TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO PORTUGUESA
Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
Parte demandante: ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 4.344.454.
Apoderados de la demandante: LUIS MARCHÁN ESCALONA y EDIFRÁNGEL LEÓN PÉREZ, abogados en ejercicio, inscritos en INPREABOGADO bajo los números 86689 y 38309, titulares respectivamente de la cédula de identidad V 12.263.885, V 7.458.159.
Demandada: “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA), asociación civil, domiciliada en Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa, registrada su acta constitutiva en el Registro Público del Municipio Páez, en fecha 14 de junio de 2013, bajo el número 29, Tomo 24 A.
Apoderados de la demandada: CARLOS RAMÓN MANZANILLA FERNÁNDEZ y GUALBERTO ANTONIO MORA LÓPEZ, abogados en ejercicio, domiciliado en Acarigua, municipio Páez el primero y el segundo en Araure, municipio Araure, inscritos en INPREABOGADO bajo los números 28018 y 137156 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad V 8.051.795 y 10.144.332.
Motivo: Desalojo de inmueble destinado a uso comercial y cobro de pensiones de arrendamiento insolutas y gastos comunes.
Sentencia: Definitiva.
Con argumentos en la audiencia oral.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Se inició la presente causa por demanda de desalojo de inmueble destinado a uso comercial, intentada por ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE contra “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA).
La demanda fue admitida por auto del 4 de octubre de 2017, por los trámites del procedimiento oral.
El 10 de octubre de 2017 la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE otorgó poder apud acta a un profesional del derecho.
La citación de la demandada se practicó el 19 de octubre de 2017.
El 3 de noviembre de 2017 el representante legal de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) otorgó poder apud acta a unos profesionales del derecho.
El 10 de noviembre de 2017, el profesional del derecho LUIS MARCHÁN ESCALONA, sustituyó apud acta reservándose su ejercicio en unos profesionales del derecho, el poder que le había conferido la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE.
Mediante escrito del 20 de noviembre de 2017, la representación judicial de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) dio contestación a la demanda, consignando un cheque de gerencia a favor de la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE.
Por auto del 21 de noviembre de 2017 se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
La audiencia preliminar se celebró el 28 de noviembre de 2017 y por auto del 1° de diciembre de 2017 se fijaron los hechos que deberían ser demostrados por las partes y se abrió un lapso de promoción de pruebas de cinco días de despacho.
Por auto del 8 de diciembre de 2017 se ordenó abrir una cuenta bancaria, con el cheque de gerencia consignado por la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA), oficiándose al Banco Bicentenario, librándose oficio remitiendo el cheque a la mencionada institución bancaria.
Por auto del 13 de diciembre de 2017 se admitieron las pruebas de la demandada y parcialmente las de la demandante, fijando treinta días de despacho para su evacuación.
El 15 de diciembre de 2017 se declaró desierto el acto de designación de expertos, por no haber comparecido la parte demandante promovente de la experticia.
El 9 de enero de 2018 se fijó el octavo día a partir de la intimación de la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, para la exhibición documental promovida por la parte demandada.
La intimación de la demandada ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE se practicó en la persona de su representante en juicio, el 18 de enero de 2018.
El 30 de enero de 2018 la representación de la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE exhibió la documental y la misma se agregó a los autos.
Por auto del 14 de febrero de 2018 se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
El 15 de febrero de 2018 se recibió comunicación del Servicio Integrado de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT) rindiendo los informes promovidos por la representación de la demandada.
La audiencia oral se celebró el 16 de marzo de 2018 y en la misma se declaró con lugar la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta e inadmisible la demanda.
El 5 de abril de 2018, el profesional del derecho LUIS MARCHÁN ESCALONA, sustituyó reservándose su ejercicio en una profesional del derecho, el poder que le había conferido la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia:
III
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:
Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:
La pretensión procesal de la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, expuesta en el escrito de la demanda, consiste en que se acuerde el desalojo de un inmueble destinado a uso comercial, que afirma dio en arrendamiento a la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) y que se condene a dicha demandada a pagarle VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 20.266.335,60) por cánones de arrendamiento y gastos comunes del centro comercial.
Se dice en el escrito de la demanda, que la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE dio en arrendamiento a la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) unos inmuebles de su propiedad, constituidos por cuatro galpones, distinguidos con los números 2-A, 3-A, 4-A y 5-A situados en el Centro Industrial Don Giuseppe, ubicado en Agro Urbana la Franja, Avenida Los Pioneros, Sector A con Avenida Principal, salida a Guanare en la ciudad de Araure, según documento suscrito por su presidente CHRISTIAN PETSCHNER WEBER.
Que “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) no ha pagado los cánones de arrendamiento, de los que debe tres meses para la fecha de presentación de la demanda, mas los gastos comunes del Centro Industrial Don Giuseppe.
Que el canon de arrendamiento está pactado en UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) por cada galpón, lo que da un total de DIECISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.800.000,00) para un monto de DOS MILLONES DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.016.000,00), mas el impuesto al valor agregado del 12 % y los gastos comunes del Centro Industrial. desde mayo de 2017 hasta agosto de 2017, desglosados de la siguiente manera: Mayo: DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 258.744,00); junio: DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 258.752,92) y agosto: CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) y CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 452.838,68), cuyo monto total es de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.450.335,60), para un total general de VEINTE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 20.266.335,60).
La demandante estima su demanda en VEINTIÚN MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,00) equivalentes en setenta mil unidades tributarias.
La representación de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) en su contestación, opuso como defensa de fondo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Además negó la demanda en todas sus partes, alegando lo siguiente:
Que ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, en un principio procediendo como Presidenta de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA LAS PALMAS, C.A.”, celebró un contrato de arrendamiento con “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) sobre los ya identificados galpones.
Que el contrato tenía una duración de un año a partir del 1° de mayo de 2013 hasta el 30 de abril de 2014 y que quedó prorrogado tácitamente, pero que la prórroga no se adecuó al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, como Presidenta de “ADMINISTRADORA LAS PALMAS, C.A.”, celebró contrato verbal de arrendamiento con “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) sobre los ya mencionados locales, así como sobre el galpón 2-A, s decir sobre los cuatro galpones 2-A, 3-A, 4-A y 5-A ubicados en el “Centro Industrial San Giuseppe”.
Que el referido contrato comenzó su vigencia a partir del 1° de enero de 2015 y no cumplió con los requisitos del Decreto Ley.
Que ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, esta vez como propietaria, celebró contrato de arrendamiento verbal con “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) sobre los cuatro galpones 2-A, 3-A, 4-A y 5-A ubicados en el “Centro Industrial San Giuseppe”, que entró en vigencia a partir del 1° de marzo de 2016.
Que este contrato de arrendamiento tampoco cumplió con los requisitos del Decreto ley, ya que entre otras cosas convinieron la forma de cobrar los cánones de arrendamiento y las cuotas de gastos comunes por parte de la arrendataria, destacándose entre el 17 de marzo de 2016 y el 17 de agosto de 2017, es decir en el lapso de dieciocho meses, la arrendadora solo emitió seis facturas, las que elaboraba, bien semestral, tetramestral, bimensual o mensual.
Que el 7 de abril de 2017 ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE hizo presencia en la sede de “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) y presentó contrato de arrendamiento privado, sobre los ya mencionados cuatro galpones.
Que el contrato tiene como fecha de celebración, el 1° de octubre de 2016 pero fue presentado el 7 de abril de 2017 y se señalaba como canon mensual de arrendamiento UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) por cada galpón, por lo que el presidente de “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA), ciudadano CHRISTIAN PETSCHNER WEBER le manifestó que no firmaría el contrato.
Que no obstante, dicha relación arrendaticia entre ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE y “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) continuó vigente como se venía sucediendo, con el nuevo canon de arrendamiento de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) por cada galpón, mas 12 % de impuesto al valor agregado, que asciende a CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,00), lo que totaliza a UN MILLÓN QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.568.000,00) por cada galpón. UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) por cada galpón.
Que ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE entregaba para su cobro facturas, las que elaboraba, bien semestral, tetramestral, bimensual o excepcionalmente una por mes.
Que una vez emitido el cheque correspondiente ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE u otra persona autorizada por ella, procedía a retirar el cheque para lo que entregaba facturas o recibos originales y procedía a retirar los comprobantes de impuesto sobre la renta e impuesto al valor agregado.
Luego en su contestación, la representación judicial de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) hizo referencia a trámites internos para pago, relativas a su condición de sujeto pasivo especial y agente de retención de tributos.
Resalta que para la emisión de pago directo a cualquier proveedor de servicios o bienes a la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) previamente deben ser presentados para el cobro, copia bien sea el original de facturas o recibos correspondientes, pues de lo contrario dicha demandada se ve imposibilitada de emitir pagos, al no poder cumplir con las exigencias y obligaciones como sujeto pasivo especial y agente de retención de tributos, que tiene en el SENIAT.
Mas adelante en su contestación, la representación judicial de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) hace una relación de períodos de la relación arrendaticia, desde marzo de 2016 hasta el 17 de agosto de 2017.
Sobre los alegatos de pagos anteriores a julio de 2017, salvo los pagos en los que con meses anteriores se incluya ese mes de julio, no hay pronunciamiento, por cuanto o se reclaman en la demanda.
Sobre los pagos a partir de agosto de 2017, aduce la representación judicial de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) en su contestación:
Que el 17 de agosto de 2017 fue enviada a “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA), copia de factura 000619 con emisión el 17 de agosto de 2017, correspondiente al canon de arrendamiento de mis meses julio y agosto de 2017, por los cuatro galpones, por el monto de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.200.000,00) mas 12 % del impuesto al valor agregado de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.344.000,00), para un total DOCE MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 12.544.000,00), que fue debidamente pagada.
Que “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) emitió el 25 de agosto de 2017 cheque número 23580953 de la cuenta 01341021690001000408 en el Banco Banesco, a favor de ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE.
Que una vez elaborado el cheque, se le participó a ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE para que lo retirara o recibiera en la sede de “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) y le hicieron varias llamadas, pero este cheque no ha sido retirado por ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE ni por persona autorizada por ella.
Que a la factura 000619 le fueron hechas las retenciones respectivas que le correspondían, conforme a retención de impuesto sobre la renta del 25 de agosto de 2017 por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 335.250,00) e impuesto al valor agregado período fiscal 2017, mes 09 por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.344.000,00).
Que “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) la declaración de retención ante el SENIAT, el 25 de agosto de 2017 por TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 335.250,00) y procedió a pagar el 4 de septiembre de 2017.
Que el 3 de noviembre de 2017, “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) procedió a realizar la consignación arrendaticia en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de la siguiente manera: septiembre de 2017 CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) por los cánones de arrendamiento de los cuatro galpones, mas SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 672.000,00) por impuesto al valor agregado, para un total de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.272.000,00); octubre de 2017 CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00) por los cánones de arrendamiento de los cuatro galpones, mas SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 672.000,00) por impuesto al valor agregado, para un total de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.272.000,00); gastos comunes y de mantenimiento correspondientes a agosto de 2017 por CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 452.838,68); gastos de mantenimiento de septiembre de 2017 CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00); gastos de mantenimiento de octubre de 2017 CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00).
Que por los montos señalados, consignó cheque de gerencia a favor de la demandante, por TRECE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 13.966.838,68).
Seguidamente, el Tribunal procede a analizar como punto de previo pronunciamiento, la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
SOBRE LA DEFENSA DE PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA:
Como fundamento de esta defensa, aduce la representación de la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) lo siguiente:
Que el 23 de mayo de 2014 entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que contiene las normas que regulan las condiciones en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, que regula la relación entre arrendadores y arrendatarios para este tipo de inmueble, así como las situaciones que surjan con ocasión de estas relaciones arrendaticias, estableciéndose un plazo de seis meses para adecuar los contratos a las exigencias establecidas, desaplicando para esta categoría de inmuebles, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de fecha 7 de diciembre de 1999.
Que igualmente el artículo 24 establece que el contrato de arrendamiento deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en dicho Decreto ley.
Que debe interpretarse que todos los contratos y convenciones de arrendamiento de inmuebles o locales de uso comercial, a partir de la vigencia del referido Decreto Ley, deben ajustarse a ese cuerpo jurídico normativo.
Que si se está ante un anticuado contrato de arrendamiento, celebrado antes del 23 de mayo de 2014 debe ser declarado nulo, por la falta de adecuación a las normas contenidas en el Decreto Ley, vulnera el orden jurídico e implica una renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineluctables que asisten a la demandada como arrendataria.
Que el mencionado Decreto Ley, en su artículo 3 establece el orden público de su normativa, al establecer que los derechos contenidos en el mismo son irrenunciables y señala que todos los órganos o entes administrativos, así como los tribunales, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general la adopción de formas y negocios jurídicos, en los que se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia comercial del inmueble, debiendo prevalecer la realidad sobre las formas.
Que el Decreto Ley ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias comerciales, siendo las partes libres de acordar mutuos derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil de la relación.
Que el numeral 4 del artículo 6° del Decreto Ley establece que los contratos, acuerdos y convenciones, mediante la manifestación de voluntad de las partes, dispone que no tendrán validez las disposiciones establecidas en los contratos de adhesión.
Que el contrato de arrendamiento privado, escrito y no autenticado, fue presentado a la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA) por la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE el 7 de abril de 2017, siendo las tres de la tarde, señalando que la fecha de celebración del contrato era el 1° de octubre de 2016, por lo que fue elaborado mucho después del 23 de mayo de 2014 cuando entró en vigencia, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y la vigencia del mencionado contrato, también estaba estipulada para después que entró en vigencia dicho Decreto Ley.
Que siendo así, debe verificarse si la mencionada convención, cumple con las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que en primer lugar, se trata efectivamente de un inmueble destinado a uso comercial.
Que en segundo lugar, el contrato contiene varias cláusulas que en su mayoría contienen obligaciones solo para la arrendataria y así redactado el contrato, en absoluto procura el necesario equilibrio entre las partes, lo que vulnera el artículo 7 del Decreto Ley.
Que en tercer lugar, no consta en el cuerpo del contrato, que haya sido producto del acuerdo entre las partes y menos consta la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas, lo que da certidumbre de que el contrato fue impuesto a la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA), lo que contraviene el numeral 4 del artículo 6 del Decreto Ley.
Que el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece que el arrendatario tiene derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado por el arrendador y con el contrato privado escrito y no autenticado o le fue respetado este derecho a la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (AGROGIPA), por lo que el mencionado contrato debe ser declarado nulo.
Que el artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prohíbe establecer cánones de arrendamiento, por procedimientos ajenos a lo establecido en el Decreto Ley y en su artículo 32 establece tres únicos métodos para la fijación de los cánones de arrendamiento.
1.- Canon de arrendamiento fijo, tomando como base el valor actualizado del inmueble.
2.- Canon de arrendamiento variable, con base en un porcentaje de las ventas.
3.- Canon de arrendamiento mixto, compuesto por una porción fija más un porcentaje de las ventas.
Que en el contrato de arrendamiento no se cumplió con los requisitos exigidos en el Decreto ley, al no contener la modalidad de cálculo adoptada y aunque señala expresamente su apego a las consideraciones establecidas en dicho texto normativo no fueron debidamente cumplidas, al no establecerse el método de cálculo del Decreto Ley que se utilizó.
Para decidir esta defensa, el Tribunal observa:
Se comienza a analizar la defensa de la parte demandada de admitir la acción propuesta, iniciando con es la defensa con el argumento de que se celebró un contrato de adhesión prohibido por la ley.
Ciertamente el artículo 70 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, define en su artículo 70, el contrato de adhesión como aquellos contratos tipos o aquellos cuyas cláusulas han sido aprobadas por la autoridad competente por la materia o establecidas unilateralmente por la proveedora o el proveedor de bienes y servicios, sin que las personas puedan discutir o modificar substancialmente su contenido al momento de contratar.
No obstante no prohíbe este texto legal los contratos de adhesión sino que los somete a regulación pudiéndose anular aquellas cláusulas que pongan en desventajas o vulneren los derechos de las personas agregando en su artículo 71 que el contrato de adhesión deberá estar al alcance de las personas en forma escrita en idioma oficial redactado de manera clara, especifico.
Agrega esta disposición que en aquellos casos en que la proveedora o el proveedor de bienes y servicios unilateralmente establezcan las cláusulas del contrato de adhesión, la autoridad competente, podrá anular aquellas que pongan en desventaja o vulneren los derechos de las personas, mediante acto administrativo que será de estricto cumplimiento por parte de la proveedora o proveedores.
En la presente causa no esta demostrado que el contrato que ventila a la arrendataria y a la arrendataria sea de adhesión, en este sentido al celebrar cualquier negociación es usual que una de las partes presente a las otras por escrito un proyecto de contrato y no por ello debe considerarse ese proyecto un contrato de adhesión por lo que en este punto en concreto se desecha la defensa de la parte demandada de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Además, señala la parte demandante que el contrato fue celebrado con un canon de arrendamiento fijo el cual se ajusta al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ciertamente al haberse indicado un canon de arrendamiento determinado que no esta sujeto a variaciones ni determinado las ventas de la arrendataria es forzoso concluir que nos encontramos ante un canon de arrendamiento fijo.
Para decidir la defensa sobre este punto, el Tribunal procede a analizar la copia certificada cursante en los folios 3 al 6 de la primera pieza del expediente, que acompañó la demandante a su escrito de demanda.
Esta copia está expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes, según lo que dispone el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se aprecia como plena prueba, por así constar en su texto, de que la aquí demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE dio en arrendamiento a la ahora demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA), cuatro galpones 2-A, 3-A, 4-A y 5-A ubicados en el “Centro Industrial San Giuseppe”, a partir del 1° de marzo de 2016, por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) mensuales por cada galpón.
No obstante de conformidad con lo que dispone el artículo 32 del Decreto Ley ya mencionado, en la fijación del canon de arrendamiento se determinara con base al valor actualizado del inmueble, dividido entre doce meses del año y entre el área arrendable para obtener el canon por metro cuadrado, multiplicándolo por el área a arrendar. No consta que dicho canon se haya fijado de esta manera y según lo que dispone el artículo 24 eiusdem, el contrato de arrendamiento contendrá al menos entre otras indicaciones, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada y no se indica en el referido contrato que modalidad de cálculo se adoptó para fijar el canon de arrendamiento en UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) mensuales por cada galpón, a lo que cabe agregar que de conformidad con el artículo 41 del mismo Decreto Ley, en su literal d, está prohibido establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en el mismo, por lo que en relación a este punto se debe declarar con lugar la defensa de la acción propuesta e inadmisible la demanda, como se hará en la dispositiva de la decisión.
Al ser inadmisible la demanda, por no constar en el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE y la demandada “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) es innecesario analizar el resto de las pruebas cursantes en autos, como es además innecesario analizar el resto de las defensas de la demandada.
IV
DISPOSITIVA:
Es con base a los razonamientos anteriormente expuestos, que este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la causa iniciada por demanda de desalojo, intentada por ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE ya identificada, “ASOCIACIÓN GREMIAL INDEPENDIENTE DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS” (ASOGIPA) también identificada, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta e INADMISIBLE la demanda.
De conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandante ESPERANZA DEL CARMEN ORTEGANO DE CURTO PELLE, en costas por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los seis (06) días del mes de abril de dos mil dieciocho.-
El Juez

Abg. Ignacio José Herrera González
El Secretario

Abg. Wilfredo Espinoza López
Siendo las 3 y 20 minutos de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión como fue ordenado.-
El Secretario