TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
208º y 159º

ASUNTO: Expediente N°: 3588
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA M.M.R. C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11 de noviembre de 1.996, bajo el N° 51, tomo 32-A, modificado por ante el mismo registro en fecha 28 de Septiembre de 1.999, bajo el N° 35, Tomo 81-A, posteriormente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de diciembre de 1999, bajo el N° 11, tomo 53-A.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. NATHALY ALVIAREZ, ALCIDES ESCALONA, LENIN COLMENAREZ, AMILCAR VILLAVICENCIO, ANGEL COLMENAREZ, EDILMAR MENDOZA, NERLY MACEA, EDER SALAZAR y JAVIER TORREALBA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.412, 90.484, 90.464, 90.413, 173.720, 140.881, 140.805, 117.668 y 256.656, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 06, Tomo 324-A, representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL PERNALETE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.453.224, con domicilio en la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. HERIKA CASTILLO, JOSHUA DUDAMEL, VICENZO PARISI BOMBACE y DANIEL MIJOBA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 262.415, 217.033, 267.024 y 27.221, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa
II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa, en virtud de la apelación ejercida en fecha 21 de mayo de 2018, por el co-apoderado judicial de la parte demandada, SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., abogado José Daniel Mijoba, en contra de la decisión dictada en fecha 17 de mayo de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
III
DE LAS ACTAS PROCESALES QUE CONFORMAN EL PRESENTE EXPEDIENTE, SE EVIDENCIAN LAS SIGUIENTES ACTUACIONES

En fecha 08 de octubre de 2014, el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil, INMOBILIARIA M.M.R. C.A., presentó escrito de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por Desalojo de Inmueble, contra la empresa mercantil SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER, C.A. Acompañó anexos (folios 01 al 41).
El Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en auto de fecha 09 de octubre de 2014, admitió la demanda intentada y sus anexos (folio 42).
En fecha 01/12/2014, el apoderado judicial de la parte demandante consigna los emolumentos para la compulsa de la citación (folio 43).
En fecha 6/02/2015, agotada el lapso de citación, siendo esta negativa, el apoderado de la parte demandante, solicitó mediante diligencia, la citación por cartel (folio 52).
En auto de fecha 11/02/2015, el Tribunal A quo, vista la diligencia presentada, ordeno no citación del demandado mediante cartel (folio 53).
En fecha 03/03/2015, la apoderada judicial de la parte demandante consigna los emolumentos para la citación por cartel (folios 58 al 60).
En fecha 05/03/2015, se dijo cartel en las inmediaciones de la empresa demandada (folios 61).
En fecha 09/04/2015, mediante auto, el Juez Provisorio del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, se avoco al conocimiento de la presente causa (folio 62).
Mediante auto de fecha 30/04/2015, el Tribunal A quo nombre un Defensor Judicial a la parte demandada, abogado Oscar D´santis, y ordeno su notificación, quien acepto la designación de abogado asistente realizando el juramento de Ley (folios 66 al 71).
En fecha 22/09/2015, el tribunal a quo ordena la reposición de la causa al estado de nombrar un nuevo defensor judicial, lo cual recayó en la persona del abogado José Daniel Mijoba, consta en auto la aceptación, juramentación y citación (folios 99 al 109).
En fecha 09/11/2015, el abogado José Daniel Mijoba, defensor judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual solicita la perención de la citación (folios 110 al 112).
El Tribunal a quo, en fecha 13/11/2015, fija oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar (folio 113).
El día 24/11/2015, a las 09:00 AM., se celebró la audiencia preliminar, señalando que no es procedente la perención de la citación (folios 116 al 121).
En fecha 27/11/2015, se dictó auto fijando los límites de la controversia y ordenando abrir un lapso de 5 días de despacho, contados a partir del día siguiente, para que las partes promuevan pruebas sobre el mérito de la causa (folios 122 al 126).
En fecha 10/12/2015, el abogado Alcides Escalona apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 14/12/2015 (folios 129 al 131).
En fecha 08/01/2016, el tribunal a quo deja sin efecto la designación del abogado José Daniel Mijoba y nombra un nuevo defensor judicial a la parte demandada, lo cual recayó en la persona del abogado Roberto Molina Colmenares, consta en auto la aceptación, juramentación y citación (folios 132 al 137).
En fecha 28/01/2016, el ciudadano Miguel Ángel Pernalete, en su carácter de presidente de la firma comercial SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., otorgo poder apud acta a los abogados GEORGES ELÍAS GHARGHOUR HAMAL y JOSHUA ALEJANDRO DUDAMEL BECERRA. Consignó copia del Acta constitutiva y copia de Acta de Asamblea de la firma comercial SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A. (folios 140 al 162).
En fecha 02/03/2016, el abogado JOSHUA ALEJANDRO DUDAMEL BECERRA co-apoderado judicial de la firma comercial SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A. consignó escrito de contestación a la demanda alegando cuestiones previas (folios 166 al 177).
En fecha 07/03/2.016, la abogada Edilmar Mendoza sustituyó en la persona del abogado Javier Torrealba, las facultades que le fueron conferidas por su mandante reservándose el derecho que le acredita en autos (folio 178)
En fecha 09/03/2.016, el abogado Alcides Escalona, presentó escrito contentivo de alegatos y escrito mediante el cual contradice las cuestiones previas alegadas. Consignó anexos (folios 181 al 193), así mismo, promovió la prueba de cotejo (folio 194).
En fecha 09/03/2.016, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil (folios 196 al 202).
En fecha 10/03/2.016, el abogado JOSHUA ALEJANDRO DUDAMEL BECERRA co-apoderado judicial de la firma comercial SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra la sentencia dictada el 9/03/2.016, por el juzgado a quo (folios 204 y 205).
Mediante auto de fecha 11/03/2016, el tribunal a quo fija el lapso para la articulación probatoria (folio 207).
El abogado JOSHUA ALEJANDRO DUDAMEL BECERRA co-apoderado judicial de la firma comercial SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A, ratifica el recurso de regulación de jurisdicción contra la sentencia dictada el 9/03/2.016, mediante diligencia presentada en fecha 15/03/2.017 (folio 208).
Por auto de fecha 16/03/2.016, el Tribunal a quo ordenó la remisión de las actuaciones contentivas del expediente en original a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de conformidad con lo establecido en los artículos 59 y 62, del Código de Procedimiento Civil, se libró el oficio correspondiente (folio 210 y 211).
Obra a los folios 214 al 225, sentencia dictada en fecha 26/07/2.016, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, declarando: SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la representación judicial de la sociedad SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER, C.A., contra la sentencia de fecha 9 de marzo de 2.016, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
En fecha 07/12/2.016, el tribunal a quo mediante auto, repone la causa al estado de ordenar nuevamente la apertura de la articulación probatoria y anuló el auto de fecha 29/11/2.016, y todos los actos sucesivos (folio 15, 2da pieza).
Mediante diligencia presentada en fecha 16/12/2.016, el co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó nueva oportunidad para el nombramiento de expertos, por lo que, mediante auto de fecha 19/12/2.016, el juez a quo acordó lo solicitado (folios 23 y 24, 2da pieza).
En fecha 20/12/2.016, el co-apoderado judicial de la parte actora abogado Javier Torrealba, presentó escrito de promoción de pruebas (folios 25 al 27, 2da pieza).
En fecha 21/12/2.016, se realiza la designación de experto grafotécnico, nombrándose al ciudadano José Segundo López Marchan, quien aceptó dicho cargo (folios 28 al 30, 2da pieza).
Mediante auto de fecha 21/12/2016, el tribunal a quo ordena la extensión del lapso probatorio por ocho (8) días (folio 31, 2da pieza).
En fecha 16/01/2.017, fueron juramentados como expertos grafotécnicos los ciudadanos Rafael Del Valle Albornoz, José Segundo López Marchan y Azarias De Jesús Carrero Vielma (folio 39, 2da pieza).
Obra a los folios 41 al 45 de la segunda pieza, informe pericial consignado por los expertos grafotécnicos, ciudadanos Rafael Del Valle Albornoz, José Segundo López Marchan y Azarias De Jesús Carrero Vielma.
En fecha 23/01/2.017, el tribunal a quo dicta sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinales 6° y 11° del Código de Procedimiento Civil (folios 47 al 52, 2da. pieza).
Obra al folio 55, apelación ejercida por el co-apoderado judicial de la demandada en fecha 30/01/2.017, contra la sentencia interlocutoria de fecha 23/01/2.017, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa. Apelación que fue oída en ambos efectos, ordenándose su remisión a este Juzgado Superior por auto de fecha 31/01/2.017 (folio 56, 2da. pieza).
Recibido el expediente en este juzgado Superior en fecha 03/02/2017 y cumplida las formalidades de ley, procede a dictar sentencia en fecha 03/04/2017, donde declara: (folios 58 al 78, 2da. pieza).
“…PRIMERO: Se ANULA parcialmente el auto de fecha 31 de enero de 2.017, que admitió la apelación ejercida en contra de la sentencia dictada por el juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa en fecha 23 de enero de 2.017, en lo que respecta a la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR apelación ejercida en fecha 30 de enero de 2.017, por el abogado Joshua Alejandro Dudamel Becerra, en el carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 23 de enero de 2.017, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con relación a la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 23 de enero de 2.017, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinales 6° y 11° del Código de Procedimiento Civil…”.

De la referida sentencia, la parte demandada anunció recurso de casación la cual fue declarada inadmisible, en virtud de lo cual anunció recurso de hecho, por tal motivo se remitió el expediente al Tribunal Supremo de Justicia, quien mediante sentencia de fecha 10/08/2017, declaró sin lugar el recurso de hecho, remitiendo el expediente al juzgado Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folios 79 al 105, 2da. pieza).
En fecha 20/10/2017, fue recibido el expediente en el tribunal a quo, quien en fecha 23/10/2017, mediante auto fijó la fecha para la realización de la audiencia preliminar (folios 106 y 107, 2da. pieza).
En fecha 01/11/2017, el abogado Vicenzo Parisi Bombace, sustituyó en la persona del abogado José Daniel Mijoba, las facultades que le fueron conferidas por su mandante reservándose el derecho que le acredita en autos (folio 110, 2da. pieza).
El día 28/11/2017, a las 10:00 AM., se celebró la audiencia preliminar, fue agregado a los autos escrito presentado por el abogado José Daniel Mijoba co-apoderado judicial de la parte demandada (folios 113 y 114, 2da. pieza).
En fecha 01/12/2017, se dictó auto fijando los límites de la controversia y ordenando abrir un lapso de 5 días de despacho, contados a partir del día siguiente, para que las partes promuevan pruebas sobre el mérito de la causa (folios 115 y 116, 2da. pieza).
En fecha 08/12/2017, el abogado José Daniel Mijoba, co-apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas (folio 117, 2da. pieza), y mediante diligencia solicito la ampliación de los hechos y límites de la controversia fijados en el auto de fecha 01/12/2017 (folio 118, 2da. pieza).
En fecha 08/12/2017, la abogado Edilmar Mendoza, co-apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas (folios 119 y 120, 2da. pieza).
Mediante auto de fecha 12/12/2017, el tribunal a quo realizó un complemento de los limites de la controversia (folios 121 y 122, 2da. pieza).
Mediante auto de fecha 09/01/2018, el tribunal a quo admite las pruebas promovidas por la abogado Edilmar Mendoza y las promovidas por el abogado José Daniel Mijoba (folios 123 y 124, 2da. pieza).
En fecha 30/01/2018, el co-apoderado de la parte demandada abogado José Daniel Mijoba, solicita la prórroga para la evacuación de la prueba de informe, lo cual fue concedido mediante auto de fecha 16/02/2018 (folios 129 y 130, 2da. pieza).
Mediante auto de fecha 12/03/2018, el tribunal fija el Trigésimo día (30) de despacho siguiente para llevar a cabo el debate oral y público y mediante auto de fecha 02/05/2018, señalo como complemento la hora en que se llevaría a acabo el debate oral y Público (folios 131 y 134, 2da. pieza).
En fecha 03/05/2018, se llevó a cabo el debate oral y público, declarando con lugar la presente demanda (folios 135 al 143, 2da. pieza).
En fecha 08/05/2018, el co-apoderado judicial del demandado, abogado José Daniel Mijoba, mediante diligencia apela la de la decisión dictada en fecha 03/05/2018 (folio 144, 2da. pieza).
Mediante auto de fecha 11/05/2018, el tribunal a quo advirtiendo que una vez conste en autos el fallo completo, las partes podrán ejercer el recurso de apelación (folio 145, 2da. pieza).
En fecha 17/05/2018, se publicó el texto íntegro de la sentencia declarando con lugar la demanda interpuesta por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA M.M.R. C.A., contra la empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., ordenando la entrega material de los locales comerciales objeto del presente juicio libre de personas y de bienes (folios 146 al 159, 2da. pieza).
En fecha 21/05/2018, el co-apoderado judicial de la parte demandada empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., abogado José Daniel Mijoba, mediante diligencia, apela la de la decisión dictada en fecha 17 de mayo de 2018por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (folio 160, 2da. pieza).
En fecha 24/05/2018, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó auto donde oye apelación en ambos efectos y ordena la remisión del presente expediente a este Juzgado Superior (folio 161, 2da. pieza).
Recibido el expediente en fecha 25/05/2018, se le dio entrada fijándose la oportunidad para que las partes presenten sus informes (folios 163 y 164, 2da. pieza).
En fecha 02/07/2018, las partes presentaron escritos de Informes, acogiéndose este Tribunal al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación de observaciones (folios 165 al 170, 2da. pieza).
En fecha 13/07/2018, la parte actora presento escrito de observaciones (folio 171, 2da. Pieza).

LA DEMANDA

En fecha 08 de octubre de 2014, el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil, INMOBILIARIA M.M.R. C.A., presentó escrito de demanda por desalojo de inmueble, contra la empresa mercantil SUMINISTROS INDUSTRISLES MIMER, C.A., en dicho escrito señala y expone:
• Que su representada suscribió con la sociedad mercantil Suministros Mimer, C.A. un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, destinado a local comercial perteneciente al Edificio Frenos Jardines, ubicado en la calle 25 con avenida Los Agricultores, en la ciudad de Acarigua, municipio Páez, del estado Portuguesa, por tiempo determinado, contado a partir del 02/10/2.008 hasta el 2 de octubre de 2.009, con un canon de arrendamiento de Mil Bolívares mensuales (Bs. 1.000,00), prorrogable por un año, es decir, hasta el 2 de octubre de 2.010.
• Que antes de culminar la prórroga del primer contrato, suscribieron un nuevo contrato por tiempo determinado de un año desde el 28/07/2.010 hasta el 28/07/2.011, con un canon de arrendamiento de Dos Mil Doscientos Bolívares mensuales (Bs. 2.200,00), prorrogable igualmente hasta el 28/07/2.012.
• Que vencida la prórroga contractual, ambas partes decidieron suscribir un tercer contrato por tiempo determinado, contado a partir del 15/09/2.012 hasta el 15/09/2.013, con un canon de arrendamiento mensual de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), los primeros seis meses y los otros seis meses por Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) mensuales.
• Que el 12/08/2.013, se le notificó al arrendatario la voluntad del actor de terminar la relación arrendaticia en la fecha establecida en el contrato, es decir el 15/09/2.013, haciéndole saber que tenía derecho a la prórroga legal de un (1) año hasta el 15/09/2.014, con las mismas estipulaciones convenidas en el último contrato, salvo la referente al canon de arrendamiento el cual se acordó en la cantidad de Tres Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.250,00) mensual
• Que vencido como se encuentra la prórroga legal desde la fecha 15/09/2.014, y siendo que empresa mercantil, suministros industriales MIMER, C.A., en su carácter de arrendatario hizo uso de su derecho de prórroga legal en su totalidad, y conforme a lo establecido en el acuerdo antes aludido, no obstante a las gestiones extrajudiciales destinadas para ello, se ha negado a cumplir su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de personas y bienes.
• Fundamentó su solicitud en los artículos 1.164 y 1.167 del Código Civil, así como en las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que por lo antes expuesto demanda a la sociedad mercantil Suministros Industriales Mimer, C.A., para que convenga en el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento o en su defecto sea condenado por este tribunal al desalojo de los inmuebles propiedad de su representado, identificados con los números 9 y 10, pertenecientes al edificio Frenos Jardines, ubicado en la calle 25 con avenida los agricultores, en la ciudad de Acarigua, municipio Páez, del estado Portuguesa en los cuales funciona la empresa suministros industriales Mimer, C.A. por efectos de la terminación del contrato de arrendamiento y del lapso de la prórroga legal, para que sea condenado a la entrega de los inmuebles libres de personas y cosas, además el pago de las costas que genere el juicio.
• Estimó la demanda en la cantidad de Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 6.500,00) o el equivalente a Cincuenta y Un coma Dieciocho Unidades Tributarias (51.18 UT.).

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha 02/03/2016, el abogado JOSHUA ALEJANDRO DUDAMEL BECERRA co-apoderado judicial de la firma comercial SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., opuso cuestiones previas, específicamente las contenidas en el ordinal 1º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando entre otras lo siguiente:
• Niega que la firma que figura en el documento privado de fecha 12-08-2013, identificado por el actor como anexo “H” (folio 40 al 41) donde dice “recibe conforme la arrendataria” sea de Miguel Ángel Pernalete o de alguno de sus directivos.
• Niega que tenga que entregar el inmueble arrendado pues en el caso operó la tácita reconducción.
• Niega que la firma que aparece en los documentos privados señalados por el actor como anexos “C” (folios 9 y 10) y “F” (folios 30 y 31) sean de Miguel Ángel Pernalete.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
De la parte actora anexas al libelo

1.-- Marcado “A”. Copia Fotostática simple del Acta constitutiva de la Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 11/11/1996, bajo el Nº 51, tomo 32-A (folios 05 al 10, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folios 25 al 27 de la segunda pieza. La mencionada instrumental al no ser impugnada se valora de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar la personalidad jurídica de la empresa demandante. ASI SE DECIDE.
2.- Marcado “B”. Poder Original debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare estado Lara, bajo el número 16, Tomo 144, folios 53 hasta 55, de los libros de autenticaciones respectivo, otorgado por los ciudadanos Miguel Ángel Martín González y Manuel Martín Rodríguez en sus caracteres de Directores de la Sociedad de Comercio Inmobiliaria MMR, C.A.a los abogados Nathaly Álvarez, Alcides Manuel Escalona Medina, Lenin José Colmenarez Leal, Amílcar Rafael Villavicencio López, Ángel Celestino Colmenarez Rodríguez, Edilmar Mendoza, Nerly Macea y Eder Xavier Salazar Rojas (folios 11 al 14, 1ra. pieza). Dicho instrumento al no ser impugnado se valora como documento público para acreditar la representación judicial que este juicio tienes los señalados abogados, sobre la empresa demandante. ASI SE DECIDE.
3.- Marcado “C”. Contrato de arrendamiento privado celebrado entre la Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., representada por el Presidente Manuel Martín Rodríguez y la Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A., representada por el presidente Miguel Ángel Pernalete, de fecha 02 de octubre del año 2008 (folios 15 y 16, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folio 119 y 120, de la segunda pieza. Como quiera que desconocida como fue la firma de quien se identifica como representante legal de la arrendataria, fue promovida la prueba de cotejo, cuyo resultado no objetado, arrojó que la misma pertenece al ciudadano Miguel Ángel Pernalete, representante legal de la empresa demandada, se valora para acreditar que entre las partes aquí contendientes se celebró contrato de arrendamiento sobre el local comercial identificado con el No. 10 del Edificio Frenos Jardines, el cual constituye uno de los inmuebles sobre el cual recae la presente acción de desalojo, con vigencia de un año, contados desde el 02 de octubre de 2008, hasta el 02 de octubre de 2009, renovable de mutuo acuerdo entre las partes. ASI SE DECIDE.
4.- Marcado “D”. Copia fotostática simple de los Estatutos de la Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A. (folios 17 al 26, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folios 119 y 120, de la segunda pieza. La mencionada instrumental al no ser impugnada se valora de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar la personalidad jurídica de la empresa demandada. ASI SE DECIDE.
5.- Marcado “E”. Documento original del que se desprende la operación de Venta que le realizó el ciudadano Manuel Martín Rodríguez, a la Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., sobre el inmueble descrito en dicho instrumento, el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Páez del estado Portuguesa, de fecha 12 de diciembre de 2003, bajo el Nro. 22, folios 1 al 3 Protocolo Primero Tomo 7, Cuarto Trimestre (folios 27 al 29, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folios 119 y 120, de la segunda pieza. Como quiera que en esta causa no está en discusión la propiedad de dicho inmueble, el mismo debe descartarse por impertinente. ASI SE DECIDE.
6.- Marcado “F”. Contrato de arrendamiento privado celebrado entre la demandante Empresa Mercantil Inmobiliaria M.M.R. C.A., representada por el presidente Manuel Martín Rodríguez y la parte demandada Empresa Mercantil Suministros Industriales Mimer C.A., representada por el presidente Miguel Ángel Pernalete, de fecha 28 de julio del año 2010, promovido en original (folios 30 al 32, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folios 119 y 120 de la segunda pieza. Como quiera que sobre este instrumento, también fue desconocida la firma de quien se identifica como representante legal de la arrendataria, fue promovida la prueba de cotejo, cuyo resultado no objetado, arrojó que la misma pertenece al ciudadano Miguel Ángel Pernalete, representante legal de la empresa demandada, se valora se valora para acreditar que entre las partes aquí contendientes se celebró un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble comercial, identificado con el módulo No. 10, incluyendo en este contrato otro local, el cual identifican con el No. 9, del edificio Frenos Jardines, los cuales constituye, los inmuebles sobre el cual recae la presente acción de desalojo, con vigencia de un año, contados desde el 28 de julio de 2010, hasta el 28 de julio de 2011, renovable de mutuo acuerdo entre las partes. ASI SE DECIDE.
7.- Marcado “G”. Contrato de Arrendamiento en original debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 46 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la referida Notaría de fecha 21 de marzo de 2013 (folios 33 al 39, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folios 119 y 120 de la segunda pieza. Dicha instrumental al no ser desconocido, ni impugnado se valora para acreditar que entre las partes aquí contendientes se celebró un nuevo contrato de arrendamiento sobre los inmuebles identificados con el módulo No. 10 y el No. 9, del edificio Frenos Jardines, los cuales constituye, los inmuebles sobre el cual recae la presente acción de desalojo, con vigencia de un año, contados desde el 15 de septiembre de 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013, renovable de mutuo acuerdo entre las partes. ASI SE DECIDE.
8.- Marcado “H”. Comunicación de fecha 12 de agosto de 2013, expedida por la Empresa Inmobiliaria M.M.R. C.A., a la Empresa Suministros Industriales MIMER C.A., mediante el cual le notifica que podrá hacer uso de la prórroga legal que le concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente en su artículo 38 literal “b” siendo contada dicha prórroga a partir del 15 de septiembre de 2013, hasta el 15 de septiembre de 2014, de igual manera notifica el aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de Tres Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 3.250,00) mensuales más IVA (folios 40 y 41, 1ra. pieza). Ratificada en el lapso de promoción de pruebas, tal como consta a los folios 119 y 120 de la segunda pieza.

De la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas
Promovió el informe de experticia que obra a los folios 41 al 45, de la segunda pieza. Con relación a este prueba, lo que atañe a las firmas contenidas en los documentos marcados “C” y “F”, fueron valoradas supra; y con relación al resultado arrojado a la firma contenida en el documento marcado “H”, folios 40 y 41, este juzgador se reserva su valoración para la parte motiva de la sentencia. ASI SE DECIDE.
Promovió pruebas de informe dirigida a:
1) Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa para que informe sobre:
a- Si en el archivo de ese tribunal se encuentra el expediente de consignación de alquileres Nº 293-2014, y cuál es el nombre del arrendatario y del arrendador.
b- Informe la fecha del escrito que se realizó la primera consignación de alquiler, y cuál es el mes y año del alquiler que se pagó en ese escrito.
c- En que fecha se notificó al arrendador de la mencionada consignación de alquiler.
d- Que fecha tiene el escrito en que se consignó el último alquiler y que diga a que mes y año se refiere la consignación.
e- El número de la cuenta de ahorro que se aperturó para la consignación de los mencionados alquileres, así como el nombre del Banco donde se depositan.
El tribunal de la causa libró el oficio Nº 03-2018, de fecha 09/01/2018, al referido tribunal. No consta en autos las resultas de dicha prueba, la cual a criterio de quien juzga al no ser pertinente para resolver el punto controvertido, en este caso, si procede o no, la prórroga legal, se debe desechar. ASI SE DECIDE.
2) Entidad bancaria Bicentenario y a SUDEBAN, a los fines que se sirvan informar cronológicamente las fechas de los depósitos que aparecen en la cuenta de ahorro Nº 01750059700061839663, asignada al arrendador Inmobiliaria M.M.R. C.A., así como el monto correspondiente a cada fecha.
El tribunal de la causa libró oficios Nros. 04-2018 y 05-2018, de fecha 09/01/2018, a los referidos organismos. No consta en autos las resultas de dicha prueba, la cual a criterio de quien juzga al no ser pertinente para resolver el punto controvertido, en este caso, no es pertinente su resultado para establecer si procede o no, la prórroga legal, por lo que se debe desechar. ASI SE DECIDE.

LA SENTENCIA APELADA:
En fecha 17 días del mes de mayo de 2018, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa dictó sentencia declarando CON LUGAR la demanda, intentada por el abogado ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA M.M.R. C.A., contra la empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL PERNALETE, ordenando la entrega material de los locales comerciales objeto del presente juicio libre de personas y de bienes, concluyendo la Juzgadora a quo lo siguientes:
“…En atención a ello debo manifestar en primer lugar que la relación arrendaticia siguen siendo entre las mismas partes INMOBILIARIA M.M.R. C.A., y SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., lo cual ha sido por cinco (5) años contados a partir del 02 de octubre de 2008 hasta el 15 de septiembre de 2013 fecha en que finaliza el último contrato de arrendamiento; en segundo lugar si bien en el primer contrato de arrendamiento marcado con la letra “C” hace referencia al local comercial signado bajo el número 10 y en los restantes contratos marcados con las letras “F” y “G” hacen referencia a dos (2) locales comerciales signados bajo los números 9 y 10, respectivamente, cuya duración son de un (1) año contados a partir del inicio de la relación arrendaticia allí establecidas y en los ya mencionados contratos de arrendamientos, considera quien juzga que el local comercial signado bajo el número 10 ha sido consecutivamente el objeto del contrato en los contratos de arrendamientos marcados con las letras “C”, “F” y “G” cuya relación arrendaticia sería de cinco años contados a partir del 02 de octubre de 2008 hasta el 15 de septiembre de 2013 y el local comercial signado bajo el número 9 marcado con la letra “F” si bien es distinto al primer contrato marcado con la letra “C” y al último contrato marcado con la letra “G” no obstante, la relación arrendaticia sería a partir del 28 de julio de 2010 hasta el 15 de septiembre de 2013, en consecuencia el lapso para el computo de la prórroga legal comenzaría a contarse a partir de esa fecha, en virtud de lo cual la misma no influye en el computo de la prórroga legal en comento, por cuanto el arrendatario ha continuado en el goce del inmueble arrendado ( locales comerciales) por el tiempo determinado en los contratos anteriormente señalados, y en consecuencia según la ley de arrendamiento a que se hace referencia cuando la duración es por más de un (1) año y menos de cinco (5) años le corresponde una prórroga legal de un (1) año, en cualquiera de los casos le correspondía una prórroga legal de un (1) año.
Así las cosas, observa este Tribunal que el documento fundamental de la demanda lo constituye los contratos de arrendamientos cursantes en autos, específicamente el último contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 21 de marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto estado Lara, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de un lapso fijo de un (1) año, contados a partir del 15 de septiembre de 2012 hasta el 15 de septiembre de 2013, es decir, que en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil citado ut - supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble el contrato seguía siendo a tiempo determinado, pues así se expresa claramente en la Cláusula Cuarta. Pero adicionalmente a la citada norma jurídica tiene igualmente aplicación el artículo 1.599 del Código Civil materia de orden público que es de observancia obligatoria. De tal manera que aún cuando el arrendatario al vencimiento del período fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara.
Por tanto a partir del vencimiento, sin necesidad de desahucio como regla general comenzaba a correr la prórroga legal por ello al continuar el inquilino en el bien inmueble, esta haciendo uso de su prórroga legal y vencida la misma el arrendador tiene el derecho de interponer demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino prefijado como duración, si cuya pretensión busca la entrega del inmueble al arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de acción.
En el presente caso, durante el período de promoción de prueba, promovió el demandante una notificación o comunicación que le fue enviada a la parte demandada en su carácter de arrendadora, que si bien no fue recibida por el ciudadano Miguel Ángel Pernalete representante de la empresa demandada se observa el sello húmedo de la empresa el cual se lee:“SUMINISTRO INDUSTRIALES MIMER C.A.” firmada por la ciudadana Merli Dorante, titular de la cédula de identidad número 7.549.662, de fecha 13-08-2013, hora 9:20 a.m., en la referida comunicación se le hace saber que en su condición de arrendador de dos inmuebles constituido por locales comerciales que no suscribirán nuevos contrato de arrendamiento y por tal motivo, podrán hacer uso de la prórroga legal que le concede la ley, siendo contada dicha prórroga a partir del 15 de septiembre del año 2013 hasta el 15 de septiembre de 2014, dicha notificación está fechada el 12 de agosto de 2013 y recibida el día 13 de agosto de 2013; es decir, antes del vencimiento del período fijo del contrato (15 de septiembre de 2013) y antes del vencimiento de la prórroga legal (15 de septiembre de 2014), en tiempo útil, según la Cláusula Cuarta con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, en virtud de lo cual no se puede alegar la tácita reconducción.
En síntesis, visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada, que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 15 de septiembre de 2014 y la demanda fue interpuesta en fecha 06 de octubre de 2014, este Tribunal considera procedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del mencionado instrumento arrendaticio y el artículo 1.159 del Código Civil, en virtud de que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Así se declara…”

INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA

En fecha 02 de julio de 2018, el co-apoderado judicial de la parte demandada empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., abogado José Daniel Mijoba, presentó escrito de informes señalando entre otras cosa:
• Que siendo regulado el presente juicio arrendaticio por el procedimiento oral, la asistencia de las partes (demandante y demandado) al debate oral cobra mayor interés, pues tratándose de un juicio desarrollado por audiencias, los principios de oralidad e inmediación resultan extremadamente relevantes.
• Que el debate probatorio al desarrollarse por audiencia oral, supone una carga procesal exigente para las partes.
• Que es clara la norma del artículo 871 del Código Procedimiento Civil, que conforme al sistema de audiencias regida por los principios de oralidad e inmediación estableció la importancia de que las partes procesales comparezcan al debate oral, sancionando al proceso con su extinción si ninguna de las partes asiste a ella.
• Que tal como consta en el acta donde se desarrolló el debate oral, que al dejar de asistir la parte demandante y la parte demandada al debate oral de pruebas, el tribunal a quo en la sentencia definitiva dejó de aplicar el artículo 871 del Código Procedimiento Civil, verificado que ninguna de las partes asistió su deber era extinguir el proceso, más no decidir al fondo como erradamente lo hizo.

En fecha 02 de julio de 2018, el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil, INMOBILIARIA M.M.R. C.A, presentó escrito de informes señalando entre otra cosa:
• Que una vez llegada la oportunidad de dictar sentencia definitiva en el caso de marras, el Tribunal a quo, determinó la procedencia de la pretensión contenida en la demanda en vista de que en el iter procedimental, la parte demandada no logró desvirtuar la pretensión de su representada que no es otra que demostrar EL CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LOS INMUEBLES OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propiedad de su representada, identificados con los números 9 y 10, pertenecientes al Edificio “ Frenos Jardines, ubicado en la calle 25 con avenida Los Agricultores, en la ciudad de Acarigua, municipio Páez, del estado Portuguesa” en los cuales funciona la empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER, C.A. Por efectos de la terminación del contrato de arrendamiento y del lapso de la prórroga legal, por lo que en estricto apego al principio de exhaustividad del fallo se atuvo a lo alegado y probado por las partes en el proceso de marras.

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES PRESENTADOS POR EL APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 13 de julio de 2018, el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, en su carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil, INMOBILIARIA M.M.R. C.A, presentó escrito de observaciones señalando entre otra cosa:
• Que la parte demandada que la parte actora no asistió a la audiencia oral (JUICIO), lo cual resulta absolutamente falso, puesto que del mismo texto de la sentencia, se desprende que efectivamente la parte actora compareció oportunamente a la referida audiencia de juicio y así expresamente quedó señalado en la sentencia.
• La parte apelante se limitó en su escrito de informes a hacer una extensa transcripción de artículos, doctrina y jurisprudencia de aspectos que en nada guardan revelencia con el asunto debatido, por lo cual resulta innecesario hacer mayor y profundo análisis en los motivos en que el apelante fundamente su recurso, pues como ya se ha señalado, no existe ningún elemento presuntivo de que la sentencia proferida por el Juzgado a quo, se encuentre inficionada por algún vicio, que la haga anulable.

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De autos se destaca que, la presente causa llega a este Juzgado Superior, como producto del recurso de apelación intentado por la parte demandada, SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., por intermedio de su co-apoderado judicial, el abogado José Daniel Mijoba, en contra de la decisión dictada en fecha 17 de mayo de 2018, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró con Lugar la entrega material del inmueble (dos (2) locales comerciales signados con los números 9 y 10, del edificio Los Jardines, ubicados en la calle 24 y 25 de la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa), como consecuencia de ser procedente la acción que por cumplimiento de contrato por haberse agotado la prórroga legal, que en su contra intentó la Empresa INMOBILIARIA M.M.R. C.A., por intermedio de su apoderado judicial, abogado Alcides Manuel Escalona Medina.
Así tenemos que la juzgadora a quo, fundamentó la sentencia apelada entre otros argumentos, en que: a) está probado que la relación arrendaticia que une a los aquí contendientes, es de las denominadas determinada en el tiempo; b) que la arrendataria fue notificada del desahucio con más de un mes de antelación a la fecha de culminación del lapso contractual, es decir en tiempo útil, por lo que queda desechado la tácita reconducción; c) que la arrendataria disfrutó de la prórroga legal que le correspondía.
Es así que, conforme se ha señalado, la decisión apelada que activó nuestra actividad jurisdiccional, es una definitiva que declaró con lugar la acción de desalojo, procedemos a resolver dicho recurso, bajo las siguientes consideraciones:
Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 288: “…La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”...

Artículo 290: “…La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”....

En tal sentido, la doctrina patria, ha indicado que la apelación tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Así las cosas, es necesario antes de entrar a resolver el fondo del asunto, señalar que, estando en presencia de una apelación intentada contra una sentencia definitiva, oída en ambos efectos, se ha adquirido el pleno conocimiento del asunto debatido, por lo que estamos autorizados para realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo, de allí que tengamos plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho permitiéndome, realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.
Al respecto, nuestra Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raíces, C.A., en cuanto a las facultades del Juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el Juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
Siendo así las cosas, es necesario señalar igualmente que esta tarea de revisar el desenvolvimiento total de la presente causa, debe encuadrarse dentro de los límites fijados en la controversia o thema decidendum, esto es, en base a la pretensión deducida por la parte actora en el libelo de la demanda y en la contestación dada, toda vez que es de principio, precepto y doctrina que, el juez debe pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, so peligro de librar un fallo incongruente en violación al principio de la contradicción, característica de toda jurisdicción rogada como la nuestra.
Este principio, de pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado, ya fuese en el libelo, como en la contestación, por constituir estos alegatos, los límites dentro de los cuales se fija su controversia, tiene sus excepciones en los siguientes casos: a) cuando el juzgador declara procedente un punto de derecho, como punto previo al fondo, el cual pone fin al proceso, y por tanto impide conocer los otros alegatos vertidos en el proceso; y b) en la obligación de pronunciarse sobre un nuevo alegato formulado en el acto de informes, siempre y cuando sean determinantes y esenciales en la suerte del proceso, y que no sean de las que debieron ser alegadas, o bien en la demanda, o en la contestación, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso.
Así tenemos que, con relación al segundo punto, es decir con el pronunciamiento de los jueces sobre lo alegado por las partes en el escrito de informes, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 05 de mayo 1994, reiterado en decisión de fecha 08-02-96 y, posteriormente ratificado en sentencia del 05-02-98. Inversiones Banmara C.A., contra Inversiones Villa Magna, C.A., con ponencia del Dr. César Bustamante Pulido).ha sostenido lo siguiente:
“Aquellos alegatos de corte esencial y determinante deben ser analizados por el sentenciador, a los fines de cumplir con el principio de la exhaustividad de la sentencia que constriñe al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Por este mandato ha sostenido la Sala que el sentenciador está obligado a revisar todas las peticiones hechas por las partes en los informes, relacionadas con la confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, pues con ello ha querido darle su justa dimensión a tal acto procesal, sin llegar a descalificarlo. En conclusión, cuando en los escritos de informes se formulen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa u otras similares, sí debe el sentenciador pronunciarse sobre los mismos en la decisión que dicte, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia negativa”.
De allí que, es indispensable para producir una sentencia congruente que el Juez, además de resolver en base a los planteamientos de las partes expuestos en la demanda como en la contestación, resuelva también sobre el o los alegatos presentados en los informes, cuando estos tengan importancia fundamental, y determinante para la suerte del proceso.
Lo anterior ha sido invocado en esta sentencia, pues se desprende de autos, que la parte demandada, en su escrito de informes presentado ante esta instancia, esgrimió un alegato de tal magnitud que de ser cierto, cambiaría la suerte del proceso, pues indudablemente desembocaría en la extinción del proceso. En tal sentido, solicita el apoderado de la parte demandada, a quien aquí decide, corregir el desacierto jurídico en que incurrió la juez de la causa, en el sentido de extinguir el proceso, en razón de que ninguna de las partes acudió a la audiencia oral, conforme lo dispone el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil.
En este caso, dispone el citado artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“La audiencia se celebrará con la presencia de las partes o de sus apoderados. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extingue, con los efectos que indica el artículo 271. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se practicarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se practicarán las pruebas de la parte ausente”.

Del análisis a dicha norma, se desprende que, si a la audiencia o debate oral, no asisten ambas partes, el proceso se extingue; lo que no ocurre si una sola de ellas acude a la misma, pues el juez, oirá su exposición oral, se les practicaran las pruebas que haya promovido, mas no se practicaran al que no asistió; en otras palabras, para poderse decretar la extinción del proceso, se requiere la ausencia de ambas partes a la misma.
Lo anterior nos obligó a descender al folio 135 de la segunda pieza, la cual contiene el acta de la audiencia oral celebrada en fecha 03 de mayo de 2018, y de su estudio se desprende que no es cierto, lo afirmado por el demandado de que ambas partes no hayan asistido a dicha audiencia, pues se evidencia de la misma que la juez de la causa, al iniciar la audiencia dejó constancia de la asistencia al acto de la parte actora, y de la inasistencia de la demandada, siendo que al final del acta, consta la firma del referido representante de la parte actora. ASI SE DECIDE
En consecuencia, al no estar ausente las dos (2) partes a la citada audiencia, no está configurada los elementos requeridos para declarar la extinción del proceso, pues basta que asista uno solo de ellos, para que la juez le de continuidad al proceso, todo conforme lo señalado en el citado artículo 871 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Siendo así las cosas, queda desechado el alegato de extinción del proceso, por no ser cierto, el alegato de inasistencia de ambas partes a la audiencia o debate oral, realizado por el apoderado judicial de la demandada en el escrito de informes presentados ante esta instancia. ASI SE DECIDE.
Desechado de esta manera el referido alegato procedemos a pronunciarnos sobre el fondo del asunto debatido, el cual hacemos en los siguientes términos:
En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación, que a su vez constituyen el ínterin procesal, esto es el thema decidendum, procede este juzgador, a determinar si la referida decisión definitiva, está o no ajustada a derecho, para lo cual procedemos a precisar el contenido libelar, y lo que constituyó el alegato de la parte demandada, pues estos definieron los límites de la controversia.
Así constatamos que la presente acción de desalojo por vencimiento de contrato, fue intentada en fecha 06 de octubre de 2014 y fundamentada entre otras cosas, en el hecho de que entre la aquí demandante, en su condición de propietaria y la demandada, se estableció un vínculo contractual arrendaticio, sobre dos (2) inmuebles aptos para la actividad comercial, pertenecientes al módulo 10 y 9, del edificio Frenos Jardines, inmueble que está ubicado en la calle 25 con avenida Los Agricultores, en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez, del Estado Portuguesa. Que dicho contrato arrendaticio, con relación al inmueble distinguido con el No.10, fue convenido a tiempo determinado, por un lapso de un (1) año, contado desde el 02 de octubre de 2008 hasta el 02 de octubre de 2009. Que el mismo fue prorrogado de mutuo acuerdo por un año más, es decir, desde el 02 de octubre de 2009 hasta el 02 de octubre de 2010. Que luego, el día 28 del mes de Julio 2010, es decir antes de vencerse la prórroga del primer contrato, se suscribió nuevo contrato sobre el referido inmueble, incluyéndose en dicho contrato otro local comercial, ubicado en el mismo edificio Frenos Jardines, en este caso el local distinguido con el No. 9, con un lapso de duración para ambos inmuebles de un año, el cual comenzó a transcurrir desde la citada fecha 28 de julio de 2010, hasta el 28 de julio de 2011. Que dicho contrato fue prorrogado por un año, es decir, desde el 28 de julio de 2011 hasta el 28 de julio de 2012; y que vencida la prórroga del último contrato (28 de julio de 2012), las partes convinieron en un tercer y último contrato de arrendamiento para ambos locales, por un tiempo determinado de un (1) año, contados a partir del 15 de septiembre de 2012, hasta el 15 de septiembre de 2013.
Que siendo así las cosas, en fecha 12 de agosto de 2013, con más de treinta (30) días de antelación al vencimiento del plazo contractual, es decir, treinta (30) días antes del 15 de septiembre de 2012, se le manifestó a la arrendataria, su voluntad de terminar la relación contractual arrendaticia recaída sobre los dos (2) locales comerciales, en la fecha estipulada en el contrato, es decir, el 15 de septiembre de 2013, por lo que a partir de allí comenzaba a disfrutar de la prórroga legal, que conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley que regía para ese entonces las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, era de un (1) año.
Que vencido el lapso del año en fecha 15 de septiembre de 2014, en el que la arrendataria hizo uso de su derecho de prórroga legal, la misma se ha negado a cumplir voluntariamente con la entrega de dichos inmuebles libres de personas y bienes, por lo que acuden a la vía judicial para que convenga en el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles objetos del contrato de arrendamiento o en su defecto sea condenado.
3) Presentada en esos términos la presente demanda, y en la mencionada fecha 06 de octubre de 2014, la misma se encausó por los conductos del procedimiento oral, conforme lo preceptúa el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, con vigencia desde el 23 de mayo de 2014.
Posteriormente la demandada, luego de reposiciones decretadas por la Juez de la causa, en atención a las faltas de responsabilidad y eficiencia de los defensores judiciales designados, la demandada se hizo parte en el juicio, por intermedio de su representante legal, se dio por citada y confirió poder apud acta a los abogados Georges Elías Gharghour Hamal y Joshua Alejandro Dudamel Becerra, quien con tal carácter contestó la demanda, entre otros alegatos en los siguientes términos:
Promovió acumulativamente las cuestiones previas contenidas en los numerales 6, 11 y 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar, incluyendo el Recurso de Regulación de Jurisdicción, ejercido contra la sentencia que declaró sin lugar la cuestión previa de falta de jurisdicción.
En cuanto al fondo del asunto procedió a negar que las firmas que figuran en los anexos: “C” (folios 9 y 10); “F” (folios 30 y 31); sean de Miguel Ángel Pernalete y en cuanto al “H” (folios 40 y 41), sean de Miguel Ángel Pernalete o de alguno de sus directivos; y negó que tenga que entregar el inmueble arrendado, por haber operado la tácita reconduccion.
No hay dudas que, conforme fue planteada la contestación, se debe tener como admitido: 1) la existencia de la relación arrendaticia entre las partes aquí contendientes, que se inició en fecha 02/10/2008; 2) que la última relación contractual arrendaticia suscrita entre ellos se inició en fecha 15/09/2012 y venció en fecha 15/09/2013, según consta de contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto Municipio Iribarren de fecha 21/03/2013, por lo tanto no está contradicha que dicha relación arrendaticia tuvo una vigencia de cuatro años (4 ), once (11) meses, y trece (13) días, con relación al inmueble identificado como módulo 10, pues se inició en fecha 02 de octubre de 2008 y culminó el 15 de septiembre del 2013; y de tres (3) años, once (11) meses con el inmueble identificado como el local No 9, por lo que no está contradicha que la duración de dicha relación contractual arrendaticia, no superó los cinco (5) años, en ninguno de los dos (2) inmuebles; 3) no está contradicho que a partir del 15 de septiembre de 2013, comenzó a operar la prórroga legal a favor de la arrendataria. 4) tampoco está contradicha que la demandada hubiese disfrutado de la referida prórroga legal; y 5) tampoco fue negada que la demandada hubiese recibido la notificación de la no renovación del contrato, y por tanto del derecho que le nace de hacer uso de la prórroga legal, pues si bien negó la firma en cuanto al ciudadano Miguel Ángel Pernalete, y que ciertamente se desprende del resultado de la experticia a que fue sometida la referida firma, que esta no pertenece al citado ciudadano, se desprende de dicha contestación que, no fue negada que la misma fue recibida por la empresa, y que el sello húmedo estampado a la misma sea falso.
En este contexto, conforme a las exposiciones que han quedado escritas en esta motivación, que a su vez constituyen el ínterin procesal, esto es, el thema decidendum, procede este juzgador a determinar si la referida decisión definitiva está o no ajustada a derecho, por lo que, siendo que la presente acción deviene de la exigencia a cumplir con un contrato de arrendamiento, por haberse vencido la vigencia del mismo, comenzamos por señalar lo siguiente:
En cuanto a los contratos en general, nuestro Código Civil, en su artículo 1.133, nos define el contrato de la siguiente manera:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Por tanto, es preciso referirse al concepto o término dado por la doctrina al Contrato, en este sentido se señala que, constituye una convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico, produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
Por su parte, dispone el artículo 1.159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Esta norma equipara a los contratos con la ley, en cuanto a la fuerza obligatoria de cumplirse las convenciones pactadas en ellos, sin que puedan las partes dejarlos de cumplir de manera unilateral, y de revocarse, las causales deben estar fundadas en la ley.
Y finalmente el artículo 1.160 ejusdem, señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En esta norma, encontramos, que al tener los contratos la fuerza obligatoria de la ley, las partes están obligadas a cumplir lo pactado en ellos, así como a cumplir con las consecuencias que traen consigo en atención a la equidad, el uso o la ley.

En cuanto a los efectos que produce el incumplimiento del contrato por uno de las partes, el artículo 1.167 del Código Civil, dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se desprende de la norma anterior, que ante la falta de cumplimiento por una de las partes a lo pactado en el contrato, surgen para el otro contratante, dos (2) opciones o posibilidades ante tal incumplimiento, la de intentar por vía judicial, ya sea la acción de cumplimiento, o la acción de resolución. En cuanto a la de cumplimiento, es la opción que tiene de pedirle a la otra el cumplimiento del mismo; y la acción de resolución, es la opción que tienen para pedir que se deje sin efecto dicho contrato; lo que significa la ejecución o resolución judicial del contrato bilateral, motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes; o dicho de otra manera es la facultad que tiene una de las partes de acudir a la vía judicial, ante el incumplimiento de la otra, para lograr que se le cumpla lo convenido, o para dejar sin efecto el contrato; por tanto, es un derecho del acreedor a elegir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, siendo que en ambos casos puede exigir el cobro de daños y perjuicios, originados por el incumplimiento.
Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

De la referida norma, inferimos que los contratantes deben someterse estrictamente a lo convenido, y en caso contrario, se debe responder por los daños que se ocasionaren. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
Por tanto, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.
De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el citado artículo 1.264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello, que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato, a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
Ahora en cuanto al contrato que nos atañe, esto es, el de arrendamientos, nuestro Código Civil, los define en el primer aparte del artículo 1579, como:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”.

Surge de esta definición, las características del contrato de arrendamiento, tales como: a) es bilateral; b) oneroso; c) consensual; d) que origina obligaciones principales; e) de tracto sucesivo; f) obligatorio; además de sus elementos esenciales como son: 1) la cosa 2) el precio; y 3) el consentimiento.
Ahora en cuanto a la vigencia en el tiempo del contrato, el Código Civil en sus artículos 1599, 1600 y 1614, establecen:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Artículo 1.600. “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Artículo 1.614. “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Encontramos en esta norma, lo que se entiende por contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, cuando en él, se ha establecido un tiempo de vigencia, y que concluye el día previsto en el contrato, sin necesidad de aviso.
Artículo 1600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Artículo 1614:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

En estos dos (2) últimos artículos se encuentra contemplada la figura que la doctrina ha denominado la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, que se da con la conversión de un contrato a tiempo determinado, en uno sin determinación de término, es decir, a tiempo indeterminado, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente No. 047-1845, estableció que:

“Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato, se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda. …omissis…En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.”

Ahora bien, precisado lo anterior, y como quiera que la defensa del demandado consistió en señalar que en este caso, operó la tácita reconducción, procedemos en atención a ello, conforme a las consideraciones legales y doctrinarias señaladas supra, a verificar, si efectivamente en la referida relación contractual operó la tácita reconducción, pues de ser cierto, la presente acción de cumplimiento, debe ser desechada; y si por el contrario, resulta que, no existe tal reconducción, procederíamos a verificar la procedencia de la acción de desalojo por cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Así las cosas, para verificar la existencia de la tácita reconducción comenzamos por escudriñar si están dados los supuestos señalados en el artículo 1.614 del Código Civil, conforme fue descrito supra, es decir, verificar en primer lugar, la existencia de un contrato escrito; de haberlo, verificar si fue pactado un contrato a tiempo determinado; que si vencido dicho plazo, así como la prórroga legal conforme lo establecido en la ley especial, la arrendataria continuó ocupando los inmuebles; y que ésta ocupación se llevó sin oposición del arrendador.
Lo anterior nos obligó a descender a las actas, de lo que se desprende que: a) Que ciertamente la relación contractual arrendaticia que une a las partes deviene de una serie de contratos escritos, desprendiéndose de la Cláusula Cuarta del tercer y último contrato celebrado entre las partes, valorado y apreciado supra, que se estableció un plazo de duración de un año, es decir desde el 15/09/2012 hasta el 15/09/2013, sin prórrogas automáticas, requiriéndose para ello (prórroga) que la misma sea tratada y acordada por escrito con treinta (30) días calendario antes de que venza el plazo fijado en el contrato, lo cual no consta que se hubiese convenido en la prórroga, por tanto se trata de un contrato determinado, con lo cual queda satisfecho el primer requisito. ASI SE DECIDE.
En cuanto al segundo y tercer requisito, esto es, si la arrendataria continuó ocupando los inmuebles después de vencido el plazo estipulado contractualmente y no se opuso a ello el propietario o arrendador; el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo, que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato, para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que, a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra).
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente:
“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”

Es claro, conforme a los criterios tanto doctrinarios como jurisprudencial expuestos que, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato, configuran la tácita reconducción, que es lo mismo que la renovación tácita del contrato, sin embargo, aunque no está determinado el tiempo que tiene el arrendador para interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y, así evitar la reconducción del contrato en uno sin determinación de tiempo, es importante tomar de la sentencia de la Sala Constitucional, citada supra, que en ese caso, se accionó judicialmente de manera inmediata, una vencido el término de la prórroga legal.
En este sentido, según el autor Gilberto Guerrero Quintero, “el arrendador para impedir la tácita reconducción, tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla." (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).
Ahora bien, así las cosas, conforme las consideraciones previas, y en atención a que ha sido establecido que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, con un plazo de duración prefijado de un año, que culminó en fecha 15 de septiembre de 2013, se requiere para poder determinar la existencia de estos dos (2) supuestos, la de verificar si la arrendataria habiendo disfrutado de su prórroga legal, continuó en posesión del inmueble con la venia del arrendatario, para lo cual se requiere acudir a la ley especial que regulaba las relaciones contractuales arrendaticias sobre locales comerciales vigente para la época en que se concreto el inicio de la prórroga.
En primer lugar, es necesario destacar que, la Prórroga Legal, fue prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, siendo que al amparo de su vigencia, fueron celebrados los contratos, así como las prórrogas contractuales y lo concerniente a la prórroga legal arrendaticia, por lo que son estas normas sustantivas que han de tomarse en cuenta para resolver el asunto controvertido, en atención que nuestro ordenamiento jurídico, contempla el principio de irretroactividad de la ley, el cual se encuentra consagrado, entre otras normas, en nuestra Carta Magna en su artículo 24, el cual dispone lo siguiente: “…Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia aun en los procesos que se hallaren en curso…”.
Establecido que las normas sustantivas que han de aplicarse con relación a la figura de la Prórroga Legal, son las contenidas el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estas las encontramos en el Capítulo V, de la Prórroga Legal, que van desde el artículo 38 al 41.
Así tenemos que el artículo 38, establece:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Dispone dicha norma, que en los casos de existir un contrato celebrado a tiempo determinado, y al vencimiento del plazo, la obligatoriedad para el arrendador de conceder al arrendatario la prórroga legal, conforme a las reglas en ella contenida, que en el caso de autos, y en atención al cómputo realizado en esta sentencia, del que se desprendió que el lapso máximo de duración de esta relación contractual, no superó los cinco (5) años, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de un (1) año.

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma 'en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

Si duda alguna se desprende de dicha norma, que vencido el plazo prefijado en el contrato, comienza el arrendatario a disfrutar la prórroga legal, pues la misma opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de notificación alguna, y así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 16 de marzo de 2.016, en la acción de amparo incoada por AUTOSERVICIOS Y REPUESTOS EL PARQUE C.A. (ASERPACA), en la cual reiteró que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido previamente en el contrato de arrendamiento.
Entre otras cosas, dispuso:
“…De allí que, al observarse que es un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia duró dieciséis años, le correspondía a la arrendataria una prórroga de tres (3) años, operando la misma de pleno derecho no se requería la notificación a la arrendataria, quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato por ese lapso.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, dicha prórroga se inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 2 de febrero de 2011 y se venció el 2 de febrero de 2014, razón por la cual esta Sala considera que el juez de alzada actuó ajustado a derecho, al declarar con lugar la demanda, al verificarse que la demanda se intentó el 24 de febrero del mismo mes y año.
En un caso similar al que se examina, esta Sala Constitucional, entre otras, en sentencia 1271/2012, de fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:
“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes…..”

Podemos resaltar de la citada sentencia que, en la relación arrendaticia llegado el día fijado para su vencimiento, sin que se hubiese pactado renovación automática del mismo, y que habiéndose establecido que se requiere la voluntad de uno de ellos para renovarlo, sin que ésta se manifestara, es indudable que a partir de dicho vencimiento, comienza a operar de pleno derecho la prórroga legal, sin necesidad de ninguna otra actividad de los contratantes, por lo que la continuidad de la posesión del arrendatario sobre el inmueble durante dicho lapso no debe tenerse como aceptación tácita del arrendador en que el contrato se convirtió en indeterminado en el tiempo.
Por tanto, para que un contrato de arrendamiento convenido a plazo fijo como el de autos, se convierta en indeterminado en el tiempo, y por tanto, opere la tácita reconducción, se requiere que vencida la prórroga legal, el arrendatario se mantenga en posesión del inmueble, sin que el arrendador realice actividad alguna para lograr que el arrendatario le haga entrega del inmueble.
Por lo que, no habiendo constancia en autos de haberse renovado el contrato, ni de ninguna otra voluntad de las partes, es indudable que al día siguiente a aquel en que venció el plazo convenido en la citada Cláusula Cuarta (15 de septiembre de 2013), comenzó de pleno derecho la prórroga legal a favor de la arrendataria, el cual conforme lo establecido por el artículo 26 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue de un (1) año, concluyendo en consecuencia, en fecha 15 de septiembre de 2014. ASI SE DECIDE.
En este contexto, precisamos, que como consecuencia de lo anterior, se debe establecer que la posesión que ha mantenido la arrendataria del inmueble arrendado, a partir del 15 de septiembre de 2.014, fecha en que venció el periodo de la prórroga legal, constituyó el disfrute de su prórroga legal, por lo que mal puede señalarse que el contrato se convirtió en indeterminado, y que dicha posesión sea producto de la tácita reconducción. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, atendiendo el hecho de que la demanda fue intentada el día 06 de octubre de 2.014, inmediatamente después de vencido el plazo de vigencia de la prórroga legal, esto es, veintiún (21) días después, denota la intención de la arrendadora de dar por terminada la relación arrendaticia que la une con la demandada, por tanto, constituye este hecho una evidente oposición a que continúe con la posesión de dichos inmuebles, con lo cual no se dan en este caso, los dos (2) últimos supuestos requeridos por el artículo 1599 del Código Civil, para considerar que dicho contrato se convirtió en indeterminado, y por ende que se hubiese reconducido. ASI SE DECIDE.
Además de lo anterior, del que se ha establecido con meridiana claridad que vencido el término contractual arrendaticio, comienza de pleno derecho el disfrute por parte de la arrendataria de la prórroga legal, sin necesidad de participación por parte del arrendador, consta en autos, (folios 40, de la primera pieza), documento contentivo de una notificación con fecha 12 de agosto de 2013, es decir con más de un mes de anticipación a la fecha de vencimiento de la vigencia del último contrato, valorada y apreciada supra, donde consta que la arrendadora le participa a la arrendataria la determinación de dar por terminada la relación arrendaticia y en consecuencia que, hagan uso de la prórroga legal por el lapso de un año, contados desde el 15 de septiembre de 2013 al 15 de agosto de 2014, con lo que a criterio de quien juzga, de dicha manifestación se desprende una clara intención de que la arrendataria no continué con la posesión de dicho inmueble a partir del vencimiento de la prórroga legal. ASI SE DECIDE.
En atención a lo anterior, es forzoso establecer que la presente acción por desalojo de inmueble, debe ser declarada con lugar. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, conforme a las motivaciones que preceden, este Juzgador debe establecer que la apelación ejercida contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que en fecha 03/05/2018, declaró Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal intentó la empresa mercantil, INMOBILIARIA M.M.R. C.A., por intermedio de su apoderado judicial, el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, en contra de la empresa Sociedad Mercantil SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER, C.A., debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECIDE.
Queda de esta manera confirmada la sentencia apelada. ASI SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

En virtud de los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 21 de mayo de 2018, por el co-apoderado judicial de la parte demandada, SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER C.A., abogado José Daniel Mijoba en contra de la decisión dictada en fecha 17 de mayo de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 17 de mayo de 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró Con Lugar la demanda interpuesta por el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, en su carácter de apoderado judicial de la empresa INMOBILIARIA M.M.R., C.A. contra la empresa SUMINISTROS INDUSTRIALES MIMER, C.A., representada judicialmente por el abogado Daniel Mijoba. En consecuencia, se ordena: la entrega material del inmueble de los locales comerciales signado bajo los Números 9 y 10, Planta Baja del Edificio Los Jardines, ubicados en la calle 24 y 25, de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, objeto del presente juicio libres de personas y bienes.
TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 2:25 de la tarde. Conste:

(Scria.)