quo, constituye o configura una grave infracción de norma de orden público contenido en el Ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y consecuencialmente nulo al tenor del Artículo 244 eiusdem.
Como consecuencia de la comisión del vicio denunciado precedentemente, incurre la Jueza de la Instancia Inferior en una grave o suma violación de orden público, legal y constitucional relativo al debido proceso y al derecho a la defensa; al haber ordenado en dicho fallo, oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Primer Circuito y Circunscripción Judicial, que haga entrega a la parte actora de la totalidad del monto depositado por mi representado en la causa N° 143, ésta por una parte: Asumiendo una potestad jurisdiccional en una causa del cual no está sometida a su conocimiento, como es ordenando la entrega de depósitos de pago que mi representado efectuó a personas distintas a la aquí accionante mediante la oferta real de pago y deposito, sin que dicha oferta haya sido sometida a su conocimiento, ni que sea el Juez que la este tramitando y sentenciando por vía de orden procedimental. De igual manera está ordenando en la fase decisiva del fallo, la ejecución de la misma como si se tratara de una sentencia definitivamente firme y saltando toda la fase de orden procedimental contenida en el Titulo IV, Capitulo 1 de la Ejecución de la Sentencia previsto en el artículo 523 al 531 de Código de Procedimiento Civil, violentando como ya lo señalamos el debido proceso y el derecho a la defensa en desconocimiento al precepto constitucional previsto en el artículo 49, numerales 1° y 3°, relativos al debido proceso, derecho a la defensa y el artículo 527 del dicho texto constitucional conforme al cual el proceso constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia y desde luego los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil. Pretende así, la a quo, quien sin cumplir, las fases y términos procedimentales se proceda a la ejecución del fallo, actualmente sometido a revisión y es una razón más para declarar su nulidad.

Para decidir el Tribunal observa:
De la lectura del fallo definitivo de la primera instancia se infiere, que el sentenciador a quo, incurre en contradicciones, ya que por una parte, afirma que el demandado incumplió con el pago de los cánones arrendaticios en el lapso comprendido del día 30-07-2015, fecha en la cual tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa como arrendatario, hasta el día 09-05-2016, fecha en la cual fue interpuesta la demanda, y lo condena a cancelar por tal concepto la suma final de Once Mil Doscientos Bolívares (Bs.11.200,00) por concepto de pago de dieciséis (16) meses de pensiones de arrendamiento vencidas, a razón de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) mensuales, cada mes, más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente decisión; pero, contrariamente a ello, ordena oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Mismo Circuito Judicial, ordenándole hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra depositado en la solicitud signada con el Nº 143 por concepto de pago de arrendamiento correspondiente al inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron consignados por el demandado a favor de sus antiguos arrendadores, cantidad la cual se ordena deducir como parte de pago del monto final que arroje la suma condenada a pagar una vez realizada la experticia complementaria del fallo; con relación al incumplimiento o no por la parte demandada en sus obligaciones de cancelar los cánones arrendaticios, todo lo cual se extrae el fallo que se relata: “En consecuencia dada la no demostración del pago por parte del arrendatario de los cánones insolutos demandados, considera quien decide que el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones contractuales y legales de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el Código Civil, en virtud de lo cual la presente acción de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) intentada por la parte actora, motivado al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial debe prosperar, en virtud de lo cual esta Juzgadora, declara procedente la acción. Y así se decide. (Folio 51, 1ª pieza)

Y a la vez en la DISPOSITIVA del fallo, asienta:

En consecuencia, por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 9.257.034, de este domicilio, representado judicialmente por su apoderado judicial abogado Francisco Javier Castellanos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.258.859, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.115, de este domicilio, en contra del ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.068.540, de este domicilio, representada judicialmente por su apoderado judicial abogado Elvis A. Rosales N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.052.037, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.786, de este domicilio. En consecuencia se ordena:

PRIMERO: La entrega material del inmueble objeto del presente juicio el cual se encuentra constituido por un local comercial que mide 25x25, ubicado en el barrio La Peñita, carrera 5ta., entre calle 24 y Quebrada Las Piedras, signado con el Nº 5, de esta ciudad de Guanare, Municipio Autónomo Guanare, del estado Portuguesa, libre de personas y bienes.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 11.200,00) por concepto del pago de dieciséis (16) meses de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes desde el día 30-07-2015, fecha en la cual el ciudadano Uvaldo Ramón Valero tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, hasta la presente fecha, a razón de Setecientos Bolívares Exactos (Bs. 700,00) cada mes, más los cánones que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente decisión.

TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de los intereses moratorios demandados, los cuales deberán ser calculados por un único experto contable, a través de una experticia complementaria del fallo.

CUARTO: Se ordena oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial a los fines que tenga conocimiento de la presente decisión y en consecuencia proceda a hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra depositado en la solicitud signada con el Nº 143, por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron consignados por el demandado favor sus antiguos arrendadores. Cantidad la cual se ordena deducir como parte de pago del monto final que arroje la suma condenada a pagar una vez que sea realizada la experticia complementaria del fallo.

De lo expuesto, este sentenciador de alzada considera que evidentemente la sentencia impugnada esta inferida del vicio de contradicción en la motivación que causa la nulidad del fallo, porque hay parte de él que se destruyen recíprocamente, ello por resultar incompatible, en el fallo, de antesala, se llega a la convicción que el demandado no ha cumplido con el pago de los cánones arrendaticios, pero contrariamente a ello, en el dispositivo del fallo, se ordena al Tribunal Primero de Municipio Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial a los fines que tenga conocimiento de la presente decisión y en consecuencia proceda a hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra depositado en la solicitud signada con el Nº 143, por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron consignados por el demandado a favor sus antiguos arrendadores, con lo cual, se puede concluir que dichas consignaciones prueban, que el demandado no estaba en mora con sus obligaciones arrendaticias; por lo que resulta incongruente que se le condene al pago de la suma de Once Mil Doscientos Bolívares (Bs. 11.200,oo) por dieciséis (16) meses de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, desde el día 30-07-2015, hasta la fecha de la sentencia.

De otra parte, como lo señala la apelante, se observa del fallo de la primera instancia que en el aparte TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de los intereses moratorios demandados, los cuales deberán ser calculados por un único experto contable, a través de una experticia complementaria del fallo; sin indicarse expresamente en la motivación del fallo la rata de interés que se aplicará para dicho cálculo, lo que también genera en el fallo una falta de fundamentación e inmotivación con relación a este punto, acarreando igualmente este vicio la nulidad del fallo. Así se dispone.

Resuelto el punto anterior, el Tribunal considerar innecesario pronunciarse sobre los demás vicios del fallo alegados por la parte demandada.
En consecuencia, al detectarse que el fallo impugnado está inferido del vicio de contradicción en la motivación y en falta de fundamentación, acorde con el artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, es por lo que resuelve declarar su nulidad, y por vía de consecuencia conforme al artículo 209 eiusdem, procederá incontinente a resolver la situación jurídica planteada en el orden procesal correspondiente.

SEGUNDO: DE LA PETICION DE INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSION.

Como primer aspecto, se sustenta el demandado en que hay las violaciones de normas de orden público, que señala expresamente en los términos siguientes:

Al haber admitido el A-Quo esta demanda por desalojo y pago de cánones de arrendamiento, infringió las disposiciones legales que regulan el arrendamiento de inmueble de uso comercial y para tal efecto nos permitimos señalar en atención al inicio y termino del contrato de arrendamiento suscrito por mi representado con el arrendador propietarios del inmueble objeto de este contrato.
No está en discusión que efectivamente el ciudadano Uvaldo Ramón Valero celebró un contrato privado con los Ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, sobre el indicado inmueble uso comercial en fecha Primero del mes de Enero de 2010. Quedando en consecuencia regulado por la normativa vigente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de Octubre de 1.999 y cuyo Decreto Ley N° 563, entro en vigencia el 1° de Enero de 2000, posteriormente se dictó un Decreto Ley N° 602, de fecha 20-11-2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305, para regular con carácter transitorio la protección de los arrendatarios de inmuebles destinados entre otros al desempeño de actividades comerciales, hasta tanto se dictara el respectivo decreto de régimen definitivo, justo y equitativo que regule estos arrendamientos y efectivamente fue dictado un Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial N° 40.418, de fecha 23 de Mayo de 2014, el cual expresamente derogó los mencionados decretos ley que regulaban dicho régimen inmobiliario, siendo en consecuencia el actualmente vigente al mismo debe sujetarse dicha regulación de arrendamientos inmobiliarios. Queda así claramente establecido que para el caso subjudice la normativa legal aplicable es el referido Decreto Ley, que al tenor de su artículo 1°, consagra el régimen de las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Que conforme a su artículo 3° los derechos que se establecen en este Decreto Ley, son de carácter irrenunciables, especificando que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, menoscabo o disminución se considera nulo. Por ello sus disposiciones son de orden público. Que en cuanto a la normativa legal de la resolución sectorial de los arrendamientos de estos inmuebles, corresponde al Ministerio con competencia en comercio, como lo indica su artículo 4°. A los efectos de los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigencia de este Decreto, consagra la disposición transitoria primera que “….Deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley….”- Entre las adecuaciones que deben contener los contratos de arrendamiento que se celebran vigentes o mejor dicho antes de la entrada del Decreto Ley, se puede mencionar entre las especificaciones que indica el artículo 24, “…..el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada, las obligaciones del arrendador y del arrendatario, además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley….”. En concordancia con esta disposición el artículo 31, señala, que para determinar el valor del inmueble para el momento de la transacción, se determinará mediante el avaluó realizado según el método de costo de reposición, correspondiente a la SUNDDE, supervisar y acordar la metodología del avalúo a aplicar. El artículo 32 eiusdem, deja la fijación de los cánones a la determinación del arrendador y el arrendatario, pero sujeto a uno de los métodos que dicho artículo expresa y mediante la selección de común acuerdo. El dispositivo legal consagra la formula metodológica de fijación de los cánones según se trate de arrendamientos fijos o variables, es decir, que no deja a la única y exclusiva voluntad de las partes contratantes de fijar los cánones de arrendamiento, sino sujeta a la aplicación metodológica especificada. De esta manera no existe duda alguna que el contrato de arrendamiento celebrado entre mi representado con los primitivos dueños del inmueble arrendado y cuya subrogación del mismo aduce el aquí accionante, no consta su adecuación a la normativa reguladora de esta clase de arrendamientos, la cual constituye una violación de las normas de carácter público e irrenunciable, ni relajables por las partes, ni por el Juzgador, y por ello al no cumplir con la normativa legal vigente de obligatorio cumplimiento y entre estas la determinación del valor del inmueble arrendado, requisito impretermitible para la fijación de los cánones de arrendamiento, mal puede haber accionado el desalojo por falta de pago de cánones no actualizados metodológicamente, siendo de esta manera inadmisible la acción deducida por prohibición de Ley y denunciable en cualquier estado y grado de la causa y aún declarable de oficio por ser norma de orden público en los términos que indicamos. De esta manera dejamos expresamente denunciado la grave violaciones al Decreto Ley en comento y su pronunciamiento de obligatoria nulidad de todo lo actuado por inadmisible esta demanda.

El Tribunal para decidir observa:

Conforme a los documentos públicos producidos por la parte actora, los arrendadores ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, le venden al ciudadano José Ricardo González Calderón, un inmueble dado en arrendamiento al demandado ciudadano Uvaldo Ramón Valero, ubicado en el Barrio La Peñita, carrera quinta (5ta) entre calle 24 y Quebrada Las Piedras, inmueble sin numero, signada con el numero catastral 18-04-01-16-01-11 en un área aproximada de terreno municipal con un área de doscientos cincuenta metros cuadrados con setenta y un centímetros (250,71 Mts2), bajo los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de la familia Méndez con 9,10 mts; Sur: Carrera Quinta (5ta) con 9,10 mts; Este: Propiedad de Alexander Olachea con 27,70 mts; y Oeste: Edificio de José González con 27,40 mts cuya venta quedó protocolizada en el Registro Público de los Municipios, Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del estado Portuguesa, Bajo el Nro. 2014.1171, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 404-16-3-1-11092 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, de fecha 20 de Agosto de 2014, adquiriendo de esta manera su cualidad de arrendador frente al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, de conformidad con el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y de cuya venta tuvo conocimiento el demandado en fecha 30-07-2015, como consta de la sentencia proferida por esta superioridad en fecha 17-04-2017 en el juicio Nº 6.130, por retracto legal arrendaticio seguido por el ciudadano Uvaldo Ramón Valero contra los ciudadanos José Ricardo González Calderón, Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández Olachea, cursante en copia certificada a los folios 57/71, de la 2ª Pieza)

Ello así, habiéndose subrogado el demandante en los derechos e intereses sobre el inmueble por detentar su titularidad, se constituye en arrendador del demandado, pudiendo ejercer todas las acciones relativas al contrato de arrendamiento celebrado con los anteriores dueños el 01-01-2010, por lo que dicho contrato de arrendamiento, continuó vigente para el cumplimiento de sus fines con plenos efectos legales, sin que para su vigencia debe cumplir con los artículos 1º y 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Nº 40.418 de 23-05-2014, en conexión con su Disposición Transitoria Primera, cual dispone ‘que los contratos, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses, en razón de que las partes no han manifestado su voluntad de modificarlo o de realizar otro convenio arrendaticio’, y mientras tanto, acorde con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, la contratación arrendaticia es ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe, obligando no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo, según la equidad, el uso o la Ley; y porque la ley no establece ninguna sanción en este caso que acarreé la nulidad del contrato por infracción del orden público de conformidad con el artículo 6 del mencionado Código Civil.

En tales razones, no existiendo prohibición para la admisión de la pretensión de desalojo incoada con fundamento en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, ni siendo contraria al orden público y a la buenas costumbres acorde con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se declara sin lugar la cuestión de inadmisibilidad de la pretensión estudiada propuesta por la parte demandada. Así se juzga.

2º) El demandado, como segundo planteamiento de prohibición de admitir la presentación, la funda en los términos siguientes:
La parte actora en la petitoria del escrito libelar demanda el desalojo del inmueble que posee en arrendamiento mi representado, el pago de cánones de arrendamientos vencidos y que se declare entre otras pretensiones como procedentes los cánones de arrendamiento vencidos y los que se siguieren venciendo durante el curso de este proceso y: “Omissis” “los gastos de administración, intereses moratorios, las costas procesales y honorarios profesionales”.

En los términos en que se plantea este petitorio, no ofrece duda alguna que además del desalojo y el pago de cánones de arrendamientos vencidos y los que se siguieran venciendo, también pretende el pago de costas procesales y honorarios profesionales de Abogados, es decir, que son pretensiones demandadas. Conforme al fallo dictado por el A-Quo en el subtitulo que denomina “MOTIVACIONES PARA DECIDIR”, expresa que se demanda el desalojo del inmueble (Local Comercial) y solicita además los gastos de administración, intereses moratorios, costas procesales y los honorarios profesionales. Es decir, que no hay dudas, repetimos de las pretensiones demandadas, la cual evidencia una “inepta acumulación de pretensiones”, cuyos procedimientos son incompatibles. En tal sentido y aun cuando la sentenciadora de la instancia inferior, habiendo fijado los términos de las pretensión de la actora que como ya lo expresamos, indicó entre otra la solicitud de condena en el pago de las costas procesales y de los honorarios profesionales, por lo que en conocimiento como estaba del objeto de la pretensión, no debió admitir la demanda ya que la misma solo es admisible en atención al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, “…. sino es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición, expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…“. En el caso subjudice, no solo es contraria al orden público, sino que es expresa prohibición de Ley de admitirlo, como se infiere del artículo 346, Ordinal 6° del mencionado Código Adjetivo Civil, que remite al artículo 78 del mismo Código, el cual prohíbe la acumulación en un mismo libelo de pretensiones que se excluyan o que sean contrarias entre sí, “…. ni aquella cuyo procedimiento sean incompatibles entre si…” En el caso de autos, los procedimientos son incompatibles entre si y al efecto tenemos que conforme al artículo 41 en su primer aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el procedimiento aplicable es la vía oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, y para la reclamación de costas procesales su tramitación está pautada en el artículo 22 de la Ley de Abogados y 22 del Reglamento de dicha Ley, la cual señala un procedimiento especifico, bien que se trate del cobro de honorarios judiciales o extrajudiciales, bien del Abogado a su cliente o al condenado en costas y el consta de dos fases: declarativa y estimativa, donde en caso de surgir una incidencia, ordena el dispositivo legal mencionado, se sustancie y decida conforme al articulo 386 del Código de Procedimiento Civil, (que corresponde al 607 del vigente). Consideran necesario advertir que si bien la sentenciadora de la primera instancia no se pronunció en dicho fallo sobre las peticiones de condenar a mi representado en costas procesales y el pago de honorarios profesionales, no por ello pueda entenderse que en todo caso, no se produjo gravamen alguno al demandado y que de una u otra forma queda subsanado el error de la accionante y de la Juzgadora, tal posición o interpretación resulta errada ya que por una parte: Las violaciones de las normas de orden público no son subsanables, ni regulables por convenio de las partes o por el Juez. Que es tal el carácter imperativo de las normas de orden público para el Juzgador en su resguardo y que tal como lo ha expresado la jurisprudencia patria en la Sala de Casación Civil (Exp. N° 94-0714, 23-04-1996), al decir: “…….. La sala estableció alguno de los supuestos en los cuales el sentenciador pueda apartarse del tema a decir. En efecto, expreso que si bien el juez debe acatar el principio dispositivo…. sin embargo puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice en resguardo del orden público... siempre que sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes…..” También nos ha dicho el máximo Tribunal de Justicia, que la prohibición de Ley de admitir demanda, por inepta acumulación es de orden público y al efecto nos permitimos transcribir parcialmente el criterio sustentado en tal sentido: “OMISSIS” 3°…. “la prohibición de la ley de admitir la demanda por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden publico, y el juez esta facultado para declararlo de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia.” De esta manera está claramente establecido que la inepta acumulación de pretensiones violenta el orden público y hace inexistente la acción y donde no hay acción como nos dice el Jurista Patrio Eduardo Cabrera Romero, no hay Jurisdicción y como tal no puede haber sentencia. (Publicada en jornada Miguel José Sanz, del Colegio de Abogados del Estado Carabobo). Finalmente y para concretar que con el fallo dictado por el A-Quo donde no condenó en costa ni hizo pronunciamiento alguno respecto a la petición de la actora de la condena a mi representado sobre los honorarios profesionales, no puede entenderse que no le causo gravamen alguno ya que el resguardo y acatamiento de las normas de orden público no se hace en interés particular, sino en interés general por la trascendencia, espíritu y propósito de las mismas. Para el caso controversial, la violación a la expresa prohibición de ley, se comete por el A-Quo al haber sentenciado la causa y proferido el fallo y colocando a mi representado en soportar unas pretensiones de la actora y una conducción judicial del A-Quo, en violenta y graves consecuencias al tener que haberse defendido en la reclamación de una acción inexistente y por ende carente de derecho la acción.- Con la invaloración de este proceso por el A-Quo, se violentaron los requisitos requeridos para el cumplimiento valido de los llamados presupuestos procesales, donde la acción ejercida era inexistente y de esta manera Ciudadano Juez de esta Alzada, sería necesario preguntarse al respecto: ¿Sustanciado un proceso con inexistencia de acción por prohibición expresa de ley para admitirla, tales violaciones de orden público, puedan considerarse subsanadas o sin efecto, por cuanto el Juzgador, no se haya pronunciado sobre algunas de las pretensiones que hagan incompatibles el procedimiento?. La respuesta más que responderla se la dejaremos a su libre albedrío y en todo caso le señalamos que la inepta acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente o cuyos procedimientos son incompatibles, se producen no por una u otra pretensión aislada o individualizada sino por todas en conjunto, es decir, que dicha inepta acumulación en el caso de autos se produjo por haberse demandado el desalojo, el pago de cánones de arrendamiento, intereses, pago de costas y honorarios, es decir, por todas las pretensiones diferentemente que alguna de ellas tengan procedimientos compatibles y no sean excluyentes entre sí.-

El Tribunal al respecto observa, que las peticiones del demandante por los gastos de administración, intereses moratorios, las costas procesales y honorarios profesionales, en modo alguno resultan inacumulables, ya que en base a las obligaciones estipuladas por las partes contratantes en lo atinente a gastos de administración, así como tampoco el cobro de intereses moratorios, la ley permite reclamar dicho concepto por la falta de pago en forma oportuna por el deudor de las obligaciones dinerarias contraídas de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil; y en lo atinente al reclamo del actor en el pago de costas y honorarios profesionales, estas quedan sometidas a la suerte de la pretensión, es decir, si hay condenatoria en costas, la parte gananciosa tiene derecho a exigir la cancelación de las mismas y entre ellas desde luego, pertenece los honorarios de Abogados de conformidad con la Ley de Abogados y su Reglamento.
Por estas razones las referidas peticiones del demandante no son excluyentes sino que pueden acumularse en un mismo libelo de demanda sin contrariar la disposición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que no requieren de procedimientos diferentes, no se excluyen mutuamente o sean contrarias ente si, ni por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; en consecuencia, se declara sin lugar la cuestión de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, promocionada por la parte demandada.

Resuelto lo anterior, el Tribunal entra a analizar el fondo del asunto jurídico planteado.

II
LA PRETENSION.

El ciudadano José Ricardo González Calderón, asistido por el Abogado Francisco Javier Castellanos, interpuso contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, demanda de desalojo de un local comercial, aduciendo que ciudadano Germán Clemente Olachea Herrera (difunto), quien falleció el 29-03-2005, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable unas bienhechurías, pero con la condición de usufructuarlas mientras él viva, a los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, unas bienhechurías consistente en una casa para habitación, con paredes de bloques, piso de cemento, techo de acerolit y zinc, 4 dormitorios, cocina y Un Salón Comercial, con todo sus servicios públicos y sanitarios, edificada en una parcela de terreno municipal con una superficie de 25X25 metros, ubicada en el Barrio La Peñita de esta ciudad de Guanare, y las cuales se encuentran dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa de la sucesión Ramos Torre; Sur: carrera Quinta (5ta); Este: Casa de Virginia Tapia y Oeste: Quebrada Las Piedras. Alega, que una vez transcurrido cinco (5) años, dos (2) meses y tres (3) días de adquisición de las bienhechurías, por parte de los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, convienes en celebrar el 01-01-2010, un contrato de arrendamiento por un tiempo determinado, y por un monto mensual de Setecientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 700,oo), pagaderos consecutivamente al final de cada mes, con el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, por un local comercial distinguido con el Nº 5, que consta de un deposito, piso de cementos pulidos, paredes de bloque y techo de acerolit, puertas de hierro, servicio de electricidad, agua, aseo urbano solvente, servicios de agua blanca y negras, ubicado en el Barrio La Peñita carrera 5ta, de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, que forma parte del inmueble que adquirieron de manera global los arrendadores, según documento, y que sirve de asiento a un fondo de comercio propiedad del arrendatario denominado Marquetería Y Vidrios América, el cual funciona como firma personal, inscrito en el registro Mercantil primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, bajo el Nº 07, Tomo 6-B, de fecha 14 de agosto de 2000, expediente numero 006134. Que el 30-04-2014, los propietarios del local comercial, los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, le notificaron al arrendatario, ciudadano Uvaldo Ramón Valero, su voluntad de vender el local comercial que ocupa en calidad de arrendatario , a los fines de que ejerciera el derecho de preferencia, ahora el arrendatario tenía un termino de quince (15) días calendario contados a partir del 30-04-2014, fecha del ofrecimiento de la oferta de venta hecha a su favor, y el cual dejó precluir sin manifestar su aceptación o rechazo de dicha oferta, quedando los propietarios en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero. Dicha notificación se practicó de conformidad con el artículo 44 de la norma que regulaba la materia para ese momento, que era el Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley 427 de Arrendatario Inmobiliario, publicado en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Numero 36.845, de fecha 07-12-1999. Cabe agregar, una vez cumplida la disposición del artículo 44 del decreto Ley número 427 de Arrendamiento Inmobiliario, comienza a transcurrir al término establecido en el artículo 45 ejusdem. Pero en fecha 23 de mayo de 2014, entró en vigencia una nueva norma que regula la materia de arrendatarios inmobiliarios publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, numero 40.418, denominado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley numero 929 de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual en su artículo 38 segundo a parte, estableció un plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (3) meses para finiquitar la operación, si el arrendatario acepta la oferta de venta del inmueble, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, pero como el arrendatario, ciudadano Uvaldo Ramón Valero, se abstuvo de pronunciarse sobre la oferta que le hicieron los dueños del local comercial, los propietarios quedaron en libertad de vender el inmueble a cualquier tercero. A pesar de la derogación de una norma y la entrada en vigencia de otra, los propietarios fueron muy cuidadosos en cumplir con cada una para el momento de su vigencia y también se puede señalar que cumplieron con ambas normas de manera simultanea, porque si computan el plazo de los cientos ochenta (180) días establecidos en la norma derogada la venta se efectúo dentro de los ciento ochenta (180) días calendario al ofrecimiento en venta del local comercial arrendado al ciudadano Uvaldo Ramón Valero; y en cuanto a la norma que entró en vigencia no se abrió el plazo de los tres (3) meses por cuanto el arrendatario no aceptó el ofrecimiento por parte de los propietarios del inmueble. En vista de la abstención del ciudadano Uvaldo Ramón Valero; y por cuanto quedaron libres los propietarios para vender el inmueble a cualquier tercero, los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, le venden al ciudadano José Ricardo González Calderón, un inmueble constituido por unas bienhechurías de manera pura y simple, perfecta e irrevocable y que de acuerdo al documento propiedad de los vendedores, ya registrada legalmente y según autorización municipal para vender bienhechurías en terreno municipal, de fecha 08-07-2014, emitida por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, las bienhechurías se encuentran ubicadas ubicada en el Barrio La Peñita, carrera Quinta (5ta) entre calle 24 y quebrada las piedras, inmueble sin numero, signada con el numero catastral 18-04-01-16-01-11 en un área aproximada de terreno municipal de Doscientos Cincuenta Metros Cuadrados con Setenta y Un Centímetro (250,71 Mts2), bajo los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de la familia Méndez con 9,10 ATS; Sur: Carrera Quinta (5ta) con 9,10 ATS; Este: Propiedad de Alexander Olachea con 27,70 mts; y Oeste: Edificio de José González con 27,40 mts, tal como consta de inspección numero JB-218-2.014 de fecha 23-06-2014, realizada por un Inspector de ejidos. Que la venta por la cual adquirió las pre-identificadas bienhechurías, quedó protocolizada en el Registro Público de los Municipios, Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del estado Portuguesa, Bajo el Nro. 2014.1171, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 404-16-3-1-11092 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, de fecha 20 de agosto de 2014. Adquiriendo de esta manera su cualidad de arrendador frente al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, de conformidad con el artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Igualmente alega, que a pesar de haber sido notificado de la preferencia ofertiva a la cual se abstuvo de pronunciarse, y de tener conocimiento de la venta que se le hizo, tal como lo manifestó y admitió de manera espontánea y voluntaria el arrendatario, ciudadano Uvaldo Ramón Valero, ante un funcionario publico, como lo explicará y demostrará mas adelante como propietario y arrendador del local comercial que es, no se le ha cancelado ni un solo canon de arrendamiento de lo pacto en el contrato celebrado con los dueños anteriores el 01-01-2010, por un monto mensual de setecientos bolívares (Bs. 700,oo), pagaderos consecutivamente al final de cada mes, y en el cual se reemplazo en su condición de arrendatario, Aun teniendo conocimiento el arrendatario de la venta que se le realizó, dejó transcurrir el lapso legal de seis (6), meses, contados a partir del momento en que tuvo conocimiento de la negociación celebrada, para ejercer el retracto legal arrendaticio a su favor, dejando operar la figura de la caducidad de la acción del retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 39 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley 929 Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Realizó una breve reseña de la demanda que presentó de desalojo contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del estado Portuguesa, la cual fue declarada con lugar el 04-08-2015 y se extinguió dicha causa. De manera que quedó demostrado, que el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, tuvo conocimiento de la predicha enajenación o venta del inmueble, dejando transcurrir los seis (6) meses que le otorga el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley 929 del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 29-05-2014, para interponer la acción de Retracto Legal Arrendaticio, desde el 04-08-2015, fecha de extinción de la primera demanda hasta la presente fecha, operando la caducidad de dicha acción. Que con ocasión de los hechos narrados de la total insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento que debió cancelar el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, desde la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la venta que se le hizo, es decir, desde el 04-08- 2015, y ante la abstención del arrendatario de aceptar o rechazar la preferencia ofertiva del inmueble objeto del presente litigio y haberse agotado el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y por cuanto se realizó la venta a tercero, es decir a su persona, es que solicita el desalojo del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, titular de la cedula de identidad Nº V-8.068.540, del pre-identificado local comercial, de conformación con los literales “a” y “h” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley 929 del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y así debe ser declarado. Después de lo anterior expuesto en el presente escrito, es que demanda al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, a los fines de que convenga o en caso contrario el Tribunal obligue y sea condenado a restituir y reintegrar su posesión a la mayor brevedad posible y a cesar en su acto arbitrario de despojo que hiciere contra la propiedad legitima que ostenta y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y los que siguen venciéndose hasta que quede definitivamente firme el fallo que pronuncie el Tribunal. Fundamenta la presente demanda en los artículos 42 y 44 del derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley 427 de Arrendamiento Inmobiliarios de fecha 7 de diciembre de 1999, vigente para el momento de la notificación de la preferencia ofertiva arrendaticia; en los artículos 18, 38, 39 y 40 literales “a” y “h” y 43 del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil,; y el artículo 1.592 del Código Civil Venezolano vigente. Estima la presente demanda en la cantidad de Tres Millones de Bolívares con cero céntimos (Bs. 3.000,000,oo). Pruebas: 1- Consigna copia simple marcada “A”, del documento de compra venta, entre los ciudadanos Germán Clemente Olachea Herrera y los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea. 2- Copia fotostáticas certificadas marcadas “B” del contrato de arrendamiento de fecha 01-01-2010, suscrito entre los antiguos propietarios ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea y el ciudadano Uvaldo Ramón Valero. 3- Consigna copia simple marcada “C”, del documento de compra venta entre su persona José Ricardo González Calderón y los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea. 4.- Copia fotostática certificadas marcada “D” del expediente signado con el Nro. 00049-15, que cursa por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. 5.- Copia fotostática simple marcada “E” de la autorización Municipal para vender bienhechurías en Terreno Municipal, de fecha 08-07-2014, emitida por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa. 6.- Copia fotostática simple marcada “F” del acta de defunción del de Cujus Germán Clemente Olachea Herrera.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve las siguientes pruebas de informe: 1.- Solicita a este Tribunal oficie al Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, a los fines que informe, si en el documento de fecha 29-10-2004, registrado en el Protocolo 1ero, Tomo 7, 4to Trimestre del año 2004, Nro.32, folios 192 al 193, se encuentra asentada la nota marginal donde por documento de fecha 20 de agosto de 2014, inscrito bajo el Nro.404.16.3.1.11092, correspondiente al libro de Folio Real del año 2014, los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, le vendieron el inmueble al ciudadano José Ricardo González Calderón, consistente en un terreno municipal y una bienhechurías con numero catastral 18-04-01-16-01-11. Y así mismo, que el remita a este Tribunal copia certificada del documento registrado en fecha 29 de octubre de 2004. 2.- Pide que se oficie al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Portuguesa, a los fines de que informe, si por ante ese despacho se encuentra registrada una firma personal denominada Marquetería Y Vidrios América, bajo el Nro. 07, tomo 6-B, de fecha 14-08-2000, expediente Nro. 006134; y que remita copia certificada de todo el expediente correspondiente a dicha firma personal. 3.- Solicita a este Tribunal oficie a la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, a los fines que informe, si este despacho emitió autorización Municipal para vender bienhechurías en Terreno Municipal, de fecha 08 de Julio de 2014, para que los ciudadanos autorizó Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, le vendieron al ciudadano José Ricardo González Calderón, un inmueble s/n signado con el numero catastral 18-04-01-16-01-11, ubicado en el Barrio La Peñita, Carrera 5ta, entre calle 24 y quebrada de las piedras, dentro de un área de terreno municipal aproximado de Doscientos Cincuenta metros cuadrados con Setenta y Un Centímetro (250,71 Mts2) , bajo los siguientes linderos Norte: Solar y casa de la familia Méndez con 9,10 Mts2 ; Sur: Carra 5ta con 9,10 Mts2, Este: Propiedad de Alexander Olachea con 27,70 Mts2; y Oeste: Edificio de José González Calderón con 27,40 Mts2. Y que remita a este Tribunal copia certificada de dicha autorización. 4.- Que se oficie a la Oficina Municipal del registro Civil del Municipio Guanare, estado Portuguesa, a los fines de que informe al Tribunal, si ante este despacho se encuentra inserta el acta de defunción del De cujus Germán Clemente Olachea Herrera, inscrita en los libros de Registro Civil de defunción del año 2005, bajo el Nro. 256, Tomo 1, Folio 132 y Vto. Y que remita copia certificada de dicha acta de defunción. Anexa documentales que rielan del folio 11 al 135 ambos inclusive.

En fecha 23-05-2016, el a quo admite la demanda.

En fecha 19-07-2016, el Abogado Elvis Rosales, actuando con el carácter de co-apoderado judicial del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, opone la cuestión previa establecida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 11º en concordancia con el artículo 78 de dicha ley adjetiva civil que establece “La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por tratarse las pretensiones contenidas en el libelo de demanda de acciones que se excluyen mutuamente”.

El 19-07-2016, la Abogada Candelaria de la Paz Recano Sajaju, en su carácter de Juez Suplente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Transito de este Primer Circuito Judicial, se inhibe de seguir conociendo en la presente causa, ordenando en fecha 22-07-2016 la apertura del cuaderno separado de inhibición, remitiéndose a esta Alzada. Seguidamente el 28-07-2016, esta Alzada declaró con lugar la inhibición planteada. (Cuaderno separado de Inhibición).

Por auto del 03-08-2016, el Abogado Rafael del Carmen Ramírez, Juez titular del Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa, y solicitó el cómputo de los días de despacho transcurridos por ante el Tribunal inhibido. Folios 56 al 58 ambos inclusive.

Por auto del 23-09-2016, el Tribunal a quo establece el orden procesal y fija el lapso para que tenga lugar la contestación de la demanda.

En la oportunidad procesal el Abogado Elvis A. Rosales, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de contestación a la demanda, donde opone las cuestiones previas., y consigna en copia fotostática certificada expediente Nº 143, emitido por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare, marcado con la letra “A” y contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Elder Luís Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, marcado con la letra “B”, que rielan del folio 145 al 200, ambos inclusive de la primera pieza.

En fecha 27-07-2016, el Abogado Francisco Javier Castellanos, apoderado judicial de la parte actora, da contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y consigna en copias fotostáticas documentales que rielan del folio 15 al 53 de la segunda pieza.

En fecha 04-11-2016, el a quo dicta sentencia interlocutoria donde declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado ciudadano Uvaldo Ramón Valero, referida al artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 78 eiusdem; y apelado dicho fallo por el demandado, esta superioridad en decisión de fecha 20-02-2017 (folios 45/181 2ª Pieza), declara sin lugar dicha cuestión previa y confirma el fallo de la primera instancia.

Por auto del 13-02-2017, el Tribunal a quo fijo la celebración de la audiencia preliminar para el 20-02-2017 a las 10-00 a.m. Consecutivamente, fueron fijados los hechos y limites de la controversia, concediéndosele a las partes cinco (5) días de despacho para consignar pruebas sobre el mérito de la causa.

En fecha 06-03-2017, el Abogado Elvis A Rosales, apoderado de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas donde promueve documentales que constan en la contestación a la demanda que corren en la primera pieza y recibos que acompaña en copia fotostáticas que rielan del folio 59 al 140 de la segunda pieza.

El Abogado Francisco Javier Castellanos, apoderado judicial de la parte actora, promueve documentales que acompañó en el libelo de la demanda y consigna en copias fotostáticas certificada de Querella por Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano Uvaldo Ramón Rivero contra el ciudadano José Ricardo González Calderón, y copia certificada de la sentencia Interlocutoria marcadas con las letras “A” y “B”, donde se declaró la caducidad de la pretensión del retracto legal arrendaticio, que rielan del folio 145 al 183 de la segunda pieza.

En fecha 09-11-2017, se verificó el debate oral y público, se declaró con lugar la demanda propuesta por el actor; y se publica el extensivo del fallo en fecha 23-11-2017.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la decisión del a quo de fecha 23-11-2017, mediante la cual se declaró con lugar la pretensión deducida por el actor, condenándose a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto del presente juicio y a pagar a la parte actora la cantidad de Once Mil Doscientos Bolívares Exactos (Bs. 11.200,00) por concepto del pago de dieciséis (16) meses de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes desde el día 30-07-2015, fecha en la cual el ciudadano Uvaldo Ramón Valero tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, hasta la presente fecha, a razón de Setecientos Bolívares Exactos (Bs. 700,00) cada mes, más los cánones que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente decisión; al pago de los intereses moratorios demandados, los cuales deberán ser calculados por un único experto contable, a través de una experticia complementaria del fallo; se ordena oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial a los fines que tenga conocimiento de la presente decisión y en consecuencia proceda a hacer entrega a la parte actora de la totalidad del monto que se encuentra depositado en la solicitud signada con el Nº 143, por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron consignados por el demandado favor sus antiguos arrendadores. Cantidad la cual se ordena deducir como parte de pago del monto final que arroje la suma condenada a pagar una vez que sea realizada la experticia complementaria del fallo.

El contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, quedando así, precisadas las obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir para la que se ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, haciendo las reparaciones mayores, ya que las pequeñas corresponden al arrendatario.

El arrendatario, tiene las siguientes obligaciones principales: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Además, el arrendatario, debe emplear la cosa arrendada para el uso convenido; devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por la vetustez o por fuerza mayor; está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho, a poner en conocimiento del dueño con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario, como también es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

El contrato de arrendamiento, como los demás convenios bilaterales, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado unilateralmente sino por mutua voluntad, ya que los mismos tienen entre los contratantes, fuerza de ley y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

En el presente caso, la parte actora ha interpuesto la pretensión de desalojo, por cuanto no se le ha cancelado un solo canon de arrendamiento de lo pactado en el contrato celebrado con los dueños anteriores el 01-01-2010, por un monto mensual de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) y en razón de la total insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento que debió cancelar el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, desde la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la venta que se le hizo, es decir, desde el 04-08-2015, y ante la abstención del arrendatario de aceptar o rechazar la preferencia ofertiva del inmueble objeto del presente litigio y haberse agotado el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y por cuanto se realizó la venta a tercero, es decir a su persona, es que solicita el desalojo del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, titular de la cedula de identidad Nº V-8.068.540, del pre-identificado local comercial, de conformación con los literales “a” y “h” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley 929 del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es por haber dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos y por cuanto se agotó el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario por haberse realizado la venta a terceros del inmueble arrendado; y así debe ser declarado los fines de que convenga o en caso contrario el Tribunal obligue y sea condenado a restituir y reintegrar su posesión a la mayor brevedad posible y a cesar en su acto arbitrario de despojo que hiciere contra la propiedad legitima que ostenta y el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y los que siguen venciéndose hasta que quede definitivamente firme el fallo que pronuncie el Tribunal

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DE LA ACTORA:

A) Documental.

1) Copia simple del documento de compra-venta, con reserva de usufructo, suscrito entre los ciudadanos Germán Clemente Olachea Herrera, y los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del estado Portuguesa, en fecha 29-10-2004, registrado en el Protocolo 1º, Tomo 7º. 4to. Trimestre del año 2004, bajo el Nº 32, Folio 192 al 193, el cual se aprecia para demostrar el referido negocio jurídico realizado entre las referidas personas. Así se decide.

2) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado el día 01-01-2010, entre los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, dieron en arrendamiento al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, el inmueble identificado en auto, con un plazo de duración de un año fijo de (12) doce meses, que finaliza el 31-12-2010, y bajo un canon de arrendamiento de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) mensuales, el cual será cancelado, los primeros cinco días de cada mes, en dinero efectivo y de curso legal en el país, teniendo presente el arrendatario que sin incurre en el atraso al pago del canon estipulado tendrá que cancelar la cantidad de veinticinco bolívares (Bs. 25,oo), por cada día de retraso y en estos términos se le confiere mérito probatorio al referido contrato.

La parte demandada promovió el referido contrato privado de arrendamiento y el cual se le confiere pleno valor probatorio en los términos expuestos.

Alega la parte demandada en su contestación que en el presente caso se demanda el desalojo de un supuesto bien que le fue arrendado por el ciudadano José Ricardo González Calderón, lo cual fue rechazado ya que no existe ningún contrato de arrendamiento escrito o verbal entre ambos y es por estas razones que plantea la defensa de falta de cualidad e interés.

El Tribunal aprecia de las actas procesales y así lo ha admitido la parte demandada, que el referido inmueble le fue arrendado por los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, quienes lo adquirieron del difunto Germán Clemente Olachea Herrera, y estos arrendadores tal y como consta del documento publico protocolizado en la Oficina de Registro del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en fecha 20-08-2014, bajo el Nº 2014.1171, asiento registrado 1 del inmueble matriculado con el numero 404.16.3.1.11092 y correspondiente al Libro del Folio Real, lo dieron en venta pura y simple al actual demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, quien desde luego, como nuevo titular del referido bien inmueble dado en arrendamiento al demandado, por efecto de la subrogación legal en los derechos de propiedad de sus vendedores, quedó constituido plenamente, en el nuevo arrendador del inmueble, y como tal en ejercicio de los derechos de propiedad que la ley le confiere de conformidad con el artículo 545 del Código Civil, esta investido de legitimación ad causam para reclamar en su propio nombre, todos los derechos derivados de esta propiedad, teniendo así plena cualidad para interponer la presente acción de desalojo, como para exigir el cumplimiento al demandado de todas sus obligaciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento. Así se dispone.

3) Copia fotostática certificada de telegrama enviado a través de IPOSTEL, con fecha de recibo 30-04-2014, el cual se desecha por estar dirigido a VALERA o Marquetería Vidrios America, persona esta que no forma parte de la presente litis, y además no se especifica el bien que se ofrece en venta, con sus características y el valor respectivo. Por tanto se desecha.

4) Copia fotostática simple del Acta de Defunción del de cujus Germán Clemente Olachea Herrera, quien fue el propietario originario del inmueble identificado en auto, ya que posteriormente lo vendió a los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luís Hernández Olachea, según documento protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guanare estado Portuguesa, el 20-08-2014, como fue expuesto, y en estos términos se aprecia el referido instrumento.

5) Copia certificada del expediente signado con el número 00049-15, que cursa por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que contiene la acción por desalojo seguido por el ciudadano José Ricardo González Calderón en contra del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, que culminó con la decisión de fecha 04-08-2015, donde se declara con lugar las cuestiones previas opuestas por el actor demandado, al habérsele identificado con la cédula de identidad Nº 8.608.540, cuando lo correcto era la Nº 8.068.510, pero consta en auto que el ciudadano José Ricardo González Calderón en el presente juicio interpuso nueva demanda Uvaldo Ramón Valero, el 23-05-2016, donde lo identificó en forma idónea, según el documento de identidad Nº 8.068.540, y siendo admitida el 23-05-2016, a la cual dio contestación el demandado, manteniéndose en sus derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso. Y así se aprecia.

6) Copia simple de la Autorización Municipal para Vender Bienhechurías en Terreno Municipal, de fecha 08 de julio de 2014, mediante la cual se autoriza a los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández Olachea a vender el inmueble objeto de este juicio al ciudadano José Ricardo González Calderón, emitida por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Y en estos términos se valora este instrumento público.

7) Copias fotostáticas simple y certificada de sentencia Interlocutoria dictada por este Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 21-12-2016, donde se declaró la caducidad de la pretensión del retracto legal arrendaticio intentada por el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en contra del ciudadano José Ricardo González Calderón a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil.

A esta prueba, se adminicula con igual mérito, la sentencia dictada por este Tribunal Superior de fecha 17-04-2017, bajo el expediente Nº 6.130, que confirmó la decisión del referido Tribunal, y contra la cual la parte actora anunció recurso de casación el cual fue declarado sin lugar por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 02-11-2017, estableciéndose definitivamente haber operado la caducidad de la pretensión por retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano Uvaldo Ramón Valero contra el actual demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, y quedando así definitivamente establecido que en el referido juicio de desalojo llevado por el actor contra el demandado ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial. Que el día 30-07-2015, en la oportunidad de la audiencia preliminar, al haberse consignado en esas actas el documento publico de venta otorgado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Guanare, el 20-08-2014, mediante el cual los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández Olachea, dieron en venta el identificado inmueble al ciudadano José Ricardo González Calderón, a partir del 30-07-2015, quedó notificado el hoy demandado de dicho negocio, y es por estas razones que se declaró sin lugar su pretensión de retractor legal arrendaticio por haberla ejercido en forma extemporánea, operándose su caducidad.

8) Copia fotostática certificada correspondiente al expediente número 143, emitidas por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa; así como también el contrato de arrendamiento, que consignó la parte demandada con la contestación de la demandada.

B) Prueba de Informes.

1) Oficio signado con el Nº 35-2017, emanado en fecha 30-03-2017, por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, mediante el cual informa este Tribunal, entre otros que por antes ese despacho, se encuentra inscrita en fecha 14-08-2010, la firma mercantil denominada “Marquetería y Vidrios América”, inserta bajo el número 07. Tomo 6-B, de fecha 14-08- 2000, expediente 006134; y la cual se aprecia para demostrar que el referido fondo de comercio es propiedad del demandado.

2) Oficio signado con el Nº SM-17-043, de fecha 20-04-2017, emanado de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, con copias certificadas anexas, mediante el cual remite al Tribunal de la Autorización Municipal para vender bienhechurías a los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández Olachea, a favor del ciudadano José Ricardo González Calderón, agregándose los siguientes recaudos: Autorización Municipal de fecha 08-07-2014; oficio dirigido al Director de Gestión Interna, donde solicita la aprobación; informe de inspección realizado por el Inspector de Ejidos; Libro de correspondencias internas enviadas y Libro de Autorizaciones Municipales del año 2014, y en estos términos se valoran dichos instrumentos.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA:

A) Documental.

1) Copia fotostática certificada del expediente número 143, emitidas por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por concepto de consignación, en el cual figura como consignatario el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, y como beneficiarios los ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, aperturada en fecha 14-05-2014, y copias fotostáticas certificadas de Recibos de Ingreso emanados por el Tribunal Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio 2016 hasta febrero de 2017, efectuados a favor de la consignación arrendaticia signada con el Nº 143, los cuales dichos instrumentos fueron producidos en esta instancia superior.

Sobre estos instrumentos, se evidencia de las actas procesales, que en el referido expediente de consignaciones el demandado las realizó a favor de sus anteriores arrendatarios ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, por un canon de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensual, evidenciándose así en las siguientes fechas, desde el 06-10-2014, con lo cual se cancela éste mes y así en forma continua mes por mes, hasta el 06-07-2016, que cancela el mes de junio de ese año, y seguidamente en forma correlativa aparecen consignaciones desde el 01-08-2016 para la cancelación de el mes de julio hasta el 04-12-2017 que cancela el mes de diciembre 2017, en forma correcta.
En este contexto, hay que establecer, si la parte demandada cumplió efectivamente o no, con sus obligaciones en su condición de arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, y en este sentido se observa que resultan ajustado a derecho los cánones de arrendamiento consignados por el demandado a favor de sus anteriores arrendatarios ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, desde la fecha de la firma del referido contrato de arrendamiento el 01-01-2010, y solo hasta el vencimiento del pago del canon de arrendamiento del mes de julio del 2015, que le fue consignado a estos ciudadanos el día 03-08-2015.

Pero como quiera, que de acuerdo a la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 17-04-2017, en el juicio de retracto legal arrendaticio que siguió el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, contra los mencionados ciudadanos, se estableció, que a partir del día 30-07-2015 tuvo autentico conocimiento el actual demandado de la venta del inmueble arrendado que le hicieron sus anteriores arrendadores al actual demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, en este caso de conformidad con los artículos 1.285 y 1.286 del Código Civil, el demandado estaba obligado a cancelar los cánones de arrendamiento del inmueble a favor de este nuevo propietario, venciendo como primer mes, agosto del 2015, y así sucesivamente hasta la terminación del presente juicio por sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada.
Pero, como consta en autos, si bien es cierto que el demandado hizo las respectivas consignaciones de alquileres en el lapso legal, no fue en beneficio del nuevo propietario del inmueble y arrendador por subrogación ciudadano José Ricardo González Calderón, ya que como consta en autos, los cánones de arrendamientos que van desde Agosto y así sucesivamente hasta el 04-12-2017 por concepto del canon del mes de Noviembre de ese año, tales cánones fueron depositados a nombre de los ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, cuando estos habían dejado de ser sus acreedores, siendo que tales consignaciones debieron hacerse a nombre del demandante y actual propietario del inmueble, ciudadano José Ricardo González Calderón de conformidad con los artículos 1.285 y 1.286 de Código Civil.
De esta manera, considera el Tribunal que el demandado incumplió en el pago de sus obligaciones arrendaticias para con el demandante, todo lo cual hace procedente la pretensión de desalojo de inmueble destinado al comercio deducida por el actor, por haber dejado de pagar dos cánones de arrendamiento en forma consecutiva de conformidad con el artículo 40, literal a del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se juzga.

Cabe destacar, que los cánones de arrendamiento consignados por la parte demandada tienen un monto mensual de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo) y en el contrato de arrendamiento privado de fecha 01-01-2010, fue establecido un canon mensual de setecientos bolívares (Bs. 700,oo), en el cual se ha basado la actora para reclamar las cuotas arrendaticias accionadas y así lo ha considerado el Tribunal a quo en su fallo, y no del orden de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo), mensual como fue consignado por el demandado, por lo que en consecuencia, este Tribunal resolverá con base al canon establecido en el referido contrato de arrendamiento. Así se dispone.
En cuanto al concepto demandado por el actor por gastos de administración, lo cual fue negado en la sentencia impugnada, y no habiendo apelado la parte actora de tal asunto en consecuencia, tal aspecto no será objeto de pronunciamiento por esta alzada de conformidad con el principio “tantum devollutum quantum appelatum” establecido en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En base a las consideraciones expuestas, se declara sin lugar la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se acuerda.

En cuanto al fondo de la controversia, tal y como quedó asentado, teniendo pleno conocimiento el demandado a partir del día 30-07-2015 de la venta del inmueble arrendado que le hicieron sus anteriores arrendatarios al actual demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, el demandado estaba obligado a cancelar los cánones de arrendamiento del inmueble a favor del actor por mandato de los artículos 1.285 y 1.286 del Código Civil, pero como consta en autos el demandado, continuó consignándolos ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, a favor de sus antiguos arrendadores ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, por lo que en consecuencia, se encuentra insolvente con el pago de los cánones arrendaticios a razón de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) mensuales a partir del mes de agosto de 2015, hasta la presente fecha, inclusive, por lo que en consecuencia, ha lugar la presente acción de desalojo inmobiliario acorde con el artículo 40 en sus literales a) y h) del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por el impago de cánones de arrendamiento por dos (2) meses consecutivamente, y por haberse agotado el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y haberse realizado la venta de dicho inmueble por los anteriores arrendadores –propietarios ciudadanos Elder Luis Hernández Olachea y Alex Narleski Olachea Alvarado, así como también resulta procedente el cobro de los cánones arrendaticios vencidos desde agosto de 2015, a razón de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) mensual, hasta la fecha de la presente que resultan cincuenta y tres (53) meses que totaliza Treinta y Siete Mil Cien Bolívares (Bs. 37.100,oo); y los que se vayan cumpliendo hasta que quede definitivamente firme el presente fallo.

Igualmente, ha lugar el cobro de intereses moratorios sobre dichos cánones arrendaticios, conforme a las fechas de su vencimiento y hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo a la tasas anual del tres por ciento (3 %) de conformidad con los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, y para su cálculo, así como de los cánones de arrendamientos insolutos respectivos, de conformidad con el artículo 249 del Código Civil, se ordenará la realización de una experticia complementaria del fallo por un experto contable, quien será designado por las partes o en su defecto por el Tribunal; los honorarios del experto será cancelado de por mitad por las partes. Así se dispone.

En cuanto a los alegatos de las partes en esta instancia superior, estando los mismos analizados y comprendidos en el presente fallo, el Tribunal considera innecesario hacer otro pronunciamiento.

Como corolario la pretensión del actor debe ser declarada parcialmente con lugar; y consecuencialmente, sin lugar el recurso de apelación. Así se establece.

DECISION
En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara Parcialmente Con Lugar la pretensión de desalojo de inmueble; el cobro de cánones de arrendamiento y sus intereses, incoada por el ciudadano JOSE RICARDO GONZALEZ CALDERON, contra el ciudadano UVALDO RAMOS VALERO, ambos identificados.
En consecuencia, se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A entregar al actor, totalmente desocupado, libre de personas y bienes el inmueble arrendado, constituido por un local comercial que mide 25 x 25 metros lineales, ubicado en el Barrio La Peñita, carrera 5ta, entre calle 24 y Quebrada Las Piedras, signado con el Nº 5, en esta ciudad de Guanare, Municipio Autónomo Guanare del estado Portuguesa.
SEGUNDO: A pagar al demandante los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos del orden de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) mensual, correspondiente a los meses de agosto de 2015 y hasta la fecha del presente fallo, ambas inclusive, que totalizan cincuenta y tres (53) mensualidades equivalentes a la cantidad global de Treinta y Siete Mil Cien Bolívares (Bs. 37.100,oo); y los cánones que se vayan venciendo hasta que quede definitivamente firme esta sentencia con efectos de cosa juzgada.
TERCERO: A pagar al actor los intereses moratorios sobre dichos cánones arrendaticios, conforme a las fechas de su vencimiento y hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo a la tasas anual del tres por ciento (3 %) de conformidad con los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, y para su cálculo, así como lo relativo a los cánones de arrendamientos insolutos respectivos, fue ordenada una experticia complementaria del fallo, a realizarse por un experto, conforme los parámetros ya establecidos.

Se declara sin lugar la apelación de la parte demandada y queda anulado en los términos expuestos el fallo proferido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de 23-11-2017.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase al Tribunal de la causa las actuaciones pertinentes.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los diez días de Abril de dos mil dieciocho. Años: 207° de la Independencia y 159° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.

La Secretaria Provisoria

Abg. Maryori Arroyo.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 12:00 m. Conste.
Stria.