TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

208º y 159º

ASUNTO: Expediente N°: 3586
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE DEMANDANTE: VIRGINIA MASCOLO GUIDA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-12.965.935.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. LUIS MARCHAN ESCALONA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.263.885, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.689.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL GUIXANE, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 10 de noviembre de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 206-A, representada por su presidenta, YANUTZA ANDREINA GIMENEZ HERNÁNDEZ, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.126.386.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. CLAIDE JOSEFA MONTILLA, AUXILIADORA ESPINOZA Y MARCELINA CARRASCO, venezolanas e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 163.200, 252.136 y 44.396, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 22 de marzo de 2018, por la abogada Claide Josefa Montilla, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.” en contra de la sentencia dictada en 20 de marzo de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la que declaró: “CON LUGAR la acción de desalojo intentada por VIRGINIA MASCOLO GUIDA,… en contra de la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, representada por su presidente YANUTZA ANDREINA GOMENEZ HERNANDEZ...”

III
De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencian las siguientes actuaciones:

En fecha 10 de julio de 2017, el abogado Juan Carlos Vargas Barcos, actuando en este acto como apoderado judicial de la ciudadana Virginia Mascolo Guida, parte demandante, presentó escrito de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por Desalojo de Inmueble, contra la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, representada por su presidenta Yanutza Andreina Giménez Hernández, acompañó anexos (folios 01 al 11).
El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, admitió dicha demanda, en fecha 12 de julio de 2017, ordenando se cite mediante boleta a la demandada (folio 12).
En fecha 01 de agosto de 2017, el alguacil consigno boleta de notificación a la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.” (folios 15 al 16).
En fecha 28 de septiembre de 2017, la ciudadana Yanutza Andreina Giménez Hernández, en representación de la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, les confirió Poder Apud Acta a las Abogadas en ejercicio, Claide Josefa Montilla, Auxiliadora Espinoza y Marcelina Carrasco Lucena (folio 17).
Mediante escrito presentado en fecha 04 de octubre de 2017, la Abogada Claide Josefa Montilla, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, presento escrito de contestación de la demanda y promovió cuestiones previas, acompañó anexos (folios 18 al 86).
En fecha 11 de octubre de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante, presento escrito, para subsanar las cuestiones previas, presentada por la parte demandada, acompaño anexos (folios 87 al 92).
En fecha 18 de octubre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada, impugno las copias simples presentadas por la parte actora (folio 93).
En fecha 20 de octubre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandante, presento escrito, insistiendo en hacer valer la subsanación de las cuestiones previas (folios 94 al 99).
La Juez Suplente designada por la rectoría del Estado Portuguesa, en fecha 02 de noviembre de 2017, se avoco al conocimiento de la causa, y fueron practicadas las notificaciones a las partes (folios 100 al 106).
El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto sentencia interlocutoria en fecha 22 de noviembre de 2017, en la cual declaro: Sin Lugar la cuestión previa invocada por la demandada (folios 107 al 109).
En fecha 24 de noviembre de 2017, el a quo fijo oportunidad para Audiencia Preliminar, al 5º día de despacho siguiente, (folios 110).
En fecha 01 de diciembre de 2017, se llevo a cabo la Audiencia Preliminar, dejo constancia de haber sido precedida por la Juez, y de la comparecencia de los apoderados de las partes (folios 111 al 112).
El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 06 de diciembre de 2017, fijo los límites de la controversia, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folios 113 al 115).
En fecha 13 de diciembre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada, presento escrito de promoción de pruebas, acompaño anexos (folios 116 al 121).
En fecha 13 de diciembre de 2017, la parte demandante, presento escrito de promoción de pruebas (folios 122 al 123).
El Tribunal A quo, mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2017, admitió las pruebas promovidas por las partes y en cuanto a los testigos promovidos serán oídos en la audiencia oral, fijando para ello el vigésimo quinto 25º día de despacho siguiente (folios 124 al 125).
En fecha 15 de febrero de 2018, la ciudadana Virginia Mascolo Guida, confirió Poder Apud Acta al Abogado en ejercicio, Luis Marchan Escalona (folio 126).
En fecha 19 de febrero de 2018, se llevo a cabo la audiencia oral, dejando constancia el Tribunal a quo, de haber sido precedida por la Juez, asimismo de la comparecencia de los apoderados de ambas partes quienes expusieron sus alegatos (folios 127 al 129).
En auto de fecha 20 de marzo de 2018, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dicto sentencia, en la cual declaro; “CON LUAR la acción de desalojo intentada por VIRGINIA MASCOLO GUIDA,… contra la SOCIEDAD MERCANTIL GUIXANE, C.A., representada por su presidenta YANUTZA ANDREINA JIMÉNEZ HERNANDEZ…” (folios 132 al 140).
En fecha 22 de marzo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, abogada Claide Josefa Montilla, mediante diligencia, apela la de la decisión dictada en fecha 20 de marzo de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 141).
En fecha 03 de abril de 2018, el Tribunal de la causa, dictó auto donde oye apelación en ambos efectos y ordena la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior (folio 142).
Recibido el expediente en fecha 18 de mayo de 2018, se le dio entrada fijándose la oportunidad para que las partes presenten sus informes (folio 146).

DEL LIBELO DE DEMANDA

En fecha 10 de julio de 2017, el abogado Juan Carlos Vargas Barcos, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 198.915, actuando en este acto como apoderado judicial de la ciudadana Virginia Mascolo Guida, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.965.935, parte demandante, presentó escrito de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por Desalojo de Inmueble, contra la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 10 de noviembre de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 206-A, representada por su presidenta, YANUTZA ANDREINA GIMENEZ HERNÁNDEZ, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.126.386, por DESALOJO DE INMUEBLE, en dicho escrito señala y expone:
Que el demandante dio en arrendamiento un inmueble, según contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Primera de Acarigua del Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2007, bajo el Nº 34, Tomo 31, a la Sociedad Mercantil GUIXANE, C.A., un local comercial identificado con el Nº 04, ubicado en el EDICENTRO situado en la avenida 30 entre calles 27 y 28, Acarigua Estado Portuguesa, inmueble que le pertenece según consta en documento protocolizado en la oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Páez Estado Portuguesa, en fecha 27 de marzo de 2002, bajo el Nº 21, folios 1 y 2, protocolo primero, Tomo 8, Primer Trimestre, año 2002, sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, según documento de condominio protocolizado en la referida oficina de registro en fecha 21 de marzo de 2001, bajo el Nº 37, folios 1 al 6 arrendatario, Sociedad Mercantil GUIXANE, C.A.
Que el arrendatario, ya identificado pretende desconocer el aumento anual del canon de arrendamiento, que esta previsto en la vigencia del Contrato de Arrendamiento, previsto en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, para desconocer dichos aumentos, el arrendatario interpuso una solicitud ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, donde indicaba que su representada no quería recibir el canon de arrendamiento y que por tal motivo iniciaba un procedimiento ante dicho Tribunal, para no quedar insolvente respecto al pago del canon de arrendamiento, según expone la demandante, es un argumento falso, pues la realidad es que la arrendadora paso por escrito el aumento del canon de acuerdo a lo previsto en el Decreto Ley citado, en tal sentido, el arrendatario no ha pagado correctamente los cánones de arrendamiento adeudado en siete meses y al mismo tiempo los gastos comunes, es por ello que de conformidad con el articulo 1167 del Código Civil, lo pactado en el contrato en la cláusula Décimo Segunda, en concordancia con la ley vigente que regula la materia, en su articulo 40 y en aplicación al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05/02/2009, es por la que solicita a la Sociedad Mercantil GUIXANE, C.A., el desalojo del inmueble objeto de la presente acción, por encontrarse insolvente en los pagos y obligaciones contractuales o sea obligado a ello por el Tribunal en virtud de haber incurrido el demandado en las causales de desalojo a que se contrae el articulo 40 ejusdem, encontrándose insolvente respecto a los pagos de cánones, fecha falta de pago es desde los meses de Enero, en 30.000Bs, mas el IVA en 3.960Bs, los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2017, con lo que desde seis meses de canon de arrendamiento por aumento anual de ley cuya cantidad es de 46.800Bs, mensuales lo cual da la sumatoria de 280.800,00Bs, mas el IVA, correspondiente a los mismos meses por un monto de 33.696,00Bs, y los gastos comunes por los meses de Enero hasta la fecha en un monto de ochenta y un mil Cuatrocientos bolívares (Bs. 81.400,00), para un total de Bs. 429.856,00, en consecuencia, igualmente solicito se le condene a pagar la cantidad mencionada.
Estimó la cuantía de la presente acción en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MI BOLIVARES (Bs. 430.000,00), equivalentes a MIL CUATROCIENTAS TREINTA Y TRES , TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (1.433,33 UT).

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

En fecha 04 de octubre de 2017, la abogada Claide Josefa Montilla, actuando como apoderado Judicial de la sociedad mercantil GUIXANE, C.A., parte demandada, estando dentro del lapso de contestación de la demanda, presento escrito oponiendo la Cuestión Previa contenida en le ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece; “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”.
Y procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
1. Aceptó que su representada sociedad mercantil GUIXANE, C.A., celebro contrato de arrendamiento con la demandante sobre un local comercial, tal como se estableció en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2007, inserto bajo el Nº 34, Tomo 31 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaria.
2. Aceptó que el canon de arrendamiento fue pactado en Quinientos mil Bolívares (500.000,00), hoy Quinientos Bolívares Fuertes (hoy Bs. F. 500,00) y que fue ajustado anualmente por acuerdo entre las partes, al momento de dar esta contestación el canon de arrendamiento era la cantidad de Treinta mil Bolívares Fuertes (Bs.F 30.000,00) mas el IVA para un total de Treinta y Tres mil Seiscientos Bolívares (Bs. F. 33.600,00). Dicho aumento fue establecido de acuerdo mutuo entre las partes y que así fue pagada, en el año 2016, a demás de todas las eventualidades ocurridas, y que además con relación a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2017, los mismos se realizaron a través de consignación arrendaticia Nº 209-17, llevada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
3. Desconoce el instrumento privado consignado por el demandante, el cual consiste en la notificación del aumento del canon de arrendamiento otorgado en fecha 07 de febrero de 2017.
4. Negó y rechazo que la demandante le adeude a la autora seis meses de canon de arrendamiento.
5. Que es falso que hubo incumplimiento de contrato por parte de la arrendataria.
6. Que es falso que su representada, haya incumplido obligaciones algunas derivadas de dicho contrato, mucho menos que haya incurrido en mora, y que haya causado un daño a la arrendadora.
7. Contradice el derecho invocado en lo que respecta a su aplicación en la presente causa.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS:
La parte demandante acompañó su libelo de los siguientes documentales:
• Original del contrato de Arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Primero de Acarigua Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2007, inserto bajo el Nº 34, tomo 31, de los libros de autenticación llevados por la Notaria. Marcada con la letra “B” (folio 06 al 08). Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 13 de diciembre de 2017, por el abogado Juan Carlos Vargas Barcos. Dicha instrumental al no ser desconocido se valora de conformidad con lo establecido en el articulo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, para acreditar la relación arrendaticia que vincula a las partes aquí contendientes, que recae sobre el inmueble cuya desalojo se demanda. ASI SE DECIDE
• Documento de notificación, realizado por la ciudadana Virginia Mascolo Guida, dirigido a la Sociedad Mercantil GUIXANE, C.A., donde informa sobre el ajuste del canon de arrendamiento del local, para aumentarlo a la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 46.800,00). marcado con la letra “C” (folio 09). Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 13 de diciembre de 2017, por el abogado Juan Carlos Vargas Barcos. Como quiera que dicha documental fue impugnada por la demandada, por no estar suscrita por ella, la misma se desecha por no serle oponible. ASI SE DECIDE.
• Factura original Nº 00000781, con membrete de Mascolo Guida, a nombre de GUIXANE, C.A., por alquiler del mes de diciembre de 2016, por un monto de Treinta mil Bolívares (Bs. 30.000,00). Marcado con la letra “D” (folio 10). Ratificada en el escrito de promoción de pruebas de fecha 13 de diciembre de 2017, por el abogado Juan Carlos Vargas Barcos.

Pruebas presentadas con el escrito de fecha 13 de diciembre de 2017, por el abogado Juan Carlos Vargas Barcos, en la oportunidad de promover pruebas:
• Promovió testigos para que rindan sus testimonios, ciudadanos María Tamayo, Lisbet Torrealba y Jaime Jiménez.
María Elena Tamayo Villasmil, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad Nº V-11.544.013, quien rindió su declaración en fecha 19 de febrero de 2017, que consta en el folio 27 al 29. Interrogatorio hecho por la Juez, a lo cual contesto: “Si la conozco”; “Sí”; “Porque yo andaba con ella haciendo las compras y ella se bajo un momentito a llevar la notificación”; “Si esa es mi firma, si, ella no firmo”; procedió a interrogar la abogada de la parte demandada; a lo cual el testigo contesto: “Yo tengo muchos años conociendo a la señora VIRGINIA; y andábamos haciendo unas compras y ella se bajo a llevar la notificación, y después como la señora YANUTZA, se negó a firmar y ella nos convoco a que sirviéramos de testigos como ella se negó a firmar dicha notificación”; “Especifico día no recuerdo pero la fecha 07 de enero de 2017, es ese momento la estaba viendo y la señora YANUTZA, estaba hablando por teléfono, y ella le dijo que ella trajo a dos testigos”; “No se, porque yo no tengo ningún interés”.
Lisbet María Torrealba López, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.656.491, quien rindió su declaración en fecha 19 de febrero de 2017, que consta en el folio 27 al 29. Interrogatorio hecho por la Juez, a lo cual contesto: “Si la conozco”; “Si”; “Si porque en ese momento andaba con ella haciendo unas diligencias”; “Si esa es mi firma”; procedió a interrogar la abogada de la parte demandada; a lo cual el testigo contesto: “Yo la conozco desde hacen 4 años tengo conocimiento a la señora VIRGINIA”; “Eso como que fue un martes 07 de febrero del 2017”; “No”.
Admitidas las pruebas testimoniales, en auto del 19 de diciembre del 2017, por el Tribunal de la causa.

Pruebas promovidas por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda de fecha 04 de octubre de 2017:
• Copias certificadas del Registro Mercantil de la empresa GUIXANE, C.A., de fecha 10 de noviembre de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 206-A, inserta en el Registro de Información Fiscal Nº J317075188, representada por su presidenta la ciudadana Yanutza Andreina Giménez Hernández. Marcado con la letra “A” (folio 21 al 26).
• Recibos de pago originales, emitidos por la demandante con motivo del pago de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2016, (folio 27 al 32).
• Copias certificadas del expediente de consignación arrendaticia Nº 209-17, llevada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. (folio 33 al 86).

Pruebas presentadas con el escrito de fecha 13 de diciembre de 2017, por la abogada Claide Josefa Montilla Leal en la oportunidad de promover pruebas:
• Legajo de recibos de ingresos originales de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2017, emanados del tribunal del Municipio Araure.

De la Audiencia Oral

En fecha 19 de febrero de 2018, se llevo a cada la audiencia oral, sobre la causa Nº 6760-2017, precedida por la Juez del Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, abogada Julia Yanexy Quero Moyetones, dejando constancia de la asistencia de ambas partes a través de sus apoderados judiciales. El apoderado judicial de la parte demandante expuso entre otras cosas, que no habrá convencimiento, ya que esta notificada la parte demandada, además expuso que no le continuara arrendando dicho local, puesto que se encuentran en mora, al no haber realizado el pago al día, por lo que quedo insolvente. Mientras que la apoderada judicial de la parte demandada, alego que no es cierto que su representada este en mora, por cuanto consta en el expediente las consignaciones hechas y por que existe un contrato de arrendamiento firmado entre las partes, y que a su vez goza de prorroga legal, la cual alega se inicio el 01 de febrero de 2017, hasta el 30 de enero de 2020.

DE LA SENTENCIA APELADA:

En fecha 20 de marzo de 2018, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia en la cual declaro; “CON LUGAR la acción de desalojo intentada por VIRGINIA MASCOLO GUIDA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-12.965.935, de este domicilio, representada por el ABG. LUIS MARCHAN ESCALONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.263.885, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.689, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL “GUIXANE, C.A.”, representada por su presidente YANUTZA ANDREINA GIMENEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.126.386.”

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Conforme se desprende de los autos, destacamos que, la presente causa, llega al conocimiento de este juzgador, en virtud de la apelación que intentó la parte demandada, la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, por intermedio de su apoderada judicial, abogada Claide Josefa Montilla, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 20 de marzo de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró con lugar la acción de Desalojo de un Local Comercial, que en contra de su representada, intentó la ciudadana Virginia Mascolo Guida, por intermedio de su apoderado judicial, el abogado en ejercicio Juan Carlos Vargas Barcos.
Es así que, conforme se ha señalado, la decisión apelada que activó nuestra actividad jurisdiccional, es una definitiva que declaró con lugar la acción de desalojo, procedemos a resolver dicho recurso, bajo las siguientes consideraciones:
Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 288: “…La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”...
Artículo 290: “…La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”....

En tal sentido, la doctrina patria, ha indicado que la apelación tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De allí que, este juzgador por efecto del recurso de apelación, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizadas por el juez de primera instancia.
Así las cosas, es necesario señalar que, el contrato de arrendamiento acompañado al libelo, que constituye el instrumento fundamental en la cual se apoya la presente acción, fue suscrito ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 05 de Marzo de 2017, bajo el No. 34, tomo 31, por la ciudadana Virginia Mascolo Guida, como arrendadora (parte actora), y la ciudadana Yanutza Andreina Giménez Hernández, en su carácter de representante legal de la empresa demandada, como arrendataria, y que el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, situado en el Edif. EDICENTRO ubicado en la avenida 30 entre calles 27 y 28, Acarigua Estado Portuguesa.
En este contexto debemos señalar que la presente acción fue intentada en fecha 10 de julio de 2017, por lo que las normas que deben regir en cuanto al procedimiento, son las contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Continuando con el análisis que nos atañe, debemos destacar que la demandante, esgrimiendo su carácter de arrendataria y con fundamento en lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenadas con lo que establecen los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1354 y 1579 del Código Civil, conforme se desprende de la demanda, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dicho inmueble. En este caso, la demandante plantea que la arrendataria está incursa en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde Enero a Julio, ambos inclusive, de 2017. Al efecto, señala que el canon de Enero es por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (30.000,00 Bs), más la cantidad de Tres Mil Novecientos Sesenta Bolívares (3.960,00 Bs), por concepto del impuesto al valor agregado (IVA), y para los meses de febrero a julio, por el aumento anual que sufrió el canon, los montos están fijados en la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Bolívares (46.800,00 Bs), lo cual da la sumatoria de Doscientos Ochenta Mil Ochocientos Bolívares (280.800,00 Bs) más la cantidad de Treinta y Tres Mil Seiscientos Noventa y Seis Bolívares (33.696,00 Bs), por concepto del impuesto al valor agregado (IVA).
Este incumplimiento a decir de la actora, deviene por el hecho de que la arrendataria pretende desconocer el aumento anual que ella realizó sobre el canon mensual previsto en el contrato de arrendamiento y que actualmente lo provee el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En otras palabras, a decir de la demandante, el incumplimiento viene dado por el hecho concreto de que la arrendataria no pagó dichos cánones tomando en cuenta el ajuste que ella (arrendadora) le realizó unilateralmente al canon mensual de arrendamiento.
En cuanto a la contestación dada a la demanda, se desprende que esta fue propuesta conjuntamente con la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, conforme lo establece el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la cuestión previa fue resuelta por sentencia interlocutoria de fecha 22 de noviembre de 2017, que la declaró sin lugar.
En cuanto al fondo, la arrendataria aceptó los siguientes hechos:
“1. Acepto que mi representada sociedad mercantil GUIXANE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Portuguesa, en fecha 10 de noviembre de 2006, bajo el Nº 16, Tomo 206-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J317075188, representada por su Presidenta ciudadana YANUTZA ANDREINA GIMENEZ HERMANDEX, suficientemente identificada en autos, consigno marca “A” copia certificada del Registro Mercantil de la empresa, celebro contrato de arrendamiento con la demandante sobre un local comercial, tal como se estableció en el contrato de arrendamiento autenticado por la Notaria Publica Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2007, inserto bajo el Nº 34, Tomo 31 de los Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
2. Acepto como cierto que el canon de arrendamiento fue pactado en Bs. 500.000,00 (hoy Bs. F. 500,00) y que el mismo fue ajustado anualmente por acuerdo entre las partes, y que actualmente el canon de arrendamiento es la cantidad de Treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) mas el IVA para un total de treinta y tres mil seiscientos bolívares (Bs. 33.6000,00). Este aumento fue establecido en común acuerdo entre las partes y así ha sido pagado tal como lo demuestra los recibos emitidos por la parte actora, los cuales consigno en original marcado con la letra “B” en legajo contentivo de seis folios útiles, los cuales demuestran el pago recibido conforme por la actora, que demuestra la cancelación total del año 2016, en los cuales esta demostrado el pago de los cánones de arrendamiento y por otro concepto tal como se señala en los recibos de cancelación cualquier eventualidad que se presentaba en el inmueble (arreglo de bomba de agua, entre otros); y en relaciona a los pagos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2017, los mismos se efectúan a través de consignación arrendaticia Nº 209-17…”

Luego desconoce el instrumento privado consignado por la demandante con el escrito libelar, marcado “C”, el cual consiste en una notificación de un supuesto aumento del canon de arrendamiento otorgado por la actora en forma unilateral de fecha 07 de febrero de 2017, que la demandante insiste en hacer valer a pesar de que ya se le estaba consignando por ante el Tribunal del Municipio desde el día 21 de enero de 2017, y de conocimiento por parte demandante, a través de la notificaciones emitidas por el Tribunal que lleva las consignaciones.
En cuanto a los hechos contradichos expresamente, señaló los siguientes:
a) Que es falso y por tanto negó y rechazó que la demandante le adeude a la autora seis (6) meses de canon de arrendamiento.
b) Que es falso que hubo incumplimiento de contrato por parte de la arrendataria.
c) Que es falso que su representada, haya incumplido obligaciones algunas derivadas de dicho contrato, mucho menos que haya incurrido en mora, y que haya causado un daño a la arrendadora.
d) Contradice el derecho invocado en lo que respecta a su aplicación en la presente causa.
En conclusión, señaló que no existe tal incumplimiento, pues las referidas obligaciones han sido cumplidas totalmente, pues al pagar el canon convenido, no existen cánones insolutos.
De tal manera que en base a estos alegatos la juzgadora de la causa, al dictar sentencia, entre otras cosas, declaró con lugar la acción de desalojo, al establecer en su conclusión probatoria, lo siguiente:
“De las pruebas aportadas por ambas partes y debidamente analizadas por esta sentenciadora, quedo probado: la relación arrendaticia que vincula a las partes, que la demandante le aumento el canon de arrendamiento a la demandada de treinta mi bolívares (Bs. 30.00,oo) a cuarenta y seis mil ochocientos bolívares (Bs. 46.8000,oo). Este aumento esta ajustado a derecho ya que le fue efectuado el 07 de febrero de 2017, cumpliendo con los lineamientos establecidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, considerando la inflación actual y la devaluación de la moneda conjuntamente con el indicador del Banco Central de Venezuela, en consecuencia la demandada debió cancelar a partir del día 01 de febrero de 2017 hasta el día 01 de febrero de 2018, la cantidad de Bs. 46.800,oo y no 30.000 Bs. Como lo ha venido haciendo la demandada.
El inquilino debe pagar el canon de arrendamiento, no como le parezca sino de acuerdo a las previsiones legales y lo acordado en el contrato. De la consignación promovida por la demandada se aprecia que cancela la suma de treinta y tres mil seiscientos bolívares (Bs. 33.600,oo), por lo que es forzoso concluir que esta pagando mal, ya que hizo caso omiso del aumento que le realizo la demandante, el cual esta ajustado a los parámetros legales, por lo cual la demandada se encuentra en mora en la obligación de pagar el canon de arrendamiento e incursa en la causal de desalojo invocada por la accionante, por lo que esta acción de desalojo debe ser declarada con lugar como efectivamente se hará en dispositivo de este fallo”.

Precisado lo anterior, y a los fines de resolver el presente recurso, es necesario expresar que en el mes de mayo de 2014, fue promulgado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual en su artículo 1, como Ley especial, establece las condiciones para regular y controlar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, es decir, dicha ley estableció nuevas condiciones para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, siendo que los derechos establecidos en ella, a favor de los arrendatarios son de carácter irrenunciables, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se consideran nulos, todo en atención a lo que establece el artículo 3 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”.
De allí precisamos que es una Ley, de orden público, de tipo social, creada con la misión de beneficiar y proteger a los arrendatarios, por tanto, con relación a ellos son irrenunciables los derechos consagrados en ella.
En este orden de ideas, destacado como ha sido que la mentada ley es de orden público, se hace obligatorio destacar, lo que sobre la noción de orden público ha establecido nuestro Máximo Tribunal.
Así destacamos que, nuestra Sala de Casación Civil, en decisión N° 192 del 31 de mayo de 2010, expresó:
“En torno a la noción del concepto indeterminado del orden público, esta Sala de Casación Civil en fallo N° 13 del 23 de febrero de 2001, dispuso lo siguiente: “...el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando no está o no en el caso de infracción de una norma de orden público...”.
“A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento...”. (GF Nº 119. VI, 3ª etapa, Pág. 902 y S Sent. 24-02-83).
Asimismo y en lo que a doctrina autoral, María Petzold en su trabajo titulado “Algunas Consideraciones sobre la Noción de Orden Público” publicado en “Estudios de filosofía del derecho y de filosofía social libro homenaje a José Manuel Delgado Ocando. Volumen II. Tribunal Supremo de Justicia, Colección Libros Homenaje Nº 4”, adujo, en torno al concepto jurídico indeterminado objeto de reflexión, lo que a continuación se trascribe:
“…el orden público está constituido por un conjunto de principios y condiciones de naturaleza jurídica que rigen y son estimados como fundamentales por determinada sociedad estatal, por intermedio de sus órganos judiciales, y que, por ende, tienen un carácter inderogable, es decir, que no deben ser pretermitidos o infringidos por los particulares o funcionarios públicos, ni aún so pretexto de la aplicación de normas jurídicas extranjeras…”.
En relación a la posición asumida por la Sala Constitucional en torno a las normas que deben estar protegidas bajo el manto del concepto del orden público, en sentencia N° 2461 del 18 de diciembre de 2006, caso Rigoberto Luis Zabala González, exp. 06-1315, concluyó que:
“…las normas de orden público son aquellas en las que están interesadas de una manera muy inmediata y directa, la paz y la seguridad social, las buenas costumbres, lo elemental o esencial de la justicia y la moral. Dicho en otras palabras, las normas fundamentales y básicas que forman el núcleo sobre el que está estructurada la organización social…”.
Preciso resulta advertirle al recurrente en casación que, tal como se desprende tanto de la jurisprudencia como de la doctrina autoral trascrita, no les es dable ni al juez ni a las partes con su consentimiento –expreso o tácito- subvertir las reglas que por su contenido están revestidas de eminente orden público”. (Resaltado propio) (Expediente Nº AA20-C-2009-000432)
Y con relación al comportamiento que debe asumir el juez cumpliendo con la función tuitiva del orden público, la Sala Constitucional en sentencia de fecha 9 de marzo de 2000, exp. Nº 00- 0126), conceptualizó, en materia de Amparo Constitucional, decidió lo siguiente:
“…Sin embargo, no escapa a esta Sala, como ya le ocurrió a la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia y que plasmó en fallo del 24 de abril de 1998 al cual luego se hace referencia, que el conocimiento de unos hechos que no fueron alegados como supuestos de hecho de las normas constitucionales denunciadas como infringidas, pueden y deben producir otras situaciones a ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, ya que a pesar de ser ajenas a la pretensión de amparo, siempre que sean cuestiones de orden público, sobre las cuales el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones, si constata que las mismas no lesionan derecho de las partes o de terceros. Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…”.
En atención a los criterios expresados, es obligatorio para quien juzga, teniendo presente el carácter social y de orden público de la ley que regula y controla las relaciones arrendaticias sobre locales comerciales, la cual nos conduce de oficio, cumpliendo con la función tuitiva del orden público, establecer que se desprende de los autos, que en la presente relación contractual arrendaticia, fueron vulneradas normas contenidas en dicha ley, que le vulneran los derechos consagrados a favor de la arrendataria.
Así tenemos que, conforme lo dispone la Disposición Transitoria Primera de la Ley, las partes disponían de seis (6) meses contados desde la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para adecuar las relaciones arrendaticias a las regulaciones de la nueva ley, pues la misma señala de manera imperativa “que todos los contratos vigentes a la fecha, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) a lo establecido en este Decreto Ley”, lo cual no sucedió en este caso, pues siendo que la acción fue intentada en fecha 10 de julio de 2017, fue incoada tendiendo como fuente de las obligaciones de pago incumplidas, el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua Estado Portuguesa.
En este caso, es indudable que vencido dicho lapso de seis (6) meses, sin que la relación arrendaticia se hubiere adecuado conforme a las nuevas normas, y sin que conste además de que dicha falta de adecuación, deviene de un hecho de la arrendataria, esto, además de constituir una violación a una norma de orden público, a criterio de quien juzga, produce como consecuencia que los efectos de dicha relación arrendaticia, se regirá conforme a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. ASI SE DECIDE.
Establecido como ha sido que, en este caso, no fue adecuado el contrato que rige la relación arrendaticia entre los aquí contendientes, conforme lo ordena la Disposición Transitoria Primera de la Ley, nos lleva a pronunciarnos sobre la consecuencia que genera el hecho de que el arrendador no haya aperturado la cuenta bancaria para que el arrendatario realice los pagos de los cánones de arrendamientos, conforme lo ordena el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, teniendo presente que la presente acción de desalojo se apoya en el hecho de que la arrendataria no cumplió con el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2017.
En esta línea, encontramos que el referido texto legal regula todo lo concerniente al procedimiento para el pago del canon de arrendamiento, indicando en su artículo 27 lo siguiente:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuad.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.

Como se observa, encontramos en esta norma, un cambio en la modalidad del pago del canon de arrendamiento, como es que, el arrendador está obligado a aperturar una cuenta bancaria, para que el arrendatario efectúe el pago en ella, lo que se convierte en un derecho para éste, justamente para evitar que los arrendadores se rehúsen a recibir el correspondiente pago de canon de arrendamiento, lo que a su vez nos lleva a establecer que, si dicha cuenta no está aperturada, mal se le puede imputar a un arrendatario el incumplimiento de pago de los cánones respectivos. ASI SE DECIDE
Al respecto, en este caso, se puede observar que los cánones demandados como insolutos y que constituyen el fundamento de hecho de la presente acción de desalojo, están comprendidos desde los meses enero a julio de 2017, por lo tanto, es inequívoco establecer que, para la fecha en que el arrendatario debió efectuar el pago de cada uno de esos meses, ya estaba vigente el actual marco legal que regula las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, así como precluida el lapso de seis (6) meses concedidos para la adecuación de los contratos a la ley, lo que nos lleva a establecer que para dicha fecha, el arrendador ya debió haber cumplido con su obligación de aperturar dicha cuenta bancaria, a la que tiene derecho el arrendatario para realizar los pagos correspondientes a los cánones de arrendamientos conforme lo dispone el artículo 27 del Decreto Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que al no estar aperturada la misma, mal se le puede imputar el incumplimiento de pago de dichos cánones. ASI SE DECIDE
Siendo entonces, una obligación para el arrendador, y a la vez, un derecho para el arrendatario, la apertura de la cuenta bancaria, para realizar los pagos de los cánones de arrendamientos pactados en el contrato de arrendamiento, mal se puede exigir el pago de las mensualidades vencidas si no ha cumplido con dicha obligación. ASI SE DECIDE.
Esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmerso la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo es, el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión. ASI SE DECIDE.
Igualmente ha de señalarse que, si bien a pesar de lo establecido supra, este juzgador debe igualmente pronunciarse sobre la forma en que según señala la arrendadora ajustó el canon de arrendamiento, cuyo pago dice haber incumplido la arrendataria. En este caso, señaló que dicho canon fue ajustado unilateralmente pues conforme lo señala el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dichos cánones serán revisados después de transcurrido un año.
Así las cosas, conforme se ha señalado en esta sentencia, que por tratarse las norma que rigen este tipo de relaciones arrendaticias, de orden público, de obligatorio cumplimiento para el arrendador, se debe indicar que, los cánones de arrendamientos de no existir acuerdo en cuanto a su monto, deben someterse a las reglas señaladas en su artículo 32; en que para los casos como el de autos, en que ha transcurrido más de un año entre la fecha en que fue suscrito el contrato y la fecha en que la arrendadora ajustó unilateralmente el monto mensual de los cánones, se debe aplicar lo dispuesto en su artículo 33, pues dicha norma establece los parámetros que deben ser empleados para ajustar el canon de arrendamiento; y por último, es indudable que no está permitido fijar cánones de arrendamientos que no sea consensúales o conforme a las reglas ya señaladas, según lo dispone los artículos 17 y 41, literal d.
Lo anterior nos lleva a concluir, que el arrendatario o arrendataria, no está obligada a pagar por canon de arrendamiento, si el mismo no fue fijado de común acuerdo, o a falta de este acuerdo conforme a lo ordenado por la ley en comento. ASI SE DECIDE.
Al efecto, dispone el citado artículo 33; lo siguiente:
“Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento”.

Por su parte, aun cuando la comunicación que obra al folio 09 del expediente, fue desechado como medio probatorio en esta causa por no estar suscrita por la demandada, considera quien juzga, realizar la siguiente consideración sobre su contenido, tomando en cuenta, que con ella la arrendadora, justifica el ajuste anual al canon de arrendamiento. En este caso, se desprende de dicha comunicación, entre otras cosas lo siguiente:
“…el canon de arrendamiento conforme a la cláusula cuarta del contrato comenzara a partir del 01 de febrero de 2017 hasta el 01 de febrero de 2018, será actualizado o ajustado, teniendo en cuenta lo establecido contractualmente por las partes en el ya citado contrato, y en concordancia con el Articulo 33 Numeral 1 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; a tal efecto, considerando la inflación actual y la devolución de la moneda conjuntamente con el indicador del Banco Central de Venezuela, sobre el porcentaje anual del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, el incremento sugerido para este aumento, será por la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 46.800,00)…”

Así las cosas, se desprende en primer lugar que fue un ajuste unilateral; y en segundo lugar que si bien se desprende que señaló que el ajuste se realizó tomando en cuenta la inflación actual y la devaluación de la moneda, conjuntamente con el indicador del Banco Central de Venezuela, sobre el porcentaje anual del grupo de bienes y servicios; no señala en ella, de donde obtuvo los datos, ni cual fue la metodología utilizada para ello, pues no basta con solo señalarlos, de allí que es indudable, para quien juzga considerar que dicho ajuste no cumple con las exigencias establecidas en el Decreto Ley que regula las relaciones arrendaticias sobre locales comerciales. ASI SE DECIDE.
De tal manera que, como se deduce de todo lo anterior, la arrendadora al ajustar el canon de arrendamiento unilateralmente, sin someterse a los parámetros establecidos por el artículo 33 ejusdem, tomando para ello un procedimiento no previsto en la ley, es indudable que nos encontramos con otro incumplimiento de expresas normas de orden público, que atentan contra el derecho a la defensa y el debido proceso de la arrendataria, lo que nos lleva a establecer que el referido monto de Cuarenta Y Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 46.800,00), no es válido; por lo que, a lo que está obligado a pagar la arrendataria a la arrendadora por canon mensual de arrendamiento, mientras no se ajuste el canon de arrendamiento conforme a la ley, es la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), conforme lo aceptado por la arrendataria. ASI SE DECIDE.
Continuando con el estudio de la presente causa, aun cuando con lo establecido supra, se desprende razones suficientes para desechar la presente acción, procedemos a analizar si el hecho de la arrendataria haya utilizado la vía de las consignaciones arrendaticias para pagar los cánones de arrendamientos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2017, según consta de expediente de consignaciones arrendaticias tramitadas en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el No 209-17, son válidos o por el contrario no lo son.
Así tenemos que el citado texto legal en materia arrendaticia de inmuebles para uso comercial, en el último aparte del artículo 27, establece lo siguiente:
“…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.
Es indudable que conforme se desprende de autos, la arrendataria tuvo razones suficientes para justificar el uso de las consignaciones arrendaticias, entre ellas, el hecho concreto y admitido en el proceso, como lo es, la falta de la cuenta bancaria donde realizar el pago de los cánones de arrendamientos, conforme lo ordena el articulo 27 ejusdem, por lo que debe concluirse en la validez de dichos pagos ASI SE DECIDE.
En atención a lo anterior, del que se desprende que: el contrato de arrendamiento que rige las relación arrendaticias entre los aquí contendientes, no fue adecuada a las disposiciones contenidos en el Decreto Ley que regula los arrendamientos de inmuebles para uso comercial; y entre ellos, el que no se aperturó la cuenta bancaria a la que tiene derecho la arrendataria para pagar los respectivos cánones de arrendamientos, sin lo cual no debe exigir el pago; así como que el ajuste anual realizado unilateralmente al canon de arrendamiento, tampoco se ajusta a lo ordenado por la referida ley; y por último el haberse declarado la validez de las consignaciones realizadas por la arrendataria para pagar los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, señalados por la arrendadora como no pagados, este juzgador se ve forzado a declarar que la presente acción de desalojo no debe prosperar. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, la apelación formulada en fecha 22 de marzo de 2018, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 20 de marzo de 2018, debe ser declarada con lugar. ASI SE DECIDE.
Al haber resuelto este Juzgador de Alzada, un punto de mero derecho, se hace inoficioso el pronunciamiento sobre las pruebas aportadas y alegatos de las partes. ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVA

En virtud de los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 22 de marzo de 2018, por la abogada Claide Josefa Montilla, en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.”, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 20 de marzo de 2018, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de desalojo interpuesta en fecha 10 de julio de 2017, por la ciudadana Virginia Mascolo Guida contra la Sociedad Mercantil “GUIXANE, C.A.
TERCERO: Se condena en las costas del proceso a la parte demandante.
CUARTO: No hay condenatoria del recurso de apelación por haber dido declarada con lugar.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:25 de la tarde. Conste:

(Scria.)

HPB/ELDEZ.