REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE N° C-82/2014.
Demandante: ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.651.478, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 90.484, con domicilio procesal en el Edificio Campanario Uno, Piso 2, Oficina 2-9, Barquisimeto, estado Lara, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA M.M.R. C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11 de noviembre de 1.996, bajo el N° 51, tomo 32-A, modificado por ante el mismo registro en fecha 28 de Septiembre de 1.999, bajo el N° 35, Tomo 81-A, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de diciembre de 1999, bajo el N° 11, tomo 53-A.
Demandada: SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 06, Tomo 324-A, representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL PERNALETE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.453.224, con domicilio en la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa
APODERADO JUDICIAL: DANIEL MIJOBA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 27.221, de este domicilio.
Motivo: DESALOJO DE INMUEBLE (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL)
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inicia la presente causa por Desalojo de Inmueble (Cumplimiento de Contrato y Vencimiento de la Prórroga Legal) con fundamento en el artículo 40 literal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoada por el ciudadano ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA M.M.R. C.A., contra la empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., ya identificados. (Folios 1 al 41).
En fecha 09-10-2014, se admite la demanda, se ordena la citación de la parte demandada. Consta en auto la citación por carteles. Asimismo se designó defensor ad litem de la parte demandada al abogado Oscar de Santis Cabrera, consta en auto la aceptación, juramentación y citación. Asimismo consta en las actas procesales la contestación de la demanda y fijación de la audiencia preliminar ordenando el tribunal la reposición de la causa al estado de nombrar un nuevo defensor judicial, recaído en la persona del abogado José Daniel Mijoba, consta en auto la aceptación, juramentación y citación. Nuevamente se deja sin efecto la designación y se designa al abogado Rigoberto Molina Colmenares, quien acepta el cargo y prestó juramento de Ley.
En fecha 28-01-2016, comparece el ciudadano Miguel Ángel Pernalete, en su carácter de Presidente de la Empresa Suministros Industriales Mimer C.A., parte demandada, y otorgó Poder Apud Acta a los abogados Georges Elías Gharghour Hamal y Joshua Alejandro Dudamel Becerra. (Folios 140 al 162).
En fecha 01-02-2016, el alguacil de este tribunal devuelve boleta de citación sin firmar por cuanto la parte demandada se dio por citada. (Folios 163 al 165).
En fecha 02-03-2016, siendo la oportunidad para dar contestación a la demandada, comparece el ciudadano Joshua Alejandro Dudamel Becerra, apoderado judicial de la parte demandada y alega cuestiones previas, contesta e impugna algunas documentales anexas. Dichas cuestiones previas fueron decidas sin lugar en la oportunidad correspondiente. Folio 166 al 202 primera pieza.
En fecha 09-03-2.016, compareció por ante este Tribunal el abogado Alcides Escalona y mediante escrito solicitó que la prueba de cotejo presentada fuese admitida y sustanciada conforme a derecho. (Folio 194).
En fecha 10 de Marzo de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado JOSHUA DUDAMENL, donde solicitó recurso de regulación de jurisdicción, solicitando se remita el expediente al Tribunal Supremo de Justicia en la Sala Político Administrativa. (Folios 204 y 205)
En fecha 11 de marzo de 2016, mediante auto se admite la prueba de cotejo y se acordó abrir la articulación probatoria de ocho (8) días para el trámite de la incidencia, de conformidad con el artículo 449 y se fijo el SEGUNDO DIA de despacho siguiente para proceder al nombramiento de expertos. (folio 207)
El apoderado de la parte demandada abogado JOSHUA DUDAMEL mediante diligencia anuncia la Regulación de jurisdicción de conformidad a los artículos 59, 62 y 66 del Código de Procedimiento Civil. (folio 208)
En fecha 16 de marzo de 2016, este Tribunal ordena la remisión de las actuaciones contentivas en el presente expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con el artículo 59 y 62 eiusdem. Se libro oficio N° 22-5-05-031-196. (Folios 210 al 212).
Corre inserto del folio 213 al 226 Sentencia dictada en fecha 26 de julio de 2016 dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, donde declaro: 1.) SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la representación judicial de la SOCIEDAD SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A. 2.) Que el poder judicial tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento (desalojo) interpuesta. 3.) SE CONFIRMA el presente fallo Y 4.) CONDENA EN COSTAS a la sociedad mercantil SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A, conforme a lo dispuesto en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente recurso de regulación de jurisdicción.
Se recibió nuevamente el expediente y por auto de fecha 29 de noviembre de 2016, este Tribunal ordena la apertura de la articulación probatoria, de conformidad con el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil. (folio 2 y 3 segunda pieza).
Mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2016, el apoderado de la parte actora, solicita nueva oportunidad para el nombramiento de expertos para llevar a cabo la prueba de cotejo. (folio 4). Siendo esta acordada mediante auto de fecha 01 de diciembre de 2016 y se fijó el SEGUNDO DIA de despacho siguiente, a las 10:00 a.m., para que tenga lugar el nombramiento de expertos. (folio 5)
Corre inserta al folio 28, oportunidad fijada para el nombramiento de los experto, este Tribunal levanta acta designando al ciudadano JOSE SEGUNDO LOPEZ como experto grafo técnico y al ciudadano AZARIAS DE JESUS CARRERO VIELMA y al ciudadano RAFAEL DEL VALLE ALBORNOZ, así mismo acordó notificar mediante boleta, a los fines de su aceptación o excusa. Se libraron boletas. (folios 28 al 30)
En fecha 21 de diciembre de 2016, el Tribunal mediante auto ordena la extensión por un lapso de ocho (8) días a partir del día siguiente de la presente fecha para el trámite correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 202 eiusdem (folio 31 al 34)
Corre inserto del folio 40 al 45 del presente expediente INFORME PERICIAL, presentado por los ciudadanos RAFAEL DEL VALLE ALBORNOZ, AZARIAS DE JESUSCARRERO y JOSE LOPEZ, en su condición de expertos grafotécnicos.
En fecha 30 de enero de 2017, el abogado JOSHUA DUDAMEL apoderado judicial de la parte demandada, apela de la sentencia dictada en fecha 23 de enero de 2017 que declara sin lugar la cuestión previa. Oyéndose la apelación en ambos efectos mediante auto de fecha 31 de enero de 2017, ordenándose la remisión del expediente al Tribunal de Alzada, a los fines de que conozca de la referida apelación. Se Libró el respectivo oficio. (folios 56 y 57)
Riela del folio 72 al 78, sentencia dictada por el Tribunal de alzada en fecha 03 de abril de 2017, mediante el cual CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 23 de Enero de 2017, por este Tribunal.
En fecha 04 de abril de 2017, compareció el apoderado judicial de la parte demandada abogado JOSHUA DUDAMEL, anunciando recurso de casación. (folio 79)
Mediante auto de fecha 28 de abril de 2017, el Tribunal de alzada, declaró INADMISIBLE el recurso de casación anunciado en fecha 04 de abril de 2017. (folio 84)
En fecha 02 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado VICENZO PARISI BOMBASE, presentó escrito, donde anuncia recurso de hecho. (folio 85).
Mediante auto de fecha 10 de mayo de 2017, acordó remitir la presente causa a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud de recurso de hecho anunciado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado VICENZO PARISI BOMBACE. Se libró oficio. (folio 86 y 87 segunda pieza)
Riela del folio 91 al 105 segunda pieza del expediente, sentencia dictada en fecha 10 de agosto de 2017, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde declaró sin lugar el recurso de hecho propuesto contra el auto de fecha 28 de abril de 2017, dictado por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, denegatorio del recurso de casación anunciado contra la sentencia de fecha 3 de abril de 2017, al haber sido desestimado el recurso de hecho, se condena al recurrente al pago de las costas del recurso, de conformidad con ley, se realiza al recurrente de hecho un llamado de atención, de conformidad con el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, para que en lo sucesivo haga un adecuado uso de los limites recursivos dentro del sistema de justicia de conformidad con lo establecido en la Constitución y en las Leyes.
En fecha 20 de octubre de 2017, se dio por recibido nuevamente el expediente. Con posterioridad se fijó la Audiencia Preliminar para el quinto (5) día de despacho siguiente. Se libraron las boletas de notificaciones a las partes. Consta en auto las prácticas de las mismas. Se llevó a cabo la Audiencia Preliminar. Las partes promovieron pruebas dentro del lapso de ley, los cuales fueron admitidos en la oportunidad correspondiente. Se ordenó oficiar a la entidad bancaria bicentenario, a la Superintendencia de Banco (Sudeban) y al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial. (Folio 106 al 127).
En fecha 30 de enero de 2018, el apoderado de la parte demandada solicita la prórroga para la evacuación de la prueba de informe, el cual fue concedida según consta en auto de fecha 16 de febrero del presente año, por un lapso de quince (15) días de despacho siguiente. (Folio 129 y 130).
En fecha 12 de marzo de 2018, consta auto del tribunal fijando el Trigésimo día (30) de despacho siguiente para llevar a cabo el Debate Oral y Público en la presente causa. Consta auto del tribunal señalando como complemento del auto de la fijación del debate la hora en que se llevaría a acabo el mismo, los cuales ambas partes tuvieron conocimiento. (Folio 131 al 134 segunda pieza).
En fecha 03 de mayo de 2018, se llevó a cabo el Debate Oral y Público, declarando Con Lugar la presente demanda. (Folio 136 al 143 segunda pieza).
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
“…Alega la parte actora que la Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R CA., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11 de noviembre de 1996, bajo el Nro 51, Tomo 32-A, modificado por ante el mismo registro en fecha 28 de septiembre de 1999, bajo el Nro 35, Tomo 81-A, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de diciembre de 1999, bajo el Nro 11, tomo 53-A, reformada en sus Estatutos según acta de Asamblea de Accionistas celebrada en fecha 16/01/2005, e inscrita por ante el referido Registro, en fecha 09/02/2005, bajo el Nro 23, Tomo 04-A, es propietaria de un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales signados con los Nros 9 y 10 pertenecientes al edificio “Los Jardines”, ubicado en la avenida los agricultores, entre calles 24 y 25 de la ciudad Acarigua, Municipio Páez, estado Portuguesa, a través de sus representantes legales, ciudadanos Miguel Ángel Martín González y Jesús Martín González, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nro V-13.133.451 y V-7.094.370, respectivamente, proceden a demandar por Desalojo de Inmueble por Vencimiento del Contrato de Arrendamiento y de la Prórroga legal, con fundamento en el artículo 40 literal “G” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A., representada por el presidente Miguel Ángel Pernalete, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.453.224 y de este domicilio. Estiman la presente demanda en la cantidad de Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 6.500,00), equivalentes a (51.18UT) Unidades Tributarias”.
EN SU OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA A TRAVÉS DE SU APODERADO JUDICIAL DIO CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR EN LA FORMA SIGUIENTE:
“Contradigo en toda sus partes, tanto en los hechos como en derecho, la demanda, niega que la firma que figura en el documento privado de fecha 12-08-2013 identificado por el actor como anexo “H” (folio 40 al 41) donde dice “recibe conforme la arrendataria” sea de Miguel Ángel Pernalete o de alguno de sus directivo. Niega que tenga que entregar el inmueble arrendado pues en el caso operó la tacita reconducción y niega que la firma que aparece en los documentos privados señalados por el actor como anexos “C” folio 9 y 10 y “F” folio 30 y 31 sean de Miguel Ángel Pernalete”.
EN LA AUDIENCIA PRELIMINAR LA PARTE ACTORA EXPRESO:
“En nombre de mi representada ratifico en todas y cada una de sus partes los fundamentos de hecho y de derecho expuestos por esta representación en el libelo de demanda, con especial atención queremos manifestar que insistimos en la causal de solicitud de desalojo fundamentada en el artículo 40, literal E de dos (2) locales comerciales signados con los Nros. 9 Y 10 del edificio denominado FRENOS JARDINES. Así mismo, manifestar que en la relación de los hechos se denota con precisión que una vez vencido el ultimo de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado se notifico expresamente el inicio del disfrute del plazo de prórroga legal que le asistía al demandado de autos, expirando dicho plazo después de un año en atención a lo establecido en la Ley Especial que regula la materia no entregando efectivamente el local dando lugar al ejercicio de la presente acción civil. De la misma manera, manifestamos que no hay hechos convenidos siendo todos controvertidos en el mismo. Es todo”.
Y EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, EXPONE:
“Solicito se desestime la pretensión del actor, en razón de que la experticia de cotejo desestimo la firma del inquilino, lo cual influye en el comienzo en la prórroga legal”. Consigna escrito contentivo referente a que el objeto del contrato marcado C (modulo 10), es distinto al objeto de los contratos marcados F y G, que la prórroga legal no sería de cinco (5) años sino de seis (6) meses; que el tiempo de duración del contrato marcado C no puede sumarse a la duración de los arrendamientos de los módulos 9 y 10 (anexos F y G) pues ambos tiene como objeto diferentes inmuebles. Que si la pretensión del actor es obtener el desalojo de los módulos 9 y 10 por haberse vencido según su entender la prórroga legal de 1 año, la duración del arrendamiento marcado F no puede sumarse a la duración del alquiler marcado G, al no existir entre estos dos contratos solución de continuidad que determine que la relación arrendaticia sea una sola, al haberse pactado el arrendamiento identificado como anexo F, por un (1) año, que finalizó el 28 de julio de 2011, mientras que el contrato de alquiler de un (1) año marcado G inicio el 15 de septiembre de 2012, existe entre ambos una diferencia de casi 400 días, lo que significa que en realidad la relación arrendaticia demandada en auto sea de un (1) año cuya prórroga legal sería de seis (6) meses, conforme al artículo 38 de la Ley vigente para ese momento. Asimismo, analizar si la duración del contrato de arrendamiento marcado C influyó o no sobre el contrato de arrendamiento marcado F, ni sobre el arrendamiento identificado como letra E, por tratarse de inmuebles distintos, aunado a que el arrendamiento marcado F recaído sobre los módulos 9 y 10, tampoco influyó en el computo de la prórroga legal del arrendamiento marcado G, por existir entre estos dos arrendamientos una diferencia que impidió considerar la relación arrendaticia en una sola, determinar la duración de la relación arrendaticia entre las partes a fin de presumir o no la solvencia arrendaticia y la voluntad o no del arrendador de impedir la renovación del contrato de arrendamiento a fin de verificar el comienzo de la prórroga legal”.
EN EL DEBATE ORAL EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA EXPRESO:
“ Se inicia la presente acción por Desalojo de dos inmuebles signados con los N° 9 y 10 respectivamente, ubicados en el Edificio “Frenos Jardines” situado en la calle 25 con avenida Los Agricultores de esta ciudad de Acarigua municipio Páez del estado Portuguesa, la presente acción esta fundamentada en el hecho de haber vencido el contrato de arrendamiento que riela en el presente asunto identificado como anexo “G” suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara de fecha 21 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 45, Tomo 46 de los Libros llevados por esa Notaria, de donde se desprende que el mismo se suscribió para amparar una relación arrendaticia de un año, contados a partir de 15/09/2012 hasta el 15/09/2013, a tiempo determinado. El mismo es el tercero de los contratos suscritos con la parte accionada venciendo el mismo tal y como se indico en fecha 15/09/2013, pero es el caso, que en el mes de agosto específicamente 12 de agosto de 2013, un poco más de treinta días antes de vencerse el precitado contrato de arrendamiento, mi representada cumplió de forma efectiva con la notificación o desahucio al demandado, notificándole que no se renovaría el contrato próximo a vencerse y que en consecuencia empezaría a operar el periodo de prórroga legal, condensado en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Dicha prorroga seria de un año, toda vez que la relación arrendaticia sostenida con el demandado no había alcanzado los cinco años correspondiéndole solamente un año de prórroga legal que venció el 15 de septiembre de 2014, fecha en el cual se negó a entregar los precitados locales comerciales aún y cuando el arrendatario estaba en pleno conocimiento de la obligación nacida con la notificación del periodo de prórroga legal, fue por ello que esta representación con base al artículo 40, literal G demanda como en efecto demandamos el desalojo de los locales comerciales distinguidos con los N° 9 y 10, en concordancia con los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil Venezolano, que prescribe la obligación del arrendatario en devolver la cosa dada en arrendamiento una vez vencido el término legal del contrato, aunado a ello, el arrendatario durante todo el iter procesal no pudo demostrar haber cumplido con la obligación que reposaba sobre sus hombros aunado al hecho de no haber demostrado ninguna excepción que justificara la permanencia del mismo en ambos locales comerciales, toda vez que ha incumplido flagrantemente con la obligación de entrega de los mismos. Es todo”.
El Tribunal dejó constancia que la parte demandada no compareció al Debate Oral ni por sí ni por medio del apoderado judicial.
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora
1) Copia Fotostática simple del Registro Mercantil de la Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., al no haber sido impugnada se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el ciudadano Manuel Martín Rodríguez es el presidente de la empresa demandante.
2) Poder Original debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Cabudare estado Lara, número 16, Tomo 144, folios 53 hasta 55, otorgado por los cuidadnos Miguel Ángel Martín González y Manuel Martín Rodríguez a los abogados Nathaly Álvarez, Alcides Manuel Escalona Medina, Lenin José Colmenarez Leal, Amílcar Rafael Villavicencio López, Ángel Celestino Colmenarez Rodríguez, Edilmar Mendoza, Nerly Macea y Eder Xavier Salazar Rojas, abogados, inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nros: 90.412, 90.484, 90.464, 90.413, 173.720, 140.881, 140.805 y 117.668, respectivamente, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
3) Contrato de arrendamiento privado en original celebrado entre la Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., representada por el presidente Manuel Martín Rodríguez y la Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A., representada por el presidente Miguel Ángel Pernalete, de fecha 02 de octubre del año 2008, por un periodo de duración de un (1) año contados a partir del 02 de octubre de 2008 hasta el 02 de octubre de 2009, a pesar de que fue impugnado la prueba de cotejo arrojó como resultado que las firmas indubitadas y la firma dubitada provienen de una misma fuente común de origen, es decir que fueron realizadas por una misma persona; asimismo que dichas firmas de origen conocido y las cuestionadas fueron realizadas por el ciudadano Miguel Ángel Pernalete a excepción de la firma plasmada en el folio 41 la cual no corresponde al ciudadano Miguel Ángel Pernalete, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, sirve para demostrar el inicio de la relación arrendaticia entre las partes objeto del presente juicio.
4) Copia fotostática simple de los Estatutos de la Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A., se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser copia simple de documento público no impugnado sirve para demostrar que el ciudadano Miguel Ángel Pernalete es el representante de la empresa demandada.
5) Documento en original de Compra Venta, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 12 de diciembre de 2003, bajo el Nro 22, folios 1 al 3 Protocolo Primero Tomo 7, Cuarto Trimestre, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que la Empresa Inmobiliaria MMR C.A., es propietaria del Inmueble objeto del presente juicio.
6) Contrato de arrendamiento privado en original celebrado entre la demandante Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., representada por el presidente Manuel Martín Rodríguez y la parte demandada Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A., representada por el presidente Miguel Ángel Pernalete, de fecha 28 de julio del año 2010, por un periodo de duración de un (1) año contados a partir de 28 de julio del 2010 hasta el 28 de julio de 2011, a pesar de que fue impugnado la prueba de cotejo arrojó como resultado que las firmas indubitadas y la firma dubitada provienen de una misma fuente común de origen, es decir que fueron realizadas por una misma persona; asimismo que dichas firmas de origen conocido y las cuestionadas fueron realizadas por el ciudadano Miguel Ángel Pernalete a excepción de la firma plasmada en el folio 41 la cual no corresponde al ciudadano Miguel Ángel Pernalete, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.
7) Copia fotostática simple de recibo de pago de fecha 29 de julio de 2010, en la cantidad de Tres Mil Seiscientos (Bs. 3.600,00) por concepto de deposito correspondiente a alquiler del local número 9, suscrito por la Inmobiliaria M.M.R. C.A., no se le confiere valor probatorio por cuanto no arroja ningún elemento probatorio en la presente causa.
8) Contrato de Arrendamiento en original debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el Nro 45, Tomo 46 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la referida Notaría de fecha 21 de marzo del 2013, por un periodo de duración de un (1) año contados a partir de 15 de septiembre del 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, sirve para demostrar la relación arrendaticia entre las partes objeto del presente juicio, siendo el contrato a tiempo determinado.
9) Comunicación de fecha 12 de agosto del 2013, expedida por la Empresa Inmobiliaria M.M.R. C.A., a la Empresa Suministros Industriales MIMER C.A., mediante el cual le notifica que podrá hacer uso de la prórroga legal que le concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente en su artículo 38 literal “b” siendo contada dicha prórroga a partir del 15 de septiembre de 2013, hasta el 15 de septiembre de 2014, de igual manera notifica el aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de Tres Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.250,00)mensuales más IVA. Dicha documental fue impugnada, no obstante se evidencia que dicha documental (cursante al folio 41 y 42) de la primera pieza, es la comunicación o notificación de la prórroga legal concedida por la arrendataria a la arrendadora, si bien está firmada como recibida por la ciudadana Merli Dorante, titular de la cédula de identidad número 7.549.662, de fecha 13 de agosto de 2013, no obstante aparece el sello húmedo de la empresa que se lee: SUMINSTRO INDUSTRIALES MIMER. C.A., en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil
10) Prueba de cotejo sobre los documentos impugnados ( marcados con las letras H, C y F) sobre los documentos indubitados y el resultado de la experticia practicada por los expertos designados, lo cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Dicha prueba de cotejo arrojó como resultado que las firmas indubitadas y la firma dubitada provienen de una misma fuente común de origen, es decir que fueron realizadas por una misma persona a excepción de la firma plasmada en el folio 41 que procede de una fuente distinta; asimismo que dichas firmas de origen conocido y las cuestionadas fueron realizadas por el ciudadano Miguel Ángel Pernalete a excepción de la firma plasmada en el folio 41 la cual no corresponde al ciudadano Miguel Ángel Pernalete. Se evidencia que la documental referida a la del folio 41 es la comunicación o notificación de la prórroga legal concedida por la arrendataria a la arrendadora, si bien está firmada como recibida por la ciudadana Merli Dorante, titular de la cédula de identidad número 7.549.662, de fecha 13 de agosto de 2013, no obstante aparece el sello húmedo de la empresa que se lee: SUMINSTRO INDUSTRIALES MIMER. C.A.
Pruebas de la parte demandada
La parte demandada no promovió prueba alguna en la contestación de la demanda, sólo en el lapso correspondiente a las pruebas promovidas sobre el mérito de la causa, promoviendo las pruebas de informe dirigida al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, a la entidad bancaria Bicentenario y a SUDEBAN, sin embargo no consta el resultado de las mismas a pesar de habérsele dado la prórroga solicitada para que las mismas fueran impulsadas, por lo cual no pueden ser valoradas
CONCLUSION PROBATORIA
Considera quien decide del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que la arrendadora empresa mercantil Inmobiliaria M.M.R C.A., a través de su presidente Carlos José Martín González da en arrendamiento a la empresa Suministros Industriales Mimer C.A., representada por su presidente Miguel Ángel Pernalete, un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales signado bajo el numero 9 y 10 del edificio denominado FRENOS JARDINES, ubicado en la avenida los agricultores, entre calles 24 y 25 de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez, estado Portuguesa, según consta en el ultimo contrato de arrendamiento cursante a los folios 34 al 39 de la primera pieza del expediente. Asimismo, queda demostrado que la relación arrendaticia inicio a partir del 02 de octubre de 2008 hasta el 02 de octubre de 2009. Con posterioridad fue celebrado otro contrato de arrendamiento desde el 28 de julio de 2010 hasta el 28 de julio de 2011 y el último contrato de arrendamiento inicia el 15 de septiembre de 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013.
De la lectura del último instrumento arrendaticio, observa este Tribunal que las partes convinieron en la Cláusula Cuarta que el plazo de duración seria por un lapso fijo de un (1) año, contados a partir del 15 de septiembre de 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013 y que en caso de prórroga debía ser tratada y convenida por escrito con por lo menos treinta (30) días calendario de anticipación al vencimiento del contrato. Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”... (omisis)
Ello significa que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos. En principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario esta en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, este tiene derecho a accionar por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, conforme lo establece el articulo 1.167 del Código Civil, el cual pauta que: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Asimismo, la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada.
En este sentido, tanto en la anterior Ley vigente para el momento de la celebración del contrato, como en la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se establece una prórroga legal que opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, si la duración de la relación arrendaticia es por más de un (1) año y menos de cinco (5) años, la prórroga máxima es de un (1) año y durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerarán a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon convenidas por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias de un procedimiento de regulación.
En cuanto a lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada referente a que el objeto del contrato marcado “C” (modulo 10), es distinto al objeto de los contratos marcados “F” y “G”, que la prórroga legal no sería de cinco (5) años sino de seis (6) meses; que el tiempo de duración del contrato marcado “C” no puede sumarse a la duración de los arrendamientos de los módulos 9 y 10 (anexos F y G) pues ambos tiene como objeto diferentes inmuebles. Que si la pretensión del actor es obtener el desalojo de los módulos 9 y 10 por haberse vencido según su entender la prórroga legal de un (1) año, la duración del arrendamiento marcado “F” no puede sumarse a la duración del alquiler marcado “G”, al no existir entre estos dos contratos solución de continuidad que determine que la relación arrendaticia sea una sola, al haberse pactado el arrendamiento identificado como anexo “F”, por un (1) año, que finalizó el 28 de julio de 2011, mientras que el contrato de alquiler de un (1) año marcado “G” inicio el 15 de septiembre de 2012, existe entre ambos una diferencia de casi 400 días, lo que significa que en realidad la relación arrendaticia demandada en auto sea de un (1) año cuya prórroga legal sería de seis (6) meses, conforme al artículo 38 de la Ley vigente para ese momento.
Que si el documento marcado “C” influyó o no sobre el contrato de arrendamiento marcado “F”, ni sobre el arrendamiento identificado como letra “E”, por tratarse de inmuebles distintos; que el arrendamiento marcado “F” recaído sobre los módulos 9 y 10, tampoco influyó en el computo de la prórroga legal del arrendamiento marcado “G”, por existir entre estos dos arrendamientos una diferencia que impidió considerar la relación arrendaticia en una sola; así como determinar la duración de la relación arrendaticia entre las partes a fin de presumir o no la solvencia arrendaticia y la voluntad o no del arrendador de impedir la renovación del contrato de arrendamiento a fin de verificar el comienzo de la prórroga legal.
En este sentido, es necesario señalar que efectivamente se evidencia en el primer contrato de arrendamiento que la relación arrendaticia se inicio por un periodo de un (1) año contados a partir del 02 de octubre del 2008 hasta el 02 de octubre 2009, el inmueble dado en arrendamiento lo constituye un (1) local comercial signado al modulo 10. Con posterioridad fue celebrado entre las mismas partes un segundo contrato de arrendamiento con una duración de un (1) año contados a partir del 28 de julio de 2010 hasta el 28 de julio de 2011, el inmueble dado en arrendamiento lo constituye dos (2) locales comerciales distinguido con los número 9 y 10, perteneciente al modulo 10. El último y tercer contrato de arrendamiento fue celebrado nuevamente entre las partes INMOBILIARIA M.M.R. C.A., y SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., con una duración de un (1) año contados a partir del 15 de septiembre de 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013, el inmueble dado en arrendamiento lo constituye dos (2) locales comerciales signado bajo los números 9 y 10.
En atención a ello debo manifestar en primer lugar que la relación arrendaticia siguen siendo entre las mismas partes INMOBILIARIA M.M.R. C.A., y SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., lo cual ha sido por cinco (5) años contados a partir del 02 de octubre de 2008 hasta el 15 de septiembre de 2013 fecha en que finaliza el último contrato de arrendamiento; en segundo lugar si bien en el primer contrato de arrendamiento marcado con la letra “C” hace referencia al local comercial signado bajo el número 10 y en los restantes contratos marcados con las letras “F” y “G” hacen referencia a dos (2) locales comerciales signados bajo los números 9 y 10, respectivamente, cuya duración son de un (1) año contados a partir del inicio de la relación arrendaticia allí establecidas y en los ya mencionados contratos de arrendamientos, considera quien juzga que el local comercial signado bajo el número 10 ha sido consecutivamente el objeto del contrato en los contratos de arrendamientos marcados con las letras “C”, “F” y “G” cuya relación arrendaticia sería de cinco años contados a partir del 02 de octubre de 2008 hasta el 15 de septiembre de 2013 y el local comercial signado bajo el número 9 marcado con la letra “F” si bien es distinto al primer contrato marcado con la letra “C” y al último contrato marcado con la letra “G” no obstante, la relación arrendaticia sería a partir del 28 de julio de 2010 hasta el 15 de septiembre de 2013, en consecuencia el lapso para el computo de la prórroga legal comenzaría a contarse a partir de esa fecha, en virtud de lo cual la misma no influye en el computo de la prórroga legal en comento, por cuanto el arrendatario ha continuado en el goce del inmueble arrendado ( locales comerciales) por el tiempo determinado en los contratos anteriormente señalados, y en consecuencia según la ley de arrendamiento a que se hace referencia cuando la duración es por más de un (1) año y menos de cinco (5) años le corresponde una prórroga legal de un (1) año, en cualquiera de los casos le correspondía una prórroga legal de un (1) año.
Así las cosas, observa este Tribunal que el documento fundamental de la demanda lo constituye los contratos de arrendamientos cursantes en autos, específicamente el último contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 21 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de un lapso fijo de un (1) año, contados a partir del 15 de septiembre de 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013, es decir, que en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil citado ut - supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble el contrato seguía siendo a tiempo determinado, pues así se expresa claramente en la Cláusula Cuarta. Pero adicionalmente a la citada norma jurídica tiene igualmente aplicación el artículo 1.599 del Código Civil materia de orden público que es de observancia obligatoria. De tal manera que aún cuando el arrendatario al vencimiento del período fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara.
Por tanto a partir del vencimiento, sin necesidad de desahucio como regla general comenzaba a correr la prórroga legal por ello al continuar el inquilino en el bien inmueble, esta haciendo uso de su prórroga legal y vencida la misma el arrendador tiene el derecho de interponer demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino prefijado como duración, si cuya pretensión busca la entrega del inmueble al arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de acción.
En el presente caso, durante el período de promoción de prueba, promovió el demandante una notificación o comunicación que le fue enviada a la parte demandada en su carácter de arrendadora, que si bien no fue recibida por el ciudadano Miguel Ángel Pernalete representante de la empresa demandada se observa el sello húmedo de la empresa el cual se lee:“SUMINISTRO INDUSTRIALES MIMER C.A.” firmada por la ciudadana Merli Dorante, titular de la cédula de identidad número 7.549.662, de fecha 13-08-2013, hora 9:20 a.m., en la referida comunicación se le hace saber que en su condición de arrendador de dos inmuebles constituido por locales comerciales que no suscribirán nuevos contrato de arrendamiento y por tal motivo, podrán hacer uso de la prórroga legal que le concede la ley, siendo contada dicha prórroga a partir del 15 de septiembre del año 2013 hasta el 15 de septiembre de 2014, dicha notificación está fechada el 12 de agosto de 2013 y recibida el día 13 de agosto de 2013; es decir, antes del vencimiento del período fijo del contrato (15 de septiembre de 2013) y antes del vencimiento de la prórroga legal (15 de septiembre de 2014), en tiempo útil, según la Cláusula Cuarta con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, en virtud de lo cual no se puede alegar la tácita reconducción.
En síntesis, visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada, que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 15 de septiembre de 2014 y la demanda fue interpuesta en fecha 06 de octubre de 2014, este Tribunal considera procedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del mencionado instrumento arrendaticio y el artículo 1.159 del Código Civil, en virtud de que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Así se declara.
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.- CON LUGAR la demanda interpuesta por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.651.478, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 90.484, con domicilio procesal en el Edificio Campanario Uno, Piso 2, Oficina 2-9, Barquisimeto, estado Lara, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA M.M.R. C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11 de noviembre de 1.996, bajo el N° 51, tomo 32-A, modificado por ante el mismo registro en fecha 28 de Septiembre de 1.999, bajo el N° 35, Tomo 81-A, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de diciembre de 1999, bajo el N° 11, tomo 53-A., contra la empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 06, Tomo 324-A, representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL PERNALETE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.453.224, con domicilio en la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa, representada judicialmente por el abogado DANIEL MIJOBA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 27.221, de este domicilio. En consecuencia de ordena:
2.- La entrega material del inmueble los locales comerciales signado bajo los números 9 y 10, planta baja del edificio Los Jardines, ubicados en la calle 24 y 25 de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, objeto del presente juicio libre de personas y de bienes.
3.- Se condena en costas a la parte demandada dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Publíquese, regístrese y déjense las copias correspondientes. Dado, sellado, firmado y refrendado en la Sala de Despacho de este Tribunal, en Acarigua, a los 17 días del mes de MAYO de Dos Mil Dieciocho (2018). Años: 208° y 159°.
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria Temporal,
Abg. Paola Dinatale
En esta misma fecha se publicó siendo las 10 0:00 a.m.
Conste.
Stria.
Exp. C-82/2014
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