TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
208º y 159º

ASUNTO: Expediente Nro.: 3591
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL CASA DE HACIENDA C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha Dieciocho (18) de marzo de 2011, bajo el Nº 4, tomo: 9- identificada dicha sociedad mercantil con el Nº de registro de información fiscal J-312565683.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE, titular de la cédula de Identidad N° 4.523.567 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 12.518.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LLANO CENTER C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el Nº 49, tomo 175-A, posteriormente modificada según Acta de Asamblea registrada en fecha 23/10/2008, bajo el N° 41, tomo 263-A e identificada dicha sociedad mercantil con el Nº de registro de información Fiscal J-31396792-0.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. JULIO CESAR COHIL LEAL inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº.133.441 y titular de la Cédula de Identidad Nº. 7.598.790.

MOTIVO:
DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA:
DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 06 de junio de 2018, por el abogado Julio César Cohil Leal, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., parte demandada contra la decisión dictada en fecha 05 de junio de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa que declaró: “CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO CASA DE HACIENDA C.A.… representada por la ciudadana ALBY RAQUEL D´AGOSTINI VELASQUEZ…asistida por la abogada en ejercicio BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE… En consecuencia, este Tribunal ordena:
“PRIMERO: a la ciudadana FELICIA COROMOTO RAMOS DE CHAVEZ… Desocupar el inmueble objeto de esta controversia y entregársela al demandante libre de personas y cosas y en buen estado de conservación y de uso.
SEGUNDO: Se condena el pago de los cánones insolutos reclamados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UNO CON 43/100 (Bs. 178.571.43) mensuales, sin incluir el I.V.A., más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del Inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este proceso, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: A los fines de que sea calculado el monto preciso que debe ser cancelado por la demandada por concepto de costos y costas procesales mas I.V.A., se ordena un experticia complementaria del fallo la cual será practicada por un solo experto que nombrara el tribunal…”.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL:

En fecha 29 de marzo 2017, la ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda, C.A., asistida por la abogada Brunilde Gauna Laplaceliere, presentó escrito contentivo de demanda por desalojo de inmueble, contra la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A., acompañó anexos, (folios 1 al 29).
Por auto de fecha 03 de abril de 2017, el Tribunal a quo admite la demanda y ordenó el emplazamiento de la demanda (folios 30 y 31).
En fecha 02 de mayo de 2017, compareció la ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, y confirió Poder Apud Acta al abogado Brunilde Gauna Laplaceliere (folio 32).
La apoderada actora en fecha 02 de mayo 2017, consignó emolumentos a los fines de librar compulsa para la citación de la demandada y traslado del Alguacil (folio 33).
En fecha 04 de mayo de 2017, mediante diligencia el alguacil del Tribunal, consignando boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada (folios 34 y 35).
En fecha 05 de mayo de 2017, la parte actora asistida por el abogado Julio César Cohil Leal, presentó escrito de contestación de la demanda, incoada por la ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, acompañada de anexos (folios 37 al 128).
En fecha 08 de mayo de 2017, compareció la ciudadana Felicia Coromoto Ramos de Chávez, y confirió Poder Apud Acta a los abogados en ejercicios Daniel Santos Mendoza Escalona y Julio César Cohil Leal (folio 129).
En fecha 09 de junio de 2017, la abogada Brunilde Gauna, en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A., presentó escrito de alegatos e impugnación de las cuestiones previas (folio 133).
En fecha 20 de junio de 2017, la abogada Brunilde Gauna, en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A., presentó escrito para promover pruebas en lo que respecta a la cuestión previa rechazada y contradicha por la parte actora (folio 134).
Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2017, compareció el abogado Julio Cesar Cohil Leal, promoviendo como pruebas las consignadas con el escrito de contestación de la demanda, (folio 135).
En fecha 07 de julio de 2017, la juez del Tribunal a quo dicta sentencia declarando con lugar la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia lógica inadmisible la demanda, (folios 136 al 140).
En fecha 10 de julio de 2017, compareció la abogado Brunilde Gauna, apelando de la sentencia dictada en fecha 07 de julio de 2017; apelación que fue oída en ambos efectos por auto de fecha 17 de julio de 2017, ordenando la remisión del expediente a este Juzgado Superior, (folios 141 y 144).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 18 de julio de 2017, se procede a dar entrada, fijando el décimo (10°) día de despacho siguientes para que las partes presenten Informes (folios 146 y 147).
En fecha 03 de agosto de 2017, la apoderada actora presenta escrito de informes, y en fecha 14 de agosto de 2017, el co-apoderado de la parte demandada presenta su respectivo escrito de observaciones, y se procede a dictar y publicar sentencia (folios 149 al 155).
En fecha 18 de octubre de 2017, este Juzgado Superior, dicta sentencia interlocutoria, en la cual declaró: (folios 156 al 163).
“PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 10 de julio de 2017, por la abogada Brunilde Gauna, en su carácter de apoderada de la parte demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 07 de julio de 2017.
SEGUNDO: se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 07 de julio de 2017, que declaro con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, debe declararse sin lugar la cuestión previa antes señalada, por lo tanto continúese la causa tal como lo establece el primer aparte del articulo 868 ejusdem…”

Mediante auto de fecha 08 de noviembre de 2017, este Juzgado Superior remite el presente expediente al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 166).
En fecha 14 de noviembre de 2017, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, acuerda el reingreso en los libros respectivos (folio 167).
En auto de fecha 20 de noviembre de 2017, la Juez provisoria del Tribunal a quo, se abocó al conocimiento de la causa y ordena librar boleta de notificación a las partes (folios 168 al 174)
Mediante auto de fecha 10 de enero de 2018, el Tribunal de la causa, fijó el 5º día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia preliminar (folio 175).
En fecha 17 de enero de 2018, oportunidad establecida para la celebración de la audiencia preliminar, las partes solicitaron el diferimiento de la misma, por lo cual el Tribunal a quo acuerda para el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente (folio 176).
En fecha 08 de febrero de 2018, se celebró la audiencia preliminar. La parte actora presentó escrito de conformidad de lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folios 177 al 181).
Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2018, el A quo fijó los limites de la controversia según el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil así como el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, (folios 182 y 183).
Por diligencia de fecha 22 de febrero de 2018, el abogado Julio César Cohil Leal, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, invoca el mérito favorable de los autos, y en fecha 23 de febrero de 2018, presentó escrito de promoción y ratificación de pruebas (folios 184 al 186).
En fecha 23 de febrero de 2018, la abogada Brunilde Gauna Laplaceliere, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presento escrito de promoción y ratificación de pruebas (folios 187 y 188).
Por auto de fecha 26 de febrero de 2018, el Tribunal a quo, admitió las pruebas presentadas por escritos de fecha 22 y 23 de febrero de 2018, y se ordena oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la misma fecha fueron admitidas las pruebas presentada por la apoderada de la parte demandante y ordenó oficiar al Banco Provincial (folios 189 y 190).
En fecha 16 de abril de 2018, la apoderada de la parte demandante mediante diligencia ratificó la prueba de informe presentada en este expediente, y solicitó se ratifique oficio al Banco Provincial (folio 192).
En auto de fecha 23 de abril de 2018, vencido el lapso de promoción de pruebas, el a quo fijó el lapso para la audiencia oral, que será al vigésimo quinto día (folio 194).
En fecha 18 de mayo de 2018, se llevó a cabo la audiencia oral (folios 195 al 197).
Por auto de fecha 05 de junio de 2018, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicta sentencia, en la cual declaró: “Con LUGAR la acción de Desalojo intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO CASA DE HACIENDA C.A… representada por la ciudadana ALBY RAQUEL D´AGOSTINI VELASQUEZ… asistida por la abogada en ejercicio BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE… En consecuencia, ordenó…: (folios 199 al 203).
“PRIMERO: a la ciudadana FELICIA COROMOTO RAMOS DE CHAVEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.926.899, de este domicilio. En su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LLANO CENTER C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el Nº 49, tomo 175-A, posteriormente modificada según acta de Asamblea registrada en fecha 23 de octubre de 2008, bajo el Nº 41 Tomo 263-A bajo el registro de información fiscal J-31396792-0. Desocupar el inmueble objeto de esta controversia y entregársela al demandante libre de personas y cosas y en buen estado de conservación y de uso.
SEGUNDO: Se condena el pago de los cañones insolutos reclamados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UNO CON 43/100(Bs. 178.571.43) mensuales, sin incluir el I.V.A., mas los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del Inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este proceso, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: A los fines de que sea calculado el monto preciso que debe ser cancelado por la demandada por concepto de costos y costas procesales mas I.V.A., se ordena un experticia completamente del fallo la cual será practicada por un solo experto que nombrara el tribunal”.

En fecha 06 de junio de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Julio César Cohil Leal, mediante diligencia, apela de la decisión dictada en fecha 05 de junio de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 204).
En fecha 14 de junio de 2018, el Tribunal de la causa, dictó auto donde oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior (folios 207 y 208).
Recibido el expediente en esta Alzada, en fecha 20 de junio de 2018, se le dio entrada fijándose la oportunidad para que las partes presenten sus informes (folios 209 y 210).
Por auto de fecha 26 de julio de 2018, oportunidad para la presentación de informes, se dejó constancia que la parte demandada presentó su respectivo escrito; fijándose la oportunidad para presentar observaciones (folios 2 al 7, segunda pieza).
En fecha 10 de agosto de 2018, la apoderada de la parte demandante presentó escrito de observaciones; fijándose la causa para sentencia (folios 8 y 9, segunda pieza).

DE LA DEMANDA

Mediante escrito presentado en fecha 29 de marzo de 2017, la ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, asistida por la abogado Brunilde Gauna Laplaceliere, procediendo en representación de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A., demanda por Desalojo de Inmueble, a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A., representada por su Presidente Felicia Coromoto Ramos de Chávez, alegando que su representada en su condición de propietario del local comercial identificado con el N° 4, ubicado en la planta baja del “Centro Comercial Casa Hacienda”, situado en la Avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, celebró un nuevo contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A.
Dicho local comercial tiene un área de 47,11 mts2 y le pertenece a la arrendadora de la siguiente manera: El lote de terreno según consta del Acta Constitutiva y de documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto bajo el N° 2011.4441, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 402.16.1.1.5755, correspondiente al libro de folio real del año 2011; y las bienhechurías sobre el edificadas contentivas del centro comercial por haberlas construida con dinero de su propio peculio.
Que en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se señala que el canon es establecido bajo la modalidad de canon fijo; que La arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora por mensualidades anticipadas continuas y consecutivas el día Primero (1°) de cada mes, efectuando el pago del canon de arrendamiento en la entidad bancaria Banco Provincial cuenta corriente Nº 01080064110100240466, a favor de la arrendadora; en la Cláusula Tercera: se establece que en caso de renovación, prórroga o prórroga legal el canon de arrendamiento será incrementado por la arrendadora al vencimiento del período correspondiente. Que la Cláusula antes señalada en la cual se establece el derecho de la arrendadora de aumentar anualmente el canon arrendaticio, y siendo que el nuevo lapso se iniciaba el día primero (1) de Diciembre de 2016, si una de las partes no quisiese renovar, deberá participarlo a la otra. Que en fecha 31/10/2016, se notificó a la arrendataria que el canon de arrendamiento quedaba establecido en la cantidad de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS ( Bs. 178.571.43), sin incluir el IVA.
Que el monto del canon arrendaticio establecido para el lapso que se iniciaba el primero (01) de diciembre de 2016, y finalizaba el treinta (30) de noviembre de 2017, ante la ausencia de la publicación de los índices correspondientes (INPC), se ajustó tomando en consideración el valor del inmueble arrendado. Que es evidente que la arrendataria no ha dado cumplimiento con el pago de los cánones arrendaticios conforme a la norma legal del artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y al contrato, es decir no ha efectuado depósito alguno por tal concepto en la cuenta bancaria respectiva señalada en el contrato, ha incumplido con sus obligaciones al no cancelar los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Diciembre 2016, Enero, Febrero y Marzo 2017.
Que es por lo antes señalado que, demanda en nombre y representación de la empresa Grupo Casa de Hacienda, C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del local arrendado, por incumplimiento en las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento y en las normas legales ya citadas, es decir la falta de pago del canon de arrendamiento e incumplimiento de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y al contrato de arrendamiento, en la entrega del inmueble, totalmente desocupado libre de bienes y de personas, así como solvente en el pago de gastos comunes y de los servicios públicos: electricidad, aseo domiciliario, y agua, teléfono, debiendo entregar los recibos de dichos servicios con sus solvencias. SEGUNDO: En pagar la cantidad de SETECIENTOS CATORCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 712.285,72), por concepto de las mensualidades insolutas generadas por los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, de los meses de Diciembre de 2016, Enero, Febrero y Marzo de 2017, calculados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 178.571,43), mensuales, sin incluir el IVA, y los que se siguieron venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente desocupado, todo ello como indemnización por los daños y perjuicios causados. TERCERO: En pagar las costas y costos del proceso, debidamente calculados por el tribunal.
Estima la cuantía de la presente demanda en la cantidad de SETECIENTOS CATORCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (sic) (Bs. 712.285,72), es decir, 2374,28 Unidades Tributarias calculadas a razón de Bs. 300 cada una.

DE LA CONTESTACIÓN

Señala la ciudadana Felicia Coromoto Ramos de Chávez, representante legal de la empresa Mercantil Inversiones Llano Center C.A. asistida por el abogado Julio César Cohil Leal, que suscribió el 01 de diciembre de 2014, la renovación de un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Grupo Casa de Hacienda, C.A., siendo esta la quinta renovación anual para esa fecha en referencia al contrato de arrendamiento inicial suscrito y notariado, sobre un inmueble constituido por un local con el Nro. 04, planta baja el cual forma parte del Centro Comercial Casa de Hacienda, ubicado en la Avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure y donde hasta la fecha van siete años consecutivos de posesión arrendaticia, la cual continua hasta la presente fecha. Que dichos contratos han sido celebrados la mayoría de ellos por la propietaria del inmueble. Que la arrendadora notifica a través de un oficio de fecha 31 de octubre de 2016, a mi representada la renovación del contrato de arrendamiento a partir del 01/12/2016, por el lapso de un año además que el canon de arrendamiento mensual para este nuevo lapso quedará establecido en la cantidad de Bs. 178.571,43, sin incluir el IVA; y que para el monto del canon fijado, toma en cuenta el valor inicial del inmueble; igualmente que el monto de depósito debe ser aumentado en la misma proporción del monto del nuevo canon fijado unilateralmente por la arrendadora, exigencia con la cual no está de acuerdo por ser un aumento desmesurado, además de contravenir lo suscrito en el contrato vigente y renovado por el acuerdo manifiesto por las partes. Que posteriormente de recibido el oficio, se realizan dos reuniones con la parte arrendadora en la sede administrativa del “Grupo Casa de Hacienda”, que funciona en el mismo Centro Comercial “Centro Comercial Casa La Hacienda” la primera de estas reuniones se realiza en fecha 22 de Noviembre de 2016 y la segunda en fecha 07 de Diciembre de 2016, donde manifestó de manera verbal en ambas reuniones en nombre de su representada, no estar de acuerdo con el aumento tan exagerado y hecho de forma unilateral, exigido por la arrendadora, proponiendo se considere que el alquiler exigido en el oficio antes mencionado de fecha 31 de Octubre de 2016, además de exagerado, se establezca un monto de alquiler por mutuo acuerdo, conforme con lo suscrito en el contrato y según lo dispuesto por la ley supra señalada que rige la materia, y donde para esos entonces no se obtuvo respuestas satisfactoria sobre lo solicitado.
Que posteriormente recibe una copia de la factura de fecha 08/12/2016, a nombre de su representada, por concepto de cobro de alquiler del mes de diciembre, por la cantidad de Bs. 178.571,43 sin incluir IVA; continuando su representada cumpliendo con sus obligaciones, en especial con el pago del canon mensual convenido y suscrito en el contrato vigente que es de Bs. 21.973,21, realizando el pago correspondiente al mes de diciembre a través de una transferencia bancaria; que todo ello trajo como consecuencia que la arrendadora le enviara una notificación por escrito de fecha 16/12/2016, en la que no solo expresa nuevamente el aumento del canon el cual sobrepasa el 860% en comparación con el que se convino en el contrato, sino que exige que el pago del mes de diciembre 2016, sea pagado con el aumento exagerado por ella fijado el cual ya había sido pagado, manifestando que tácitamente se niega aceptar el pago hecho por ella.
Que en virtud de la negativa evidente y manifiesta de la arrendadora de aceptar el pago de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2016, se decide realizar en fecha 21/12/2016, solicitud de consignación de alquiler por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de este Circuito, dándole entrada en fecha 11/01/2017, siendo notificada la arrendadora de la consignación de dicho pago.
Que la actora pretende el desalojo por una vía que no es la idónea por cuanto aduce en su libelo fundamentar y justificar el aumento exagerado sobre falsos supuestos.
Que la arrendadora señala en los oficios que emite y promueve como prueba que el aumento del canon de arrendamiento, lo fija con fundamento al avalúo realizado al inmueble del cual niega y desconoce totalmente, y en caso de que este se haya hecho en la fecha que emiten dichos oficios, este lo estarían realizando de forma extemporánea contraviniendo lo dispuesto en la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, además lo que se suscribió en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento vigente.
Que su representada agotó toda forma extrajudicial para llegar a un acuerdo con la parte arrendadora respecto al monto del canon de arrendamiento, por lo que la arrendadora en el petitorio de su temeraria demanda, además de lo antes señalado, trata de fundamentar el desalojo de la arrendataria sobre falsos supuestos como lo es aduciendo la falta de pago o el incumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendataria, lo cual niega y rechaza por cuanto se evidencia a todas luces y con los medios probatorios anexos, que su representada la arrendataria Inversiones Llano Center C.A., ha cumplido no solo con el pago del alquiler hasta la presente fecha y demás obligaciones, sino que además para evitar alguna insolvencia respecto de sus obligaciones contractuales ha consignado también los montos correspondientes al pago del condominio de cada mes de lo cual plenamente tiene conocimiento la arrendadora en la persona de su representante legal ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez.
Que niega y rechaza la demanda, interpuesta en contra de su representada y a todo evento alega la cuestión previa prevista en el Nº. 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no ser esta la vía idónea o adecuada utilizada en este proceso. Que la demandante pretende el desalojo y la entrega del inmueble, mediante una vía no idónea toda vez que pretende el desalojo de manera infundada tratando de fundamentar su pretensión según lo dispuesto en las causales contenida en el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.

DE LAS PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE:
Al libelo de demanda acompañó:
• Copia fotostática simple de documento contentivo de Registro de Comercio de Grupo Casa de Hacienda C.A., registrado bajo el Nº 4, Tomo 9-A, en fecha 18 de marzo de 2011, Marcado con la letra “A” (folios 5 al 16).
• Copia fotostática simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A., bajo el Nº 47, Tomo 43-A, de fecha 23 de mayo de 2015, Marcado con la letra “B” (folios 17 al 24). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018 que riela en los folios 187 al 188. Esta instrumental al no ser impugnada, se aprecia para acreditar la existencia de la referida empresa. ASI SE DECIDE.
• Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de diciembre de 2014, entre Grupo Casa de Hacienda, C.A., representada por la ciudadana Emilia Nikolida D´Agostini y la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Centre, C.A., representada por la ciudadana Felicia Coromoto Ramos de Chávez, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 04, Planta Baja el cual forma parte del Centro Comercial “Centro Comercial Casa de Hacienda”, ubicado en la avenida 23 esquina calle 5 de la ciudad de Araure estado Portuguesa (folios 25 al 28). Como quiera que dicha instrumental no fue impugnada, siendo todo lo contrario, es decir, reconocida por la demandada, la misma debe ser apreciada para establecer que las cláusulas contenidas en dicho contrato, rigen las condiciones de modo y tiempo y lugar, en la relación contractual recaída sobre el inmueble que en este proceso se demandada el desalojo. ASI SE DECIDE.
• Original de notificación de fecha 31 de octubre de 2016, remitido por Grupo Casa de Hacienda C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., en la que se le participa que el contrato de arrendamiento será renovado a partir de la fecha 01 de diciembre de 2016, y que el nuevo canon de arrendamiento fue ajustado a la suma de Ciento Setenta y Ocho Mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (178.571,43 Bs.), mensual, promovido Marcado con la letra “C” (folio 29). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. Su valoración y apreciaron queda reservado para la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE
Prueba de informe anexa al Escrito de Pruebas de fecha 23 de febrero de 2018:
La apoderada de la parte demandante solicitó informe a la Oficina del Banco Provincial, ubicada en la Avenida 33, esquina Calle 31 en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, para que informe lo siguiente:
• Si existe en dicha Entidad Bancaria la Cuenta Corriente identificada con el numero 01080064110100240466.
• Señale la fecha de apertura de la cuenta corriente numero 01080064110100240466.
• Sobre si la referida Cuenta Bancaria se encuentra activa desde que se apertura la misma.
• Informe sobre quien es el titular de dicha Cuenta.

El tribunal de la causa libró oficio Nº 137/2018, al señalado organismo, obrando en el folio 193, resultas de dicha prueba, con oficio SG-201800918, fecha 23 de marzo de 2018, recibido por el tribunal de la causa en fecha 20 de abril de 2018, mediante el cual informa:

Razón social / Nº R.I.F Nombre y Apellido / Nº C.I. Relación con Banco
T01 J-31256568 GRUPO CASA DE HACIENDA C.A.

R01 V-12264921
ALBY RAQUEL D´AGOSTINI VELASQUEZ.

R02 V-12264920
EMILIA NIKOLIDA D´AGOSTINI VELASQUEZ Figura como Titular de la Cuenta Corriente Nº 01080064000100240466
Abierta: 03-02-2014
Estatus: “VIGENTE”

Con relación a esta prueba la misma debe ser valorada para acreditar que la cuenta aperturada por la arrendadora para que la arrendataria realice el pago de los cánones de arrendamientos generados por la relación contractual arrendaticia que los vincula, se mantiene activa. ASI SE DECIDE

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Al escrito de contestación a la demanda, consignó: (folios 37 al 128):
• Original del Registro Único de Información Fiscal RIF, de la Empresa Inversiones Llano Center C.A., N° de Rif. J313967920, Marcado con la letra “A” (folio 42). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. La misma al no aportar elemento de interés que coadyuve en la solución de la presente causa, debe ser desechada. ASI SE DECIDE
• Copia simple de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la Empresa Inversiones Llano Center C.A., bajo el Nº 6, Tomo 65-A del 4 de noviembre de 2015. Marcado con la letra “B” (Folios 43 al 48). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. Como quiera que de dicha acta se desprende que el punto debatido y aprobado en la mencionada asamblea, se refiere a la gestión económica de dicha empresa, lo cual no forma parte del litigio en estudio, dicha instrumental debe ser desechada. ASÍ SE DECIDE.
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento, suscrito por LA SOCIEDAD MERCANTIL Grupo Casa de Hacienda C.A., como arrendadora y la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., como arrendataria, Marcado con la letra “C” (folios 49 al 55). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. Esta instrumental fue valorada supra. ASI SE DECIDE.
• Copia simple de Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica de Araure-Municipio Araure del Estado Portuguesa, en fecha 30/11/2009, por Inversiones D´Agostini Compañía Anónima, como arrendadora y la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., Marcado con la letra “D” (folios 56 al 59). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. Esta instrumental debe ser descartada como medio probatorio pertinente en esta causa, pues tal y como se desprende del mismo, el referido contrato fue suscrito en su condición de arrendadora por una sociedad mercantil distinta a las partes contendientes en esta causa, es decir, una tercera ajena a esta causa. ASI SE DECIDE
• Original de notificación de fecha 31 de octubre de 2016, remitido por Grupo Casa de Hacienda C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., en la que se le participa que el contrato de arrendamiento será renovado a partir de la fecha 01 de diciembre de 2016, y que el nuevo canon de arrendamiento fue ajustado a la suma de Ciento Setenta y Ocho Mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (178.571,43 Bs.), mensual, promovido Marcado con la letra “E” (folio 60). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. Su valoración y apreciaron queda reservado para la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE.
• Copia de Factura de pago del mes de Diciembre expedida a Grupo Casa de Hacienda C.A., por Inversiones Llano Center C.A., de fecha 08 de Diciembre de 2016, Marcado con la letra “F” (folio 61). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186.La misma por tratarse de copia simple de un documento privado se desecha, por no ser de los indicados por el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
• Original de Recibo de transferencia pago del mes de diciembre beneficiario Grupo Casa de Hacienda C.A., de fecha 14 de diciembre de 2016, a través de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, Marcado con la letra “G” (Folio 62). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. De dicha instrumental se desprende que la arrendataria le transfirió a la arrendadora a la cuenta bancaria descrita en el contrato de arrendamiento que los vincula, la suma de Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres con Veintiún Céntimos (21.973,21 Bs), monto al que asciende el monto mensual establecido en dicho contrato, que al no haber sido impugnado, negado o rechazado, debe ser apreciado para dar por demostrado que la arrendataria cumplió de esa manera con el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2016. ASI SE DECIDE.
• Constancia por medio de la cual ratifican la repuesta que de forma verbal hicieron en las reuniones de los días 22 de noviembre de 2016 y 07 de diciembre de 2016 en las oficinas de Centro Comercial Casa de Hacienda C.A., Marcado con la letra “H” (folio 63). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. La misma al no ser impugnada se debe apreciar para acreditar el desacuerdo por parte de la arrendataria, con relación al monto fijado por la arrendadora, como canon mensual a pagar por concepto de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se intenta. ASI SE DECIDE.
• Original de notificación de fecha 31 de octubre de 2016, remitido por Grupo Casa de Hacienda C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., en la que se le participa que el contrato de arrendamiento será renovado a partir de la fecha 01 de diciembre de 2016, y que el nuevo canon de arrendamiento fue ajustado a la suma de Ciento Setenta y Ocho Mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (178.571,43 Bs.), mensual, promovido Marcado con la letra “E” (folio 60). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186. Su valoración y apreciaron queda reservado para la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE.
• Copia simple de la notificación de fecha 16 de diciembre de 2016, remitido por Grupo de Casa Hacienda C.A., a la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., donde establece haber recibido el comunicado de fecha 14/12/2016, suscrito por Inversiones LLANO CENTER C.A., y donde ratifica que el canon de arrendamiento mensual quedo establecido en la cantidad de Bs. 178.571,43. Marcado con la letra “I” (folio 64). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 al 186.
• Copia certificada de expediente N° 668 consignatario Felicia Coromoto Ramos de Chávez representante legal de la Empresa Mercantil Inversiones Llano Center C.A., y Beneficiario a la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda C.A., Marcado con la letra “J” (folio 65 al 128). Propuesta y ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 23 de febrero de 2018, que riela en los folios 185 y 186. La valoración de esta instrumental queda reservada para la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE.
DE LA SENTENCIA APELADA

La Juez a quo dicta sentencia en fecha 05 de junio de 2018, en la cual declaró: “Con LUGAR la acción de Desalojo intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO CASA DE HACIENDA C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha dieciocho (18) de Marzo del año 2.011, bajo el Nº 4, Tomo 9-A, con el Nº de registro de información fiscal J-312565683, representada por la ciudadana ALBY RAQUEL D´ANGOSTINI VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.264.921, asistida por la abogada en ejercicio BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 4.523.567, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.783 de este domicilio. En consecuencia, este Tribunal Ordena”:
“PRIMERO: a la ciudadana FELICIA COROMOTO RAMOS DE CHAVEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.926.899 de este domicilio. En su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LLANO CENTER C.A., registrada por ante el registro mercantil segundo de la circunscripción judicial del estado portuguesa, en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el Nº. 49, tomo 175-A, posteriormente modificada según Acta de Asamblea registrada en fecha 23 de octubre de 2008, bajo el Nº 41, tomo 263-A bajo el registro de información fiscal J-31396792-0 Desocupar el inmueble objeto de esta controversia y entregársela al demandante libre de personas y cosas y en buen estado de conservación y de uso.
SEGUNDO: Se condena el pago de los cañones insolutos reclamados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UNO CON 43/100(Bs. 178.571.43) mensuales, sin incluir el I.V.A., mas los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del Inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este proceso, todo de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: A los fines de que sea calculado el monto preciso que debe ser cancelado por la demandada por concepto de costos y costas procesales mas I.V.A., se ordena un experticia completamente del fallo la cual será practicada por un solo experto que nombrara el tribunal”.

DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA

En fecha 27 de julio de 2018, comparecieron los apoderados judiciales de la de demandada, empresa Mercantil INVERSIONES LLANO CENTER, C.A., abogados Julio César Leal y Daniel Santos Mendoza Escalona, quienes consignaron Escrito de Informes aduciendo entre otras cosas lo siguiente:

“…alego y consigno pruebas en su contestación y durante el juicio, que demuestran que existe un desacuerdo en la fijación y determinación del canon de arrendamiento, y así también lo manifiesta la actora, lo que amerita su resolución antes de decidir sobre el fondo del juicio..
Omissis…
…todos aquellos argumentos que tengan peso especifico alegados por la demandada, eran de obligatorio análisis, además de que la demandada consigna documentales y pruebas en el escrito de contestación que demuestran la violación de lo suscrito en el contrato y la Ley y existe la negativa por parte de la arrendadora de llegar a un acuerdo para la establecer el aumento del canon de arrendamiento, así como no querer aceptar el pago hecho del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Diciembre de 2016, tal como se evidencia en las documentales marcadas “G”, “H”, “I” que cursan a los folios 62, 63 y 64, así mismo lo manifiesta y ratifica la actora en el libelo de demanda al demandar la falta de pago del mes de Diciembre de 2016, exigiendo en su petitorio el pago de dicho mes, el cual fue pagado por la arrendataria según lo convenido en el contrato de arrendamiento, y ante la negativa de no solo aceptar el pago de dicho mes, sino también de lo alegado y aprobado en cuanto al desacuerdo en el nuevo monto del alquiler, la determinación errónea en cuanto al calculo de este monto, y la fijación del canon de arrendamiento que la arrendadora hace de manera unilateral, motivo por el cual la arrendataria realiza solicitud de procedimiento de consignación, donde el Tribunal le da entrada en fecha 11 de Enero de 2017, dando la arrendataria cumplimiento en el pago del alquiler.
Ahora bien ciudadano Juez, la actora manifiesta y acepta que hay un desacuerdo en la fijación del monto del canon de arrendamiento, tal como se evidencia en los alegatos expuestos por la apoderada de la parte actora, en audiencia preliminar celebrada en fecha 08 de Febrero de 2018 que cursa en la parte andversa del folio 177, cito: “el desacuerdo entre las partes sobre el canon propuesto por la arrendadora”, así también lo manifiesta y ratifica en escrito consignado por la apoderada de la parte actora y que cursa en el folio 179 en capitulo I parte andversa “el desacuerdo sobre el aumento del canon propuesto por la arrendadora”… omisis…

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Conforme se desprende de la lectura y análisis que del presente expediente se ha hecho, debemos señalar que la presente causa, llega al conocimiento de este Juzgado Superior, en virtud de la apelación que intentó la parte demandada, la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., por intermedio de su apoderado judicial, abogado Julio César Cohil Leal, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de junio de 2018, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró con lugar la acción de Desalojo de un local comercial, que en contra de su representada intentó la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda, C.A., por intermedio de su representante legal, ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, quien a su vez fue asistida por la abogado en ejercicio Brunilde Gauna Laplaceliere, posteriormente designada apoderada judicial de la demandante.
En este caso, la demanda que dio origen al proceso de la que surgió la sentencia aquí apelada, entre otros alegatos, encontramos que se esgrimieron los siguientes fundamentos de hechos y de derechos:
“Mi representada GRUPO CASA DE HACIENDA, C.A., en su condición de propietaria del local comercial identificado con el numero 04, ubicado en la planta baja del centro comercial “CENTRO COMERCIAL CASA DE HACIENDA, situado en la avenida 23 esquina calle 5 de la Ciudad de Araure, Estado Portuguesa, celebro un nuevo contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES LLANO CENTER, C.A., OMISSIS.
En la Cláusula segunda del contrato de arrendamiento se señala que el canon es establecido bajo la modalidad de canon fijo, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA por mensualidades anticipadas continuas y consecutivas el día PRIMERO (1º) de cada mes. LA ARRENDATARIA deberá efectuar el pago correspondiente al canon de arrendamiento en la Entidad Bancaria BANCO PROVINCIAL Cuenta Corriente numero 01080064110100240466, a favor de LA ARRENDADORA, quien se encuentra en la obligación de hacer la entrega del recibo de pago o documento acreditativo que lo sustituya, una vez que LA ARRENDATARIA acredite a LA ARRENDADORA hacer efectuado el deposito en la mencionada Cuenta, y en caso de que el pago se haga mediante cheque, por parte de “LA ARRENDATARIA”, no libera la deuda o el pago de arrendamiento, hasta tanto no se haga efectivo el cheque. El canon de arrendamiento no incluye el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
En la Cláusula Tercera, se establece que en caso de renovación, prorroga o prorroga legal del canon de arrendamiento será incrementado por la ARRENDADORA al vencimiento del periodo correspondiente, tomando en cuenta la variación porcentual considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) fijado por el Banco Central de Venezuela. Además del pago del aumento del canon de arrendamiento en la respectiva renovación, prorroga o prorroga legal LA ARRENDATARIA se obliga a actualizar la cantidad estipulada como Deposito.
Conforme a la Cláusula antes señalada en la cual se establece el derecho de la arrendadora de aumentar anualmente el canon arrendaticio, y siendo que el nuevo lapso se iniciaba el día primero (1º) de diciembre de 2016 conforme a lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato, en la cual igualmente se establece que si una de las partes no quisiese hacer uso de la prorroga convencional, renovación o de la prorroga legal, deberá participarlo a la otra con un mes de anticipación, en este sentido en fecha 31 de octubre de 2016, se le notifico a la arrendataria que el canon de arrendamiento quedaba establecido en la cantidad de ciento setenta u ocho mil quinientos setenta y un bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 178.571,43) sin incluir el IVA…
El monto del canon arrendaticio establecido para el lapso que se inicia el primero (01) de diciembre de 2016 y finaliza el treinta (30) de noviembre de 2017, ante la ausencia de la publicación de los Índices correspondientes (INPC), se ajustó tomando en consideración el valor del inmueble arrendado y el hecho notorio del proceso inflacionario en el país.
Ahora bien, conforme a la establecido en el articulo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, el cumplimiento de la obligación de la arrendataria de pagar el canon arrendaticio debe efectuarlo en la Cuenta Bancaria cuyos datos deben ser establecidos en el contrato, y que en efecto de este caso, fueron establecidos en la Cláusula Segunda del contrato, señalando en el mismo que el pago correspondiente en canon arrendaticio deberá efectuarlo la arrendataria en la cuenta bancaria en la Entidad Bancaria BANCO PROVINCIAL Cuenta Corriente numero 01080064110100240466, la cual no ha sido clausurada. De lo antes señalado se evidencia que no se habían dado los supuestos establecidos en la misma norma, para que la arrendataria no diere cumplimiento con el pago correspondiente mediante depósito en la cuenta señalada en el contrato y aceptada por las partes.
De lo antes señalado, es evidente que el arrendataria no ha dado cumplimiento con el pago de los cánones arrendaticios conforme a la norma legal antes citada y al contrario, es decir no ha efectuado deposito alguno por tal concepto en la Cuenta Bancaria respectiva señalada en el contrato, así como también ha incumplido con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y al contrato suscrito entre las partes, al no cancelar los cañones arrendaticios correspondientes a los meses de Diciembre 2016, Enero, Febrero y Marzo de 2017, causales de desalojo estas establecidas en el articulo 40, literal a y i de la Ley de Regulación y Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial.
Por consiguiente, LA DEMANDADA ha incumplido con sus obligaciones por lo que es perfectamente PROCEDENTE LA ACCION JUDICIAL DE DESALOJO invocada, y aso solicito sea declarado por el Tribunal.”

De la anterior cita, podemos destacar que, estamos en presencia de una acción de desalojo de inmueble apto para la actividad comercial, en que según la arrendadora, la fundamenta en el incumplimiento por parte de la arrendataria, del pago de los cánones de arrendamientos que corresponden a cuatro (4) mensualidades del contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 1 de diciembre de 2014, que como consecuencia de los ajustes que ella realizó y le participó, según comunicación de fecha 31 de octubre de 2016, dicho monto mensual es por la cantidad de Ciento Setenta y Ocho Mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 178.571,43), mensuales, sin incluir el IVA.
Por su parte, la demandada representada por su apoderado judicial, al contestar la referida acción, la rechaza y la niega, por cuanto no es cierto que este insolvente en el pago de las mensualidades descritas por la actora, pues según señala que: a) ante la voluntad unilateral de la arrendadora de aumentar desproporcionadamente el ultimo canon de arrendamiento que de común acuerdo se había fijado, en este caso en Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares con Veintiún Céntimos (Bs. 21.973,21), a Ciento Setenta y Ocho mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 178.571,43), es decir, ante el aumento que sobrepasa el ochocientos sesenta por ciento (860%), fuera de los parámetros establecidos en el Decreto Ley de Alquileres de Locales Comerciales vigente; b) ante los fracasos de las reuniones que sostuvieron para convenir en un canon justo; y c) ante la negativa evidente y manifiesta de la arrendadora de aceptar el pago de alquiler correspondiente al mes de diciembre de 2016, realizado mediante transferencia en fecha 14 de diciembre de 2014; decide realizar en fecha 21/12/2016, solicitud de consignación de alquiler por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure de este Circuito, y procede a consignar las cantidades que corresponden a los cánones de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2017, conforme el último monto pactado de común acuerdo, es decir, por la cantidad de Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares con Veintiún Céntimos (Bs. 21.973, 21) por mes, más lo que corresponde por condominio.
Aquí es importante destacar que, la actora en su libelo omitió señalar que la arrendataria realizó la referida transferencia, así como también que en el mes de diciembre del año 2016, acudió al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a realizar las consignaciones de los montos correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses de Diciembre de 2016, Enero, Febrero y Marzo de 2017, y simplemente esgrimió una falta absoluta en el pago de dichas mensualidades.
De lo anterior se evidencia un desconocimiento al pago realizado mediante transferencia en fecha 14 de diciembre de 2016, a la referida cuenta. ASI SE DECIDE.
Ante la señalada defensa, la parte actora, alegó que las referidas consignaciones no deben ser aceptadas como válidas para acreditar el pago, toda vez que debió hacerlo en la cuenta bancaria señalada en el contrato, conforme lo ordena la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Luego de trabada la litis en esos términos, y verificadas las audiencias respectivas, la juzgadora a quo, dictó sentencia declarando con lugar la acción y en consecuencia ordenó:
“PRIMERO: A la ciudadana FELICIA COROMOTO RAMOS DE CHAVEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-5.926.899 de este domicilio. En su carácter de presidenta de la sociedad Mercantil INVERSIONES LLANO CENTER C.A. registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 19 de agosto de 2.005, bajo el numero 49, tomo 175-a, posteriormente modificada según Acta de Asamblea registrada en fecha 23 de octubre de 2008, bajo el nro 41, Tomo 263-A bajo el registro de información fiscal J-31396792-0 Desocupar el inmueble objeto de esta controversia y entregárselo al demandante libre de personas y cosas y en buen estado de conservación de uso.
SEGUNDO: Se condena el pago de los cánones insolutos reclamados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UNO CON 43/100 (Bs. 178.571.43) mensuales, sin incluir el I.V.A, más lo que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: A los fines de que sea calculado el monto preciso que debe ser cancelado por la demandada por concepto de costos y costas procesales más I.V.A se ordena una experticia complementaria del fallo la cual será practicada por un solo experto que nombrara el Tribunal.”

Que de la referida decisión apeló la parte demandada, siendo oída en ambos efectos y remitida a esta instancia superior; se activó de esta manera nuestra actividad jurisdiccional, y en razón de ello, procede este Juzgador a su conocimiento y decisión, lo cual se hace en base a las siguientes consideraciones:
Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 288: “…La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”...

Artículo 290: “…La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”....

Al respecto, la doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Nuestra Sala Civil, estableció que el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del Juez de Alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
Siendo así las cosas, es necesario señalar igualmente que esta tarea de revisar el desenvolvimiento total de la presente causa, debe encuadrarse dentro de los límites fijados en la controversia o thema decidendum, esto es, en base a la pretensión deducida por la parte actora en el libelo de la demanda y en la contestación dada, toda vez que es de principio, precepto y doctrina que, el juez debe pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, so peligro de librar un fallo incongruente en violación al principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.
Este principio, de pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, ya fuese en el libelo, como en la contestación, por constituir estos alegatos, los límites dentro de los cuales se fija su controversia, tiene sus excepciones en los siguientes casos: a) cuando el juzgador declara procedente un punto de derecho, como punto previo al fondo, el cual pone fin al proceso, y por tanto impide conocer los otros alegatos vertidos en el proceso; y b) en la obligación de pronunciarse sobre un nuevo alegato formulado en el acto de informes, siempre y cuando sean determinantes y esenciales en la suerte del proceso, y que no sean de las que debieron ser alegadas, o bien en la demanda, o en la contestación, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso.
Así tenemos que, con relación al segundo punto, es decir con el pronunciamiento de los jueces sobre lo alegado por las partes en el escrito de informes, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 05 de mayo 1994, reiterado en decisión de fecha 08-02-96 y, posteriormente ratificado en sentencia del 05-02-98. Inversiones Banmara C.A., contra Inversiones Villa Magna, C.A., con ponencia del Dr. César Bustamante Pulido).ha sostenido lo siguiente:
“Aquellos alegatos de corte esencial y determinante deben ser analizados por el sentenciador, a los fines de cumplir con el principio de la exhaustividad de la sentencia que constriñe al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Por este mandato ha sostenido la Sala que el sentenciador está obligado a revisar todas las peticiones hechas por las partes en los informes, relacionadas con la confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, pues con ello ha querido darle su justa dimensión a tal acto procesal, sin llegar a descalificarlo. En conclusión, cuando en los escritos de informes se formulen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, sí debe el sentenciador pronunciarse sobre los mismos en la decisión que dicte, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia negativa”.
De allí que, es indispensable para producir una sentencia congruente que el Juez resuelva sobre el o los alegatos presentados en los informes, cuando estos tengan importancia fundamental, y determinante para la suerte del proceso.
Lo anterior ha sido invocado en esta sentencia, pues se desprende de autos, que la parte demandada, en su escrito de informes presentado ante esta instancia, señaló en primer lugar que, la presente acción no debió ser admitida por cuanto el accionante no agotó la vía administrativa, toda vez que existe desacuerdo en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento.
Al respecto debe señalarse que, dicho argumento debe ser descartado de plano, pues ya el mismo fue analizado y desechado por este juzgador en decisión de fecha 18 de octubre de 2017, mediante la cual se declaró con lugar la apelación que se ejerció contra la sentencia interlocutoria que declaró con lugar cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, amparada en los mismos hechos señalados en los informes, con la advertencia que en ningún caso, la decisión de este Juzgado Superior, de modo alguno, implicaba un pronunciamiento sobre el fondo del asunto.
En segundo lugar, se desprende de dicho informes que fue atacada la sentencia en cuanto a su validez, toda vez que señaló que la misma está infeccionada del vicio de incongruencia por falta de motivación, con lo cual violenta el artículo 243, numeral 5º del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, como quiera que dicha denuncia tiene relación directa con uno de los requisitos intrínsicos de la sentencia, conforme lo ha señalado nuestro Tribunal Supremo de Justicia en sus distintas Salas, toda vez que los mismos convergen dentro de las áreas que, en el campo del proceso civil, interesan al orden público, pues no es sino a través de una sentencia dictada en estricto cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para la formación de sentencias, como los jueces de instancia pueden garantizar el derecho constitucional de los ciudadanos al debido proceso y a una tutela judicial efectiva, nos obliga a proceder a la revisión de la misma, lo que se hace en los siguientes términos.
Así tenemos que, para dilucidar la referida denuncia debemos verificar los términos en que se produjo la sentencia apelada, de la cual se destaca que la juzgadora para establecer que la acción debe ser declarada con lugar, dispuso entre otras cosas, lo siguiente:
“…Siendo la oportunidad legal establecida en el articulo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, para realizar el extenso del fallo, este Tribunal procede bajo los siguientes términos:
Omissis… (aquí la juez detalló el contenido de la demanda y continuó con la descripción de los actos y actuaciones desarrollados en el curso del proceso)
Luego señaló:
“DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Al escrito de pruebas promovió:
De las Documentales.”
Omisssis…
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:
Al escrito de pruebas promovió
De las Documentales
Omisssis…
DECISION
La procedencia de demandas como las de autos, en las cuales se pretende el cumplimiento de lo pactado en un documento compromiso, se exige acatamiento de su obligación el cual debe ser acreditado en autos si ya se ha cumplido, y de no haberse cumplido, solventarse durante la prosecución procesal, la parte actora logra con el ejercicio de su actividad demostrar las causales alegadas según lo promovido, alegado y probado en autos. En virtud de los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en resguardo de la legalidad, y en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO CASA DE HACIENDA CA., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha dieciocho (18) de Marzo del año 2.011, bajo el nro 4, Tomo 9-A, con el numero de registro de información fiscal J-312565683, representada por la ciudadana ALBY RAQUEL D´AGOSTINI VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº. V- 12.264.921, asistida por la abogada en ejercicio BRUNILDE GAUNA LAPLACELIERE venezolana, titular de la cedula de identidad Nº 4.523.567, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.783 de este domicilio. En consecuencia, este tribunal Ordena:
“PRIMERO: A la ciudadana FELICIA COROMOTO RAMOS DE CHAVEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-5.926.899 de este domicilio. En su carácter de presidenta de la sociedad Mercantil INVERSIONES LLANO CENTER C.A. registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 19 de agosto de 2.005, bajo el numero 49, tomo 175-a, posteriormente modificada según Acta de Asamblea registrada en fecha 23 de octubre de 2008, bajo el nro 41, Tomo 263-A bajo el registro de información fiscal J-31396792-0 Desocupar el inmueble objeto de esta controversia y entregárselo al demandante libre de personas y cosas y en buen estado de conservación de uso.
SEGUNDO: Se condena el pago de los cánones insolutos reclamados a razón de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y UNO CON 43/100 (Bs. 178.571.43) mensuales, sin incluir el I.V.A, más lo que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: A los fines de que sea calculado el monto preciso que debe ser cancelado por la demandada por concepto de costos y costas procesales más I.V.A se ordena una experticia complementaria del fallo la cual será practicada por un solo experto que nombrara el Tribunal.”
En este contexto, es necesario precisar con relación a la sentencia apelada que, se desprenda de ella que, la juez de la causa, al desarrollar su sentencia, comenzó por describir las actas y actuaciones que conforman el presente proceso, incluyendo en ella, la valoración de las pruebas promovidas (parte narrativa), para luego establecer el dispositivo, sin que conste en la misma, uno de los requisitos esenciales para la validez de la sentencia, como lo fue la motivación de la sentencia, requisito indispensable para su validez, pues como la ha señalado nuestra doctrina toda sentencia debe constar de tres (3) partes, a saber narrativa, motiva y dispositiva.
Precisado lo anterior, cabe señalar, por ser de suma importancia que, la función jurisdiccional es una actividad reglada, toda vez que debe someterse a los parámetros establecidos en la ley. En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de revisión constitucional incoada por el ciudadano José Gregorio Tineo, mediante la sentencia Nº 1068, de fecha 19 de mayo de 2006, expediente Nº 2006-447, dispuso lo siguiente:
“...Asimismo sostuvo en sentencia del 19 de agosto de 2002 (Caso: Plaza Suite I C.A.), que:
“...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.
Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento”.
Las anteriores consideraciones se fundamentan en los artículos 15, 243, ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil...” (Destacados de esta Sala).
En este orden, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, estatuye expresamente lo siguiente:
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”
En tanto el artículo 244 ejusdem, señala:
“Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
Es indudable que entre los requisitos formales de la decisión, figura la exigencia de los motivos de hecho y de derecho que sirvan de fundamento a la decisión, es decir, su motivación.
El artículo 12 ibídem, preceptúa lo siguiente:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Y el artículo 15 del señalado código adjetivo civil, expresa lo que a continuación se transcribe:
“Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.”
No hay lugar a dudas que, se desprende del análisis realizado al conjunto de normas citadas que, por ser materia de orden público, el cumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, es de carácter obligatorio, no pueden ser relajado por el juez, por lo que, la falta de uno de ellos, es sancionado por nuestra ley adjetiva, con la nulidad de la decisión de que se trate, y que igual consecuencia acarrea, el que, el juez haya absuelto la instancia, por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita, porque otorgue más o cosa distinta a lo pretendido.
De la misma manera debemos señalar que la tendencia jurisprudencial y doctrinaria contemporánea considera que hay inmotivación de la sentencia cuando: 1) La sentencia no contiene materialmente razonamientos de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo; 2) Las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas; 3) Los motivos se destruyen los unos a otros por contradicciones graves e inconciliables, y; 4) Los motivos son tan vagos, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a Casación conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión. (Ver sentencias de la Sala Civil: Nº 241, de fecha 19 de julio del 2000; la Nº 57, de fecha 5 de abril de 2001, expediente 00-390, la Nº 293, de fecha 12/6/03, expediente Nº 1.774, la N° 685 del 24 de noviembre de 2009, Exp. N° 09-355.)
En tal sentido, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha expresado de manera clara, que las razones dadas por el juez en la sentencia de mérito, conforme al principio de autosuficiencia de la decisión, deben ser capaces no solo de lograr el convencimiento de las partes y de la opinión pública, sino también de permitir conocer el por qué concretó lo acordado y constatar la vinculación de tal decisión a la Ley y a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Vid. Sentencia N° 2958 del 29 de noviembre de 2002).
Entra aquí, la importancia de la correcta motivación de la sentencia, en el rango constitucional, toda vez que es la expresión del derecho a la tutela judicial efectiva contenida en su artículo 26, por lo que debe ser entendida como un deber de la jurisdicción, destinado a evitar la arbitrariedad, al otorgarle a los litigantes la posibilidad de ejercer el control judicial sobre la legalidad e incluso sobre la constitucionalidad del pronunciamiento judicial.
Con respecto, a la vinculación del precitado requisito con el derecho a la defensa contenido en nuestro texto fundamental, la Sala Constitucional en decisión N° 33, del 30 de enero de 2.009, Exp. N° 08-220, en el caso de Hielo Manolo, C.A., señaló:
“…Aunque no lo dice expresamente el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es de la esencia de dicha norma, que todo fallo debe ser motivado, de manera que las partes conozcan los motivos de la absolución o de la condena, del por qué se declara con o sin lugar una demanda. Solo así, puede calificarse el error judicial a que se refiere el numeral 8 del citado artículo 49; sólo así, puede tener lugar el acto de juzgamiento, el cual corresponde a los jueces, según el numeral 4 del mismo artículo; sólo así, puede determinarse si a la persona se le sanciona por actos u omisiones, como lo establece el numeral 6 del mencionado artículo; y es más, todo acto de juzgamiento, a juicio de esta Sala, debe contener una motivación, que es la que caracteriza el juzgar. Es la falta de motivación de la sentencia, en criterio de esta Sala, un vicio que afecta el orden público, ya que todo el sistema de responsabilidad civil de los jueces no podría aplicarse y la cosa juzgada no se conocería como se obtuvo, y principios rectores como el de congruencia y de la defensa se minimizarían, por lo cual surgiría un caos social.
Fallos judiciales sin juzgamientos (motivación) atentan contra el orden público, y siendo éste el vicio que se denuncia en la solicitud de amparo, considera la Sala, que debe examinar la sentencia para calificar si realmente hay falta de motivación...”. (Destacado de este fallo).
En atención a lo anterior, sin duda alguna señalamos que la sentencia como garantía judicial, requiere que las mismas deben ser motivadas, y que sean congruentes; de manera que una sentencia inmotivada no puede considerarse fundada en derecho, siendo lesiva del artículo 26 de la Constitución. ASI SE DECIDE.
En aplicación al presente caso, de los criterios expuestos, es concluyente determinar que la sentencia apelada adolece del vicio de inmotivación por cuanto de la misma no se desprende cual fue el proceso intelectual, el razonamiento lógico que empleó la juzgadora a quo para declarar con lugar la demanda, ya que entre otras cosas, no determinó como fue distribuida la carga probatoria, siendo efectivamente muy vaga e inocuos los argumentos utilizados, que impiden a este juzgador hacer un análisis concienzudo a la misma, para establecer si dicha decisión está ajustada a derecho o no lo está. ASI SE DECDIE.
En atención a todo lo anterior, debe decretarse la nulidad de la decisión, dictada en fecha 05 de junio de 2.018, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró con lugar la acción de desalojo de fecha 29 de marzo de 2017, interpuesta por la Sociedad Mercantil GRUPO CASA DE HACIENDA C.A., representada por Alby Raquel D´Agostini Velásquez, en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A.,, por ser inmotivada. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, en virtud de la declaratoria realizada con anterioridad, procede este juzgador a dictar nueva decisión de fondo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, con base a los siguientes planteamientos:
Conforme ha quedado expuesto, y a los fines de pronunciarnos sobre el fondo del asunto, debemos comenzar por precisar que, de las actuaciones cursante en autos, se desprende que no existe contradicción y por tanto exento de pruebas, los siguientes hechos: A) a la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes aquí contendientes, la cual surge del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de diciembre de 2014, con una vigencia de un (1) año, contado desde el 1 de diciembre del 2014, prorrogables por periodos iguales a voluntad de las partes; B) Que dicha relación arrendaticia recae sobre un inmueble apto para la actividad comercial; C) Que el canon mensual de arrendamiento fijado en dicho contrato fue de OCHO MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON VEINTINUEVE CENTIMOS (Bs.8.214,29).; D) Que por no ser contradicha por la actora, el canon de arrendamiento fijado originariamente en el contrato de arrendamiento, fue sometido a un ajuste anual, llevándose dicho canon a la cantidad de Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares con Veintiún Céntimos (Bs. 21.973,21); E) En que la arrendadora realizó transferencia en fecha 14 de diciembre de 2016, a la cuenta Nº. 01080064110100240466, por un monto de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 21.973,21).
Por otro lado, se desprende que, la litis recayó, y por tanto lo que se requiere resolver es: 1) si el monto de Ciento Setenta y Ocho Mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 178.571,43), establecido por la arrendataria en la comunicación de fecha 31 de octubre de 2016, y tomado por ella, como fundamento de su acción, es válido, y por tanto, si es dicho monto al que está obligada la arrendataria a pagar; o por el contrario, si dicho monto no es válido, en cuyo caso, nos corresponde determinar si la vía de las consignaciones realizadas por la arrendataria para pagar los cánones de arrendamientos son válidas, o no lo son, y de ser válida, determinar si por el hecho de haber consignado el pago por adelantado, es válido o no lo es.
Así las cosas, y en atención a que conforme se ha detallado supra, es indudable que la solución de la presente acción, viene dado por análisis de las normas que regulan la relación arrendaticia surgida sobre inmuebles comerciales.
Así tenemos que:
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el artículo 1, como Ley especial, establece las condiciones para regular y controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Por su parte en su artículo 3, establece lo siguiente:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.
De allí precisamos que es una Ley, de orden público, de tipo social, creada con la misión de beneficiar y proteger a los arrendatarios, por tanto, con relación a ellos son irrenunciables los derechos consagrados en ella.
Así, teniendo presente el carácter social y de orden público de la ley que regula y controla las relaciones arrendaticias sobre locales comerciales; así como que fue creada para proteger a los arrendatarios de los posibles abusos y exceso de los arrendadores, comenzamos por resolver si el canon de arrendamiento establecido por la arrendadora en la cantidad de Ciento Setenta y Ocho mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 178.571,43), según la comunicación que en fecha 31 de octubre de 2016, es válido o por el contrario, no lo es.
En este orden, procedemos a trascribir el contenido de la comunicación de fecha 31 de octubre de 2016, que le remitiera la arrendadora a la arrendataria y en el que le participa el incremento que sufrió el canon de arrendamiento fijado en el contrato de arrendamiento, y monto sobre el cual se sustenta el incumplimiento, sobre la cual descansa la acción de desalojo.
En tal sentido, dispone dicha comunicación:

“Araure, 31 de octubre de 2016.
Señores:
INVERSIONES LLANO CENTER, C.A.
Atención: SRA. FELICIA RAMOS
Local 04 P.B. del Centro Comercial Casa de Hacienda
Araure.-
Omisis…
En consecuencia le notifico que el canon de arrendamiento mensual para este nuevo lapso a iniciarse el 01 de Diciembre de 2016, quedara establecido en la cantidad de Bs Ciento Setenta y Ocho Mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (178.571,43 Bs.), sin incluir el IVA, canon este fijado tomando en consideración el valor inicial del inmueble conforme lo previsto en la normativa legal, y lo establecido en la cláusula vigésima cuarta del contrato vigente, cumpliendo con los requisitos técnicos pertinentes.
Asimismo, le recuerdo que, referente al Deposito establecido en el contrato, este debe ser aumentado en la misma proporción el monto del nuevo canon establecido para el nuevo periodo, ajustando el mismo en relación al monto de tres cánones mensuales por lo que teniendo a su favor la cantidad de 61.607,41 bs queda pendiente un saldo de 474,107.14 bs., obligándose a pagar este monto en Diciembre de 2016…”

De ella tomamos para este caso, que transcurridos más de un año en que fue suscrito el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, la arrendadora de manera unilateral estableció un nuevo canon de arrendamiento, estableciendo para ello que, este nuevo canon fue fijado tomando en consideración el valor inicial del inmueble conforme lo previsto en la normativa legal, y lo establecido en la cláusula vigésima cuarta del contrato, cumpliendo con los requisitos técnicos pertinentes.
Así las cosas, conforme se ha señalado en esta sentencia, que por tratarse las norma que rigen este tipo de relaciones arrendaticias, de orden público, de obligatorio cumplimiento para el arrendador, se debe indicar que, los cánones de arrendamientos de no existir acuerdo en cuanto a su monto, deben someterse a las reglas señaladas en su artículo 32; en que para los casos como el de autos, en que ha transcurrido mas de un año entre la fecha en que fue suscrito el contrato y la fecha en que la arrendadora ajustó unilateralmente el monto mensual de los cánones, se debe aplicar lo dispuesto en su artículo 33, pues dicha norma establece los parámetros que deben ser empleados para ajustar el canon de arrendamiento; y por último, es indudable que cualquier no está permitido fijar cánones de arrendamientos que no sea consensúales o conforme a las reglas ya señaladas, según lo dispone los artículos 17 y 41, literal d.
Lo anterior nos lleva a concluir, que el arrendatario o arrendataria, no está obligada a pagar por canon de arrendamiento, si el mismo no fue fijado de común acuerdo, o a falta de este acuerdo conforme a lo ordenado por la ley en comento. ASI SE DECIDE.
Al efecto, dispone el citado artículo 33; lo siguiente:
“Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento”.

Como se deduce de todo lo anterior, la arrendadora al ajustar el canon de arrendamiento unilateralmente, sin someterse a los parámetros establecidos por el artículo 33 ejusdem, tomando para ello un procedimiento no previsto en la ley, es indudable que la arrendadora incumplió con expresas normas de orden público, que atentan contra el derecho a la defensa y el debido proceso de la arrendataria, lo que nos lleva a establecer que el referido monto de Ciento Setenta y Ocho mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 178.571,43), no es válido; por lo que, a lo que está obligado a pagar la arrendataria a la arrendadora por canon mensual de arrendamiento, mientras no se ajuste el canon de arrendamiento conforme a la ley, es la cantidad que según lo expresó la arrendataria, fue la ajustada en Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares con Veintiún Céntimos (21.973,21 Bs), superior a la convenida en el contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 01 de diciembre de 2014, es decir la suma de OCHO MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLIVARES CON VEINTINUEVE CENTIMOS (Bs.8.214,29). ASI SE DECIDE.
Establecido la invalidez del ajuste realizado unilateralmente por la arrendadora al monto del canon mensual de arrendamiento, y sobre la cual descansa el alegato de incumplimiento del pago, y establecido que el monto a que está obligada a pagar la demandada es el que estableció en su contestación, procedemos a resolver si el hecho de que haya utilizado la vía de las consignaciones arrendaticias para pagar los cánones de arrendamientos de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2017, son válidos o por el contrario no lo son.
Así tenemos que el citado texto legal en materia arrendaticia de inmuebles para uso comercial, en su artículo 27, establece lo siguiente:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.
En este caso, debemos señalar que si bien se desprende de esta norma que el pago del canon de arrendamiento se haga en una cuenta bancaria aperturada a nombre del arrendador, lo que allí se establece es una obligación para el arrendador en aperturar la cuenta, y a la vez un derecho para el arrendatario, como un medio expedito para hacer su pago, sin que en dicha norma se desprenda que, ese es el único medio del que dispone el arrendatario para cumplir con el pago de los cánones mensuales de arrendamientos, pues de la misma norma se desprende la posibilidad que tiene el arrendatario de realizar las consignaciones arrendaticias, por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria o por fuerza mayor. ASI SE DECIDE.
Además de lo anterior, no encontramos en la mencionada ley, una sola norma, que establezca la prohibición de que el arrendadatario acuda a la vía de las consignaciones de los cánones de arrendamientos fijados en el contrato, si así lo desea; como tampoco establece la ley, que de hacerlo de esta manera, dicho pagos son nulos, por lo que, si no lo prohíbe la ley, mal puede hacerlo el intérprete. ASI SE DECIDE.
Además de lo anterior, considera quien aquí juzga que conforme se desprende de autos, la arrendataria tuvo razones suficientes para justificar el uso de las consignaciones arrendaticias, y entre ellas, la insistencia por parte de la arrendadora de exigir el pago de los cánones de arrendamientos por un monto no convenido, lo cual se hace evidente por el hecho mismo de que a pesar de que la arrendataria, para pagar lo que le correspondía por el canon de Diciembre del 2016, el día 14 de ese mismo mes y año, realizo el pago mediante transferencia bancaria por el monto de Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares con Veintiún Céntimos (21.973,21 Bs), la actora haya intentado la presente acción de desalojo invocando el incumplimiento en el pago de cuatro (4) meses, en los que incluyó el referido mes de diciembre de 2016, es decir, desconoció el pago realizado conforme lo convenido en el contrato, lo que indudablemente configura una causa imputable al arrendador. ASI SE DECIDE.
Igualmente ha de señalarse que no existe prohibición de ley, de que el arrendatario pueda pagar por adelantado los cánones mensuales, como tampoco existe una norma que prohíba que la arrendataria pueda realizar los pagos por adelantados, por lo que, las que así se hagan, a criterio de quien aquí juzga, son perfectamente válidos, toda vez que no se puede castigar las actuaciones diligentes, siendo que lo que se castiga es el atraso o la falta de pago. ASI SE DECIDE.
En atención a lo anterior, del que se desprende que: 1) el monto a que está obligado a pagar el arrendatario por cánones de arrendamiento mensuales, es el de Veintiún Mil Novecientos Setenta y Tres Bolívares con Veintiún Céntimos (21.973,21 Bs), y no el establecido unilateralmente por la arrendadora en la cantidad de Ciento Setenta y Ocho mil Quinientos Setenta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 178.571,43); 2) En que estando demostrado la causa imputable a la arrendadora para que la arrendataria continuara depositando en la cuenta bancaria, en razón a la divergencia en cuanto al canon mensual a pagar, así como el desconocimiento del pago hecho directamente mediante la transacción a la descrita cuenta bancaria para solventar el mes de diciembre del 2016; 3) por el hecho de no existir para la arrendataria impedimento de ley para efectuar el pago mediante las consignaciones arrendaticias; y 4) como tampoco existe prohibición para pagar el monto de los cánones por mensualidades adelantadas, este juzgador se ve forzado a declarar que la presente acción de desalojo no debe prosperar. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, la apelación formulada en fecha 06 de junio de 2018, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 05 de junio de 2018, debe ser declarada con lugar. ASI SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 06 de junio de 2018, por el abogado Julio César Cohil Leal, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center C.A., parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 05 de junio de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
SEGUNDO: NULA la decisión dictada en fecha 05 de junio de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO CASA DE HACIENDA C.A. en contra de la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center.
TERCERO: SIN LUGAR la acción de desalojo interpuesta en fecha 29 de marzo de 2017, por la Sociedad Mercantil Grupo Casa de Hacienda, C.A. por intermedio de su representante legal, ciudadana Alby Raquel D´Agostini Velásquez, asistida por la Abogada Brunilde Gauna contra la Sociedad Mercantil Inversiones Llano Center, C.A.
CUARTO: Se condena en las costas del proceso a la parte demandante.
QUINTO: No hay condenatoria en las costas de la apelación, por haber sido declarada con lugar.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los doce (12) días del mes de noviembre de 2018. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez,

Abg. Harold Paredes Bracamonte
La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En esta misma fecha, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 de la tarde. Conste:
(Scria.)

HPB/ELDEZ