TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA EXPEDIENTE N° C-215/2015. Demandante: Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el Apartamento Nro 4, del Piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa. Apoderada Judicial: Abg. Edifragel León Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309. Demandada: Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro V-9.567.051, domiciliada en el Edificio Residencias La Corteza, Tercer Piso Apartamento Nro 11 Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa. Abogada Asistente: Anny Karina Rondón Narváez y Miguel Eduardo González Santeliz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 109.670 y 127.573. Motivo: Cumplimiento de Contrato SECUENCIA PROCEDIMENTAL Se inicia la presente causa por Cumplimiento de Contrato, incoada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, asistida de la abogada Edifragel León Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.309, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro V-9.567.051, asistida por María Fernanda Rodríguez Sánchez, inscrito en el INPREABOGADO N° 114.020, recibida del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En fecha 23-11-2015, la Juez del Tribunal se aboca al conocimiento de la causa. (Folio 57). En fecha 01-12-2015, se da por recibido la Incidencia de la Inhibición procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declarando con lugar la inhibición planteada. (Folio 106). En fecha 07-12-2015, se admite la demanda por cuanto la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa por la Ley, por el procedimiento Ordinario y se libro la respectiva boleta de citación. (Folios 108 y 109). En fecha 08-12- 2015, el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz otorga poder Apud-Acta a la abogada Edifrangel León Pérez. (Folio 111). En fecha 11-01-2016, el alguacil de este Tribunal consignó la boleta de citación que le fuera entregada para citar a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, parte demandada debidamente firmada. (Folio 112). En fecha 15-02-2016, la parte demandada asistida de la abogada María Fernanda Rodríguez Sánchez, presentó escrito de Contestación de la Demanda y opone cuestiones previas. Asimismo, la apoderada judicial de la demandante presentó escrito y anexos, contradiciendo las cuestiones previas. (Folios 114 al 131). En fecha 22-02-2016, el Tribunal dicto sentencia declarando Sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 1 ° del Código de Procedimiento Civil. (Folios 132-138). En fecha 29-02-2016, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales presentaron escrito de Regulación de la Jurisdicción. (Folios 141 al143). En fecha 02-03-2016, consta en auto del Tribunal ordenando la remisión de las actuaciones contentivas del presente expediente en original a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia. Seguidamente se remitió con oficio N° 22-05-5-031- (154). (Folios 146-147). En fecha 22-11-2016, se recibió el expediente de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, declarando sin lugar la regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada. Consta en auto del tribunal que da por recibido el presente expediente. (Folio 149 al 162). En fecha 29-11-2016, consta auto del Tribunal mediante el cual apertura la articulación probatoria, establecida en el articulo 352 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente el Tribunal mediante auto declara de oficio la reposición de la causa, al estado de ordenar nuevamente la apertura de la articulación probatoria a los fines de tramitar y decidir las cuestiones previas pendientes, en consecuencia se declaró nulo y sin efecto el referido auto así como todos los actos sucesivos, de conformidad con lo pautado en el articulo 206 del código de procedimiento civil, ordenándose la notificación de las partes, seguidamente se libraron las respectivas boletas de notificación. (Folios 163 al166). En fecha 08-12-2016, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación de la parte actora debidamente firmada por la abogada Edifrangel León. (Folios 167-168). En fecha 11-01-2017, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación de la parte demandada debidamente firmada por la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos. (Folios 169-170). En fecha18-01-2017, la parte actora a través de su apoderada judicial, presentó escrito de oposición de la cuestión previa, asimismo la apoderada judicial de la parte actora solicita al Tribunal no sean admitidas las pruebas consignadas por la parte demandada. Consta auto del Tribunal no admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante por ser impertinente. (Folios 171 al 177). En fecha 08-02-2017, este Tribunal dicto Sentencia Interlocutoria declarando Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, quedando firme la misma.(Folios 178 al 186). En fecha 01-03- 2017, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Emilio Mehrez Fajak debidamente asisto por abogado, presento Demanda de Tercería. Asimismo por auto de esta misma fecha el Tribunal considera contestada la demanda, en atención a lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. (Folio 187 al 192). En fecha 03-03-2017, este Tribunal por auto declara no admisible la intervención forzada del tercero llamado a la causa. Asimismo se ordenó la apertura de cuaderno separado de tercería. (Folios 195 al 197). En fecha 07-03-2017, este Tribunal por auto ordena formar una SEGUNDA PIEZA del presente expediente. (Folio 200) En fecha 20-03- 2017, la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, debidamente asistida de abogado, confiere poder apud-acta a los abogados Anny Karina Rondón Narvaez y Miguel Eduardo González Santeliz. Asimismo en esta misma fecha la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas. (Folios 02 al 08, Segunda Pieza). En fecha 29 de marzo de 2017, este Tribunal mediante auto admite las Documentales y Testimoniales y niega la admisión de las pruebas de informe presentadas por la parte demandada. Asimismo por auto de esta misma fecha se admiten las Documentales y Prueba de Informe promovidas por la parte actora en el escrito libelar, seguidamente se libro el oficio respectivo a la Oficina de IPOSTEL. Asimismo fueron evacuadas las pruebas promovidas por las partes. (Folios del 09 al 22, Segunda Pieza) En fecha 30-03-2017, la apoderada judicial Abg. Anny Karina Rondón, parte demandada, mediante diligencia apela del auto de la no admisión de la prueba de informe, este Tribunal mediante auto oye en un sólo efecto la apelación presentada por la parte demandada, seguidamente ordena remitir los respectivos oficios al tribunal de alzada. (Folios 12 al 14, Segunda Pieza) En fecha 22-05-2017, este Tribunal mediante auto fija el lapso correspondiente para que las partes presenten informes. (Folio 23, Segunda Pieza) En fecha 24-05-2017, se recibió oficio S/N emanado de IPOSTEL con los respectivos telegramas N° POEQA1034 y POEQA1042, dando respuesta al oficio 105-2017 solicitado. (Folios 24 al 26, Segunda Pieza) En fecha 13-06-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada y mediante escrito presento informes correspondiente a la presente causa. (Folios 27 al 33. Segunda Pieza) En fecha 15-06-2017, se recibió oficio N° 150-2017 proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declarando Con Lugar la apelación y revocando parcialmente el auto dictado en fecha 29 de marzo de 2.017 (Folio 34 al 45 Segunda Pieza) En fecha 16-06- 2017, este Tribunal mediante auto procede a la admisión de la prueba de informe promovida por la parte demandada y ordena oficiar a SUNAVI a los fines de que remita copia certificada del Expediente N° S-IFJ000-2014. Deja sin efecto el auto mediante el cual fijó el lapso para la presentación de informe. Seguidamente se libraron los respectivos oficios. (Folios 35 y 36. Segunda Pieza) En fecha 06-07-2017, se recibió oficio N° 159-2017 proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en el cual remite Expediente N° 3478 (Folio 32 al 46, Segunda Pieza). En fecha 25-07-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicita se remita prueba de informes. (Folio 47. Segunda Pieza) En fecha 28-09-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó se ratifique la prueba de informe de fecha 16-06-2017, igualmente solicitó se le designe correo especial. (Folio 48. Segunda Pieza) En fecha 04-10- 2017, este Tribunal mediante auto acordó la ratificación de la prueba de informe solicitada en fecha 28-09-2017, por la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada. Seguidamente la misma acepto el cargo de correo especial y presto juramento de ley. (Folios 49 y 50. Segunda Pieza) En fecha 06-10- 2017, este Tribunal libro oficio N° 505-2017 dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). (Folio 51. Segunda Pieza). Consta en auto el resultado de la prueba de informe. En fecha 08-01-2018, el tribunal fija para el Decimoquinto (15) día de despacho siguiente para que las partes presenten informe. En la oportunidad correspondiente sólo la parte demandada presentó escrito de informe y el tribunal así lo hizo constar. (folios 140 al 142 segunda pieza) En fecha 25-01-2018, la apoderada judicial de la demandada ratifica el escrito de informe consignado. Folio 141. En fecha 30-01-2018 el Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil para que las partes presenten las observaciones al informe presentado. Folio 142 En fecha 14-02-2018, se deja constancia que ninguna de las partes presentaron observaciones a los informe y el Tribunal dice vistos. HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES: “…Alega la parte actora que el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el apartamento N° 4, piso 1, edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, debidamente asistido por la abogada Edifrangel Leon Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309, procede a demandar a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-9.567.051, por Cumplimiento de Contrato. Alega que es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 4, piso 1, del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, desde el 29 de mayo de 2003, según contrato de Arrendamiento celebrado con la propietaria y arrendadora Celina Chirinos viuda de Chiotakis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.784.585, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Ulysee Nicolas, Elena, Nicolas y Begoña Chiotakis Chirinos, según poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública de Acarigua, estado Portuguesa en fecha 17 de septiembre de 2001, inserto bajo en N° 55, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaria, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ambos. Contrato que se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1720,00), según se evidencia de recibos de cancelación del canon de los meses de septiembre y octubre del 2015, y que a la fecha tengo como arrendatario 12 años y 05 meses. Por cuanto el inmueble que ocupo formaba parte de la Sucesión CHIOTAKIS BUYUCA NICOLAS, en fecha 06 de octubre de 2005, los Únicos y Universales Herederos realizan partición amigable de los bienes dejados por el de cujus, según formulario de Autoliquidación Expediente N° 02-00095 de fecha 13-05-20002 expedida por el SENIAT, y el respectivo Certificado de Solvencia de Sucesiones N° 0037779 de fecha 08-01-2003; documento de partición que quedo registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa bajo el N° 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre de fecha 06-10-2005. En dicha partición el inmueble que ocupa le fue adjudicado a la heredera ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, lo cual se evidencia en dicho documento en el punto denominado Tercera Adjudicación, identificado en el numeral 4) “ Un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso , con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09. Que continúo arrendado con la nueva propietario sin problema alguno, cancelándole el canon correspondiente a cada aumento que ella colocaba y cumpliendo sus obligaciones. Alega que la arrendadora propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, antes identificada, en fecha 12 de mayo de 2014 solicito la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, institución que en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto la Providencia Administrativa N° 0004, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05). Que la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre del 2014 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, le oferta formalmente en su condición de arrendatario del referido inmueble, antes identificado, dada la preferencia ofertiva establecida en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda , publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, la venta del referido inmueble la cual se verificara en los términos y condiciones que expresa en dicha oferta: El precio de venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según calculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 25 de septiembre de 2014, según providencia Administrativa N° 0004. El arrendatario oferido dentro de los (90) días calendario siguientes a la fecha de ofrecimiento, deberá notificar al propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta. La respuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo, será validamente recibida en la siguiente dirección Edificio La Corteza, tercer piso, apartamento N° 11, Araure estado Portuguesa. En este mismo documento se dio por notificado de la oferta y declaro acogerse al término establecido para manifestar su decisión. Alega que Inmediatamente tomo la decisión de aceptar la oferta y realizo escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotakis, en fecha 24-11-2014, con la finalidad de notificar formalmente lo siguiente: “ACEPTO la Oferta de venta a mi favor sobre el referido inmueble, así como también ACEPTO el precio fijado por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)”. Que esta notificación de la aceptación debía realizarla en el mismo edificio donde vive lo cual se le hacia difícil pues la oferente nunca abría la puerta, sino hasta el día 03-12-2014, la madre Celina Chirinos la recibió a las 2:20pm pero no la quiso firmar. Alega que esta situación le obligo a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL, mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo, el cual fue recibido el 21-01-2015 por Andrei M, titular de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Igualmente que decidió solicitar el traslado y constitución de la Notaria Publica de Araure del estado Portuguesa en la dirección de la propietaria y que efectivamente la Notaria de Araure el 27 de enero de 2015 siendo las 1:20 pm, se constituyo en la dirección de la propietaria ofertante, siendo atendida por el esposo de la propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ciudadano EMILIO MEHREZ, quien manifestó que no iba a firmar porque la notificación no estaba dirigida a el; sin embargo la Notaria le hace entrega de la notificación. Que realizada la oferta por ELENA CHIOATKIS CHIRINOS, como propietaria utilizando a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para colocar el valor justo al inmueble antes identificado, constituye un contrato bilateral oneroso realizado con el como comprado, pues manifestó su aceptación en tres oportunidades por diferentes medios. Alega que su contrato de arrendamiento tiene una data del 29 de mayo del 2003. Que de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y con el articulo 1.167 del Código Civil, acude ante la competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, para que cumpla con el contrato existente entre ellos, el cual se materializo al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenada por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la Sentencia que recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. Alega que estima la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)...” EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA ABOGADA MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES: “Admito y convengo que el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, antes identificado y mi madre CELINA CHIRINO viuda de CHIOTAKIS, actuando en nombre propio y en representación de sus hijos ULYSEE NICOLAS ELENA, NICOLAS Y BEGOÑA CHIOTAKIS CHIRINOS, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N°4 , ubicado en el piso 1 del edificio Residencias La Corteza, de la avenida 13 de junio de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa en fecha 29 de mayo de 2003. Admito que el bien inmueble antes descrito me fue adjudicado como parte de la cuota hereditaria según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de registro Público de los Municipios Páez, Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, en fecha 06/10/2005, bajo el N° 18, folio 82 al 96. Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre. Admito que en Fecha 12 de Mayo de 2014 solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (SUNAVI)el justo Valor sobre el Inmueble que ocupa el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ en calidad de arrendatario y que como consecuencia de ellos, es Institución Administrativa en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto providencia administrativa N° 0004 y fijo como justo valor del bien la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICIENCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), todo ello en ocasión a la preferencia ofertiva de la que goza el prenombrado inquilino conforme a lo previsto en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK. Admito que oferte ante la Notaria Pública Segunda del estado Portuguesa en fecha 06 de noviembre de 2014 el apartamento N° 4, ubicado en el piso 1 del Edificio Residencias ]LA Corteza, de la avenida 13 de junio de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK, violentándole el derecho de su defensa y a sus intereses particulares, todo lo cual debió hacerse ante el Órgano Administrativo, cual es, la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDAS (SUNAVI). Ciudadana Juez, la oferta de venta no se materializo, en razón que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, el cual era de noventa (90) días calendario. En consecuencia, muy a pesar de que la parte demandante alega que lo hizo por telegrama, situación que no convalidamos, por cuanto nunca fue recibido y que el mismo, no es documento autentico que demuestre de manera indubitable que mi representada lo haya recibido, tal como lo establece el articulo 1137 del Código Civil, el cual establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la parte. La aceptación deber ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por está o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. (…) omisis… La oferta, la aceptación o la revocación por uno o cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos, que esté pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.” Como podemos ver existen unas condiciones para que se tenga aceptada la oferta como tal: a) Que debe ser recibida por el autor de la oferta, cosa que no ocurrió porque tal como afirmamos en la contestación de la demanda nunca recibió ningún telegrama, ni existe prueba en los autos de que lo haya recibido o haya tenido conocimiento de ella. b) Que la presunción establecida en el parágrafo 6° del articulo 1137 del Código Civil es de carácter relativo o iuris tantum, la cual se desvirtúa en razón de que mi representada estaba enferma desde el 19 de enero de 2015 hasta el 09 de febrero del mismo año. Es importante destacar aquí ciudadana Juez, que la deambulación asistida fue realizada por su señora madre lo que lo llevo a que mi poderdante se tuviera que mudar para el Apartamento de su mamá y que los medicamentos recetados no le permitían estar en pleno uso de sus facultades mentales de orientación, ya que son muy fuertes. Por ese motivo ciudadana Juez es imposible que mi representada haya podido tener conocimiento de alguna manifestación de aceptación por parte del demandante, ya que sin su culpa estaba en la imposibilidad de conocerla. Asimismo solicita la Intervención de Terceros en los siguientes términos: Ciudadana Jueza como lo he venido explanando desde el inicio de este escrito, no solo solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas la determinación del justo valor del inmueble antes descrito y por tal motivo, dicha institución dicto providencia administrativa N° 0004 en fecha 25/09/2014, fijando el valor del apartamento en cuestión en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05) como consecuencia de la preferencia ofertiva que beneficia al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, conforme a la Ley, debido al tiempo de ocupación que tiene este en calidad de arrendatario de dicho apartamento, si no que además oferte dicho inmueble por ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK, aun cuando era de mi conocimiento que no solo a ese bien se le habían hecho mejoras u reparaciones de mantenimiento sino que además esas mejoras y reparaciones incluyen las áreas comunes de los residentes del edificio La Corteza, que es donde se encuentra ubicado el apartamento, todo con dinero generado de la comunidad conyugal, trayendo como consecuencia, que el contrato contentivo de esa oferta de venta estuviera viciado de Nulidad Relativa por falta de consentimiento del prenombrado cónyuge en esa oferta, por lo que considero que ese contrato que debió suscribirse ante la SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (SUNAVI), y no ante una Notaria Publica, no puede servir de justificación para negarle el derecho a mi cónyuge de convalidar o no esa oferta ante SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (SUNAVI), ya que solo este órgano administrativo por imperio de la Ley, el que esta facultado para ello y donde además solo podría ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares, muy especialmente los derivados de su unión conyugal. En tal virtud, y en aras de garantizar en derecho a la defensa consagrada en el articulo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela al ciudadano EMILIO MEHREZ FAJAK, mi cónyuge ante este órgano judicial es que procedo de conformidad con lo previsto en el ordinal 4° del articulo 370 del Código de Procedimiento Civil a llamar al presente juicio al prenombrado ciudadano para lo cual solicito se libre su emplazamiento conforme a la Ley y para ello señalo como domicilio del mismo el siguiente: Avenida Libertador, entre calles 29 y 30, Centro Comercial, casa de Alto, local 11, (D Chiquitos), sector centro a lado de la peluquería Chela, a media cuadra de la plaza Bolívar, Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa. Por ultimo solicito que el presente escrito sea sustanciado conforme a derecho y la demanda interpuesta en mi contra sea declarada SIN LUGAR..” ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Pruebas de la parte actora: 1. Contrato de Arrendamiento Privado celebrado entre la ciudadana CELINA A. CHIRINO, viuda de Chiotakis, actuando en nombre propio y en representación de sus hijos Ulysee Nicolás, Elena Nicolás y Begoña Chiotakis Chirino, y el ciudadano Cano Muñoz Rodrigo De Jesús, de fecha 29 de mayo de 2003, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, solo sirve para demostrar que entre las partes existía una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio y la condición de arrendatario de la parte actora en el presente juicio. 2. Facturas de Cancelación de Canon de Arrendamiento Nros 001197 y 001204, correspondientes a los meses Septiembre y Octubre del 2015, respectivamente, a nombre del ciudadano Rodrigo Cano. Dicha instrumental se desecha por considerar que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. 3. Providencia Administrativa N° 0004 de fecha 25 de septiembre del 2014 dictada por la Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, mediante el cual se determinó el valor del inmueble en la cantidad de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares Con Cero Cinco Céntimos (Bs. 334.525,05), al ser documento público administrativo se le confiere valor probatorio y demuestra que se determinó por parte de la referida superintendencia el justo valor del inmueble objeto de la controversia. 4. Documento de Oferta de venta suscrito entre la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos y Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el N° 41, Tomo 80, Folios 143 hasta 145, de fecha 06 de noviembre de 2014, el cual se le confiere valor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. 5. Notificación dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, de fecha 24 de noviembre de 2014, mediante el cual la parte actora acepta la venta (preferencia afertiva que se le hace), así como el precio de la venta del inmueble fijado, firmada únicamente por la parte actora por cuanto la ciudadana Celina Chiotakis madre de la parte demandada se negó a firmar. 6. Notificación de la Aceptación de la oferta efectuada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano a través de IPOSTEL, mediante telegrama urgente N° POEQA1031, con acuse de recibo de fecha 21 de enero de 2015, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cédula de identidad número 24146712. 7. Notificación de la aceptación de la Oferta emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos a través de la Notaria Pública de Araure estado Portuguesa, de fecha de 27 de enero del 2015, inserta bajo el número 41 del Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual se deja constancia que fue notificado al ciudadano Emilio Mehrez en su condición de cónyuge de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, quien manifestó no firmar por cuanto la notificación no va dirigida a él, no obstante se le hizo entrega de dicha notificación. Dichas documentales signadas bajo los números 5, 6 y 7 serán valoradas posteriormente. 8. Documento del Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda N° 180260327-0215335, del inmueble objeto del presente juicio. 9. Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda otorgado al ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, en su condición de arrendatario del inmueble objeto del presente juicio. Dichas documentales signadas bajo los número 8 y 9, al ser documentos públicos administrativos solo sirve para demostrar que la parte actora cumplía con los requisitos legales para ser incorporado al Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda. 10. Copia fotostática simple del Documento de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial San Nicolás, debidamente Registrado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto, estado Portuguesa, inscrito bajo el N° 48, Folios 307 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del año 2012, de fecha 27 de enero de 2012. 11. Copia fotostática Simple del Documento de Partición de Bienes de la Sucesión Nicolás Chiotakis, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, bajo el N° 18, Folios 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo 1, Cuarto Trimestre del año 2005, de fecha 06 de octubre de 2005. 12. Copia fotostática Simple de la Certificación de Gravamen solicitada por el ciudadano Francisco José Castro Cárdenas, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, bajo el número de trámite 402.2014.4.418, de fecha 12 de noviembre de 2014. Dichas documentales signadas bajo los números 10, 11 y 12, al ser documento público no impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se le concede valor probatorio y sirve para demostrar que la parte demandada es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio y que el inmueble esta libre de gravamen. 13. Copia Fotostática Simple del acuse de recibo del Telegrama de IPOSTEL N° POEQA1014, de fecha 14 de enero de 2015, enviado por el ciudadano Luis Ángel Meza dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por la mencionada ciudadana el día 21 de enero de 2015, según consta al folio número 92 de la primera pieza del expediente. 14.- Prueba de informe emitida por IPOSTEL de fecha 15 de mayo de 2017, mediante el cual informa que efectivamente el día 21 de enero de 2015, fue consignado en esa oficina por el ciudadano Luis Ángel Meza Querales un telegrama PC urgente con el número POEQA1034, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, con domicilio en el Edificio residencial La Corteza piso 3 apartamento 11 Barrio San Pablo Araure estado Portuguesa; que efectivamente que en fecha 21 de enero de 2015 fue entregado a las 12:50 p.m. y recibido por el ciudadano Andrei I, cédula de identidad número V-24146712, bajo el número POEQA1042. Dicho telegrama expresa que el ciudadano Luis Ángel Meza Querales en su condición de arrendatario de un apartamento distinguido con el número 9 ubicado en el segundo piso del Edificio Residencia la Corteza en la avenida 13 de junio Las lagrimas de la ciudad de Araure estado Portuguesa dado en preferencia ofertiva acepta la oferta en todo y cada uno de los términos expuestos en el documento de oferta autenticado en la Notaría Pública segunda de Acarigua estado portuguesa bajo el número 10 Tomo 81, según consta al Folio 42 al 44, de fecha 10 de noviembre de 2014. Dichas documentales signadas bajo los números 13 y 14 son desechadas por cuanto el ciudadano Luis Ángel Meza Querales no forma parte de la presente causa aunado a que el inmueble a que se hace referencia no forma parte del objeto del juicio (el inmueble dado en oferta en la presente causa es el inmueble signado bajo el número 4 piso 01 del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, según consta al folio 27 y 28). Pruebas de la parte demandada: 1. Certificado de Matrimonio Civil entre los ciudadanos EMILIO MEHREZ FAJAK y ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, emanada del Registro Civil del Municipio Páez del estado Portuguesa, inserta bajo el N° 314 de fecha 18 de julio de 1993. Dicha instrumental se desecha por considerar que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. 2.- Testimóniales del ciudadano FRANCISCO BAUTISTA ROJAS ALCALÁ quien al ser interrogado contesto: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce a la ciudadana Elena Chiotakis y de donde la conoce? Contesto: “Si la conozco, a través de su familia.” Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Elena Chiotakis desde el periodo comprendido entre la fecha 19 de Enero del año 2015 hasta el 09 de febrero del año 2015,estaba temporalmente habitando en el domicilio de su madre la señora Celina Chirinos de Chiotakis?.Contestó: “Si estaba habitando”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo como le consta que la señora Elena Chiotakis habitaba en el domicilio de su madre en la fecha previamente señalada? Contesto: “yo fui personalmente a hacer una invitación a la señora Celina una convivencia familiar, vi a la señora Elena convaleciente en una cama y yo me retire.”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el Testigo en cuantas oportunidades en el periodo comprendido entre la fecha 19 de enero del año 2015 hasta el 09 de febrero del año 2015 vio a la señora Elena Chiotakis convaleciendo en casa de su madre? Contestó:”fueron cuatro veces para llevarles frutas”. Quinta Pregunta: “¿Diga el testigo en relación a su respuesta a la tercera pregunta donde hace referencia que fue hacer una invitación de una convivencia familiar de que se trataba la misma? y si tiene algún vinculo familiar con la señora Celina a quien le extendió la invitación? Contesto: yo soy Presidente de una Asociación Civil y siempre celebramos como los fines de año como la entrada de año, y la señora Celina es Esposa de un Hermano masón de allí nuestra amistad, desde hace muchos años, para el día 15 de Enero nosotros decidimos hacer la invitación a la señora Celina, después el día 19 yo me dirigí al pent house de la señora Celina donde vive ella y me encontré con lo anteriormente dicho de la señora Elena, o sea que yo los conozco a ellos desde hace muchos años Es todo. Seguidamente procede a repreguntar la Abg. Edifrangel León Pérez, parte actora, ya identificada, quien lo hace en los siguientes términos: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si mantiene una relación de amistad desde hace mucho tiempo con la señora Elena Chiotakis? Contesto: “si, si la mantengo”. En cuanto a la testimonial rendida no es apreciada de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a la repregunta formulada por la apoderada judicial de la parte actora manifestó que mantiene una relación de amistad desde hace mucho tiempo con la señora Elena Chiotakis parte demandada en la presente causa. Testimoniales del ciudadano LEOPOLDO OLMOS, quien al ser interrogado contesto: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora Elena Chiotakis? Contesto: “es mi paciente” Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora Celina Chirinos de Chiotakis? .Contestó: “Es la madre de mi paciente”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo si a través de un informe medico fechado del 19 de enero del año 2015 ordeno reposo medico absoluto a la señora Elena Chiotakis? Contesto: “Si”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo cual fue el diagnostico por cual se le ordeno el reposo medico a la señora Elena Chiotakis y el tratamiento indicado? Contestó:”Trombosis Venosa Profunda de la Vena Poplítea Derecha, se indico tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y reposos de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, se recomendó deambulación asistida mientras persistiera el dolor”. Quinta Pregunta: “¿Diga el testigo en que consiste una deambulación asistida? Contesto: “Una persona debe ayudar a la paciente mientras esta de pie o caminando por peligro a que caiga”. Sexta Pregunta: “¿Diga el testigo quien asistió o ayudo a la paciente Elena Chiotakis mientras duro su reposo y donde cumplió el mismo? Contesto: “La señora Celina Chiotakis en su residencia”. Septima Pregunta: “¿Diga el testigo como sabe que la señora Elena Chiotakis cumplió su reposo en la residencia de su señora madre la señora Celina de Chiotakis? Contesto: “La señora Celina Chiotakis era la persona que me informaba sobre la evolución de la paciente Elena Chiotakis. 3.- Ratificación en su Contenido y Firma del Informe Médico, de fecha 19 de enero de 2015, correspondiente a la paciente Elena Chiotakis, titular de la cédula de identidad número 9.567.051, emitido por el dr. Leopoldo Olmos, R.I.F. V-07543049-0 y el M.S.D.S signado bajo el número 25.202, promovida por la parte demandada marcada con letra “A” que riela al folio 174 de la presente causa y acordada por este Tribunal. El Tribunal pone de manifiesto el contenido y la firma del referido documento y en tal sentido el testigo expone:”Es este el contenido del informe médico que dice textualmente: “Se valora paciente femenina de 49 años que acude a consulta por dolor y limitación funcional en los miembros inferiores. La paciente es conocida por flebectasia superficial sintomática desde el 2010 que ameritó tratamiento esclerosante. El EF se aprecia dolor a la palpación de la región gemelar derecha y se observa edema 2/4 en el tobillo Ipsilateral. El estudio Doppler demostró trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha. Se indicó tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y reposo de sus actividades por 15 días a partir de la fecha. Se recomienda deambulación asistida mientras persista el dolor. IDx: Trombosis Venosa Profunda de la Vena Poplítea Derecha”. Asimismo, manifiesto que esta es mi firma”. Dicha prueba de ratificación en su contenido y firma del informe médico cursante al folio 174 adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico tratante dr. Leopoldo Olmos, R.I.F. V-07543049-0 y el M.S.D.S signado bajo el número 25.202, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que la ciudadana Elena Chiotakis padecía de deambulación asistida que ameritaba reposo durante 15 días. 4.- Original de Informe Medico emanado por el Doctor Leopoldo Olmos, Cardiólogo Flebólogo, de fecha 19 de enero de 2.015, el cual riela al folio 174 de la primera pieza, de la paciente Elena Chiotakis. Dicha instrumental demostró en el estudio Doppler trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha, reposo absoluto de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, el cual adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico anexa a los folios 22 de la segunda pieza del expediente, este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de un Contrato de Oferta de Venta alegando que es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 4, piso 1, del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa. Que desde el 29 de mayo de 2003, según contrato de Arrendamiento celebrado con la propietaria y la arrendadora Celina Chirinos viuda de Chiotakis, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Ulysee Nicolás, Elena, Nicolás y Begoña Chiotakis Chirinos, según poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública de Acarigua, estado Portuguesa en fecha 17 de septiembre de 2001, inserto bajo en N° 55, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaria, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ambos. Contrato que se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1720,00), según se evidencia de recibos de cancelación del canon de los meses de septiembre y octubre del 2015, y que a la fecha tiene como arrendatario 12 años y 05 meses. Que el inmueble que ocupa formaba parte de la Sucesión CHIOTAKIS BUYUCA NICOLAS, en fecha 06 de octubre de 2005, los Únicos y Universales Herederos realizan partición amigable de los bienes dejados por el de cujus, según formulario de Autoliquidación Expediente N° 02-00095 de fecha 13-05-20002 expedida por el SENIAT, y el respectivo Certificado de Solvencia de Sucesiones N° 0037779 de fecha 08-01-2003, documento de partición que quedo registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa bajo el N° 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre de fecha 06-10-2005. Que en dicha partición el inmueble que ocupa le fue adjudicado a la heredera ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, lo cual se evidencia en dicho documento en el punto denominado Tercera Adjudicación, identificado en el numeral 4) “ Un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso , con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09. Que continúo arrendado con la nueva propietario sin problema alguno, cancelándole el canon correspondiente a cada aumento que ella colocaba y cumpliendo sus obligaciones. Que la arrendadora propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, en fecha 12 de mayo de 2014 solicitó la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, institución que en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto la Providencia Administrativa N° 0004, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05). Que la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre del 2014 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, le oferta formalmente en su condición de arrendatario del referido inmueble, antes identificado, dada la preferencia ofertiva establecida en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la venta del referido inmueble la cual se verificara en los términos y condiciones que expresa en dicha oferta: El precio de venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según calculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 25 de septiembre de 2014, según providencia Administrativa N° 0004. Que el arrendatario oferido dentro de los (90) días calendario siguientes a la fecha de ofrecimiento, deberá notificar al propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta y que la respuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo, será validamente recibida en la siguiente dirección Edificio La Corteza, tercer piso, apartamento N° 11, Araure estado Portuguesa. En este mismo documento se dio por notificado de la oferta y declaro acogerse al término establecido para manifestar su decisión. Que inmediatamente tomó la decisión de aceptar la oferta y realizó escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotakis, en fecha 24-11-2014, con la finalidad de notificar formalmente que ACEPTO la Oferta de venta a su favor sobre el referido inmueble, así como también ACEPTO el precio fijado por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)”. Que esta notificación de la aceptación debía realizarla en el mismo edificio donde vive lo cual se le hacia difícil pues la oferente nunca abría la puerta, sino hasta el día 03-12-2014, la madre Celina Chirinos la recibió a las 2:20 p.m. pero no la quiso firmar. Que esta situación le obligo a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL, mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo, el cual fue recibido el 21-01-2015 por Andrei M, titular de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Igualmente que decidió solicitar el traslado y constitución de la Notaria Pública de Araure del estado Portuguesa en la dirección de la propietaria y que efectivamente la Notaria de Araure el 27 de enero de 2015 siendo las 1:20 pm, se constituyó en la dirección de la propietaria ofertante, siendo atendida por el esposo de la propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ciudadano EMILIO MEHREZ, quien manifestó que no iba a firmar porque la notificación no estaba dirigida a el; sin embargo la Notaria le hace entrega de la notificación. Que realizada la oferta a la ciudadana ELENA CHIOATKIS CHIRINOS, como propietaria utilizando a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para colocar el valor justo al inmueble antes identificado, constituye un contrato bilateral oneroso realizado con el como comprado, pues manifestó su aceptación en tres oportunidades por diferentes medios, alega además que su contrato de arrendamiento tiene una data del 29 de mayo del 2003. Que de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el articulo 1.167 del Código Civil, acude ante la competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, para que cumpla con el contrato existente entre ellos, el cual se materializó al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenada por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia que recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados ha quedado plenamente demostrado. Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. El Código Civil en su artículo 1.160 establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...” En tal sentido, considera quien decide que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos a saber: 1. El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades, no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2. Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos. 3. Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario. Cabe señalar que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Así las cosas, debe necesariamente verificase el cumplimiento de tales requisitos; en el caso de marras, se trata de una negociación y/o acuerdo de voluntades entre el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ y ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ya identificados, lo cual fue manifestada libremente, cumpliéndose así con el requisito del consentimiento de las partes. Con relación al segundo requisito atinente al objeto del contrato, se desprende claramente que el objeto de dicha contratación lo conforma un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09 y el tercer lugar, respecto al elemento causa del contrato, lo constituye la preferencia ofertiva a favor del arrendatario de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido observa esta juzgadora que en el contrato bajo análisis, la misma no es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público, configurándose el último de los requisitos inherentes a la existencia de los contratos exigidos por el Código Civil. En tal sentido se hace necesario verificar si el arrendatario que ocupa el inmueble notificó por escrito al oferente, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, tal como lo alega el apoderado judicial de la parte actora, en virtud de lo cual procede esta sentenciadora analizar las actas procesales a fin de determinar la procedencia o no de la acción intentada. CONCLUSIÓN PROBATORIA Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que en fecha 06 de noviembre de 2014, las partes celebraron un contrato denominado CONTRATO DE OFERTA DADA LA PREFERENCIA OFERTIVA a favor del arrendatario, mediante el cual la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ya identificada, en su condición de propietaria le oferta formalmente al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, en su condición de arrendatario un inmueble constituido por (1) un apartamento signado con el N° 4, primer piso, del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio (las lagrimas), de Araure municipio Araure del estado Portuguesa, de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se evidencia de la Cláusula Primera del contrato que el precio de la venta es en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según cálculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, según providencia Administrativa N° 0004, en fecha 25 de septiembre de 2014. En la Cláusula Tercera expresa textualmente que: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace. En la Cláusula Cuarta se establece que: La repuesta del Arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo a la oferta que le es formulada, será validamente recibida en la siguiente dirección: Edf: Residencia La Corteza, tercer piso, Apto N° 11, Araure estado Portuguesa. En este orden de ideas, la apoderada judicial de la parte demandada alega que la oferta de venta no se materializó, en razón de que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, el cual era de noventa (90) días calendario; que a pesar de que la parte demandante alega que lo hizo por telegrama, nunca fue recibido por la propietaria y que el mismo no es documento autentico que demuestre de manera indubitable que su representada lo haya recibido, tal como lo establece el articulo 1137 del Código Civil. Que La oferta, la aceptación o la revocación por uno o cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos, que esté pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla. Que existen unas condiciones para que se tenga aceptada la oferta como tal: a) Que debe ser recibida por el autor de la oferta, cosa que no ocurrió porque tal como afirman en la contestación de la demanda nunca recibió ningún telegrama, ni existe prueba en los autos de que lo haya recibido o haya tenido conocimiento de ella. b) Que la presunción establecida en el parágrafo 6° del articulo 1137 del Código Civil es de carácter relativo o iuris tantum, la cual se desvirtúa en razón de que su representada estaba enferma desde el 19 de enero de 2015 hasta el 09 de febrero del mismo año y que el Informe Médico emanado del Dr. Leopoldo Olmos Cardiólogo/Flebologo de fecha 19 de enero de 2015, demuestra que su representada estaba padeciendo un cuadro clínico por dolor y limitación funcional en los miembros inferiores, originada por una flebectasia superficial sintomática que viene padeciendo desde el año 2010, que el médico le indico tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y de reposo absoluto de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, ordenándose asistida mientras persistía del dolor. Que la deambulación asistida fue realizada por su señora madre lo que lo llevo a que su poderdante se tuviera que mudar para el apartamento de su mamá y que los medicamentos recetados no le permitían estar en pleno uso de sus facultades mentales de orientación, ya que son muy fuertes. Por ese motivo es imposible que su representada podido tener conocimiento de alguna manifestación de aceptación por parte del demandante, ya que sin su culpa estaba en la imposibilidad de conocerla, tal como lo indica el ciudadano Leopoldo Olmos, médico tratante. Considera quien juzga que en el caso bajo estudio se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 134 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual establece que el arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, trascurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Asimismo en la Cláusula Tercera del contrato expresa textualmente que: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace. En el caso planteado, observa esta juzgadora que la parte accionante no aportó prueba alguna que demostrara el hecho constitutivo de haber dado cumplimiento con su obligación de notificar personalmente a la propietaria del inmueble en la persona de la demandada ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, mediante el cual le manifestara su aceptación a la Oferta de Venta del inmueble objeto del presente juicio, tal como se establecía en el documento de oferta de venta y si bien en el Telegrama se desprende que el mismo fue recibido por una persona identificada como Andrei M., siendo un tercero no forma parte de la convención contractual, por cuanto no fue entregado a la propietaria u oferente, como lo exigía el contrato de oferta firmado por las partes, sino que dicho telegrama, fue entregado en manos de un tercero ajeno a la relación contractual por lo que la notificación en la forma como se hizo no produce ningún efecto jurídico. El telegrama a que se hace referencia lo hizo el ciudadano Luis Ángel Meza Querales y él no forma parte de la presente causa aunado a que el inmueble a que se hace referencia en dicho telegrama no forma parte del objeto del juicio (el inmueble dado en oferta en la presente causa es el inmueble signado bajo el número 4 piso 01 del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, según consta al folio 27 y 28 de la primera pieza). Con relación a las reiteradas notificaciones efectuadas la primera dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, de fecha 24 de noviembre de 2014, mediante el cual la parte actora acepta la venta (preferencia afertiva), así como el precio de la venta del inmueble fijado, lo cual aparece firmada únicamente por la parte actora por cuanto la ciudadana Celina Chiotakis madre de la parte demandada se negó a firmar. La segunda notificación de la aceptación de la oferta efectuada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano a través de IPOSTEL, mediante telegrama urgente N° POEQA1031, con acuse de recibo de fecha 21 de enero de 2015, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cédula de identidad número 24146712 y la tercera notificación de la aceptación de la Oferta emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos a través de la Notaria Pública de Araure estado Portuguesa, de fecha de 27 de enero del 2015, inserta bajo el número 41 del Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual se deja constancia que fue notificado al ciudadano Emilio Mehrez en su condición de cónyuge de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, quien manifestó no firmar por cuanto la notificación no iba dirigida a él y se le hizo entrega de dicha notificación, tal como consta en el presente expediente, considera quien decide que la misma no fue válidamente practicada en la persona de la propietaria u oferente ciudadana Elena Chiotakis Chirinos. Así las cosas, ha quedado plenamente demostrado que si bien la parte actora en su condición de arrendatario pretendió en varias oportunidades notificar a la propietaria u oferente de la aceptación de la oferta, no logró efectuarla en los términos y modalidades establecidas en la cláusula tercera del contrato y de acuerdo a lo señalado en la ley en comento, no cumplió a cabalidad con dicho contrato al no haberse efectuado su aceptación a la oferta, dentro del lapso convenido, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento que le hizo la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, en su carácter de propietaria u oferente, en fecha 06 de noviembre de 2014, según consta en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el N° 41, Tomo 80; asimismo debía notificar a la persona del propietario u oferente su aceptación o rechazo a la oferta que a través del mencionado documento se le hizo para su debido cumplimiento, tal como fue acordado en la Cláusula Tercera del contrato en comento. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia no consta en las actas que conforman el presente expediente que la parte actora haya dado cabal cumplimiento a la obligación contraída. Considera esta Juzgadora que al no haber sido demostrado el incumplimiento de las estipulaciones contenidas en dicha convención por parte de la demandada, todo lo contrario consta en autos instrumentos que prueban que la parte actora no manifestó su aceptación a la oferta en las condiciones y términos establecidos legal y contractualmente, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 131 y 134 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido debe forzosamente declararse que en el presente caso no se ha verificado dicho incumplimiento por parte de la demandada, en consecuencia es por lo que debe declararse Sin Lugar la demanda interpuesta y así se decide. DECISIÓN Por los anteriores razonamientos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano RODRIGO DE JESÚS CANO MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el Apartamento Nro 4, del Piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa, a través de su apoderada judicial Edifragel León Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-9.567.051, domiciliada en el Edificio Residencias La Corteza, Tercer Piso Apartamento Nro 11 Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa, representada judicialmente por los ciudadanos Anny Karina Rondón Narváez Y Miguel Eduardo González Santeliz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 109.670 y 127.573. Se condena en costas a la parte demandante en virtud de la naturaleza del fallo. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los 18 días del mes de mayo de dos mil dieciocho. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación La Juez, Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez La Secretaria Temporal, Abg. Paola Dinatale. En esta misma fecha se publicó siendo las 2:30 de la tarde. Conste. Stria. Exp. 215/2015 TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA EXPEDIENTE N° C-215/2015. Demandante: Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el Apartamento Nro 4, del Piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa. Apoderada Judicial: Abg. Edifragel León Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309. Demandada: Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro V-9.567.051, domiciliada en el Edificio Residencias La Corteza, Tercer Piso Apartamento Nro 11 Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa. Abogada Asistente: Anny Karina Rondón Narváez y Miguel Eduardo González Santeliz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 109.670 y 127.573. Motivo: Cumplimiento de Contrato SECUENCIA PROCEDIMENTAL Se inicia la presente causa por Cumplimiento de Contrato, incoada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, asistida de la abogada Edifragel León Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.309, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro V-9.567.051, asistida por María Fernanda Rodríguez Sánchez, inscrito en el INPREABOGADO N° 114.020, recibida del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En fecha 23-11-2015, la Juez del Tribunal se aboca al conocimiento de la causa. (Folio 57). En fecha 01-12-2015, se da por recibido la Incidencia de la Inhibición procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declarando con lugar la inhibición planteada. (Folio 106). En fecha 07-12-2015, se admite la demanda por cuanto la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa por la Ley, por el procedimiento Ordinario y se libro la respectiva boleta de citación. (Folios 108 y 109). En fecha 08-12- 2015, el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz otorga poder Apud-Acta a la abogada Edifrangel León Pérez. (Folio 111). En fecha 11-01-2016, el alguacil de este Tribunal consignó la boleta de citación que le fuera entregada para citar a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, parte demandada debidamente firmada. (Folio 112). En fecha 15-02-2016, la parte demandada asistida de la abogada María Fernanda Rodríguez Sánchez, presentó escrito de Contestación de la Demanda y opone cuestiones previas. Asimismo, la apoderada judicial de la demandante presentó escrito y anexos, contradiciendo las cuestiones previas. (Folios 114 al 131). En fecha 22-02-2016, el Tribunal dicto sentencia declarando Sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 1 ° del Código de Procedimiento Civil. (Folios 132-138). En fecha 29-02-2016, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales presentaron escrito de Regulación de la Jurisdicción. (Folios 141 al143). En fecha 02-03-2016, consta en auto del Tribunal ordenando la remisión de las actuaciones contentivas del presente expediente en original a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia. Seguidamente se remitió con oficio N° 22-05-5-031- (154). (Folios 146-147). En fecha 22-11-2016, se recibió el expediente de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, declarando sin lugar la regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada. Consta en auto del tribunal que da por recibido el presente expediente. (Folio 149 al 162). En fecha 29-11-2016, consta auto del Tribunal mediante el cual apertura la articulación probatoria, establecida en el articulo 352 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente el Tribunal mediante auto declara de oficio la reposición de la causa, al estado de ordenar nuevamente la apertura de la articulación probatoria a los fines de tramitar y decidir las cuestiones previas pendientes, en consecuencia se declaró nulo y sin efecto el referido auto así como todos los actos sucesivos, de conformidad con lo pautado en el articulo 206 del código de procedimiento civil, ordenándose la notificación de las partes, seguidamente se libraron las respectivas boletas de notificación. (Folios 163 al166). En fecha 08-12-2016, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación de la parte actora debidamente firmada por la abogada Edifrangel León. (Folios 167-168). En fecha 11-01-2017, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación de la parte demandada debidamente firmada por la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos. (Folios 169-170). En fecha18-01-2017, la parte actora a través de su apoderada judicial, presentó escrito de oposición de la cuestión previa, asimismo la apoderada judicial de la parte actora solicita al Tribunal no sean admitidas las pruebas consignadas por la parte demandada. Consta auto del Tribunal no admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante por ser impertinente. (Folios 171 al 177). En fecha 08-02-2017, este Tribunal dicto Sentencia Interlocutoria declarando Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, quedando firme la misma.(Folios 178 al 186). En fecha 01-03- 2017, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Emilio Mehrez Fajak debidamente asisto por abogado, presento Demanda de Tercería. Asimismo por auto de esta misma fecha el Tribunal considera contestada la demanda, en atención a lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. (Folio 187 al 192). En fecha 03-03-2017, este Tribunal por auto declara no admisible la intervención forzada del tercero llamado a la causa. Asimismo se ordenó la apertura de cuaderno separado de tercería. (Folios 195 al 197). En fecha 07-03-2017, este Tribunal por auto ordena formar una SEGUNDA PIEZA del presente expediente. (Folio 200) En fecha 20-03- 2017, la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, debidamente asistida de abogado, confiere poder apud-acta a los abogados Anny Karina Rondón Narvaez y Miguel Eduardo González Santeliz. Asimismo en esta misma fecha la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas. (Folios 02 al 08, Segunda Pieza). En fecha 29 de marzo de 2017, este Tribunal mediante auto admite las Documentales y Testimoniales y niega la admisión de las pruebas de informe presentadas por la parte demandada. Asimismo por auto de esta misma fecha se admiten las Documentales y Prueba de Informe promovidas por la parte actora en el escrito libelar, seguidamente se libro el oficio respectivo a la Oficina de IPOSTEL. Asimismo fueron evacuadas las pruebas promovidas por las partes. (Folios del 09 al 22, Segunda Pieza) En fecha 30-03-2017, la apoderada judicial Abg. Anny Karina Rondón, parte demandada, mediante diligencia apela del auto de la no admisión de la prueba de informe, este Tribunal mediante auto oye en un sólo efecto la apelación presentada por la parte demandada, seguidamente ordena remitir los respectivos oficios al tribunal de alzada. (Folios 12 al 14, Segunda Pieza) En fecha 22-05-2017, este Tribunal mediante auto fija el lapso correspondiente para que las partes presenten informes. (Folio 23, Segunda Pieza) En fecha 24-05-2017, se recibió oficio S/N emanado de IPOSTEL con los respectivos telegramas N° POEQA1034 y POEQA1042, dando respuesta al oficio 105-2017 solicitado. (Folios 24 al 26, Segunda Pieza) En fecha 13-06-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada y mediante escrito presento informes correspondiente a la presente causa. (Folios 27 al 33. Segunda Pieza) En fecha 15-06-2017, se recibió oficio N° 150-2017 proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declarando Con Lugar la apelación y revocando parcialmente el auto dictado en fecha 29 de marzo de 2.017 (Folio 34 al 45 Segunda Pieza) En fecha 16-06- 2017, este Tribunal mediante auto procede a la admisión de la prueba de informe promovida por la parte demandada y ordena oficiar a SUNAVI a los fines de que remita copia certificada del Expediente N° S-IFJ000-2014. Deja sin efecto el auto mediante el cual fijó el lapso para la presentación de informe. Seguidamente se libraron los respectivos oficios. (Folios 35 y 36. Segunda Pieza) En fecha 06-07-2017, se recibió oficio N° 159-2017 proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en el cual remite Expediente N° 3478 (Folio 32 al 46, Segunda Pieza). En fecha 25-07-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicita se remita prueba de informes. (Folio 47. Segunda Pieza) En fecha 28-09-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó se ratifique la prueba de informe de fecha 16-06-2017, igualmente solicitó se le designe correo especial. (Folio 48. Segunda Pieza) En fecha 04-10- 2017, este Tribunal mediante auto acordó la ratificación de la prueba de informe solicitada en fecha 28-09-2017, por la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada. Seguidamente la misma acepto el cargo de correo especial y presto juramento de ley. (Folios 49 y 50. Segunda Pieza) En fecha 06-10- 2017, este Tribunal libro oficio N° 505-2017 dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). (Folio 51. Segunda Pieza). Consta en auto el resultado de la prueba de informe. En fecha 08-01-2018, el tribunal fija para el Decimoquinto (15) día de despacho siguiente para que las partes presenten informe. En la oportunidad correspondiente sólo la parte demandada presentó escrito de informe y el tribunal así lo hizo constar. (folios 140 al 142 segunda pieza) En fecha 25-01-2018, la apoderada judicial de la demandada ratifica el escrito de informe consignado. Folio 141. En fecha 30-01-2018 el Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil para que las partes presenten las observaciones al informe presentado. Folio 142 En fecha 14-02-2018, se deja constancia que ninguna de las partes presentaron observaciones a los informe y el Tribunal dice vistos. HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES: “…Alega la parte actora que el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el apartamento N° 4, piso 1, edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, debidamente asistido por la abogada Edifrangel Leon Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309, procede a demandar a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-9.567.051, por Cumplimiento de Contrato. Alega que es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 4, piso 1, del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, desde el 29 de mayo de 2003, según contrato de Arrendamiento celebrado con la propietaria y arrendadora Celina Chirinos viuda de Chiotakis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.784.585, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Ulysee Nicolas, Elena, Nicolas y Begoña Chiotakis Chirinos, según poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública de Acarigua, estado Portuguesa en fecha 17 de septiembre de 2001, inserto bajo en N° 55, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaria, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ambos. Contrato que se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1720,00), según se evidencia de recibos de cancelación del canon de los meses de septiembre y octubre del 2015, y que a la fecha tengo como arrendatario 12 años y 05 meses. Por cuanto el inmueble que ocupo formaba parte de la Sucesión CHIOTAKIS BUYUCA NICOLAS, en fecha 06 de octubre de 2005, los Únicos y Universales Herederos realizan partición amigable de los bienes dejados por el de cujus, según formulario de Autoliquidación Expediente N° 02-00095 de fecha 13-05-20002 expedida por el SENIAT, y el respectivo Certificado de Solvencia de Sucesiones N° 0037779 de fecha 08-01-2003; documento de partición que quedo registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa bajo el N° 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre de fecha 06-10-2005. En dicha partición el inmueble que ocupa le fue adjudicado a la heredera ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, lo cual se evidencia en dicho documento en el punto denominado Tercera Adjudicación, identificado en el numeral 4) “ Un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso , con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09. Que continúo arrendado con la nueva propietario sin problema alguno, cancelándole el canon correspondiente a cada aumento que ella colocaba y cumpliendo sus obligaciones. Alega que la arrendadora propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, antes identificada, en fecha 12 de mayo de 2014 solicito la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, institución que en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto la Providencia Administrativa N° 0004, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05). Que la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre del 2014 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, le oferta formalmente en su condición de arrendatario del referido inmueble, antes identificado, dada la preferencia ofertiva establecida en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda , publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, la venta del referido inmueble la cual se verificara en los términos y condiciones que expresa en dicha oferta: El precio de venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según calculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 25 de septiembre de 2014, según providencia Administrativa N° 0004. El arrendatario oferido dentro de los (90) días calendario siguientes a la fecha de ofrecimiento, deberá notificar al propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta. La respuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo, será validamente recibida en la siguiente dirección Edificio La Corteza, tercer piso, apartamento N° 11, Araure estado Portuguesa. En este mismo documento se dio por notificado de la oferta y declaro acogerse al término establecido para manifestar su decisión. Alega que Inmediatamente tomo la decisión de aceptar la oferta y realizo escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotakis, en fecha 24-11-2014, con la finalidad de notificar formalmente lo siguiente: “ACEPTO la Oferta de venta a mi favor sobre el referido inmueble, así como también ACEPTO el precio fijado por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)”. Que esta notificación de la aceptación debía realizarla en el mismo edificio donde vive lo cual se le hacia difícil pues la oferente nunca abría la puerta, sino hasta el día 03-12-2014, la madre Celina Chirinos la recibió a las 2:20pm pero no la quiso firmar. Alega que esta situación le obligo a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL, mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo, el cual fue recibido el 21-01-2015 por Andrei M, titular de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Igualmente que decidió solicitar el traslado y constitución de la Notaria Publica de Araure del estado Portuguesa en la dirección de la propietaria y que efectivamente la Notaria de Araure el 27 de enero de 2015 siendo las 1:20 pm, se constituyo en la dirección de la propietaria ofertante, siendo atendida por el esposo de la propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ciudadano EMILIO MEHREZ, quien manifestó que no iba a firmar porque la notificación no estaba dirigida a el; sin embargo la Notaria le hace entrega de la notificación. Que realizada la oferta por ELENA CHIOATKIS CHIRINOS, como propietaria utilizando a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para colocar el valor justo al inmueble antes identificado, constituye un contrato bilateral oneroso realizado con el como comprado, pues manifestó su aceptación en tres oportunidades por diferentes medios. Alega que su contrato de arrendamiento tiene una data del 29 de mayo del 2003. Que de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y con el articulo 1.167 del Código Civil, acude ante la competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, para que cumpla con el contrato existente entre ellos, el cual se materializo al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenada por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la Sentencia que recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. Alega que estima la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)...” EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA ABOGADA MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES: “Admito y convengo que el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, antes identificado y mi madre CELINA CHIRINO viuda de CHIOTAKIS, actuando en nombre propio y en representación de sus hijos ULYSEE NICOLAS ELENA, NICOLAS Y BEGOÑA CHIOTAKIS CHIRINOS, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N°4 , ubicado en el piso 1 del edificio Residencias La Corteza, de la avenida 13 de junio de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa en fecha 29 de mayo de 2003. Admito que el bien inmueble antes descrito me fue adjudicado como parte de la cuota hereditaria según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de registro Público de los Municipios Páez, Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, en fecha 06/10/2005, bajo el N° 18, folio 82 al 96. Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre. Admito que en Fecha 12 de Mayo de 2014 solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (SUNAVI)el justo Valor sobre el Inmueble que ocupa el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ en calidad de arrendatario y que como consecuencia de ellos, es Institución Administrativa en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto providencia administrativa N° 0004 y fijo como justo valor del bien la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICIENCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), todo ello en ocasión a la preferencia ofertiva de la que goza el prenombrado inquilino conforme a lo previsto en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK. Admito que oferte ante la Notaria Pública Segunda del estado Portuguesa en fecha 06 de noviembre de 2014 el apartamento N° 4, ubicado en el piso 1 del Edificio Residencias ]LA Corteza, de la avenida 13 de junio de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK, violentándole el derecho de su defensa y a sus intereses particulares, todo lo cual debió hacerse ante el Órgano Administrativo, cual es, la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDAS (SUNAVI). Ciudadana Juez, la oferta de venta no se materializo, en razón que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, el cual era de noventa (90) días calendario. En consecuencia, muy a pesar de que la parte demandante alega que lo hizo por telegrama, situación que no convalidamos, por cuanto nunca fue recibido y que el mismo, no es documento autentico que demuestre de manera indubitable que mi representada lo haya recibido, tal como lo establece el articulo 1137 del Código Civil, el cual establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la parte. La aceptación deber ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por está o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. (…) omisis… La oferta, la aceptación o la revocación por uno o cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos, que esté pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.” Como podemos ver existen unas condiciones para que se tenga aceptada la oferta como tal: a) Que debe ser recibida por el autor de la oferta, cosa que no ocurrió porque tal como afirmamos en la contestación de la demanda nunca recibió ningún telegrama, ni existe prueba en los autos de que lo haya recibido o haya tenido conocimiento de ella. b) Que la presunción establecida en el parágrafo 6° del articulo 1137 del Código Civil es de carácter relativo o iuris tantum, la cual se desvirtúa en razón de que mi representada estaba enferma desde el 19 de enero de 2015 hasta el 09 de febrero del mismo año. Es importante destacar aquí ciudadana Juez, que la deambulación asistida fue realizada por su señora madre lo que lo llevo a que mi poderdante se tuviera que mudar para el Apartamento de su mamá y que los medicamentos recetados no le permitían estar en pleno uso de sus facultades mentales de orientación, ya que son muy fuertes. Por ese motivo ciudadana Juez es imposible que mi representada haya podido tener conocimiento de alguna manifestación de aceptación por parte del demandante, ya que sin su culpa estaba en la imposibilidad de conocerla. Asimismo solicita la Intervención de Terceros en los siguientes términos: Ciudadana Jueza como lo he venido explanando desde el inicio de este escrito, no solo solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas la determinación del justo valor del inmueble antes descrito y por tal motivo, dicha institución dicto providencia administrativa N° 0004 en fecha 25/09/2014, fijando el valor del apartamento en cuestión en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05) como consecuencia de la preferencia ofertiva que beneficia al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, conforme a la Ley, debido al tiempo de ocupación que tiene este en calidad de arrendatario de dicho apartamento, si no que además oferte dicho inmueble por ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK, aun cuando era de mi conocimiento que no solo a ese bien se le habían hecho mejoras u reparaciones de mantenimiento sino que además esas mejoras y reparaciones incluyen las áreas comunes de los residentes del edificio La Corteza, que es donde se encuentra ubicado el apartamento, todo con dinero generado de la comunidad conyugal, trayendo como consecuencia, que el contrato contentivo de esa oferta de venta estuviera viciado de Nulidad Relativa por falta de consentimiento del prenombrado cónyuge en esa oferta, por lo que considero que ese contrato que debió suscribirse ante la SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (SUNAVI), y no ante una Notaria Publica, no puede servir de justificación para negarle el derecho a mi cónyuge de convalidar o no esa oferta ante SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (SUNAVI), ya que solo este órgano administrativo por imperio de la Ley, el que esta facultado para ello y donde además solo podría ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares, muy especialmente los derivados de su unión conyugal. En tal virtud, y en aras de garantizar en derecho a la defensa consagrada en el articulo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela al ciudadano EMILIO MEHREZ FAJAK, mi cónyuge ante este órgano judicial es que procedo de conformidad con lo previsto en el ordinal 4° del articulo 370 del Código de Procedimiento Civil a llamar al presente juicio al prenombrado ciudadano para lo cual solicito se libre su emplazamiento conforme a la Ley y para ello señalo como domicilio del mismo el siguiente: Avenida Libertador, entre calles 29 y 30, Centro Comercial, casa de Alto, local 11, (D Chiquitos), sector centro a lado de la peluquería Chela, a media cuadra de la plaza Bolívar, Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa. Por ultimo solicito que el presente escrito sea sustanciado conforme a derecho y la demanda interpuesta en mi contra sea declarada SIN LUGAR..” ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Pruebas de la parte actora: 1. Contrato de Arrendamiento Privado celebrado entre la ciudadana CELINA A. CHIRINO, viuda de Chiotakis, actuando en nombre propio y en representación de sus hijos Ulysee Nicolás, Elena Nicolás y Begoña Chiotakis Chirino, y el ciudadano Cano Muñoz Rodrigo De Jesús, de fecha 29 de mayo de 2003, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, solo sirve para demostrar que entre las partes existía una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio y la condición de arrendatario de la parte actora en el presente juicio. 2. Facturas de Cancelación de Canon de Arrendamiento Nros 001197 y 001204, correspondientes a los meses Septiembre y Octubre del 2015, respectivamente, a nombre del ciudadano Rodrigo Cano. Dicha instrumental se desecha por considerar que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. 3. Providencia Administrativa N° 0004 de fecha 25 de septiembre del 2014 dictada por la Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, mediante el cual se determinó el valor del inmueble en la cantidad de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares Con Cero Cinco Céntimos (Bs. 334.525,05), al ser documento público administrativo se le confiere valor probatorio y demuestra que se determinó por parte de la referida superintendencia el justo valor del inmueble objeto de la controversia. 4. Documento de Oferta de venta suscrito entre la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos y Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el N° 41, Tomo 80, Folios 143 hasta 145, de fecha 06 de noviembre de 2014, el cual se le confiere valor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. 5. Notificación dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, de fecha 24 de noviembre de 2014, mediante el cual la parte actora acepta la venta (preferencia afertiva que se le hace), así como el precio de la venta del inmueble fijado, firmada únicamente por la parte actora por cuanto la ciudadana Celina Chiotakis madre de la parte demandada se negó a firmar. 6. Notificación de la Aceptación de la oferta efectuada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano a través de IPOSTEL, mediante telegrama urgente N° POEQA1031, con acuse de recibo de fecha 21 de enero de 2015, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cédula de identidad número 24146712. 7. Notificación de la aceptación de la Oferta emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos a través de la Notaria Pública de Araure estado Portuguesa, de fecha de 27 de enero del 2015, inserta bajo el número 41 del Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual se deja constancia que fue notificado al ciudadano Emilio Mehrez en su condición de cónyuge de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, quien manifestó no firmar por cuanto la notificación no va dirigida a él, no obstante se le hizo entrega de dicha notificación. Dichas documentales signadas bajo los números 5, 6 y 7 serán valoradas posteriormente. 8. Documento del Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda N° 180260327-0215335, del inmueble objeto del presente juicio. 9. Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda otorgado al ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, en su condición de arrendatario del inmueble objeto del presente juicio. Dichas documentales signadas bajo los número 8 y 9, al ser documentos públicos administrativos solo sirve para demostrar que la parte actora cumplía con los requisitos legales para ser incorporado al Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda. 10. Copia fotostática simple del Documento de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial San Nicolás, debidamente Registrado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto, estado Portuguesa, inscrito bajo el N° 48, Folios 307 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del año 2012, de fecha 27 de enero de 2012. 11. Copia fotostática Simple del Documento de Partición de Bienes de la Sucesión Nicolás Chiotakis, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, bajo el N° 18, Folios 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo 1, Cuarto Trimestre del año 2005, de fecha 06 de octubre de 2005. 12. Copia fotostática Simple de la Certificación de Gravamen solicitada por el ciudadano Francisco José Castro Cárdenas, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, bajo el número de trámite 402.2014.4.418, de fecha 12 de noviembre de 2014. Dichas documentales signadas bajo los números 10, 11 y 12, al ser documento público no impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se le concede valor probatorio y sirve para demostrar que la parte demandada es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio y que el inmueble esta libre de gravamen. 13. Copia Fotostática Simple del acuse de recibo del Telegrama de IPOSTEL N° POEQA1014, de fecha 14 de enero de 2015, enviado por el ciudadano Luis Ángel Meza dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por la mencionada ciudadana el día 21 de enero de 2015, según consta al folio número 92 de la primera pieza del expediente. 14.- Prueba de informe emitida por IPOSTEL de fecha 15 de mayo de 2017, mediante el cual informa que efectivamente el día 21 de enero de 2015, fue consignado en esa oficina por el ciudadano Luis Ángel Meza Querales un telegrama PC urgente con el número POEQA1034, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, con domicilio en el Edificio residencial La Corteza piso 3 apartamento 11 Barrio San Pablo Araure estado Portuguesa; que efectivamente que en fecha 21 de enero de 2015 fue entregado a las 12:50 p.m. y recibido por el ciudadano Andrei I, cédula de identidad número V-24146712, bajo el número POEQA1042. Dicho telegrama expresa que el ciudadano Luis Ángel Meza Querales en su condición de arrendatario de un apartamento distinguido con el número 9 ubicado en el segundo piso del Edificio Residencia la Corteza en la avenida 13 de junio Las lagrimas de la ciudad de Araure estado Portuguesa dado en preferencia ofertiva acepta la oferta en todo y cada uno de los términos expuestos en el documento de oferta autenticado en la Notaría Pública segunda de Acarigua estado portuguesa bajo el número 10 Tomo 81, según consta al Folio 42 al 44, de fecha 10 de noviembre de 2014. Dichas documentales signadas bajo los números 13 y 14 son desechadas por cuanto el ciudadano Luis Ángel Meza Querales no forma parte de la presente causa aunado a que el inmueble a que se hace referencia no forma parte del objeto del juicio (el inmueble dado en oferta en la presente causa es el inmueble signado bajo el número 4 piso 01 del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, según consta al folio 27 y 28). Pruebas de la parte demandada: 1. Certificado de Matrimonio Civil entre los ciudadanos EMILIO MEHREZ FAJAK y ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, emanada del Registro Civil del Municipio Páez del estado Portuguesa, inserta bajo el N° 314 de fecha 18 de julio de 1993. Dicha instrumental se desecha por considerar que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. 2.- Testimóniales del ciudadano FRANCISCO BAUTISTA ROJAS ALCALÁ quien al ser interrogado contesto: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce a la ciudadana Elena Chiotakis y de donde la conoce? Contesto: “Si la conozco, a través de su familia.” Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Elena Chiotakis desde el periodo comprendido entre la fecha 19 de Enero del año 2015 hasta el 09 de febrero del año 2015,estaba temporalmente habitando en el domicilio de su madre la señora Celina Chirinos de Chiotakis?.Contestó: “Si estaba habitando”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo como le consta que la señora Elena Chiotakis habitaba en el domicilio de su madre en la fecha previamente señalada? Contesto: “yo fui personalmente a hacer una invitación a la señora Celina una convivencia familiar, vi a la señora Elena convaleciente en una cama y yo me retire.”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el Testigo en cuantas oportunidades en el periodo comprendido entre la fecha 19 de enero del año 2015 hasta el 09 de febrero del año 2015 vio a la señora Elena Chiotakis convaleciendo en casa de su madre? Contestó:”fueron cuatro veces para llevarles frutas”. Quinta Pregunta: “¿Diga el testigo en relación a su respuesta a la tercera pregunta donde hace referencia que fue hacer una invitación de una convivencia familiar de que se trataba la misma? y si tiene algún vinculo familiar con la señora Celina a quien le extendió la invitación? Contesto: yo soy Presidente de una Asociación Civil y siempre celebramos como los fines de año como la entrada de año, y la señora Celina es Esposa de un Hermano masón de allí nuestra amistad, desde hace muchos años, para el día 15 de Enero nosotros decidimos hacer la invitación a la señora Celina, después el día 19 yo me dirigí al pent house de la señora Celina donde vive ella y me encontré con lo anteriormente dicho de la señora Elena, o sea que yo los conozco a ellos desde hace muchos años Es todo. Seguidamente procede a repreguntar la Abg. Edifrangel León Pérez, parte actora, ya identificada, quien lo hace en los siguientes términos: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si mantiene una relación de amistad desde hace mucho tiempo con la señora Elena Chiotakis? Contesto: “si, si la mantengo”. En cuanto a la testimonial rendida no es apreciada de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a la repregunta formulada por la apoderada judicial de la parte actora manifestó que mantiene una relación de amistad desde hace mucho tiempo con la señora Elena Chiotakis parte demandada en la presente causa. Testimoniales del ciudadano LEOPOLDO OLMOS, quien al ser interrogado contesto: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora Elena Chiotakis? Contesto: “es mi paciente” Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora Celina Chirinos de Chiotakis? .Contestó: “Es la madre de mi paciente”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo si a través de un informe medico fechado del 19 de enero del año 2015 ordeno reposo medico absoluto a la señora Elena Chiotakis? Contesto: “Si”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo cual fue el diagnostico por cual se le ordeno el reposo medico a la señora Elena Chiotakis y el tratamiento indicado? Contestó:”Trombosis Venosa Profunda de la Vena Poplítea Derecha, se indico tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y reposos de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, se recomendó deambulación asistida mientras persistiera el dolor”. Quinta Pregunta: “¿Diga el testigo en que consiste una deambulación asistida? Contesto: “Una persona debe ayudar a la paciente mientras esta de pie o caminando por peligro a que caiga”. Sexta Pregunta: “¿Diga el testigo quien asistió o ayudo a la paciente Elena Chiotakis mientras duro su reposo y donde cumplió el mismo? Contesto: “La señora Celina Chiotakis en su residencia”. Septima Pregunta: “¿Diga el testigo como sabe que la señora Elena Chiotakis cumplió su reposo en la residencia de su señora madre la señora Celina de Chiotakis? Contesto: “La señora Celina Chiotakis era la persona que me informaba sobre la evolución de la paciente Elena Chiotakis. 3.- Ratificación en su Contenido y Firma del Informe Médico, de fecha 19 de enero de 2015, correspondiente a la paciente Elena Chiotakis, titular de la cédula de identidad número 9.567.051, emitido por el dr. Leopoldo Olmos, R.I.F. V-07543049-0 y el M.S.D.S signado bajo el número 25.202, promovida por la parte demandada marcada con letra “A” que riela al folio 174 de la presente causa y acordada por este Tribunal. El Tribunal pone de manifiesto el contenido y la firma del referido documento y en tal sentido el testigo expone:”Es este el contenido del informe médico que dice textualmente: “Se valora paciente femenina de 49 años que acude a consulta por dolor y limitación funcional en los miembros inferiores. La paciente es conocida por flebectasia superficial sintomática desde el 2010 que ameritó tratamiento esclerosante. El EF se aprecia dolor a la palpación de la región gemelar derecha y se observa edema 2/4 en el tobillo Ipsilateral. El estudio Doppler demostró trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha. Se indicó tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y reposo de sus actividades por 15 días a partir de la fecha. Se recomienda deambulación asistida mientras persista el dolor. IDx: Trombosis Venosa Profunda de la Vena Poplítea Derecha”. Asimismo, manifiesto que esta es mi firma”. Dicha prueba de ratificación en su contenido y firma del informe médico cursante al folio 174 adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico tratante dr. Leopoldo Olmos, R.I.F. V-07543049-0 y el M.S.D.S signado bajo el número 25.202, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que la ciudadana Elena Chiotakis padecía de deambulación asistida que ameritaba reposo durante 15 días. 4.- Original de Informe Medico emanado por el Doctor Leopoldo Olmos, Cardiólogo Flebólogo, de fecha 19 de enero de 2.015, el cual riela al folio 174 de la primera pieza, de la paciente Elena Chiotakis. Dicha instrumental demostró en el estudio Doppler trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha, reposo absoluto de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, el cual adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico anexa a los folios 22 de la segunda pieza del expediente, este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de un Contrato de Oferta de Venta alegando que es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 4, piso 1, del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa. Que desde el 29 de mayo de 2003, según contrato de Arrendamiento celebrado con la propietaria y la arrendadora Celina Chirinos viuda de Chiotakis, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Ulysee Nicolás, Elena, Nicolás y Begoña Chiotakis Chirinos, según poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública de Acarigua, estado Portuguesa en fecha 17 de septiembre de 2001, inserto bajo en N° 55, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaria, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ambos. Contrato que se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1720,00), según se evidencia de recibos de cancelación del canon de los meses de septiembre y octubre del 2015, y que a la fecha tiene como arrendatario 12 años y 05 meses. Que el inmueble que ocupa formaba parte de la Sucesión CHIOTAKIS BUYUCA NICOLAS, en fecha 06 de octubre de 2005, los Únicos y Universales Herederos realizan partición amigable de los bienes dejados por el de cujus, según formulario de Autoliquidación Expediente N° 02-00095 de fecha 13-05-20002 expedida por el SENIAT, y el respectivo Certificado de Solvencia de Sucesiones N° 0037779 de fecha 08-01-2003, documento de partición que quedo registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa bajo el N° 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre de fecha 06-10-2005. Que en dicha partición el inmueble que ocupa le fue adjudicado a la heredera ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, lo cual se evidencia en dicho documento en el punto denominado Tercera Adjudicación, identificado en el numeral 4) “ Un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso , con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09. Que continúo arrendado con la nueva propietario sin problema alguno, cancelándole el canon correspondiente a cada aumento que ella colocaba y cumpliendo sus obligaciones. Que la arrendadora propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, en fecha 12 de mayo de 2014 solicitó la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, institución que en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto la Providencia Administrativa N° 0004, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05). Que la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre del 2014 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, le oferta formalmente en su condición de arrendatario del referido inmueble, antes identificado, dada la preferencia ofertiva establecida en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la venta del referido inmueble la cual se verificara en los términos y condiciones que expresa en dicha oferta: El precio de venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según calculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 25 de septiembre de 2014, según providencia Administrativa N° 0004. Que el arrendatario oferido dentro de los (90) días calendario siguientes a la fecha de ofrecimiento, deberá notificar al propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta y que la respuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo, será validamente recibida en la siguiente dirección Edificio La Corteza, tercer piso, apartamento N° 11, Araure estado Portuguesa. En este mismo documento se dio por notificado de la oferta y declaro acogerse al término establecido para manifestar su decisión. Que inmediatamente tomó la decisión de aceptar la oferta y realizó escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotakis, en fecha 24-11-2014, con la finalidad de notificar formalmente que ACEPTO la Oferta de venta a su favor sobre el referido inmueble, así como también ACEPTO el precio fijado por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)”. Que esta notificación de la aceptación debía realizarla en el mismo edificio donde vive lo cual se le hacia difícil pues la oferente nunca abría la puerta, sino hasta el día 03-12-2014, la madre Celina Chirinos la recibió a las 2:20 p.m. pero no la quiso firmar. Que esta situación le obligo a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL, mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo, el cual fue recibido el 21-01-2015 por Andrei M, titular de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Igualmente que decidió solicitar el traslado y constitución de la Notaria Pública de Araure del estado Portuguesa en la dirección de la propietaria y que efectivamente la Notaria de Araure el 27 de enero de 2015 siendo las 1:20 pm, se constituyó en la dirección de la propietaria ofertante, siendo atendida por el esposo de la propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ciudadano EMILIO MEHREZ, quien manifestó que no iba a firmar porque la notificación no estaba dirigida a el; sin embargo la Notaria le hace entrega de la notificación. Que realizada la oferta a la ciudadana ELENA CHIOATKIS CHIRINOS, como propietaria utilizando a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para colocar el valor justo al inmueble antes identificado, constituye un contrato bilateral oneroso realizado con el como comprado, pues manifestó su aceptación en tres oportunidades por diferentes medios, alega además que su contrato de arrendamiento tiene una data del 29 de mayo del 2003. Que de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el articulo 1.167 del Código Civil, acude ante la competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, para que cumpla con el contrato existente entre ellos, el cual se materializó al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenada por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia que recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados ha quedado plenamente demostrado. Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. El Código Civil en su artículo 1.160 establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...” En tal sentido, considera quien decide que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos a saber: 1. El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades, no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2. Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos. 3. Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario. Cabe señalar que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Así las cosas, debe necesariamente verificase el cumplimiento de tales requisitos; en el caso de marras, se trata de una negociación y/o acuerdo de voluntades entre el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ y ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ya identificados, lo cual fue manifestada libremente, cumpliéndose así con el requisito del consentimiento de las partes. Con relación al segundo requisito atinente al objeto del contrato, se desprende claramente que el objeto de dicha contratación lo conforma un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09 y el tercer lugar, respecto al elemento causa del contrato, lo constituye la preferencia ofertiva a favor del arrendatario de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido observa esta juzgadora que en el contrato bajo análisis, la misma no es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público, configurándose el último de los requisitos inherentes a la existencia de los contratos exigidos por el Código Civil. En tal sentido se hace necesario verificar si el arrendatario que ocupa el inmueble notificó por escrito al oferente, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, tal como lo alega el apoderado judicial de la parte actora, en virtud de lo cual procede esta sentenciadora analizar las actas procesales a fin de determinar la procedencia o no de la acción intentada. CONCLUSIÓN PROBATORIA Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que en fecha 06 de noviembre de 2014, las partes celebraron un contrato denominado CONTRATO DE OFERTA DADA LA PREFERENCIA OFERTIVA a favor del arrendatario, mediante el cual la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ya identificada, en su condición de propietaria le oferta formalmente al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, en su condición de arrendatario un inmueble constituido por (1) un apartamento signado con el N° 4, primer piso, del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio (las lagrimas), de Araure municipio Araure del estado Portuguesa, de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se evidencia de la Cláusula Primera del contrato que el precio de la venta es en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según cálculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, según providencia Administrativa N° 0004, en fecha 25 de septiembre de 2014. En la Cláusula Tercera expresa textualmente que: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace. En la Cláusula Cuarta se establece que: La repuesta del Arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo a la oferta que le es formulada, será validamente recibida en la siguiente dirección: Edf: Residencia La Corteza, tercer piso, Apto N° 11, Araure estado Portuguesa. En este orden de ideas, la apoderada judicial de la parte demandada alega que la oferta de venta no se materializó, en razón de que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, el cual era de noventa (90) días calendario; que a pesar de que la parte demandante alega que lo hizo por telegrama, nunca fue recibido por la propietaria y que el mismo no es documento autentico que demuestre de manera indubitable que su representada lo haya recibido, tal como lo establece el articulo 1137 del Código Civil. Que La oferta, la aceptación o la revocación por uno o cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos, que esté pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla. Que existen unas condiciones para que se tenga aceptada la oferta como tal: a) Que debe ser recibida por el autor de la oferta, cosa que no ocurrió porque tal como afirman en la contestación de la demanda nunca recibió ningún telegrama, ni existe prueba en los autos de que lo haya recibido o haya tenido conocimiento de ella. b) Que la presunción establecida en el parágrafo 6° del articulo 1137 del Código Civil es de carácter relativo o iuris tantum, la cual se desvirtúa en razón de que su representada estaba enferma desde el 19 de enero de 2015 hasta el 09 de febrero del mismo año y que el Informe Médico emanado del Dr. Leopoldo Olmos Cardiólogo/Flebologo de fecha 19 de enero de 2015, demuestra que su representada estaba padeciendo un cuadro clínico por dolor y limitación funcional en los miembros inferiores, originada por una flebectasia superficial sintomática que viene padeciendo desde el año 2010, que el médico le indico tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y de reposo absoluto de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, ordenándose asistida mientras persistía del dolor. Que la deambulación asistida fue realizada por su señora madre lo que lo llevo a que su poderdante se tuviera que mudar para el apartamento de su mamá y que los medicamentos recetados no le permitían estar en pleno uso de sus facultades mentales de orientación, ya que son muy fuertes. Por ese motivo es imposible que su representada podido tener conocimiento de alguna manifestación de aceptación por parte del demandante, ya que sin su culpa estaba en la imposibilidad de conocerla, tal como lo indica el ciudadano Leopoldo Olmos, médico tratante. Considera quien juzga que en el caso bajo estudio se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 134 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual establece que el arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, trascurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Asimismo en la Cláusula Tercera del contrato expresa textualmente que: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace. En el caso planteado, observa esta juzgadora que la parte accionante no aportó prueba alguna que demostrara el hecho constitutivo de haber dado cumplimiento con su obligación de notificar personalmente a la propietaria del inmueble en la persona de la demandada ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, mediante el cual le manifestara su aceptación a la Oferta de Venta del inmueble objeto del presente juicio, tal como se establecía en el documento de oferta de venta y si bien en el Telegrama se desprende que el mismo fue recibido por una persona identificada como Andrei M., siendo un tercero no forma parte de la convención contractual, por cuanto no fue entregado a la propietaria u oferente, como lo exigía el contrato de oferta firmado por las partes, sino que dicho telegrama, fue entregado en manos de un tercero ajeno a la relación contractual por lo que la notificación en la forma como se hizo no produce ningún efecto jurídico. El telegrama a que se hace referencia lo hizo el ciudadano Luis Ángel Meza Querales y él no forma parte de la presente causa aunado a que el inmueble a que se hace referencia en dicho telegrama no forma parte del objeto del juicio (el inmueble dado en oferta en la presente causa es el inmueble signado bajo el número 4 piso 01 del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, según consta al folio 27 y 28 de la primera pieza). Con relación a las reiteradas notificaciones efectuadas la primera dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, de fecha 24 de noviembre de 2014, mediante el cual la parte actora acepta la venta (preferencia afertiva), así como el precio de la venta del inmueble fijado, lo cual aparece firmada únicamente por la parte actora por cuanto la ciudadana Celina Chiotakis madre de la parte demandada se negó a firmar. La segunda notificación de la aceptación de la oferta efectuada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano a través de IPOSTEL, mediante telegrama urgente N° POEQA1031, con acuse de recibo de fecha 21 de enero de 2015, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cédula de identidad número 24146712 y la tercera notificación de la aceptación de la Oferta emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos a través de la Notaria Pública de Araure estado Portuguesa, de fecha de 27 de enero del 2015, inserta bajo el número 41 del Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual se deja constancia que fue notificado al ciudadano Emilio Mehrez en su condición de cónyuge de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, quien manifestó no firmar por cuanto la notificación no iba dirigida a él y se le hizo entrega de dicha notificación, tal como consta en el presente expediente, considera quien decide que la misma no fue válidamente practicada en la persona de la propietaria u oferente ciudadana Elena Chiotakis Chirinos. Así las cosas, ha quedado plenamente demostrado que si bien la parte actora en su condición de arrendatario pretendió en varias oportunidades notificar a la propietaria u oferente de la aceptación de la oferta, no logró efectuarla en los términos y modalidades establecidas en la cláusula tercera del contrato y de acuerdo a lo señalado en la ley en comento, no cumplió a cabalidad con dicho contrato al no haberse efectuado su aceptación a la oferta, dentro del lapso convenido, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento que le hizo la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, en su carácter de propietaria u oferente, en fecha 06 de noviembre de 2014, según consta en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el N° 41, Tomo 80; asimismo debía notificar a la persona del propietario u oferente su aceptación o rechazo a la oferta que a través del mencionado documento se le hizo para su debido cumplimiento, tal como fue acordado en la Cláusula Tercera del contrato en comento. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia no consta en las actas que conforman el presente expediente que la parte actora haya dado cabal cumplimiento a la obligación contraída. Considera esta Juzgadora que al no haber sido demostrado el incumplimiento de las estipulaciones contenidas en dicha convención por parte de la demandada, todo lo contrario consta en autos instrumentos que prueban que la parte actora no manifestó su aceptación a la oferta en las condiciones y términos establecidos legal y contractualmente, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 131 y 134 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido debe forzosamente declararse que en el presente caso no se ha verificado dicho incumplimiento por parte de la demandada, en consecuencia es por lo que debe declararse Sin Lugar la demanda interpuesta y así se decide. DECISIÓN Por los anteriores razonamientos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano RODRIGO DE JESÚS CANO MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el Apartamento Nro 4, del Piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa, a través de su apoderada judicial Edifragel León Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-9.567.051, domiciliada en el Edificio Residencias La Corteza, Tercer Piso Apartamento Nro 11 Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa, representada judicialmente por los ciudadanos Anny Karina Rondón Narváez Y Miguel Eduardo González Santeliz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 109.670 y 127.573. Se condena en costas a la parte demandante en virtud de la naturaleza del fallo. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los 18 días del mes de mayo de dos mil dieciocho. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación La Juez, Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez La Secretaria Temporal, Abg. Paola Dinatale. En esta misma fecha se publicó siendo las 2:30 de la tarde. Conste. Stria. Exp. 215/2015 TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PAEZ Y ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA EXPEDIENTE N° C-215/2015. Demandante: Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el Apartamento Nro 4, del Piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa. Apoderada Judicial: Abg. Edifragel León Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309. Demandada: Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro V-9.567.051, domiciliada en el Edificio Residencias La Corteza, Tercer Piso Apartamento Nro 11 Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa. Abogada Asistente: Anny Karina Rondón Narváez y Miguel Eduardo González Santeliz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 109.670 y 127.573. Motivo: Cumplimiento de Contrato SECUENCIA PROCEDIMENTAL Se inicia la presente causa por Cumplimiento de Contrato, incoada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, asistida de la abogada Edifragel León Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 38.309, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro V-9.567.051, asistida por María Fernanda Rodríguez Sánchez, inscrito en el INPREABOGADO N° 114.020, recibida del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. En fecha 23-11-2015, la Juez del Tribunal se aboca al conocimiento de la causa. (Folio 57). En fecha 01-12-2015, se da por recibido la Incidencia de la Inhibición procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declarando con lugar la inhibición planteada. (Folio 106). En fecha 07-12-2015, se admite la demanda por cuanto la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa por la Ley, por el procedimiento Ordinario y se libro la respectiva boleta de citación. (Folios 108 y 109). En fecha 08-12- 2015, el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz otorga poder Apud-Acta a la abogada Edifrangel León Pérez. (Folio 111). En fecha 11-01-2016, el alguacil de este Tribunal consignó la boleta de citación que le fuera entregada para citar a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, parte demandada debidamente firmada. (Folio 112). En fecha 15-02-2016, la parte demandada asistida de la abogada María Fernanda Rodríguez Sánchez, presentó escrito de Contestación de la Demanda y opone cuestiones previas. Asimismo, la apoderada judicial de la demandante presentó escrito y anexos, contradiciendo las cuestiones previas. (Folios 114 al 131). En fecha 22-02-2016, el Tribunal dicto sentencia declarando Sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 1 ° del Código de Procedimiento Civil. (Folios 132-138). En fecha 29-02-2016, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales presentaron escrito de Regulación de la Jurisdicción. (Folios 141 al143). En fecha 02-03-2016, consta en auto del Tribunal ordenando la remisión de las actuaciones contentivas del presente expediente en original a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia. Seguidamente se remitió con oficio N° 22-05-5-031- (154). (Folios 146-147). En fecha 22-11-2016, se recibió el expediente de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, declarando sin lugar la regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada. Consta en auto del tribunal que da por recibido el presente expediente. (Folio 149 al 162). En fecha 29-11-2016, consta auto del Tribunal mediante el cual apertura la articulación probatoria, establecida en el articulo 352 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente el Tribunal mediante auto declara de oficio la reposición de la causa, al estado de ordenar nuevamente la apertura de la articulación probatoria a los fines de tramitar y decidir las cuestiones previas pendientes, en consecuencia se declaró nulo y sin efecto el referido auto así como todos los actos sucesivos, de conformidad con lo pautado en el articulo 206 del código de procedimiento civil, ordenándose la notificación de las partes, seguidamente se libraron las respectivas boletas de notificación. (Folios 163 al166). En fecha 08-12-2016, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación de la parte actora debidamente firmada por la abogada Edifrangel León. (Folios 167-168). En fecha 11-01-2017, el alguacil de este Tribunal consigna la boleta de notificación de la parte demandada debidamente firmada por la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos. (Folios 169-170). En fecha18-01-2017, la parte actora a través de su apoderada judicial, presentó escrito de oposición de la cuestión previa, asimismo la apoderada judicial de la parte actora solicita al Tribunal no sean admitidas las pruebas consignadas por la parte demandada. Consta auto del Tribunal no admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante por ser impertinente. (Folios 171 al 177). En fecha 08-02-2017, este Tribunal dicto Sentencia Interlocutoria declarando Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, quedando firme la misma.(Folios 178 al 186). En fecha 01-03- 2017, compareció por ante este Tribunal el ciudadano Emilio Mehrez Fajak debidamente asisto por abogado, presento Demanda de Tercería. Asimismo por auto de esta misma fecha el Tribunal considera contestada la demanda, en atención a lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. (Folio 187 al 192). En fecha 03-03-2017, este Tribunal por auto declara no admisible la intervención forzada del tercero llamado a la causa. Asimismo se ordenó la apertura de cuaderno separado de tercería. (Folios 195 al 197). En fecha 07-03-2017, este Tribunal por auto ordena formar una SEGUNDA PIEZA del presente expediente. (Folio 200) En fecha 20-03- 2017, la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, debidamente asistida de abogado, confiere poder apud-acta a los abogados Anny Karina Rondón Narvaez y Miguel Eduardo González Santeliz. Asimismo en esta misma fecha la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas. (Folios 02 al 08, Segunda Pieza). En fecha 29 de marzo de 2017, este Tribunal mediante auto admite las Documentales y Testimoniales y niega la admisión de las pruebas de informe presentadas por la parte demandada. Asimismo por auto de esta misma fecha se admiten las Documentales y Prueba de Informe promovidas por la parte actora en el escrito libelar, seguidamente se libro el oficio respectivo a la Oficina de IPOSTEL. Asimismo fueron evacuadas las pruebas promovidas por las partes. (Folios del 09 al 22, Segunda Pieza) En fecha 30-03-2017, la apoderada judicial Abg. Anny Karina Rondón, parte demandada, mediante diligencia apela del auto de la no admisión de la prueba de informe, este Tribunal mediante auto oye en un sólo efecto la apelación presentada por la parte demandada, seguidamente ordena remitir los respectivos oficios al tribunal de alzada. (Folios 12 al 14, Segunda Pieza) En fecha 22-05-2017, este Tribunal mediante auto fija el lapso correspondiente para que las partes presenten informes. (Folio 23, Segunda Pieza) En fecha 24-05-2017, se recibió oficio S/N emanado de IPOSTEL con los respectivos telegramas N° POEQA1034 y POEQA1042, dando respuesta al oficio 105-2017 solicitado. (Folios 24 al 26, Segunda Pieza) En fecha 13-06-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada y mediante escrito presento informes correspondiente a la presente causa. (Folios 27 al 33. Segunda Pieza) En fecha 15-06-2017, se recibió oficio N° 150-2017 proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declarando Con Lugar la apelación y revocando parcialmente el auto dictado en fecha 29 de marzo de 2.017 (Folio 34 al 45 Segunda Pieza) En fecha 16-06- 2017, este Tribunal mediante auto procede a la admisión de la prueba de informe promovida por la parte demandada y ordena oficiar a SUNAVI a los fines de que remita copia certificada del Expediente N° S-IFJ000-2014. Deja sin efecto el auto mediante el cual fijó el lapso para la presentación de informe. Seguidamente se libraron los respectivos oficios. (Folios 35 y 36. Segunda Pieza) En fecha 06-07-2017, se recibió oficio N° 159-2017 proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en el cual remite Expediente N° 3478 (Folio 32 al 46, Segunda Pieza). En fecha 25-07-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicita se remita prueba de informes. (Folio 47. Segunda Pieza) En fecha 28-09-2017, compareció por ante este Tribunal la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada, mediante diligencia solicitó se ratifique la prueba de informe de fecha 16-06-2017, igualmente solicitó se le designe correo especial. (Folio 48. Segunda Pieza) En fecha 04-10- 2017, este Tribunal mediante auto acordó la ratificación de la prueba de informe solicitada en fecha 28-09-2017, por la abg. Anny Karina Rondón Narváez, apoderada judicial de la parte demandada. Seguidamente la misma acepto el cargo de correo especial y presto juramento de ley. (Folios 49 y 50. Segunda Pieza) En fecha 06-10- 2017, este Tribunal libro oficio N° 505-2017 dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). (Folio 51. Segunda Pieza). Consta en auto el resultado de la prueba de informe. En fecha 08-01-2018, el tribunal fija para el Decimoquinto (15) día de despacho siguiente para que las partes presenten informe. En la oportunidad correspondiente sólo la parte demandada presentó escrito de informe y el tribunal así lo hizo constar. (folios 140 al 142 segunda pieza) En fecha 25-01-2018, la apoderada judicial de la demandada ratifica el escrito de informe consignado. Folio 141. En fecha 30-01-2018 el Tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil para que las partes presenten las observaciones al informe presentado. Folio 142 En fecha 14-02-2018, se deja constancia que ninguna de las partes presentaron observaciones a los informe y el Tribunal dice vistos. HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES: “…Alega la parte actora que el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el apartamento N° 4, piso 1, edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, debidamente asistido por la abogada Edifrangel Leon Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309, procede a demandar a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-9.567.051, por Cumplimiento de Contrato. Alega que es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 4, piso 1, del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, desde el 29 de mayo de 2003, según contrato de Arrendamiento celebrado con la propietaria y arrendadora Celina Chirinos viuda de Chiotakis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.784.585, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Ulysee Nicolas, Elena, Nicolas y Begoña Chiotakis Chirinos, según poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública de Acarigua, estado Portuguesa en fecha 17 de septiembre de 2001, inserto bajo en N° 55, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaria, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ambos. Contrato que se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1720,00), según se evidencia de recibos de cancelación del canon de los meses de septiembre y octubre del 2015, y que a la fecha tengo como arrendatario 12 años y 05 meses. Por cuanto el inmueble que ocupo formaba parte de la Sucesión CHIOTAKIS BUYUCA NICOLAS, en fecha 06 de octubre de 2005, los Únicos y Universales Herederos realizan partición amigable de los bienes dejados por el de cujus, según formulario de Autoliquidación Expediente N° 02-00095 de fecha 13-05-20002 expedida por el SENIAT, y el respectivo Certificado de Solvencia de Sucesiones N° 0037779 de fecha 08-01-2003; documento de partición que quedo registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa bajo el N° 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre de fecha 06-10-2005. En dicha partición el inmueble que ocupa le fue adjudicado a la heredera ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, lo cual se evidencia en dicho documento en el punto denominado Tercera Adjudicación, identificado en el numeral 4) “ Un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso , con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09. Que continúo arrendado con la nueva propietario sin problema alguno, cancelándole el canon correspondiente a cada aumento que ella colocaba y cumpliendo sus obligaciones. Alega que la arrendadora propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, antes identificada, en fecha 12 de mayo de 2014 solicito la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, institución que en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto la Providencia Administrativa N° 0004, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05). Que la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre del 2014 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, le oferta formalmente en su condición de arrendatario del referido inmueble, antes identificado, dada la preferencia ofertiva establecida en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda , publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, la venta del referido inmueble la cual se verificara en los términos y condiciones que expresa en dicha oferta: El precio de venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según calculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 25 de septiembre de 2014, según providencia Administrativa N° 0004. El arrendatario oferido dentro de los (90) días calendario siguientes a la fecha de ofrecimiento, deberá notificar al propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta. La respuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo, será validamente recibida en la siguiente dirección Edificio La Corteza, tercer piso, apartamento N° 11, Araure estado Portuguesa. En este mismo documento se dio por notificado de la oferta y declaro acogerse al término establecido para manifestar su decisión. Alega que Inmediatamente tomo la decisión de aceptar la oferta y realizo escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotakis, en fecha 24-11-2014, con la finalidad de notificar formalmente lo siguiente: “ACEPTO la Oferta de venta a mi favor sobre el referido inmueble, así como también ACEPTO el precio fijado por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)”. Que esta notificación de la aceptación debía realizarla en el mismo edificio donde vive lo cual se le hacia difícil pues la oferente nunca abría la puerta, sino hasta el día 03-12-2014, la madre Celina Chirinos la recibió a las 2:20pm pero no la quiso firmar. Alega que esta situación le obligo a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL, mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo, el cual fue recibido el 21-01-2015 por Andrei M, titular de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Igualmente que decidió solicitar el traslado y constitución de la Notaria Publica de Araure del estado Portuguesa en la dirección de la propietaria y que efectivamente la Notaria de Araure el 27 de enero de 2015 siendo las 1:20 pm, se constituyo en la dirección de la propietaria ofertante, siendo atendida por el esposo de la propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ciudadano EMILIO MEHREZ, quien manifestó que no iba a firmar porque la notificación no estaba dirigida a el; sin embargo la Notaria le hace entrega de la notificación. Que realizada la oferta por ELENA CHIOATKIS CHIRINOS, como propietaria utilizando a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para colocar el valor justo al inmueble antes identificado, constituye un contrato bilateral oneroso realizado con el como comprado, pues manifestó su aceptación en tres oportunidades por diferentes medios. Alega que su contrato de arrendamiento tiene una data del 29 de mayo del 2003. Que de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y con el articulo 1.167 del Código Civil, acude ante la competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, para que cumpla con el contrato existente entre ellos, el cual se materializo al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenada por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la Sentencia que recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. Alega que estima la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)...” EN LA OPORTUNIDAD LEGAL LA APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA ABOGADA MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES: “Admito y convengo que el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, antes identificado y mi madre CELINA CHIRINO viuda de CHIOTAKIS, actuando en nombre propio y en representación de sus hijos ULYSEE NICOLAS ELENA, NICOLAS Y BEGOÑA CHIOTAKIS CHIRINOS, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N°4 , ubicado en el piso 1 del edificio Residencias La Corteza, de la avenida 13 de junio de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa en fecha 29 de mayo de 2003. Admito que el bien inmueble antes descrito me fue adjudicado como parte de la cuota hereditaria según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de registro Público de los Municipios Páez, Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, en fecha 06/10/2005, bajo el N° 18, folio 82 al 96. Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre. Admito que en Fecha 12 de Mayo de 2014 solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda (SUNAVI)el justo Valor sobre el Inmueble que ocupa el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ en calidad de arrendatario y que como consecuencia de ellos, es Institución Administrativa en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto providencia administrativa N° 0004 y fijo como justo valor del bien la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICIENCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), todo ello en ocasión a la preferencia ofertiva de la que goza el prenombrado inquilino conforme a lo previsto en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK. Admito que oferte ante la Notaria Pública Segunda del estado Portuguesa en fecha 06 de noviembre de 2014 el apartamento N° 4, ubicado en el piso 1 del Edificio Residencias ]LA Corteza, de la avenida 13 de junio de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK, violentándole el derecho de su defensa y a sus intereses particulares, todo lo cual debió hacerse ante el Órgano Administrativo, cual es, la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDAS (SUNAVI). Ciudadana Juez, la oferta de venta no se materializo, en razón que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, el cual era de noventa (90) días calendario. En consecuencia, muy a pesar de que la parte demandante alega que lo hizo por telegrama, situación que no convalidamos, por cuanto nunca fue recibido y que el mismo, no es documento autentico que demuestre de manera indubitable que mi representada lo haya recibido, tal como lo establece el articulo 1137 del Código Civil, el cual establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la parte. La aceptación deber ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por está o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio. (…) omisis… La oferta, la aceptación o la revocación por uno o cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos, que esté pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.” Como podemos ver existen unas condiciones para que se tenga aceptada la oferta como tal: a) Que debe ser recibida por el autor de la oferta, cosa que no ocurrió porque tal como afirmamos en la contestación de la demanda nunca recibió ningún telegrama, ni existe prueba en los autos de que lo haya recibido o haya tenido conocimiento de ella. b) Que la presunción establecida en el parágrafo 6° del articulo 1137 del Código Civil es de carácter relativo o iuris tantum, la cual se desvirtúa en razón de que mi representada estaba enferma desde el 19 de enero de 2015 hasta el 09 de febrero del mismo año. Es importante destacar aquí ciudadana Juez, que la deambulación asistida fue realizada por su señora madre lo que lo llevo a que mi poderdante se tuviera que mudar para el Apartamento de su mamá y que los medicamentos recetados no le permitían estar en pleno uso de sus facultades mentales de orientación, ya que son muy fuertes. Por ese motivo ciudadana Juez es imposible que mi representada haya podido tener conocimiento de alguna manifestación de aceptación por parte del demandante, ya que sin su culpa estaba en la imposibilidad de conocerla. Asimismo solicita la Intervención de Terceros en los siguientes términos: Ciudadana Jueza como lo he venido explanando desde el inicio de este escrito, no solo solicite ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas la determinación del justo valor del inmueble antes descrito y por tal motivo, dicha institución dicto providencia administrativa N° 0004 en fecha 25/09/2014, fijando el valor del apartamento en cuestión en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05) como consecuencia de la preferencia ofertiva que beneficia al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, conforme a la Ley, debido al tiempo de ocupación que tiene este en calidad de arrendatario de dicho apartamento, si no que además oferte dicho inmueble por ante la Notaria Publica Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, sin el consentimiento de mi cónyuge EMILIO MEHREZ FAJAK, aun cuando era de mi conocimiento que no solo a ese bien se le habían hecho mejoras u reparaciones de mantenimiento sino que además esas mejoras y reparaciones incluyen las áreas comunes de los residentes del edificio La Corteza, que es donde se encuentra ubicado el apartamento, todo con dinero generado de la comunidad conyugal, trayendo como consecuencia, que el contrato contentivo de esa oferta de venta estuviera viciado de Nulidad Relativa por falta de consentimiento del prenombrado cónyuge en esa oferta, por lo que considero que ese contrato que debió suscribirse ante la SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (SUNAVI), y no ante una Notaria Publica, no puede servir de justificación para negarle el derecho a mi cónyuge de convalidar o no esa oferta ante SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS (SUNAVI), ya que solo este órgano administrativo por imperio de la Ley, el que esta facultado para ello y donde además solo podría ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares, muy especialmente los derivados de su unión conyugal. En tal virtud, y en aras de garantizar en derecho a la defensa consagrada en el articulo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela al ciudadano EMILIO MEHREZ FAJAK, mi cónyuge ante este órgano judicial es que procedo de conformidad con lo previsto en el ordinal 4° del articulo 370 del Código de Procedimiento Civil a llamar al presente juicio al prenombrado ciudadano para lo cual solicito se libre su emplazamiento conforme a la Ley y para ello señalo como domicilio del mismo el siguiente: Avenida Libertador, entre calles 29 y 30, Centro Comercial, casa de Alto, local 11, (D Chiquitos), sector centro a lado de la peluquería Chela, a media cuadra de la plaza Bolívar, Acarigua Municipio Páez del estado Portuguesa. Por ultimo solicito que el presente escrito sea sustanciado conforme a derecho y la demanda interpuesta en mi contra sea declarada SIN LUGAR..” ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Pruebas de la parte actora: 1. Contrato de Arrendamiento Privado celebrado entre la ciudadana CELINA A. CHIRINO, viuda de Chiotakis, actuando en nombre propio y en representación de sus hijos Ulysee Nicolás, Elena Nicolás y Begoña Chiotakis Chirino, y el ciudadano Cano Muñoz Rodrigo De Jesús, de fecha 29 de mayo de 2003, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, solo sirve para demostrar que entre las partes existía una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio y la condición de arrendatario de la parte actora en el presente juicio. 2. Facturas de Cancelación de Canon de Arrendamiento Nros 001197 y 001204, correspondientes a los meses Septiembre y Octubre del 2015, respectivamente, a nombre del ciudadano Rodrigo Cano. Dicha instrumental se desecha por considerar que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. 3. Providencia Administrativa N° 0004 de fecha 25 de septiembre del 2014 dictada por la Superintendecia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, mediante el cual se determinó el valor del inmueble en la cantidad de Trescientos Treinta y Cuatro Mil Quinientos Veinticinco Bolívares Con Cero Cinco Céntimos (Bs. 334.525,05), al ser documento público administrativo se le confiere valor probatorio y demuestra que se determinó por parte de la referida superintendencia el justo valor del inmueble objeto de la controversia. 4. Documento de Oferta de venta suscrito entre la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos y Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el N° 41, Tomo 80, Folios 143 hasta 145, de fecha 06 de noviembre de 2014, el cual se le confiere valor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. 5. Notificación dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, de fecha 24 de noviembre de 2014, mediante el cual la parte actora acepta la venta (preferencia afertiva que se le hace), así como el precio de la venta del inmueble fijado, firmada únicamente por la parte actora por cuanto la ciudadana Celina Chiotakis madre de la parte demandada se negó a firmar. 6. Notificación de la Aceptación de la oferta efectuada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano a través de IPOSTEL, mediante telegrama urgente N° POEQA1031, con acuse de recibo de fecha 21 de enero de 2015, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cédula de identidad número 24146712. 7. Notificación de la aceptación de la Oferta emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos a través de la Notaria Pública de Araure estado Portuguesa, de fecha de 27 de enero del 2015, inserta bajo el número 41 del Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual se deja constancia que fue notificado al ciudadano Emilio Mehrez en su condición de cónyuge de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, quien manifestó no firmar por cuanto la notificación no va dirigida a él, no obstante se le hizo entrega de dicha notificación. Dichas documentales signadas bajo los números 5, 6 y 7 serán valoradas posteriormente. 8. Documento del Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda N° 180260327-0215335, del inmueble objeto del presente juicio. 9. Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda otorgado al ciudadano Rodrigo de Jesús Cano Muñoz, en su condición de arrendatario del inmueble objeto del presente juicio. Dichas documentales signadas bajo los número 8 y 9, al ser documentos públicos administrativos solo sirve para demostrar que la parte actora cumplía con los requisitos legales para ser incorporado al Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda. 10. Copia fotostática simple del Documento de Condominio del Conjunto Residencial y Comercial San Nicolás, debidamente Registrado por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto, estado Portuguesa, inscrito bajo el N° 48, Folios 307 del Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del año 2012, de fecha 27 de enero de 2012. 11. Copia fotostática Simple del Documento de Partición de Bienes de la Sucesión Nicolás Chiotakis, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, bajo el N° 18, Folios 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo 1, Cuarto Trimestre del año 2005, de fecha 06 de octubre de 2005. 12. Copia fotostática Simple de la Certificación de Gravamen solicitada por el ciudadano Francisco José Castro Cárdenas, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa, bajo el número de trámite 402.2014.4.418, de fecha 12 de noviembre de 2014. Dichas documentales signadas bajo los números 10, 11 y 12, al ser documento público no impugnado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se le concede valor probatorio y sirve para demostrar que la parte demandada es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio y que el inmueble esta libre de gravamen. 13. Copia Fotostática Simple del acuse de recibo del Telegrama de IPOSTEL N° POEQA1014, de fecha 14 de enero de 2015, enviado por el ciudadano Luis Ángel Meza dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por la mencionada ciudadana el día 21 de enero de 2015, según consta al folio número 92 de la primera pieza del expediente. 14.- Prueba de informe emitida por IPOSTEL de fecha 15 de mayo de 2017, mediante el cual informa que efectivamente el día 21 de enero de 2015, fue consignado en esa oficina por el ciudadano Luis Ángel Meza Querales un telegrama PC urgente con el número POEQA1034, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, con domicilio en el Edificio residencial La Corteza piso 3 apartamento 11 Barrio San Pablo Araure estado Portuguesa; que efectivamente que en fecha 21 de enero de 2015 fue entregado a las 12:50 p.m. y recibido por el ciudadano Andrei I, cédula de identidad número V-24146712, bajo el número POEQA1042. Dicho telegrama expresa que el ciudadano Luis Ángel Meza Querales en su condición de arrendatario de un apartamento distinguido con el número 9 ubicado en el segundo piso del Edificio Residencia la Corteza en la avenida 13 de junio Las lagrimas de la ciudad de Araure estado Portuguesa dado en preferencia ofertiva acepta la oferta en todo y cada uno de los términos expuestos en el documento de oferta autenticado en la Notaría Pública segunda de Acarigua estado portuguesa bajo el número 10 Tomo 81, según consta al Folio 42 al 44, de fecha 10 de noviembre de 2014. Dichas documentales signadas bajo los números 13 y 14 son desechadas por cuanto el ciudadano Luis Ángel Meza Querales no forma parte de la presente causa aunado a que el inmueble a que se hace referencia no forma parte del objeto del juicio (el inmueble dado en oferta en la presente causa es el inmueble signado bajo el número 4 piso 01 del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, según consta al folio 27 y 28). Pruebas de la parte demandada: 1. Certificado de Matrimonio Civil entre los ciudadanos EMILIO MEHREZ FAJAK y ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, emanada del Registro Civil del Municipio Páez del estado Portuguesa, inserta bajo el N° 314 de fecha 18 de julio de 1993. Dicha instrumental se desecha por considerar que no aporta valor probatorio que sirva para esclarecer o que tenga pertinencia con el presente proceso. 2.- Testimóniales del ciudadano FRANCISCO BAUTISTA ROJAS ALCALÁ quien al ser interrogado contesto: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce a la ciudadana Elena Chiotakis y de donde la conoce? Contesto: “Si la conozco, a través de su familia.” Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Elena Chiotakis desde el periodo comprendido entre la fecha 19 de Enero del año 2015 hasta el 09 de febrero del año 2015,estaba temporalmente habitando en el domicilio de su madre la señora Celina Chirinos de Chiotakis?.Contestó: “Si estaba habitando”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo como le consta que la señora Elena Chiotakis habitaba en el domicilio de su madre en la fecha previamente señalada? Contesto: “yo fui personalmente a hacer una invitación a la señora Celina una convivencia familiar, vi a la señora Elena convaleciente en una cama y yo me retire.”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el Testigo en cuantas oportunidades en el periodo comprendido entre la fecha 19 de enero del año 2015 hasta el 09 de febrero del año 2015 vio a la señora Elena Chiotakis convaleciendo en casa de su madre? Contestó:”fueron cuatro veces para llevarles frutas”. Quinta Pregunta: “¿Diga el testigo en relación a su respuesta a la tercera pregunta donde hace referencia que fue hacer una invitación de una convivencia familiar de que se trataba la misma? y si tiene algún vinculo familiar con la señora Celina a quien le extendió la invitación? Contesto: yo soy Presidente de una Asociación Civil y siempre celebramos como los fines de año como la entrada de año, y la señora Celina es Esposa de un Hermano masón de allí nuestra amistad, desde hace muchos años, para el día 15 de Enero nosotros decidimos hacer la invitación a la señora Celina, después el día 19 yo me dirigí al pent house de la señora Celina donde vive ella y me encontré con lo anteriormente dicho de la señora Elena, o sea que yo los conozco a ellos desde hace muchos años Es todo. Seguidamente procede a repreguntar la Abg. Edifrangel León Pérez, parte actora, ya identificada, quien lo hace en los siguientes términos: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si mantiene una relación de amistad desde hace mucho tiempo con la señora Elena Chiotakis? Contesto: “si, si la mantengo”. En cuanto a la testimonial rendida no es apreciada de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a la repregunta formulada por la apoderada judicial de la parte actora manifestó que mantiene una relación de amistad desde hace mucho tiempo con la señora Elena Chiotakis parte demandada en la presente causa. Testimoniales del ciudadano LEOPOLDO OLMOS, quien al ser interrogado contesto: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora Elena Chiotakis? Contesto: “es mi paciente” Segunda Pregunta: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la señora Celina Chirinos de Chiotakis? .Contestó: “Es la madre de mi paciente”. Tercera Pregunta: ¿Diga el testigo si a través de un informe medico fechado del 19 de enero del año 2015 ordeno reposo medico absoluto a la señora Elena Chiotakis? Contesto: “Si”. Cuarta Pregunta: ¿Diga el testigo cual fue el diagnostico por cual se le ordeno el reposo medico a la señora Elena Chiotakis y el tratamiento indicado? Contestó:”Trombosis Venosa Profunda de la Vena Poplítea Derecha, se indico tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y reposos de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, se recomendó deambulación asistida mientras persistiera el dolor”. Quinta Pregunta: “¿Diga el testigo en que consiste una deambulación asistida? Contesto: “Una persona debe ayudar a la paciente mientras esta de pie o caminando por peligro a que caiga”. Sexta Pregunta: “¿Diga el testigo quien asistió o ayudo a la paciente Elena Chiotakis mientras duro su reposo y donde cumplió el mismo? Contesto: “La señora Celina Chiotakis en su residencia”. Septima Pregunta: “¿Diga el testigo como sabe que la señora Elena Chiotakis cumplió su reposo en la residencia de su señora madre la señora Celina de Chiotakis? Contesto: “La señora Celina Chiotakis era la persona que me informaba sobre la evolución de la paciente Elena Chiotakis. 3.- Ratificación en su Contenido y Firma del Informe Médico, de fecha 19 de enero de 2015, correspondiente a la paciente Elena Chiotakis, titular de la cédula de identidad número 9.567.051, emitido por el dr. Leopoldo Olmos, R.I.F. V-07543049-0 y el M.S.D.S signado bajo el número 25.202, promovida por la parte demandada marcada con letra “A” que riela al folio 174 de la presente causa y acordada por este Tribunal. El Tribunal pone de manifiesto el contenido y la firma del referido documento y en tal sentido el testigo expone:”Es este el contenido del informe médico que dice textualmente: “Se valora paciente femenina de 49 años que acude a consulta por dolor y limitación funcional en los miembros inferiores. La paciente es conocida por flebectasia superficial sintomática desde el 2010 que ameritó tratamiento esclerosante. El EF se aprecia dolor a la palpación de la región gemelar derecha y se observa edema 2/4 en el tobillo Ipsilateral. El estudio Doppler demostró trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha. Se indicó tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y reposo de sus actividades por 15 días a partir de la fecha. Se recomienda deambulación asistida mientras persista el dolor. IDx: Trombosis Venosa Profunda de la Vena Poplítea Derecha”. Asimismo, manifiesto que esta es mi firma”. Dicha prueba de ratificación en su contenido y firma del informe médico cursante al folio 174 adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico tratante dr. Leopoldo Olmos, R.I.F. V-07543049-0 y el M.S.D.S signado bajo el número 25.202, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que la ciudadana Elena Chiotakis padecía de deambulación asistida que ameritaba reposo durante 15 días. 4.- Original de Informe Medico emanado por el Doctor Leopoldo Olmos, Cardiólogo Flebólogo, de fecha 19 de enero de 2.015, el cual riela al folio 174 de la primera pieza, de la paciente Elena Chiotakis. Dicha instrumental demostró en el estudio Doppler trombosis oclusiva de la vena poplítea derecha, reposo absoluto de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, el cual adminiculado a la prueba testimonial rendida por el mismo médico anexa a los folios 22 de la segunda pieza del expediente, este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de un Contrato de Oferta de Venta alegando que es ocupante en condición de arrendatario del apartamento N° 4, piso 1, del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa. Que desde el 29 de mayo de 2003, según contrato de Arrendamiento celebrado con la propietaria y la arrendadora Celina Chirinos viuda de Chiotakis, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Ulysee Nicolás, Elena, Nicolás y Begoña Chiotakis Chirinos, según poder general de administración y disposición que le fuera otorgado por ante la Notaria Pública de Acarigua, estado Portuguesa en fecha 17 de septiembre de 2001, inserto bajo en N° 55, Tomo 113, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaria, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito por ambos. Contrato que se ha mantenido hasta la presente fecha, modificándose el canon de arrendamiento que en la actualidad esta en la cantidad de MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1720,00), según se evidencia de recibos de cancelación del canon de los meses de septiembre y octubre del 2015, y que a la fecha tiene como arrendatario 12 años y 05 meses. Que el inmueble que ocupa formaba parte de la Sucesión CHIOTAKIS BUYUCA NICOLAS, en fecha 06 de octubre de 2005, los Únicos y Universales Herederos realizan partición amigable de los bienes dejados por el de cujus, según formulario de Autoliquidación Expediente N° 02-00095 de fecha 13-05-20002 expedida por el SENIAT, y el respectivo Certificado de Solvencia de Sucesiones N° 0037779 de fecha 08-01-2003, documento de partición que quedo registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Araure, San Rafael de Onoto y Agua Blanca del estado Portuguesa bajo el N° 18, Folio 82 al 96, Protocolo Primero, Tomo Primero, Cuarto Trimestre de fecha 06-10-2005. Que en dicha partición el inmueble que ocupa le fue adjudicado a la heredera ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, lo cual se evidencia en dicho documento en el punto denominado Tercera Adjudicación, identificado en el numeral 4) “ Un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso , con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09. Que continúo arrendado con la nueva propietario sin problema alguno, cancelándole el canon correspondiente a cada aumento que ella colocaba y cumpliendo sus obligaciones. Que la arrendadora propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, en fecha 12 de mayo de 2014 solicitó la determinación del Justo Valor sobre el inmueble que ocupa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, institución que en fecha 25 de septiembre de 2014 dicto la Providencia Administrativa N° 0004, en la cual determina que el justo valor del apartamento es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05). Que la propietaria arrendadora en fecha 06 de noviembre del 2014 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua del estado Portuguesa, le oferta formalmente en su condición de arrendatario del referido inmueble, antes identificado, dada la preferencia ofertiva establecida en el articulo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la venta del referido inmueble la cual se verificara en los términos y condiciones que expresa en dicha oferta: El precio de venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según calculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 25 de septiembre de 2014, según providencia Administrativa N° 0004. Que el arrendatario oferido dentro de los (90) días calendario siguientes a la fecha de ofrecimiento, deberá notificar al propietario oferente su aceptación o rechazo a la oferta y que la respuesta del arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo, será validamente recibida en la siguiente dirección Edificio La Corteza, tercer piso, apartamento N° 11, Araure estado Portuguesa. En este mismo documento se dio por notificado de la oferta y declaro acogerse al término establecido para manifestar su decisión. Que inmediatamente tomó la decisión de aceptar la oferta y realizó escrito dirigido a la propietaria Elena Chiotakis, en fecha 24-11-2014, con la finalidad de notificar formalmente que ACEPTO la Oferta de venta a su favor sobre el referido inmueble, así como también ACEPTO el precio fijado por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05)”. Que esta notificación de la aceptación debía realizarla en el mismo edificio donde vive lo cual se le hacia difícil pues la oferente nunca abría la puerta, sino hasta el día 03-12-2014, la madre Celina Chirinos la recibió a las 2:20 p.m. pero no la quiso firmar. Que esta situación le obligo a realizar la notificación de aceptación de la oferta a través de IPOSTEL, mediante la figura de telegrama urgente con acuse de recibo, el cual fue recibido el 21-01-2015 por Andrei M, titular de la cédula de identidad N° 24.146.712, en la dirección señalada en el documento de oferta. Igualmente que decidió solicitar el traslado y constitución de la Notaria Pública de Araure del estado Portuguesa en la dirección de la propietaria y que efectivamente la Notaria de Araure el 27 de enero de 2015 siendo las 1:20 pm, se constituyó en la dirección de la propietaria ofertante, siendo atendida por el esposo de la propietaria ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ciudadano EMILIO MEHREZ, quien manifestó que no iba a firmar porque la notificación no estaba dirigida a el; sin embargo la Notaria le hace entrega de la notificación. Que realizada la oferta a la ciudadana ELENA CHIOATKIS CHIRINOS, como propietaria utilizando a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para colocar el valor justo al inmueble antes identificado, constituye un contrato bilateral oneroso realizado con el como comprado, pues manifestó su aceptación en tres oportunidades por diferentes medios, alega además que su contrato de arrendamiento tiene una data del 29 de mayo del 2003. Que de conformidad con la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el articulo 1.167 del Código Civil, acude ante la competente autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, para que cumpla con el contrato existente entre ellos, el cual se materializó al cumplirse todos los requisitos exigidos tanto en el Código Civil como en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y otorgue el documento definitivo de propiedad o a ello sea condenada por este Tribunal, a otorgar el documento definitivo de venta o en su defecto que la sentencia que recaiga se tenga como lo establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados ha quedado plenamente demostrado. Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. El Código Civil en su artículo 1.160 establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...” En tal sentido, considera quien decide que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más personas, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos a saber: 1. El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades, no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2. Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos. 3. Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario. Cabe señalar que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Así las cosas, debe necesariamente verificase el cumplimiento de tales requisitos; en el caso de marras, se trata de una negociación y/o acuerdo de voluntades entre el ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ y ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ya identificados, lo cual fue manifestada libremente, cumpliéndose así con el requisito del consentimiento de las partes. Con relación al segundo requisito atinente al objeto del contrato, se desprende claramente que el objeto de dicha contratación lo conforma un inmueble constituido por (1) un apartamento signado por el N° 4, ubicado en el primer piso, con un área aproximada de ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 Mts 2), distribuido de la siguiente manera: dos (2) habitaciones, sala-comedor, cocina, un baño y un balcón, y que forma parte del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio, esquina entrada principal de la Urbanización La Villa de Araure, Municipio Araure del estado Portuguesa, correspondiente al N° Catastral 16-01-12-10-09 y el tercer lugar, respecto al elemento causa del contrato, lo constituye la preferencia ofertiva a favor del arrendatario de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido observa esta juzgadora que en el contrato bajo análisis, la misma no es contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público, configurándose el último de los requisitos inherentes a la existencia de los contratos exigidos por el Código Civil. En tal sentido se hace necesario verificar si el arrendatario que ocupa el inmueble notificó por escrito al oferente, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, tal como lo alega el apoderado judicial de la parte actora, en virtud de lo cual procede esta sentenciadora analizar las actas procesales a fin de determinar la procedencia o no de la acción intentada. CONCLUSIÓN PROBATORIA Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que en fecha 06 de noviembre de 2014, las partes celebraron un contrato denominado CONTRATO DE OFERTA DADA LA PREFERENCIA OFERTIVA a favor del arrendatario, mediante el cual la ciudadana ELENA CHIOTAKIS CHIRINOS, ya identificada, en su condición de propietaria le oferta formalmente al ciudadano RODRIGO DE JESUS CANO MUÑOZ, en su condición de arrendatario un inmueble constituido por (1) un apartamento signado con el N° 4, primer piso, del edificio “La Corteza”, ubicado en la avenida 13 de junio (las lagrimas), de Araure municipio Araure del estado Portuguesa, de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se evidencia de la Cláusula Primera del contrato que el precio de la venta es en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CINCO CENTIMOS (Bs. 334.525,05), según cálculo de justo valor realizado por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, según providencia Administrativa N° 0004, en fecha 25 de septiembre de 2014. En la Cláusula Tercera expresa textualmente que: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace. En la Cláusula Cuarta se establece que: La repuesta del Arrendatario oferido sobre su aceptación o rechazo a la oferta que le es formulada, será validamente recibida en la siguiente dirección: Edf: Residencia La Corteza, tercer piso, Apto N° 11, Araure estado Portuguesa. En este orden de ideas, la apoderada judicial de la parte demandada alega que la oferta de venta no se materializó, en razón de que el demandante quien era destinatario u oblato no manifestó su aceptación en el plazo concedido en la oferta, el cual era de noventa (90) días calendario; que a pesar de que la parte demandante alega que lo hizo por telegrama, nunca fue recibido por la propietaria y que el mismo no es documento autentico que demuestre de manera indubitable que su representada lo haya recibido, tal como lo establece el articulo 1137 del Código Civil. Que La oferta, la aceptación o la revocación por uno o cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos, que esté pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla. Que existen unas condiciones para que se tenga aceptada la oferta como tal: a) Que debe ser recibida por el autor de la oferta, cosa que no ocurrió porque tal como afirman en la contestación de la demanda nunca recibió ningún telegrama, ni existe prueba en los autos de que lo haya recibido o haya tenido conocimiento de ella. b) Que la presunción establecida en el parágrafo 6° del articulo 1137 del Código Civil es de carácter relativo o iuris tantum, la cual se desvirtúa en razón de que su representada estaba enferma desde el 19 de enero de 2015 hasta el 09 de febrero del mismo año y que el Informe Médico emanado del Dr. Leopoldo Olmos Cardiólogo/Flebologo de fecha 19 de enero de 2015, demuestra que su representada estaba padeciendo un cuadro clínico por dolor y limitación funcional en los miembros inferiores, originada por una flebectasia superficial sintomática que viene padeciendo desde el año 2010, que el médico le indico tratamiento basado en AINES (Painforte), anticoagulantes (warfarina) y de reposo absoluto de sus actividades por 15 días a partir de la fecha, ordenándose asistida mientras persistía del dolor. Que la deambulación asistida fue realizada por su señora madre lo que lo llevo a que su poderdante se tuviera que mudar para el apartamento de su mamá y que los medicamentos recetados no le permitían estar en pleno uso de sus facultades mentales de orientación, ya que son muy fuertes. Por ese motivo es imposible que su representada podido tener conocimiento de alguna manifestación de aceptación por parte del demandante, ya que sin su culpa estaba en la imposibilidad de conocerla, tal como lo indica el ciudadano Leopoldo Olmos, médico tratante. Considera quien juzga que en el caso bajo estudio se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 134 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual establece que el arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, trascurrido este lapso sin que el arrendatario o arrendataria hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Asimismo en la Cláusula Tercera del contrato expresa textualmente que: El Arrendatario oferido dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, deberá notificar al Propietario oferente; su aceptación o rechazo a la oferta que por este documento se le hace. En el caso planteado, observa esta juzgadora que la parte accionante no aportó prueba alguna que demostrara el hecho constitutivo de haber dado cumplimiento con su obligación de notificar personalmente a la propietaria del inmueble en la persona de la demandada ciudadana Elena Chiotákis Chirinos, mediante el cual le manifestara su aceptación a la Oferta de Venta del inmueble objeto del presente juicio, tal como se establecía en el documento de oferta de venta y si bien en el Telegrama se desprende que el mismo fue recibido por una persona identificada como Andrei M., siendo un tercero no forma parte de la convención contractual, por cuanto no fue entregado a la propietaria u oferente, como lo exigía el contrato de oferta firmado por las partes, sino que dicho telegrama, fue entregado en manos de un tercero ajeno a la relación contractual por lo que la notificación en la forma como se hizo no produce ningún efecto jurídico. El telegrama a que se hace referencia lo hizo el ciudadano Luis Ángel Meza Querales y él no forma parte de la presente causa aunado a que el inmueble a que se hace referencia en dicho telegrama no forma parte del objeto del juicio (el inmueble dado en oferta en la presente causa es el inmueble signado bajo el número 4 piso 01 del edifico Residencia La Corteza, ubicado en la avenida 13 de junio de Araure Municipio Araure del estado Portuguesa, según consta al folio 27 y 28 de la primera pieza). Con relación a las reiteradas notificaciones efectuadas la primera dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, de fecha 24 de noviembre de 2014, mediante el cual la parte actora acepta la venta (preferencia afertiva), así como el precio de la venta del inmueble fijado, lo cual aparece firmada únicamente por la parte actora por cuanto la ciudadana Celina Chiotakis madre de la parte demandada se negó a firmar. La segunda notificación de la aceptación de la oferta efectuada por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano a través de IPOSTEL, mediante telegrama urgente N° POEQA1031, con acuse de recibo de fecha 21 de enero de 2015, dirigido a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, recibido por el ciudadano Andrei M. titular de la cédula de identidad número 24146712 y la tercera notificación de la aceptación de la Oferta emitida por el ciudadano Rodrigo de Jesús Cano, dirigida a la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos a través de la Notaria Pública de Araure estado Portuguesa, de fecha de 27 de enero del 2015, inserta bajo el número 41 del Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, mediante el cual se deja constancia que fue notificado al ciudadano Emilio Mehrez en su condición de cónyuge de la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, quien manifestó no firmar por cuanto la notificación no iba dirigida a él y se le hizo entrega de dicha notificación, tal como consta en el presente expediente, considera quien decide que la misma no fue válidamente practicada en la persona de la propietaria u oferente ciudadana Elena Chiotakis Chirinos. Así las cosas, ha quedado plenamente demostrado que si bien la parte actora en su condición de arrendatario pretendió en varias oportunidades notificar a la propietaria u oferente de la aceptación de la oferta, no logró efectuarla en los términos y modalidades establecidas en la cláusula tercera del contrato y de acuerdo a lo señalado en la ley en comento, no cumplió a cabalidad con dicho contrato al no haberse efectuado su aceptación a la oferta, dentro del lapso convenido, dentro de los noventa (90) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento que le hizo la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, en su carácter de propietaria u oferente, en fecha 06 de noviembre de 2014, según consta en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa, inserto bajo el N° 41, Tomo 80; asimismo debía notificar a la persona del propietario u oferente su aceptación o rechazo a la oferta que a través del mencionado documento se le hizo para su debido cumplimiento, tal como fue acordado en la Cláusula Tercera del contrato en comento. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia no consta en las actas que conforman el presente expediente que la parte actora haya dado cabal cumplimiento a la obligación contraída. Considera esta Juzgadora que al no haber sido demostrado el incumplimiento de las estipulaciones contenidas en dicha convención por parte de la demandada, todo lo contrario consta en autos instrumentos que prueban que la parte actora no manifestó su aceptación a la oferta en las condiciones y términos establecidos legal y contractualmente, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 131 y 134 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en este sentido debe forzosamente declararse que en el presente caso no se ha verificado dicho incumplimiento por parte de la demandada, en consecuencia es por lo que debe declararse Sin Lugar la demanda interpuesta y así se decide. DECISIÓN Por los anteriores razonamientos este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano RODRIGO DE JESÚS CANO MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.657.478, domiciliado en el Apartamento Nro 4, del Piso 1 del Edificio Residencias La Corteza, ubicado en la avenida 13 de Junio de Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa, a través de su apoderada judicial Edifragel León Pérez, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 38.309, contra la ciudadana Elena Chiotakis Chirinos, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-9.567.051, domiciliada en el Edificio Residencias La Corteza, Tercer Piso Apartamento Nro 11 Araure, Municipio Araure, estado Portuguesa, representada judicialmente por los ciudadanos Anny Karina Rondón Narváez Y Miguel Eduardo González Santeliz, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 109.670 y 127.573. Se condena en costas a la parte demandante en virtud de la naturaleza del fallo. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los 18 días del mes de mayo de dos mil dieciocho. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación La Juez, Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez La Secretaria Temporal, Abg. Paola Dinatale. En esta misma fecha se publicó siendo las 2:30 de la tarde. Conste. Stria. Exp. 215/2015