TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
207° y 158°

ASUNTO: EXPEDIENTE NRO.: 3527
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.565.051, domiciliada en el Conjunto Residencial y Comercial General Páez, Municipio Páez del Estado Portuguesa.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: JOSHUA DUDAMEL, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 217.033.
PARTE DEMANDADA: JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.946.066.
ABOGADO ASISTENTE: ROBERT QUINTERO JAIME, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 213.486
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Obra en Alzada la presente causa por la apelación interpuesta en fecha 10 de octubre de 2017, por el ciudadano JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO JAIME, contra la decisión proferida por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 20 de septiembre de 2017.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 21/05/2.015, la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, asistida por la abogado YAJAIRA GUTIERREZ, demandó ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, al ciudadano JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS, por cumplimiento de contrato. Consignó anexos (folios 01 al 45, 1ra pieza).
Por auto de fecha 27 de Mayo de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, admitió la demanda presentada, ordenando el emplazamiento del demandado Juan Ramón Rodríguez Rojas (folios 46 y 47, 1ra pieza)
Cumplidas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior dictó sentencia en fecha 27 de abril del 2017, declarando:
“PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 18/11/2016, por el ciudadano JUAN RAMON RODRÍGUEZ ROJAS, parte demandada, asistido por el abogado en ejercicio ROBERT QUINTERO JAIME, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 01/11/2016, que declaró con lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta,
SEGUNDO: LA NULIDAD solo de la sentencia apelada, siendo que esta debe ser proferida una vez sea resuelta la incidencia de fraude cuya incidencia aquí se ordena sea aperturado, la cual debe contener como punto previo la decisión sobre la incidencia de fraude proferida.
TERCERO: Se ORDENA la apertura por cuaderno separado de la incidencia de fraude, sin necesidad de citar a las partes pues todos están a derecho.
CUARTO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.” (folios 10 al 21, 2da pieza)

En fecha 26/05/2017, fue recibido el expediente en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Inhibiéndose la Juez abogada María Carolina Rojas en fecha 30/05/2017, por tal motivo remitió el expediente al Juzgado Distribuidor (folios 24 al 27, 2da pieza)
En fecha 13/06/2017, fue recibido el expediente en el Tribunal (distribuidor) Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, acordándose su distribución correspondiendo el mismo al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el cual mediante auto de fecha 19/06/2017, la admite a sustanciación ordenando la apertura del cuaderno separado de fraude (folios 28 y 29, 2da pieza)
Obra a los folios 32 al 68, resultas de la inhibición propuesta por la Juez María Rojas, la cual esta Alzada declaró con lugar la misma en fecha 19/06/2017.
En fecha 20/09/2017, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia declarando improcedente por inexistente el fraude denunciado por el accionado, con lugar la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentó la ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, en contra del ciudadano JUAN RAMON RODRÍGUEZ ROJAS (folios 69 al 84, 2da pieza)
Mediante diligencia presentada en fecha 10 de octubre de 2017, el ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO JAIME, apela de la sentencia dictada por el a quo en fecha 20/09/2017, la cual fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 16 de octubre de 2017 (folios 94 y 95, 2da pieza)
En fecha 25/10/2017, este Tribunal de alzada le dio entrada al presente expediente y fijó oportunidad para que las partes presenten sus informes. (folios 97 y 98, 2da pieza)
En fecha 28/11/2.017, mediante auto se fija el lapso para dictar sentencia (folio 99, 2da pieza).

DEL LIBELO DE DEMANDA

En fecha 21 de mayo de 2.015, la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, demandó por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, al ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, por cumplimiento de Contrato, en su escrito de demanda señaló entre otros aspectos, lo siguiente:
• Que entre su persona y el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, celebraron un contrato donde ambas partes se comprometen una de venderle y ella en comprarle un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nº 64, ubicado en el sexto piso, del Edificio “D”, y el puesto de estacionamiento Nº 67, situados en el Complejo Inmobiliario denominado Conjunto Residencial y Comercial General Páez, ubicado en el Barrio San Antonio, de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de noventa metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (90,50 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Nor-este: fachada noreste del edificio, Sur-oeste: hall ascensores y fachada sur-oeste interna. Nor-oeste: Apartamento Nº 63; Sur-este: Fachada sur-este del edificio.
• Que sobre el antes identificado inmueble, que se le ofertó en venta, pesa una hipoteca de primer grado a favor del extinto Banco Hipotecario Oriental, C.A., según consta en certificación de gravamen, emitida por el Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, de fecha 28/01/2015.
• Que en la cláusula segunda consta que el precio pactado por el inmueble objeto de la negociación es la cantidad de Cuatrocientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 430.000,00), de los cuales el propietario o vendedor recibió la cantidad de Ochenta Mil Bolívares, mediante cheques, en el momento de la autenticación del documento de Opción de Compra, y el saldo restante, la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, una vez que se obtuviera el crédito hipotecario con recurso del fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV) para tales efectos.
• Que según la cláusula tercera del referido contrato, establecieron que el plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta es de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del contrato de oferta de venta, más una prórroga de treinta (30) días continuos, a los efectos de solicitar el crédito por ante la institución Bancaria.
• Que igualmente se estableció en dicha cláusula el compromiso del propietario para tramitar y obtener ante los organismos correspondientes todo lo relativo a solvencias, documentos y planillas que fueren necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
• Que le fue informado por una de las promotoras del Banco que en el documento de propiedad se observa que sobre el inmueble que piensa adquirir pesa una hipoteca de primer grado, situación que desconocía total y absolutamente, ya que el propietario no le informo de tal situación, y que hasta tanto no solventara esa irregularidad no podio iniciar el tramite crediticio, lo cual comunicó inmediatamente al propietario, y su respuesta fue que su abogado estaba realizando ese tramite de solicitar el documento de liberación de hipoteca.
• Que el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, no dio cumplimiento a su obligación, tanto de realizar las diligencias para la liberación de la hipoteca, que han transcurrido aproximadamente un año y diez meses, que se esta negando a la venta que pacto según el contrato de compra-venta, señalando que ya el apartamento no tiene el mismo costo que para el momento en que suscribió el contrato,
• Que de conformidad con lo previsto en los artículos 1133, 1135, 1141, 1159,1160, 1161 y 1167 del Código Civil demanda al ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, para que cumpla la obligación de venderle el inmueble. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto del presente proceso. Estimo la acción en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), equivalentes a 2.333,33 unidades tributarias.

DE LA CONTESTACIÓN

El demandado, ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, presentó escrito de contestación de la demanda, en la cual negó, rechazó y contradijo:
• El presente juicio por cumplimiento de contrato de opción a compra venta que tiene incoado la ciudadana Leida Tibisay Quevedo.
• Que entre su persona y la ciudadana Leida Tibisay Quevedo, existe vigente el contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua, de fecha 17 de julio de 2013, bajo el Nº 04, Tomo 75, llevado en los Libros de Autenticaciones, puesto que la momento de la firma del contrato, el notario no hace ver a su persona, ni a la ciudadana Leida Tibisay Quevedo, la falta de la Liberación de la hipoteca, requisito este fundamental para llevar a cabo dicha negociación.
• Que la hoy accionante no tuviera conocimiento de la falta de liberación del inmueble.
Añadió, que el contrato privado de arrendamiento con opción a compra venta firmado en agosto de 2013, mantiene las mismas características del contrato que pretende hacer valer la ciudadana Leida Cordero, ante el Tribunal, salvo el punto de arrendamiento.
De conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.124 y 1263 del Código Civil reconviene a la actora, la cual fue ratificada en fecha 10/03/2.016; el tribunal a quo mediante auto de fecha 29/03/2.016, declara improcedente dicha reconvención por ser extemporánea de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

DEL CUADERNO DE INCIDENCIA DE FRAUDE

1. El demandado, ciudadano JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO JAIME, presentó escrito en fecha 14/07/2016, en el cual señaló entre otras cosas:
“…en vista que la demandante no ha demostrado haber cumplido con la obligación como promitente compradora, es lógico que a tenor de lo dispuesto con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda debe ser declarada SIN LUGAR, habida cuenta de que no ha pagado el saldo adeudado, ni siquiera se ofreció a pagarlo, ni realizo una oferta real de pago en la cual se libertara de su obligación de pagar el precio de la opción a compra venta, ni estableció en su demanda la oportunidad para pagar el saldo deudor. Tampoco demostró haber realizado todos los trámites necesarios para la obtención del crédito, mientras que por su parte, el demandado, si cumplió con demostrar las defensas explanadas en el escrito de contestación de la demanda, por lo tanto no puede proceder en derecho la demanda. Es obvio que la parte demandada está usando el proceso judicial que nos ocupa con un notorio fraude procesal, quien con alegatos falsos, quien sin pagar el precio total de venta, ni siquiera ofrecer la oportunidad de pago en la demanda respectiva, ni siquiera a través del procedimiento de oferta real de pago pretende hacerse propietaria del citado apartamento, en perjuicio de accionada…” (folios 9 al 11)

2. La parte actora, ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, asistida por el abogado LUÍS SANABRIA, presentó escrito en fecha 29/06/2017, en el cual señaló en las conclusiones :
“…la actora dijo que lo referido a si pagó o no el saldo adeudado de la venta, no podía ser objeto de la incidencia del fraude por constituir alegatos que deben decidirse en la definitiva, por ello, solicitó su improponibilidad manifiesta.
En lo referente a que a la actora está usando el proceso judicial con un notorio fraude procesal al alegar hechos falsos, así como tampoco especificó cuáles son los artificios o maquinaciones que usó la actora en el proceso –muy específicamente los contenidos en la demanda- que le sirvieron para engañarlo, que al no hacerlo así, su pretensión de fraude resulta improcedente.
Finalmente para concluir, no existen maquinaciones o artificios de parte de la actora que conlleven a sostener la existencia de un fraude al proceso, es importante aclarar que la parte actora utilizo la vía judicial para hacer valer un derecho a una vivienda, justa ya que fue contraída mediante un documento autentico, donde se estipulo las condiciones de precio, inicial, un plazo, y lejos de esto, el demandado no sólo debió denunciar el fraude, sino que también debió especificar los actos procesales que usó su contraparte para engañarlo, que en el caso, era determinar las maquinaciones o artificios sobre cuales alegatos eran falsos, y que al no hacerlo así su petitorio debe declararse improcedente.
Por otro lado, lo relativo a si la parte actora pagó o no el salde de venta, resulta un hecho insustentable de fraude, que en todo caso debe resolverse en la definitiva, donde en la decisión le establezca a la parte actora en pagar la diferencia adeudada y el demandado a otorgarle el titulo respectivo en la oficina de registro respectivo, por esta razón, solicitamos que declare la improponibilidad manifiesta del fraude…”

DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

De la parte actora anexas al libelo:

1. Marcado “A”. Documento contentivo de contrato de opción de Compra-Venta autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua del Estado Portuguesa, en fecha 17 de julio de 2.013, bajo el número 04, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria (folios 10 al 16). Dicho instrumento al no ser impugnado se valora de conformidad con los artículos 1357,1359 y 1360 del Código Civil para acreditar que entre la demandante y el aquí demandado surgió un contrato de compra venta a plazo sobre el inmueble suficientemente descrito en autos. ASI SE DECIDE
2. Marcado “B”. Copia certificada de documento de compra venta, protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 08/10/2013, bajo el número 32, Protocolo Primero, Folio 1 al folio 7, Cuarto Trimestre del año 1.987 (folios 17 al 24). Dichas copias certificadas al no haber sido impugnadas deben ser apreciadas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que el demandado de autos adquirió el inmueble suficientemente descrito en el contrato, cumplimiento que aquí se exige y para acreditar que sobre el inmueble fue constituido a favor del Banco Oriental C.A., hipoteca convencional y de primer grado. ASI SE DECIDE
3. Marcado “C”. Documento contentivo de Certificación de Gravamen expedida por la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa en fecha 28 de enero de 2015 (folios 25 al 28). Dicho instrumente al no haber sido impugnado se valora para acreditar que para la fecha miércoles 28/01/2015, pesaba sobre el inmueble objeto del presente litis, hipoteca a favor del Banco Oriental C.A. ASI SE DECIDE
4. Marcado “D”. Copia fotostática simple de estado de cuenta del ahorrista, perteneciente a la ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, titular de la cédula de identidad número V- 9.565.051 (folio 29) y del ahorrista Pedro Rafael Barazarte Hernández (folios 30). Como quiera que se trata de una copia simple de documento privado se desecha. ASI SE DECIDE
5. Marcado “E, E1, E2 y E3”. Copias fotostáticas simples de recibos de pago librados a nombre del trabajador LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO (folios 31 al 34) Como quiera que se trata de una copia simple de documento privado se desecha. ASI SE DECIDE
6. Marcado “F”. Referencia Bancaria de la ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, librada por la entidad financiera Banco de Venezuela, sucursal Acarigua, agencia Llano Mall, en fecha 17/07/2013, a la entidad financiera Banco Mercantil (folio 35). Como quiera que se trata de una copia simple de documento privado se desecha. ASI SE DECIDE
7. Marcado “G”. Constancia de Trabajo expedida en fecha 19 de julio de 2013, a nombre de Leida Tibisay Cordero, por la empresa Ganadería Jengibal y Zapatico, C.A. (folio 36). Como quiera que se trata de una copia simple de documento privado se desecha. ASI SE DECIDE
8. Marcado “H, H1, H2 y H3”. Copias fotostáticas simples de legajo contentivo de estado de cuenta numero 01020742840000008183, de la ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO, de la entidad financiera Banco de Venezuela (folios 37 al 44). Como quiera que se trata de una copia simple de documento privado se desecha. ASI SE DECIDE
9. Marcado “I”. Copias fotostáticas simples de comunicación dirigida a la entidad financiera Banesco suscrita por el ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, en la que solicita información sobre los trámites para solicitar la liberación de hipoteca de inmueble (folio 45). Como quiera que se trata de una copia simple de documento privado se desecha. ASI SE DECIDE.

Durante el lapso de promoción de pruebas:

Ratificó en todas y cada unas de sus partes los documentos presentados conjuntamente con el libelo de la demanda marcados con la letras: “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “E1”, “E2”, “E3”, “F”, “G”, “H”, “H1”, “H2” “H3” e “I”. Valorados supra. ASÍ SE DECIDE
En cuanto a la comunidad de las pruebas, reprodujo la Liberación de Hipoteca de Primer Grado, que fue consignada por la parte demandada en la contestación de la demanda, hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción de compra-venta, demandada por el cumplimiento (folios 147 al 149)

De la parte demandada anexas a la contestación:

1. Marcado “A”. Copia fotostática simple de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito entre los ciudadanos JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS Y LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO (folios 62 al 64). La cual fue igualmente promovida durante el lapso de promoción de pruebas, tal como consta al folio 18 del Cuaderno de fraude. Dicho instrumento por tratarse de c s de un documento privado, que no reúne los requisitos establecidos en el 429 del Código de Procedimiento Civil y que además carece de fecha cierta, debe ser desechado como instrumento probatorio. ASI SE DECIDE.
2. Marcado “B”. Documento suscrito por ante la Notaria Publica Trigésima Tercera de Caracas, en fecha 12 de junio de 2015, bajo el numero 43, Tomo 26, folio 138 hasta el folio 140 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, de la cual se desprende que el Banco Hipotecario Activo C.A., ante denominado Banesco Banco Hipotecario C.A., a su vez denominado Banco Hipotecario Oriental declaró extinguida la hipoteca convencional y de 1er grado que pesaba sobre el inmueble suficientemente descrito en esta causa (folios 65 y 66). La cual fue igualmente promovida durante el lapso de promoción de pruebas, tal como consta al folio 18 del Cuaderno de fraude. Dicho instrumento al no haber sido impugnado se valora de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, para acreditar que como consecuencia del pago efectuado por el demandado ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS a la referida entidad bancaria, fue liberado el inmueble de marras. ASI SE DECIDE.
3. Notificación librada al ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.946.066, suscrita por la abogada María del V. Pérez T., en su carácter de coordinadora de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Portuguesa (folio 68). La cual fue igualmente promovida durante el lapso de promoción de pruebas, tal como consta al folio 18 del Cuaderno de fraude. Dicho instrumento al no ser impugnada se valora como documento público administrativo para acreditar que se libró notificación al demandado ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, de que ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Portuguesa, fue iniciado el procedimiento para la consignación temporal del canon de arrendamiento. ASI SE DECIDE.
4. Durante el lapso de promoción de pruebas en la incidencia de fraude invocó a su favor: Copia fotostática simple de estado de cuenta del ahorrista (FAOV) folio 29 y 30; recibos de pago en los folios 32 al 34; Referencia Bancaria folios 35; Constancia de Trabajo folio 36; y los movimientos de cuenta bancaria folio 37 al 44, valorado y descartado supra. ASI SE DECIDE

DE LA SENTENCIA APELADA:

En fecha 20/09/2.017 el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia declarando entre otras cosas:

“…Improcedente por inexistente el fraude denunciado por el accionado en la presente causa.
DECISION DE FONDO
Con las pruebas aportadas por la parte actora quedo demostrada la existencia del contrato de opción de compra venta, que vincula a las partes intervinientes en esta litis, por el inmueble descrito en el libelo de demanda, en los términos y condiciones detallados en el contrato en cuestión, existiendo en dicho contrato una cláusula en la cual se estableció que el plazo para la protocolización definitiva del documento era de 120 días continuos, más una prorroga de 30 días continuos si fuere necesario, comprometiéndose el propietario vendedor a tramitar y obtener ante los organismos correspondientes y entregar a la optante compradora todas las solvencias, documentos y planillas que fuesen necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Se evidencia de todo el análisis probatorio que la optante compradora, no puedo (sic) obtener el crédito hipotecario para cumplir con el pago por la compra de la vivienda objeto de esta controversia, en fuerza de que al momento de tramitar el crédito, pesaba sobre el inmueble una hipoteca de primer grado, habiendo incumplido así el vendedor con las obligaciones asumidas en el contrato, por lo que es forzoso declarar con lugar la presente acción cumplimiento de contrato. Así se decide.
Se condena al ciudadano JUAN RAMÓN RODRÍGUEZ ROJAS, ya identificado a realizar todos y cada uno de los trámites concernientes ante los organismos correspondientes para obtener las solvencias, documentos y plantillas que sean necesarios para que la ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO en su condición de optante compradora obtenga el crédito hipotecario correspondiente y puedan ambas partes finiquitar la negociación de la compra venta del tantas veces referido inmueble…”

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Realizado el estudio de las actuaciones que conforman la presente causa, se comienza por establecer que se desprende del mismo, que ésta llega a esta instancia como consecuencia de la apelación que intentó el ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO JAIME, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 20 de septiembre de 2017, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble, intentó en su contra la ciudadana LEIDA TIBISAY CORDERO QUEVEDO; y además desestimó el planteamiento de Fraude Procesal alegado en la oportunidad de presentar el escrito de informes.
De la referida decisión apeló la parte demandada- perdidosa, siendo oída en ambos efectos y remitida a esta instancia superior, se activó de esta manera nuestra actividad jurisdiccional, y en razón de ello, procede este Juzgador a su conocimiento y decisión, lo cual se hace en base a las siguientes consideraciones:
Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 288: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Artículo 290: “La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”.

La doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Nuestra Sala Civil, estableció que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del Juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.

Siendo así las cosas, es necesario señalar igualmente que esta tarea de revisar el desenvolvimiento total de la presente causa, debe encuadrarse dentro de los límites fijados en la controversia o thema decidendum, esto es, en base a la pretensión deducida por la parte actora en el libelo de la demanda y en la contestación dada, toda vez que es de principio, precepto y doctrina que, el juez debe pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, so peligro de librar un fallo incongruente en violación al principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.
Este principio, de pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, ya fuese en el libelo como en la contestación por constituir estos alegatos, los límites dentro de los cuales se fija su controversia, tiene sus excepciones en los siguientes casos: a) cuando el juzgador declara procedente un punto de derecho como punto previo al fondo, el cual pone fin al proceso, y por tanto, impide conocer los otros alegatos vertidos en el proceso; 2) en la obligación de pronunciarse sobre un alegato nuevo, siempre y cuando sean determinantes y esenciales en la suerte del proceso, y que no sean de las que debieron ser alegadas, o bien en la demanda o en la contestación, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso; y c) cuando conforme lo dispone el articulo 11 ejeusdem, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes, cuando el juez en su labor de conducción judicial detecte vicios que infecta de nulidad al proceso.
En este contexto, se observa que en la sentencia apelada, la juzgadora a quo, como punto previo en atención a lo ordenado por esta Instancia Superior en sentencia dictada en fecha en fecha 27 de abril de 2017, se pronunció sobre el alegato de fraude procesal que la parte demandada aquí apelante, alegó en la oportunidad del acto de informes presentados en esa instancia, declarándolo improcedente, siendo que dicha incidencia fue tramitado en cuaderno separado de fraude procesal.
De allí que, quien aquí juzga, antes de entrar a resolver el fondo del asunto, procede a resolver el mencionado alegato de fraude procesal, el cual se hace bajo las siguientes consideraciones:
Se comienza por señalar que el demandado sustentó el alegato de fraude procesal, en el hecho de que la demandante utiliza el presente proceso para constituirse en propietaria del inmueble, empleando alegatos falsos, sin pagar el precio total de la venta, ni siquiera ofrecer la oportunidad de pago en la demanda, ni siquiera a través de la oferta real de pago.
Ahora bien, en relación al fraude procesal y a los elementos necesarios para la configuración del mismo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 908 de fecha 4 de agosto de 2000, caso: Intana C.A., con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, la cual fue reiterada por esa misma Sala en fecha 09 de Junio de 2005, estableció:

“El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero”. Estas maquinaciones y artificios, según dicho fallo, pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, “lo que constituye el dolo procesal strictu sensu”, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, “caso en que surge la colusión”, modalidades a las que la Sala agrega la simulación procesal, en el caso del forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes o de terceros ajenos al mismo, sin que con ello se agoten todas las posibilidades.”

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 10 de mayo de 2005. Expediente N° 2003-000971 con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, al referirse al fraude procesal, estableció:
“…El fraude procesal al ser un conjunto de maquinaciones o engaños dirigidos a crear situaciones jurídicas mediante la apariencia procesal para obtener un efecto determinado, resulta absolutamente contrario al orden público, pues impide la correcta administración de justicia, por ello puede el sentenciador de oficio pronunciarse sobre su existencia y tiene el deber de hacerlo ante todo alegato que le sea formulado en el proceso que se está ventilando ante él o en un juicio autónomo de fraude, … .”

En este sentido, la doctrina ha definido el Fraude Procesal, de la siguiente manera:

“…El dolo o fraude procesal puede considerarse como maquinaciones o maniobras dolosas cometidas por una parte en perjuicio de la otra, o por un tercero, o bien por el operador de justicia, para causar un daño; la utilización maliciosa del proceso para causar un daño”. HUMBERTO ENRIQUE TERCERO BELLO TABARES. La Conducta Procesal de las Partes como Prueba del Fraude Procesal. Ponencia presentada en el IV CONGRESO VENEZOLANO DE DERECHO PROCESAL. Editorial Jurídica Santana, San Cristóbal, Venezuela. Pág. 246. “

No hay dudas que para hablar de fraude debe estar presente la intención de una de las partes, o el concierto de dos o mas personas para engañar a otra y sorprenderla en su buena fe, todo en provecho propio o de un tercero, y en perjuicio de quien denuncia, situación que no ha quedado demostrado en autos, toda vez que consta que la demanda fue propuesta en contra del aquí denunciante, para que cumpla con el contrato de opción de compra venta de un inmueble por lo que, el hecho de que fuese demandado, no evidencia de manera alguna que el presente proceso se hubiese desarrollado para fraguar un fraude, toda vez que tuvo todas las oportunidades procesales para ejercer su defensa.
En este orden se desprende de los autos que, el demandado fue citado personalmente, ha comparecido en el juicio, asimismo ha apelado del veredicto judicial que declaró con lugar la presente demanda; por tanto a criterio de este juzgador, por el hecho mismo de haber sido demandado, aunado como ya se dijo a que fue citado y pudo comparecer oportunamente ante el tribunal de la causa y alegar la defensa correspondiente, promover las pruebas que pudiesen influir en la solución del presente caso, apelar, no constituye de ninguna manera una conducta dirigida a engañarlo o sorprenderlo en su buena fe, por lo que resulta infundada la denuncia que configuraría el fraude procesal; en consecuencia debe desestimarse la misma y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia. ASI SE DECIDE.
Descartada como ha sido el planteamiento de fraude procesal presentado por la parte demandada en la oportunidad de presentar sus informes en el juzgado a quo, y como quiera que las partes no presentaron informes en esta instancia del que se pueda derivar un alegato nuevo con influencia en la decisión en los términos arriba señalados, este juzgador procede a pronunciarse conforme a los términos en que quedó planteado el thema decidendi el cual se hace en los términos siguientes:
La demandante alegó que consta en documento contentivo de contrato de opción de Compra-Venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua del Estado Portuguesa, en fecha 17 de julio de 2.013, bajo el número 04, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, que el aquí demandado, ciudadano JUAN RAMON RODRÍGUEZ ROJAS se obligó a venderle y ella a comprarle, un inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nº 64, ubicado en el sexto piso, del Edificio “D”, y el puesto de estacionamiento Nº 67, situados en el Complejo Inmobiliario denominado Conjunto Residencial y Comercial General Páez, Ubicado en el Barrio San Antonio, de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, el cual tiene una superficie de noventa metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (90,50 Mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Nor-este: fachada noreste del edificio, Sur-oeste: hall ascensores y fachada sur-oeste interna. Nor-oeste: Apartamento Nº 63; Sur-este: Fachada sur-este del edificio; que el precio que pactaron fue de la cantidad de Cuatrocientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 430.000,00) y que además se comprometió a la protocolización de la venta, al momento de verificarse esta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo, una vez liquidado el Crédito Hipotecario con Recurso del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV), comprometiéndose el propietario a tramitar y obtener ante los organismos correspondientes y entregar a todas aquellas solvencias, documentos y planillas, que sean necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, obligaciones estas que no cumplió, por lo que no se ha podido otorgar el documento definitivo por la vía registral. Además señaló que como consecuencia del referido contrato, ella posee el inmueble objeto de la venta.
En cuanto a las defensas esgrimida por el demandado en su contestación, encontramos que si bien rechazó la demanda, admitió su intención de vender el inmueble, excepcionándose de su cumplimiento en el hecho de que como consecuencia de que el inmueble se encontraba hipotecado éste no se podía vender, lo procedieron a dejar sin efecto o en desuso al suscribir privadamente un contrato de arrendamiento con opción de compra venta con la demandante, en agosto del 2013; y además le endoso su incumplimiento en otorgar el referido documento, a la entidad bancaria, la cual tardó en entregar la liberación de la hipoteca, hecho esto, a su decir, produjo el retraso de la negociación, y que por el alto índice inflacionario, el cual ha aumentado a escalas inmensurables, no puede mantener el mismo precio de la venta.
Y en cuanto a la sentencia apelada por la parte demandada, se destaca que la misma consideró que la acción aquí intentada debe prosperar ya que quedó “demostrado la existencia en esta litis, por el inmueble descrito en el libelo de demanda, en los términos y condiciones detallados en el contrato en cuestión, existiendo en dicho contrato una cláusula en la cual se estableció que el plazo para la protocolización definitiva del documento era de 120 días continuos, más una prorroga de 30 días continuos si fuere necesario, comprometiéndose el propietario vendedor a tramitar y obtener ante los organismos correspondientes y entregar a la optante compradora todas las solvencias, documentos y planillas que fuesen necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta.”
Descrita en síntesis lo que constituye el tema a decidir, se procede a citar el contenido de las cláusulas Primera, Tercera y Cuarta, del contrato cuyo cumplimiento se exige. Así se tiene:

PRIMERO: “EL PROPIETARIO” se compromete a vender a “LA OPTANTE” y esta última se compromete a comprar, un (1) bien inmueble de su única y exclusiva propiedad destinada a vivienda, constituido Apartamento, distinguido con el numero 64 ubicado en el Sexto Piso del Edificio “D”, y el puesto de Estacionamiento 67, situados en el complejo inmobiliario denominado CONJUNTO RESIDENCIAL Y COMERCIAL GENERAL Páez, ubicado en la Avenida 17, Barrio San Antonio de la ciudad de Acarigua Municipio Páez Estado Portuguesa, que tiene una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (90,50 MTS 2), comprendido entre los siguientes linderos: Nor-este: fachada noreste del edificio, Sur-oeste: hall ascensores y fachada sur-oeste interna. Nor-oeste: Apartamento Nº 63; Sur-este: Fachada sur-este del edificio. Dicha propiedad me pertenece según consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez, bajo el número 32 Folio 1 al folio 7 protocolo Primero Tomo 1 cuarto Trimestre, de fecha 08 de octubre de año 1.987. SEGUNDO: Se ha pactado como precio de venta de dicho inmueble la cantidad de bolívares CUATROCIENTOS TREINTA MIL (Bs. 430.000), que será cancelado de la siguiente manera bolívares OCHENTA MIL (Bs. 80.000,00) que “LA OPTANTE” le entrega en este acto a “EL PROPIETARIO” según consta de cheque gerencia numero 00001671 girado a nombre de JUAN RAMON RODRÍGUEZ por la cantidad de BOLIVARES SETENTA MIL (70.000,00) de fecha 08 de julio de 2013 del Banco de Venezuela y cheque numero 21002264 girado a nombre de JUAN RAMON RODRÍGUEZ por la cantidad de BOLIVARES DIEZ MIL (10.000,00) de fecha 20 de junio de 2013 del Banco de Venezuela y el restante es decir BOLIVARES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,00) al momento de la Protocolización de la venta, de verificarse esta, por ante la Oficina de Registro Publico respectivo, una vez liquidado el Crédito Hipotecario con Recurso del Fondo de Ahorro Obligatorio (FAOV). TERCERO: El plazo acordado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compra venta en la oficina inmobiliaria del registro Publico correspondiente es de Ciento Veinte (120) días continuos, mas una prorroga legal de treinta (30) días continuos, si fuera necesario comprometiéndose “EL PROPIETARIO” a tramitar y obtener ante los organismos correspondientes y entregar a “LA OPTANTE”, todas aquellas solvencias, documentos y planillas, que sean necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta.”

En esa dirección, se comienza por señalar que la definición legal del Contrato se encuentra establecida en nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 1133 del Código Civil, cuando señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Los contratos perfeccionados normalmente que reúnen las condiciones esenciales para su existencia y cumplen además con los requisitos de validez, surten plenos efectos jurídicos. Los efectos del contrato de acuerdo al citado artículo 1.133 del Código Civil son: Constituir, reglar, transmitir, modificar y extinguir entre las partes obligaciones y derechos. Por eso el contrato es una fuente de obligaciones. En lo referente al objeto de los contratos, el artículo 1.155 del Código Civil, nos indica lo siguiente: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”.
Por otro lado el artículo 1.167, ejusdem establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La referida norma contempla el ejercicio de tres acciones a saber:
a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras.
Ya en el caso concreto que nos ocupa, se desprende que se ejercitó una acción sobre el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, por así haberlo denominado las partes contratantes, siendo entonces importante resaltar que nuestro Tribunal Supremo de Justicia, por intermedio de su Sala Civil, ha fijado criterios que han variados sobre la naturaleza de dichos contratos, los cuales deben ser revisados para determinar cuál de estos criterios debe imperar en esta causa.
Así se tiene, que nuestra Sala Civil en sentencia N° 217, fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: Domingo Valladares contra los ciudadanos Félix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte De Freites; en sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, estableció que este tipo de contrato constituían una verdadera venta por estar presentes en ellas los elementos de consentimiento, objeto y precio, criterio que fue abandonado en sentencias N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A.; en la N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi; y la N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, criterio que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013, en el cual se retomó el criterio expuesto sentencia N° 217, fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894; y en sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109, esto es, el de considerarlo una verdadera venta.
También cabe señalar la sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente:

“…En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
(…omissis…)
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.” (Destacados de lo transcrito).

Ahora bien, conforme a todo lo expuesto, se debe precisar que como quiera que la presente causa fue presentada en fecha 21 de mayo del 2015, esto es que, fue presentada antes del criterio establecido por la Sala Constitucional en su sentencia N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., el criterio aplicarse en esta sentencia para garantizarle a las partes sus derechos constitucionales a una expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en garantía de una tutela judicial efectiva, es el criterio que se estableció en la sentencia de N°. N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013, en el cual retomo el criterio expuesto sentencia N° 217, fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894; y en sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109, esto es el de considerarlo una verdadera venta. ASI SE DECIDE.
Siguiendo entonces el criterio de nuestra Sala Civil, de considerar que estamos en presencia de un contrato de compra venta, y desprendiéndose del petitorio libelar que la acción esta dirigida a lograr que el demandado cumpla con su obligación de venderle el descrito inmueble, y del que el demandado en su contestación admitió su incumplimiento en el otorgamiento del documento definitivo por la existencia de una hipoteca a favor del Banco Banesco, por lo que se excepciono de su cumplimiento en el hecho de que el mismo quedó en desuso por haberse suscrito en forma privada en el mes de agosto del 2013, un contrato de arrendamiento con opción de compraventa, nos lleva a señalar que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantenerles a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En lo referente a la interpretación de los contratos, las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia han reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contratos.
En efecto, al respecto ha señalado la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 29/03/2017, Exp. 2016-000239, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, lo siguiente: Cito,
“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho.” (Subrayado de la Sala)

Asimismo, en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, ésta Sala de Casación Civil, dejó sentado, que:“(…) ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan (…)”. (Resaltado de la Sala).
Ahora bien, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquéllas. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:

Artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Con relación a la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:

“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece.
….omissis….
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss.).
…Omissis…
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)

En atención a las normas jurídicas citadas y al precedente jurisprudencial antes transcrito, se pone de manifiesto que si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, corresponderá entonces a éste, toda la carga de la prueba. No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se limite a la contradicción pura y simple de la pretensión de su oponente, sino que expone particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo…”. (Vid sentencias de esta Sala, N° 247 de fecha 6 de mayo de 2015 y N° 273 de fecha 1° de diciembre de 2015).
De acuerdo a los anteriores jurisprudencia de la Sala Civil, se tiene que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, regulan expresamente la distribución de la carga de la prueba entre las partes procesales, y establecen que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y trasladan la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos; pero si éste, se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del actor, en la cual contradiga pura y simplemente la pretensión, corresponderá entonces al actor toda la carga de la prueba, por tanto, la carga de la prueba depende de la actitud del demandado.
Ahora bien, conforme a lo anterior, establecido como fue que la defensa de la demandada se centró en que no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo toda vez que el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda quedo en desuso o derogado, por haberse suscrito privadamente en el mes de agosto del 2013, un contrato de arrendamiento con opción de compra venta no hay dudas que la carga probatoria es exclusiva del demandado. ASI SE DECIDE.
En este caso, conforme a las valoraciones de las pruebas aportadas al proceso, no se desprendieron de estas, que ciertamente fue suscrito de forma privada, posteriormente a la fecha en que se suscribió el contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda, un contrato de arrendamiento con opción de compraventa, de las que se desprenda claramente la voluntad de la compradora de dejar sin efecto el contrato cuyo cumplimiento constituye el pedimento central en esta causa. ASI SE DECIDE.
Al desprenderse de lo anterior que no pudo el demandado de autos, demostrar su alegato con el cual pretendía liberarse de su obligación contraída en el contrato, este juzgador se ve forzado a declarar que el mismo incurrió en el incumplimiento delatado por la actora. ASI SE DECIDE.
De lo anterior, surge forzosamente la obligación de establecer que el demandado debe cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, por haber incurrido en el incumplimiento de lo pactado. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, establecido como ha sido que en el caso que nos ocupa, no probó el demandado que el incumplimiento se debió a le existencia de un contrato suscrito privadamente con fecha posterior al que aquí se le demanda, con el cual este último quedo sin efecto, obligan a este juzgador a declarar que la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, conforme a lo establecido supra debe este juzgador establecer que debe el demandado de autos, realizar todos los trámites necesarios y que le concierne a él, para otorgar el documento definitivo de compraventa. ASI SE DECIDE.
De allí que a los fines de que el demandado cumpla con lo aquí establecido y otorgue el documento definitivo de compraventa, el juzgador a quo concederá un plazo prudente, y en ese mismo acto del otorgamiento, el actor debe satisfacer el pago pendiente que se eleva a la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00). ASI SE DECIDE.
Igualmente se establece que si el demandado no cumple con lo aquí ordenado, se tendrá como documento definitivo de propiedad la presente sentencia, para lo cual la parte actora realizara todas las gestiones necesarias para cumplir con tal fin, y depositar previamente en el juzgado a quo, las cantidades debidas por efectos del contrato. ASI SE DECIDE.
En atención a lo anterior, se debe declarar sin lugar la apelación interpuesta en fecha 10 de octubre de 2017, por el ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO JAIME, contra la decisión proferida por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medias de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 20 de septiembre de 2017, y en consecuencia queda confirmada la misma. ASI SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación ejercida en fecha 10 de octubre de 2017, por el ciudadano JUAN RAMON RODRIGUEZ ROJAS, asistido por el abogado ROBERT QUINTERO JAIME, contra la decisión proferida por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 20 de septiembre de 2017, que declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoada por la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo contra el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas.
SEGUNDO: DESESTIMADA la incidencia de fraude procesal alegada por el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas, parte demandada en la presente causa.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por la ciudadana Leida Tibisay Cordero Quevedo, contra el ciudadano Juan Ramón Rodríguez Rojas.
CUARTO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 20 de septiembre de 2017, en los siguientes términos: Debe el demandado de autos, realizar todos los trámites necesarios y que le concierne a él, para otorgar el documento definitivo de compraventa, el juzgador a quo concederá un plazo prudente, y en ese mismo acto del otorgamiento, el actor debe satisfacer el pago pendiente que se eleva a la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00). Si el demandado no cumple con lo aquí ordenado, se tendrá como documento definitivo de propiedad la presente sentencia, para lo cual la parte actora realizará todas las gestiones necesarias para cumplir con tal fin, y depositar previamente en el juzgado a quo, las cantidades debidas por efectos del contrato
QUINTO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los catorce (14) días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (2.018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte
La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 03:27 de la tarde. Conste.-

(Scria.)