TSJ Regiones - Decisión

LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: 2564-17

DEMANDANTE: MARIA DE LOS ÁNGELES FERNANDEZ MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 12.510.119, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL: ZORAIDA HERRERA, titular de la cédula de identidad Nº 4.239.710, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 108.324, de este domicilio.

DEMANDADA: MARGELIS COROMOTO NOGUERA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 14.324.858, de este domicilio.

ABOGADA ASISTENTE: FANNY MEDINA RIVERO, titular de la cédula de identidad Nº 8.055.468, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.304, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Se inició el presente procedimiento en fecha 30/10/2017, por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanare, actuando en sede Distribuidora, correspondiendo a éste Tribunal el conocimiento de la causa en virtud de la distribución efectuada en la referida fecha, cuando la ciudadana María de los Ángeles Fernández Méndez, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 12.510.119, de este domicilio, debidamente asistida de la abogada en ejercicio Zoraida Herrera, titular de la cédula de identidad Nº 4.239.710, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 108.324, de este domicilio interpuso pretensión por concepto de Resolución de Contrato contra la ciudadana Margelis Coromoto Noguera, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 14.324.858, de este domicilio. (Folios 01 al 32).
Alega la parte actora que en fecha 20/11/2013, en calidad de arrendadora suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Margelis Coromoto Noguera por ante la Notaría Pública de Guanare, del estado Portuguesa, el cual se encuentra inserto bajo el Nº 29, tomo 219, de los Libros de Autenticaciones, sobre dos (02) locales comerciales, de su exclusiva propiedad, situados en el sector Lirio del Valle, corredor vial con esquina de la calle 03, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa. Los mencionados locales fueron entregados en perfecto estado de funcionamiento con un (01) baño cada uno, con servicio de electricidad, aguas blancas, aseo urbano, todos sus grifos y en buen estado, para ser utilizados única y exclusivamente por la arrendataria en la explotación comercial. En la cláusula segunda se estableció que la duración del contrato es de un (01) año a término fijo contado a partir del 01/11/2013, hasta el 01/11/2014, pudiendo ser prorrogado si ambas partes se ponen de acuerdo en realizar un nuevo contrato.
Señala la actora que después de esta fecha la arrendataria continuó en posesión del inmueble arrendado sin haberse firmado un nuevo contrato con ajuste en su canon de arrendamiento como se estableció en la cláusula tercera, que el canon de arrendamiento es por veinte mil bolívares mensuales (Bs. 20.000,00) que serian cancelados por mensualidades vencidas en el domicilio de la arrendadora. De igual manera, que el pago de las facturas de servicios públicos tales como agua potable, electricidad y otros debería hacerlos la arrendataria dentro de los diez (10) días siguientes a su vencimiento. Siendo causal expresa de resolución de contrato la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas y la falta de pago de dos (02) facturas de los servicios públicos.
Manifiesta además que en la cláusula sexta se estableció que la arrendataria se compromete a no subarrendar, ceder ni traspasar total ni parcialmente los locales arrendados sin la autorización escrita de la arrendadora. El incumplimiento de esta cláusula le daría derecho a la arrendadora de ejercer las acciones que considere pertinentes. En la cláusula décima segunda, se acordó que el canon de arrendamiento fijado a través del presente contrato es válido solo para este periodo de arrendamiento, al concluirse este la arrendataria si no hubiese desocupado en el término previsto deberá cancelar la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), por cada día que permanezca en el inmueble como cláusula penal por incumplimiento de contrato, la cual anexa al escrito libelar.
Seguidamente alega que mediante inspección judicial practicada en el inmueble arrendado, el día 19 de septiembre de 2017, por el Juzgado Cuarto del Municipio Guanare del Primer Circuito del estado Portuguesa, se dejó constancia que uno de los locales comerciales arrendados a la ciudadana Margelis Coromoto Noguera, había sido sub-arrendado por esta al ciudadano Jean Carlos Linares, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 26.505.822, en el cual tiene establecido un negocio dedicado a la reparación de direcciones, hidráulicas y mecánicas en general incumpliendo la clausula sexta del referido contrato que dice, que la arrendataria se compromete a no subarrendar, ceder ni traspasar total ni parcialmente los locales arrendados sin la autorización escrita de la arrendadora. El incumplimiento de esta cláusula le daría derecho a la arrendadora de ejercer las acciones que considere pertinentes, de igual manera ha incumplido con la clausula tercera en la cual el canon de arrendamiento, el pago de las facturas de servicios públicos tales como agua potable y electricidad y otros debería hacerlos la arrendataria dentro de los diez (10) días siguientes a su vencimiento. Siendo causal expresa de resolución de contrato la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas y la falta de pago de dos (02) facturas de los servicios públicos. Anexando la inspección judicial marcada con la letra “B”.
Fundamenta su pretensión en el contenido en el artículo 40, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el Código Civil Venezolano en sus artículos 1159, 1167 y los artículos artículo 16 y 859 del Código del Procedimiento Civil.
En cuanto al petitorio solicita la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las clausulas antes señaladas y el pago de los servicios púbicos, asimismo el desalojo de los locales y la entrega de los mismos en el estado en que los recibió.
Estima la presente acción en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00) equivalentes a Mil Seiscientas Sesenta y Seis con Sesenta y Siete Unidades Tributarias (UT 1.666,67), y suministra los domicilios procesales de ambas partes a los fines de las citaciones y notificaciones a que hubiere lugar.
En fecha 01/11/2017, se le dio entrada a la pretensión, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada a los fines que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes, contados a partir que constara en autos su citación, a los fines que dé contestación a la demanda.
En fecha 16/11/2017, comparece por ante este Tribunal la ciudadana María de los Ángeles Fernández Méndez, y mediante diligencia procede a conferir poder Apud Acta a la abogada Zoraida Herrera.
En fecha 16/11/2017, la alguacil de este Tribunal consignó diligencia en la cual devolvió la boleta de citación librada a favor de la parte demandada por cuanto la misma se negó a firmar, en virtud de lo cual se ordenó librar boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, consta en autos el traslado de la Secretaria y la fijación del cartel en la morada de la ciudadana Margelis Coromoto Noguera.
En fecha 06/02/2018, compareció por ante este Tribunal la ciudadana Margelis Coromoto Noguera y consignó escrito mediante el cual informa manifiesta que no cuenta con un abogado de su confianza, en virtud de lo cual solicita le sea designado un defensor ad litem, lo cual fue acordado por este Tribunal, designando a tal efecto a la abogada Frahemina Martínez Navas, consta en autos su aceptación, juramentación y citación a los fines de dar contestación a la pretensión.
En fecha 27/07/2018, la Jueza Suplente a cargo de este Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes a los fines de la reanudación de la misma. Consta en autos la notificación de ambas partes.
En fecha 04/10/18, comparece la ciudadana Margelis Coromoto Noguera, debidamente asistida por la abogada Fanny Medina, parte demandada en el presente juicio conjuntamente con la abogada Zoraida Herrera, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y manifiestan al Tribunal que a los fines de llevar a cabo una transacción solicitan la suspensión del juicio por un lapso de cinco (5) días, inclusive el día de la diligencia, lo cual fue acordado, con la advertencia que la causa se reanudará en el estado y grado en que se encuentra.
En fecha 11/10/18, comparece la ciudadana Margelis Coromoto Noguera, debidamente asistida por la abogada Fanny Medina, parte demandada en el presente juicio conjuntamente con la abogada Zoraida Herrera, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y manifiestan al Tribunal que a los fines de llevar a cabo una transacción solicitan la suspensión del juicio por un lapso de cinco (5) días, inclusive el día de la diligencia, lo cual fue acordado, con la advertencia que la causa se reanudará en el estado y grado en qye se encuentra.
En fecha 19/10/18, comparece la ciudadana Margelis Coromoto Noguera, debidamente asistida por la abogada Fanny Medina, parte demandada en el presente juicio conjuntamente con la abogada Zoraida Herrera, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y manifiestan al Tribunal que a los fines de llevar a cabo una transacción solicitan la suspensión del juicio por un lapso de cinco (5) días, inclusive el día de la diligencia, lo cual fue acordado, con la advertencia que la causa se reanudará en el estado y grado en qye se encuentra.
En fecha 24-10-2018, compareció la abogada Zoraida Herrera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 108.324, actuando como apoderada judicial de la ciudadana María de Los Ángeles Fernández Méndez y la ciudadana Margelis Coromoto Noguera, debidamente asistida por la abogada Fanny Medina Rivero, parte demandada en el presente juicio y procedieron a consignar diligencia mediante la cual manifiestan:
“…Con el objeto de poner fin al presente juicio las partes de mutuo y común acuerdo plantean la siguiente transacción: La parte actora actora a través de su apoderada propone lo siguiente: Vender el inmueble conformado por los dos locales comerciales objeto del presente juicio y la casa en la que habita la demandada y que el dinero que se obtenga de la venta le sea entregado a la demandada el cincuenta por ciento 50% del precio, luego de deducir los pagos por concepto de solvencias e impuestos que se tenga con el inmueble para que ella resuelva su situación habitacional; que la demanda desaloje de manera inmediata a la persona o personas que se encuentren alquilados en los locales, debiendo estar estos libres de personas y cosas para poder negociar con terceras personas sobre la venta del inmueble; que la demandada no obstaculice de ninguna manera en el caso de que se tenga que mostrar el inmueble a los interesados en la compra del mismo; que la demandada se obligue a desalojar de manera inmediata la vivienda y los locales que ocupa, una vez se haya verificado la negociación con el o los compradores; que la demandada permita que se coloque la publicidad de la venta del inmueble que ocupa como arrendataria. En este estado la demandada expone: convengo en todas y cada una de sus partes en la demanda intentada en mi contra y de igual manera estoy de acuerdo en todas y cada una de sus partes el ofrecimiento hecho por la parte actora y me comprometo a cumplirlo sin ningún obstáculo ni oposición. Ambas partes acordamos que en el caso de que esta transacción no se cumpla por causas imputables a la demanda que es quien está ocupando el inmueble se ejecute el desalojo de la demandada de los locales objeto al presente juicio. De igual manera acordamos que cada parte pagará a sus respectivos representantes sus honorarios profesionales correspondientes. Solicitamos al Tribunal homologue la presente transacción…”

El Tribunal para decidir observa:
La transacción judicial se lleva a cabo en los procesos jurisdiccionales durante el juicio, y con ella se pretende la extinción por vía excepcional del proceso, a través de la declaración expresa de la cesión mutua de pretensiones previamente sometidas a la evaluación y valoración por parte del Juzgador a quien le habría sido planteada la controversia para su conocimiento y resolución.
Sobre tal aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 3588, de fecha 19 de diciembre de 2003, caso: Elyda Gil de López y A.L.A. ha expresado:
“(…) Visto lo anterior, conviene traer a colación las disposiciones normativas atinentes a la transacción, a los fines de dilucidar la naturaleza del auto que, sobre la misma, imparte la homologación judicial. Así, se observa que el Código Civil en su artículo 1713, es del tenor siguiente:
La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual…”
A su vez, los artículos 1718 del Código Civil y 255 del Código de Procedimiento Civil, atribuyen a la transacción la misma fuerza que la cosa juzgada.
Finalmente, la citada ley adjetiva dispone en su artículo 256:
“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”.
Atendiendo a las normas anteriormente transcritas, se infiere que el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción:
En primer término, la transacción es un contrato, en tanto que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil la misma tiene fuerza de ley entre las partes.
En segundo término, la transacción es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas, y de allí que esencialmente tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada.
En este sentido, dicho efecto de cosa juzgada no es inmediato ya que resulta necesario el acto homologatorio del Juez, el cual viene a ser la resolución judicial que previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello, dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento.
El auto homologatorio no constituye una sentencia sobre el mérito (sentencia de renuncia) como es exigida en otros sistemas, sino la aprobación o ratificación por el juez, de la transacción efectuada entre las partes. No se extiende sino al examen de los presupuestos requeridos para la validez de la misma, tales como la legitimación, la capacidad procesal de la parte, o la representación de su apoderado y la facultad expresa que requiere éste para celebrar la transacción, o la naturaleza disponible de los derechos involucrados.

Con fundamento en las anteriores consideraciones, en el examen de los presupuestos requeridos para la validez de la transacción celebrada entre las pates, en primer lugar se tiene que verificar la existencia de la legitimación del ejercicio de dicho modo de terminación procesal, constatándose, de la revisión y análisis de las actas procesales del presente expediente, por una parte que la transacción se encuentra suscrita por la abogada Zoraida Herrera en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana MARÍA DE LOS ÁNGELES FERNÁNDEZ MÉNDEZ, y revisado como ha sido el poder Apud Acta que corre inserto en autos al folio 16 se observa que la referida profesional del derecho efectivamente se encuentra facultada entre otros para transigir en nombre de su representada. Por otra parte se desprende que también suscribe la presente transacción la propia parte demandada ciudadana MARGELIS COROMOTO NOGUERA debidamente asistida de la abogada en ejercicio Fanny Medina Rivero, todas plenamente identificadas, de manera que esta sentenciadora, no posee dudas sobre el hecho que el requisito de legitimidad de la presente actuación de autocomposición procesal se encuentra cubierto en el caso de autos. Y así se establece.
En segundo lugar, por vía jurisprudencial se ha requerido que las formas anómalas de terminación del proceso consten en el expediente en forma auténtica y que sea hecha expresamente de forma pura y simple, pudiendo constatarse que la transacción bajo estudio se encuentra expresada en el expediente de forma escrita, por medio de diligencia presentada y firmada ante la Secretaría de este Tribunal en fecha 24/10/2018, la cual corre inserta al folio 103 del presente expediente y de su contenido se puede observar que nos encontremos frente a un modo de terminación anormal del proceso que no está sujeto a términos o condiciones, modalidades, ni reservas, cuando la manifestación fue expuesta de la forma más simple, razones por las cuales se considera que el señalado requisito también se encuentran cubiertos. Y así se establece.
En tercer y último lugar, tenemos la exigencia que la controversia se trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, siendo ajenas a la transacción las materias relativas al estado y capacidad de las personas como filiación, tutela, emancipación, interdicción, ciudadanía, y las de alimentos, las que conciernen al ausente, las que versan sobre donaciones o instituciones testamentarias prohibidas por la ley, las de jurisdicción y competencia y muchas cuestiones semejantes. Así pues, tratándose la presente causa de un juicio por concepto de Resolución de Contrato, la misma no constituye materia en la que estén prohibidas las transacciones, tal y como ya se expresó. Y así se declara.
Corolario de lo anterior, con fundamento en las consideraciones anteriormente planteadas, en concordancia con los dispositivos normativos señalados, la doctrina y la jurisprudencia acogida, siendo que la presente transacción es producto de la voluntad libre, consciente y espontánea expresada por las partes; ya que el presente acuerdo tiende a garantizar una armoniosa resolución de la controversia a que se refiere el proceso y a restablecer el equilibrio jurídico entre las partes; y por cuanto los acuerdos alcanzados por las partes en conflicto no son contrarios a derecho resulta correcto considerar que la transacción, como acto de autocomposición procesal se encuentra válidamente consumada y cumplido con base al examen general de los presupuestos procesales que disponen los artículos 255, 256 y 257 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual se le imparte su aprobación declarándose HOMOLOGADA, otorgándosele en consecuencia el carácter de cosa juzgada.

DECISION:

Verificadas como han sido las actuaciones inherentes a la presente causa, en virtud de estar ajustada a derecho la transacción celebrada entre las partes y cumplida con base al examen general de los presupuestos procesales que disponen los artículos 255, 256 y 257 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Imparte su HOMOLOGACIÓN a la presente transacción adquiriendo en consecuencia mediante la presente sentencia el carácter de cosa juzgada.

SEGUNDO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE:

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los veintinueve días del mes de octubre de dos mil dieciocho (29-10-2018). Años: 208º y 159º.-
La Jueza Provisorio,

Abg. Carol Sofía Escobar Morales.

La Secretaria,

Abg. Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez

En esta misma fecha se publicó, siendo las 2:00 de la tarde. Conste.

Sria,

Exp. Nº 2564-17