TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, nueve (09) de Octubre de dos mil dieciocho
208º de la Independencia y 159º de la Federación

KP02-V-2016-002174

DEMANDANTE: TUGERMI JOSE JIMENEZ RAMOS, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.237.458.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL ARTURO GONZALEZ RIVAS, JORGE LUIS ALIENDO VARGAS, PEDRO JOSE ROMERO VELASQUEZ y RICHARD PASTOR RODRÍGUEZ MARCHAN, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.882, 143.887, 31.263 y 90.324, respectivamente.

DEMANDADO: LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nro. V-4.721.100 y V-3.316.442, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FELIX OTAMENDI OSOSRIO, ISABEL OTAMENDI SAAP, SARAH OTAMENDI SAAP, y ARTURO MELÉNDEZ ARISPE, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON OCASIÓN DE DICTAR DEFINITIVA.

BREVE RESEÑAS DE LAS ACTUACIONES PROCESALES.

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentado por el ciudadano TUGERMI JOSE JIMENEZ RAMOS, asistido por parte del abogado JOSE GREGORIO PINEDA ARTEAGA, contra las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI.
En fecha 28/11/2.016, se admitió a sustanciación la presente demanda.
En fecha 15/12/2.016, se acordó librar compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 10/01/2.017, el actor presento escrito de reforma a la demanda propuesta.
En fecha 17/01/2.017, se admitió en cuanto a derecho la reforma presentada.
En fecha 23/01/2.017, se ordeno librar compulsa de citación a la demandada.
En fecha 22/03/2.017, el Alguacil de este Tribunal consigno compulsas de citación sin firmar por las demandadas.
En fecha 28/03/2.017, por auto se acordó librar cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04/04/2.017, el actor debidamente asistido agrego a los autos carteles de citación.
En fecha 03/07/2.017, la Secretaria de este Tribunal deja constancia en autos del cumplimiento de las últimas formalidades de las cuales hace mención la norma in comento.
En fecha 11/08/2.017, se designa defensor Ad-litem de las co-demandadas.
En fecha 05/02/2.018, se agrega a autos boleta de notificación debidamente firmada por el defensor ad-litem.
En fecha 08/02/2.018, fue juramentado el defensor ad-litem designado, en la misma fecha comparece la abogada Sarah Otamendi, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dándose por notificada de la presente demanda.
En fecha 14/02/2.018, El Tribunal advirtió que cesaron las funciones del defensor Ad-litem.
En fecha 12/03/2.018, la apoderada judicial de la parte demandada presento escrito de contestación a la demanda y reconvención.
En fecha 14/03/2.018, por auto se admitió la reconvención propuesta, advirtiéndole al accionante reconvenido la oportunidad para contestarla de conformidad con el artículo 367 eiusdem.
En fecha 21/03/2.018, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida presento escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 22/03/2.018, el Tribunal advirtió a las partes el inicio del cómputo establecidos en los artículos 388 y 396 idem.
En fecha 17/04/2.018, el actor debidamente asistido por parte de abogado presento escrito de promoción de pruebas.
En fecha 18/04/2.018, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, promovió pruebas.
En fecha 20/04/2.018, por auto se dio apertura a lapso previsto en los artículos 397 y 398 in fine.
En fecha 24/04/2.018, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, se opuso a las pruebas propuestas por el actor reconvenido.
En fecha 30/04/2.018, por medio de auto, se resolvió la oposición a las pruebas y subsiguientemente se admitieron pruebas.
En fecha 04/05/2.018, la parte demandante reconvenida confirió poder apud-acta a los profesionales del derecho Rafael González, Jorge Vargas, Pedro Romero y Richard Rodríguez.
En fecha 13/07/2.018, por auto se dejo constancia que en fecha 09/07/2.018 venció el término fijado para la presentación de los informes, por lo que a partir del día siguiente se comenzó a computar el lapso de sentencia conforme a lo establecido en el artículo 515 de la norma Adjetiva Civil.
Y encontrándose dentro del lapso establecido para dictar sentencia, este Tribunal pasa a pronunciarse, bajo las siguientes consideraciones:

SINTESIS DE LA LITIS:

ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la demandante reconvenida:

Arguye la parte actora en la reforma de la demanda, que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, que en fecha 30/04/2.014, inserto bajo el Nro. 36, Tomo Nro. 61, celebro con las ciudadanas Lucy Pastora Saap de Romero y Sara Adela Saap Otamendi, antes identificadas, un contrato de opción de compra venta, referido a un inmueble construido por un apartamento distinguido con el Nro. 59, ubicado en el piso 5, del Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad, el cual tiene una superficie aproximada de ciento catorce metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (114,90 Mts2), cuyos linderos y medidas constan en el referido documento, propiedad de las vendedoras conforme se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo (02) del Municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el Nro. 31, folios 1 al 3, Tomo Nro. 13, de fecha 29/12/1.989; fue convenido y aceptado por las partes, tal como quedó expresado en la clausula segunda del contrato de marras, que el precio pactado para la venta definitiva fue por la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 495.692,51–siendo recibido a la entrega y cabal satisfacción de las vendedoras en el acto de la firma del documento referido, la cantidad de ciento ochenta y tres mil setecientos ocho bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 183.708,00 )–quedando un remanente o saldo pendiente de trescientos once mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 311.984,51), serían pagados mediante la entrega de cheques de gerencia a su nombre en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Público del Segundo (02) Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, previa la entrega oportuna, por parte de las propietarias del inmueble ciudadanas Lucy Pastora Saap de Romero y Sara Adela Saap Otamendi, de las solvencias del inmueble respecto al pago de impuestos municipales Corpoelec e Hidrolara, la planilla de liquidación y pago el Seniat del impuesto (0,5% del monto de la venta) y demás recaudos exigidos por la Oficina de Registro Público para la presentación y revisión del documento definitivo de compraventa, para que una vez aprobado y realizados los cálculos de los emolumentos por la naturaleza del contrato y el monto de la operación, el comprador procediera a su cancelación y se fijara la oportunidad para el otorgamiento.
Asegura, el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de las vendedoras, que después de firmado el contrato de opción de compra, cuando se acercaba la fecha prevista para su vencimiento, habiendo tramitado y obtenido el préstamo del Banco del Tesoro para pagar a las vendedoras la totalidad del precio pactado y solicitarles le suministraran oportunamente los recaudos inherente al inmueble y a sus personas, para hacer efectiva la venta definitiva del apartamento, manifestándoles que en esos momentos el precio por el cual le había ofertado el inmueble y que habían establecido en la opción, era inferior al que según ellas, tenía el inmueble, señalándole que para concretar esa negociación y traspasarle en forma definitiva la propiedad del inmueble debía pagarle una cantidad mayor, situación que no pudo aceptarla por lo que se negaron a entregarle los instrumentos necesario para la elaboración del documento definitivo de compraventa y los recaudos exigido por la oficina de registro para su tramitación, haciéndole imposible por esas causas imputables exclusivamente a las vendedoras, materializar la venta definitiva del inmueble en la fecha pautada.
Afirma, que a partir de ese incidente iniciaron una serie de conversaciones para llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes, las cuales en definitiva resultaron desde todo punto de vista nugatorio, aseverando que la negativa de cumplir con la promesa de venta en la forma acordada, lesiona su derecho como arrendatario, ya que como dijo anteriormente, las vendedoras están en pleno conocimientos que desde hace más de veinte (20) años está en posición del apartamento que le fue ofertado por ellas para su venta.
Precisó, que en virtud del tiempo transcurrido y siendo que las vendedoras no cumplieron con la obligación de otórgale el documento definitivo de compra-venta del inmueble opinado en la forma convenida y aceptada en el contrato bilateral de opción a compra-venta, es por lo que acude a este Tribunal en fundamento de los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil, para demandar como en efecto demanda por cumplimiento de contrato a las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nro. V-4.721.100 y V-3.316.442, a quienes deberán tenérseles como litisconsorcio pasivo y necesario, para que convenga o en su defecto a ellos sean condenadas por este Tribunal de justicia en cumplir con sus obligaciones de acuerdo a lo convenido y aceptado en el contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaria Pública Primera (01) de Barquisimeto, que en fecha 30/04/2.014, inserto bajo el Nro. 36, Tomo Nro. 61, y en consecuencia otorgarle por ante la Oficina de Registro Publico del Segundo (02) Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, el documento definitivo de compraventa del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 59, ubicado en el piso 5, del Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del estado Lara, y de ser el caso que las demandada se nieguen a cumplir con su obligación de otorgar el documento por el cual de forma definitiva se le traspase la propiedad del inmueble, que la sentencia definitivamente firme que dicten en este proceso sirva de titulo para su protocolización, comprometiéndose a cancelar el saldo deudor dentro del lapso que al efecto establezca el Tribunal. Fundamento su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 eiusdem, respectivamente. Igualmente estimo la demanda en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00, equivalentes en 282.486 unidades tributarias, para el momento de su interposición.
La parte actora, debidamente asistido por abogado procedió a dar contestación a la reconvención propuesta, en tal sentido rechazo, negó y contradijo la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes. Asimismo, rechazo, negó y contradijo que las demandadas hayan hecho entrega alguna de documentos indispensables para la tramitación de las solvencias de Hidrolara, inscripción catastral ni solvencia municipal; rechazo, negó y contradijo que el demandado haya efectuado comunicación, notificación o participación alguna con su persona a través de ningún medio público, ni privado referente al documento de opción de compra venta objeto de la presente acción, aseverando que las propietarias demandada reconviniente, pretenden librarse de sus responsabilidades simplemente con vagas afirmaciones de que ellas supuestamente le entregaron los recaudos para la redacción del documento de venta definitivo del referido apartamento, que todavía en el supuesto negado que se hubiera efectuado tales pagos se servicios al ser pagados oportunamente deberían ser acompañados como instrumentos de la reconvención, al no hacerlo sencillamente nunca efectuaron tal erogación, pretenden con este artilugio, desconocer el grave incumplimiento en el contrato de opción a compra venta, como son la falta de pago de las pensiones insolutas demandadas y el deterioro del inmueble objeto del arrendamiento, cuando es la principal obligación de un arrendatario que ha tenido el inmueble por décadas, beneficiándose abiertamente de su explotación comercial. Que de acuerdo a su apreciación como promitente comprador del apartamento de marras, si el documento de opción de compra venta fue redactado por las propias propietarias reconvinientes, como pudieran afirmar que le hicieron entrega de documentos para la tramitación del documento definitivo de compra venta cuestionando la cuantía de la demanda, por cuanto ellas no accionaron oportunamente la resolución del contrato, de estar seguras de haber cumplido con su obligación de que una vez firmado el contrato de opción de compra venta hicieron los pagos y tramites de los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de compra venta, si ellas afirman que los documentos para la redacción del documento de venta estaban en la Notaría Pública, eso queda desvirtuado cuando se puede observar que consta nota de la Notaría Pública Primera (01) de Barquisimeto que la ciudadana notario tuvo a la vista el documento de propiedad solamente.
Alegando, que como podía presentarse ante la oficina del Servicio Municipal Tributario de la Alcaldía del Municipio Iribarren (SEMAT), a pagar los impuestos municipales en nombre de las propietarias sin tener documentación alguna que lo acreditara como su representante o apoderado, sin llevar un recibo de pago municipal, solvencia, inscripción catastral donde aparezcan todos los datos y así poder obtener un estado cuenta para tramitar solvencia, por lo que en definitiva el incumplimiento se genero única y exclusivamente de las vendedoras, siendo que es un hecho público y notorio para todo ciudadano que para la simple revisión de un documento ante el Registro Inmobiliario, se deba acompañar todos los recaudos exigidos por este ente gubernamental para su protocolización requisito sine qua non impuesto por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), ratificando por ultimo al Tribunal de la ilegalidad de la reconvención intentada por ser incompatible con la demanda principal, en todo caso, si las demandadas insisten en sus temerarios alegatos tienen a su disposición los procedimientos de ley, pero esta vía además de inadmisible es totalmente improcedente en derecho, razón por la cual solicita sea desechada la pretensión de reconvención y sean condenados por la demanda principal.

Alegatos de la parte demandada reconviniente:

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que reconoció que sus representadas suscribieron con el actor un contrato de promesa bilateral, opción de compra venta, en fecha 30/04/2014 con una vigencia de 90 días, autenticado ante la Notaria Publica de Barquisimeto, bajo el Nro. 36, Tomo Nro. 61, reconociendo incluso la naturaleza del mismo alegada por el actor, es una promesa bilateral, es decir de compra venta; asimismo, rechazo, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda instaurada en su contra a través del presente proceso, por ser totalmente falsos los hechos alegados en el escrito libelar, inexistente los incumplimientos que alega incurrieron sus mandantes y a su vez no subsumirse en el derecho alegado como fundamento de la presente demanda, en un mismo sentido negó, rechazo y contradijo que sus representadas hayan estado en conocimiento que desde hace más de veinte (20) años supuestamente el actor haya estado en posesión del apartamento, y que lo hay ocupado como inquilino. Alego que la verdadera realidad de los hechos es que sus representadas suscribieron el 30/04/2.014, con el actor un contrato de promesa bilateral de compra venta u opción a compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 59, ubicado en el piso 5, del Edificio Saap, situado en la Avenida 20 entre calles 28 y 29 de esta ciudad, que no son ciertos ninguno de los hechos expuestos por el actor en relación a una supuesta y negada relación arrendaticia que existió en forma previa a la suscripción del contrato, pues este nunca ha sido arrendatario de sus representadas, no profundizando en estos hechos al resultar impertinentes al no guardar relación con la controversia, que no es otra que cumplimiento o no de las obligaciones derivadas de la suscripción de un contrato de promesa bilateral de compra venta de fecha 30/04/2.014.
Señalo, que las partes acordaron en su clausula octava, que en caso de que el contrato no llegase a cumplirse por causa imputable a él optante, las propietarias tendrían el derecho a retener el 10% de las cantidades recibidas por indemnización por daños y perjuicios y en caso que no llegare a cumplirse por causa imputable a sus representadas, estas devolverían las cantidades recibidas más un 10% de su valor como daño y perjuicios, sin necesidad de comprobarse y sin pronunciamiento judicial pues se establece como penalidad, por otro lado afirmo que las partes acordaron un plazo de noventa días para que el optante i) ordenara la redacción del documento definitivo de compra venta, ii) introdujera dicho documento en la oficina Subalterna de Registro Publico competente, iii) pagara el precio acordado, y iv) avisara a las propietarias con cinco días de antelación la firma del Registro Publico Respectivo, asevero que nunca sucedió en tiempo oportuno, si no que el demandante pretende suscribir el contrato de compra venta en enero de 2017, dos años y medios después de vencido el plazo concebido en el tantas veces mencionado contrato de promesa bilateral de compra venta, incumpliendo en forma clara y contundente el optante con las obligaciones asumidas en el contrato, que jamás el optante notifico a sus representadas el cumplimiento de cualquiera de los compromisos asumidos, simplemente no contacto más a sus representadas, hasta la fecha de notificación de la presente demanda. Asimismo, alego los términos en que fue suscrita la opción de compra venta resaltando como primera defesa: excepción non adimpleti contratus, como quedo claro, la única persona que ha incumplido el contrato de promesa bilateral de compraventa es el demandante, pues no tramito dentro de los noventa (90) días el documento de venta ante el registro inmobiliario, aun cuando sus representadas contaban con todos los documentos necesarios para ello, no pago el precio de venta definitiva que debía llevarse a cabo al momento de la protocolización de dicho documento antes del 29/07/2.014, no notifico con cinco (05) días de antelación a sus representadas la fecha de firma del documento de compra venta definitivo en tiempo oportuno, que sus representadas no están obligadas a cumplir si el actor a su vez, no ejecuto su contra obligación o contraprestación establecida en el contrato, en simples palabras si el ciudadano Tumergi Jiménez no redacto, ni tramito el documento definitivo de venta, al no pagar el precio definitivo de la venta definitiva, entonces sus mandantes no estaban obligadas a efectuar el correspectivo traspaso de su propiedad, sobre el inmueble objeto de este juicio.
Arguye, como segunda defensa, alego la existencia de una causa extraña no imputable, que en todo caso el único responsable de la inejecución de la obligación cuyo cumplimiento se pide en este juicio es el ciudadano Tumergi Jiménez, razón por la cual esta demanda de cumplimiento no puede prosperar en derecho, por cuanto si el demandante alega que sus representantes incumplieron la obligación contenida en el contrato de la promesa bilateral de compraventa, para luego posteriormente afirmar que sus representadas se negaron a entregarle los documentos necesarios para la elaboración del documento y otros recaudos del registro, para lo cual sostienen que en todo caso, ha sido el actor quien impidió que las propietarias honran su compromiso contractual de vender el inmueble, en efecto apenas fue suscrito el contrato el contrato de promesa bilateral de compra venta, las propietarias entregaron todos los recaudos necesarios para que el accionante procediera a la redacción del documento de compra venta, incluso en el cuerpo del documento de opción de compra venta quedaron claramente identificados los datos de protocolización del documento de propiedad, así como el documento de condominio del edificio en donde se encuentra el inmueble, así mismo, en la nota de autenticación quedo claro que en la notaría tuvo a la vista todos los documentos, el de condominio, propiedad, los rif, y cedulas de las partes, aunado a ello la obligación de la propietaria, según el contrato antes identificado era solo de obtener la solvencia municipal del inmueble y el pago del impuesto que nunca fue solicitado por el actor, quedando así claro que la culpa de que no se haya suscrito el contrato definitivo de compra venta es de los optantes, pues sus representadas siempre han obrado de buena fe y con la diligencia de un buen padre de familia. Con lo cual si el demandante no notificó oportunamente la fecha de firma, ni se comunico en algún momento con sus representadas durante el plazo de vigencia del contrato de opción ¿Cómo pretenden que haya suscrito la venta definitiva del inmueble en el plazo de vigencia de la promesa bilateral de compra venta?, por estas razones alegan que lejos de ocurrir un incumplimiento culposo (o doloso) por parte de sus representadas, lo que se ha verificado es una causa extraña no imputable que impidió que estas cumplieran, que no es más que el hecho del acreedor.
Que este es justamente una causa extraña no imputable al deudor, pues el incumplimiento de la obligación obedece exclusivamente a circunstancias atribuibles al acreedor, materializadas en que no ordeno la redacción del documento de compra venta en tiempo oportuno y tampoco dispuso del precio que debían pagar al momento de la protocolización. Como tercera defensa subsidiaria, expreso la consecuencia legal por el supuesto y negado incumplimiento de las propietarias según la clausula octava del contrato suscrito por las partes es la devolución del dinero entregado en calidad de arras, más un diez (10) por ciento de su valor por los daños y perjuicios ya tasados por las partes, a todo evento reiterando que sus representadas en ningún momento incumplieron las obligaciones contenidas en el contrato bilateral de opción de compra venta, y solo para el caso de que considere que las propietarias realizaron algún incumplimiento que impidió materializar la venta en el tiempo estipulado por las partes señalan que la clausula octava del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes es clara en señalar que la consecuencia legal, pactada y reconocida por las partes en el contrato, de un supuesto y negado incumplimiento por parte de sus representadas, es la devolución del dinero recibido con el pago de los daños y perjuicios pactado, pero en ningún caso venderle el inmueble luego de dos años y medio de vencido el contrato, es decir que a través de este clausula las partes de mutuo acuerdo pactaron un mecanismo para su resolución de pleno de derecho y sin la necesidad de intervención judicial consistente en una indemnización única y total por los daños y perjuicios ocasionados, ante el posible incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes, es decir el incumplimiento del contrato de promesa bilateral demandado por el actor, en el supuesto negado y rechazado por sus representadas, es necesariamente la devolución del dinero entregado en calidad de arras, más un diez (10) porciento como monto tasado por las partes por daño y perjuicios, pero en ningún caso, puede ser la venta del inmueble como pretende demandar el actor a través de esta acción, con bases a las excepciones opuesta, pedimos que se declare sin lugar la demanda.
Igualmente, impugno la estimación de la demanda realizada por el actor y alego la incompetencia del Tribunal, que el contrato suscrito entre las partes estableció el monto por el cual el optante podría comprar dentro de los noventa (90) días de vigencia del mismo era de Bs. 495.692,51 y de los daños y perjuicios en el caso de que alguna de las partes no vendiera o comprara respectivamente es de Bs. 18.370,80 que a pesar de ello, el actor sin fundamento alguno estima su demanda en la cantidad de Bs. 50.000.000,00, sin explicar el porqué de dicha estimación que resulta desproporcionada en comparación con el valor del contrato que fundamenta su demanda, siendo por ello impugna la estimación realizada por el actor y alego en nombre de sus representadas la incompetencia del Tribunal para conocer la presente demanda por razón de la cuantía, pues la misma es menor de 3.000 U.T., que estableció el Tribunal Supremo de Justicia, como cuantía mínima para el conocimiento de los asuntos en los Juzgados de Primera Instancia, al indicar que es fácil verificar al analizar el contrato de opción de compra venta que fue consignado por el actor, y así solicita sea declarado.
Igualmente por medio de la presente contestación reconvine por resolución de contrato, de conformidad con el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, afirmando que el ciudadano Tugermi Jiménez, no tramito la protocolización del documento definitivo de venta ni pago el precio convenido, es decir incumplió con las obligaciones derivadas de la suscripción del contrato en el tiempo oportuno y establecido por las partes, fundamento su pretensión por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta en los articulo 1.167 y 1.264 del Código Civil, eran estas obligaciones principales del demandante-reconvenido dentro de la convención, el notificar con cinco (05) días de antelación la fecha de suscripción del contrato definitivo de compra venta a sus representadas, debía ser cumplida en los términos previstos en el artículo 1.264 eiusdem, es decir antes del 29/07/2.014, sin condición alguna el demandante reconvenida, debió notificar a las propietarias de la fecha para suscribir el contrato y pagar el precio convenido, perdiendo totalmente comunicación con las propietarias, al no notificar la fecha, hora y firma, no cumplió con las obligaciones establecidas, considerando que su incumplimiento da pie a la resolución del mismo, fundamentando su contrademanda en lo previsto en las normas citadas ut supra del Código Sustantivo Civil, peticionando en consecuencia: la incompetencia de Tribunal por la cuantía, con lugar la resolución del contrato bilateral de compra venta suscrito entre las partes el 30/04/2014, por reconversión al pago de daños y perjuicios originados por su incumplimiento, que fueron tasados por las partes en la clausula octava del contrato en la cantidad de Bs. 18.370,80, sin lugar la demandada principal, y pagar las costas por haber obligado a sus representadas a litigar y defender sus derechos, visto su total divorcio de la ley, pidiendo al Tribunal se calculen las costa de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, estimando finalmente la cuantía de la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos Bs. 495.692,51, equivalentes al momento de su interposición a la cantidad de 991,38 unidades tributarias.

Antes los hechos planteados y por cuanto se desprende, que la parte demandada en su contestación, impugno la cuantía y alego la incompetencia de este Tribunal, como punto previo pasa a analizar la incompetencia alega en ese sentido se observa:

PUNTO PREVIO
De la Impugnación de la Cuantía:

La apoderada judicial de la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, procedió a impugnar la estimación de la demanda realizada por el actor (fs.72 anverso) señalando que del contrato de promesa bilateral suscrito entre las partes establecieron las partes el monto por el cual el optante podría comprar dentro de los noventa (90) días de vigencia, por Bs. 495.692,51, que en caso de daños y perjuicios si una de las partes no vendiera o comprara respectivamente sería de Bs. 18.870,80, que a pesar de esto el actor sin ningún tipo de fundamento estimo su demanda en la cantidad de Bs. 50.000.000,00, razón por la cual resulta a criterio del representante judicial de la parte demandada reconviniente desproporcionada en comparación con el valor del contrato que fundamenta su demanda.

Ante la situación planteada, observa el Tribunal que los codemandados rechazan la estimación de la cuantía de la demanda por considerarla exagerada, al respecto, este Tribunal pasa a transcribir el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sent. Nro. RH-01352, de fecha 15 de Noviembre de 2.004, Exp. Nro. AA20-C-2004-000870, Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros contra Pablo Segundo Bencomo y otros, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, señalo:

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación. (Negrillas del Tribunal).

Según se ha citado, el criterio de la Máxima Jurisdicción Civil, que acata este Tribunal en aras de garantizar la integridad de la legislación e uniformidad de la jurisprudencia – artículo 321 de la norma Adjetiva Civil, señala que lo determinante en cualquier proceso, en el cual la parte contraria o demandada proceda a hacer su derecho de impugnar la cuantía ya sea por considerarla insuficiente o exagerada, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe traer a autos elementos de convicción tendientes a desvirtuar la cuantía señalada por el actor en su escrito libelar, convirtiéndose esto último en una carga procesal para la parte demandada quien es la más interesada en salir victoriosa en cuanto a su pretensión procesal, así pues, en el caso que nos ocupa, se observa que la representación judicial de la parte demandada reconviniente agrego un nuevo hecho al señalar en el escrito de la contestación de la demanda (fs. 72 reverso), lo siguiente:

“Ciudadana Juez el contrato de promesa bilateral suscrito entre las partes estableció que el monto por el cual el optante podría comprar dentro de los 90 días de vigencia del mismo era de Bs. 495.692,51, y de los daños y perjuicios en caso de que alguna de las partes no vendiera o comprara, respectivamente, es de Bs. 18.370,80…Opongo al demandante la incompetencia del Tribunal por la cuantía que es fácil de verificar al analizar el contrato de opción de compra venta que fue consignado por el actor. Y así solicitamos sea declarado.”

Según se ha visto, se desprende que la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, no solo alego un nuevo hecho sino que en efecto dinamizo el proceso, al promover el instrumento fundamental de la presente acción (fs. 08 al 13) como medio de prueba en aras de verificar su alegato ante este estrado, y la parte actora reconvenida, ni durante los actos procesales de contestación a la mutua petición o lapso de promoción de pruebas reprodujo en la presente causa algún medio de prueba tendiente a desvirtuar los alegatos de la contraparte o como sería natural sostener la cuantía por el propuesta en el escrito de reforma de la demanda que señalo de la siguiente manera (fs.28 reverso):

IV
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
De conformidad con lo establecido en el artículo 38 de nuestro Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 50.000.000,00), EQUIVALENTE A 282.486 Unidades Tributarias. (Negrillas y Subrayado de la parte actora reconvenida)

Considerando que la parte actora reconvenida en su escrito de reforma a la demanda la estimo de manera muy general, es necesario acotar que el citar el criterio del maestro procesalista Arístides Rengel Romberg (2.016) en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I Teoría General del Proceso. Ediciones Paredes. Caracas, el cual en cuanto a las reglas para la valoración de la demanda (pág. 279) opina:

Por el valor de la demanda ha de entenderse aquí el interés económico inmediato que se persigue con la demanda.7 En otras palabras, como la demanda es el acto en que se hace valer la pretensión del demandante contra el demandado, el valor se ha de estimar es el valor económico del objeto de la pretensión, que es el bien a que aspira el demandante. Nuestro sistema positivo contiene ciertas reglas para estimar el valor de la demanda y distingue los casos en que la misma es apreciable en dinero en dos grupos A) Aquellas en que consta el valor consta expresamente. B) Aquellas en que el valor no consta, pero puede ser apreciable en dinero.
A) Demandas cuyo valor consta expresamente.
72. SE PIDE UN CAPITAL PRODUCTIVO DE INTERESES
La primera regla para la estimación del valor de la demanda se refiere a aquellas en que se pide un capital productivo de intereses.
El artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, en este caso, dispone: Para determinar el valor de la demanda se sumaran el capital los intereses vencidos y los gastos hechos en cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación a la demanda.
La clave de la regla consiste en distinguir lo accesorio de lo principal, y entre los accesorios, aquellos que son anteriores a la demanda de aquellos que son posteriores a ella.
El capital es principal en relación con los intereses, gastos y daños que son accesorios. Pero los accesorios que la regla permite agregar al capital para determinar el valor de la demanda, son los anteriores a la misma no los posteriores. Por ello habla de intereses vencidos, de gastos hechos en la cobranza y de estimación de los daños y perjuicios. (Cursiva y Negrillas del Texto e Subrayado del Tribunal).

Asi, en el caso de marras, se desprende que la estimación realizada por el actor reconvenido, resulta a todas luces, exagerada, por cuanto su pretensión en la presente causa deriva de un cumplimiento de contrato y consta el valor expresamente del objeto de la pretensión, lo que hace aplicable el articulo 31 ibídem, y como bien lo afirma la parte contraria en el contrato de opción de compra venta no solo se estableció el precio de la opción de compra venta la cual sería por la cantidad de Bs. 495.692,51 – cantidad que según decreto Nro. 3.548 de fecha 25/07/2.018 de la presidencia de la República Bolivariana de Venezuela, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 41.446 de la misma fecha, se reexpreso la unidad del sistema monetario de la nación, en lo sucesivo reconversión monetaria, equivale a la cantidad de cuatro bolívares soberanos con noventa y cinco céntimos ( Bs.S 4,95-), sino que también se pactaron los correspondientes daños y perjuicios en caso de que las propietarias no dieran cumplimiento al contrato de marras, estas últimas deberían entregar el diez (10), por ciento de la cantidad recibida por arras, que fue de Bs. 183.708,00, por reconversión monetaria equivalen a la cantidad de un bolívar soberano con ochenta y tres céntimos Bs. 1,83 Bs.S, a causa de esta clausula contractual particular, se estableció como penalidad por las mismas partes en base a la autonomía de la voluntad de los contratos en la clausula octava del contrato (fs. 11), al hacer una simple operación aritmética divisoria entre la cantidad entregada como arras entre el correspondiente porcentaje el 10% de su valor, equivale a la cantidad de Bs.18.370,80–por reconversión monetaria a la cantidad de dieciocho céntimos Bs.S 0.18-, por lo que la sumatoria de la cantidad del precio de la venta mas la correspondiente penalidad por daños y perjuicios prevista en la clausula in comento arroja el monto de Bs. 514.063,31 –equivalente a la cantidad de cinco bolívares soberanos con catorce céntimos Bs.S 5.14, cantidad por la cual debe quedar fijada la cuantía de la presente acción de conformidad con lo establecido en el articulo 31 y 38 de la norma Sustancia Civil y la doctrina antes ampliamente citada, pues como se indico el interés que persigue la parte demandante reconvenida está encaminada al cumplimiento del contrato del cual consta el valor expresamente del objeto de su pretensión, y la actora no sustento ni probo la cuantía estimada –artículo 1.354 de la Norma Sustantiva Civil y 506 del Código Adjetivo Civil-. Asi se decide.

Y por cuanto la Gaceta Oficial Nro.40.846 de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 11/02/2.016, publicada Providencia Nro. SNAT/2016/011, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera Tributaria, establecido en su artículo 1, el valor de la unidad Tributaria en la cantidad de ciento setenta y siete bolívares exactos (Bs. 177,00), de una simple operación aritmética del monto en el cual quedo estimada la demanda de Bs. 514.063,31 –equivalente a la cantidad de cinco bolívares soberanos con catorce céntimos Bs.S 5.14,, entre el monto establecido de la unidad tributaria vigente para el momento de la reforma de la demanda (10/01/2.017 –fs. 29- ) equivale a la cantidad de 2.904,31 U.T., y en apego a la Resolución Nro. 2006-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18/03/2.009, en su artículo primero, literal “b” al no exceder la cuantía aquí estimada en más de 3.000 U.T., es obvia la incompetencia de este Tribunal para seguir conociendo la presente causa, por lo que le corresponde conocer el fondo del asunto y dictar sentencia definitiva al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara CON LUGAR la impugnación de la cuantía, presentada por la parte co-demandada y declina la competencia al Tribunal antes señalado. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA, presentada por parte de las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, en contra del actor ciudadano TUGERMI JOSE JIMENEZ RAMOS, todos antes identificados. En consecuencia:

SEGUNDO: se DECLARA INCOMPETENTE este Tribunal para conocer de la presente causa en razón de la cuantía, se declina la competencia correspondiéndole conocer el fondo del asunto y dictar sentencia definitiva al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: una vez precluya el lapso establecido en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, sin que se interponga el recurso de Ley contra la presente decisión, se procederá a remitir la presente causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a los fines de que se le de apertura una nueva nomenclatura por ser un asunto de menor cuantía y se distribuya equitativamente en el Sistema Informático Juris 2.000, entre los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial.

CUARTO: La presente decisión se publica dentro del lapso de Ley.
QUINTO: Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los nueve días (09) días del mes de Octubre de dos mil dieciocho (2.018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. Milagro de Jesús Vargas La Secretaria Suplente,

Abg. Ana María Aguilera
Seguidamente se publicó en esta misma fecha, siendo las 12:25 pm.

La Secretaria Suplente,

Abg. Ana María Aguilera

MJV/AA/vo/ep.-