TSJ Regiones - Decisión

|REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
207º y 158º

Expediente Nro. 3518
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: GUILLERMO HERRAN ARIZABALETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.941.249.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. EDIFRANGEL LEON PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.458.159 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.309.
PARTE DEMANDADA: ELENA CHIOTÀKIS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.567.051.
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA: ABGS. ANNY RONDÓN, MIGUEL GONZÁLEZ Y FREDDY DUQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 109.670, 127.573 y 28.321, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa por apelación interpuesta en fecha 12 de julio de 2.017, por la apoderada judicial de la parte demandante abogada Edifrangel León Pérez, contra la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2.017, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en contra de la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos.

II
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 23 de Noviembre de 2.015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido por la abogada Edifrangel León Pérez, demando por ante el Juzgado Cuarto (Distribuidor) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos, por Cumplimiento de Contrato, correspondiendo por distribución el conocimiento de la presente causa, al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, acompañado de anexos (folios 01 al 88).
En fecha 30 de noviembre de 2.015, el tribunal de la causa, dictó auto declarando Inadmisible la presente demanda, por cuanto no se evidencia en el libelo de demanda que la parte demandante haya dado cumplimiento a lo exigido por el articulo 94 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (folios 89 y 90).
Mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2.015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado, apeló del auto dictado en fecha 30 de noviembre de 2.015, por el Tribunal de la causa (folio 91).
En fecha 04 de diciembre de 2.015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido de abogado consignando diligencia donde confiere poder apud acta a la abogada Edifrangel León Pérez (folio 92).
En fecha 08 de diciembre de 2.015, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto donde oye la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del presente expediente a este Tribunal de alzada (folios 93 y 94).
Recibido el presente expediente ante esta Alzada, en fecha 16 de diciembre de 2.015, se ordenó darle entrada, fijando el décimo (10°) día de despacho siguientes para que las partes presenten Informes (folios 95 y 96).
Cumplidas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior dictó sentencia en fecha 04 de marzo de 2.016, declarando con lugar la apelación interpuesta en fecha 04 de diciembre de 2.015, por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, se revocó la decisión dictada en fecha 30 de noviembre de 2.015, proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, se ordenó al Tribunal de la causa admitir la demanda por cumplimiento de preferencia ofertiva (folios 107 al 110).
En fecha 07 de abril de 2.016, el Tribunal de la causa, reingresa el expediente y admite la demanda, ordenando la citación de la parte demandada a fin de que comparezca dentro de los veinte (20º) días de despacho siguiente a dar contestación al fondo de la demanda u oponer cuestiones previas (folio 114).
En fecha 03/05/2016, la apoderada actora consigna emolumentos para la práctica de la citación (folio 115)
En fecha 27 de junio de 2.016, la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, asistida de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda (folios 122 al 124).
En fecha 27 de junio de 2.016, la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, asistida de abogado, consignó escrito mediante el cual le confiere poder apud acta al abogado Gustavo Alberto Alvarado Reinoso (folio 125).
En fecha 13 de julio de 2.016, el Tribunal de la causa, dictó auto donde fijó oportunidad para la celebración de la audiencia conciliatoria para el quinto (5to) día de despacho siguiente (folio 126).
En fecha 21 de julio de 2.016, fue celebrada la audiencia preliminar en la presente causa, compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes, la apoderada judicial de la parte demandante señala que insiste en todos y cada uno de los alegatos esgrimidos en el libelo, así mismo impugno los testigos promovidos por la parte demandada, seguidamente el apoderado de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de los términos en que fue planteada la demanda, así mismo ratificó los medios de prueba promovido (folios 127 al 129).
En fecha 26 de julio de 2.016, el Tribunal de la causa, dictó auto donde fijó los hechos y límites de la controversia y ordenó aperturar un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir del día siguiente al auto para la promoción de prueba (folios 130 al 133).
En fecha 05 de agosto de 2.016, compareció el abogado Gustavo Alberto Alvarado Reinoso, consignando escrito de promoción de pruebas (folios 134 al 136).
En fecha 05 de agosto de 2.016, compareció la apoderada de la parte demandante abogada Edifrangel León Pérez, consignando escrito de promoción de pruebas (folios 137 al 140).
En fecha 12 de agosto de 2.016, el Tribunal de la causa, dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por ambas partes, y ordenándose oficiar al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) (folios 141 y 142).
Mediante diligencia en fecha 22 de septiembre de 2.016, la apoderada judicial de la parte actora la abogada Edifrangel León Pérez, apeló del auto dictado de fecha 12 de agosto de 2.016 (folio 143).
En fecha 26 de septiembre de 2.016, el Tribunal de la causa, dictó auto donde oye dicha apelación en un solo efecto y ordenó la remisión del presente expediente a este Tribunal de alzada (folio 144).
En fecha 25 de noviembre de 2.016, el Tribunal de la causa, dictó auto donde ordena reponer la causa al estado que se sustancie conforme a lo previsto en el Titulo II, Capitulo I y siguientes del Código de Procedimiento Civil, declaran do nulas y sin efecto todas y cada una de las actuaciones subsiguientes al acto de contestación de la demanda, dejando incólume dicho acto así como el presente auto (folios 147 al 149).
En fecha 20 de diciembre de 2.016, el apoderado judicial de la parte demandada abogado Gustavo Alberto Alvarado Reinoso, consignó escrito donde opuso como punto previo que la oferta de venta no se materializó, en razón que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, así mismo promovió pruebas documentales y pruebas testimoniales. Mediante auto de fechas 16 de enero de 2.017, fueron admitidas (folios 151 al 153).
En fecha 02 de febrero de 2.017, compareció el ciudadano Leopoldo Ysaac Olmps León, a rendir sus declaraciones en la presente causa (folios 154 y 155).
En fecha 02 de febrero de 2.017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto autos declarando desiertos los actos por no haber comparecido los ciudadanos Andrei Nicolás Mehrez Chiotàkis y Celina Chirinos De Chiotàkis, a rendir sus respectivas declaraciones en la presente causa (folios 156 y 157).
En fecha 20 de marzo de 2.017, el Tribunal de la causa, dictó auto fijando oportunidad para que las partes presenten sus informes (folio 158).
En fecha 17 de abril de 2.017, el apoderado judicial de la parte demandada abogado Gustavo Alberto Alvarado Reinoso, consignó escrito de informes en la presente causa (folios 159 y 160).
En fecha 18 de abril de 2.017, el Tribunal de la causa, dictó auto donde fijó oportunidad para que ambas partes presenten sus observaciones (folio 161).
En fecha 04 de julio de 2.017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia declarando si lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta (folios 163 al 172).
En fecha 12 de julio de 2.017, la apoderada judicial de la parte actora abogada Edifrangel León Pérez, mediante diligencia apeló de la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2.017 (folio 173).
En fecha 17 de julio de 2.017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto oyendo dicha apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior (folios 174 y 175).
Recibido el presente expediente ante esta Alzada, se ordenó darle entrada en fecha 24 de Octubre de 2.017, este Tribunal de Alzada recibe el expediente y procede a dar entrada, fijando a los veinte (20°) día de despacho siguientes para que las partes presenten Informes (folios 176 y 177).
En fecha 24 de octubre de 2.017, compareció la ciudadana Elena Chiokátis Chirinos, mediante diligencia le confirió poder apud acta a los abogados Anny Karina Rondón Narváez, Miguel Eduardo González Santeliz y Freddy Duque Ramírez (folio 178).
En fecha 24 de octubre de 2.017, esta Alzada dictó auto agregando los informes presentados por la apoderada judicial de la parte demandada y así mismo dejó constancia que la parte demandante no presentó escrito de informes ni por si ni a través de apoderado judicial (folio 179).
Consta a los folios 180 al 186, escrito de informe presentado por la abogada Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, señalando entre otras cosas el procedimiento en Primera Instancia seguido a la causa; las pruebas que fueron aportadas por ambas partes; la aceptación de la oferta haciendo referencia al artículo 1.137 del Código Civil; y finalmente señalando la sentencia dictada por el a quo, por lo que alegó en conclusión, que la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa se encuentra ajustada a Derecho y por lo que solicita que sea declarada y confirmada por este Tribunal Superior.
En fecha 08 de noviembre de 2.017, mediante auto esta Alzada dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones ni por si ni a través de apoderado, acogiéndose al lapso para dictar sentencia (folio 187).

DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 24 de noviembre de 2.015, el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido por la abogada Edifrangel León Pérez, demandan por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, señalaron entre otros alegatos, lo siguiente:
• Que el ciudadano es arrendatario de un apartamento signado con el Nº 2, piso 1, Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Estado Portuguesa, desde el año 2.001, Constituido por un (1) apartamento signado por el N° 2, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados (131 mts.2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala, comedor, cocina, un baño, y un balcón, que forma parte del Edificio Residencias la Corteza, cuyo edificio está compuesto por un área de terreno de novecientos ochenta y dos metros cuadradas con noventa y dos centímetros (982,92 mts.2) y un área de construcción de dos mil quinientos cuarenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros (2.542,94 mts.2), cuyos linderos son: Norte: terrenos que fueron del Dr. Pedro Manuel Álvarez, hoy edificio Begoña; Sur: callejón sin nombre, hoy entrada principal a la urbanización La Villa, Este: Avenida 13 de Junio que es su frente y Oeste: terrenos que fueron propiedad de la Compañía Anónima “ Aserradero Araure S.A.
• Que en fecha el 01 de enero del 2.006, su ultimo contrato de arrendamiento celebrado con la propietaria y arrendadora Elena Chiotákis Chirinos, el contrato se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 1.720.00), según se evidencia de recibo de cancelación del canon del mes de octubre del 2.015.
• Que en fecha 12 de mayo de 2.014, la propietaria ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, solicitó la determinación del justo valor sobre el inmueble que ocupo ante la superintendencia nacional de arrendamientos de vivienda, y que en fecha 25 de septiembre de 2.014, dicho ente dictó la providencia administrativa Nº 0002, en el cual se determino que el justo valor del apartamento es por la cantidad de trescientos treinta y cuatro mil bolívares con cero cinco céntimos (Bs. 334, 525,00).
• Que en fecha 06 de noviembre de 2.014, la propietaria arrendadora le ofertó formalmente dada la preferencia ofertiva establecida en el artículo 131 de la Ley para regularización y control de arrendamiento de vivienda.
• Que tomó la decisión de aceptar la oferta a través de escrito dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, en fecha 21 de enero de 2.015, lo cual se le hizo difícil realizar la aceptación debió que la arrendadora ante mencionada, nunca habría la puerta.
• Que debido a dicha situación el arrendador se vio obligado a realizar la notificación de la aceptación a través de IPOSTEL urgente con acuse recibo de fecha 21 de enero de 2.015, el cual fue recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cedula de identidad Nº 24.146.712, en la misma fecha.
• Que estiman la presente acción en la cantidad de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares Con Cero Céntimos (Bs. 334.525,05) equivalentes a 2.230,167 Unidades Tributarias.
• Que procedieron a demandar a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, para que cumpla con el contrato existente entre ellos el cual se materializó al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello se condenado por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA CONTESTACIÓN
Mediante escrito de contestación de la demanda de fecha 27 de junio de 2.016, la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, asistida de abogado Gustavo Alberto Alvarado Reinoso, en el cual rechazan, niegan y contradicen lo siguiente:
Que ciertamente la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos, en fecha 06 de noviembre de 2.014, le ofertó a través de la Notaria Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, al ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 2, ubicado en el primer piso del edificio Residencias “La Corteza”, Municipio Araure Estado Portuguesa, pero también es cierto, que hasta la fecha la ciudadana propietaria del mencionado inmueble Elena Chiotàkis Chirinos, no ha recibido repuesta alguna del oferido Guillermo Herran Arizabaleta, expresando su voluntad de aceptar o rechazar la propuesta hecha por la propietaria arrendadora, perimiendo así, el lapso establecido en la oferta de venta.
Que el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, me haya hecho llegar por ningún medio su decisión de acoger la propuesta o rechazarla.
Que es mediante documento autentico según el articulo 132 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, que le propietario arrendador deberá notificar al arrendatario a los fines del ejercicio por este del derecho preferencial.
Que la notificación que debe hacer el inquilino al propietario oferente es en forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión e incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del articulo 44 de la Derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter.
Que niega rotundamente a ver conversado con el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en su negocio, y negó que ella haya enviado al negocio de mi madre Celina Chirino. Así mismo negó que su hijo Andrei Nicolás Mehrez Chiotàkis, haya recibido alguna notificación, o telegrama alguno relacionado con la aceptación del ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta.
Que ciertamente la parte accionada hizo la proposición de oferta que es unilateral, pero la parte demandante no cumplió con lo establecido en el acto preparatorio de notificar al oferente tal como lo establece la ley, de manera escrita e indubitable, aduciendo que lógica y consecuencialmente el contrato no se materializó y menos podría ostentar una demanda de cumplimiento de un contrato que no existe, toda vez que, no reúne los elementos de un futuro contrato para reputarse perfeccionado.
DE LAS PRUEBAS:
De la parte actora con el libelo de demanda:
La parte accionante acompañó su libelo de las siguientes documentales:
Marcado “1”: Copia fotostática simple de cheque emitido por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, signado con el numero Nº 66611308, por la cantidad de trescientos treinta y cuatro mil quinientos veinticinco con cinco céntimos (Bs. 334.525,05), de la entidad BANCARIBE, cuyo beneficiario es la ciudadana Elena Chiotàkis (folio 18). El cual se valora como prueba plena de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra a esta alzada que la parte demandante libró un cheque a favor de la arrendadora. ASI SE DECIDE.
Marcado “A”: Original de contrato de arrendamiento por la ciudadana Elena Chiotakis De Mehrez, al ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta (folios 19 al 21). Esta alzada lo valora como prueba plena de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil por tratarse de un documento privado el cual no fue impugnado por la parte contra quien quedó reconocido y demuestra a este tribunal la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de litigio. ASI SE DECIDE.
Marcado “B”: Original de factura emanada de la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos, derivada del alquiler del Apartamento Nº 2, correspondiente al cano de arrendamiento del mes de octubre de 2.015 (folio 22). Este tribunal lo valora como prueba plena de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil demostrando un pago hecho por la parte demandante al demandado nacido de la relación contractual arrendaticia. ASI SE DECIDE.
Marcado “C”: Original de providencia administrativa signada con el Nº 0002, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat donde se determina la relación arrendaticia entre los ciudadanos Elena Chiotàkis Chirinos Y Guillermo Herran Arizabaleta y donde fue fijado el justo valor del inmueble (folios 23 y 24). La misma fue igualmente promovida durante el lapso probatorio tal como consta en escrito que obra a los folios 137 al 140. Este Tribunal lo valora como documento administrativo y demuestra a este Tribunal que se determinó por parte de esa superintendencia el justo valor del inmueble objeto de la controversia. ASI SE DECIDE.
Marcado “D”: Original de documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua Estado Portuguesa, bajo el Nº 35, Tomo 80, folios 123 al 125, correspondiente a preferencia ofertiva efectuada por la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos al ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, del apartamento Nº 2, piso 1, del Edificio Residencias la Corteza, ubicado en la Avenida 13 de Junio del Municipio Araure del Estado Portuguesa (folios 25 al 33). La misma fue igualmente promovida durante el lapso probatorio tal como consta en escrito que obra a los folios 137 al 140. El mismo al no ser impugnado, se valora como prueba plena de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil como documento privado no impugnado por la contraparte quedando reconocido, demostrando a esta alzada que efectivamente si se realizó una oferta de venta sobre el inmueble objeto de la Litis. ASI SE DECIDE.
Marcado “E”, “E1” “E2”: Original de telegrama con acuse de recibo, emanado de IPOSTEL, de fecha 21 de enero de 2.015, cuyo cliente es el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta; Original de oficio suscrito por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, mediante el cual acepto la oferta formal de venta del inmueble de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos; y recibido asignado con el numero POEQA1037 (folio 34 al 36). Las mismas fueron igualmente promovidas durante el lapso probatorio tal como consta en escrito que obra a los folios 137 al 140. En cuanto al original del telegrama, se le da pleno valor probatorio como un documento administrativo, demostrando a este sentenciador que el demandante ordenó la entrega del telegrama y que el mismo fue recibido por una persona distinta a la destinataria del mismo. ASI SE DECIDE.
Marcado “F”: Original de oficio emanado por la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos, donde le solicitó al ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, la formalización de la inscripción ante el Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda (folios 37 al 39). Se valora como prueba plena adminiculado a las demás pruebas documentales presentadas por el demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil como documento privado que no fue impugnado por la contraparte quedando plenamente reconocido y que demuestra a este sentenciador que la demandada dio cumplimiento con lo señalado en la Ley. ASI SE DECIDE
Marcado “G”: Copia fotostática simple de comprobante de afiliación al sistema FAVV en línea del ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, emanada del Ministerio del Poder Para la Vivienda y Hábitat (folio 40). se valora como prueba plena conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y que demuestra a esta alzada que efectivamente se incluyó en el sistema al demandante tal y como lo exige el artículo 53 de la Ley para la regulación y Controlo de los Arrendamientos. ASI SE DECIDE
Marcado “H”: Copia simple de documento de condominio del Conjunto Residencial y Comercial San Nicolás, protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa, bajo el Nº 38, Tomo I del Protocolo de Transcripción del año 2.012 (folios 41 al 55). Dicha instrumental se desecha por considerar esta alzada que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. ASI SE DECIDE
Marcado “I”: Copias fotostáticas simples de documento de partición protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del Estado Portuguesa bajo el Nº 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo 1, Cuarto Trimestre de fecha 06 de octubre de 2.005, de la adjudicación del apartamento objeto del presente litigio a la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos (folios 56 al 77). Este documento se valora como prueba plena de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil demostrando a esta alzada que el inmueble objeto de la controversia es propiedad de ELENA CHIOTÁKIS CHIRINOS. ASI SE DECIDE
Marcado “J”: Copia certificada de certificación de gravamen solicitado por el ciudadano Francisco José Castro Cárdenas, del apartamento signado con el Nº 2, ubicado en el primer piso del edificio Residencias “La Corteza”, Municipio Araure Estado Portuguesa (folios 78 al 83). Se valora como prueba plena de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil demostrando a esta alzada que sobre el inmueble objeto de litigio no pesa ningún gravamen. ASI SE DECIDE
Marcado “K”: Original de oficio, de fecha 02 de febrero de 2.015, emanado por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, atendiendo la solicitud hecha por la ciudadana Chiotàkis Chirinos, mediante el cual presento la inscripción en el Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (folios 84 al 87). Dicho instrumento se valora para acreditar que el demandante de autos, en la referida fecha, presento ante la Superintendencia Nacional De Arrendamientos De Vivienda Del Estado Portuguesa, solicitud formal de inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, y para acreditar que ante esa oficina manifestó aceptar la oferta que le fue hecha; pero que debe ser desechada del proceso, por cuanto la aceptación de dicha oferta debió hacerse personalmente a la oferente, conforme al documento contentivo de la preferencia ofertiva. ASI SE DECIDE

DURANTE EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS PROMOVIÓ:

PRUEBA DE INFORMES:

Solicitó se oficiara al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), a los fines que informara sobre la remisión del telegrama POEQA1037 PC URGENTE enviado y recibido el día 21 de enero de 2.015, destinado a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, así como el texto que contiene y su recepción efectiva y que el cual fue efectivamente remitida por Guillermo Herran Arizabaleta. El Tribunal de la causa libro Oficio N° 189-2016, al referido instituto para tal fin, cuyas resultan obran a los folios 145 y 146, del presente expediente. Oficio N° 002, del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), mediante el cual señalan que:
• Efectivamente el Abogada Guillermo Herran Arizabaleta, consigno ante la oficina postal telegráfica Acarigua el día 21/01/2015 un telegrama dirigido al ciudadano: Elena Chiotakis Chirinos, con dirección edificio residencial la corteza tercer piso apto N- 11 de la ciudadana de araure Estado Portuguesa. Quedando registrado en nuestra base de dato con el número de consignación: POEQA1037.
• Efectivamente el telegrama numero POEQA1037 de fecha 20/01/2015 fue debidamente entregado el día 21/01/2015ª las 12:50pm recibido por el ciudadano: Andrei M. Portador de la cedula de identidad numero V-24.146.712.
• Anexo copia oficio emitido por su despacho de fecha 12/08/2016 bajo numero de oficio 189-2016.
• Anexo copia del telegrama numero POEQA1037, consignando el día 21/01/2015 por el ciudadano Abg. Guillermo Herran Arizabaleta.
• Anexo copia del telegrama de servicio de entrega numero POEQA1039 de fecha 21/01/2015, donde le indicamos la repuesta del telegrama numero POEQA1037 al ciudadano Abg. Guillermo Herran Arozabaleta.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Anexa a la contestación:
• Original de Informe Medico emanado por el Doctor Leopoldo Olms, Cardiólogo Flebólogo, de fecha 19 de enero de 2.015, el cual riela al folio 136, de la paciente Elena Chiotakis. Dicha instrumental demostró en el estudio Doppler trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha, reposo absoluto de sus actividades por 21 días a partir de la fecha, el cual adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico anexa a los folios 154 al 155 este tribunal le otorga pleno valor probatorio como prueba plena de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual demuestra a este Tribunal que la demandante padecía de una desorientación temporal espacial. ASI SE DECIDE.
• Prueba testimonial: el ciudadano Leopoldo Olms, quien rindió su declaración en fecha 02 de febrero de 2.017, tal como consta al folio 154 y 156, mediante la cual señalo: que si ratifica el contenido y firma del informe medico que presento la ciudadana Elena Chiokatis, donde especifico algunas cuestiones propias de la medicina, para el momento del examen el día 19 de enero de 2.015, la paciente presentaba una vena obstruida en la pierna derecha, por ese motivo se le prescribió tratamiento basado en analgésico fuertes y anticoagulante, son combinaciones de productos no Esteroides y Codeína, que es como la Morfina, la paciente no podía caminar y necesitaba ser asistida para deambular. ASI SE DECIDE.
DE LA SENTENCIA APELADA:
En fecha 04 de julio de 2.017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declarando Sin Lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido por la abogada Edifrangel León Pérez, contra la ciudadana Elena Chiokatis Chirinos.
“…Del análisis de las pruebas obtenidas en el presente juicio, considera esta Juzgadora que quedó demostrando que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Elena Chiotakis De Merhez Y Guillermo Herran Arizabaleta, sobre un inmueble construido por (1) un apartamento signado por el N° 2, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un met6ros cuadrados (131Mts2), que forma parte del edificio Residencias “La Cortezas”, ubicada en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa.
Así mismo, fue un hecho admitido por las partes, que en virtud de esa relación arrendaticia, el ciudadano Guillermo Herrán Arizabaleta, tiene el derecho de preferencia ofertiva con relación al bien inmueble objeto del presente juicio, y que como consecuencia de ello, la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, le oferto en venta al prenombrado arrendatario, mediante documento autenticado contentivo de oferta el cual quedo inserto bajo el N° 35, tomo 80, folios 123 al 125 en la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, con fecha 06 de noviembre del 2014, el inmueble construido por (1) apartamento signado por el N° 2, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados (131Mts2), que forma parte del Edificio Residencias “La Corteza”; ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, desprendiéndose el mismo, que ambas partes asumieron obligaciones o condiciones legales contractuales, bajo las siguientes cláusulas; TERCERA: el termino para la manifestación de la aceptación o rechazo de la oferta, por el arrendatario es de noventa (90) días calendarios siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar en la persona del propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta. CUARTA: la repuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo a la oferta debe hacerla en la dirección de la parte demandada indicada en el contrato para que sea validamente recibida.
Ahora bien, de todas las obligaciones contractuales asumidas por ambos contratantes, quedó demostrado que el arrendatario-oferido cumplió parcialmente con las obligaciones previstas en el numeral tercero del contrato, esto es, con la manifestación de la aceptación de la oferta dentro del plazo de los noventa (90) días; con la cláusula cuarta, cuando practico la notificación de su aceptación en la dirección convenida por ambas partes, tal y como se desprende del telegrama valorado en el numeral 6° del análisis probatorio.
No obstante, lo que no pudo demostrar el arrendatario-oferido fue que su notificación a través del telegrama, se haya realizado en la persona de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la oferta de venta, tal y como quedo convenido por las partes contratantes en la misma cláusula tercera, ya que, del instrumento administrativo (telegrama) se desprende que el mismo fue recibido por una persona identificada como Andrei M; que demás está decir, es un tercero que no formar parte de la convención contractual.
En consecuencia, al no haber cumplido el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, con lo convenido en la cláusula tercera del contrato, contraviene lo previsto en los artículos 1.137 y 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue entregado a la propietaria oferente, como lo exige el contrato de oferta firmado por las partes, sino que dicho telegrama, fue entregado en manos de un tercero, por lo que considera esta juzgadora que la notificación a la propietaria oferente es ineficaz, y por ello, debe declararse forzosamente SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido por la profesional del derecho Edifrangel León Pérez, ambos plenamente identificados up supra, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, también suficientemente identificada en autos, sobre un inmueble construido por (1) apartamento signado por el N° 2 ubicado en el primer piso del Edificio Residencias “La Corteza”, ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, y así se expresamente quedará establecido en la dispositiva del presente fallo….”

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR.
Comenzamos por señalar que, conforme se ha constatado de autos, el presente expediente llega a esta superioridad, como consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la abogada Edifrangel León Pérez en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en contra del fallo dictado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de preferencia ofertiva, intentó en contra de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos.
En este caso, del análisis pormenorizado del libelo de demanda, se observa que, el actor plantea en su escrito libelar la presente acción para que, la demandada cumpla con el contrato de compra venta existente entre ellos, el cual se materializó a su decir, al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenado por este Tribunal, o en su defecto que la sentencia que recaiga en el juicio, se tenga como lo establece el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual consignó cheque N° 66611308 emitido contra la entidad bancaria BANCARIBE por la cantidad de Trescientos Treinta Y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares Con Cero Cinco Céntimos (Bs.334.525,05), a nombre de la demandada Elena Chiotákis Chirinos que anexo marcado “1”, y su copia para que quede en el expediente, esto como pago del Justo Valor del inmueble determinado por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS, en fecha 25 de septiembre de 2014, según Providencia Administrativa N° 0002 y de igual manera demandó las costas y costos del juicio. Estimó la presente acción en la cantidad de Trescientos Treinta Y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares Con Cero Cinco Céntimos, lo que equivale a 2.230,167 Unidades Tributarias.
En la oportunidad de la contestación, la parte demandada señaló en su escrito de contestación que, la parte actora planteó en su escrito libelar una demanda por incumplimiento de contrato de preferencia ofertiva, toda vez que, no se cumplió con lo estipulado en el contrato, oponiéndose categóricamente al derecho favorable de todas y cada una de dichas pretensiones. Niega rechaza y contradice, que el arrendatario Guillermo Herran Arizabaleta, haya hecho llegar por ningún medio, su decisión de acoger la propuesta o rechazarla. Niega rotundamente que haya conversado con el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en su negocio y menos, lo haya enviado al negocio de su madre Celina Chirinos y solicita que se declare sin lugar la pretensión de la parte accionante en todos sus términos en la definitiva.
Así las cosas, la juzgadora a quo, declaró sin lugar la acción, fundamentándose entre otros, en los siguientes alegatos:
“Del análisis de las pruebas obtenidas en el presente juicio, considera esta Juzgadora que quedó demostrando que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Elena Chiotakis De Merhez y Guillermo Herran Arizabaleta, sobre un inmueble construido por (1) un apartamento signado por el N° 2, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un met6ros cuadrados (131Mts2), que forma parte del edificio Residencias “La Cortezas”, ubicada en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa.
Así mismo, fue un hecho admitido por las partes, que en virtud de esa relación arrendaticia, el ciudadano Guillermo Herrán Arizabaleta, tiene el derecho de preferencia ofertiva con relación al bien inmueble objeto del presente juicio, y que como consecuencia de ello, la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, le oferto en venta al prenombrado arrendatario, mediante documento autenticado contentivo de oferta el cual quedo inserto bajo el N° 35, tomo 80, folios 123 al 125 en la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, con fecha 06 de noviembre del 2014, el inmueble construido por (1) apartamento signado por el N° 2, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados ](131Mts2), que forma parte del Edificio Residencias “La Corteza”; ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanizacion La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, desprendiéndose el mismo, que ambas partes asumieron obligaciones o condiciones legales contractuales, bajo las siguientes cláusulas; TERCERA: el termino para la manifestación de la aceptación o rechazo de la oferta, por el arrendatario es de noventa (90) días calendarios siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar en la persona del propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta. CUARTA: la repuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo a la oferta debe hacerla en la dirección de la parte demandada indicada en el contrato para que sea validamente recibida.
Ahora bien, de todas las obligaciones contractuales asumidas por ambos contratantes, quedó demostrado que el arrendatario-oferido cumplió parcialmente con las obligaciones previstas en el numeral tercero del contrato, esto es, con la manifestación de la aceptación de la oferta dentro del plazo de los noventa (90) días; con la cláusula cuarta, cuando practico la notificación de su aceptación en la dirección convenida por ambas partes, tal y como se desprende del telegrama valorado en el numeral 6° del análisis probatorio.
No obstante, lo que no pudo demostrar el arrendatario-oferido fue que su notificación a través del telegrama, se haya realizado en la persona de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, en su carácter de propietario del inmueble objeto de la oferta de venta, tal y como q uedo convenido por las partes contratantes en la misma cláusula tercera, ya que, del instrumento administrativo (telegrama) se desprende que el mismo fue recibido por una persona identificada como Andrei M; que demás está decir, es un tercero que no formar parte de la convención contractual.
En consecuencia, al no haber cumplido el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, con lo convenido en la cláusula tercera del contrato, contraviene lo previsto en los artículos 1.137 y 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue entregado a la propietaria oferente, como lo exige el contrato de oferta firmado por las partes, sino que dicho telegrama, fue entregado en manos de un tercero, por lo que considera esta juzgadora que la notificación a la propietaria oferente es ineficaz, y por ello, debe declararse forzosamente SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, asistido por la profesional del derecho Edifrangel León Pérez, ambos plenamente identificados up supra, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, también suficientemente identificada en autos, sobre un inmueble construido por (1) apartamento signado por el N° 2 ubicado en el primer piso del Edificio Residencias “La Corteza”, ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, y así se expresamente quedará establecido en la dispositiva del presente fallo….”

Ahora bien, como quiera que ha quedado expresamente claro que la apelación que motoriza el conocimiento por parte de esta instancia de alzada, esta dirigida a atacar una sentencia definitiva, se hace necesario realizar previamente consideraciones que tocan la naturaleza misma de dicho recurso y la conducta que debe asumir el juez superior al conocer de la misma.
En tal sentido se tiene: La doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses. Según nuestra Sala Civil, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa))
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De conformidad a las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido que la decisión apelada se trata de una sentencia definitiva, que fue apelada en forma total, por la parte demandante y oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho permitiéndome, realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.
Expuesto lo anterior, se determina previamente los límites en que ha quedado planteada esta controversia o thema decidendum, los cuales quedan fijados en base a la pretensión deducida por la parte actora en el libelo de la demanda y en la contestación dada, toda vez que es de principio, precepto y doctrina que, el juez debe pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, so peligro de librar un fallo incongruente en violación al principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.
En este caso, el demandante señaló que, es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 2, piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la Avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa desde el año 2001. Que en fecha 12 de mayo de 2014, su arrendadora propietaria Elena Chiotákis Chirinos, solicitó la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS, institución que en fecha 25 de septiembre del 2014 dictó la providencia Administrativa N° 0002, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares con Cero Cinco Céntimos (Bs.334.525,05).
Que con fundamento a la Providencia en cuestión, la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre de 2014, a través de la Notaría Pública Segunda de Acarigua del Estado Portuguesa, le ofertó formalmente en su condición de arrendatario el referido inmueble, dada la preferencia ofertiva establecida en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que en virtud de ello, tomó la decisión de aceptar la oferta, a través de un escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotákis, en fecha 21 de octubre de 2.015; aceptación ésta, que debía realizarse en el mismo edificio donde vive la arrendadora propietaria, lo cual se le hizo difícil por cuanto la oferente nunca abría la puerta. Que esa situación lo obligó a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo el 21-01-2015, el cual fue recibido en la misma fecha por Andrei M., portador de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Que por los hechos narrados acude a fin de demandar a la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, para que cumpla con el contrato existente tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenado por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia que recaiga se tenga como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Dicha pretensión fue rechazada por la parte demandada quien señaló en su escrito de contestación que la parte actora planteó en su escrito libelar una demanda por incumplimiento de contrato de preferencia ofertiva, toda vez que, no se cumplió con lo estipulado en el contrato, oponiéndose categóricamente al derecho favorable de todas y cada una de dichas pretensiones. Niega rechaza y contradice, que el arrendatario Guillermo Herran Arizabaleta, haya hecho llegar por ningún medio, su decisión de acoger la propuesta o rechazarla. Niega rotundamente que haya conversado con el Ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en su negocio y menos, lo haya enviado al negocio de su madre Celina Chirinos y solicita que se declare sin lugar la pretensión de la parte accionante en todos sus términos en la definitiva.
Establecido lo anterior le corresponde a este Sentenciador emitir pronunciamiento respecto al fondo de la controversia, la cual versa según lo afirma la demandante en cuanto a la existencia de una relación jurídica contractual, en virtud de la cual demandó el incumplimiento del contrato de preferencia ofertiva.
En este contexto, se hace necesario referirse al concepto o término dado por la doctrina al Contrato, el cual constituye una convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
A su vez el Código Civil, en su artículo 1.133, define el contrato de la siguiente manera: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Ahora bien, la acción de cumplimiento, es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra, el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
En tanto en su artículo 1.167, dispone: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Aquí, se establece la opción que tiene una de las partes, ante el incumplimiento de la otra, es decir, que es un derecho del acreedor a elegir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, siendo que en ambos casos puede exigir el cobro de daños y perjuicios, originados por el incumplimiento.
Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De la referida norma, se infiere que los contratantes deben someterse estrictamente a lo convenido, y en caso contrario, se debe responder por los daños que se ocasionaren.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador.
Así se tiene que el artículo 4 del citado Código Civil, establece: A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho.
Siguiendo la misma línea, el artículo 1.160 ejusdem, dispone:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Por su parte El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Es aquí donde se hace necesario referirse a lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenido en la sentencia del 22 de junio de 2.001, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, sentencia Nº RC-0169, expediente Nº 00377, en la cual se señala que la facultad de los jueces de instancia de interpretar actos y contratos no es delimitada, por el contrario, se restringe a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia.
Por otra parte, se hace la diferencia o distinción entre la calificación e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la apreciación que el Juez realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato; y estaríamos en presencia de interpretación de los contratos cuando la labor que debe realizar el Juez consiste en indagar la intención y voluntad presunta que manifiestan las partes al establecer la diversas cláusulas en un contrato y que determinan sus obligaciones y derechos.
Continuando con la cadena normativa, se debe señalar lo que dispone el artículo 1.474 del Código Civil: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
Igualmente dispone el artículo 1.161, ejusdem: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado;…”
De allí que el consentimiento de las partes es uno de los requisitos esenciales del contrato, una condición sine qua non para su existencia, según lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, y ha sido definida como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica.
El consentimiento puede ser expreso o tácito, según las diversas situaciones. Es así que, la venta consiste en la recíproca obligación de transferir y de garantizar la propiedad, así como la de pagar el precio estipulado por el contrato. Por lo que la característica de la venta es que es un contrato bilateral, oneroso, consensual, y traslativo de la propiedad.
En este sentido, nos referimos al principio de la autonomía de la voluntad que comprende, la libertad para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí mismas sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico, circunstancias que se observan en el acuerdo celebrado por las partes en el presente juicio y que sin duda determina su voluntad de celebrar un contrato de compraventa, en el cual cada una de las partes contratantes asumieron obligaciones.
Siguiendo este hilo, se observa, como se ha dicho que, la presente demanda se trata de que cumpla con la preferencia ofertiva, prevista tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenado por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia que recaiga se tenga como lo establece el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Y por su lado, oponiéndose categóricamente al derecho favorable de todas y cada una de dichas pretensiones. Niega rechaza y contradice, que el arrendatario Guillermo Herran Arizabaleta, haya hecho llegar por ningún medio, su decisión de acoger la propuesta o rechazarla. Niega rotundamente que haya conversado con el Ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en su negocio y menos, lo haya enviado al negocio de su madre Celina Chirinos y solicita que se declare sin lugar la pretensión de la parte accionante en todos sus términos en la definitiva.
Conforme a todo lo narrado, se debe indicar que, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquéllas. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece.
….omissis….
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
…Omissis…
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)
En atención a las normas jurídicas citadas y al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone de manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba. No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se limite a la contradicción pura y simple de la pretensión de su oponente, sino que expone particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo…”. (Vid sentencias de esta Sala, N° 247 de fecha 6 de mayo de 2015 y N° 273 de fecha 1° de diciembre de 2015).
Al respecto, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, páginas 556 y 557, ha expresado que: “… Nuestro nuevo Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa fórmula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña la mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La situación no cambia porque se niegue un hecho, en vez de afirmar su inexistencia…La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba: un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida (yo siempre he estado en Maracaibo) no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es ésta: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre pruebas de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hecho en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506…”.

De acuerdo a los criterios citados, se tiene que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, regulan expresamente la distribución de la carga de la prueba entre las partes procesales, y establecen que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y trasladan la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos; pero si éste, se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, en la cual contradiga pura y simplemente la pretensión, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba, por tanto, la carga de la prueba depende de la actitud del demandado.
Analizada la normativa que rige este asunto, considera quien aquí juzga que siendo la prueba la razón o argumento tendiente a demostrar la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos en el proceso, también es el instrumento o el vehículo permitido por la ley, que utilizan las partes o el juez para traer al proceso sus pretensiones o argumentos. En virtud de ello la regla es que el objeto de la prueba son los hechos, ya que el derecho no se prueba.
En este sentido, el objeto de la prueba judicial son los hechos, las realidades susceptibles de ser probadas, sin relación a ningún proceso en particular (noción objetiva y abstracta) puede ser objeto de prueba en el proceso todo lo que puede representar la conducta humana, los sucesos, acontecimientos, hechos o actos humanos, voluntarios o involuntarios, individuales o colectivos, que sean susceptibles, incluso las simples palabras pronunciadas, sus circunstancias de tiempo, modo y lugar, y el juicio o calificación que de ellos se tenga. También son objeto de prueba los hechos de la naturaleza donde no interviene la actividad humana; las cosas u objetos materiales y cualquier aspecto de la realidad material sean o no producto del hombre, incluyendo los documentos; las personas físicas, su existencia y características, estado de salud, etc.
Ahora bien, conforme a lo anterior, para una mejor y mayor comprensión, a los fines de determinar a quien corresponde la carga probatoria, conforme se desarrollo el presente juicio, tomando en cuenta lo señalado por el actor en su libelo de demanda, como lo expresado por la demandada en su contestación, se hace necesario escudriñar el contenido de la cláusula tercera y cuarta del contrato de preferencia ofertiva, que da origen a la acción aquí incoada. Al efecto establece dichas cláusulas, lo siguiente:
...” Tercero: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace.
Cuarto: La repuesta del Arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo a la oferta que le es formulada, será validamente recibida en la siguiente dirección: Edf: Residencia La Corteza, tercer piso, Apto N° 11, Araure edo. Portuguesa. Y yo Guillermo Herran Arizabaleta, supra identificado, me doy por notificado de la Oferta que por el presente documento se me hace y declaro que me acojo al termino legalmente establecido para manifestar mi decisión. Se hace tres (3) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Así lo decimos y otorgamos, en la ciudad de Acarigua del Municipio Páez del Estado Portuguesa a la fecha de su autenticación…”

No hay dudas para quien aquí juzga, que se desprenda de dichas cláusulas, la obligación del demandante (oferido) de notificar a la demandada (oferente) propietaria del inmueble, es decir, la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, su aceptación o rechazo a la Oferta de Venta del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 02 ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados (131 mts2), que forma parte del Edificio Residencial “La Corteza”, ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, en un término de noventa (90) días calendarios siguientes a la fecha del ofrecimiento, notificación esta que debió cumplirse personalmente en la persona de la oferente, en la dirección indicada en el contrato, para que sea válidamente recibida, por lo que negada por la parte demandada que, la actora haya cumplido con tal carga, no hay dudas para quien aquí juzga en señalar que conforme a los criterios supra citados, la carga probatoria recayó en el demandante, en este caso debió demostrar que cumplió con dicha aceptación de la oferta, en la forma en que fue convenido en dicho contrato. ASI SE DECIDE
Así, las cosas, observa este ad quem que, la parte accionante no aportó prueba alguna que demostrara el hecho constitutivo de haber dado cumplimiento con su obligación de notificar personalmente a la propietaria del inmueble en la persona de la demandada, es decir, validamente, a la Ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, en donde le manifestara su aceptación a la Oferta de Venta del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 02 ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados (131 mts2) que forma parte del Edificio Residencial “La Corteza”, ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, tal como se establecía en el documento de oferta de venta, ya que del instrumento administrativo constitutivo del Telegrama se desprende que el mismo fue recibido por una persona identificada como Andrei M., quien es un tercero, que no forma parte de la convención contractual, lo que contraviene con lo previsto en el artículo 1.137 y 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue entregado a la propietaria oferente, como lo exigía el contrato de oferta firmado por las partes, sino que dicho telegrama, fue entregado en manos de un tercero ajeno a la relación contractual por lo que esta alzada comparte el criterio del a quo de que la notificación en la forma como se hizo es ineficaz. Igualmente la parte demandada demostró a través de la prueba documental y la prueba testimonial del Médico Leopoldo Olmos, que la misma para esa fecha se encontraba en una desorientación temporal espacial lo que demuestra que si existía una incapacidad para que la demandada recibiera legalmente su aceptación, el demandante no pudo demostrar una manifestación de aceptación legalmente notificada en la fecha que decidió hacerlo, muy a pesar que tuvo tiempo con creces para hacerlo, es decir noventa (90) días calendarios y no lo hizo. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, al no dar cumplimiento el demandante con la obligación impetrada en el documento de oferta de venta, podemos concluir que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. ASI DECIDE.
En consecuencia, se debe declarar sin lugar la apelación interpuesta en fecha 12 de julio de 2.017, por la apoderada judicial de la parte demandante abogada Edifrangel León Pérez, contra la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2.017, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, en contra de la ciudadana Elena Chiotàkis Chirinos.
En razón de ello, debe este juzgador establecer que cuando el juez a quo, declaró que la notificación a la propietaria oferente es ineficaz, y por ello declaro sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato con ocasión a una oferta de venta, que intentó el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, contra la ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, actúo apegada a la normativa que rige este asunto, por lo que la misma debe ser confirmada. ASI SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 12 de Julio de 2.017, por la Abogado Edifrangel León Pérez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, contra la decisión proferida en fecha 04 de julio de 2.017, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la demanda, la cual queda CONFIRMADA.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Oferta de Venta incoada por el ciudadano Guillermo Herran Arizabaleta, contra la Ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 02 ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados (131 mts2) que forma parte del Edificio Residencial “La Corteza”, ubicado en la Avenida 13 de Junio, esquina entrada principal a la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionante.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en la ciudad de Acarigua, a los Veintidós (22) días del mes de enero de 2.018. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

El Juez,

Abg. Harold Paredes Bracamonte

La Secretaria.,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m. Conste:

(Scria.)

HPB//EdeZ/m.p.